dokončení z minulého čísla Realitního magazínu ARK ČR)
Přechod práv a povinností ze služebnosti při změně osoby oprávněného či povinného
(dokončení z minulého čísla Realitního magazínu ARK ČR)
Obligační a věcněprávní účinky smlouvy o zřízení služebnosti
Smlouva je jednou z právních skutečností, na základě kterých lze nabýt služebnost. Podle odborné literatury „Na proces uzavírání smluv o zřízení služebnosti se vztahují obecná usta- novení ObčZ o právních jednáních a speciálně pak o smlouvách. K uzavírání smluv viz výklad k § 1724 a násl.“17 Zatímco služebnost jako ta- ková je tedy věcným právem, smlouva o zřízení služebnosti je institutem práva závazkového.
Navíc bude smlouva o zřízení služebnosti vedle vymezení vlastní služebnosti zpravidla obsahovat i jiná ujednání jako např. smluv- ní pokutu, možnosti odstoupení od smlouvy, zákazy zcizení, oznamovací povinnost smluv- ních stran apod. Je proto nutné zkoumat, jaké povahy jsou tato jiná ujednání, zda je lze také považovat za součást služebnosti (a tedy věcné právo).
Smlouva o zřízení služebnosti obsahuje jak prvky obligační, tak i věcněprávní. Proto je také nutné rozlišovat její obligační a věcněpráv- ní účinky. Obligační účinky pramení z norem závazkového práva a jako takové se vztahují pouze ke smluvním stranám. Obligační účinek smlouvy znamená, že mezi smluvními stranami vzniká určitý závazek spočívající v konkrétních právech a povinnostech stran. Oproti tomu věcněprávní účinky pramení z norem týkajících se věcných práv a zavazují všechny osoby, ne- jen smluvní strany. Věcněprávní účinek smlou- vy znamená, že na základě smlouvy dochází ke vzniku, změně nebo zániku věcných práv.18
Nejvyšší soud České republiky k rozdílu mezi obligačním a věcněprávním účinkům smlou- vy v rozsudku sp. zn. 31 Cdo 2808/2004 uve- dl: „Obligační účinky kupní nebo jiné smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti spočívají ve vzniku závazkového právního vztahu mezi pře- vodcem a nabyvatelem, jehož obsahem je zá- vazek převodce odevzdat nabyvateli převádě- nou nemovitost do vlastnictví, jemuž odpovídá závazek nabyvatele převáděnou nemovitost do svého vlastnictví převzít a, jde-li o úplatný pře- vod, zaplatit převodci sjednanou kupní nebo ji- nou cenu. Věcný (věcněprávní) účinek smlouvy představuje splnění modu vzniku vlastnického práva k převáděné nemovitosti, spočívající ve vkladu vlastnického práva do katastru nemo- vitostí. […] Obligační účinky kupní nebo jiné smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti z tohoto pohledu představují předpoklad, aby
nastaly (mohly nastat) její účinky věcné (věc- něprávní), a bez účinků obligačních nevznikají (nemohou vzniknout) ve vztahu ke smlouvě účinky věcné (věcněprávní) - účinky obligač- ní tedy jsou jedním z předpokladů pro účinky věcné (věcněprávní).“19 Nejvyšší soud České republiky tedy zdůraznil, že obligační účinky smlouvy jsou předpokladem pro věcněprávní účinky smlouvy. Uzavření smlouvy o zřízení služebnosti je tak předpokladem k tomu, aby mohlo dojít ke vzniku služebnosti.20
Lze tedy uzavřít, že ty části smlouvy, které cílí na vznik, změnu nebo zánik služebnosti jako věcného práva, mají věcněprávní účinek. Na je- jich základě totiž ke vzniku, změně nebo zániku služebnosti dochází buď bez dalšího (pokud se služebnost netýká věci evidované ve veřejném rejstříku), nebo tyto části smlouvy slouží jako předpoklad vzniku služebnosti (v případě, že se služebnost týká věci, která evidenci ve veřej- ném seznamu podléhá). Ostatní části smlouvy mají ve světle výše uvedeného zřejmě účinek obligační, tj. zřizují závazek mezi smluvními stranami.
Trvání služebnosti v případě změny v osobě oprávněného a povinného
Jak už bylo řečeno, dělí se služebnosti na služebnosti pozemkové (které jsou zřízeny ve prospěch určitého pozemku) a na služebnosti osobní (které jsou zřízeny ve prospěch urči- té osoby). Toto rozlišení má význam zejména při posuzování, zda služebnost nadále trvá i při změně osoby oprávněného či povinného ze služebnosti, tj. zda služebnost na nového oprávněného či povinného přechází.
V případě změny povinného ze služebnosti (tj. vlastníka služebné věci) je situace poměrně jednoduchá, protože služebnost v zásadě ne- zaniká, ale přechází na nového povinného. To potvrzuje i odborná literatura: „Specifikum slu- žebností tkví v sepětí těchto povinností a práv s nimi spojených s vlastnictvím služebné věci. Tyto povinnosti sledují osud vlastnického práva ke služebné věci a zcizením této věci přechází povinnosti založené služebnosti na nabyva- tele obdobně jako v případě nájmu nebo pa- chtu. […] Věcněprávní charakter obou druhů služebností se projevuje tím, že změna povin- ného subjektu, tedy vlastníka služebné věci, nemá vliv na existující služebnost. Dojde-li tak ke změně vlastníka zatížené věci, dochází ex lege k přechodu povinností ze služebnosti na nabyvatele služebné věci.“21
V případě změny oprávněného ze služeb- nosti je však třeba rozlišovat dvojí režim. Jedná-
li se o služebnost pozemkovou, je oprávněným vždy vlastník panujícího pozemku. Pokud proto dojde ke změně vlastníka pozemku, dojde i ke změně oprávněného ze služebnosti (tj. pozem- ková služebnost změnou v osobě oprávněného nezaniká, ale přechází na nového oprávněné- ho). To potvrzuje i odborná literatura, podle které „Z povahy pozemkových služebností rov- něž vyplývá, že změna vlastnictví panující věci nezpůsobuje zánik služebnosti, ale přechod na nového vlastníka. S lehkou nadsázkou se tak dá konstatovat, že oprávnění ze služebnosti se stává příslušenstvím panující věci; na rozdíl od příslušenství však služebnost nelze převést sa- mostatně. Převod panující věci způsobí změnu subjektu oprávněné osoby ex lege.“22
Jedná-li se však o služebnost osobní, v zá- sadě naopak platí, že služebnost je omezena pouze na dobu života (resp. existence) opráv- něné osoby (tj. osobní služebnost v případě zá- niku oprávněného osoby zpravidla zaniká, ne- přechází na nového oprávněného). Občanský zákoník k tomu pouze v § 1265 odst. 3 doplňu- je, že „K prostoru pod povrchem lze zřídit uží- vací věcná práva jako zcizitelná a dědičná“. To znamená, že týká-li se osobní služebnost pro- storu pod povrchem, může být tato služebnost sjednána jako převoditelná či dědičná (takže změnou v osobě oprávněného tato služeb- nost zaniknout nemusí). Uvedené potvrzuje
§ 1302 odst. 1 Občanského zákoníku: „Osobní služebnost zaniká smrtí oprávněné osoby; při rozšíření služebnosti i na dědice se má za to, že jimi jsou zákonní dědicové první třídy. Na- byla-li osobní služebnost právnická osoba, trvá služebnost potud, pokud trvá tato osoba.“
Lze tedy uzavřít, že v případě změny osoby povinného ze služebnosti nebo osoby opráv- něného z pozemkové služebnosti služebnost zpravidla nezaniká, ale ex lege (tj. ze zákona) přechází na nového povinného nebo oprávně- ného. V případě změny oprávněného z osobní služebnosti naopak služebnost zpravidla zani- ká.
Rozsah přechodu práv
a povinností ze služebnosti při převodu vlastnického práva
Podle § 1106 Občanského zákoníku při pře- vodu vlastnického práva obecně platí: „Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.“ Nový vlastník
Pokračování na str. 5
4
REALITNÍ MAGAZÍN ARK ČR ■ 11/2020
Přechod práv a povinností ze služebnosti při změně osoby oprávněného či povinného
pokuta, notifikační povinnost, zákaz zcizení apod.) na nového vlastníka nepřechází, stejně jako na něj nepřechází samotná smlouva o zří- zení služebnosti. Některá obligační ustanovení
Pokračování ze str. 4
tedy vedle věci automaticky nabývá také práva a povinnosti s věcí spojená.23 Jiná práva a po- vinnosti, než ta spojená s převáděnou věcí, nový vlastník nenabývá.
Je nezbytné rozlišit přechod práv a povinností (přechod služebnosti jako takové) a přechod celé smlouvy o zřízení služebnosti. V § 1107 se Občanský zákoník vyjadřuje kon- krétně k přechodu závad váznoucích na věci:
„Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo by- lo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.“ Typickým příkladem závady váznoucí na věci je právě služebnost, tj. služebnost přejde na nového vlastníka služebné věci (pro kterou je služebnost závadou) za podmínek stanovených
§ 1107 Občanského zákoníku.24 Jiné závady, než ty váznoucí na věci, na nového vlastní- ka věci nepřejdou. Veškeré závady váznoucí na věci, které nepřejdou na nového vlastníka podle § 1107 odst. 1 Občanského zákoníku, potom podle § 1107 odst. 2 Občanského zá- koníku zaniknou (tj. např. závady neevidované ve veřejném seznamu, o kterých nový vlastník nemohl vědět).
Lze tedy shrnout, že služebnost evidova- ná ve veřejném seznamu (např. v katastru nemovitostí) automaticky přejde na nového vlastníka služebné věci,25 zatímco služebnost ve veřejném seznamu neevidovaná na nového vlastníka služebné věci přejde pouze v přípa- dech stanovených v § 1107 Občanského záko- níku za středníkem.
To, že při převodu vlastnického práva může dojít k přechodu služebnosti, ale neznamená, že při převodu vlastnického práva dochází také k přechodu smlouvy o zřízení služebnosti. Jak bylo uvedeno výše, má smlouva o zřízení slu- žebnosti obligační i věcněprávní účinky. Věc- něprávní účinky působící vznik, změnu nebo zánik věcného práva, tj. služebnosti (tak jak je vymezena výše), působí vůči všem a přechází i na nového vlastníka věci.26 Oproti tomu usta- novení smlouvy o zřízení služebnosti s obligač- ními účinky působí jen vůči smluvním stranám a na nového vlastníka věci nepřechází.27
K této problematice se vyjádřil i Ústav- ní soud České republiky v usnesení sp. zn. II. ÚS 77/2000, které se zabývalo případem, kdy mezi smluvními stranami došlo vedle prodeje nemovité věci také ke sjednání zákazu další- ho zcizení dané nemovité věci. Poté, co nový vlastník nemovité věci tento zákaz porušil a nemovitou věc znovu převedl, rozhodl se bývalý vlastník od kupní smlouvy odstoupit a žalobou se domáhat určení, že nemovitá věc je stále v jeho vlastnictví. Ústavní soud České
republiky k tomu uvedl: „Mezi stěžovatelkou a 1/ vedlejším účastníkem vznikl vztah obli- gační, závazkový, nikoli vztah věcné povahy, tzn., že práva a povinnosti z takového vztahu se týkaly pouze stran tohoto vztahu, nikoli tře- tích osob. […] Stěžovatelka však své vlastnické právo při uzavírání kupní smlouvy nezajistila věcněprávními prostředky, včetně vyznačení v katastru nemovitostí. […] Závazkový vztah mezi smluvními stranami, včetně odstoupe- ní od smlouvy, se v takovém případě může projevit opět jen mezi smluvními stranami, a nemůže mít vliv na postavení třetích osob (mimo univerzální sukcese v případě úmrtí).“ Ústavní soud České republiky tedy dovodil, že právo, resp. povinnost, týkající se pouze smluv- ních stran (a ne věci) nemohlo přejít na nového vlastníka věci. K tomu, aby na nového vlastníka přešlo, by muselo být toto právo, resp. povin- nost, sjednáno jako věcněprávní (nikoli pouze obligační).28
Shrnutí
V návaznosti na vše výše uvedené lze kon- statovat následující:
■ V případě změny vlastníka služebné věci služebnost nezaniká. Stejně tak nezaniká ani pozemková služebnost v případě změny vlast- níka panující věci. Naopak osobní služebnost zpravidla zaniká zánikem oprávněné osoby.
■ Smlouva o zřízení služebnosti má jednak obligační účinky, které působí jen vůči smluv- ním stranám, a jednak věcněprávní účinky, kte- ré působí vůči všem.
■ Při převodu vlastnického práva k věci dochází zároveň k převodu práv a povinností, která jsou s touto věcí spojená, a závad, které tuto věc zatěžují, pokud jsou evidovány v kata- stru nemovitostí, případně za jiných zákonem stanovených podmínek.
■ V případě změny vlastnického práva k věci, která je předmětem služebnosti, přejde na nového vlastníka služebnost, tj. věcné právo spočívající v povinnosti povinného něco strpět nebo se něčeho zdržet a v právu oprávněného toto strpění nebo zdržení se vyžadovat, a to podle všeho ve stanoveném obsahu, rozsahu a míře.
■ Při převodu vlastnického práva přechází na nového vlastníka i služebnost, tj. práva a po- vinnosti vymezená obsahem, rozsahem a mí- rou služebnosti.29 Smlouva o zřízení služebnos- ti však na nového vlastníka nepřechází, stejně jako obligační ustanovení této smlouvy (ledaže by byly závadami, které by mohly na nového vlastníka přejít podle § 1107 Občanského zá- koníku). V případě, že byla služebnost zřízena smlouvou, přejdou na nového vlastníka pouze věcněprávní účinky této smlouvy, tj. služeb- nost. Obligační účinky smlouvy (tj. ujednání zavazující pouze smluvní strany, např. smluvní
lze ovšem sjednat také jako věcná práva (např. zákaz zcizení, předkupní právo apod.), která by poté na nového vlastníka přešla stejně jako služebnost.
XXXx. Xx. Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx ACHOUR & PARTNERS
Příspěvek byl původně uveřejněn na
17 XXXXXX, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 925.
18 Viz např. stanovisko Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. Cpjn 38/98: „Byla-li o vypo- řádání společného jmění manželů uzavřena dohoda, váže ustanovení § 150 odst. 1, věta druhá, obč. zák. (obdobně jako ustanove- ní § 133 odst. 2 obč. zák.) věcněprávní účinky této dohody (vznik, změnu a zánik vlastnic- kých a jiných věcných práv), náleží-li do spo- lečného jmění též nemovitost, ke vkladu práv do katastru nemovitostí (srovnej § 1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb.).“
19 Totéž Nejvyšší soud České republi- ky shrnul např. i v rozsudku sp. zn. 31 Cdo 1571/2010: „Již v rozsudku ze dne 14. 6. 2006, sp. zn. 31 Cdo 2808/2004, uve- řejněném pod číslem 46/2007 Sbírky soud- ních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud formuloval a odůvodnil závěr, podle něhož obligační účinky kupní nebo jiné smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti před- stavují předpoklad, aby nastaly (mohly na- stat) její účinky věcné (věcněprávní), a bez účinků obligačních nevznikají (nemohou vzniknout) ve vztahu ke smlouvě účin- ky věcné (věcněprávní); účinky obligační tedy jsou jedním z předpokladů pro účinky věcné (srov. v této souvislosti rovněž dů- vody rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 24. 3. 2010, sp. zn. 21Cdo993/2009,čiusnesení ze dne 27. 4. 2011, sp. zn. 29 Cdo 5294/2009).“
20 To je zvláště zřetelné v případě nemovitých
věcí, které se evidují v Katastru nemovitostí. Služebnost k takové nemovité věci vzniká te- prve zápisem do Katastru nemovitostí. Katas- trální úřad však služebnost zapíše pouze v pří- padě, pokud je služebnost doložena právním titulem, kterým byla zřízena. Bez doložení právního titulu o zřízení služebnosti Katastrál- ní úřad služebnost nezapíše, takže služebnost nevznikne.
21 XXXXXX, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání.
Pokračování na str. 6
5
REALITNÍ MAGAZÍN ARK ČR ■ 11/2020
Přechod práv a povinností ze služebnosti při změně osoby oprávněného či povinného
stručný popis nejen obsahu služebnosti, ale i jejího rozsahu a míry.
27 K tomu, aby tato ustanovení přešla, musela by buď a) být sjednána jako práva věcná (viz
Pokračování ze str. 5
Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 911.
22 XXXXXX, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 913.
23 Podle odborné literatury: „Pokud zákon ho- voří o právech, má na mysli zejména právo s věcí disponovat (včetně práva věc zničit), právo věc užívat, požívat a držet, dále pak právo na ochranu vlastnického práva, náhra- du škody při poškození věci, právo požadovat bezdůvodné obohacení v případě, že věc ně- kdo bez právního důvodu užívá, apod. Mezi povinnosti, které nový vlastník k okamžiku převodu nabude, patří zejména povinnost nést závady váznoucí na věci (za podmínek stanovených v § 1107), dále povinnosti vy- plývající z ústavně zakotvené maximy „vlast- nictví zavazuje“, tj. zejména povinnost nerušit ostatní vlastníky ve výkonu jejich práv, dále také např. povinnost strpět omezení svého vlastnického práva ve veřejném zájmu, příp. vyvlastnění (§ 1037–1039).“ Viz XXXXXX, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2013, s. 356.
24 Podle odborné literatury: „Je otázkou, co vše
je možné považovat za „závady“ ve smyslu
§ 1107. Protože musí jít o závady váznoucí na věci, není možné za ně považovat nároky oprávněné osoby, které na věci neváznou, např. dluh z úvěru, ze kterého byla věc poří- zena. […] Závady je možné obecně rozdělit na věcněprávní (např. zástavní právo nebo věcné břemeno) a obligační (např. nájemní právo, obligační předkupní právo).“ Viz SPÁ- ČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C.
H. Xxxx, 2013, s. 357.
25 I Nejvyšší soud České republiky v rozsudku sp. zn. 21 Cdo 1575/2016 uvedl: „Převádí-li se nemovitost zatížená věcným břemenem, přecházejí povinnosti z věcného břemene – jak vyplývá z ustanovení § 151n odst. 2 obč. zák. – na jejího nabyvatele, a to bez ohledu na skutečnost, zda se nabyvatel zatížené ne- movitosti v převodní smlouvě zavázal k jejich dodržování.“
26 Stručný popis služebnosti se uvádí i v Kata- stru nemovitostí, viz § 16 odst. 1 vyhlášky č. 357/2013 Sb., katastrální vyhlášky: „U věc- ného břemene se evidují obsah práva jeho stručným popisem“. Není přitom zřejmé, zda má zde použitý pojem „obsah práva“ stejný význam jako pojem „obsah služebnosti“. Z lo- giky věci lze spíše předpokládat, že jako „ob- sah práva“ lze v Katastru nemovitostí uvést
poznámka pod čarou 32), nebo b) by musela být považována za závadu na věci ve smyslu
§ 1107 Občanského zákoníku, nebo c) by mu- selo dojít ke změně subjektu určitého práva či povinnosti ze smlouvy (např. prostřednictvím postoupení pohledávky či převzetí dluhu) nebo rovnou celé smlouvy (např. prostřednic- tvím postoupení smlouvy).
28 Občanský zákoník v § 2128 odst. 2 uvádí, která obligační ustanovení kupní smlouvy lze sjednat také jako věcněprávní (k tomu viz i
§ 11 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., katastrál- ního zákona, kde se uvádí, která taková věc- něprávní práva a povinnosti se evidují v kata- stru nemovitostí, např. výhrada vlastnického práva, zákaz zcizení a zatížení apod.).
29 Že se služebností přechází na nového vlast- níka i obsah, rozsah a míra služebnosti, se jeví jako logické i z toho důvodu, že se jedná o parametry upravené v části Občanského zákoníku vymezující služebnost jako věcné právo. Každá služebnost musí být obsahem, rozsahem, popř. mírou vymezena. Pokud tomu tak není, vyloží se obsah, rozsah a míra podle zákonných ustanovení. Pokud by tedy sjednaný obsah, rozsah a míra se služebností nepřešly, muselo by (zcela ne- logicky) beztak dojít k výkladu těchto para- metrů dle zákona.
6
REALITNÍ MAGAZÍN ARK ČR ■ 11/2020