ANALÝZA POSKYTNUTÍ ÚVĚRU
ANALÝZA POSKYTNUTÍ ÚVĚRU
Participace na úvěru společnosti ZFP Oradea s.r.o.
Analýza poskytnutí úvěru účinná od 10. 8. 2022
DEFINICE PRODUKTU
ZFP Oradea s.r.o. (IČO: 063 84 684) je společnost vlastněná českým kapitálem, společností ZFP GROUP Real Estate s.r.o. (IČO: 096 99 953) patřící do skupiny ZFP GROUP, a.s. (IČO: 293 60 951). Majoritními vlastníky skupiny ZFP GROUP, a.s. jsou xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx a xxx Xxxxxxxx Xxxxxx, kteří prostřednictvím společnosti Z F P
s.r.o. (IČO: 607 45 347) vlastní více než 65% podíl v ZFP GROUP, a.s. Celkově má ZFP GROUP, a.s. více než 90 akcionářů.
Úvěr je poskytován společností ZFP Finance I., s.r.o. (IČO: 051 39 546), kdy úvěrová smlouva je uzavřena mezi ZFP Oradea s.r.o. a ZFP Finance I., s.r.o. Investor tedy participuje na úvěrové smlouvě a má smluvní vztah pouze se ZFP Finance I., s.r.o.
Účelem poskytnutého úvěru společnosti ZFP Oradea s.r.o. je nákup obchodního podílu až do výše 75 % ve společnosti RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L., Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxx 000, budova C1, Pitesti, Rumunsko, IČO: 390 37 404, spisová značka J3/548/2018, provozující obchodní retail park NEST ve městě Oradea v Rumunsku, zaplacení finančních nákladů a nákladů spojených s úvěrem poskytnutým společností ZFP Finance I., s.r.o. Obchodní podíl ve společnosti RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L. prodává společnost RC Europe Property a.s. (IČO: 277 56 734).
Jednatelkou společnosti ZFP Oradea s.r.o. je xxxx Xxxx Xxxxxxx. RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L. je společnost vlastnící obchodní retail park NEST na adrese Xxxxx Xxxxxxxx 0X, Xxxxxx 000000, Xxxxxxxx.
Výše úvěru je sjednána na 25.400.000 Kč. Úvěr je možné čerpat pouze za předpokladu splnění všech podmínek dle úvěrové smlouvy. V případě nesplnění všech podmínek je úvěrující oprávněn zastavit čerpání úvěru. Čerpání úvěru je rozděleno do tranší, kdy velikost jedné tranše je rovna jakékoliv výši finančních prostředků dostupných k poslednímu dni v měsíci, a to pouze v období čerpání, a nebo částce vyšší než 5.000.000 Kč kdykoliv v období čerpání od 10. 8. 2022 do 9. 9. 2022.
ÚVODNÍ POPIS ZÁMĚRU:
Cílem je nákup až 75 % obchodního podílu ve společnosti RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L., forma akvizice Share deal.
Ve prospěch ZFP Finance I., s.r.o. bude zřízeno zástavní právo ke 100 % obchodnímu podílu ZFP Oradea s.r.o.
Splátky úroků jsou nastaveny 1x ročně, a to vždy ke dni 1. 9. První úrokový výnos tedy bude tedy vyplacen 1. 9. 2023.
3
Splatnost úvěru je 1. 9. 2026.
OBSAH
3
4
5
6
9
10
11
11
11
KDO JSME?
Xxxxxxx Xxxxxxxxx předsedkyně představenstva ZFP GROUP, a.s.
Xxxxxxxx Xxxxxx
předseda dozorční rady ZFP GROUP, a.s.
Xxxx Xxxxxxx jednatelka ZFP Oradea s.r.o.
Xxx. Xxxxxx Xxxxxx, MBA
člen představenstva ZFP GROUP, a.s. jednatel ZFP Finance I., s.r.o.
LOKACE ŽUPY BIHOR A MĚSTA ORADEA
Obchodní centrum NEST Oradea leží prakticky na maďarsko-rumunských hranicích v župě Bihor.
Oradea je hlavní město v župě Bihor v Rumunsku, sousedí s Maďarskem, viz obrázek č.1.
Počet obyvatel v Oradei podle posledních statistik přesahuje 220 tisíc
V Oradei je následující národnostní složení: Rumuni – více než 70 %, Maďaři – více než 27 %
Župa Bihor je jedna z nejrozvinutějších rumunských žup se silným přítokem zahraničního kapitálu
Průmysl v Bihoru se orientuje na segment strojírenství, potravinářství a textilní průmysl
Župa Bihor dosahuje nebo se blíží plné zaměstnanosti
Zdroj: web RC Europe Property
Tabulka č. 1: Stručný popis produktu
Stručný popis produktu |
Forma: Participace |
Výnos pro participanta / začátek úročení: 1. úrokové období: od 1. dne následujícího měsíce po načerpání finančních prostředků úvěrovaným do 31. 8. 2023, úrok pro toto období je ve výši 6,50 % p.a. 2. úrokové období: od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2024, úrok pro toto období je ve výši 5,00 % p.a. 3. úrokové období: od 1. 9. 2024 do 31. 8. 2025 úrok pro toto období je ve výši 5,00 % p.a. 4. úrokové období: od 1. 9. 2025 do 31. 8. 2026 úrok pro toto období je ve výši 5,00 % p.a. |
Výše úvěru: 25.400.000,- Kč |
Smluvní strany: Úvěrující: ZFP Finance I., s.r.o. Úvěrovaný: ZFP Oradea s.r.o. |
Období participace: od 3. 8. 2022 do 31. 8. 2022 |
Možnost předčasného splacení úvěru: Ano, kdykoliv, a to částečně i celkově, ale se souhlasem ZFP Finance I., s.r.o |
Účel: Financování nákupu obchodního podílu až do výše 75 % ve společnosti RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L., zaplacení finančních nákladů a nákladů spojených s úvěrem poskytnutým společností ZFP Finance I., s.r.o. |
Typ úročení: Jednoduché |
Minimální výše participace: 10 000 Kč |
Splatnost: 1. 9. 2026 |
4
Zdroj: vlastní zpracování dat
Obrázek č. 1: Mapa umístění města Oradea
5
Zdroj: vlastní zpracování dat z xxxxxx.xxx
POPIS RETAIL PARKU NEST Obrázek č. 2: Mapa umístění retail parku NEST
Rok otevření 2020
Pronajímatelná plocha 6 270 metrů čtverečních
Hlavní nájemníci: DM, CCC, Pepco, JYSK, Kik, Sportisimo, Martes sport, atd. Webové stránky obchodního centra: xxxxx://xxxxxx.xxxxxx.xxx
6
7
Zdroj: 2x web RC Europe Property
Zdroj: vlastní zpracování dat z xxxxxx.xxx
Obchodní centrum NEST Oradea sousedí s Kauflandem i Lidlem, viz obrázek č. 2. Tento mix dvou silných potravinových řetězců vytváří atraktivní pozici pro nájemníky. Obsazenost je od otevření retail parku 100 %.
Na základě technického posouzení, které si nechalo ZFP Finance I., s.r.o. vypracovat, je budova v dobrém technickém stavu, kvalitu zpracování a použitých materiálů a technologií lze zařadit do vyššího středního standardu. Stavebně jsou použity kvalitní materiály odpovídající očekávaným standardům retailových parků.
Předpokládáme bezproblémový provoz budovy, i v kontextu, kdy retail park byl dostavěn v roce 2020, první zvýšené náklady jsou obvyklé kolem 8. až 10. roku provozu budovy.
Přehled současných nájemníků a jejich lokalizace v rámci retail parku NEST znázorňuje obrázek č. 3.
Obrázek č.3: Vizualizace nájemníků v retail parku NEST
Zdroj: vlastní zpracování dat z xxxxx://xxxxxx.xxxxxx.xxx
Tabulka č. 2: SWOT analýza
Silné stránky | Slabé stránky |
V blízkosti Lidlu a Kauflandu Dopravní obslužnost Silný mix nájemníků Poptávka ze strany nájemníků Poloha Přístup do centra města Technický stav budovy Dostatek parkovacích míst | Není nejvýznamnější obchodní retail park v Oradei Nemožnost expanze v případě nových poptávek |
Příležitosti | Ohrožení |
Inflační očekávání a tím zvýšení hodnoty nemovitosti a zvýšení cash-flow Nové residenční projekty v sousedství retail parku | Konkurenční boj ostatních retail parků nebo obchodních center v Oradei Pádivá inflace |
8
9
Zdroj: vlastní zpracování dat
FINANČNÍ UKAZATELE
WAULT
Obsazenost
Vliv kurzových změn
WAULT <4,5 (odhad)
WAULT – Průměrná zbývající doba trvání všech uzavřených nájemních smluv k 6/2022.
WAULT je průměrná délka do konce splatnosti všech nájemních smluv. U námi analyzovaného retail parku je wault více než 4,5.
100 %
Obsazenost
Aktuální obsazenost retail parku NEST v Oradei je 100 %.
Vliv kurzových změn
ZFP Oradea s.r.o. podstupuje kurzové riziko, a to z důvodu, kdy platba za obchodní podíl a dividendy nebo další příjmy společnosti jsou v eurech. Úvěr od ZFP Finance I.,
s.r.o. je poskytován v české koruně. Pokud by na finančních trzích došlo k velkým výkyvům na měnovém páru CZK / EUR, tak tato změna může mít negativní dopad na finanční hodnoty, které inkasuje ZFP Oradea s.r.o. Riziko nebude sníženo zajišťovacím instrumentem na měnovém páru CZK / EUR.
ANALÝZA RIZIK
V rámci analýzy uvádíme následující rizika, která vnímáme jako nejvýznamnější:
1. COVID-19. Riziko je obtížně predikovatelné. Předpověď možných dopadů je proto složitá. Vycházíme-li z toho, že hlavní nájemci jsou nadnárodní společnosti, které ani v době vrcholu COVID-19 neměly vážnější problémy, tak možné dopady vnímáme jako omezené a krátkodobé. COVID-19 nezměnil poptávku jak investorů, tak běžných klientů a yieldové výnosy retail parků stagnují. Dopad na finanční trhy může být ve zvýšené požadované návratnosti, tedy může mít negativní dopad na hodnotu aktiv.
2. Kurzové riziko. Společnost ZFP Oradea s.r.o. inkasuje 100 % svých zisků a dividend v eurech, úvěr je poskytován v české koruně. Existuje proto možné kurzové riziko. V případě negativního scénáře může být úvěrovaný tímto rizikem ohrožen.
3. Tržní riziko. V rámci tržního rizika je společnost RC ORADEA DEVELOPMENT
S.R.L. ohrožena změnou poptávky a nabídky na trhu komerčních nemovitostí. Dále růstem tržních úrokových sazeb a celkovou změnou související s hospodářskými cykly. Vlivem výše popsaných faktorů může společnost vykázat pokles příjmů, růst nákladů. Ve výsledku může být ohrožena schopnost dostát svým závazkům.
4. Právní riziko. ZFP Oradea s.r.o. může být ohrožena právními riziky, a to změnou právního prostředí. Sekundárně se právní riziko dotýká i případných sporů a vymáhání následných pohledávek.
5. Daňové riziko. Působnost RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L. v Rumunsku může být ohrožena v důsledku daňových změn, například daní z nemovitosti, sektorovou daní a jinými daněmi, jež mají vliv na podnikatelské prostředí v zemi. Výše uvedené může mít vliv rovněž na společnost ZFP Oradea s.r.o., která by se měla stát vlastníkem až 75 % obchodního podílu v RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L.
Další rizika spojená s participací na úvěru a střety zájmů jsou popsány zde: xxxxx://xxxxx.xxx-xxxxxxx.xx/xxxxxxxx/0x00x000-0xxx-00x0-xx00- 080750e0f31e/Upozorneni-na-rizika-participaci-uveru-a-strety-zajmu_1.pdf
Je nutné zdůraznit, že rizika se mohou kumulovat a tím znásobovat své dopady. Nebyla taxativně vyjmenována všechna rizika, ale pouze ta, která považujeme za významná.
10
11
Rovněž nedokážeme v tuto chvíli analyzovat a vyhodnotit všechny možné dopady konfliktu na Ukrajině a COVID-19, stejně tak reakce politiků na tato rizika.
CONTROLLING
Účel úvěru:
ZFP Oradea s.r.o. je povinna využívat získané finanční prostředky pouze v souladu s účelem úvěru - nákup až 75 % obchodního podílu v RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L., zaplacení finančních nákladů a nákladů spojených s úvěrem poskytnutým společností ZFP Finance I., s.r.o.
PRÁVNÍ ANALÝZA
ZFP Finance I., s.r.o. uskutečnilo právní analýzu k ZFP Oradea s.r.o., RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L. a RC Europe Property a.s. a jimi vlastněných SPV v tomto rozsahu:
1. Kontrola veřejných rejstříků.
2. Kontrola zahraničních SPV ve smyslu oprávnění k podnikání a zda proti nim nejsou vedena soudní řízení.
3. Kontrola všech společností v evidenci exekucí a insolvenčních rejstříků.
4. Kontrola vlastníků RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L.
Ohledně majetkové účasti RC Europe Property a.s. bylo zjištěno následující: Jediným vlastníkem RC ORADEA DEVELOPMENT S.R.L. je RC Europe Property a.s.
DISCLAIMER
Společnost ZFP Finance I., s.r.o., se sídlem náměstí T. G. Masaryka 3048/10a, 690 02 Břeclav, zapsaná u Krajského soudu v Brně, spisová značka C 93779, IČO: 051
39 546, upozorňuje nejen investory na popsaná rizika a další okolnosti, ale vymezuje také zřeknutí se odpovědnosti ze strany ZFP Finance I., s.r.o. vůči investorům a dalším subjektům, jak je dále uvedeno.
ZFP Finance I., s.r.o. poskytuje tímto informace zejména ve formě odborných názorů, odhadů, stanovisek, prognóz, textů a grafů. Informace jsou předávány s odbornou péčí, při využití know-how společnosti, a to na základě aktuálně dostupných podkladů a informací. Upozorňujeme, že informace mají pouze informativní charakter a nejsou nikterak závazné a informují pouze o předpokládaném vývoji. Dále upozorňujeme, že z historických nebo aktuálních hodnot nelze predikovat budoucí stav nebo vývoj.
Zveřejněné informace v popisu úvěru pro účely participace jsou poskytovány pouze pro informační účely a jako doplňkový zdroj. Zde uvedené informace nelze považovat za formu nabídky, doporučení k prodeji nebo nákupu aktiv, nebo učinění jakéhokoliv právního jednání. Při poskytování informací vycházíme z informací poskytnutých ZFP Oradea s.r.o., kdy informace byly v určité míře zkontrolovány, avšak ZFP Finance I.,
s.r.o. neodpovídá za úplnost, pravdivost, přesnost a správnou interpretaci takto získaných informací, ani jejich úplnost, pravdivost, přesnost a správnou interpretaci negarantuje. Informace takto poskytnuté nemohou být jediným podkladem pro investiční rozhodnutí.
Informace jsou připravovány v prvé řadě pro participanty na úvěru, kdy očekáváme, že budou činit vlastní investiční rozhodnutí a budou posuzovat výhodnost možné participace na úvěru zcela samostatně, kdy mají dostatečné informace ohledně ceny, rizik, nebezpečí a rovněž správně vyhodnocují svoji právní, finanční a daňovou situaci. Data zde uveřejněná mají pouze omezenou informační hodnotu.
ZFP Finance I., s.r.o. si vyhrazuje, že veškeré informace, které jsou poskytnuty, odráží názory ZFP Finance I., s.r.o. v době jejich uveřejnění a mohou být změněny, případně doplněny bez předchozího upozornění. Rizika, která jsou uveřejněna, rozhodně nejsou popsána všechna, jsou uváděna pouze nejpodstatnější rizika.
ZFP Finance I., s.r.o. upozorňuje, že s investováním jsou spojena rizika, nepřebírá jakoukoliv odpovědnost za ztrátu nebo škodu způsobenou použitím jakékoliv informace poskytnuté ZFP Finance I., s.r.o., ani za možné důsledky jednání ve vazbě na takto poskytnuté informace.
ZFP Finance I., s.r.o. nedoporučuje sjednání výpůjček nebo vynakládání většího množství finančních prostředků, než má investor k dispozici, nebo využití finančních prostředků určených pro jiné účely, než je participace na úvěrech. Investiční rozhodnutí činí investor zcela na vlastní riziko.
ZFP Finance I., s.r.o. doporučuje investorovi před sjednáním participace na úvěru vyhledání nezávislé odborné pomoci nebo poradenství, a to zvlášť v případě, kdy vznikají na straně investora jakékoliv pochybnosti ohledně rizik.
Tento dokument doplňuje OPP, VOP, VOPPS a Rámcovou smlouvu. ZFP Finance I.,
12
s.r.o. v souvislosti s poskytnutím úvěru ZFP Oradea s.r.o. neposkytuje žádné platební služby.
KONTAKTY:
+ 420 530 334 031
ZFP Finance I., s.r.o., IČ: 05139546 / se sídlem: náměstí T. G. Masaryka 3048/10a / 690 02 Břeclav / zapsaná v obch. rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně / oddíl C / vložka 93779