Byggeriets retsforhold
Temadag med Danske Havne
Byggeriets retsforhold
Advokat Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx
Regulering
Byggeriet er underlagt omfattende offentlig regulering,
• Bygningsreglement
• Tekniske forskrifter
• Normer og standarder
• Regler for sikkerhed og sundhed
• Selve entrepriseforholdet er ikke i det væsentlige reguleret i lovgivningen, derfor:
• AB-systemet
• Almindelig obligationsret?
• fravigeligt
• Kontraktvilkår
• Særlige betingelser
• Fælles betingelser
• Bevisbyrderegler
AB 92
AB 92
AB 92
Entreprenør 1
Entreprenør 2
Entreprenør 3
Tekniske rådgivere
Bygherre
ABR 89
Bygherre rådgiver
Bygherre
ABR 89
ABT 93
AB 92
AB 92
Totalentreprenør
Tekniske rådgivere
ABR 89
Underentreprenør
Underentreprenør
Udvalg nedsat af Klima-, Energi og Bygningsministeriet
• Formand udpeget i februar 2015
• Erhvervskvinden Xxxx Xxxxx Xxxxxxxx
• AP. Møller, Volvo, Saxo, Ikea
• Resten af udvalg skulle være nedsat
• Revision af AB92, ABT 93 og ABR 89
• Forventet resultat:
• AB18
• ABT18
• ABR18
Følgende af byggeriets parter deltager i revisionsarbejdet:
1. Boligselskabernes Landsforening
2. Bygherreforeningen
3. Bygningsstyrelsen
4. Danske Ark
5. Dansk Byggeri
6. Dansk Industri
7. Danske Regioner
8. Foreningen af Rådgivende Ingeniører
9. Håndværksrådet
10. Kommunernes Landsforening
11. Kooperationen
12. TEKNIQ
13. Vejdirektoratet
14. Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed
• Reglerne om arbejdsgarantier ændres, så størrelse tilpasses reelle risici
• Indførelse af før- og efter aflevering
• Færre mangler ved aflevering
• Hurtigere afhjælpning
• Strammere reklamationsregler og strengere passivitets virkninger
• Tilsynets aftalekompetence præciseres
• Tilpasning til nye samarbejdsformer, ex. OPP
• Tilpasning til internationale forhold, ex. FIDIC
• Tilpasning til nye forældelsesregler i lovgivningen
• Mere effektiv konfliktløsning
Tvister i byggeriet – de forskellige entreprisemodeller
Totalentreprise
• Projekteringsansvar og udførelse samlet
Hovedentreprise
• Projektering og udførelse opdelt
Fagentreprise
• Projektering og udførelse opdelt
• Udførelse opdelt på flere fag
Variationer
• Storentrepriser
• Entreprenør-/leverandørprojektering
Partnering
• Samarbejdsform byggende på:
• Tidlig inddragelse af alle parter
• Tillid
• Åbenhed
• Dialog
• Fælles målsætning
• Fælles økonomiske interesser.
Juni 2015 Danske Havne
”I sin yderste konsekvens må man forvente, at medarbejdernes loyalitet vil tendere mod at blive større overfor projektet end over for virksomheden, og det skal virksomhederne være indstillet på.”
Vejledning om partnering, 2. udgave, oktober 2005.
tvister.
1. Ændringer og ekstraarbejder
2. Dagbod
3. Forældelsesregler
4. Udviklingsskader
5. Mangler ved aflevering
6. Ophævelse
7. Tvister
Problemstilling:
• Afsætning til posten for uforudsete udgifter er på de seneste 25 år steget fra 3 -
5% til i dag snarere at være på 10 %
• I moderne byggeri forekommer mange ændringer og flere forhold overlades bevidst til den udførendes detailprojektering.
• Udløser ofte generelle forbehold for tid og omkostninger
• Krav på udførelse af ændringer
• Regningsarbejde
AB 92, § 2
Stk. 2. Der bydes på grundlag af de oplysninger, som indeholdes i udbudsmaterialet. Dette materiale skal være entydigt og således udformet, at der er klarhed over ydelsernes omfang og indhold.
AB 92, § 10
Arbejdet skal udføres i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt eller i overensstemmelse med bygherrens eventuelle anvisninger efter § 15. Materialer skal - for så vidt disses beskaffenhed ikke er anført - være af sædvanlig god kvalitet.
Stk. 2. Entreprenøren skal levere alle materialer og præstere alle fornødne biydelser til arbejdets færdiggørelse.
AB 92, § 11
Bygherren kan i udbudsmaterialet bestemme, at entreprenøren skal deltage i projektgennemgang.
AB 92, § 14
Bygherren kan forlange ændringer i arbejdets art og omfang, når ændringen har naturlig sammenhæng med de aftalte ydelser. Entreprenøren har ret til at udføre sådanne ændringer, medmindre bygherren påviser særlige forhold, der begrunder, at bygherren lader andre udføre arbejdet.
Stk. 2. Bygherrens krav om ændring skal fremsættes skriftligt. Det samme gælder parternes eventuelle krav om forandringer i aftalen med hensyn til pris, tid og sikkerhed som følge af ændringen. Der træffes snarest skriftlig tillægsaftale om ændringen. Forhandlinger herom må ikke medføre forsinkelse af arbejdets udførelse.
Stk. 4. Udover tilfældene nævnt i stk. 3, udføres ændringsarbejde som
regningsarbejde, medmindre andet er aftalt.
Krav om ekstravederlag, for stort set ethvert arbejde, som ikke er beskrevet entydigt i udbudsmaterialet.
• Gælder altså ikke kun ved egentlige ændringer ønsket af bygherren, men gælder også her
• Mange entreprenører tænker meget i, hvor der kan kræves ekstrabetaling
• Se dog afgørelsen om den uheldige ventilationsentreprenør
Entreprenørens monopollignende ret til at udføre ændringer fordyrer byggeri
• Det betyder, at den udførende entreprenør reelt ensidigt kan fastsætte prisen, hvorfor bygherren ofte betaler en overpris for uforudsete ændringer
Prissætning af ændringer medfører ofte tvister mellem parterne.
• Prisen for uforudsete ændringer er en stor kilde til tvister i byggeprojekter. Normen for prissætning af ændringer er i praksis regningsarbejde, hvor man opgør den endelige regning på baggrund af medgået arbejdstid og materialer. Det medfører, at bygherren ofte ikke på forhånd kender udgiften af den pågældende ændring
Sen fakturering af ændringer skaber problemer
• Ofte forekommer regningen på ekstraarbejder ved ændringer først som en del af den endelige slutregning, lang tid efter arbejdet er udført. Det betyder, at i tvivlssituationer har begge parter svært ved at dokumentere og bevise, hvad der egentligt præcist skete
Svært for bygherren at forudsige den samlede projektøkonomi
• Konsekvenserne gør det tilsammen svært for bygherren at forudsige den endelige pris på det bestilte byggeri, der ofte ender med at blive langt dyrere end budgetteret. Dertil kommer – måske endnu mere afgørende – at bygherrens handlemuligheder i forhold til tiltag for at sikre en sammenhængende projektøkonomi afskæres
1. Ufravigelig skriftlighed
Bygherren skal bestille ændringer skriftligt og entreprenøren skal svare skriftligt med oplysnings om omkostninger inden en rimelig frist før iværksættelsen af ændringen. Bygherren skal inden en kort frist skriftligt bekræfte ordren. Ved ekstraarbejde (merarbejde i forhold til kontrakten), som entreprenøren vil kræve økonomisk eller tidsmæssig kompensation for, skal entreprenøren skriftligt fremsætte kravet før arbejdet iværksættes. Bygherren skal inden for en kort frist acceptere, modificere eller afvise merarbejdet.
2. Præcise frister
Frister for svar skal fremgå af aftalen. 3. Sanktioneret med præklusion
Hvis en part ikke overholder ændringsreglerne medfører det præklusion af partens indsigelser
/anmodninger. Tilsvarende regler skal gælde for ændring af rådgivningsydelser. Sådanne formkrav for ændringer kan forekomme bureaukratiske, men modsvares af en formindskelse af krav og dokumentation ved slutregningen.
Forslag til formulering:
Entreprenøren skal deltage i et projektgennemgangsmøde indkaldt af bygherren til afholdelse kort efter kontrakttildeling. Inden projektgennemgangsmødet skal entreprenøren have gennemgået projektet nøje og skal give oplysning om enhver uklarhed eller usikkerhed, som entreprenørens projektgranskning har givet anledning til.
Forhold som ikke er oplyst på projektgennemgangsmødet, men som burde have været afdækket ved entreprenørens projektgranskning, kan ikke efterfølgende påberåbes til støtte for krav om tidsfristforlængelse eller ekstrahonorering.
Efter projektgennemgangsmødet kan bygherren vælge at annullere udbuddet og dermed kontrakttildelingen. Ved annullering efter projektgennemgangsmødet har entreprenøren krav på et vederlag stort kr. [ ].
Forslag til formulering:
Der gøres udtrykkelig opmærksom på, at der forud for udførelse af ethvert ekstraarbejde skal være indgået skriftlig aftale om arbejdets udførelse og honorering mellem bygherren og entreprenøren, medmindre krav om sådan aftale er frafaldet af bygherren inden arbejdets udførelse.
Nærværende bestemmelse skal ikke opfattes som en bevisregel, men udtrykker et formelt gyldighedskrav for entreprenørens ret til at oppebære honorar for udførelse af den pågældende ydelse. Forsømmer entreprenøren således at iagttage dette formkrav, mistes retten til vederlag for den pågældende ydelse.
Bygherren er berettiget til at lade ethvert ekstraarbejde eller enhver ændring udføre af
anden entreprenør.
Men vær opmærksom på, at
• bestemmelsen samtidig medfører, at entreprenøren kan udskyde opgavens udførelse indtil aftale om arbejdet er indgået
• entreprenøren kan kæve tidsfristforlængelse (hvis kritisk vej) i tiden indtil bygherren har reageret på kravet og der er opnået enighed om,
• aftale om opgavens udførelse, eller
• meddelelse fra bygherren om, at enighed om honorering mv. må udskydes til efter ydelsens udførelse
• Bestemmelsen i AB 92 § 14, stk. 2 således modificeres:
”Forhandlinger herom må ikke medføre forsinkelse af arbejdets udførelse”
Ændringer grundet upræcist/fejlagtigt projekt. Hvad er konsekvensen for rådgiver?
• Value for money – synspunktet
• Formodningsregel for dyrere indkøb
• Bodssystem, så rådgiver kommer til at dække en andel af meromkostningen
• Forholdsmæssigt afslag i honorar
• Afledte tab, herunder tidsrelaterede tab, kan begrænses af aftalt hurtig handlepligt
Hvad siger AB 92 om dagbod?
AB 92, § 25
Forsinkelse, som ikke giver entreprenøren ret til tidsfristforlængelse, er ansvarspådragende.
Stk. 2. Hvis der er fastsat dagbod eller andre særlige sanktionsbestemmelser, kan erstatningskrav for forsinkelse ikke rejses herudover.
Stk. 3. Er der ikke fastsat dagbod eller andre særlige sanktionsbestemmelser, opgøres bygherrens tab efter dansk rets almindelige erstatningsregler.
Dagbod er en aftalt og standardiseret sanktion ofte benyttet i forbindelse med forsinkelse.
• Kræver aftale (tab ud over dagbod)
• Normal størrelse: mellem 1 eller 2 promille af entreprisesummen pr. arbejdsdag, men bør principielt ses i forhold til bygherrens økonomiske risiko ved forsinkelse
• Passivitet over for ny tidsplan
• Varsling
• Efter ophævelse
• Efter aflevering – mangler?
• Ibrugtagning
Overskridelse af mellemterminer.
• Kræver udtrykkelig aftale
• modregnes i førstkommende a conto
• entreprenør ikke noget tilbagebetalings, selvom sluttermin iagttages
• selvom bygherren ikke lidt tab
• Ellers andre klare holdepunkter for en dagbod større end den samlede forsinkelse
• Indhente forsinkelse med den virkning af bod bortfalder?
De forskellige entrepriseformer
• Fagentreprise
• refleksforsinkelse?
Forslag til formulering:
Ved ansvarspådragende forsinkelse i forhold til den aftalte afleveringstermin betaler entreprenøren en dagbod pr. kalenderdag svarende til [ ] promille af entreprisesummen. Måtte bygherrens tab følgende af den ansvarspådragende forsinkelse være større end dagboden, er bygherren dog berettiget til at kræve dette yderligere tab erstattet, herunder bygherrens merudgifter til andre entreprenører eller bygherrens tekniske rådgivere.
AB 92, § 36
Ved byggearbejder og anlægsarbejder i tilslutning hertil skal bygherrens krav mod entreprenøren som følge af mangler fremsættes senest 5 år efter arbejdets aflevering. Efter dette tidspunkt kan bygherren ikke rejse krav mod entreprenøren. Bestemmelsen i lov nr. 274 af 22. december 1908 om forældelse af visse fordringer finder ikke anvendelse i disse tilfælde.
Stk. 2. Bygherrens krav bevares dog for dele af arbejdet, for hvilke det gælder, 1)at entreprenøren har påtaget sig at indestå i længere tid,
2)at det ved afleveringen konstateres, at aftalt kvalitetssikring har svigtet væsentligt, eller
3)at der foreligger groft uforsvarligt forhold fra entreprenørens side.
AB 92, § 36-fortsat
Stk. 3. Ved anlægsarbejder - bortset fra dem, der er nævnt i stk. 1 - ophører mangelsansvaret efter dansk rets almindelige regler, medmindre andet er fastsat i udbudsmaterialet. Hvis mangelsansvaret herefter ophører efter dansk rets almindelige regler, skal følgende gælde:
1)Reglen i § 6, stk. 4, om nedskrivning af sikkerheden ændres til, at sikkerheden ophører.
2)Entreprenøren kan undlade at opfylde bestemmelsen i § 10, stk. 4, om leverandøransvar.
3)Tidsrummet for afhjælpningspligt og -ret, jf. § 32, stk. 1, ændres til 1 år.
4)Bestemmelsen i § 38 om 5-års eftersyn finder ikke anvendelse.
Lov nr. 274 af 22. december 1908 om forældelse af visse fordringer er ophævet med endelig virkning den 1. januar 2011 med overgangsperiode fra 1. januar 2008.
• Dermed er den 5 årige forældelse reduceret til 3 år
• AB - systemet
• Aflevering
• 1-års gennemgang
• 5 års gennemgang
• Bygherren skal passe på ikke at blive lullet i søvn
• Reklamationsreglen i AB 92, 36 gælder som udgangspunkt ikke for havneanlæg
Hvordan afbrydes forældelsen?
• Ved sagsanlæg eller skylderkendelse
Afbrydes desuden foreløbigt ved:
• Udenretligt syn og skøn
• Forligsforhandlinger
• Rets- eller voldgiftssag der ikke har ført til realitetsafgørelse
En foreløbig afbrydelse betyder at forældelse indtræder tidligst 1 år efter afslutningen af den afbrydende omstændighed.
Hvordan undgås problemer?
• Reklamation for at undgå passivitet
• Sagsanlæg inden 3 år efter burde viden om krav
• Indgåelse af suspensionsaftale
• I mange tilfælde vil forhandlinger/drøftelser om krav suspendere forældelsen
AB 92, § 10, stk. 4
Stk. 4. Materialer og andre leverancer til arbejdet skal være leveret med 5 års leverandøransvar for mangler ved leverancen, jf. dog § 36, stk. 3, nr. 2.
Ansvarsperioden regnes fra afleveringen af arbejdet og begrænses således, at leverandørens ansvar ophører senest 6 år efter levering til lager eller videresalg. Leverandøren skal endvidere have anerkendt, dels at mangelskrav under de i § 5, stk. 5, nævnte omstændigheder skal kunne gøres gældende direkte mod leverandøren, dels at tvister vedrørende mangler ved en leverance kan behandles ved Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed.
Byggematerialer, § 10, stk. 4
• Bestemmelsen er vigtigt for at sikre
• direkte krav
• voldgiftsbehandling
• I dag ikke så vigtig i forhold til reklamationsreglerne, da Købelovens § 54 vedrørende reklamation ikke længere gælder for byggematerialer. Derfor medfører § 10, stk. 4 i visse situationer en forkortelse af leverandørens ansvarsperiode
• Forældelseslovens regler gælder også for byggematerialer til erhvervsmæssig benyttelse
H.P. Xxxxxxxxxx: Udviklingsskader
• Skader, der kan ses på baggrund af den tekniske udvikling, d.v.s. defekter, der skyldes en udførelsesmetode, eller et byggemateriale, som var almindelig anerkendt på byggetidspunktet, men som senere har vist sig uhensigtsmæssigt.
Uheldige egenskaber ved materialer eller anvendelsen heraf
• Som ikke var almindelig kendt på det tidspunkt, hvor materialet blev anvendt, eller
• hvor den særlige benyttelse af et givent materiale fandt sted,
• er en bygherre risiko
Problemstilling kendes fra de gode gamle Eternit-sager, hvor asbestfri tagplader smuldrede efter få år.
• Entreprenører og rådgivere frifundet med henvisning til udviklingsskader
• Dansk Eternit Fabrik ansvarlig, men alene inden for gældende reklamationsregler
• Ny lignende problemstilling på vej, MgO-plader, som de seneste 5 – 10 år er benyttet til vindspærreplader.
• Pladerne har fået deres navn pga. et højt indhold af magnesiumoxid. De har gode brandegenskaber, gode mekaniske egenskaber, er diffussionsåbne og lavet af uorganiske materialer, så de ikke kan være grobund for skimmelsvamp. Desuden er de billige, men ……
MgO-problematik
• Tilsyneladende ikke alle plader, måske kun plader med højt indhold af frit
magnesiumklorid, er det så en udviklingsskade?
• Reklamation, AB 92
• Leverandøransvar, (§ 10, stk. 4/Forældelsesloven)
• Produktansvar
Xxxxxxx ved aflevering er et tiltagende problem?
• Aftalevikår, som reducerer omfanget af mangler ved aflevering, eksempelvis førgennemgang og bestemmelser om ”fit-for-purpose”
• Aflevering skal være betinget af, at arbejdet er mangelfrit, men i forbindelse med førgennemgangen kan defineres et eventuelt acceptabelt mangelniveau, der ikke forhindrer aflevering
• I udbudstidsplan/kontrakttidsplan fastsættes en realistisk periode fra førgennemgang til aflevering, hvor entreprenøren dels færdiggør udestående arbejder og dels udbedrer ukonditionsmæssige arbejder (Mangler).
• Overskridelse af det i kontrakten fastsatte afleveringstidspunkt, manglende opfyldelse af kravet om "mangelfrit" byggeri eller manglende opfyldelse af et eventuelt aftalt acceptabelt mangelniveau medfører, at aflevering ikke kan ske, dvs. arbejdet er forsinket med kontraktens sanktioner til følge. Afvisning af aflevering skal således ikke være relateret til et "væsentlighedskrav”
• Ved forsinkelse skal bygherren have mulighed for tilbagehold af entreprisesummen i et motiverende omfang
• Ukonditionsmæssige arbejder, der er registreret ved førgennemgang, men som ikke er udbedret ved aflevering, har bygherren ret til at lade udbedre af anden entreprenør for den misligholdende entreprenørs regning
AB 92, § 40.
Betingelser:
Ophævelse skal ske skriftligt.
Bygherren kan - efter skriftligt påkrav til entreprenøren - hæve entrepriseaftalen, hvis
• der - uden ret til tidsfristforlængelse - foreligger en væsentlig forsinkelse og forsinkelsen
medfører betydelige ulemper for bygherren,
• der fra entreprenørens side i øvrigt foreligger væsentlig forsinkelse med hensyn til forhold af afgørende betydning for bygherren, eller
• det udførte arbejde er af en sådan kvalitet, at bygherren har grund til at antage, at
entreprenøren ikke vil være i stand til at fuldføre arbejdet uden væsentlige mangler.
AB 92, § 41.
Betingelser:
Ophævelse skal ske skriftligt.
Entreprenøren kan - efter skriftligt påkrav til bygherren - hæve entrepriseaftalen, hvis
• ved væsentlig forsinkelse hæve entrepriseaftalen i det tilfælde, hvor arbejdet forsinkes på grund af bygherrens forhold eller anden entreprenør, hvis bygherren ikke udfolder rimelige bestræbelser for at fremme arbejdet mest muligt,
• entreprenøren kan endvidere hæve entrepriseaftalen, hvis der fra bygherrens side foreligger væsentlig forsinkelse med hensyn til forhold af afgørende betydning for entreprenøren.
• aftalen kan dog ikke hæves, hvis entreprenørens interesser er tilstrækkeligt tilgodeset
gennem adgangen til at standse arbejdet eller ved stillet sikkerhed.
AB 92/ABT 93 § 44.
Stadeopgørelse.
• Samtidig med ophævelsen skal den part, der hæver aftalen, sørge for, at der skriftligt indkaldes til en registreringsforretning (stadeforretning).
• Benyttelse af entreprenørens materialer og materiel.
• Ved ophævelse er den misligholdende part ansvarlig efter dansk rets almindelige regler.
• Vær opmærksom på standpunktsrisiko.
• Det kan være meget dyrt at ophæve uberettiget.
AB 92, § 45 - 47 beskriver fremgangsmåde:
1. Rent syn og skøn
2. Særligt om udbetaling fra stillet sikkerhed
3. Nedsættelse af voldgiftsret
Ingen vilkår i AB 92 om mægling
Syn og skøn.
• Hvis der i tilfælde af uoverensstemmelser mellem parterne eller for at sikre bevisets stilling ønskes udmeldt syn og skøn, fremsættes begæring herom til Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed.
Sagkyndig beslutning.
• På en parts begæring kan Voldgiftsnævnet udpege en sagkyndig til at træffe beslutning om udbetaling af stillet sikkerhed, og om berettigelsen af at holde betalinger tilbage eller foretage modregning.
Voldgift.
• Tvister mellem parterne afgøres af Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed,
København, hvis afgørelser er endelige.
Byggeriets voldgiftsret består normalt af
• en juridisk dommer, og
• 2 fagyndige dommere
• men kan suppleres af yderligere dommere
Betydningen heraf er
• Forhold tillægges betydning, som de fagkyndige dommere kan indse (mener de kan indse), også selvom parterne ikke har påpeget disse forhold
• Dette gør det vanskeligt at forudse udfaldet af en sag
Men resultatet af en sag vil ofte kunne påvirkes af forskellige faktorer, herunder:
Under byggeriet
1. Præcis og tilstrækkelig skriftlig korrespondance
2. Præcist udarbejdede byggemødereferater
3. Præcis og effektiv stillingtagen til spørgsmål fra entreprenøren Under sagen
1. Samarbejde mellem advokat og relevante personer hos parten er afgørende, da byggeadvokater nok har forståelse for det tekniske, men i mange sager ikke uden betydelig hjælp kan forstå og belyse sagen tekniske problemstillinger
2. Det skal derfor accepteres allerede ved beslutningen om at føre sagen, at sagen medfører et betydeligt internt arbejde/tidsforbrug