TEEA ÅMAN
XXXX XXXX
Asuinhuoneiston vuokrasopimuk- sen laatiminen
sopimusehdot
LIIKETALOUDEN KOULUTUSOHJELMA 2021
Tekijä(t) Åman, Teea | Julkaisun laji Opinnäytetyö, AMK | Päivämäärä Marraskuu 2021 |
Sivumäärä 43 | Julkaisun kieli Suomi | |
Julkaisun nimi Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen laatiminen - sopimusehdot | ||
Tutkinto-ohjelma Liiketalous | ||
Vuokralla asuminen yleistyy Suomessa vuosi vuodelta. Vuonna 2019 vuokralla asui 1,5 miljoonaa henkilöä. Kymmenessä vuodessa vuokralla asuminen on yleistynyt erityisesti yksin asuvien keskuudessa. Asuntosijoittamisen suosio on myös lisääntynyt yksityishenkilöiden keskuudessa. Suo- messa on 300 000 vuokra-asuntoa, joita vuokraavat yksityishenkilöt. Vuokra-asumiseen liittyvät asiat ovatkin alati ajankohtaisia. Työn tarkoituksena oli selventää asuinhuoneistojen vuokrasopimuksien sisältöjä ja sel- vittää vuokrasopimuksiin usein kirjattujen ehtojen merkitystä ja niiden laillisuutta. Tar- koituksena oli myös painottaa mikä merkitys on sillä, että joitakin ehtoja ei sisällytetä vuokrasopimukseen lainkaan. Asuinhuoneistojen vuokrauksesta on säädetty oma la- kinsa, joka tuli voimaan vuonna 1995. Työ toteutettiin kvalitatiivisena sekä oikeusdogmaattisena tutkimuksena. Lähteinä käy- tettiin asuinhuoneistojen vuokrauksesta annettua lakia, tuomioistuinten ratkaisuja, ku- luttajariitalautakunnan antamia suosituksia sekä oikeuskirjallisuutta. | ||
vuokrasopimukset, vuokraoikeus, sopimusehdot, sopimusoikeus | ||
Author(s) Xxxx, Xxxx | Type of Publication Bachelor’s thesis | Date November 2021 |
Number of pages 43 | Language of publication: Finnish | |
Title of publication Drafting a Tenancy Agreement – terms of agreement | ||
Degree programme Business Administration | ||
Living in rental housing comes more common in Finland year by year. In 2019 there were 1,5 million people living in rental apartments. In ten years, living in rental housing has become more common especially among those who live alone. Investing in apartments has also become more popular among private persons. There are 300 000 rental apartments in Finland which are rented by private persons. Matters related to rental housing are there for constantly relevant. The purpose of this thesis was to clarify the contents of rental agreements and explain the meaning and legitimacy of terms that are often added to those agreements. The aim was also to emphasize the relevance if one does not include in some terms to the rental agreements at all. There is a separate law for rental agreements in Finland, Act on Resi- dential Leases, which was enacted in 1995. The thesis was carried out by qualitative and legal dogmatics research. Sources that were used were Act on Residential Leases, court decisions, recommendations given by The Consumer Disputes Board and legal literature. | ||
rental agreements, lease, terms of agreement, contract law | ||
SISÄLLYS
1 JOHDANTO 4
1.1 Käytettävät menetelmät 5
1.2 Aineiston keruu 6
1.3 Pirkan Opiskelija-asunnot Oy 6
2 OPINNÄYTETYÖN TAUSTA 7
3 VUOKRASOPIMUKSEN TARKOITUS 8
3.1 Ennakoiva sopiminen 9
3.2 Ennakoiva sopimusosaaminen 10
3.3 Vuokrasopimuksen syntyminen ja muotovaatimukset 10
4 LAINSÄÄDÄNTÖ JA OIKEUSKÄYTÄNTÖ 11
4.1 Oikeuslähteet 12
4.2 Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) 13
4.3 Muu lainsäädäntö 14
4.4 Oikeuskäytäntö 15
4.5 Kuluttajariitalautakunta 17
5 HUOMIOITAVAA VUOKRASOPIMUKSEN LAADINNASSA 18
5.1 Epäselvyyssääntö ja heikomman suoja 18
5.2 Vuokrasopimuksen ehdot 19
5.3 Ulkomaalaiset vuokralaiset 20
6 VUOKRASOPIMUKSIEN SOPIMUSEHDOT 21
6.1 Vuokrasopimuksen kesto ja sen irtisanominen 22
6.2 Sopimussakko 25
6.3 Muuttopäivä ja hallinnan luovutus 27
6.3.1 Hallinnan luovutuksen viivästyminen 29
6.4 Vuokrankorotusehdot 31
6.5 Erilliskorvaukset: vesimaksu 35
6.6 Vakuus 37
7 JOHTOPÄÄTÖKSET 40
8 LOPPUTULOKSEN ARVIOINTI 42
LÄHTEET LIITTEET
LYHENTEET | |
XXXX | Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta (31.3.1995/481) |
ARA | Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus |
HE | Hallituksen esitys |
KKO | Korkein oikeus |
POAS | Pirkan Opiskelija-asunnot Oy |
Sopimus | |
SVA | Suomen Vuokranantajat Ry |
Vuokra-asuminen yleistyy Suomessa vuodesta toiseen; vuonna 2019 vuokralla asui 1,5 miljoonaa henkilöä (Asunnot ja asuinolot 2019 2020, 8). Vuokranantaja ja vuok- ralainen solmivat, usein ennen vuokralaisen huoneistoon muuttamista, yhdessä vuok- rasopimuksen. Sopimuksessa vuokranantaja ja vuokralainen sopivat molempien osa- puolten tärkeimmistä velvollisuuksista ja oikeuksista. Vuokrasopimus tulisi laatia aina huolellisesti, lainmukaisesti ja myös ennakoivasti, koska toisinaan vuokrasuhteet voi- vat kestää useampia vuosia.
Osana oikeustradenomiopintojani, tämä opinnäytetyö liittyy juridiikkaan ja se on to- teutettu kvalitatiivisena ja oikeusdogmaattisena tutkimuksena. Asuinhuoneistojen vuokrasopimukset on valittu opinnäytetyön aiheeksi, koska kiinteistöalaa tiiviisti seu- raavana vuokranantajana kuulen säännöllisesti vuokrasopimuksiin liittyviä kysymyk- siä niin vuokranantajilta kuin vuokralaisiltakin. Työ yhdistää mielenkiintoni sekä juri- diikkaan että kiinteistöalaan.
Osalla vuokranantajista ei ole tietämystä lainsäädännöstä, mikä toisinaan aiheuttaa sen, että vuokrasopimusta laadittaessa sopimuksiin kirjataan pätemättömiä ehtoja. Valmiita vuokrasopimusmalleja on internetissä runsaasti, mutta vuokranantajien tulisi myös osata tulkita niitä ja tarpeen mukaan muokata niitä omiin tarpeisiin sopiviksi. Usein vuokrasopimuksissa olevat ehdot, kuten vuokrankorotusehdot tai muuttopäivä, aiheuttavat epäselvyyttä nimenomaan silloin, kun ongelma on jo syntynyt ja ollaan vaarassa toimia vastoin lakia tai ennalta sovittua.
Opinnäytetyön toimeksiantajana toimii Pirkan Opiskelija-asunnot Oy, joka on Tam- pereen kaupungin omistama yleishyödyllinen osakeyhtiö. Se on perustettu vuonna 1966. Pirkan Opiskelija-asunnot Oy, lyhyemmin POAS, vuokraa asuntoja Pirkan- maalla opiskeleville sekä työssäkäyville nuorille. (POAS:in www-sivut 2021.)
Opinnäytetyön tutkimusmenetelmänä on kvalitatiivinen tutkimus eli laadullinen tutki- mus sekä oikeusdogmaattinen tutkimus eli lainoppi. Kvalitatiivisessa tutkimuksessa voidaan käyttää erilaisia aineistoja, joista tehdä havaintoja. Kvalitatiivisen tutkimuk- sen tavoitteena on usein tutkia ja ymmärtää jotakin ilmiötä. (Xxxxxxxx & Xxxxxxxxxxx 2021, 15, 19.)
Kvalitatiivisessa tutkimuksessa ei voida tehdä etukäteen päätöksiä siitä, kuinka paljon ja minkälaista tietoa tullaan keräämään, vaan aineistoa on kerättävä riittävästi, jotta tutkimusongelma tulee ratkaistuksi. Kvalitatiivisessa tutkimuksessa tutkitaan yksittäi- siä tapauksia, siinä missä määrällinen tutkimus tutkii useampaa. Laadullisen tutkimuk- sen tuloksia ei voikaan yleistää sellaisenaan, joskin seurauksena vähitellen syntyykin yleistys kyseisestä ilmiöstä. (Kananen 2014, 18–19, 26.)
Oikeusdogmaattinen tutkimus, eli lainopillinen tutkimus, on oikeudellisten tekstien tutkintaa. Lainoppi tutkii oikeusnormien sisältöä ja siten se on käytännössä lain tulkin- taa. Lakipykälät eivät ole aina yksiselitteisiä, joten tulkitsemalla lakia pyritäänkin sel- vittämään ja selventämään sitä, miten lakia tulisi eri tilanteissa tulkita ja soveltaa. (Hir- vonen 2011, 36–37.)
Yksiselitteisessä lakitekstissä tulkinta jää lyhyeksi ja asiaa ei tarvitse sen enempää pe- rustella, koska tulkinta perustuu lain voimaan. Lainsäädäntö ei kuitenkaan ole aina yksiselitteistä, vaan sen tulkinta voi aiheuttaa haasteita. Tällöin tarvitaan lisää perus- teluita juridiselle tulkinnalle. (Kolehmainen 2016, 118.)
Lainopissa tehdyt ratkaisut tulee aina perustella. Kulmakivenä lainopissa on oikeus- lähteet, jonka kautta kannanotot perustellaan. (Kolehmainen 2016, 114.) Tässä työssä on käytetty lain lisäksi ensisijaisesti lähteenä oikeuskäytäntöä. Kuluttajariitalautakun- nan antamat ratkaisut ovat kuitenkin työssä myös isona tukena, vaikkakaan niitä ei voida pakkotoimin panna täytäntöön.
Työn tarkoituksena oli vastata kysymyksiin:
- Miten asuinhuoneiston vuokrasopimusta tulkitaan?
- Miten laatia vuokrasopimus siten, että tulkinnanvaraa ei ole?
- Miten varautua tulevaisuuden muutoksiin?
Käyn työssä esimerkein läpi asuinhuoneistojen vuokrasopimuksien sisältöä. Paneudun erityisesti epäselvästi kirjattuihin ehtoihin. Epäselvyyssäännön mukaan kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisissä sopimuksissa epäselvät ehdot tulkitaan kuluttajan hy- väksi, mikäli elinkeinonharjoittaja on laatinut sopimusehdon ilman, että kuluttaja on voinut vaikuttaa siihen etukäteen (kuluttajansuojalaki 38/1978, 4 luku 3 §).
Ympäristöministeriö voi antaa malleja vuokrasopimuksiin ja ministeriö onkin laatinut vuokrasopimuksen kaavamallin (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, 5 § 2 mom.). Toteutin työn toimeksiantajalleni POAS:ille ja olen saanut työtä varten käyt- tööni heidän käyttämiään vuokrasopimuksia. Niiden lisäksi olen tutkinut vuokrasopi- muspohjia sekä todellisia vuokrasopimuksia useammasta eri lähteestä. Internetissä ja kirjallisuudessa on tarjolla lukuisia ilmaisia vuokrasopimuspohjia. Oikeuskäytännössä on lisäksi käyty läpi todellisia vuokrasopimuksia ja tuomioistuinten antamia ratkaisuja on käytetty tulkinnassa apuna.
1.3 Pirkan Opiskelija-asunnot Oy
POAS:illa on Tampereella pitkä historia. Yritys aloitti vuonna 1966 Peltolammin Opiskelija-asunnot Oy:nä. Vuonna 2004 Härmälän Opiskelijatalo Oy fuusioitui osaksi Peltolammin Opiskelija-asuntoja. Pirkan Opiskelija-asunnot nimi tuli käyttöön jo aiemmin vuonna 2003. Nimen muuttaminen katsottiin tarpeelliseksi, koska POAS oli laajentumassa eri puolelle Tamperetta. (Wacklin 2017, 67, 75.)
Vuonna 2016 tapahtui myös merkittävä fuusio, kun Insinöörioppilastalo Oy ja Kiin- teistö Oy Opintanner fuusioituivat osaksi POAS:ia. Fuusion tapahduttua POAS:in kohderyhmäksi tulivat myös työssäkäyvät nuoret. Tänä päivänä asuntoja vuokrataan päätoimisille opiskelijoille, jotka opiskelevat Pirkanmaan alueella peruskoulun jälkei- sessä oppilaitoksessa sekä työssäkäyville nuorille, joiden tulee olla sopimuksen
alkamishetkellä alle 30-vuotiaita. Asunnon päähakijan tulee täyttää jompikumpi kri- teereistä. Asunnossa saa työtä tekevä henkilö asua 35-vuotiaaksi eli asumisoikeus päättyy henkilön täytettyä 36 vuotta. Opiskelijoilla on asumisaikaa sen sijaan vielä vuoden verran valmistumisen jälkeen. Nykyään POAS:illa on asuntoja useammassa kaupunginosassa Tampereella, muun muassa opiskelijoiden suosimalla Hervannan alueella. (POAS:in www-sivut 2021, liite 1)
Kysyin POAS:ia toimeksiantajaksi työlleni, koska halusin verkostoitua Pirkanmaalla toimivan asuntoja vuokraavan yhtiön kanssa ja olen kuullut POAS:ista ainoastaan po- sitiivisia asioita. En ole itse ollut POAS:in asukas enkä ole työskennellyt yritykselle, joten heidän vuokrausprosessinsa olivat minulle ennestään tuntemattomia.
Opinnäytetyön tarkoituksena on selventää vuokrasopimusten sisältöä sekä vuokralai- sille että uusille vuokranantajille, kuin myös helpottaa selkeän ja lainmukaisen vuok- rasopimuksen laatimista. Selkeän ja kattavan vuokrasopimuksen teko on ennakoivaa sopimista, jonka tarkoituksena on ehkäistä ongelmia sekä minimoida riskejä ja kustan- nuksia, joita riidat tuovat mukanaan (Xxxxx 2009, 131). Työssä tutkitaan asuinhuoneis- tojen vuokrasopimuksia ja erityisesti lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995). Liikehuoneistojen vuokraukseen on oma lakinsa. Liikehuoneistojen vuokrasopimuk- sia ei käsitellä tässä työssä.
Asuntovuokraukseen liittyvät asiat ovat alati ajankohtaisia. Tilastokeskuksen loka- kuussa 2020 julkaistu tutkimus osoittaa, että vuokralla asuminen yleistyi kymmenessä vuodessa erityisesti yksinasuvien keskuudessa. Vuodesta 2009 vuoteen 2019 vuokra- asuminen oli yksinasuvien keskuudessa noussut viisi prosenttiyksikköä. Vuonna 2019 yksinasuvista henkilöistä 49 % asui vuokralla. (Asunnot ja asuinolot 2019 2020, 1.)
Vuokra-asuminen on yleistä erityisesti nuorten keskuudessa, jotka ovat myös osa POAS:in kohderyhmää. Vuonna 2019 Helsingissä 20–29-vuotiasta nuorista 67 % asui
vuokralla ja 16 % omistusasunnossa. Muualla Suomessa vuokralla asuvien määrä vuonna 2019 oli 56 % ja omistusasujien määrä 26 %. (Asunnot ja asuinolot 2019 2020,
14.)
Vuokralla asumisen yleistymisen lisäksi myös asuntosijoittamisen suosio on noussut Suomessa. Suomessa on noin 300 000 vuokra-asuntoa, joita vuokraavat yksityishen- kilöt. Useimmilla yksityishenkilöinä sijoittavilla on vuokrattavana yksi tai kaksi huo- neistoa. (Suomen Vuokranantajien www-sivut 2021a.) Toisinaan vuokranantajaksi päädytään ilman etukäteissuunnittelua esimerkiksi perinnön turvin tai sen vuoksi, että uutta asuntoa ostaessa vanhaa asuntoa ei saadakaan myytyä, joten se jätetään vuok- ralle. Yksityisten henkilöiden tullessa asuntomarkkinoille, olisi heidän hyvä kiinnittää huomiota vuokraustoiminnassa tarvittavaan osaamiseen. Vuokrasopimuspohjia löytyy valmiina, mutta mikäli sopimuspohjaa ei osaa tulkita, ei sitä allekirjoittaessaan tosiasi- assa välttämättä tiedä itsekään mihin sitoutuu asuntoa vuokratessaan.
Myöskään kaikilla vuokralaisilla ei ole tietoa siitä, mitä ehtoja sopimukseen saa kirjata ja miten sopimusta todellisuudessa tulkitaan silloin, kun eteen tulee erimielisyyksiä sopimuksen sisällöstä. Tämän työn tarkoituksena onkin helpottaa vuokrasopimusten tulkintaa yhtä lailla heitä ajatellen. Työtä voivat hyödyntää kaikki, jotka ovat tekemi- sissä vuokrasopimusten kanssa. Yksityisten vuokranantajien ja vuokralaisten lisäksi muun muassa kiinteistösihteerit, vuokravälittäjät ja asuntomyyjät käsittelevät työssään vuokrasopimuksia.
Vuokrasopimuksessa vuokranantaja ja vuokralainen sopivat tärkeimmistä vuokrasuh- teen ehdoista. Vuokrasopimuksen huolellinen laatiminen on sekä vuokranantajan että vuokralaisen etu. Erityisesti toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin tulisi kiinnittää erityistä huomiota jo ennakoivasti, koska vuokrasuhteet voivat parhaim- massa tapauksessa kestää vuosia tai jopa vuosikymmeniä. Mahdollisiin tulevaisuuden
muutoksiin voi vuokranantaja varautua ennakoivalla sopimisella ja sopimusosaami- sella.
Mitä aiemmin erimielisyyksiin tai mahdollisiin kiistoihin puututaan, sitä paremmat ovat mahdollisuudet päästä oikeudenmukaiseen ratkaisuun. Tämä on ollut tiedossa jo vuosia; lainsäädännössä ennakoimisesta on puhuttu jo 1950-luvulla Xxxxx X. Brownin toimesta. Yhdysvaltalainen professori havaitsi, että monet hänen lakitoimistonsa asi- akkaistaan olisivat todennäköisesti välttäneet oikeudellisen riidan ennaltaehkäisevällä toiminnalla. Tarkoituksena onkin siirtää huomio riitojen ratkaisemisesta riitojen eh- käisemiseen. (Haapio 2010, 22; Xxxxxx & Xxxxxxxx 2014, 27.)
Ennakoivalla sopimisella pyritäänkin ennaltaehkäisemään ongelmia sekä välttämään oikeusriitoja. Konflikteista ja riidoista yleensä seuraa kustannuksia ja menetyksiä, joita pyritään luonnollisesti välttämään. Käytännössä ennakoivalla sopimisella pyritään va- rautumaan tulevaisuuteen ottamalla asioita ennalta huomioon. Ennakoivan sopimisen voi jakaa kahteen ulottuvuuteen; edistävään ja ennalta ehkäisevään ulottuvuuteen. Edistävällä, eli promotiivisella ulottuvuudella, tarkoitetaan sitä, että pyritään edistä- mään tietynlaista, toivottua lopputulosta. Tällöin voidaan esimerkiksi kannustaa toista jollakin tavalla noudattamaan laadittua sopimusta. Ennalta ehkäisevällä, eli preventii- visellä ulottuvuudella, tarkoitetaan sitä, että pyritään ehkäisemään epämiellyttäviä lop- putuloksia. Tässä tilanteessa esimerkiksi toimitaan siten, että oikeudelliset riskit eivät toteutuisi. (Sorsa 2009, 131; Xxxxxx & Xxxxxxxx 2014, 26.)
Ennakoivan sopimisen toimintamallista on täten paljon hyötyä. Sopimusta tehdessä saatetaan toisinaan optimistisesti ajatella, että jostakin sopimuksessa olevasta seikasta ei tule syntymään kiistaa, jolloin siihen ei kiinnitetä huomiota. Riitatilanteessa tästä on kuitenkin haittaa ennen kaikkea sopimuksen laatijalle. Epäselvät ehdot sopimuksissa katsotaan laatijan vahingoksi, minkä vuoksi ehdot tulisi alun alkaenkin laatia mahdol- lisimman selkeiksi. (Xxxxxxxxxxx & Annola 2018, 139, 161.)
3.2 Ennakoiva sopimusosaaminen
Ennakoiva sopiminen edellyttää sitä, että sopimuksia osataan ylipäätään tehdä selke- ästi ja kattavasti eli hallitaan ennakoiva sopimusosaaminen. Ei tarvita kuin yksi taita- maton päätös, joka kirjataan sopimukseen epäselvästi tai virheellisesti, mistä voi jo seurata isot tappiot. (Xxxxxx & Xxxxxxxx 2014, 88.)
Sopimuksia laatiessa sekä niitä lukiessa tulee sopimuksia osata lukea. Sopimusluku- taitoon ei riitä, että ymmärtää sen mitä sopimus pitää sisällään ja mistä siinä on sovittu. Näiden lisäksi pitää ymmärtää mitä sopimuksesta puuttuu, eli huomata myös ns. nä- kymätön osa. Näkymätön osa voi aiheuttaa ikäviä yllätyksiä ongelmatilanteissa. (Haa- xxx & Xxxxxxxx 2014, 88.)
Toisinaan, esimerkiksi huoneenvuokrasopimuksissa, sopimukseen kirjaamaton osa voidaan täydentää laissa olevilla säännöksillä. Jos vuokrasopimuksessa ei esimerkiksi ole mainintaa vuokranmaksupäivästä, josta sopimuksessa voi vapaasti sopia, tulee noudatettavaksi huoneenvuokralain 34 §, jossa vuokranmaksupäiväksi on kirjattu kuu- kauden toinen päivä. Aina lain säännöksistä ei ole apua, vaan sopimusta saatetaan jou- tua täydentämään esimerkiksi syntyneillä säännöillä tai tavoilla. (Xxxxxxxxxxx & An- nola 2018, 139–140.)
3.3 Vuokrasopimuksen syntyminen ja muotovaatimukset
Kuten mikä tahansa sopimus, myös vuokrasopimus on syytä solmia kirjallisesti, mutta suullinenkin vuokrasopimus on Suomessa pätevä. Mikäli vuokrasopimusta ei ole sol- mittu kirjallisesti, sen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi. Määräaikaisesta vuok- rasopimuksesta tulee sopia kirjallisesti, jotta sitä voidaan pitää pätevänä. Kirjallisen sopimuksen vaatimus määräaikaisissa sopimuksissa ei kuitenkaan koske vapaa-ajan asuntoja. (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 5 § 1 mom.)
Vaikka vuokrasopimus voidaankin solmia suullisesti, on kirjallinen vuokrasopimus sekä vuokranantajan että vuokralaisen etu. Suullisten ehtojen näyttäminen toteen voi olla haasteellista. Viime kädessä tuomioistuin tekee asiassa ratkaisun.
Jo suullisen vuokrasopimuksen syntymisen toteen näyttäminen voi olla hankalaa, ku- ten Turun hovioikeudessa käsitelty tapaus 31.3.1999 nro 830 todistaa. Kyseisessä ta- pauksessa vuokrasopimusta ei ollut tehty kirjallisesti. Esittelytilanteessa käyneet vuok- ralaisehdokkaat katsoivat, että vuokrasopimus oli syntynyt. Heillä ei kuitenkaan ollut näyttää luotettavaa selvitystä siitä, että vuokranantaja olisi tarjouksen hyväksynyt, jota pidetään sopimuksen syntymisen edellytyksenä. (Turun HO 31.3.1999 nro 830.)
Kirjallisen vuokrasopimuksen ei tarvitse olla allekirjoitettu ollakseen pätevä. Mikäli vuokralainen ja vuokranantaja sopivat tietynsisältöisen sopimuksen allekirjoittami- sesta, ei sopimusta voida enää tämän jälkeen yksipuolisesti peruuttaa. Vuokrasuh- teessa tämä mahdollistaa sen, että osapuolet voivat esimerkiksi sähköpostin välityk- sellä sopia vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta ja tämän jälkeen sopimus sitoo mo- lempia osapuolia jo ennen kuin se on molempien allekirjoittama. (Xxxxxxx, Xxxxxxx & Xxxxxxxxxx 2021, 66.)
Vuokrasopimus voi syntyä myös konkludenttisesti eli hiljaisesti. Tällöin sopimuksessa tarjouksen tehnyt osapuoli on voinut perusteellisesti tehdä oletuksen siitä, että toinen on sopimuksen hyväksynyt. Molemmat voivat tällöin olettaa sopimussuhteen synty- neen. (Surakka 2012, 51.)
4 LAINSÄÄDÄNTÖ JA OIKEUSKÄYTÄNTÖ
Suomessa sopimusoikeuden keskeisiin periaatteisiin kuuluu sopimusvapaus. Se tar- koittaa sitä, että sopimuksen osapuolet voivat solmia sopimuksia sellaisilla ehdoilla kuin haluavat. (Xxxxxxxxxxx & Annola 2018, 17.) Käytännössä sopimusvapautta rajoit- tavat kuitenkin eri lait. Asuinhuoneistojen vuokrasopimuksia tehdessä on noudatettava asuinhuoneistojen vuokrauksesta annettua lakia (481/1995). Kyseisessä laissa on use- ampia säännöksiä, joita vuokranantajan on noudatettava sopimusta laatiessaan. Tässä työssä käytän asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetusta laista myös termiä huoneen- vuokralaki tai lyhennettä AHVL.
Vuokrasopimusta laatiessa, muokatessa tai tulkittaessa, vuokranantajan tulisi ensisi- jaisesti etsiä vastausta laista ja toissijaisesti muista oikeuslähteistä. Sopimusta tulkit- taessa tuleekin ymmärtää oikeuslähteiden merkitys ja niiden järjestys. Kuvaan seuraa- vaksi lyhyesti vahvasti sekä heikosti velvoittavat oikeuslähteet sekä sallitut oikeusläh- teet.
Oikeuslähteet voidaan Suomessa jakaa kolmeen osaan; vahvasti velvoittaviin, heikosti velvoittaviin sekä sallittuihin oikeuslähteisiin. Vahvoihin oikeuslähteisiin lukeutuvat laki ja maantapa. Vahvasti velvoittavaa oikeuslähdettä on ensisijaisesti noudatettava. (Xxxxxxxx & Määttä 2015, 12, 16.)
Suomessa vuokraustoiminnassa vahvasti velvoittaviin lakeihin lukeutuvat erityisesti huoneenvuokralaki. Huoneenvuokralain lisäksi vuokranantajan voi olla tarpeen tutus- tua muuhunkin lainsäädäntöön, vaikkeivat ne koskekaan suoraan vuokrasopimuksen sisältöä. Vuokraustoiminnassa voivat tulla esimerkiksi tietosuojalain (1050/2018) ja EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen, luottotietolain (527/2007), korkolain (633/1982) tai yhdenvertaisuuslain (1325/2014) säännöksien noudattaminen tarpeelliseksi.
Lakien lisäksi vuokranantajan on hyvä olla tietoinen huoneenvuokra-asioihin liitty- vistä heikosti velvoittavista oikeuslähteistä. Heikosti velvoittavia oikeuslähteitä ovat lain esityöt, käytännössä useimmiten hallituksen esitykset, sekä oikeuskäytäntö. Oi- keuskäytännössä merkittävimmässä roolissa ovat korkeimman oikeuden antamat rat- kaisut. Korkein oikeus antaa ennakkopäätöksinä ne ratkaisut, joilla on erityistä merki- tystä lain soveltamisen kannalta muita samanlaisia tapauksia ajatellen. (Xxxxxxxx & Määttä 2015, 20–22.)
Myös kuluttajariitalautakunnan antamista suosituksista vuokranantajat saavat hyviä vinkkejä omaa vuokraustoimintaansa ajatellen. Kuluttajariitalautakunnan suositukset lukeutuvat sallittuihin oikeuslähteisiin. Sallitut oikeuslähteet tarkoittavat sitä, että niitä voidaan hyödyntää niissä tapauksissa, kun vahvasti ja heikosti velvoittavista oikeus- lähteistä ei löydy vastauksia. Sallittuja oikeuslähteitä voidaan käyttää hyväksi
erityisesti argumentaation tukena silloin, kun perustellaan vahvasti ja heikosti velvoit- tavien oikeuslähteiden tarjoamia ratkaisuja. Muita sallittuja oikeuslähteitä ovat esimer- kiksi oikeuskirjallisuus sekä erilaiset oikeusperiaatteet. (Xxxxxxxx & Määttä 2015, 24.)
4.2 Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995)
Nykyinen huoneenvuokralaki tuli voimaan vuonna 1995, mutta huoneenvuokrauk- sesta on säädetty ensimmäisen kerran jo vuonna 1734. Tuolloin huoneenvuokrauksesta tehdyt säännökset olivat osana maakaarta ja kauppakaarta ja niitä sovellettiin vain kau- pungissa tapahtuvaan vuokraustoimintaan. Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx on aiemmin sää- detty muissa laeissa ja vuonna 1925 säännökset koottiin omaan lakiin. (Kanerva ym. 2021, 25.)
Vuonna 1961 tuli voimaan uusi huoneenvuokralaki, jolla kumottiin aiempi 1925 sää- detty laki. Vuoden 1961 lakia muutettiin useamman kerran, ennen kuin koko laki lo- pulta kokonaan uusittiin ja sitä seurannut laki tuli voimaan vuonna 1987. Vuoden 1987 huoneenvuokralaissa merkityksellistä olivat vuokrasääntely ja sen vaikutukset vuok- rasopimuksiin. Vuokrasääntelyä alettiin purkaa 1990-luvun alussa ja vuokrasäänte- lystä luovuttiin vuoden 1995 huoneenvuokralaissa. Vuokrasääntelystä luopuminen tar- koitti sitä, että vuokranantajat saivat lain voimaantulon jälkeen vapaammin sopia vuokran määrästä. Vuoden 1995 huoneenvuokralaki myös säädettiin koskemaan vain asuinhuoneistoja. (Kanerva ym. 2021, 29–30, 34.)
Asuinhuoneistojen ja liikehuoneistojen lait haluttiin kokonaan eriyttää toisistaan sel- keyden vuoksi. Katsottiin, että molemmilla vuokrasuhteilla oli omia erityispiirteitä ja lakien eriyttämisellä pystyttäisiin paremmin vastaamaan vuokrasuhteiden erilaisiin tarpeisiin. Tämä toteutettiin ja liikehuoneistoille on nykyään oma lakinsa, laki liike- huoneiston vuokrauksesta (482/1995). (HE 304/1994, 19.)
Nykyistä huoneenvuokralakia sovelletaan silloin, kun vuokralle annetaan rakennus tai sen osa, toisin sanoen huoneisto. Huoneiston pääasiallinen käyttö määrittää sen, voi- daanko lakia soveltaa vai ei. Huoneiston yhteydessä voidaan luovuttaa myös maa-alue käytettäväksi. Huoneenvuokralakia ei sovelleta majoitusliikkeiden, esimerkiksi
hotellien, majoituselinkeinonalaiseen toimintaan. (Laki asuinhuoneiston vuokrauk- sesta 1–2 §.)
Yksiselitteinen rajanveto majoitustoiminnan ja asunnon vuokrauksen välille voi olla hankalaa. Viime vuosina yleistynyt Airbnb on hyvä esimerkki siitä, että huoneiston vuokraamista sen kautta voidaan tapauskohtaisesti katsoa joko huoneenvuokralain so- veltamisen piiriin tai majoitustoiminnaksi. Airbnb on suosittu matkailualan sivusto, jonka kautta lähes kuka tahansa voi vuokrata huoneistoa tai muuta tilaa tai järjestää elämyksiä maksua vastaan. Yritys on perustettu vuonna 2008 ja sitä kautta vuokrataan majapaikkoja ympäri maailman. Vuokrattava kohde voi olla esimerkiksi kokonaan ly- hytaikaiseen vuokraukseen tarkoitettu, kalustettu omakotitalo tai vaikka vain satunnai- seen vuokraukseen tarkoitettu yksittäinen huone. Airbnb:n kautta vuokratessa erillisiä vuokrasopimuksia ei osapuolten kesken solmita. (Kanerva ym. 2021, 55–56; Airbnb:n www-sivut 2021.) Lähtökohtaisesti huoneenvuokralain piirissä ovat huoneistot ja omakotitalot, joiden pääasiallinen käyttötarkoitus on asuminen. Tässä työssä tulkitaan yksinomaan vuokrasopimuksia, jotka on laadittu asumistarkoitukseen, huolimatta siitä, vuokrataanko huoneistot tyhjinä tai kalustettuina.
Osa huoneenvuokralain säännöksistä ovat pakottavia, joista ei voi sopia toisin. Näistä säännöksistä poikkeaminen tekee sopimusehdosta mitättömän. Useimmista huoneen- vuokralain säännöksistä voidaan kuitenkin poiketa. (Laki asuinhuoneiston vuokrauk- sesta 3 §.) Käyn vuokrasopimuksissa tarvittavia säännöksiä läpi luvussa kuusi, jossa käsittelen vuokrasopimuksiin kirjattuja ehtoja.
Vuokranantajan tulee olla perillä muustakin huomioon otettavasta lainsäädännöstä. Lainsäädäntö vaikuttaa vuokraustoiminnassa koko vuokrasuhteen ajan. Käyn tässä läpi muutaman huomionarvoisen lain lyhyesti, mutta laajemmin mainittuja lakeja ei ole tarpeen käsitellä tässä työssä.
Jo markkinoidessaan asuntoa, tulisi ottaa huomioon esimerkiksi yhdenvertaisuuslaki, missä säädetään, että ketään ei saa syrjiä esimerkiksi kansalaisuuden tai uskonnon
takia. Yhdenvertaisuuslaissa sijoitusasuntoa vuokraava katsotaan pykälässä neljä mai- nituksi tavaroiden tai palvelujen tarjoajaksi. (Yhdenvertaisuuslaki 1325/2014, 8 § 1 mom.; Yhdenvertaisuusvaltuutetun www-sivut 2020.)
Vuokraustoiminnassa käsitellään vuokralaisten ja vuokralaisehdokkaiden henkilötie- toja jo sen alkuvaiheessa. Tietoja käsitellään myös vuokrasopimuksissa. EU:n tieto- suoja-asetus ja vuonna 2018 voimaan tullut tietosuojalaki (1050/2018) on tämän vuoksi hyvä pitää mielessä, kun käsittelee vuokralaisten henkilötietoja. Pienimuotois- takin vuokraustoimintaa harjoittavan vuokranantajan tulisi käsitellä vuokralaisen hen- kilötietoja varovasti, mutta tämä velvollisuus korostuu silloin, kun asuntovuokraami- nen on ammattimaisempaa tai vuokranantajana on yritys.
Myös muualla lainsäädännössä on säännöksiä, jotka voivat tulla vuokraustoiminnassa vastaan. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009) on myös vuokralaisia kos- kevia säännöksiä. Luottotietolain (527/2007) 19 §:n soveltaminen tulee usealle vuok- ranantajalle vastaan erityisesti silloin kun vuokrasopimusta ollaan solmimassa ja ha- lutaan tarkistaa vuokralaisen luottotiedot. Korkolaissa (633/1982) sen sijaan säädetään viivästyskoron enimmäismäärästä, jonka tarpeellisuus voi tulla eteen vuokranantajalle, jonka vuokralainen maksaa vuokria myöhässä.
Kuluttajansuojalaki ja sen noudattaminen voi lisäksi tulla kyseeseen elinkeinonharjoit- tajilla, joka vuokraa asuntoja kuluttajille. Kuluttajana pidetään luonnollista henkilöä, joka hankkii kulutushyödykkeen, eli tässä tapauksessa vuokra-asunnon, pääasiassa muuhun tarkoitukseen kuin elinkeinotoimintaansa varten. Elinkeinonharjoittajana pi- detään luonnollista henkilöä tai yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka ammatti- maisesti esimerkiksi vuokraamalla tarjoaa kulutushyödykkeitä kuluttajille. (Kuluttaja- suojalaki 1 luku 4–5 §.)
Suomessa riita-asioita käsitellään yleisissä tuomioistuimissa, joita ovat käräjäoikeudet, hovioikeudet sekä korkein oikeus, joka käyttää ylintä tuomiovaltaa riita- ja rikosasi- oissa. Käräjäoikeuksia on Suomessa 20 ja hovioikeuksia viisi. Vuokralaiset ja
vuokranantaja voivat halutessaan viedä vuokrasopimuksiin liittyvän riita-asian ensin käräjäoikeuden käsiteltäväksi. Käräjäoikeudessa asia käsitellään joko normaalina riita- asian prosessina tai summaarisena riita-asiana, jonka voi panna vireille suppeammalla haastehakemuksella. Summaariset riita-asiat ovat yleensä riidattomia asioita, esimer- kiksi vuokriin liittyviä saatavia. (Oikeuslaitoksen www-sivut 2021.)
Käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen päätökseen voidaan hakea muutosta hovioikeudessa, ellei kyse ole yksipuolisesta tuomiosta, josta ei voi valittaa. Yksipuolisissa tuomioissa voidaan valituksen sijasta hakea takaisinsaantia eli muutosta. Yksipuolinen tuomio an- netaan, mikäli vastaaja ei anna lainkaan vastausta pyydettyyn haasteeseen tai vastaaja ei ole vastauksessa antanut perustetta kanteen vastustamiselle tai vastaaja vetoaa pe- rusteeseen, jolla ei ole merkitystä asian ratkaisemisessa. (Oikeudenkäymiskaari 4/1734, 5 luku 13 §; Oikeuslaitoksen www-sivut 2021.)
Siviilioikeudellisissa asioissa hovioikeus tekee ensin päätöksen siitä, onko jatkokäsit- tely mahdollinen ja ottaa tapauksen vasta mahdollisen jatkokäsittelyluvan jälkeen kä- sittelyyn. Hovioikeuden päätökseen voi myös hakea valituslupaa. Mikäli valitusluvan saa, asia käsitellään korkeimmassa oikeudessa. (Oikeuslaitoksen www-sivut 2021.)
Vuonna 2019 käräjäoikeuksissa ratkaistiin 24 100 huoneenvuokra-asiaan liittyvää ta- pausta. Enemmistö riidoista, 13 720 tapausta, koski vuokrasopimuksen purkamista ja niihin liittyviä korvauksia. 9 790 tapauksessa käsiteltiin huoneenvuokrasaatavia. Ho- vioikeuksissa vuonna 2019 huoneenvuokra-asioissa annettiin yhteensä 86 ratkaisua. (Oikeusministeriö 2020, 319, 404.)
Taulukko 1. Käräjäoikeuksissa ratkaistut siviilioikeudelliset asiat 2019, huoneen- vuokra-asiat (Oikeusministeriö 2020, 319)
Asia | Tapaukset |
Vuokrasopimuksen purkaminen/korvaus | 13720 |
Huoneenvuokrasaatava | 9790 |
Vahingonkorvaus huoneenvuokrasuhteessa | 333 |
Huoneenvuokra-asia | 156 |
Vuokrasopimuksen irtisanominen/korvaus | 74 |
Vuokrasopimuksen muu päättyminen/korvaus | 14 |
Vuokran alentaminen | 6 |
Muuttopäivän siirtäminen | 5 |
Vuokran korottaminen | 2 |
Yhteensä | 24100 |
Taulukko 2. Hovioikeuksissa annetut ratkaisut siviiliasioissa 2019, huoneenvuokra- asiat (Oikeusministeriö 2020, 404)
Asia | Ratkaisut |
Vuokrasopimuksen purkaminen ja/tai korvaus | 38 |
Huoneenvuokrasaatava | 32 |
Vahingonkorvaus huoneenvuokrasuhteen | 8 |
Vuokrasopimuksen irtisanominen ja/tai korvaus | 5 |
Muu huoneenvuokra-asia | 3 |
Yhteensä | 86 |
Suomessa vuokralaisen ja vuokranantajien välisiin riitoihin voi hakea neuvoa kulutta- jariitalautakunnan kautta, joka antaa suosituksia asian ratkaisemiseksi, mikäli kyseessä oleva huoneenvuokra-asia kuuluu heidän toimivaltaansa. Kuluttajariitalautakunta ei ratkaise riitoja, jotka koskevat esimerkiksi muuttopäivän siirtoa, häätöä tai vuokraso- pimuksen siirtämistä perheenjäsenelle. Kuluttajariitalautakuntaan voi tehdä valituksen huoneenvuokra-asioista silloin, kun sopimus on solmittu kahden yksityishenkilön
välillä sekä silloin, kun vuokranantaja toimii elinkeinonharjoittajana. Kuluttajariita- lautakunnan antamia suosituksia ei ole pakko noudattaa. Käytännössä kuitenkin suurin osa, noin 80 % päätöksistä, johtaa lautakunnan antaman suosituksen mukaiseen lop- putulokseen. (Kuluttajariitalautakunnan www-sivut 2020a.)
Vuonna 2019 kuluttajariitalautakunta vastaanotti huoneenvuokra- ja asumisoikeusasi- oissa 530 yhteydenottoa. Vuonna 2018 vastaava luku oli 436 yhteydenottoa. Useim- miten kuluttajariitalautakunnan käsittelemät riidat huoneenvuokra-asioissa koskevat joko asunnon kuntoa tai vuokravakuutta. (Kuluttajariitalautakunnan www-sivut 2020b; Ympäristöministeriö 2016, 15.)
5 HUOMIOITAVAA VUOKRASOPIMUKSEN LAADINNASSA
5.1 Epäselvyyssääntö ja heikomman suoja
Epäselvyyssäännöstä säädetään kuluttajansuojalain neljännessä luvussa. Epäselvyys- sääntö on kuitenkin kehittynyt jo ennen vuonna 1994 kuluttajasuojalaissa olevan sään- nöksen voimaantuloa. Korkeimman oikeuden ratkaisuista löytyy epäselvyyssääntöön viittaamista jo 1970-luvulta. Epäselvyyssäännön soveltamista on pidetty perusteltuna erityisesti silloin, kun kyseessä ovat kuluttajasopimusten vakioehdot, jotka laaditaan siten, että niitä käytetään useammissa sopimuksissa. Epäselvyyssääntöä sovelletaan kuitenkin myös yksittäisiin sopimuksiin ja sen sopimusehtoihin, mikäli sopimus on laadittu ilman, että kuluttaja on voinut vaikuttaa sopimukseen tai sopimusehtoihin. (Xxxxxxxx & Määttä 2015, 257–258.)
Vuokrasopimukset laaditaan usein vuokranantajan toimesta valmiiksi siten, ettei vuok- ralainen ole voinut vaikuttaa sopimusehtoihin. Täten vastuu vuokrasopimuksen sisäl- löstä ja selkeydestä on vuokranantajalla. Epäselvyyssäännön mukaisesti katsotaan, että sillä osapuolella, joka tekstin on laatinut, on yleensä paremmat mahdollisuudet vaikut- taa tekstin luettavuuteen ja siten estää epäselvyyksien syntyminen kuin sillä osapuo- lella, joka saa eteensä valmiiksi laaditun luonnoksen sopimuksesta. (Hemmo & Hoppu 2021.)
Suomessa sopimusoikeuden periaatteisiin lukeutuu heikomman osapuolen suoja. Hei- komman suojan periaate on, että sopimuksen osapuolten ollessa epätasa-arvoisia, voi- daan muun muassa lainsäädännöllä turvata heikomman osapuolen oikeuksia. Heikom- man osapuolen arvioiminen perustuu ensisijaisesti sopimustyyppiin sekä sopimuksen osapuolten rooleihin. (Xxxxxxxxxxx & Annola 2018, 23.)
Vuokrasopimuksissa vuokranantaja on oletettavasti yleensä vahvempi osapuoli ja vuokralainen heikompi. Tilanne voi kuitenkin joskus, todennäköisesti melko harvoin, olla päinvastainenkin. Tällainen tilanne voisi syntyä esimerkiksi silloin, kun pienimuo- toista sijoitustoimintaa harrastava yksityishenkilö vuokraa asunnon isolle yritykselle.
Kuten on aiemmin todettu, vuokrasopimus on hyvä tehdä kirjallisesti ja kaikki ehdot tulisi myös kirjata vuokrasopimukseen. Mikäli joistakin ehdoista on sovittu suullisesti ja sovituista ehdoista tulee myöhemmin riitaa, suulliseen sopimukseen vetoavalla on vastuu näyttää sovitut asiat todeksi. Käräjäoikeudessa käsiteltiin vuonna 2018 ta- pausta, jossa vuokranantaja vetosi suullisesti tehtyihin sopimusehtoihin vuokran mää- rästä sekä vuokrakohteesta. Vuokralaisen mukaan vuokrasopimus sisälsi kaiken mistä oli sovittu. Käräjäoikeuden mukaan näyttötaakka asiassa oli vuokranantajalla, ja hän ei pystynyt näyttämään väitettään toteen, joten käräjäoikeus katsoi, että kirjallinen vuokrasopimus sisälsi ehdot siten, miten niistä oli sovittu. Täten kanne hylättiin. Ho- vioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa. (Rovaniemen HO 5.6.2019 nro 201.)
Huomionarvoista on myös, että vuokrasopimuksen ehtoja ei voida yksipuolisesti muuttaa. Sopimuksen muuttamisesta voidaan luonnollisesti yhteistuumin neuvotella. Mikäli vuokrasopimuksen ehtoja haluaa myöhemmin muutettavan, on suositeltavaa tehdä myös muutokset kirjallisesti esimerkiksi laatimalla liitteet molempien osapuol- ten vuokrasopimuksiin. (Xxxxxxxx, Kinnunen & Viita 2015, 27.)
Mikäli vuokranantaja vaihtuu, tulisi merkinnät esimerkiksi ehtojen muutoksista löytyä vuokranantajan sopimuksesta tai siitä tulisi esittää muulla tavoin luotettavaa näyttöä.
Jos muutoksia ei voida näyttää toteen ja uusi vuokranantaja ei ole ollut tietoinen asiasta huoneiston luovutus- tai siirtymishetkellä, eivät muutokset sido uutta vuokranantajaa. Tällaiset muutokset tulevat kuitenkin sitovaksi, mikäli uusi vuokranantaja kuulee asi- asta, eikä hän kuukauden kuluessa ilmoita vuokralaiselle, että muutosta ei hyväksytä. (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 42 § 1 mom.)
Lisäksi on tarpeen muistaa, että sopimusehtoja voidaan aina tarpeen tullen kohtuullis- taa tai jättää ne huomioimatta, mikäli sopimusehdon soveltaminen katsotaan hyvän tavan vastaiseksi tai niiden soveltaminen johtaisi kohtuuttomaan lopputulokseen. Yk- sittäinen epäselvä tai mitätön ehto ei kuitenkaan tee koko vuokrasopimuksesta mitä- töntä. Pääsääntönä Suomessa on ”pacta sunt servanda” eli se, että sopimukset pidetään. Yleensä yksittäisen ehdon tai ehtojen sovittelu riittää, jolloin sopimus muuten pysyy voimassa muiden ehtojen mukaisesti. Tarpeen tullen kuitenkin koko sopimuskin voi- daan määrätä raukeamaan. (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 6 §; Surakka 2012, 50.)
5.3 Ulkomaalaiset vuokralaiset
Vuokrasopimuksen laatimisessa ja tulkitsemisessa voi tulla haasteita kielen tai kult- tuurin vuoksi. Suomeen muualta muuttaneet henkilöt eivät välttämättä etukäteen tunne asumiseen liittyviä käytäntöjä ja lainsäädäntöä. Ulkomaalaiselle vuokralaiselle epätie- toisuutta saattavat aiheuttaa esimerkiksi vuokranmaksupäivät, sopimuksen sitovuus tai yleisesti huoneiston käyttämiseen liittyvät eroavaisuudet aiempaan asuinmaahan näh- den.
Suomen Vuokranantajat suosittelevat, että vuokralaisen kanssa käytäisiin läpi huo- neenvuokralakia, joka on saatavilla myös englanniksi. SVA suosittelee, että sopimuk- sen kestoon liittyvät ja sopimuksen päättämiseen liittyvät asiat käytäisiin ainakin vuokralaisen kanssa läpi. Niiden lisäksi olisi hyvä selittää vuokralaiselle myös muun muassa korjaus- ja muutostöihin liittyvien lupien pyytäminen vuokranantajalta ja huo- neiston vahingoittumiseen liittyvät vuokralaisen vastuut. (Suomen vuokranantajien www-sivut 2021b.) Käytännössä nämä asiat voivat olla vieraita yhtä lailla Suomessa koko ikänsäkin asuneelle, joten monistakin vuokraukseen liittyvistä vuokralaisen ja
vuokranantajan vastuista olisi toki hyvä mainita uudelle vuokralaiselle, riippumatta tämän kansalaisuudesta.
Vuokrasopimuksen voi myös laatia haluamallaan kielellä, mutta mikäli sopimus laa- ditaan kielellä, jota vuokralainen ei ymmärrä, olisi tärkeää käydä vuokrasopimus kohta kohdalta vuokralaisen kanssa läpi ennen sen allekirjoittamista. Uudelle vuokralaiselle voi tarjota materiaalia luettavaksi jo ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista, esi- merkiksi Hyvä vuokratapa- ohjeistuksen tai Vuokraoppaan.
Hyvä vuokratapa -ohjeistus on useamman toimijan yhdessä laatima ohjeistus, johon myös vuokranantajan olisi hyvä tutustua. Hyvä vuokratapa -ohjeistus on tarjolla mak- sutta esimerkiksi Suomen kiinteistövälittäjät ry:n sivustolla suomen kielen lisäksi myös ruotsiksi, englanniksi, venäjäksi ja arabiaksi. Kuluttajaliiton julkaisema Xxxx- xxxxxx sen sijaan on kirjoitushetkellä tarjolla maksutta liiton sivuilla suomen lisäksi arabiaksi, ranskaksi, somaliksi, venäjäksi, ruotsiksi ja englanniksi.
6 VUOKRASOPIMUKSIEN SOPIMUSEHDOT
Vuokranantajille ja vuokralaisille on useampia paikkoja, joista kysyä apua huoneen- vuokra-asioissa. Suomen Vuokranantajat on järjestö yksityisille vuokranantajille, asuntosijoittajille ja yrityksille. Vuonna 1999 perustettu järjestö antaa maksaville jä- senilleen lakineuvontaa. Vuodesta 2020 järjestö on tarjonnut myös apua oikeuden- käynteihin vuokrauksiin liittyvissä riita-asioissa, joskin he pyrkivät luonnollisesti rat- komaan riitoja ennaltaehkäisevästi. (Suomen Vuokranantajien www-sivut 2021c.)
Vuokralaisille vastaavanlainen järjestö on Vuokralaiset Ry. Sekä vuokralaisia että vuokranantajia palvelee myös Kuluttajaliiton ylläpitämä asumisneuvonta-palvelu. Ku- luttajaliitto neuvoo palvelussaan vuokralaisten ja vuokranantajien lisäksi myös asunto- osakeyhtiöiden osakkaita, asumisoikeusasukkaita sekä osaomistusasukkaita. (Kulutta- jaliiton www-sivut 2021.)
Kuluttajaliiton ylläpitämään asumisneuvontaan tuli vuonna 2020 yhteensä 3025 yh- teydenottoa puhelimitse ja chatin kautta. Näistä 60 % tuli vuokralaisilta ja 10 % vuok- ranantajilta. Yleisimmät kysymykset liittyivät vuokravakuuden palautukseen, vuokra- sopimuksien määräaikaisuuksiin sekä vuokrien alennuksiin. (Xxxxxxxx sähköpostit 22.4.2021.)
Vuokrasopimuksissa tulkintaongelmia voivat vakuuden ja sopimuksen keston lisäksi aiheuttaa myös muun muassa sopimussakko, vuokrankorotusehdot sekä muuttopäivä. Olen ottanut vuokrasopimuksissa usein mainittuja ehtoja tarkemman tarkastelun alle ja käyn niitä yksitellen läpi seuraavissa kappaleissa.
6.1 Vuokrasopimuksen kesto ja sen irtisanominen
Asuinhuoneiston vuokrasopimus voi olla joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Huoneenvuokralaissa säädetään, että määräaikainen sopimus tulee tehdä kirjal- lisesti, muulloin se ei ole pätevä (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 5 §). Laissa on kuitenkin rajoitus useammalle peräkkäiselle lyhyelle vuokrasopimukselle. Käytän- nössä määräaikainen vuokrasopimus saman vuokralaisen kanssa voidaan kaksi kertaa sopia enintään kolmeksi kuukaudeksi. Mikäli vuokrasopimus laaditaan kolmesti tai useammin peräkkäin saman vuokralaisen kanssa siten, että sopimuksen kesto on enin- tään kolme kuukautta, katsotaan kyseinen vuokrasopimus toistaiseksi voimassa ole- vaksi. (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 4 § 1 mom.)
Vuokrasopimuksen irtisanomisajoista on säädetty laissa pakottavasti. Se tarkoittaa sitä, että vuokralaisen irtisanomisaikaa ei voi sopimuksilla pidentää ja vuokranantajan irtisanomisaikaa ei voida lyhentää. Xxxx mukaan vuokralaisen irtisanomisaika on vuokrasopimuksen kestosta riippumatta kuukausi. Vuokranantajan irtisanomiseen sen sijaan vaikuttaa sopimuksen kesto; alle vuoden kestäneissä vuokrasopimuksissa irtisa- nomisaika on kolme kuukautta ja vähintään vuoden kestäneissä vuokrasopimuksissa irtisanomisaika vuokranantajalle on kuusi kuukautta. (Laki asuinhuoneiston vuokrauk- sesta 52 §.)
Määräaikaista sopimusta ei lähtökohtaisesti tarvitse erikseen irtisanoa, koska se päät- tyy sitten kun sen voimassaoloaika umpeutuu. Lähtökohtaisesti määräaikainen sopi- mus sitoo molempia osapuolia. Määräaikaisenkin sopimuksen voi tietyissä tilanteissa purkaa tai irtisanoa ja näistä tilanteista säädetään huoneenvuokralaissa. Sopimuksen voi purkaa esimerkiksi silloin kun vuokralainen laiminlyö vuokrien maksun tai vuok- ralainen viettää asunnossa häiritsevää elämää. Määräaikaisen sopimuksen voi irtisanoa esimerkiksi vuokralaisen kuoltua, jolloin kuolinpesällä on oikeus sopimuksen irtisa- nomiseen. (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 4 § 2 mom.; 61 § 1 mom.; 46 § 1 mom.)
Lisäksi vuokralainen tai vuokranantaja voivat hakea tuomioistuimelta oikeutta sopi- muksen irtisanomiseen. Vuokralainen voi saada tuomioistuimelta luvan sopimuksen irtisanomiseen esimerkiksi, mikäli vuokralaisen asunnon tarve lakkaa sairauden takia tai hän muuttaa toiselle paikkakunnalle opiskeluiden vuoksi. Vuokranantajalle oikeus irtisanomiseen voidaan antaa esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokranantaja tarvitsee asunnon omaan käyttöönsä sellaisen syyn vuoksi, jota hän ei ole sopimusta tehdessä voinut ottaa huomioon. (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 55 § 1–2 mom.)
Turun hovioikeudessa käsiteltiin vuonna 2019 tapausta, jossa vuokralainen ja vuok- ranantaja eivät olleet päässeet sopimukseen vuokrasuhteen päättymisestä. Vuokralai- nen oli halunnut irtisanoa 31.1.2017 asti voimassa olleen vuokrasopimuksen, mutta hän ei ollut hakenut oikeutta irtisanomiseen tuomioistuimelta. Vuokralainen muutti asunnosta pois elokuussa 2016. Hovioikeus katsoi, että vuokranantajalla oli oikeus vuokriin tammikuuhun 2017 asti. (Turun HO 25.1.2019 nro 64.)
Vuokranantajat haluavat toisinaan varmistaa sen, että vuokralainen ei muuta huoneis- tosta muutaman kuukauden päästä pois. Tällaisessa tilanteessa osa vuokranantajista laatii ns. hybridisopimuksen, joka sisältää elementtejä sekä määräaikaisesta että tois- taiseksi voimassa olevasta sopimuksesta. Hybridisopimukset ovat tulkinnanvaraisia ja voi käydä niin, että vuokralaisen ei tarvitse noudattaa sopimukseen kirjattua ehtoa asu- misajasta. Tällöin vuokralainen voi mahdollisesti muuttaa asunnosta pois aiemmin kuin vuokranantaja oli ennen sopimuksen solmimista tarkoittanut. (Kanerva ym. 2021, 62–63.)
Kuluttajariitalautakunta on antanut ratkaisun asiassa, joka koski määräaikaista vuok- rasopimusta, irtisanomista sekä päällekkäisiä vuokria. Vuokrasopimus oli laadittu määräaikaiseksi, mutta siihen oli kuitenkin kirjattu irtisanomisaika. Sopimus oli täten epäselvästi laadittu. Kuluttajariitalautakunta katsoi, että vuokrasopimus oli irtisanotta- vissa siten kuin toistaiseksi voimassa oleva sopimus. Vuokrasopimus oli kirjallisesti irtisanottu tammikuussa 2009, joten kuluttajariitalautakunta katsoi, että vuokrananta- jalla olisi ollut oikeus helmikuun 2009 vuokraan, jollei se olisi ollut jo vuokrattu eteen- päin. Vuokranantaja oli jo vuokrannut asunnon alkaen helmikuusta 2009, joten sillä ei ollut oikeutta periä vuokraa helmikuulta pois muuttaneelta vuokralaiselta. (Kuluttaja- riitalautakunta Dnro 1171/83/2009.)
Jos vuokranantaja haluaa suosia pidempiä vuokrasopimuksia, hän voi laatia joko mää- räaikaisen vuokrasopimuksen, joka lähtökohtaisesti sitoo molempia osapuolia sovitun ajan, tai laittamalla toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen ehdon irtisano- misajan alkamisajankohdasta. Ehto irtisanomisajan alkamisajankohdasta on lainsää- dännön puitteissa sallittu, mutta ehto ei kuitenkaan saa olla kohtuuton. Ehdon ollessa kohtuuton, voidaan sitä sovitella tai jättää se huomioimatta (Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta 6 § 1 mom.).
Kuluttajariitalautakunta antoi vuonna 2008 suosituksen tapaukseen, jossa oli kyse ir- tisanomisajankohdan siirtämisestä. Vuokrasopimukseen oli kirjattu ehdoksi ensim- mäinen irtisanomisajankohta 12 kuukauden päähän. Kuluttajariitalautakunta katsoi, että ehto on laillinen. Lautakunta katsoi myös, että käytetty ehto on tavanomaisesti alalla käytetty. Lautakunta oli päätöksessään viitannut myös Hyvään vuokratapaan. (Kuluttajariitalautakunta Dnro 1373/83/2007.)
Hyvässä vuokratavassa kirjoitetaankin kyseisestä ehdosta. Hyvä vuokratapa suosittaa, että ehdosta sovitaan sopimuksessa yksiselitteisesti. Annetun esimerkin mukaan ajan- kohdan siirtämisestä voidaan vuokrasopimuksessa sopia esimerkiksi seuraavanlai- sesti:
”Ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä on pp.kk.vvvv” (Hyvä vuokratapa 2018, 18).
Oikeuskäytännössäkin ehto irtisanomisajankohdan siirtämisestä on katsottu lailliseksi. Helsingin hovioikeudessa käsitellyssä tapauksessa vuokrasopimukseen oli kirjattu ehto, jolla ensimmäistä irtisanomispäivää siirrettiin. Sopimus solmittiin 16.1.2006 ja ensimmäisen irtisanomisajan alkamisajankohdaksi oli kirjattu 1.2.2007. Vuokralainen irtisanoi sopimuksen jo 27.2.2006. Hovioikeuden mukaan AHVL:ssä ei kielletä ehtoa, jolla siirretään irtisanomispäivän ajankohtaa, joten sitä pidettiin sallittuna. (Helsingin HO 17.8.2007 nro 2510.)
Vaikka kyseistä ehtoa pidetään sallittuna, osa pitää lakia tältä osin epäselvänä ja toivoo siihen muutosta. Ympäristöministeriön vuonna 2016 teettämässä selvityksessä tode- taankin yhtenä muutostarpeena se, että laista tulisi selkeämmin käydä ilmi se, salli- taanko ensimmäisen irtisanomispäivän siirtäminen vuokrasopimuksissa, jotka ovat toistaiseksi voimassa olevia. (Ympäristöministeriö 2016, 38.)
Toisinaan vuokranantajat kirjaavat vuokrasopimukseen ehdon sopimussakosta sen va- ralle, että vuokrasopimus päättyy ennen kuin vuokranantaja on näin toivonut. Kysei- sestä ehdosta on kirjoitettu erikseen tässä työssä kohdassa 6.2 Sopimussakko.
Vuokranantajat usein toivovat pitkäaikaisia vuokralaisia, jonka vuoksi toistaiseksi voi- massa oleviin vuokrasopimuksiin saatetaan lisätä ehto irtisanomisajan alkamisajan- kohdasta esimerkiksi vuoden päähän. Vuokrasopimukseen voidaan tällöin laittaa so- pimussakko sen varalta, että joko vuokralainen tai vuokranantaja rikkovat kyseistä eh- toa. Mikäli toinen osapuolista irtisanoo sopimuksen ennenaikaisesti, tulee sopimus- sakko tämän ehtoa rikkoneen maksettavaksi. Näitäkin ehtoja voidaan kuitenkin AHVL:n 6 §:n mukaisesti kohtuullistaa. (Kanerva ym. 2021, 273.)
Sopimussakon tulee olla kohtuullinen. Kuluttajariitalautakunta lausui päätöksessä 1373/83/2007, että kyseisessä tapauksessa kohtuullisen sopimussakon määrä oli kah- den kuukauden vuokraa vastaava summa. Tapauksessa vuokralainen oli vienyt asian kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi, koska oli pitänyt ensimmäisen irtisanomis- ajankohdan alkamisen siirtämistä lainvastaisena. Xxxxxxxxxx piti ehtoa laillisena ja sen
mukaan ehto oli kohtuullinen, koska vuokranantaja oli antanut vuokralaiselle mahdol- lisuuden irtisanoutua aiemmin, kunhan tämä maksaisi kahden kuukauden vuokran suu- ruisen sopimussakon sopimusrikkomuksesta. (Kuluttajariitalautakunta Dnro 1373/83/2007.)
Helsingissä hovioikeudessa käsiteltiin vuonna 2007 irtisanomiseen liittyvää ehtoa ja kohtuullista sopimussakkoa. Vuokrasopimukseen oli kirjattu 800 euron sopimussakko sen varalle, että sopimus irtisanotaan ennen 1.2.2007. Sopimus oli solmittu tammi- kuussa 2006 ja vuokralainen irtisanoi sopimuksen helmikuussa 2006. Hovioikeus kat- soi, että 800 euron sopimussakkoa oli pidettävä kohtuullisena, kun otti huomioon sa- kon määrän sekä sopimussuhteen keston. Vuokralaisen tuli maksaa sopimussakko. (Helsingin HO 17.8.2007 nro 2510.)
Sopimussakon muotoiluun sopimuksessa kannattaa kiinnittää huomiota. Rovaniemen hovioikeudessa käsiteltiin vuonna 2009 tapausta, jossa sopimussakko oli sidottu väli- tyspalkkioon. Välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta, joka kyseisessä ta- pauksessa oli vuokranantaja. Hovioikeus katsoi, että kyseinen ehto johtaisi siihen, että vuokralaisesta tulisi välityspalkkion maksaja. Kyseinen ehto katsottiin hyvän tavan vastaiseksi ja hovioikeus totesi, että ehtoa ei tarvitse ottaa huomioon. Toistaiseksi var- minta on täten olla liittämättä sopimussakkoa ainakaan välityspalkkioon, vaan kirjata se sopimukseen yksiselitteisesti. (Rovaniemen HO 11.3.2009 nro 194.)
Hyvän vuokravälitystavan ohjeessa on kerrottu mahdollisuudesta siirtää irtisanomis- ajankohdan alkamispäivää. Ohjeessa on myös kerrottu mahdollisuudesta sopia vakio- korvauksesta, mikäli sopimus puretaan ennenaikaisesti. Hyvän vuokravälitystavan mukaan sopimussakon tulee olla molemminpuolinen eli soveltua myös vuokrananta- jaan, mikäli tämä irtisanoo sopimuksen ennenaikaisesti. (Hyvä vuokravälitystapa 2020, 34.)
Myös kuluttajariitalautakunta on todennut vuonna 2010, että sopimussakon tulee olla sovellettavissa sekä vuokralaiseen että vuokranantajaan. Erityisesti aiemmin vuokra- sopimuksissa on saatettu kirjata sopimussakko siten, että se sitoisi vain vuokralaista. Kyseiseen vuokrasopimukseen oli kirjattu sopimussakko sen varalle, että sopimus pää- tetään vuokralaisesta johtuvista syistä sopimuksen ensimmäisten 18 kuukauden
aikana. Sopimussakon määräksi oli sovittu yhden kuukauden vuokraa vastaava summa. Vuokralainen oli irtisanonut sopimuksen vuoden kuluttua sen solmimisesta ja vuokranantaja oli tällöin pidättänyt takuuvuokran. Kuluttajariitalautakunnan mukaan ehto oli epätasapainoinen, koska velvoitetta sopimussakosta ei ollut asetettu myös vuokranantajalle. Tämän vuoksi ehdon katsottiin olevan kohtuuton ja takuuvuokraa suositeltiin palautettavaksi vuokralaiselle. (Kuluttajariitalautakunta Dnro 537/83/2010.)
6.3 Muuttopäivä ja hallinnan luovutus
Muuttopäivästä säädetään huoneenvuokralaissa seuraavanlaisesti:
”Muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä. Muuttopäivänä vuokralaisen on jätettävä puolet asuinhuoneistoa vuokranantajan käytettäväksi sekä seuraavana päivänä luovutettava huoneisto kokonaan vuokranantajan hallintaan.” (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 68 §.)
Ympäristöministeriön laatimassa selvityksessä on otettu kantaa muuttopäivään. Ym- päristöministeriö selvitti alalla toimivien näkemyksiä huoneenvuokralaista kyselyllä, haastatteluilla sekä 28.4.2016 järjestetyllä työpajalla. Vastaajina olivat muun muassa Suomen Vuokranantajat Ry, Vuokralaiset ry sekä Suomen kiinteistöliitto ry.
Ympäristöministeriön järjestämässä selvityksessä todetaan, että laki itsessään toimii kohtuullisen hyvin, mutta useampia muutostarpeitakin löydettiin. Yksi suurimmista muutostarpeissa laissa on juurikin muuttopäivästä sääntely. Nykyisen säädöksen on katsottu aiheuttaneen useampia tulkintaongelmia esimerkiksi vuokranmaksuvelvoit- teesta. Erityisesti vuokranantajat olivat sitä mieltä, että lakia tulisi muuttaa siten, että vuokrasopimuksen päättymispäivä olisi myös muuttopäivä, eli kuten vuokrasopimuk- siinkin toisinaan kirjataan. (Ympäristöministeriö 2016, 33, 39.)
Muuttopäivä voi tosiaan aiheuttaa haasteita vuokranantajalle ja sisään muuttaville vuokralaisille, mikäli kuukauden viimeinen päivä osuu esimerkiksi perjantaille ja muuttopäivästä ei ole erikseen sopimuksessa sovittu. Mikäli muuttopäivästä ei ole
vuokrasopimuksessa poikettu ja kuun viimeinen päivä on perjantai, tarkoittaa se lain- mukaisesti sitä, että vuokralaisen täytyy antaa puolet asuinhuoneistosta vuokrananta- jan käytettäväksi maanantaina, mikäli maanantai on arkipäivä, ja kokonaan huoneisto tulee luovuttaa vuokranantajalle vasta tiistaina 4. päivä. (Kanerva ym. 2021, 108–109.)
Pykälä ei kuitenkaan ole pakottava, mikä tarkoittaa sitä, että muuttopäivästä on mah- dollista sopia AHVL:sta poiketen. Käytännössä näin tehdäänkin erityisesti yksityisten vuokranantajien toimesta. Kyseinen sopimusehto on esimerkiksi Suomen Vuokranan- tajien mallipohjassa vaihtoehtona. Muuttopäivästä voidaan sopia esimerkiksi siten, että muuttopäivä on sopimuksen päättymispäivä ja huoneisto tulee tällöin luovuttaa kokonaan vuokranantajalle. (Kanerva ym. 2021, 361.)
Mahdollisten haasteiden vuoksi osa vuokranantajista on halunnut ottaa ehdon muutto- päivästä vuokrasopimukseen jo ennakoivasti; kun edellisen tulee muuttaa asunnosta sopimuksen päättymispäivänä, ehtii vuokranantaja tarkastaa asunnon pois muuttavan jäljiltä ja voi uusi vuokralainen varmemmin muuttaa asuntoon heti kuun alusta alkaen. Pois muuttavalle vuokralaiselle kyseinen ehto sopimuksessa voi kuitenkin aiheuttaa haasteita, jos hän ei saa uutta asuntoa käyttöönsä ennen kuun vaihtumista.
POAS:in sopimuksissa avainten luovutuksesta on sovittu seuraavalla tavalla:
”Vuokrasuhteen päätyttyä kaikki avaimet on ehdottomasti luovutettava vuokrananta- jalle viimeistään viimeistä asumiskuukautta seuraavan kuukauden ensimmäisenä arki- päivänä kello 12.00 mennessä.” (Liite 1)
Käytännössä POAS:in kohteissa kuukauden viimeisen päivän ollessa perjantai, lauan- tai tai sunnuntai, tulee asunto luovuttaa vuokranantajalle maanantaina kello 12.00, mi- käli kyseinen maanantai on arkipäivä. Kellonajan merkitseminen vuokrasopimukseen on hyvä lisä. Tällöin vuokralaiselle on selvää, koska huoneiston tulee olla tyhjänä ja siivottuna. Uudet vuokralaiset saavat tällöin noutaa avaimet toimistolta kyseisen ajan- kohdan jälkeen ja pääsevät sen jälkeen muuttamaan sisään. Asunnon ollessa muutto- valmiina jo aiemmin, sopimuksen alkamisajankohtaa voidaan tapauskohtaisesti aikais- taa. Tällöin myös poismuuttavan asukkaan sopimuksen päättymistä aikaistetaan, jotta päällekkäisiä vuokrasopimuksia ei synny. Xxxxxxxxxxxxxxx asukkaalle hyvitetään
näissä tilanteissa vuokraa ja uusi vuokralainen pääsee muuttamaan aiemmin sisään. (POAS Asukasopas 2021, 9; Rantala sähköposti 7.10.2021.)
6.3.1 Hallinnan luovutuksen viivästyminen
Mikäli vuokranantaja ei ole ottanut vuokrasopimukseen lisäystä muuttopäivästä, on hyvä ottaa muuttopäivän vaikutus huomioon siinä vaiheessa, kun solmii seuraavaa vuokrasopimusta. Jos vuokralainen ei saa asuntoa hallintaansa sovittuna päivänä ja viivästyksestä aiheutuu tälle olennaista haittaa, syntyy vuokralaiselle oikeus purkaa vuokrasopimus (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 16 §).
Vuokranantajalle voi myös tilanteessa syntyä vahingonkorvausvelvollisuus. Tämä edellyttää vuokranantajan toimenpiteistä aiheutunutta viivästystä, laiminlyöntiä tai muunlaista huolimattomuutta. Välttääkseen vahingonkorvausvelvollisuuden, tulee vuokranantajan osoittaa, että hallinnan viivästyminen ei ole johtunut hänestä. (Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta 23 § 3 mom.)
Viivästys voi johtua esimerkiksi asunnossa asuvan vuokralaisen oikeudettomista toi- mista, jolloin tieto muuttopäivän siirtymisestä voi tulla sekä vuokranantajalle että uu- delle vuokralaiselle viime hetkellä. Tällöin uudelle vuokralaiselle voi syntyä oikeus purkaa sopimus, mutta vuokranantajalle ei synny vahingonkorvausvelvollisuutta. Va- hingonkorvausta ei myöskään synny, mikäli syy viivästykseen on aiheutunut toimesta, johon vuokranantaja ei ole muuten voinut vaikuttaa. Tällainen tilanne voi syntyä esi- merkiksi silloin, kun on ennen uudisrakennuksen valmistumista vuokrattu huoneisto, mutta rakennuksen valmistuminen viivästyy urakoitsijasta johtuvan syyn takia. (Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta 16 § 2 mom.; Kanerva ym. 2021, 111.)
Tällainen urakoitsijasta johtuva viivästys ja siitä aiheutunut muuttopäivän viivästymi- nen voi tulla eteen uudiskohteisiin sijoittaneelle vuokranantajalle, joka on ostanut asunnon ennen sen valmistumista. Vuokrasopimus uudiskohteeseen saatetaan kirjoit- taa paljon ennen rakennuksen valmistumista, jolloin tarkka hallinnan luovutuspäivä ei ole vielä sopimuksen kirjoittamishetkellä varmuudella tiedossa. Mikäli sopimuksen kirjoittamisen jälkeen käy myöhemmin ilmi, että huoneisto ei valmistu sovitussa
aikataulussa ja hallinnan saaminen tulee viivästymään, on vuokralaisella tällöinkin oi- keus purkaa vuokrasopimus, mikäli viivästyksestä on vuokralaiselle olennaista haittaa. Olennaisena haittana pidetään esimerkiksi sitä, että vuokralaisella ei ole toista asuntoa. Kaupunkiin opiskeluiden perässä muuttavien opiskelijoiden kohdalla tilanne on toden- näköisesti usein juuri tällainen. Vuokranantaja voi halutessaan ja mahdollisuuksien mukaan tarjota vuokralaiselle väliaikaisasuntoa odotusajalle, jolloin olennaista haittaa ei välttämättä katsota syntyneen, mutta vuokralaisella ei välttämättä ole velvollisuutta ottaa väliaikaisasuntoa vastaan. (Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta 16 § 2 mom.; Kanerva ym. 2021, 110–111.)
Myös POAS on solminut vuokrasopimuksia uudiskohteisiin. POAS:in uudiskohteiden vuokrasopimuksissa asiasta on sovittu seuraavalla tavalla:
”Kyseessä on uudiskohde. Vuokralaisella on mahdollisuus saada avaimet vuokraa- maansa huoneistoon aikaisintaan 1.9.2020 klo 12.00. Mikäli kohteen valmistumisaika myöhästyy suunnitellusta (1.9.2020), vuokranantaja ilmoittaa viivästyksestä vuokra- laiselle viimeistään 30.6.2020 mennessä. Vuokralaisella on tässä tapauksessa mahdol- lisuus irtisanoa sopimuksensa ilman irtisanomisaikaa ja ylimääräisiä kuluja, tekemällä vuokranantajalle kirjallinen irtisanominen seitsemän (7) vuorokauden kuluessa vuok- ranantajan ilmoituksesta. Muissa tapauksissa noudatetaan lakia huoneistojen vuok- rauksesta. Vuokranantaja ei ole korvausvelvollinen huoneiston hallintaoikeuden siir- tymisestä sen johtuessa vuokranantajasta riippumattomasta, ulkopuolisesta, odotta- mattomasta ja poikkeuksellisesta tapahtumasta, joka estää sopimuksenmukaisen suo- ritusvelvollisuuden täyttämisen siten, että tämän vaikutuksen torjuminen on vuokran- antajan normaalien vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella.” (Liite 2)
Muuttopäivän osalta vuokranantajan on myös hyvä tiedostaa, että vuokralainen voi tietyin edellytyksin hakea muuttopäivän siirtämistä. Muuttopäivän siirtämisestä sää- detään laissa, muun muassa pykälissä 69 §, 70 § ja 71 §. Vuokralainen ei voi esimer- kiksi hakea muuttopäivän siirtoa silloin kun hän on itse irtisanonut vuokrasopimuksen (Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta 69 § 3 mom.).
Vuokran korottamisesta säädetään huoneenvuokralaissa seuraavanlaisesti:
”Vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa (1195/2000) säädetään. Jos on sovittu, että vuokranan- taja saa vuokrasuhteen aikana yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan tai määrän, tällainen sopimusehto on mitätön, jos ei ole myös sovittu perusteesta, jonka mukaan vuokraa sopimussuhteen aikana saadaan korottaa. Vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta.” (Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta 27 § 2 mom.)
Korotusehdon tulisi täten olla kirjattuna sopimukseen. Korotusehto tulisi myös selke- ästi yksilöidä ja sen tulee olla kohtuullinen. Vuokranantajalla on useampia korotus- vaihtoehtoja, joita vuokrasopimukseen voi laittaa. Käytetyimmät korotusehdot ovat prosentti- tai euromäärä sekä indeksiehto. (Hughes 2018.)
Mikäli valitaan korotusehdoksi prosentti- tai euromäärä, voidaan sopimuksessa esi- merkiksi sopia, että vuokra tarkistetaan tiettynä sovittuna aikana, esimerkiksi aina jou- lukuussa, ennakkoon määritellyllä prosentti- tai euromäärällä. Määrien ei ole kuiten- kaan välttämätöntä olla kiinteitä. Indeksiehtoa käytettäessä valittavana on useampia indeksejä. Yleisimmin käytetään joko elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksiä. Li- säksi eri lausekkeita on mahdollista yhdistää. Sopimukseen voidaan esimerkiksi kir- jata, että vuokra tarkistetaan tietyn indeksin mukaan, mutta korotus on vähintään tietyn prosenttimäärän verran. (Kanerva ym. 2021, 189.)
Vuokrankorotusehto tulee tosiaan kirjata sopimukseen, mikäli vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa yksipuolisesti. Seuraava ehto on kirjattu yksityishenkilön maalis- kuussa 2020 laatimaan asuinhuoneiston vuokrasopimukseen:
”Vuokran korottaminen: tarkistetaan kesäkuussa ja sen jälkeen kerran vuodessa.”
Sopimukseen ei ole kirjattu vuokrankorotusperustetta, minkä vuoksi vuokranantaja ei saa nostaa vuokraa yksipuolisesti. Kuluttajariitalautakunta on antanut vuonna 2012
suosituksen samankaltaisesta tilanteesta. Tapauksessa 748/83/2011 vuokranantaja oli korottanut vuokraa yksipuolisesti. Vuokrasopimukseen oli kirjattu, että vuokran tar- kastusajankohta on kerran vuodessa, mutta sopimuksessa ei ollut mainintaa vuokran- korotusperusteesta. Vuokranantaja ilmoitti syyksi sen, että yleinen kustannustaso oli noussut. Lautakunta suositteli, että vuokranantaja palauttaa vuokralaiselle vuokranko- rotusta vastaavan määrän. (Kuluttajariitalautakunta Dnro 784/83/2011.)
Myös hovioikeudessa on päädytty vastaaviin ratkaisuihin. Turun sekä Helsingin hovi- oikeuksiin asti päätyneissä tapauksissa vuokrankorotusehdot oli tosin kirjattu sopi- mukseen, mutta niitä ei pidetty riittävinä. Turun hovioikeudessa käsittelyssä olleessa tapauksessa vuokrasopimuksessa korotusehdoksi oli kirjattu ”yleinen vuokrankoro- tus”, mitä ei katsottu yksilöidyksi perusteeksi ja ehdon katsottiin olevan mitätön. Vuokranantajalla ei ollut oikeutta nostaa vuokraa yksipuolisesti. Helsingin hovioikeu- dessa käsiteltiin tapausta, jossa korotusehdoksi oli kirjattu ”yleinen vuokratason nousu”. Tässäkään tapauksessa korotusehtoa ei katsottu yksiselitteiseksi eikä siinä ol- lut mainintaa siitä, miten korotusmenettely toteutetaan. (Turun HO 29.6.2005 nro 1673; Helsingin HO 14.12.2000 nro 3505.)
Sinänsä ehdon ilmaisu ”tarkistetaan” voisi viitata siihen, että vuokran suuruutta arvi- oidaan ja todennäköisesti korotetaan sovittuna ajankohtana, myös korkeimman oikeu- den vuonna 2016 antaman ratkaisun mukaan, jossa todetaan, että passiivinen ilmaisu- tapa ”tarkistetaan” voi mahdollistaa useampia tulkintavaihtoehtoja (KKO 2016:5). Ko- rotusehtoa ei kuitenkaan lue yksityishenkilön laatimassa vuokrasopimuksessa toisin kuin kyseisessä oikeustapauksessa, jota käydään läpi myöhemmin tässä luvussa. Ko- rotusehdon puuttuessa, vuokralainen ei pysty itse laskemaan korotetun vuokran suu- ruutta, jonka vuoksi vuokralaisella ei luonnollisestikaan ole velvollisuutta alkaa mak- samaan korkeampaa vuokraa oma-aloitteisesti. Ilmaisun ”tarkistetaan” käyttäminen yksinään sopimuksessa ei myöskään aina tarkoita sitä, että vuokraa korotettaisiin ke- säkuussa tai vuosittain, vaan että asia tarkistetaan ja mahdollisesti havaitut epäkohdat korjataan.
Korotusehdon puuttuessa vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia vuokran korot- tamisesta yhteistuumin. Viime kädessä vuokranantajalla on myös oikeus irtisanoa tois- taiseksi voimassa oleva sopimus, mikäli korotuksesta ja uudesta vuokrasta ei päästä
sopimukseen, ja vuokranantajan pyytämä uusi vuokra on kohtuullinen. Vuokrananta- jan irtisanoessa asunnon sen takia, että saisi vuokran kohtuuttomalle tasolle, voidaan irtisanominen julistaa tehottomaksi, mikäli vuokralainen nostaa asiasta kanteen. (Ka- nerva ym. 2021, 184.)
Vuokralaisen on hyvä ottaa huomioon, että vuokranantajalla ei välttämättä ole aina velvollisuutta ilmoittaa vuokrankorotuksesta, riippuen siitä miten asia on sopimukseen kirjattu. Jo mainitussa tapauksessa KKO 2016:5 oli kyse vuokrasopimuksesta, joka oli solmittu toukokuussa 2010 ja johon oli kirjattu, että ”vuokra oli sidottu elinkustannus- indeksiin ja vuokran muuksi korotusperusteeksi oli sovittu 4 %:n minimikorotus.” So- pimuksessa luki, että vuokra tarkistetaan aina kesäkuun alusta ja tarkistusajankohta on vuosittain. (KKO 2016:5.)
Kyseisessä tapauksessa vuokralaisille oli jäänyt epäselväksi vuokran korottaminen ja erityisesti siihen liittyvä ilmoitusvelvollisuus tai tässä tapauksessa sen puute. Vuokra- laiset eivät kiistäneet vuokranantajan oikeutta korottaa vuokraa, mutta he vetosivat sii- hen, että heillä ei ollut tietoa vuokran korotuksesta ennen joulukuuta 2011 ja että vuok- ranantajan olisi tullut ilmoittaa vuokran korottamisesta, jotta se velvoittaisi heitä ta- kautuvasti kesäkuusta 2011 lähtien. Korkein oikeus katsoi, että vuokranantajalla ei ol- lut velvollisuutta erikseen ilmoittaa vuokrankorotuksesta, koska se oli kirjattu sopi- mukseen, jolloin vuokralaiset olivat tietoisia vuokran suuruudesta minäkin ajankoh- tana ja vuokralaiset pystyivät itse laskemaan korotuksen määrän ja uuden vuokran. Vuokralaiset eivät olleet myöskään ilmaisseet, että heillä olisi ollut ongelmia laskea uutta vuokraa. Hyvä vuokratapa kuitenkin suosittaa, että vuokran korotuksesta olisi hyvä ilmoittaa, vaikka vuokrasopimuksessa olevasta ehdosta kävisikin ilmi korotuk- sen ajankohta ja laskentaperusteet. (KKO 2016:5; Hyvä vuokratapa 2018, 9.)
Vuokran korottamisesta annettu pykälä huoneenvuokralaissa jatkuu seuraavanlaisesti:
”Sinä aikana, kun asuinhuoneistoon sovelletaan aravarajoituslain (1190/1993) tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) säännöksiä vuokran määrityksestä, vuokran suuruuteen ja siitä annettaviin tietoihin on tämän luvun säännöksistä sovellettava tämän pykälän 1 momenttia, 27 a ja 29 §:ää, 30 §:n 1 momenttia sekä 31 ja 32 §:ää ja lisäksi, mitä siitä mainituissa
laeissa tai niiden nojalla säädetään.” (Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta 27 § 3 mom.)
Iso osa POAS:in kohteista on ARA-vuokra-asuntoja. ARA-vuokra-asunnot ovat ra- kennettu valtion tuella. Suomessa on 355 000 ARA-vuokra-asuntoa. Nämä ovat kun- tien, muiden julkisyhteisöjen sekä yleishyödyllisten yhteisöjen omistuksessa. (Asumi- sen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen www-sivut 2021.)
ARA-vuokra-asuntojen vuokrasopimuksissa ei saa käyttää vuokrankorotusperusteena muuta kuin omakustannusperiaatetta, jonka mukaan vuokra määräytyy. Vuokrasopi- muksesta tulee myös käydä ilmi tämä peruste. Omakustannusperiaatteen mukaan vuokraa saadaan periä vain enintään se määrä, joka muiden saatavien tuottojen lisäksi tarvitaan, jotta saadaan asuntojen ja niihin liittyvien palveluiden menot katetuksi. Täl- laisia menoja ovat muun muassa kiinteistöjen ja asuntojen ylläpito- ja hoitokulut sekä asuntojen vuokraukseen ja hallinnointiin liittyvät kulut. (Vuokranmääritysopas arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin 2019, 5, 28; Aravarajoituslaki 1190/1993, 7 §.)
Useimmissa POAS:in käyttämissä vuokrasopimuksissa vuokrantarkistuksen ajan- kohta on 1.3. Mikäli ARA-vuokra-asunnon vuokra muuttuu, tulee siitä ilmoittaa kir- jallisesti vähintään kaksi kuukautta aikaisemmin. Ilmoitukseen on laitettava uuden vuokran määrä ja korotuksen peruste. Omakustannusvuokria valvotaan ARA:n toi- mesta. (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 32 § 1 mom.; Aravarajoituslaki 7 d § 1 mom.)
POAS:in pitkän historian ja aiemmin tapahtuneiden fuusioiden takia POAS:in vuok- rasopimuspohjia on ajan saatossa luonnollisesti muokkailtu. POAS:lla on vielä voi- massa olevia vuokrasopimuksia ajalta ennen fuusiota. Näissä vanhemmissa vuokraso- pimuksissa on jonkin verran keskinäisiä eroja. POAS:in vanhin edelleen voimassa oleva vuokrasopimus on solmittu tammikuussa 1995, ennen kuin laki tuli voimaan 1.5.1995. Nykyistä lakia sovelletaan kuitenkin vanhempiinkin vuokrasopimuksiin, muutamin poikkeuksin (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 97 §).
6.5 Erilliskorvaukset: vesimaksu
Vesimaksusta on voitu sopia aiemmin melko vapaasti. Osa vuokranantajista perii ve- destä kiinteää hintaa, osa perii toteutuneen kulutuksen mukaan. Huoneenvuokralakiin tuli uusi ja mielenkiintoinen, vesimaksuja koskeva pykälä loppuvuodesta 2020:
”Jos rakennukseen, jossa huoneisto sijaitsee, on kustannusten jakamiseksi asennettu huoneistokohtaiset vesimittarit, vuokralaiselta vedestä perittävän korvauksen on pe- rustuttava luotettavasti mitattuun todelliseen kulutukseen.
Vuokralaiselle on toimitettava kuukausittain tiedot veden kulutuksesta huoneistossa. Lisäksi vuokralaiselle on 1 momentissa tarkoitetun korvauksen perinnän yhteydessä toimitettava tiedot muista korvauksen perusteista. Vuokranantaja ei saa periä vuokra- laiselta erillistä maksua tietojen antamisesta.
Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen tämän pykälän mukaista oikeutta, on mitätön.
Tarkempia säännöksiä tässä pykälässä tarkoitetun korvauksen määräytymisestä sekä veden kulutuksesta ja korvauksen perinnän yhteydessä annettavista tiedoista annetaan valtioneuvoston asetuksella.” (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 27 a §.)
Kyseisen uudistuksen jälkeen vuokranantajan tulee täten periä vedestä korvaus toteu- tuneen kulutuksen, eikä kiinteän vesimaksun mukaan, mikäli rakennuksessa on huo- neistokohtaiset vesimittarit ja vuokralaiselle tulee kuukausittain toimittaa kulutustie- dot maksutta. Kyseinen pykälä on pakottava, mutta sitä ei sovelleta, mikäli huoneiston vesimittari on asennettu sellaiseen rakennukseen, jonka rakennuslupa on haettu ennen lain voimaantuloa. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että kuluu hyvin pitkä aika ennen kuin tätä pykälää on Suomessa laajalti noudatettava. Lain voimaantulon jälkeen haet- taviin rakennuslupiin ja niissä yhtiöissä solmittaviin vuokrasopimuksiin lakimuutos jo vaikuttaa, mutta vanhemmissa taloyhtiössä muutos astuu voimaan vasta, kun vesimit- tarit päivitetään. Siihen asti vesimaksua voidaan periä sopimusehtojen mukaisesti. (Suomen Vuokranantajien www-sivut 2020a.)
Mikäli vuokra-asunnossa on huoneistokohtainen vesimittari, on vuokranantajalle joka tapauksessa turvallisempaa jo nyt suosia todelliseen kulutukseen perustuvaa veloi- tusta. Jos vuokrasopimuksessa on sovittu kiinteä maksuperuste ja vuokralaisen kulutus onkin paljon suurempaa kuin kiinteällä maksuperusteella veloitettu määrä, ei vuokran- antajalla lähtökohtaisesti ole oikeutta vaatia tosiasialliseen kulutukseen perustuvaa hintaa enää myöhemmin vuokralaiselta.
Kuluttajariitalautakunta on käsitellyt vesimaksuja tapauksessa 245/83/2009. Vuokra- sopimuksessa oli maininta kiinteästä maksuperusteesta, mutta vuokranantaja pidätti vakuudesta myös veden tasauslaskuja. Kuluttajariitalautakunta katsoi, että koska vuokrasopimuksesta ei ilmennyt maksuperusteena olevan tosiasiallinen vedenkulutus, ei vuokranantajalla ollut oikeutta veloittaa tasauslaskuja vuokralaiselta. (Kuluttajarii- talautakunta Dnro 245/83/2009.)
Kuluttajariitalautakunta on antanut aiemminkin ratkaisun vesimaksuja koskevassa rii- dassa. Tapauksessa 2931/83/2007 oli kyse siitä, voiko vuokranantaja periä vuokralai- silta 311,83 euroa ylimääräistä vesimaksua veden tasauslaskun mukaisesti. Vuokra- laisten mukaan vuokranantaja oli ilmoittanut vedestä veloitettavan kiinteän maksun, jolloin tasauslasku olisi aiheeton.
Vuokrasopimukseen ehto oli kirjattu siten, että vuokralainen sitoutuu suorittamaan vuokran lisäksi vuokranantajan perittäväksi vahvistamat käyttökorvaukset muun mu- assa saunasta, autopaikasta ja vedestä. Sopimuksessa oli otsikon ”Vuokra” alla erilli- nen tila varattuna kuukausivuokran ohella maksettavien korvauksien yksilöimiseksi. Kyseiseen kohtaan ei oltu kuitenkaan merkattu mitään erilliskorvauksia. Otsikon ”Vuokra” alle oli painettuna vakioehto: ”Vuokran lisäksi vuokralainen maksaa sähkö- laskut laskutuksen mukaan sekä muut mahdolliset käyttökorvaukset suoraan taloyhti- ölle, ellei asiasta ole sovittu liitteessä toisin.”
Kuluttajariitalautakunta katsoi, että yllä mainittu ehto pätee vain osapuolten sopimiin erilliskorvauksiin. Lautakunta katsoi, että vuokranantajalla ei olisi perusteita vaatia vuokralaiselta korvausta veden tasauslaskusta. (Kuluttajariitalautakunta Dnro 2931/83/2007.)
Annettu ratkaisu on mielenkiintoinen ja osoittaa sen, että myös ehdot vesimaksuista ja muista korvauksista kannattaa kirjata vuokrasopimukseen yksiselitteisesti. Lähtökoh- tana pidetään sitä, että mikäli erilliskorvauksista ei ole sovittu, joko vuokrasopimuk- sessa tai muulla tavoin, vuokran katsotaan sisältävän kaikki kustannukset. Kuluttaja- liitto suosittelee, että vesimaksun lisäksi myös muun muassa autopaikkamaksuista tai esimerkiksi omakotitalon polttoöljyn hankkimisesta tulisi sopia. Kuten yleisestikin kaikista vuokrasopimuksen ehdoista, myös erilliskorvauksista tulisi sopia kirjallisesti. (Vuokraopas – neuvoja vuokralaiselle ja vuokranantajalle 2016, 14.)
Mikäli vuokranantaja haluaa veloittaa vuokralaiselta vesimaksua kulutuksen mukaan ja veloittaa tietyn summan ennakkoa, kannattaa se kirjoittaa sopimukseen yksiselittei- sesti. Lisäksi vuokrasopimukseen on hyvä selventää, kuinka usein vesimittarilukemat luetaan, esimerkiksi kerran vuodessa ja aina muuton yhteydessä, sekä miten todellinen veloitus tapahtuu (Vatanen 2015). Vesimaksusta voidaan sopia vuokrasopimuksessa esimerkiksi seuraavalla tavalla:
”Vuokranmaksun yhteydessä suoritettavat erilliskorvaukset:
Vesimaksu: veloitetaan kulutuksen mukaan. Vuokralainen maksaa ennakkomaksua x euroa kuukaudessa.
Vuokranantaja lähettää vuokralaiselle kerran vuodessa tasauslaskun. Tasauslaskusta käy ilmi veden todellinen kulutus sekä kuinka paljon vuokralaisen tulee maksaa ta- sausta tai kuinka paljon hän on oikeutettu saamaan hyvitystä.” (Vatanen 2015.)
Asuinhuoneistojen vuokrasopimuksissa sovitaan usein vakuudesta, joka useimmiten vuokralaisen tulee toimittaa. Raha on vakuuden lajeista yleisimmin käytetty. Vakuu- tena voidaan kuitenkin käyttää myös esimerkiksi tavaraa, osakkeita tai henkilötakauk- sia. Takausvakuutukset ovat myös yksi vakuuden muoto, joka on yleistymässä. (Ka- nerva ym. 2021, 86–87.)
Vakuudesta säädetään huoneenvuokralaissa seuraavanlaisesti:
”Kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia. Jos vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, on sopijapuo- lella, jonka hyväksi vakuus on sovittu asetettavaksi, oikeus purkaa sopimus. Oikeutta purkaa sopimus ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.
Ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön.” (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 8 §.)
Vuokranantaja ei voi täten vaatia vuokralaiselta korkeampaa vakuutta kuin kolmen kuukauden vuokran suuruista määrää. Vakuuden määrä vaihtelee eri toimijoiden ja vuokranantajien kesken. Esimerkiksi OVV Asuntopalveluiden välittämissä asunnoissa vakuus on yleensä summa, joka vastaa 1–2 kuukauden vuokraa (OVV Asuntopalve- luiden www-sivut 2021).
Myös Suomen Vuokranantajien mukaan yleisimmin vakuuden määrä on 1–2 kuukau- den vuokraa vastaava määrä. Vuonna 2019 Suomen Vuokranantajien teettämän kyse- lyn mukaan heidän jäsenistään 81 % käyttää rahavakuutta. Näistä enemmistö, 60 %, pyytää vuokralaiselta kahden kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden ja 30 % vastaa- jista käyttää sopimuksissa noin yhden kuukauden vuokraa vastaavaa määrää. (Suomen Vuokranantajien www-sivut 2020b.)
POAS:illa vakuus on euromääräinen. Vakuuden määrä riippuu huoneistosta: soluissa vakuus on 200 euroa, yksiöissä ja kaksioissa 300 euroa ja kolmioissa 450 euroa (POAS asukasopas 2021, 7).
Useimmissa POAS:in vuokrasopimuksissa vakuudesta on kirjoitettu täten:
”Vuokrasopimuksen velvoitusten täyttämiseksi vuokralainen toimittaa vuokrananta- jalle vakuuden. Vakuuden suuruus on x euroa. Vakuus luovutetaan vuokralaiselle ta- kaisin vuokrasuhteen päätyttyä, mikäli kaikki vuokralaisen velvoitteet ovat täyttyneet.
Vuokrasopimuksen vakuuden tulee olla todistettavasti maksettuna ennen sopimuksen kohteena olevan asunnon avainten luovutusta. Vuokranantaja ei maksa vakuudelle korkoa.” (Liite 1)
POAS:in sopimuksissa on myös maininta asukasoppaasta, johon vuokralaisen tulisi tutustua ennen sopimuksen allekirjoittamista. Asukasoppaassa lukee, että vakuudesta voidaan tarpeen tullen pidättää esimerkiksi maksamattomat vuokrat, huoneiston va- hinkojen korjaamiset, lukkojen uudelleensarjoittamiset sekä huoneiston siivous. (POAS asukasopas 2021, 7.)
Kyseinen selvennys on hyvä vuokralaisia ajatellen. Vuokrasopimukseen kannattaakin kirjata, että vakuus asetetaan kaikkien sopimusvelvoitteiden täyttämisen turvaa- miseksi, jotta turhilta riidoilta vältyttäisiin. Käytännössä vakuus kuitenkin lähtökoh- taisestikin kattaa kaikki vahingot, joita laiminlyönneistä seuraa. (Kanerva ym. 2021, 85.)
Helsingin hovioikeudessa käsiteltiin vuonna 2009 tapausta vuokravakuuteen liittyen. Tapauksessa vuokranantaja oli pitänyt vuokravakuuden hallussaan, koska vuokralai- nen ei ollut maksanut tälle oikeudenkäyntikuluja, jotka käräjäoikeus oli tälle tuomin- nut. Vuokralainen oli maksanut asiaan liittyen vuokran, vesilaskut sekä viivästyskorot. Hovioikeus katsoi, että vuokranantaja oli perustellusti joutunut turvautumaan oikeu- denkäyntiin, koska vuokralainen ei ollut täyttänyt vuokranmaksuvelvoitettaan. Tämän vuoksi oikeudenkäyntikulut katsottiin vahingoksi, joka on ollut seurasta vuokranmak- suvelvoitteen laiminlyönnistä ja hovioikeus katsoi, että vuokranantajalla oli oikeus pi- dättää kulut vuokravakuudesta. (Helsingin HO 30.10.2009 nro 2841.)
Hovioikeus viittasi korkeimman oikeuden aiemmin antamaan päätökseen KKO 2003:71. Kyseisessä tapauksessa korkein oikeus lausui, että vuokravakuuden tarkoi- tuksena on toisaalta turvata myös muitakin saamisia kuin vuokria, joita ei ole maksettu. Tällaisia saamisia voivat olla esimerkiksi vahingonkorvauksiin liittyvät saamiset. (KKO 2003:71.)
Huomionarvoista on, että AHVL:n 8 §:n 2 momentti vakuudesta, eli kolmen kuukau- den vuokraa vastaavan määrän enimmäissuuruus, ei koske omavelkaista takausta.
Korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2017:91 oli kyse siitä, onko omavelkaisen takauksen antanut henkilö velvoitettu maksamaan vuokralaisen maksamattomia vuok- ria pidemmältä ajalta kuin kolme kuukautta. Korkein oikeus katsoi, että säännös ei koske henkilövakuutta muun muassa siksi, että takaaja ei ole sopimuksessa sopijapuo- lena. Vuokralaisen tulee noudattaa sopimuksen velvoitteita ilman takaajaakin, joten vuokralaisen vastuun ei katsottu laajentuneen sen vuoksi, että takaaja joutui maksa- maan vuokria pidemmältä ajalta kuin kolme kuukautta. Takaaja ei myöskään sitonut varallisuuttaan vakuuden voimassaoloajaksi. Hovioikeuden perusteluissa mainittiin myös, että takaus on päävelasta erillinen sitoumus. (KKO 2017:91.)
Osa vuokranantajista vaatii, että vakuuden tulisi olla maksettuna ennen avainten ja asunnon hallinnan luovutusta. Tämä on hyvä pääsääntö ja kyseinen ehto on hyvä lisätä vuokrasopimukseen. Myös POAS vaatii vakuuden maksamista ennen vuokrasuhteen alkamista.
Vakuuden toimittamiselle voidaan myös asettaa määräaika. Mikäli vakuutta ei anneta määräaikaan mennessä, on sillä osapuolella, jonka hyväksi vakuus on sovittu asetetta- vaksi, käytännössä yleisemmin vuokranantajalla, oikeus purkaa sopimus. Purkuoikeus on voimassa siihen asti, kun vakuus asetetaan. (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 8
§ 1 mom.). Ympäristöministeriön vuokrasopimuskaavassa vakuuden määräajasta on kirjattu yksinkertaisesti seuraavalla tavalla:
”Vakuus annetaan viimeistään pp.kk.vvvv.” (Ympäristöministeriön asetus asuinhuo- neiston vuokrasopimuksen kaavasta 537/2004)
Toimeksiantajani POAS:in laatimat vuokrasopimukset ovat hyvin laadittuja. Erityi- sesti vuokrasopimuksissa mainittu POAS:in asukasopas on mielestäni selkeä ja se täy- dentää vuokrasopimuksia hyvin. Erillinen opas on todella hyvä lisä vuokralaisia aja- tellen ja näen sen hyvänä asiakaspalveluna.
Omien kokemuksieni mukaan vuokrasopimuspohjat useimmiten ovatkin selkeitä sil- loin, kun vuokranantajana toimii yritys tai yhdistys. Yksityisten henkilöiden solmi- missa vuokrasopimuksissa epäselviä ehtoja tulee vastaan sen sijaan säännöllisesti. Lä- hes poikkeuksetta näistä kysytään silloin, kun erimielisyyttä vuokranantajan ja vuok- ralaisen välille on ehtinyt jo syntyä ja osapuolet tulkitsevat asiaa eri tavalla.
Huoneenvuokralaki asettaa tiettyjä rajoituksia vuokraustoiminnalle ja tarjoaa turvaa erityisesti vuokralaiselle, mitä pidän hyvänä asiana. Laki tarjoaa samalla myös va- pauksia vuokranantajille. Riitatilanteissa avun saaminen voi kuitenkin olla hidasta ja ongelmien ratkaiseminen voi tulla kalliiksi. Kuluttajariitalautakunnassa ja käräjäoi- keudessa huoneenvuokra-asian käsittelyyn voi mennä kuukausia. Ongelmiin puuttu- minen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa onkin sekä vuokranantajan että vuokra- laisen etu.
Tämän työn tarkoitus oli selvittää yleisiä vuokrasopimuksiin kirjattuja ehtoja, tarkas- tella niiden tulkintaa huoneenvuokralain kautta ja tutkia sopimusten tiimoilta käytyjä oikeustapauksia. Työn oli tarkoitus vastata kysymyksiin siitä, miten asuinhuoneistojen vuokrasopimusehtoja tulkitaan, miten ne tulisi laatia, jotta tulkinnanvaraa ei olisi ja miten mahdollisiin tulevaisuuden muutoksiin voisi varautua.
Asettamani kysymykset ennen työn aloittamista olivat melko laajoja ja voivat tarjota useampiakin vastauksia, mikä tuli ilmi työtä tehdessä. Sain kuitenkin vastaukset hake- miini kysymyksiin niiden sopimusehtojen puitteissa, joita käsittelin työssä. Kaikkia poikkeustilanteita työssä ei kuitenkaan ollut mahdollista käsitellä. Työn tarkoituksena oli selventää joidenkin ehtojen merkitystä siten, että vuokranantajat voivat niitä käyt- täessään ymmärtää mitä ehto tosiasiassa tarkoittaa ja miten se kannattaisi muotoilla sopimukseen, mikäli sitä haluaa käyttää. Kuten sanottu, aivan yhtä tärkeää on myös ymmärtää, millainen merkitys sillä on, mikäli vuokrasopimukseen ei laita jotakin tiet- tyä ehtoa. Näiden esille tuomisessa työssä koen onnistuneeni kohtuullisen hyvin ja toivon, että työ on lukijalle helppolukuinen. Edellä mainittujen syiden vuoksi en laati- nut työtä tehdessä vuokrasopimuspohjaa, jonka tarkoitus olisi olla mahdollisimman selkeä. Erilaisia vuokrasopimuspohjia on jo tarjolla lukuisia, mutta niissä olevien eh- tojen merkitykset tulee vuokranantajan itse ymmärtää.
Luonnollisesti työssä ei ollut mahdollista käsitellä kaikkia vuokrasopimuksissa olevia ehtoja. Työn rajaaminen valittuihin ehtoihin jättää tilaa jatkotutkimukselle. Vuokraso- pimuksiin usein lisätyt ehdot jälleenvuokraamisesta tai alivuokraamisesta jäivät esi- merkiksi kokonaan käsittelemättä, vaikka niitä tovin aikaa harkitsinkin. Näistä eh- doista säädetään huoneenvuokralaissa, mutta muun muassa Airbnb:n suosio sekä kan- sainvälistyneet markkinat ovat jo aiheuttaneet kysymyksiä sen suhteen, milloin sovel- letaan huoneenvuokralakia, mikä katsotaan jälleenvuokraamiseksi ja millaisia oikeuk- sia vuokralaisilla on huoneistoa ali- tai jälleenvuokrata. Kyseisistä ehdoista voisi kir- joittaa kokonaan oman työnsä.
Vaikka laki ja oikeuskäytäntö tarjoavat monia vastauksia vuokrasuhteessa eteen tule- viin kysymyksiin, on hyvä muistaa, että ennaltaehkäisevällä toiminnalla voidaan mo- nia mahdollisia riitatilanteita välttää. Tuomioistuinten antamat ratkaisut ovat arvok- kaita ja tarjoavat hyvää tietoa vuokrasuhteen osapuolille, mutta riitely on vähintäänkin aikaa vievää.
Kaiken kaikkiaan olen työhön tyytyväinen. Ennen kirjoitusprosessin alkua en tarkal- leen tiennyt mitä odottaa toimeksiantajaltani POAS:ilta ja heidän sopimuksiltaan. En ollut tietoinen heidän vuokrausprosesseistaan ja odotin mielenkiinnolla siihen tutustu- mista. POAS:in vuokraustoimintaan tutustuminen oli mielenkiintoista ja opinnäyte- työn kirjoittaminen vahvisti positiivisia mielikuviani POAS:ista.
POAS:in vuokrausprosessit ovat hyvissä käsissä. Vuokrasopimuksiin ja asukasoppaa- seen on panostettu. Vaikka sopimuspohjista ei huomautettavaa löytynytkään, voidaan työtä käyttää perehdyttämisen tukena.
Opinnäytetyötä oli mukava työstää, koska aihealue on mielenkiintoinen. Ennen työn aloittamista minulla oli tavoitteet korkealla, mutta melko pian aloittamisen jälkeen
xxxxxxx toteamaan, että alkuperäisellä ideallani työstä tulisi liian laaja. Xxxxxx asuin- huoneiston vuokrauksesta olin tutustunut jo aiemmin, mutta oikeustapauksiin pereh- tyminen ja opinnäytetyön kirjoittaminen syvensi tietojani itselleni kiehtovasta aihealu- eesta. Työtä tehdessä käytössä olevia tilastoja, oikeustapauksia, kirjallisuutta ja aiheen ympärille liittyviä uutisia tuli luettua aiempaa huolellisemmin. Pääsin hyödyntämään opinnäytetyön kirjoitustyössä opittuja tietoja ja taitoja välittömästi.
Asuntojen vuokraamiseen liittyvät asiat ovat aina ajankohtaisia ja asiasta on kirjoitettu paljon aikaisemminkin. Koen kuitenkin, että tämä työ tarjoaa tiivistetysti hyödyllistä tietoa erityisesti uusille vuokranantajille ja vuokrauksen parissa työskenteleville kiin- teistösihteereille. Haluan vielä lopuksi kiittää toimeksiantajaani Pirkan Opiskelija- asuntoja. Yhteistyö POAS:in kanssa oli sujuvaa ja antoisaa.
Airbnb:n www-sivut. 2021. Tietoja Airbnb:stä. Viitattu 1.10.2021. xxxxx://xxx.xxx- xxx.xx/xxxx/xxxxx/0000/xxxxxxx-xxxxxxxx%X0%X0
Aravarajoituslaki 17.12.1993/1190 muutoksineen.
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen www-sivut. 2021. ARA-vuokra-asunnot. Viitattu 19.8.2021. xxxxx://xxx.xxx.xx/xx-XX/XXXxxxxxxxxxxx/XXXxxxxxxxxxxxxx
Asunnot ja asuinolot 2019. 2020. Perheiden ja yksinasuvien vuokralla-asuminen yleistynyt. Helsinki: Tilastokeskus. xxxxx://xxx.xxxx.xx/xxx/xxxx/0000/00/xxxx_0000_00_0000-00-00_xx.xxx
Xxxxxx, X. & Xxxxxxxx, X. 2014. Yritysten sopimus- ja vastuuketjut: sopimusten hal- linta käytännössä. Helsinki: Tietosanoma.
Xxxxxx, X. 2010. Introduction to Proactive Law: A Business Lawyer’s View. Teo- ksessa A Proactive Approach, Scandinavian Studies in Law, Vol. 49. Tukholma: The Stockholm University Law Faculty, 21-34.
HE 304/1994. Hallituksen esitys eduskunnalle uusiksi huoneenvuokralaeiksi ja niihin liittyvien lakien muuttamisesta.
Helsingin HO 14.12.2000 nro 3505.
Helsingin HO 17.8.2007 nro 2510.
Helsingin HO 30.10.2009 nro 2841.
Xxxxx, X. & Xxxxx, X. 2021. Sopimusoikeus. Helsinki: WSOYpro. Viitattu 16.9.2021. xxxxx://xxxx.xxxxx.xx/Xxxxxx/xxxx.000000000000000
Hienonen, V., Xxxxxxxx, X. & Xxxxx, X. 2015. Hyvä vuokrasuhde – käytännön opas asunnon vuokraukseen. 5. uud. p. Helsinki: Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Xxxxxxxx, X. 2011. Mitkä metodit? – opas oikeustieteen metodologiaan. xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/xxxxx/xxxxx/xxxxx/xxxxxxxx_xxxxx_xxxxxxx.xxx
xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xx/xxxxx/xxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx/0000/xxxxxxxxxxxxxxxxxxx- kunnankymmenenkarjessa2019.html
Xxxxxx, X. 2018. Vuokran korottaminen. Viitattu 24.8.2021. xxxxx://xxxxxxxxxxx- xxx.xx/0000/00/xxxxxxx-xxxxxxxxxxxx/
Hyvä vuokratapa. 2018. Viitattu 17.8.2021. xxxxx://xxxx.xx/xx-xxx- tent/uploads/2019/11/2018-hyva-vuokratapa-2018-002.pdf
Hyvä vuokravälitystapa. 2020. Helsinki: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. Viitattu 16.9.2021. xxxxx://xxxx.xx/xx-xxxxxxx/xxxxxxx/0000/00/Xxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxx- ohje-2020.pdf
Xxxxxxx, X. 2014. Laadullinen tutkimus opinnäytetyönä: miten kirjoitan kvalitatiivi- sen opinnäytetyön vaihe vaiheelta. Jyväskylä: Jyväskylän ammattikorkeakoulu.
Xxxxxxx, X., Xxxxxxx, P. & Xxxxxxxxxx, X. 2021. Laki asuinhuoneiston vuokrauk- sesta – kommentaari. 4. uud. p. Helsinki: Kiinteistömedia Oy.
KKO 2003:71.
KKO 2016:5.
KKO 2017:91.
Xxxxxxxxxxx, X. 2016. Tutkimusongelma ja metodi lainopillisessa työssä. Teoksessa Oikeustieteellinen opinnäyte – artikkeleita oikeustieteellisten opinnäytteiden vaati- muksista, metodista ja arvostelusta. Helsinki: Edita, 106-131.
Kuluttajaliiton www-sivut. 2021. Asumisneuvonta. Viitattu 25.4.2021. xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx/
Kuluttajansuojalaki 20.1.1978/38 muutoksineen.
Kuluttajariitalautakunnan www-sivut. 2020a. Tietoa meistä. Viitattu 2.5.2021. xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xx/xxxxx/xxxxxxxxxxxx.xxxx
Kuluttajariitalautakunnan www-sivut. 2020b. Kuluttajariitalautakunnan kymmenen kärjessä 2019. Viitattu 2.5.2021.
Kuluttajariitalautakunta Dnro 1171/83/2009. 23.6.2010. Viitattu 17.8.2021.
Kuluttajariitalautakunta Dnro 1373/83/2007. 17.6.2008. Viitattu 24.8.2021.
Kuluttajariitalautakunta Dnro 245/83/2009. 24.3.2010. Viitattu 23.8.2021.
Kuluttajariitalautakunta Dnro 2931/83/2007. 12.5.2008. Viitattu 1.9.2021.
Kuluttajariitalautakunta Dnro 537/83/2010. 25.1.2011. Viitattu 24.8.2021.
Kuluttajariitalautakunta Dnro 784/83/2011. 18.4.2012. Viitattu 17.8.2021. Xxxx asuinhuoneiston vuokrauksesta 31.3.1995/481 muutoksineen.
Xxxxxxxx, X. & Lähteenmäki, N. 2021. Empiirinen oikeustutkimus. Helsinki: Gau- deamus Oy.
Oikeudenkäymiskaari 1.1.1734/4 muutoksineen.
Oikeuslaitoksen www-sivut. 2021. Viitattu 28.6.2021. xxxxx://xxxxxx.xx/xxxxxxxxxxx- met/fi/index/tuomioistuinlaitos/tuomioistuimet/yleisettuomioistuimet.html
Oikeusministeriö 2020. Tuomioistuinten työtilastoja vuodelta 2019. Helsinki: Oi- keusministeriö. Oikeusministeriön julkaisuja 4/2020. Viitattu 13.9.2021. xxxxx://xxx- xxxxxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx/00000/000000
OVV Asuntopalveluiden www-sivut. 2021. Vuokravakuus. Viitattu 17.8.2021. xxxxx://xxx.xxx.xxx/xxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxx-xxxx/xxxxxxxxxxxx/
Xxxxxxxx, X. & Xxxxxx, X. 2015. Kuluttajansuojaoikeus. Helsinki: Talentum Pro.
POAS asukasopas. 2021. Tampere: POAS. Viitattu 16.9.2021. xxxxx://xxxx.xx/xxxx- kaalle/asukasopas/
POAS:in www-sivut. 2021. POAS. Viitattu 1.7.2021. xxxxx://xxxx.xx/
Rantala, V. POAS. Vastaanottaja Xxxx Xxxx. Lähetetty 7.10.2021 klo 16.02. Vii- tattu 7.10.2021.
Rovaniemen HO 11.3.2009 nro 194.
Rovaniemen HO 5.6.2019 nro 201.
Xxxxxxxxxxx, X. & Xxxxxx, X. 2018. Sopimusoikeuden perusteet. 8. uud. p. Helsinki: Xxxx Xxxxxx.
Xxxxxxxx, X. Kuluttajaliitto. Vastaanottaja Xxxx Xxxx. Lähetetty 22.4.2021 klo 10.10 ja 14.12. Viitattu 25.4.2021.
Xxxxx, X. 2009. Elinkeinoelämä tarvitsee ennakoivaa sopimusosaamista. Teoksessa Defensor Legis 1/2009, 128–147.
Suomen Vuokranantajien www-sivut. 2020a. Lakimuutokset vaikuttavat vesimaksui- hin ja sähköautojen latauspisteisiin. Viitattu 28.7.2021. xxxxx://xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxx- set/lakimuutokset-vaikuttavat-vesimaksuihin-ja-sahkoautojen-latauspisteisiin/
Suomen Vuokranantajien www-sivut. 2020b. Vuokranantajakysely 2020. Viitattu 17.8.2021. xxxxx://xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxx-0000/
Suomen Vuokranantajien www-sivut. 2021a. Asuntosijoittaminen. Viitattu 15.4.2021. xxxxx://xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxx/
Suomen Vuokranantajien www-sivut. 2021b. Ulkomaalaiselle vuokraus. Viitattu 22.9.2021. xxxxx://xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxx-xxxx- raus/
Suomen Vuokranantajien www-sivut. 2021c. Jäsenpalvelut. Viitattu 15.4.2021. xxxxx://xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxx/
Xxxxxxx, X. 2012. Access to Finnish Law. 2. uud. p. Helsinki: Sanoma Pro. Turun HO 25.1.2019 nro 64.
Turun HO 29.6.2005 nro 1673.
Turun HO 31.3.1999 nro 830.
Xxxxxxx, X. 2015. Yhtiöön tuli laajakaista ja vesimittarit – maksaako vuokralainen? Viitattu 4.10.2021. xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxx-xxxx-xxxxxxxxxxx-xx-xxxxxxx- tarit-maksaako-vuokralainen/
Vuokranmääritysopas arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin. 2019. Lahti: Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus. Viitattu 19.8.2021. xxxxx://xxx.xxx.xx/xx-XX/Xxxxx- pankki/Oppaat/Vuokranmaaritysopas_arava_ja_korkotukivu(47295)
Vuokraopas – neuvoja vuokralaiselle ja vuokranantajalle. 2016. Helsinki: Kuluttaja- liitto. Viitattu 28.7.2021. xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxx/0000/00/000x0x00- vuokraopas_fi.pdf
Xxxxxxx, X. 2017. POAS – metsäkaupungin kasvatti. Tampere: Pirkan Opiskelija- asunnot Oy.
Yhdenvertaisuuslaki 30.12.2014/1325.
Yhdenvertaisuusvaltuutetun www-sivut. 2020. Syrjintä verkossa olevilla ilmoitus- palstoilla. Viitattu 3.5.2021. xxxxx://xxxxxxxx.xx/-/xxxxxxxx-xxxxxxxx-xxxxxxxx-xxxxxxxx- palstoilla
Ympäristöministeriö. 2016. Selvitys huoneenvuokralainsäädännön toimivuuden ja ajantasaisuuden arvioinnista. Helsinki: Ympäristöministeriö. Ympäristöministeriön raportteja 23/2016. Viitattu 12.9.2021. xxxxx://xxxxxxxxx.xxxxxxxxx- xxxxx.xx/xxxxxxxxx/xxxxxx/00000/00000/XXxx_00_0000.xxx
Ympäristöministeriön asetus asuinhuoneiston vuokrasopimuksen kaavasta 16.6.2004/537.
LIITE 1
ASUINHUONEISTON VUOKRASOPIMUS
Vuokranantaja | Y-tunnus Sorsapuisto 1, 33500 TAMPERE |
Vuokralaiset | |
Vuokrauksen kohde | Vuokrattavan kohteen katuosoite: Huoneistotyyppi:, m2. Vuokranmaksun perusteena olevat huoneiston jyvitetyt neliöt ovat . Talo on valmistunut vuonna . Huoneisto vuokrataan siinä kunnossa kuin se on huoneistoon muutettaessa. Vuokratilaa ei ole tarkistusmitattu. |
Vuokra-aika | Vuokra-aika alkaa . Kyseessä on toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus. Vuokrasopimuksen irtisanomisaika on AHVL:n mukainen yksi (1) kalenterikuukausi. Irtisa- nomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisano- minen on suoritettu. Irtisanomisilmoitus tulee toimittaa vuokranantajalle kirjallisesti. |
Vuokra | Vuokra on € / kk. Vuokraan sisältyy: -sähkö -vesi -internet-yhteys kyllä . Vuokra maksetaan viimeistään kunkin kuukauden viidentenä päivänä etukäteen vuokranantajan tilille: |
Kulukorvaus | Mikäli vuokralainen laiminlyö vuokran tai erilliskorvauksen maksamisen tai maksaa eräpäivän jälkeen, saatavaa peritään maksukehotuksella kulukorvauksin, tällä hetkellä 3€ / kehotus. |
Viivästyskorko | Viivästyskorko on kulloinkin voimassaolevan korkolain mukainen. |
Vuokran korotus ja sen ajankohta | Vuokranmääritys perustuu korkotukilaissa ja/tai aravarajoituslaissa säädettyyn omakustannusperiaatteeseen. Vuokrantarkistuksen ajankohta on vuosittain 1.3. Mahdollisesti muuttuneesta vuokrasta vuokranantaja ilmoittaa kirjallisesti kaksi kuukautta ennen uuden vuokran soveltamista. |
Vakuus | Vuokrasopimuksen velvoitusten täyttämiseksi vuokralainen toimittaa vuokranantajalle vakuuden. Vakuuden suuruus on €. Vakuus luovutetaan vuokralaiselle takaisin vuokrasuhteen päätyttyä, mikäli kaikki vuokralaisen velvoitteet ovat täyttyneet. Vuokrasopimuksen vakuuden tulee olla todistettavasti maksettuna ennen sopimuksen |
kohteena olevan asunnon avainten luovutusta. Vuokranantaja ei maksa vakuudelle korkoa. | |
Asumisoikeuden tar- kistus | Vuokralainen sitoutuu erikseen ilmoitettavana ajankohtana antamaan tarvittaessa vuokranantajalle asunnonjakoperusteiden määräämät asumisoikeuteen vaikuttavat tiedot (esim. opiskelijatiedot). Vuokranantajalla on halutessaan oikeus irtisanoa vuokrasopimus, mikäli käytössä olevat asunnonjakoperusteet eivät täyty. Opiskelijat voivat asua vuoden valmistumisensa jälkeen ja työssäkäyvät nuoret siihen asti, kunnes täyttävät 36 vuotta. |
Henkilötietosuoja | Suostumus henkilötietojen tallettamiseen on pyydetty jo asuntohakemuksella. Allekirjoitta- malla tämän sopimuksen vuokralainen/vuokralaiset sitoutuvat hyväksymään henkilötieto- jen tallentamisen vuokranantajan tietojärjestelmiin. |
Muut ehdot | Vuokranantaja vastaa normaalista asumisaikaisesta huoneiston kulumisesta. Vuokralainen vastaa tahallisista huoneistolle asumisaikana aiheutetuista vaurioista. Vuokralaisella on oman piha-alueen ja parvekkeen hoitovelvoite, mikäli hänen hallussaan on piha-alue ja/tai parveke. Soluasunnoissa kaikki vuokralaiset vastaavat yhteisvastuullisesti asunnon yhteistilojen (keittiö, wc/pesuhuone, eteinen, parveke/piha-alue) huolellisesta hoidosta. Soluasuntoihin tehdään muuton jälkeen tarkastus, jossa yhteistilojen tulee olla siivottu ja kunnossa. Puutteet ja laiminlyönnit yhteistilojen siivouksessa ja kunnossa veloitetaan soluasunnon asukkailta yhteisvastuullisesti. Asuinhuoneistossa/huoneessa on lemmikkikielto: Kiinteistössä on tupakointikielto. Tupakointikielto käsittää vuokrasopimuksen nojalla vuokralaisen hallinnoimat tilat: asuinhuoneisto/asuinhuone, asuinhuoneiston/asuinhuoneen parvekkeen sekä mahdollisen ulkopihan. Lisäksi tupakointikielto on voimassa asuntoyhteisön hallitsemissa yhteisissä ulkotiloissa rakennuksen sisäänkäyntien ja ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla. Tupakointi on sallittua erikseen sille osoitetussa paikassa kiinteistön pihassa, jos kiinteistöllä on tällainen paikka osoittaa. Mikäli vuokralainen ei vuokrasuhteen päätyttyä luovuta takaisin kaikkia vuokrasuhteen alkaessa saamiaan alkuperäisiä sekä mahdollisesti vuokrasuhteen aikana teetettyjä lisäavaimia, pidätetään vuokravakuudesta lukon sarjoituksesta ja uusista avaimista aiheutuneet hinnaston mukaiset kustannukset sekä toimistomaksu. Mikäli vakuusmaksu ei riitä kattamaan toteutuneita kustannuksia niin ylijäävä osuus laskutetaan erikseen asiakkaalta. Vuokrasuhteen aikana mahdollisesti kadonneiden avaimien korvaamiseksi tilatut lisäavaimet laskutetaan asiakkaalta toteutuneiden kustannusten mukaan. Lisäksi tilaustyöstä laskutetaan toimistomaksu. Vuokrasuhteen päätyttyä kaikki avaimet on ehdottomasti luovutettava vuokranantajalle viimeistään viimeistä asumiskuukautta seuraavan kuukauden ensimmäisenä arkipäivänä klo 12.00 mennessä. Avaimien ollessa palautettu annettujen ohjeiden vastaisesti (esim. palautettu myöhässä, puutteellinen määrä tai jätetty asuntoon) peritään kulloinkin voimassa olevan korvausvastuuhinnaston mukainen maksu. Toimistomaksusta ja muista maksuista ja korvauksista noudatetaan kulloinkin voimassa olevaa hinnastoa. Nykyinen hinnasto on jaettu tämän sopimuksen liitteenä. Voimassa oleva hinnasto on esillä kotisivuillamme. Mikäli vuokralainen ei vuokrasopimuksen allekirjoituksesta huolimatta vuokraa vuokrauksen kohdetta vuokra-ajan alkaessa, tulee vuokralaisen maksaa vuokranantajalle vahingonkorvauksena yhden (1) kuukauden vuokra. |
Jo allekirjoitettuun sopimukseen tehtävistä muutoksista, jotka tehdään vuokralaisen pyynnöstä, peritään toimistomaksu. Vuokrasuhteen keston aikana mahdollisesti tapahtuvat asukasmuutokset tulee ilmoittaa vuokranantajalle. Edellä mainittujen sopimusmääräysten lisäksi sovelletaan huoneenvuokralain (481/95) säännöksiä mahdollisine tulevine muutoksineen. | |
Tietoverkko | XXXXxxx.xx liittymäsopimus syntyy, kun osapuolet allekirjoittavat asuinhuoneiston vuokrasopimuksen. Asunnoissa on kiinteä tietoverkkoyhteys. Tietoverkkosopimus päättyy samanaikaisesti asuinhuoneiston vuokrasopimuksen päättymisen kanssa. Vuokralainen on tutustunut XXXXxxx.xx -verkon liittymäehtoihin ja al- lekirjoituksella sitoutuu niitä noudattamaan. Talolaajakaistan osalta asukkaan tulee erikseen rekisteröityä verkon käyttäjäksi, jolloin liittymäsopimus syntyy käyttäjän ja laajakaistan tarjoavan operaattorin välille. |
Jakelu | Tätä vuokrasopimusta on laadittu kaksi (2) yhtäpitävää allekirjoitettua kappaletta, yksi kum- mallekin sopijapuolelle. Vuokralainen on tutustunut vuokrasopimuksen liitteenä olevaan asukasoppaaseen. |
Vuokranantaja | valtakirjalla |
Vuokralaiset | _ Sähköisesti allekirjoittanut _ Sähköisesti allekirjoittanut |
LIITE 2
ASUINHUONEISTON VUOKRASOPIMUS
Vuokranantaja | Y-tunnus Sorsapuisto 1, 33500 TAMPERE |
Vuokralaiset | |
Vuokrauksen kohde | Vuokrattavan kohteen katuosoite: , Huoneistotyyppi:, m2. Vuokranmaksun perusteena olevat huoneiston jyvitetyt neliöt ovat . Talo on valmistunut vuonna . Huoneisto vuokrataan siinä kunnossa kuin se on huoneistoon muutettaessa. Vuokratilaa ei ole tarkistusmitattu. |
Vuokra-aika | Vuokra-aika alkaa . Kyseessä on toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus. Kyseessä on uudiskohde. Vuokralaisella on mahdollisuus saada avaimet vuokraamaansa huoneistoon aikaisintaan 1.9.2020 klo 12.00. Mikäli kohteen valmistumisaika myöhästyy suunnitellusta (1.9.2020), vuokranantaja ilmoittaa viivästyksestä vuokralaiselle viimeistään 30.6.2020 mennessä. Vuokralaisella on tässä tapauksessa mahdollisuus irtisanoa sopi- muksensa ilman irtisanomisaikaa ja ylimääräisiä kuluja, tekemällä vuokranantajalle kirjalli- nen irtisanominen seitsemän (7) vuorokauden kuluessa vuokranantajan ilmoituksesta. Muissa tapauksissa noudatetaan lakia huoneistojen vuokrauksesta. Vuokranantaja ei ole korvausvelvollinen huoneiston hallintaoikeuden siirtymisestä sen johtuessa vuokrananta- jasta riippumattomasta, ulkopuolisesta, odottamattomasta ja poikkeuksellisesta tapahtu- masta, joka estää sopimuksenmukaisen suoritusvelvollisuuden täyttämisen siten, että tä- män vaikutuksen torjuminen on vuokranantajan normaalien vaikutusmahdollisuuksien ul- kopuolella. |
Vuokra | Vuokra on € / kk. Vuokraan sisältyy: -sähkö -vesi -internet-yhteys kyllä . Vuokra maksetaan viimeistään kunkin kuukauden viidentenä päivänä etukäteen vuokranantajan tilille: |
Kulukorvaus | Mikäli vuokralainen laiminlyö vuokran tai erilliskorvauksen maksamisen tai maksaa eräpäivän jälkeen, saatavaa peritään maksukehotuksella kulukorvauksin, tällä hetkellä 3€ / kehotus. |
Viivästyskorko | Viivästyskorko on kulloinkin voimassaolevan korkolain mukainen. |
Vuokran korotus ja sen ajankohta | Vuokranmääritys perustuu korkotukilaissa ja/tai aravarajoituslaissa säädettyyn omakustannusperiaatteeseen. Vuokrantarkistuksen ajankohta on vuosittain 1.3. Mahdollisesti muuttuneesta vuokrasta vuokranantaja ilmoittaa kirjallisesti kaksi kuukautta ennen uuden vuokran soveltamista. |
Vakuus | Vuokrasopimuksen velvoitusten täyttämiseksi vuokralainen toimittaa vuokranantajalle vakuuden. Vakuuden suuruus on €. Vakuus luovutetaan vuokralaiselle takaisin vuokrasuhteen päätyttyä, mikäli kaikki vuokralaisen velvoitteet ovat täyttyneet. Vuokrasopimuksen vakuuden tulee olla todistettavasti maksettuna ennen sopimuksen kohteena olevan asunnon avainten luovutusta. Vuokranantaja ei maksa vakuudelle korkoa. |
Asumisoikeuden tar- kistus | Vuokralainen sitoutuu erikseen ilmoitettavana ajankohtana antamaan tarvittaessa vuokranantajalle asunnonjakoperusteiden määräämät asumisoikeuteen vaikuttavat tiedot (esim. opiskelijatiedot). Vuokranantajalla on halutessaan oikeus irtisanoa vuokrasopimus, mikäli käytössä olevat asunnonjakoperusteet eivät täyty. Opiskelijat voivat asua vuoden valmistumisensa jälkeen ja työssäkäyvät nuoret siihen asti, kunnes täyttävät 36 vuotta. |
Henkilötietosuoja | Suostumus henkilötietojen tallettamiseen on pyydetty jo asuntohakemuksella. Allekirjoitta- malla tämän sopimuksen vuokralainen/vuokralaiset sitoutuvat hyväksymään henkilötieto- jen tallentamisen Vuokranantajan tietojärjestelmiin. |
Muut ehdot | Vuokranantaja vastaa normaalista asumisaikaisesta huoneiston kulumisesta. Vuokralainen vastaa tahallisista huoneistolle asumisaikana aiheutetuista vaurioista. Vuokralaisella on oman piha-alueen ja parvekkeen hoitovelvoite, mikäli hänen hallussaan on piha-alue ja/tai parveke. Soluasunnoissa kaikki vuokralaiset vastaavat yhteisvastuullisesti asunnon yhteistilojen (keittiö, wc/pesuhuone, eteinen, parveke/piha-alue) huolellisesta hoidosta. Soluasuntoihin tehdään muuton jälkeen tarkastus, jossa yhteistilojen tulee olla siivottu ja kunnossa. Puutteet ja laiminlyönnit yhteistilojen siivouksessa ja kunnossa veloitetaan soluasunnon asukkailta yhteisvastuullisesti. Asuinhuoneistossa/huoneessa on lemmikkikielto: Kiinteistössä on tupakointikielto. Tupakointikielto käsittää vuokrasopimuksen nojalla vuokralaisen hallinnoimat tilat: asuinhuoneisto/asuinhuone, asuinhuoneiston/asuinhuoneen parvekkeen sekä mahdollisen ulkopihan. Lisäksi tupakointikielto on voimassa asuntoyhteisön hallitsemissa yhteisissä ulkotiloissa rakennuksen sisäänkäyntien ja ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla. Tupakointi on sallittua erikseen sille osoitetussa paikassa kiinteistön pihassa, jos kiinteistöllä on tällainen paikka osoittaa. Mikäli vuokralainen ei vuokrasuhteen päätyttyä luovuta takaisin kaikkia vuokrasuhteen alkaessa saamiaan alkuperäisiä sekä mahdollisesti vuokrasuhteen aikana teetettyjä lisäavaimia, pidätetään vuokravakuudesta lukon sarjoituksesta ja uusista avaimista aiheutuneet hinnaston mukaiset kustannukset sekä toimistomaksu. Mikäli vakuusmaksu ei riitä kattamaan toteutuneita kustannuksia niin ylijäävä osuus laskutetaan erikseen asiakkaalta. Vuokrasuhteen aikana mahdollisesti kadonneiden avaimien korvaamiseksi tilatut lisäavaimet laskutetaan asiakkaalta toteutuneiden kustannusten mukaan. Lisäksi tilaustyöstä laskutetaan toimistomaksu. Vuokrasuhteen päätyttyä kaikki avaimet on ehdottomasti luovutettava vuokranantajalle viimeistään viimeistä asumiskuukautta |
seuraavan kuukauden ensimmäisenä arkipäivänä klo 12.00 mennessä. Avaimien ollessa palautettu annettujen ohjeiden vastaisesti (esim. palautettu myöhässä, puutteellinen määrä tai jätetty asuntoon) peritään kulloinkin voimassa olevan korvausvastuuhinnaston mukainen maksu. Toimistomaksusta ja muista maksuista ja korvauksista noudatetaan kulloinkin voimassa olevaa hinnastoa. Nykyinen hinnasto on jaettu tämän sopimuksen liitteenä. Voimassa oleva hinnasto on esillä kotisivuillamme. Mikäli vuokralainen ei vuokrasopimuksen allekirjoituksesta huolimatta vuokraa vuokrauksen kohdetta vuokra-ajan alkaessa, tulee vuokralaisen maksaa vuokranantajalle vahingonkorvauksena yhden (1) kuukauden vuokra. Jo allekirjoitettuun sopimukseen tehtävistä muutoksista, jotka tehdään vuokralaisen pyynnöstä, peritään toimistomaksu. Vuokrasuhteen keston aikana mahdollisesti tapahtuvat asukasmuutokset tulee ilmoittaa vuokranantajalle. Edellä mainittujen sopimusmääräysten lisäksi sovelletaan huoneenvuokralain (481/95) säännöksiä mahdollisine tulevine muutoksineen. | |
Tietoverkko | XXXXxxx.xx liittymäsopimus syntyy, kun osapuolet allekirjoittavat asuinhuoneiston vuokrasopimuksen. Asunnoissa on kiinteä tietoverkkoyhteys. Tietoverkkosopimus päättyy samanaikaisesti asuinhuoneiston vuokrasopimuksen päättymisen kanssa. Vuokralainen on tutustunut XXXXxxx.xx -verkon liittymäehtoihin ja al- lekirjoituksella sitoutuu niitä noudattamaan. Talolaajakaistan osalta asukkaan tulee erikseen rekisteröityä verkon käyttäjäksi, jolloin liittymäsopimus syntyy käyttäjän ja laajakaistan tarjoavan operaattorin välille. |
Jakelu | Tätä vuokrasopimusta on laadittu kaksi (2) yhtäpitävää allekirjoitettua kappaletta, yksi kum- mallekin sopijapuolelle. Vuokralainen on tutustunut vuokrasopimuksen liitteenä olevaan asukasoppaaseen. |
Vuokranantaja | valtakirjalla |
Vuokralaiset | _ Sähköisesti allekirjoittanut _ Sähköisesti allekirjoittanut |