поред Решение №2029 от 07.12.2001 г. на V гражданско отделение на върховния касационен съд (вКс) по гр.д. №664/2001 г. при договора за строителство на бъдещ имот би следвало да има съчетание меж- ду два договора – договор за изработка и предварителен...

КАКВИ СА ВЪзМОЖ- НОСТИТЕ НА ПОРЪЧВА- ЩИЯ ПРИ НЕБЛАГОПРИ- ЯТНО РАзВИТИЕ

НА НЕЩАТА?

И при договора за строителство на бъдещ имот, както при предварител- ния договор за покупко-продажба, ако изпълнителят не прехвърли соб- ствеността върху недвижимия имот, поръчващият има право да се обърне към съда с иск по чл.19 от ЗЗД. А това е така, защото текстът му е общ за всички видове предварителни догово- ри, а не само за продажбата. При до- говора за строителство на бъдещ имот е налице разсрочване на плащанията на поръчващия (купувача), а действи- ята на изпълнителя се извършват през продължителен период от време. През целия този междинен период поръчва- щият е под постоянна угроза да загуби имота си. Например предприемачът може да се разпореди с имота спря- мо трето добросъвестно лице, т.е. да го продаде на друг купувач, който не знае, че имотът вече е продаден.

правен свят октомври 2008 145

Нерядко изпълнителят се отклонява от архитектурния проект и прави про- мени на квадратурата, вида и предназ- начението на помещенията в обекта. Например някои строителни фирми съвсем тенденциозно заличават съ- ществуващи по архитектурния план обслужващи помещения като тавани, мазета и др. и на тяхно място изграждат тавански жилища, гаражи или стопан- ски помещения. спорно е дали поръч- ващите могат да претендират за соб-

ственост върху обекти, които цялостно са изменени. Но във всеки конкретен случай те имат право да претендират за основно договорения си обект.

СЪДЕБНАТА ПРАКТИКА

поред Решение №2029 от 07.12.2001 г. на V гражданско отделение на върховния касационен съд (вКс) по гр.д. №664/2001 г. при договора за строителство на бъдещ имот би следвало да има съчетание меж- ду два договора – договор за изработка и предварителен договор за покупко-про- дажба. вКс е разгледал и е отхвърлил

предявения иск за реално изпълнение с основание договор за изработка по чл.226, ал.1 от ЗЗД. съдът е счел, че по такъв иск може да се присъди само държането на имота, но не и собствеността върху него. в съдебното решение изрично е подчертано, че в случая става въпрос за вещ, „която е под специален режим – недвижим имот, собствеността върху който не може да бъде прехвърлена само по нотариален ред. Договорът за изработка е консесуален и неформален и прех- върлянето на собствеността по него не би могло да стане”. сходен казус е разгледан и в мотивите на Решение №1574 от 07.01.2004 г. на вКс по гр.д. №361/2003 година. съдът прави паралел между договора за изработка и този за по- купко-продажба. Докато при изработката изпълнителят на свой риск изработва нещо срещу възнаграждение, то при покупко-продажбата продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху една вещ. Ако тя е индивидуално оп- ределена (апартамент в жилищна кооперация), поръчващият може да иска не само нейното изработване, но и прехвър- лянето на собствеността. тоест налице е трансформиране на договора за изработка в договор за покупко-продажба.

в практиката се срещат и казуси, в които строителят не може да завър- ши обекта поради финансови при-

чини. Ако фирмата изпадне в непла- тежоспособност, поръчващият може да приложи чл.71 от ЗЗД, т.е. задъл- жението за прехвърляне на имота да стане предсрочно изискуемо.

спорна е също така и хипотезата, в която има съществено неизпълнение, т.е. незавършване на строителния обект, но въпреки това поръчителят държи на реално изпълнение и не желае да развали договора. според практиката на някои съдилища в този случай поръчителят има две възмож- ности: от една страна да предяви иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД; от друга, поръ- чителят може да предяви и осъди- телни искове за изпълнение на оста- налите задължения на строителната фирма. Посочената хипотеза е спор- на, защото според нейните опоненти е по-разумно поръчителят да предяви само един иск (по чл.19, ал.3 от ЗЗД), за реално изпълнение, като в решени- ето си съдът намали възнаграждение- то на изработващия, ако той е изпъл- нил задълженията си частично.