pozemku p.č. 1086, jehož součástí je stavba č.p. 309, bytový dům, včetně příslušenství
NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÁ KANCELÁŘ
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1035-199/2022
o ceně nemovitých věcí
v katastrálním území Zábrdovice, obec Brno, okres Brno-město, na xxxxx Xxxxxxxxx x. xx. 00:
pozemku p.č. 1086, jehož součástí je stavba č.p. 309, bytový dům, včetně příslušenství
Objednatel posudku: Magistrát města Brna, Majetkový odbor
Malinovského nám. 3, 601 67 Brno
Objednávka číslo: 9632200069
Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé jako podklad pro jednání o majetkové dispozici
Datum místního šetření: 28. července 2021, 27. června 2022
Datum, ke kterému je
provedeno ocenění: 27. června 2022 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky
objednatele: aktualizovat posudek č. 738-101/2021 z 31.8.2021
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku,
v aktuál. znění včetně novely č. 237/2020 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, v aktuál. znění včetně novely č. 424/2021 Sb.
Posudek vypracoval: Nemovitost s.r.o., znalecká kancelář
Xxx. Xxxxx Xxxxx, jednatel znalecké kanceláře provozovna: Kabátníkova 105/2, 602 00 Brno
tel.: 000 000 000, IČO: 255 23 155
Obor/odvětví: Ekonomika / Oceňování nemovitých věcí
Datum vyhotovení: 9. srpna 2022
Tento posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
1. Znalecký úkol, použitá metodika ocenění
Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky ze dne 7. června 2022, úkolem podepsaného znalce je provést aktualizaci znaleckého posudku č. 738-101/2021 ze dne 31.8.2021 o obvyklé ceně nemovitých věcí v k.ú. Zábrdovice - pozemku p.č. 1086, jehož součástí je stavba č.p. 309, bytový dům, Xxxxxxxxx 00, Xxxx. Nemovité věci jsou oceněny k datu místního šetření, tj. k datu 27. června 2022.
Definice obvyklé ceny a tržní hodnoty (dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v akt. znění)
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se porovnáním ze sjednaných cen.
V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.
Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.
Na základě výše uvedeného je pro stanovení administrativní (zjištěné) ceny a obvyklé ceny (příp. tržní hodnoty) použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII
„Oceňování nemovitostí“):
Odborný odhad obvyklé ceny (příp. tržní hodnoty) podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a níže vypočtených cen:
a) Ocenění nákladovým způsobem (věcnou hodnotou) - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti), plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. Tato metoda má pouze informativní charakter.
b) Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých sjednaných cen (příp. inzerovaných cen) obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost.
2. Nález
2.1 Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10001 - částečný, ze dne 7.6.2022 pro k.ú. Zábrdovice: A: Vlastník: Statutární město Brno, Dominikánské nám. 196/1, 60200 Brno IČO 44992785 B: Nemovitosti: Parcela: 1086 - 301 m2 zastavěná plocha a nádvoří
Součástí je stavba: Zábrdovice, č.p. 309, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č.: 1086
C: Omezení vlastnického práva: Bez zápisu Podrobnosti viz. příloha posudku.
2.1.2 Kopie katastrální mapy
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Zábrdovice v měřítku 1:1000.
2.1.3 Jiné
- výkresová dokumentace: Oprava bytového domu v Brně, Vranovská 309/12 – dokumentace pro stavební povolení, zhotovitel Xxx. Xxxx Xxxx, Brno, 06/2013
- přehled nákladů na opravu a údržbu domu za r. 2004-2014
- znalecký posudek č. 738-101/2021 vypracoval Xxx. X. Xxxxx dne 31.8.2021
2.1.4 Místní šetření
Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 27.6.2022 bez přítomnosti objednatele. Byly zapůjčeny klíče od hlavních dveří, ostatní prostory i byty byly většinou volně přístupné.
2.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění
- Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění včetně novely č. 237/2020 Sb.
- Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, v aktuálním znění včetně novely č. 424/2021 Sb.
- Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998.
- Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998.
- Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s., 2016, v platném znění (xxx.xxxxxxx.xx).
2.1.6 Výpočetní programy
Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Xxxx. Xxx. Xxxxxx Xxxxxx, DrSc., Brno.
2.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí
Pro cenové porovnání byly použity následující databáze:
- Vlastní databáze znalce: databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o sjednaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí.
- Realitní internetové stránky: nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách xxx.xxxx.xx.
2.2 Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění jsou následující nemovitosti:
- Bytový dům č.p. 309 – stavba je součástí pozemku p.č. 1086
- Pozemek p.č. 1086 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 301 m2
Nemovitost se nachází ve městě Brně, v městské části Brno-sever, v katastrálním území
Zábrdovice, na ulici Vranovská, číslo orientační 12. Leží asi 1,5 km od centra města. Příjezd k domu je po zpevněné hlavní komunikaci ve vlastnictví České republiky. Ostatní zástavbu
v okolí tvoří původní bytové domy, nové bytové domy a objekty občanské vybavenosti. Dům stojí u frekventované křižovatky Vranovská-Jugoslávská se silným provozem aut a tramvají. V posledních letech dochází v Zábrdovicích k výstavbě nových bytových domů, i tak se jedná o lokalitu s konfliktními skupinami obyvatel.
2.2.1 Obec a okolí nemovitosti
Satus obce: | Statutární město |
Počet obyvatel: | 382 405 |
Magistrát města: | Ano |
Poštovní úřad: | Ano |
Školy: | Všechny stupně |
Obchod potravinami : | Kompletní síť obchodů a služeb |
Poptávka nemovitostí: | Poptávka je vyšší než nabídka |
2.2.2 Umístění nemovitosti v obci
Poloha k centru: | Asi 1,5 km severovýchodně od středu města |
Vzdálenost k hlavnímu nádraží ČD: | Cca 1,5 km |
Dopravní podmínky: | U hlavní komunikace |
Konfigurace terénu: | Mírně sklonitý k východu, vlastní pozemek rovinatý |
Převládající zástavba: | Původní bytové domy, nové bytové domy, objekty občanské vybavenosti |
Parkovací možnosti: | Parkování omezené – ve vedlejších ulicích |
Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: | Elektro, voda, kanalizace, zemní plyn, telefon, kabelová televize |
2.2.3 Vlastní nemovitost
Typ stavby: | Budova vícebytová netypová, řadová vnitřní, pavlačová |
Příslušenství: | Není |
Dostupnost jednotlivých podlaží: | 0.XX z ulice i ze dvora, všechna nadzemní podlaží po 2-ramenném schodišti. 1.PP po schodišti z chodby v 0.XX. |
Možnost dalšího rozšíření: | Není |
Technická hodnota: | Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu s dlouhodobě zanedbanou údržbou. Vnitřní vybavení bylo již většinou odstraněno nebo poškozeno. |
Pozemky k objektu celkem: | 301 m2 |
2.2.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap.
Možnosti ohrožení stavby | |
Sesuv: | není |
Kritická poloha objektu u vozovky: | není |
Jiné: | nepřichází v úvahu |
Výskyt radonu | |
Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu. | |
Imise, hluk aj. | |
Zdroj hluku a znečištění v blízkém okolí: | frekventovaná doprava (auta, tramvaje) |
2.2.5 Připojení objektu na inženýrské sítě
Vodovod: | veřejný vodovod |
Kanalizace: | přípojka do veřejné kanalizace |
Elektrická síť: | 240/400 V |
Plyn: | zaveden zemní plyn |
3. Posudek – stanovení obvyklé ceny
3.1 Ocenění nákladovým způsobem (věcnou hodnotou)
Věcnou hodnotou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. U staveb je použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Věcná hodnota má v posudku pouze informativní charakter.
3.1.1 Bytový dům
3.1.1.1 Popis celkový
Bytový dům se nachází v katastrálním území Zábrdovice, na xxxxx Xxxxxxxxx, x. xxxxxxxxxx 00. Budova je řadová vnitřní, z větší části podsklepená, má 4 nadzemní podlaží, je zastřešena sedlovou střechou bez obytného podkroví. Půdorys je přibližně obdélníkový. Objekt byl připojen na elektřinu, vodu, kanalizaci a zemní plyn.
Objekt | Bytový dům řadový vnitřní |
Půdorys | Přibližně obdélníkový |
Podsklepení | Ano |
Počet nadzemních podlaží | 4 |
Podkroví | Není |
Základy | Základové pasy |
Izolace | Izolace proti zemní vlhkosti – již nefunkční |
Nosná konstrukce | Zděná z cihel pálených, prům. tl. 60 cm |
Střecha | Krov dřevěný, střecha sedlová |
Krytina | Pálené tašky |
Klempířské konstrukce | Z pozinkovaného plechu |
Fasádní omítky | Omítka vápenná, do ulice zdobená, do dvora hladká |
Vnější obklady | Chybí |
Bleskosvod | Ano |
Výtah | Chybí |
3.1.1.2 Dispozice domu
Uliční fasáda domu je orientovaná k západu. Vstup do domu je z ulice do chodby v pravé části domu, dříve byl průchod i na dvůr, nyní je zazděný. Z chodby v 0.XX je vstup na 2- ramenné schodiště, které je přibližně uprostřed domu. Ve 2.-0.XX jsou kryté pavlače s okny, ze kterých jsou přístupné jednotlivé byty. Na každém podlaží jsou vedle schodiště společná WC. V podzemním podlaží jsou sklepy. Dvůr je malý, oplocený, neudržovaný.
Budova se skládá z těchto částí:
1.PP – sklepy, prádelna, schodiště
0.XX – provozovna, sklady, 1 byt (2+1), chodba, schodiště, 2 společná WC
0.XX – 1 byt (1+1), 1 byt (2+1), 1 byt (3+1), schodiště, 2 společná WC, pavlač
0.XX – 1 byt (1+1), 1 byt (2+1), 1 byt (3+1), schodiště, 2 společná WC, pavlač
0.XX – 1 byt (1+1), 1 byt (2+1), 1 byt (3+1), schodiště, 2 společná WC, pavlač
půdní prostor – neupravený půdní prostor
Přehled užitných ploch v budově:
podlaží | č. jednotky | dispozice | užitná plocha |
m2 | |||
0.XX | 101 | sklady | 38,61 |
0.XX | 102 | provozovna | 30,71 |
0.XX | 1 | 2+1 | 42,91 |
0.XX | 2 | 2+1 | 42,70 |
0.XX | 3 | 1+1 | 34,56 |
0.XX | 4 | 3+1 | 61,23 |
0.XX | 5 | 2+1 | 42,70 |
0.XX | 6 | 1+1 | 34,56 |
0.XX | 7 | 3+1 | 61,23 |
0.XX | 8 | 2+1 | 43,90 |
0.XX | 9 | 1+1 | 34,55 |
0.XX | 10 | 3+1 | 61,96 |
Celkem | 529,62 | ||
Užitné plochy nebytových jednotek a bytů a dispozice bytů byly převzaty z výkresové dokumentace bytového domu. Číslování bytů je jen pro potřeby posudku, není podle pasportu objektu.
3.1.1.3 Popis bytů
Dům je již vyklizený, bez nájemníků, při místním šetření byly byty volně přístupné.
Vnitřní zařízení bylo již většinou odstraněno nebo poškozeno při neoprávněných vniknutích cizích osob.
Předpokládá se, že byty byly v podprůměrném technickém stavu s podstandardním vybavením. V kuchyních byli kuchyňské linky s keramickými obklady, s plynovými sporáky.
V bytech byly dodatečně vestavěny sprchové kouty příp. vany (u vstupu v kuchyních nebo
v původní komoře). V 1.-4. NP jsou vždy 2 společná WC na podlaží. Vytápění bylo lokálními plynovými topidly, ohřev vody elektrickými bojlery. Dveře jsou dřevěné náplňové nebo hladké, okna dřevěná dvojitá špaletová. Podlahy tvoří vlýsky, PVC nebo keramická dlažba.
3.1.1.4 Stáří a technický stav objektu
Budova je z r. 1906.
Provedené úpravy v posledních letech:
2004 - oprava elektrorozvodů
2014 - oprava střechy, nová krytina, oprava komínů a bleskosvodu
Celkový technický stav:
Celkově je stavba v podprůměrném stavebně-technickém stavu, v letech 2004 – 2014 byly provedeny některé modernizace, statika budovy není narušena. Vnitřní vybavení bytů bylo podstandardní (společná WC na pavlačích, atypicky vestavěné sprchové kouty nebo vany). V 1.PP a 0.XX byla zvýšená vlhkost zdiva z důvodu již nefunkční hydroizolace. Vnější omítka je přestárlá, na několika místech opadaná.
Dům není nyní obyvatelný, je však možná jeho celková rekonstrukce a modernizace.
3.1.1.5 Výpočet výměr pro ocenění
o | 1.PP | délka | šířka | výška | ZP | OP |
Část | m | m | m | m2 | m3 | |
Základní část | 14,35 | 12,17 | 2,45 | 174,64 | 427,87 | |
část 2 | 3,77 | 1,81 | 2,45 | 6,82 | 16,72 | |
Celkem 1.PP | 181,46 | 444,59 | ||||
0.XX | délka | šířka | výška | ZP | OP | |
o | Část | m | m | m | m2 | m3 |
Základní část | 16,70 | 12,17 | 3,90 | 203,18 | 792,39 | |
část 2 | 15,24 | 1,81 | 3,90 | 27,58 | 107,58 | |
Celkem 0.XX | 230,76 | 899,97 | ||||
0.XX | délka | šířka | výška | ZP | OP | |
o | Část | m | m | m | m2 | m3 |
Základní část | 16,70 | 12,17 | 3,40 | 203,18 | 690,81 | |
pavlač | 12,75 | 1,23 | 3,40 | 15,68 | 53,32 | |
Celkem 0.XX | 218,86 | 744,13 | ||||
0.XX | délka | šířka | výška | ZP | OP | |
o | Část | m | m | m | m2 | m3 |
Základní část | 16,70 | 12,17 | 3,39 | 203,18 | 688,77 | |
pavlač | 12,75 | 1,23 | 3,39 | 15,68 | 53,16 | |
Celkem 0.XX | 218,86 | 741,93 | ||||
0.XX | délka | šířka | výška | ZP | OP | |
o | Část | m | m | m | m2 | m3 |
Základní část | 16,70 | 12,17 | 3,38 | 203,18 | 686,74 | |
pavlač | 12,75 | 1,23 | 3,10 | 15,68 | 48,62 | |
Celkem 0.XX | 218,86 | 735,36 | ||||
Zastřešení | délka | šířka | výška | ZP | OP |
Část | m | m | m | m2 | m3 |
1. část - zastavěná plocha (obdélník) | 16,70 | 12,17 | 203,18 | ||
- výška půdní nadezdívky | 0,20 | 40,64 | |||
- výška hřebene nad nadezdívkou | 3,85 | 391,12 | |||
Celkem zastřešení | 431,76 | ||||
Rekapitulace | ZP | OP |
m2 | m3 | |
1. podzemní podlaží | 181,46 | 444,59 |
1. nadzemní podlaží | 230,76 | 899,97 |
2. nadzemní podlaží | 218,86 | 744,13 |
3.nadzemní podlaží | 218,86 | 741,93 |
4. nadzemní podlaží | 218,86 | 735,36 |
zastřešení | 431,76 | |
Celkem | 1 068,80 | 3 997,74 |
Průměrná výška a průměrná zastavěná plocha podlaží | |||||
Podlaží | ZP | podlaží | v | ZP × v | |
1. podzemní podlaží | 181,46 | 1 | 2,45 | 444,58 | |
1. nadzemní podlaží | 230,76 | 1 | 3,90 | 899,96 | |
2. nadzemní podlaží | 218,86 | 1 | 3,40 | 744,12 | |
3. nadzemní podlaží | 218,86 | 1 | 3,39 | 741,94 | |
4. nadzemní podlaží | 218,86 | 1 | 3,38 | 739,75 | |
Celkem | 1 068,80 | 5 | 3 570,35 | ||
Průměr podle přílohy č. 1 vyhlášky | 213,76 | 3,34 | |||
3.1.1.6 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění
Objekt nesplňuje podmínky rodinného domu ani stavby pro individuální rekreaci, nejedná se
o samostatnou garáž ani o vedlejší stavbu. Objekt není rozdělen na jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., ocení se tedy podle § 12 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
Objekt má zastavěnou plochu větší než 150 m2, prostory nad 400 m3 nedosahují 2/3 obestavěného prostoru objektu, nejedná se tedy o halu, ocení se nákladovým způsobem jako budova podle § 12 vyhlášky. Podle účelu užití se jedná o budovu vícebytovou (netypovou) - typ K.
3.1.1.7 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem
Výpočet ceny - budova | Bytový dům č.p. 309 | Ocenění podle § 12 vyhlášky č. 441/2013 Sb. | |||
Výpočet ceny nákladovým způsobem (§ 12, příloha č. 8) | Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN21 | ||||
Budova - § 12 a příloha č. 8 | Domy vícebytové (netypové) | typ | K | CZ-CC | 112 |
Základní cena | dle typu z přílohy č. 8 vyhlášky | ZC | Kč/m3 | 2 150,00 | |
Obestavěný prostor objektu | OP | m3 | 3 997,74 | ||
Průměrná výška podlaží | PVP | m | 3,34 | ||
Průměrná zastavěná plocha podlaží | PZP | m2 | 213,76 | ||
Koeficient druhu konstrukce | ( příl. č. 10 vyhlášky ) | K1 | zděné | 0,939 | |
Koeficient zastavěné plochy | ( = 0.92 + 6.60 / PZP ) | K2 | - | 0,95088 | |
Koeficient výšky podlaží | ( = 0.30 + 2.10 / PVP ) | K3 | - | 0,92874 | |
Koeficient polohový | ( příloha č. 20 vyhlášky ) | K5 | - | 1,23 | |
Koeficient změny cen staveb | ( příloha č. 41 vyhlášky ) | Ki | - | 2,318 | |
Koeficient vybavení stavby | ||||||||
Pol. č. | Konstrukce a vybavení | Provedení | Stand. | Podíl (př.15) | % | Pod.č. | Koef. | Uprav. podíl |
(1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) | (7) | (8) | (9) |
1 | Základy | betonové pasy s izolací | S | 0,06000 | 100 | 0,06000 | 1,00 | 0,06000 |
2 | Svislé konstrukce | zděné prům tl. 60 cm | S | 0,18800 | 100 | 0,18800 | 1,00 | 0,18800 |
3 | Stropy | s rovným podhledem polospalné | S | 0,08200 | 100 | 0,08200 | 1,00 | 0,08200 |
0 | Xxxx, xxxxxxx | krov dřevěný, střecha sedlová | S | 0,05300 | 100 | 0,05300 | 1,00 | 0,05300 |
5 | Krytiny střech | pálené tašky | S | 0,02400 | 100 | 0,02400 | 1,00 | 0,02400 |
6 | Klempířské konstrukce | úplné z pozinkovaného plechu | S | 0,00700 | 100 | 0,00700 | 1,00 | 0,00700 |
7 | Úprava vnitř. povrchů | dvouvrstvé vápenné omítky, obklady | S | 0,06900 | 100 | 0,06900 | 1,00 | 0,06900 |
8 | Úprava vněj. povrchů | omítka vápenná, do ulice zdobená, do dvora hladká | S | 0,03100 | 100 | 0,03100 | 1,00 | 0,03100 |
9 | Vnitřní obklady keram. | ker. obklady kuchyní a sprchových koutů | P | 0,02100 | 100 | 0,02100 | 0,46 | 0,00966 |
10 | Schody | betonové | S | 0,03000 | 100 | 0,03000 | 1,00 | 0,03000 |
11 | Dveře | hladké nebo dřevěné náplňové | P | 0,03200 | 100 | 0,03200 | 0,46 | 0,01472 |
12 | Vrata | neuvažují se | S | 0,00000 | 100 | 0,00000 | 1,00 | 0,00000 |
13 | Okna | dřevěná dvojitá špaletová | S | 0,05400 | 100 | 0,05400 | 1,00 | 0,05400 |
14 | Povrchy podlah | vlýsky, PVC, ker. dlažba | S | 0,03100 | 100 | 0,03100 | 1,00 | 0,03100 |
15 | Vytápění | lokální vytápění- plynová topidla | P | 0,04700 | 100 | 0,04700 | 0,46 | 0,02162 |
16 | Elektroinstalace | světelná | P | 0,05200 | 100 | 0,05200 | 0,46 | 0,02392 |
17 | Bleskosvod | ano | S | 0,00400 | 100 | 0,00400 | 1,00 | 0,00400 |
18 | Vnitřní vodovod | ocelové nebo plastové trubky, rozvod studené a teplé vody | S | 0,03300 | 100 | 0,03300 | 1,00 | 0,03300 |
19 | Vnitřní kanalizace | odpady ze všech hyg. zařízení, kuchyní | S | 0,03200 | 100 | 0,03200 | 1,00 | 0,03200 |
20 | Vnitřní plynovod | rozvod zemního plynu | S | 0,00400 | 100 | 0,00400 | 1,00 | 0,00400 |
21 | Ohřev vody | el. bojlery (z části chybí) | P | 0,02100 | 100 | 0,02100 | 0,46 | 0,00966 |
22 | Vybavení kuchyní | plynové sporáky (většinou chybí) | C | 0,01800 | 100 | 0,01800 | 0,00 | 0,00000 |
23 | Vnitřní hyg. vybavení | umyvadla, sprchové kouty nebo vany, 2x WC kombi na pavlačích v každém patře | P | 0,03800 | 100 | 0,03800 | 0,46 | 0,01748 |
24 | Výtahy | chybí | C | 0,01300 | 100 | 0,01300 | 0,00 | 0,00000 |
25 | Ostatní | rozvody STA | P | 0,05600 | 100 | 0,05600 | 0,46 | 0,02576 |
26 | Instalační pref. jádra | neuvažují se | S | 0,00000 | 100 | 0,00000 | 1,00 | 0,00000 |
27 | Konstrukce neuvedené | nejsou | 0,00000 | 100 | 0,00000 | 1,00 | 0,00000 | |
Celkem | 1,0000 | 0,82482 | ||||||
Koeficient vybavení stavby | ( z výpočtu výše ) | K4 | - | 0,82482 | ||||
Zákl. cena upravená | ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 × Ki | Kč/m3 | 4 192,78 | |||||
Rok odhadu | 2022 | |||||||
Rok pořízení | 1906 | |||||||
Stáří | S | roků | 116 | |||||
Opotřebení stavby (odborný odhad) | O | % | 70,00 | |||||
Výchozí cena stavby | CN | Kč | 16 761 644,32 | |||||
Stupeň dokončení stavby | D | % | 100,00 | |||||
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby | CND | Kč | 16 761 644,32 | |||||
Odpočet na opotřebení stavby | 70,00 % | O | Kč | -11 733 151,02 | ||||
Cena stavby po odpočtu opotřebení | Kč | 5 028 493,30 | ||||||
Cena ke dni odhadu | CS | Kč | 5 028 493,30 | |||||
3.1.2 Pozemky stavební
Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno se sjednanými cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze sjednaných cen nemovitostí.
Jsou použity porovnávací vzorky z období 06/2019 - 04/2021. U vzorků, které jsou starší více než 6 měsíců, jsou sjednané ceny upraveny na aktuální cenovou úroveň pomocí HB indexu, který sleduje vývoj cen nemovitostí v ČR v pravidelných intervalech. K datu stanovení obvyklé ceny byl k dispozici HB index Q1/2022.
Porovnávané nemovitosti – stavební pozemky – sjednané ceny:
Lokalita | Brno, k.ú. Trnitá, Křenová x Vlhká | ||||||
Popis lokality | U parkoviště na křižovatce ulic Křenová a Vlhká | ||||||
Základní popis | Rovinný | ||||||
Druh pozemku KN | Ostatní plocha | Územní plán | Hromadné odstavné a parkovací garáže | ||||
Stupeň dokument. | bez | Záplavová oblast | Ne | ||||
Inženýrské sítě | Kpl. | ||||||
Omezení (rizika) | Nejsou | ||||||
Kupní cena (Kč) | 9 800 000 | Výměra (m2) | 644 | Datum prodeje | 01/2020 | Prodávající | Fyzická osoba |
Cena za (Kč/m2) | 15 217 | ||||||
Upravená cena HB index | koef. 1,43 | Cena za (Kč/m2) | 21 760 | cena k datu | 06/2022 | ||
Poznámka | Koupily Brněnské komunikace pro výstavbu garáží | Zdroj KC | V-954/2020-702 | ||||
<.. image(Obsah obrázku mapa Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku text, exteriér, obloha, silnice Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> |
Lokalita | Brno, ul. Josefská | ||||||
Popis lokality | Parc.č. 288/1, k.ú. Město Brno | ||||||
Základní popis | Rovinatý pozemek pod budovou jiného vlastníka (kupujícího) | ||||||
Druh pozemku KN | Zastavěná pl. | Územní plán | C - plocha smíšená obytná | ||||
Stupeň dokument. | - | Záplavová oblast | Ne | ||||
Inženýrské sítě | Kompletní | ||||||
Kupní cena (Kč) | 1 725 000 | Výměra (m2) | 90 | Datum prodeje | 01/2021 | Prodávající | ČR |
Cena za (Kč/m2) | 19 167 | ||||||
Upravená cena HB index | koef. 1,24 | Cena za (Kč/m2) | 23 767 | cena k datu | 06/2022 | ||
Poznámka | Bez informací o DPH | Zdroj KC | KS, V-259/2021-702 | ||||
<.. image(Obsah obrázku mapa Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku text Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | ||||||
Lokalita | Brno, k.ú. Trnitá, ul. Trnitá | ||||||
Popis lokality | Pozemek se nachází v městské části Brno-střed, u ul. Trnitá, pod katastrálním úřadem Brno-venkov a proti Vaňkovce. V okolí jsou již volné pozemky připravené k budoucí výstavbě. | ||||||
Základní popis | Jedná se o několik pozemků. Rovinaté, bez staveb, zarostlé trvalými porosty. | ||||||
Druh pozemku KN | ostatní plocha, zahrada | Územní plán | plochy jádrové - smíšené plochy centrálního charakteru | ||||
Stupeň dokument. | není | Záplavová oblast | Ne | ||||
Inženýrské sítě | možnost napojení na všechny IS | ||||||
Omezení (rizika) | |||||||
Kupní cena (Kč) | 83 022 318 | Výměra (m2) | 4 761 | Datum prodeje | 07/2019 | Prodávající | fyzická osoba |
Cena za (Kč/m2) | 17 438 | ||||||
Upravená cena HB index | koef. 1,50 | Cena za (Kč/m2) | 26 157 | cena k datu | 06/2022 | ||
Poznámka | Cena: dálkový přístup do KN - údaje o dosažených cenách nemovitostí, V-14137/2019-702 Kupní cena: 3 250 000 EUR | Zdroj KC | KN | ||||
Lokalita | Brno, k.ú. Zábrdovice, ul. Cejl | ||||||
Popis lokality | Pozemek se nachází v městské části Brno-střed, na ul. Cejl, 150 m od ul. Koliště. Jedná se o proluku v řadě bytových domů. Pozemek p.č. 710. | ||||||
Základní popis | Rovinatý pozemek, přibližně obdélníkový tvar, oplocený. Na pozemku není žádná stavba – podle fotomapy již od r. 2015. (v KN i ve smlouvě kupní je uvedena stavba č.p. 482, objekt občanské vybavenosti) | ||||||
Druh pozemku KN | Zastavěná plocha a nádvoří | Územní plán | UP: Plocha stavební návrhová – jádrová UP návrh: Plochy změn – smíšené obytné | ||||
Stupeň dokument. | Není | Záplavová oblast | Ne | ||||
Inženýrské sítě | možnost napojení na všechny IS | ||||||
Omezení (rizika) | |||||||
Kupní cena (Kč) | 18 150 000 | Výměra (m2) | 821 | Datum prodeje | 04/2021 | Prodávající | Právnická osoba |
Cena za (Kč/m2) | 22 107 | ||||||
Upravená cena HB index | koef. 1,17 | Cena za (Kč/m2) | 25 865 | cena k datu | 06/2022 | ||
Poznámka | Cena: dálkový přístup do KN - údaje o dosažených cenách nemovitostí, kupní smlouva. Cena v kupní smlouvě je včetně DPH 21% | Zdroj KC | KS-PU | ||||
číslo řízení | V-8714/2021-702 | ||||||
<.. image(Obsah obrázku text Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku mapa Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku mapa Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | |||||
Lokalita | Brno-město, k.ú. Zábrdovice, ul. Koliště | ||||||
Popis lokality | Pozemek se nachází v městské části Brno-střed, u křižovatky ulic Koliště a Bratislavská. V okolí jsou původní bytové domy, nové polyfunkční domy a objekty občanské vybavenosti. | ||||||
Základní popis | Jedná se o 1 pozemek, oplocený, bez staveb. | ||||||
Druh pozemku KN | ostatní plocha – manipulační plocha | Územní plán | plochy jádrové - smíšené plochy centrálního charakteru | ||||
Stupeň dokument. | není | Záplavová oblast | Ne | ||||
Inženýrské sítě | možnost napojení na všechny IS | ||||||
Kupní cena (Kč) | 10 920 292 | Výměra (m2) | 585 | Datum prodeje | 06/2019 | Prodávající | právnická osoba |
Cena za (Kč/m2) | 18 667 | ||||||
Upravená cena HB index | koef. 1,54 | Cena za (Kč/m2) | 28 747 | cena k datu | 06/2022 | ||
Poznámka | Cena: dálkový přístup do KN - údaje o dosažených cenách nemovitostí, kupní smlouva | Zdroj KC | KN V-12232/2019-702 |
Sjednané ceny stavebních pozemků se v obdobných lokalitách ve městě Brně, v k.ú. Zábrdovice pohybují v rozmezí 21 760 – 28 747 Kč/m2 (sjednané ceny z r. 2019-2021 upravené na cenovou úroveň k 06/2022).
Pro oceňované pozemky vzhledem k jejich využití, umístění a konfiguraci, stanovuji cenu 22 000 Kč/m2. Na cenu má pozitivní vliv umístění pozemku asi 1,5 km od centra města. V okolí už probíhá výstavba nových bytových domů, i tak se ale jedná o lokalitu s konfliktními skupinami obyvatel. Negativní vliv má poloha u frekventované křižovatky.
Ocenění stavebních pozemků | |||||
Parcela číslo | Druh pozemku | Umístění | Výměra m2 | ZC Kč/m2 | Cena Kč |
1086 | zastavěná plocha a nádvoří | plocha pod budovou a dvorem | 301 | 22 000,00 | 6 622 000,00 |
Celkem parcely | 6 622 000, 00 | ||||
3.1.3 Rekapitulace ocenění věcnou hodnotou
Objekt | Cena současný stav (Kč) |
Bytový dům č.p. 309 | 5 028 493,30 |
Stavby celkem | 5 028 493,30 |
Pozemky : | |
1086 | 6 622 000,00 |
Pozemky celkem | 6 622 000,00 |
Celkem | 11 650 493,30 |
Celkem po zaokrouhlení | 11 650 490,00 |
3.2 Ocenění porovnávacím způsobem
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu majetku stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Z takto získané ceny je následným statistickým vyhodnocením stanovena cena průměrná.
3.2.1 Ocenění porovnávacím způsobem - byty
V tomto případě je porovnávací metoda provedena jako porovnání se sjednanými cenami bytových jednotek v osobním vlastnictví, stanovení ceny za 1m2 podlahové plochy bytů a následně stanovení porovnávací ceny celého domu jako součet cen všech bytů a nebytových prostor.
V porovnání se uvažuje stavebně technický stav bytů před vyklizením. Dále je provedeno snížení ceny o 15 %, které zohledňuje náklady nutné na vyklizení zbylého zdemolovaného vybavení.
Dále je provedeno snížení porovnávací ceny o 5 % z důvodu prodeje bytového domu jako celku, nikoliv po jednotkách. V případě prodeje po jednotkách by byly nezbytné další výdaje spojené s těmito činnostmi: vyhotovení pasportu domu, Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek a zajištění vkladu do katastru nemovitostí a právní činnost spojená s prodejem jednotlivých jednotek.
Jsou použity porovnávací vzorky – 3 ceny z realitní inzerce s doplněnou informací o sjednané ceně z kupní smlouvy (z xxx.xxxx.xx) a 5 sjednaných cen z vlastní databáze. Vzorky jsou
z období 08/2021 - 02/2022. U vzorků, které jsou starší více než 6 měsíců, jsou sjednané ceny upraveny na aktuální cenovou úroveň pomocí HB indexu, který sleduje vývoj cen nemovitostí v ČR v pravidelných intervalech. K datu stanovení tržní hodnoty byl k dispozici HB index Q1/2022.
Porovnávané vzorky – sjednané ceny (realitní inzerce s kupními smlouvami):
Prodej, Byt, 76 m2, Bratislavská č.p. 219/34, Brno, okres Brno-město
Cena: KS 6 790 000 Kč / 89 342,11 Kč/m2
Lokalita | Bratislavská č.p. 219/34, Brno, okres Brno-město |
Cena dle KS | 6 790 000 Kč |
Datum podpisu KS | 21.02.2022 |
Číslo řízení | V-3776/2022-702 |
Vlastnictví | Osobní |
Konstrukce | Cihlová |
Stav | Velmi dobrý |
Podlahová plocha | 76 m2 |
Užitná plocha | 76 m2 |
Dispozice | 3+kk |
Poloha nemovitosti | Centrum obce |
Plyn | Plynovod |
Byt 3+kk v Brně na rohu ulic Bratislavská a Körnerova. Tato lokalita je s výhledem do budoucna považována za velice zajímavou a lukrativní městskou část blízkého centra města. Bytový dům, který je cca z roku 1938 se nachází v blízkosti divadla Radost a v minulosti prošel částečnou rekonstrukcí (okna, rozvody, střecha,..) a v plánu jsou další opravy (sklepy, fasáda). Samotný cihlový byt se nachází ve 0.XX tohoto domu. V roce 2018 byla provedena celková rekonstrukce celého bytu včetně rozvodů elektřiny v mědi, odpadů, podlah, dveří, stěn, sociálního zařízení a mnohé další. Vytápění bytu zajišťuje kotel na elektřinu, ohřev vody elektrický bojler. K bytu náleží sklepní koje v 1.PP, kde je také možnost využívat společný opravený prostor na uložení kol a kočárů.
Prodej, Byt, 50 m2, Špitálka č.p. 547/5a, Brno, okres Brno-město
Cena: KS 4 400 000 Kč / 88 000,00 Kč/m2
Lokalita | Špitálka č.p. 547/5a, Brno, okres Brno-město |
Cena dle KS | 4 400 000 Kč |
Datum podpisu KS | 10.08.2021 |
Číslo řízení | V-19433/2021-702 |
Vlastnictví | Osobní |
Konstrukce | Cihlová |
Stav | Velmi dobrý |
Užitná plocha | 50 m2 |
Dispozice | 1+1 |
Poloha nemovitosti | Klidná část obce |
Kanalizace | Veřejná kanalizace |
Plyn | Plynovod |
Voda | Vodovod |
Ve výhradním zastoupení majitele si Vám dovolujeme nabídnout skvělou investiční
příležitost, a to byt ke koupi o celkové velikosti 50 m2, umístěný ve 0.XX cihlového bytového domu s výtahem, rozdělený na dvě samostatné garsonky (původně 1+1) spojené společnou chodbou (viz. fotogalerie). V každé z nich je kuchyňský kout, koupelna s WC a v té menší
také balkon (2,2 m2). V celém bytě jsou plastová okna orientována do vnitrobloku, PVC podlaha, keramická dlažba a také plynový kotel značky BAXI, umístěný v koupelně větší garsonky, který zabezpečuje veškeré vytápění a ohřev vody v celém bytě (pro obě jednotky). V bytě je nová elektroinstalace, rozvody vody a odpadu jsou v plastu. K bytu také náleží sklep o celkové velikosti 4 m2. Parkovat lze hned před domem (zóna C).
Prodej, Byt, 74 m2, Mlýnská č.p. 3/67, Brno, okres Brno-město
Cena: KS 6 321 430 Kč / 85 424,73 Kč/m2
<.. image(Obsah obrázku budova, exteriér, obytný dům Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>
Lokalita | Mlýnská č.p. 3/67, Brno, okres Brno-město |
Cena dle KS | 6 321 430 Kč |
Datum podpisu KS | 01.12.2021 |
Číslo řízení | V-29162/2021-702 |
Vlastnictví | Osobní |
Konstrukce | Cihlová |
Stav | Po rekonstrukci |
Užitná plocha | 74 m2 |
Dispozice | 3+1 |
Nabízíme k prodeji krásný půdní byt 3+1 v osobním vlastnictví v centru Brna na ulici Mlýnská. Byt má 73,55 m2 a nachází se ve 4. patře bytového domu. Odhlučněná dvoukomorová okna zaručují klid v bytě. Pokoje jsou neprůchozí, ideální pro rodinu, nebo k využití na pronájem pro studenty. V jednom z pokojů je vstup do půdního prostoru, který je přes celý byt a dá se využít ke skladování. Byt je po rekonstrukci, dominantou je bio krb v obývacím pokoji a dřevěné trámy vedené celým bytovým prostorem. Kuchyň je prostorná, včetně ledničky, myčky, sklokeramické desky a horkovzdušné trouby. Přímo z kuchyně je
krásný výhled na Petrov a Špilberk. Dům je postaven v blízkosti cyklostezky vedoucí podél nedaleké řeky Svitavy. Velkou výhodou bytu je umístění přímo v Centru města. Hned za domem je obchod Lidl a Billa. Do 10-ti minut pěší chůze jste ve Vaňkovce, na vlakovém i autobusovém nádraží. Do 5-ti minut pěší chůze máte na dosah několik zastávek městské hromadné dopravy. Parkování je bezproblémové na přilehlém parkovišti, nebo v blízkém okolí domu.
Porovnávané vzorky – sjednané ceny:
Lokalita | Brno-Zábrdovice, okr. Brno-město, ul. Xxxxxxx 00 | ||||||
Typ | 1+kk | Konstrukce | cihla | Podlaží | 2/3 | Výtah | ne |
Tech. stav | 1900 původní bytový dům, v roce 2020-21 kompletní revitalizace a rekonstrukce domy i bytu | ||||||
Vybavení | dobrý stav, moderní vybavení v dnešním standardu, dřevěná dvojitá okna, vinyl a dlažba, vytápění a ohřev TUV centrální z plynové kotelny v domě, sklokeramická deska, zděné jádro | ||||||
Podl. plocha (m2) | Byt | 28,33 | navíc sklep (m2) | 2,91 | navíc Pl.B/L/T (m2) | 0,0 | |
Kupní cena (Kč) | 2 566 000 | cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) | 90 575 | Datum prodeje | 11/2021 | ||
Poznámka | Zdroj KC | Katastr nem., KS | |||||
číslo řízení | probíhá řízení, vklad | ||||||
<.. image(Obsah obrázku obloha, budova, exteriér, silnice Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku zeď, interiér, okno, patro Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku interiér, zeď, toaleta, koupelna Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | |||||
Lokalita | Okr. Brno-město, Husovice, ul. Xxxxxxxxx | ||||||
Typ | 2+1 | Konstrukce | zděná | Podlaží | 3/3 | Výtah | Ne |
Tech. stav | Bytový dům po částečné rekonstrukci – oprava fasády, nová střecha, klemp. konstrukce, renovace oken. | ||||||
Vybavení | Bytová jednotka se nachází ve 0.XX bytové domu. Dispozice jednotky je 2+1. V jednotce proběhla rekonstrukce hyg. zázemí a vytápění, cca před 20 lety. Kuchyňská linka v jednotce chybí. Podlahy – dřevěná prkna v ob. místnostech, v hyg. zázemí ker. dlažba. V byt. jednotce je umístěn kotel. Dispozice jednotky 2+1:zádveří, 2x pokoj, kuchyň, koupelna s WC Na stejném podlaží, ale mimo byt. jednotku je umístěna komora náležející k byt. jednotce. Orientace obytných místností vůči světovým stranám: SV K bytové jednotce náleží podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti id. 4000/36640. | ||||||
Podl. plocha (m2) | Byt | 38,60 | navíc sklep (m2) | 1,30 | navíc Pl.B/L/T (m2) | 0 | |
Kupní cena (Kč) | 3 277 500 | cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) | 84 909 | Datum prodeje | 08/2021 | ||
Poznámka | Vstup do bytového domu je přes vrata. Parkování je problémové – menší dvůr. Není možné parkovat na veřejné komunikaci. Chybí kuchyňská linka. | Zdroj KC | Návrh KS | ||||
číslo řízení | |||||||
<.. image(Obsah obrázku exteriér, budova, obloha, dům Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku interiér, zeď, patro, strop Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku interiér, koupelna, zeď, toaleta Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> |
Lokalita | Brno-město, Brno, Černá Pole, ul. Xxxxxxxx 0 (byt č. 1836/12) | ||||||
Typ | 2+1 | Konstrukce | Zděná (nezateplená) | Podlaží | 4/5 | Výtah | Ne |
Tech. stav | Původní stáří budovy – z r. 1896. Bytový dům prošel částečnou modernizací v 90. letech min. století. Bytová jednotka byla v roce 2015 rovněž částečně modernizována - koupelna s WC, kuchyně, rozvody instalací (voda, odpady, elektro), ohřívač vody, omítky, v minulosti rovněž proběhla výměna oken, svislé rozvody instalací - stupačky. Byt je standardně udržován, stav je velmi dobrý. Rovněž budova je v udržovaném stavu. | ||||||
Vybavení | Stěny koupelny s WC a části kuchyně jsou obloženy keramickými obklady. Vnitřní dveře jsou hladké, ocelové zárubně. Okna jsou plastová zasklená dvojskly. Podlahy v pokojích jsou z PVC, v koupelně je keramická dlažba. Vytápění bytu je lokální, plynovými kamny WAW. Ohřev teplé vody je elektrickým bojlerem. Do bytu je zaveden domácí telefon. Kuchyně – stolový plynový sporák. | ||||||
Podl. plocha (m2) | Byt | 76,06 | navíc sklep (m2) | 6,00 | navíc Pl.B/L/T (m2) | 0,00 | |
Kupní cena (Kč) | 6 000 000 | cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) | 78 885 | Datum prodeje | 11/2021 | ||
Poznámka | Zdroj KC | Návrh KS (11/2021) | |||||
číslo řízení | - | ||||||
<.. image(Obsah obrázku zeď, patro, interiér, bílá Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku koupelna, zeď, interiér, patro Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku budova, exteriér, vládní budova, vysoký Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | |||||
Lokalita | Brno, katastrální území Zábrdovice, ulice Tkalcovská, BJ číslo 351/9 | ||||||
Typ | 2 + kk | Konstrukce | zděná | Podlaží | 2/6 | Výtah | Ano |
Tech. stav | Původně se jednalo o tkalcovnu postavenou v roce 1910. V roce 2011 byla provedena kompletní rekonstrukce a nástavba objektu, z původního objektu zůstaly pouze obvodové stěny a stropní konstrukce. Všechny další konstrukce a vybavení byly provedeny nově. Stav bytového domu byl velmi dobrý. Stav bytové jednotky byl rovněž velmi dobrý. | ||||||
Vybavení | Standardní: dálkové vytápění s nástěnnými otopnými tělesy, ohřev TUV: elektrický zásobníkový ohřívač, okna plastová s dvojskly, vnitřní dveře foliované do obložkových zárubní, vstupní dřevěné protipožární; povrchy podlah: PVC, keramická dlažba (koupelna s WC); vnitřní hygienické vybavení: umyvadlo, smaltovaná vana, kombi WC; vybavení kuchyně: kuchyňská linka, přenosný elektrický vařič, digestoř, mikrovlnná trouba; další vybavení: domácí telefon, datové rozvody, vestavěné skříně v předsíni, odsávání koupelny s WC. | ||||||
Podl. plocha (m2) | Byt | 46,41 | navíc sklep (m2) | 0,00 | navíc Pl.B/L/T (m2) | 0,00 | |
Kupní cena (Kč) | 4 590 000 | cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) | 98 901 | Datum prodeje | 09/2021 | ||
Poznámka | Kupní smlouva ze dne 6.9.2021, právní účinky zápisu dne 20.9.2021. Prodej byl realizovaný bez účasti realitní kanceláře. Dohodnutá kupní cena 4 990 000,- Kč (v ceně je zahrnuta i cena krytého parkovacího stání, cenu krytého parkovacího stání odhaduji na 400 000,- Kč). Orientace oken: Z. | Zdroj KC | KS včetně PÚ |
číslo řízení | V-22918/2021-702 | ||
<.. image(Obsah obrázku text, budova, exteriér, silnice Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku zeď, patro, interiér, bílá Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku patro, interiér, zeď, spotřebič Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | |
Lokalita | Brno-Zábrdovice, okr. Brno-město, ul. Xxxxxxxxxxx 000/00x | ||||||
Typ | 2+kk | Konstrukce | cihla | Podlaží | 1/3 | Výtah | ne |
Tech. stav | 1920 původní bytový dům (dvorní trakt), v roce 2000 kompletní revitalizace bytového domu, celková rekonstrukce bytu v roce 2021 | ||||||
Vybavení | dobrý stav, moderní vybavení v dnešním standardu, plastová, plovoucí a dlažba, vytápění a ohřev TUV z vlastního plynového kotle v bytě, sklokeramická deska, zděné jádro, sprcha, umyvadlo, splachovací WC, ostatní statndard. | ||||||
Podl. plocha (m2) | Byt | 50,75 | navíc sklep (m2) | 0,00 | navíc Pl.B/L/T (m2) | 0,0 | |
Kupní cena (Kč) | 4 935 000 | cena za m2 podl. pl. bytu (Kč) | 97 241 | Datum prodeje | 12/2021 | ||
Poznámka | Zdroj KC | Katastr nem., KS | |||||
číslo řízení | V-31051/2021-702 | ||||||
<.. image(Obsah obrázku dům, exteriér, obytný dům Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku patro, zeď, interiér, budova Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | <.. image(Obsah obrázku interiér, zeď, koupelna, toaleta Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> | |||||
Stanovení porovnávací ceny bytů
Porovnáním je stanovena jednotková cena za 1 m2 podlahové plochy bytu o průměrné velikosti (46 m2), s průměrným stavem vybavení.
Jednotková cena většího bytu je stanovena z ceny průměrného bytu násobené koef. 0,95. Jednotková cena skladů v 0.XX je stanovena odborným odhadem.
Standardní vybavení bytů v domě:
Dispozice bytu: 2+1
Podlahová plocha bytu: 46 m2 (průměrná)
Vybavení bytu:
okna: dřevěná dvojitá špaletová
dveře: hladké nebo dřevěné náplňové (původní) podlahy: dřevěné vlýsky, PVC, keramická dlažba vytápění: lokální vytápění - plynová topidla ohřev vody: el. bojler
vybavení kuchyně: plynový sporák, kuchyňská linka
hygienické vybavení: umyvadlo, sprchový kout nebo vana, WC společné na pavlači
obklady: keramické obklady v kuchyni, ve sprch. koutu
ostatní: rozvody STA
Porovnávací cena - byty - tab. 1 | ||||
Č. | Lokalita - Brno | Výměra (m2) | Podlaží | Popis |
Oceň. objekt | Zábrdovice, Vranovská 12 | 46,00 | 2 | Byt 2+1. Pavlačový dům r. 1906, 2004- rozvody elektro, 2014- oprava střechy. Bez zásadních úprav, velmi zanedbaná údržba, WC společná na pavlačích. Nyní vyklizený, zbývající vybavení poškozeno. Byt - uvažuje se průměrný stav vybavení. Topení- plynová topidla. Ohřev- el. bojlery. U bytu větší sklep, bez balkonu. |
(1) | (2) | (3) | (4) | (5) |
1 | Zábrdovice, Bratislavská | 76,00 | 2 | Byt 3+kk, z r. 1938, částeč. revit.- okna, rozvody, střecha. Byt- 2018 celk. modernizace: koupelna, WC závěs., KL, lamino, ker. dlažba, etáž. vytápění - el. kotel, el. bojler. Velmi dobrý stav. Sklep. Prodej 02/2022. |
2 | Zábrdovice, Špitálka | 50,00 | 2 | Byt 1+1, dům r. 1920. Byt - č. modernizace: 2x koupelna+ WC, 2x malá kuchyň, plast. okna, podlahy PVC, dlažba, ÚT + ohřev plyn. kotel. Velmi dobrý stav. Sklep, balkon. Prodej 08/2021. |
3 | Trnitá, Mlýnská | 73,55 | 5 | Byt 3+1, dům r. 1930, revitalizace. Byt v podkroví - celk. modernizace: koupelna, WC, kuchyň, plast. okna, podlahy lamino, dlažba, ÚT. Velmi dobrý stav. Sklad (v půdním prostoru). Prodej 12/2021. |
4 | Zábrdovice, Koliště | 28,33 | 2 | Byt 1+kk, dům r. 1900, 2021 celk. modernizace. Byt - celk. modernizace 2021: koupelna, WC, kuchyň, dřev. okna, podlahy vinyl, dlažba. Velmi dobrý stav. Sklep. Prodej 11/2021. |
5 | Husovice, Nováčkova | 38,60 | 3 | Byt 2+1, dům r. 1930, dobrý stav- oprava fasády, nová střecha. Byt: okna repas., podlahy prkna a dlažby, ÚT plyn. kotel. Starší vybavení, chybí KL. Průměrný stav. Sklep. Prodej 12/2021. |
6 | Černá Pole, Drobného | 76,06 | 4 | Byt 2+1, dům r. 1896, revitalizace. Byt - celk. modernizace 2015: koupelna, WC, kuchyň, plast. okna, podlahy PVC, dlažba. vytápění WAW, el. bojler. Velmi dobrý stav. Sklep. Prodej 11/2021. |
7 | Zábrdovice, Tkalcovská | 46,41 | 2 | Byt 2+kk, z r. 1910, 2011 celk. rekonstr. a nástavba. Byt - z r. 2011- okna plast., koupelna, WC, el. bojler, PVC, ker. dlažba. ÚT dálkové, el. bojler. Velmi dobrý stav. Bez sklepa, balkonu. Prodej 09/2021. |
8 | Zábrdovice, Francouzská | 50,75 | 1 | Byt 2+kk, z r. 1920, 2000 celk. rekonstr. Byt - celk. moderniz. r. 2021- okna plast., KL sklokeramická deska, koupelna, WC závěs., el. bojler, lamino, ker. dlažba. etáž. topení a ohřev - plyn. kotel. Velmi dobrý stav. Bez sklepa, balkonu. Prodej 12/2021. |
Porovnávací cena - byty - tab. 2 | |||||||||||
Č. | Cena požadovaná resp. zaplacená | Koef. re- dukce | Cena po redukci na pramen ceny | K1 | K2 | K3 | K4 | K5 | K6 | I | Cena oceňovaného objektu odvozená |
Kč | HB index | Kč | polo- ha | veli- kost | sklep, balkon | stav a vyba- vení bytu | tech. stav domu | úvaha znalce | K1× … × K6 | Kč | |
(1) | (6) | (7) | (8) | (9) | (10) | (11) | (12) | (13) | (14) | (15) | (16) |
1 | 6 790 000 | 1,00 | 6 790 000 | 1,01 | 1,65 | 1,00 | 1,25 | 1,20 | 1,00 | 2,50 | 2 716 000 |
2 | 4 400 000 | 1,11 | 4 884 000 | 1,00 | 1,09 | 1,01 | 1,23 | 1,20 | 1,00 | 1,62 | 3 014 815 |
3 | 6 321 430 | 1,05 | 6 637 502 | 1,02 | 1,60 | 1,03 | 1,25 | 1,23 | 1,00 | 2,58 | 2 572 675 |
4 | 2 566 000 | 1,05 | 2 694 300 | 1,00 | 0,62 | 1,00 | 1,30 | 1,30 | 1,00 | 1,05 | 2 566 000 |
5 | 3 277 500 | 1,11 | 3 638 025 | 1,02 | 0,84 | 1,00 | 1,20 | 1,25 | 1,00 | 1,29 | 2 820 174 |
6 | 6 000 000 | 1,05 | 6 300 000 | 1,10 | 1,65 | 1,00 | 1,25 | 1,23 | 1,00 | 2,79 | 2 258 065 |
7 | 4 590 000 | 1,11 | 5 094 900 | 1,02 | 1,01 | 0,98 | 1,23 | 1,30 | 1,00 | 1,61 | 3 164 534 |
8 | 4 935 000 | 1,05 | 5 181 750 | 1,02 | 1,10 | 0,98 | 1,30 | 1,20 | 1,00 | 1,72 | 3 012 645 |
Celkem průměr | Kč | 2 765 614 | |||||||||
Cena jednotková - průměrný byt (46 m2) | Kč/m2 | 60 122 | |||||||||
Cena jednotková - průměrný byt (46 m2) - zaokrouhleno | Kč/m2 | 60 000 | |||||||||
Cena jednotková - větší byt (x koef. 0,95) | Kč/m2 | 57 000 | |||||||||
Cena jednotková – sklady v 0.XX (stanoveno odborným odhadem) | Kč/m2 | 30 000 | |||||||||
Porovnávací ceny bytů
podlaží | č. jednotky | dispozice | užitná plocha | cena | cena |
m2 | Kč/ m2 | Kč | |||
0.XX | 101 | sklady | 38,61 | 30 000 | 1 158 300 |
0.XX | 102 | provozovna | 30,71 | 30 000 | 000 000 |
0.XX | 1 | 2+1 | 42,91 | 60 000 | 2 574 600 |
0.XX | 2 | 2+1 | 42,70 | 60 000 | 2 562 000 |
0.XX | 3 | 1+1 | 34,56 | 60 000 | 2 073 600 |
0.XX | 4 | 3+1 | 61,23 | 57 000 | 3 490 110 |
0.XX | 5 | 2+1 | 42,70 | 60 000 | 2 562 000 |
0.XX | 6 | 1+1 | 34,56 | 60 000 | 2 073 600 |
0.XX | 7 | 3+1 | 61,23 | 57 000 | 3 490 110 |
0.XX | 8 | 2+1 | 43,90 | 60 000 | 2 634 000 |
0.XX | 9 | 1+1 | 34,55 | 60 000 | 2 073 000 |
0.XX | 10 | 3+1 | 61,96 | 57 000 | 3 531 720 |
Celkem | 529,62 | 29 144 340 | |||
Snížení ceny při prodeji nemovitosti jako celku (nikoliv po jednotkách) (5% z porovnávací ceny - zaokrouhleno) | -1 457 000 | ||||
Snížení - náklady na vyklizení zdemolovaného vybavení (15 % z porovnávací ceny - zaokrouhleno) | -4 372 000 | ||||
Porovnávací cena celkem - zaokrouhleno | 23 315 000 | ||||
4. Odůvodnění ocenění a rekapitulace
Na výslednou cenu mají vliv pozitiva a negativa nemovitosti:
Pozitiva:
- Lokalita se nachází v blízkosti centra města, v městské části Brno–střed
- V posledních letech dochází v Zábrdovicích k výstavbě nových bytových domů
Negativa:
- Budova je v podprůměrném stavebně-technickém stavu, s dlouhodobě zanedbanou údržbou. Vnitřní vybavení bylo již většinou odstraněno nebo poškozeno.
- V původních bytových domech v okolí se vyskytují konfliktní skupiny obyvatel.
Byla provedena analýza trhu s obdobným typem nemovitostí v obdobných lokalitách.
Protože nebyl k dispozici dostatečný počet sjednaných cen obdobných bytových domů, byla cena stanovena na základě porovnání sjednaných cen bytových jednotek (s následnou úpravou ceny při prodeji domu jako celku), jedná se tak v souladu s § 1a, odst. (1) a (2) vyhlášky č.
441/2013 Sb. o tržní hodnotu.
Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) má rozhodující význam cena stanovená porovnávacím způsobem, věcná hodnota má zejména informativní charakter. Tržní hodnota je stanovena zaokrouhlením ceny porovnávací.
Ceny uvedené ve znaleckém posudku jsou včetně DPH.
Rekapitulace ocenění
Způsob ocenění | Cena |
Věcná hodnota | 11 650 490 Kč |
Porovnávací cena | 23 315 000 Kč |
Tržní hodnota podle odborného odhadu znalce | 23 300 000 Kč |
slovy: dvacet tři milionů tři sta tisíc korun českých
5. Závěr
Úkolem podepsaného znalce je provést aktualizaci znaleckého posudku č. 738-101/2021 ze dne 31.8.2021 o obvyklé ceně nemovitých věcí v k.ú. Zábrdovice - pozemku p.č. 1086, jehož součástí je stavba č.p. 309, bytový dům, Xxxxxxxxx 00, Xxxx. Nemovité věci jsou oceněny k datu místního šetření, tj. k datu 27. června 2022.
Ceny uvedené ve znaleckém posudku jsou včetně DPH.
TRŽNÍ HODNOTA | 23 300 000 Kč |
slovy: dvacet tři milionů tři sta tisíc korun českých |
V Brně dne 9. srpna 2022 Xxx. Xxxxx Xxxxx
Znalecká doložka
Znalecký posudek je podán znaleckou kanceláří Nemovitost s.r.o. se sídlem v Hodoníně, pracoviště Brno, zapsaným podle § 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a ust. § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů Ministerstvem spravedlnosti ČR pod č.j. 66/98 ze dne 4.5.1998 pro základní obor ekonomika, pro odvětví oceňování nemovitých věcí.
Znalecký posudek je zapsán pod č. 1035-199/2022 v evidenci znaleckých posudků. Znalečné účtuji podle připojené faktury.
V Brně dne 9. srpna 2022 Xxx. Xxxxx Xxxxx
jednatel znalecké kanceláře
Seznam příloh:
Fotodokumentace nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí LV 10001 - částečný Výřez z katastrální mapy
Mapa oblasti
Fotodokumentace nemovitosti
<.. image(Obsah obrázku text, exteriér, silnice, obloha Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> <.. image(Obsah obrázku obloha, exteriér, budova, vládní budova Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>
pohled z ulice
<.. image(Obsah obrázku budova, špinavé, staré Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> <.. image(Obsah obrázku zeď, interiér, špinavé, místnost Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>
1.PP 0.XX – vstupní chodba
<.. image(Obsah obrázku budova, špinavé, toaleta, staré Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> <.. image(Obsah obrázku zeď, toaleta, interiér, koupelna Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>
schodiště v 0.XX společné WC na pavlači
<.. image(Obsah obrázku interiér, budova, schod, špinavé Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> <.. image(Obsah obrázku budova, exteriér, schod, špinavé Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>
půdní prostor
Fotodokumentace nemovitosti – byty a chodby
<.. image(Obsah obrázku zeď, interiér, okno, budova Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> <.. image(Obsah obrázku interiér, zeď, strop, koupelna Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>
<.. image(Obsah obrázku zeď, interiér, špinavé, patro Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> <.. image(Obsah obrázku interiér Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>
<.. image(Obsah obrázku zeď, interiér, koupelna, špinavé Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> <.. image(Obsah obrázku interiér, zeď, patro, koupelna Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>
<.. image(Obsah obrázku zeď, interiér, ložnice, přeplněné Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> <.. image(Obsah obrázku budova, dveře, veranda, špinavé Popis byl vytvořen automaticky) removed ..> <.. image(Obsah obrázku zeď, interiér, dveře, staré Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>
Výpis z katastru nemovitostí LV 10001 – částečný
<.. image(Obsah obrázku text Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>
Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Zábrdovice
<.. image(Obsah obrázku text, elektronika Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>
Mapa oblasti
<.. image(Obsah obrázku mapa Popis byl vytvořen automaticky) removed ..>