Contract
BYTOVÁ VÝSTAVBA V ČR / HLAVNÍ TÉMA
27
Podnájem bytu bez souhlasu
pronajímatele – vize blízké budoucnosti
V listopadu 2011 schválila Poslanecká sněmovna návrh nového občanského zákoníku, který by měl platit od 1. 1. 2014. Změny rozdělené do tří okruhů – rodina, vlastnictví, smlouvy – se dotknou většiny oblastí života, nájemní vztahy nevyjímaje. Podstatně se změní i podmínky podnájmu bytů.
Pokud souhlas v písemné formě udělen není, je smlouva uza- vřená mezi nájemcem a podná- jemníkem od počátku neplatná. Postihem pro nájemce je pak možnost výpovědi nájemní smlouvy ze strany pronajímate- le, neboť tímto dochází k napl- nění výpovědního důvodu ve formě porušení povinnosti, která nájemci z nájmu bytu ze zákona vyplývá.
Souhlas pro osobu blízkou?
Ilustrační foto: Shutterstock
Zákonem je stanovena povinnost souhlasu pro případ podnájmu. Jaká situace však nastane tehdy, kdy nájemce poskytne část bytu k užívání bezúplatně třetí osobě? Důkazní břemeno zde má prona- jímatel, aby prokázal nájemci, že osoba užívající byt na základě dohody s nájemcem není jen krátkodobou návštěvou nebo osobou blízkou žijící s nájem- cem ve společné domácnosti. U těchto osob se totiž obecně připouští nejen na základě názorů právních teoretiků, ale i četných soudních rozhodnutí, aby užívali byt spolu s xxxxx- xxx, aniž by se vyžadoval předchozí souhlas pronajíma- tele. Občanský zákoník pouze stanoví nájemci povinnost, a to bez zbytečného odkladu, oznámit pronajímateli veškeré změny v osazenstvu bytu, pokud jsou tyto změny dlouhodoběj- šího charakteru, tedy déle než dva měsíce.
Družstevní byt podléhá stejné právní úpravě
Pozor si ale je třeba dát i v případě družstevního bydlení. Člen družstva nabývá falešného pocitu osobního vlastnictví bytu, vztah družstva a jeho členů však podléhá rovněž obecné
výslovně nestanoví možnost dát byt či jeho část do podnájmu, je k takovému právnímu úkonu nutný písemný souhlas druž- stva. V opačném případě tak opět může v krajním případě následovat sankce za porušení uvedené povinnosti v podobě vyloučení člena z družstva a zániku nájmu bytu.
Důvody nové právní úpravy
Institut souhlasu s podnájmem je de facto pozůstatkem soci- alistické úpravy občanské- ho práva, což bylo hlavním důvodem pro vypracování nového občanského zákoníku, který měl za úkol některá tato rezidua odstranit a přiblížit tak podmínky podnájmu bytu obecné úpravě podnájmu podle
Ilustrační foto: Shutterstock
§ 666 současného občanského zákoníku. Výsledek má však spíše opačný efekt. Zatímco doposud bylo možné v rámci obecné úpravy nájmu dát věc do podnájmu, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak, podle nové normy bude souhlas pro- najímatele potřeba i k uzavření jakékoli podnájemní smlouvy, tedy například i pro užívání movitých věcí. Odpadá však nutnost písemné formy, jestliže byla nájemní smlouva uzavřena ústně. Na druhou stranu vyme- zují autoři tomuto ustanovení ohledně souhlasu pronajímate- le s obecným podnájmem zcela dispozitivní charakter, což do budoucna znamená, že mohou strany uzavřít dohodu týkající
se dání věci do podnájmu odliš- nou od zákonné úpravy.
Spolubydlící bez souhlasu
Posun k větší kontraktač- ní svobodě na úkor kogentní zákonné úpravy lze však pozoro- vat v navrhované úpravě podná- jemního vztahu v případě, kdy nájemce v bytě sám bydlí. Do budoucna by tak bylo možné, aby nájemce dal třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Stále je však zavedena oznamovací povinnost nájemce o zvýšení počtu osob žijících v bytě, a to bez zbytečného odkladu, nejdéle do dvou měsíců od vzniku této skutečnosti. Poruše- ní této povinnosti může jednak mít v budoucnu vliv na případ- ný přechod nájmu při smrti nájemce nebo při jeho opuštění společné domácnosti, v mezním případě může být důvodem pro výpověď z nájmu bytu.
Klady a zápory absence souhlasu
Krok k upuštění od povinnos- ti souhlasu pronajímatele je pozitivní zejména v současné době v situaci postupné dere- gulace nájemného, která může u nájemce způsobit dočasnou finanční tíseň. Nájemce tak má možnost poskytnout ubytování za úplatu třetím osobám, aniž by musel žádat o souhlas pronají- matele. Pro pronajímatele z toho nevyplývá žádné riziko, neboť
v podmínkách tržního nájemné- ho je jeho příjem zajištěn nájem- cem z nájemní smlouvy. Nelze však přehlédnout, že mohou nastat i negativní důsledky nové právní úpravy. Nové ustanove- ní ohledně podnájmu části bytu bez souhlasu pronajímatele se totiž vztahuje i na byty zvláštní- ho určení, tedy byty určené pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byty v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byty v domě s pečovatelskou službou. Uži- vatelé takových bytů si mohou zažádat o slevu na nájemném za splnění stanovených podmínek, nemluvě o nejrůznějších sociál- ních dávkách. Současně ale nic nebrání poskytnutí podnájmu části bytu třetím osobám za tržních podmínek, což může mít za následek možnost snadného výdělku pro nájemce na úkor pronajímatele.
Mezery nové právní úpravy
Úskalí možnosti podnájmu bez souhlasu pronajímatele lze však najít i v podmínce, že byt musí nájemce trvale obývat. Pokud ne, povinnost písemného sou- hlasu pronajímatele trvá nadále i podle nové právní úpravy. Je však zřejmé, že pro pronajíma- tele bude obtížné zjistit, zda nájemce byt skutečně s pod- nájemníkem obývá, či nikoli. Podobný problém je možné najít v ustanovení ohledně poskytnutí souhlasu pronají- matele, kde se nově stanoví
nevyvratitelná právní domněn- ka, že absence vyjádření pro- najímatele k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce znamená sku- tečnost, že souhlas byl prona- jímatelem udělen. Není ovšem dále stanoveno, od kterého oka- mžiku lhůta běží, ani povinnost doručení žádosti do vlastních rukou pronajímatele. Za takové situace může docházet k tomu, že se pronajímatel s obsahem zaslané žádosti nemusí sezná- mit, ale podnájemní smlouva bude po vypršení zákonné lhůty uzavřena řádně. Výše uvedené však platí pouze v případech, kdy nájemní smlouva podnájem nezakazuje.
Závěrem
Je tedy otázkou, v jakém znění bude nový občanský zákoník definitivně schválen. Součas- ný návrh je snahou o krok kupředu, jak bude fungovat v praxi, ukáže teprve čas. Již nyní je ale doporučeníhodné přesně si všechna případně
Zákonná úprava dnes
Současná právní úprava hovoří o tom, že pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu pouze s písem- ným souhlasem pronajímatele. Tento souhlas může pronajíma- tel učinit již v nájemní smlouvě pro všechny eventuální budoucí
případy podnájmu. Z dikce zákona lze vyvodit, že tento souhlas musí být předchozí, ani následné schválení prona- jímatele po uzavření podnájem- ní smlouvy absenci souhlasu nenahradí. Je třeba upozornit i na skutečnost, že souhlas musí být písemný, neboť „nedostatek
písemného projevu vůle prona- jímatele činí přenechání bytu nájemcem jinému do podnáj- mu protiprávním a přenechání bytu (jeho části) nájemcem do podnájmu jinému je za této situace třeba kvalifikovat jako hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu“.
úpravě nájmu bytu. Družstev- ník je totiž současně nájemcem bytu, proto nemůže byt pro- najmout, ale je mu umožněno dát tento byt, resp. jeho část, pouze do podnájmu. Možnosti podnájmu družstevního bytu se svěřují stanovám jednotli- vých družstev. Pokud stanovy
sporná práva mezi pronajíma- telem a nájemcem v nájemní smlouvě vymezit a nezapome- nout ani na právo podnájmu.
Xxx. Xxxx Xxxxx, LL.M., Xxx. Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxxx, advokátní kancelář
bpv Braun Partners
XXX.XXXXXX.XX 1-2/2012 XXX.XXXXXX.XX
26-27 11.5.2012 17:00:30