MEDLEMSBLAD FOR RLE & ROSKILDE LEJERFORENING
Lejer på Midtsjælland
NR. 126 - Vinter 2017
MEDLEMSBLAD FOR RLE & ROSKILDE LEJERFORENING
Lejere i Roskilde fik nedsat lejeforhøjelse
for vinduesudskiftning
En dårlig udførelse af en vinduesudskiftning medførte, at boligretten nedsatte lejeforhøjelsen fra ca. 350 kr om måneden til 180 kr om måneden
Afsender:
Roskilde Lejerforening Sankt Xxxxxx Xxxxxx 0, 0. sal
4000 Roskilde
Returneres ved varig adresseændring
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Størrelsen af forbedringsforhøjelser giver ofte an- ledning til retssager. Det var også tilfældet, da le- jerne på Fælledvej i Roskilde fik varslet en husleje- stigning for forbedringer i ejendommen. Usikkerhe- den skyldes som regel, at lejerne og udlejerne ikke er enige om, hvor stor forbedringen er i forhold til vedligeholdelsen/fornyelsen.
H
vordan er det nu,
det er?
Side 12-13
D
e boligsøgende er
til grin for deres egne penge
Side 14
K
ommunevalget og
lejerne
Side 15
Forbedringerne bestod dels i indførelse af fjern- varme i ejendommen, som der ikke var uenighed om - dels i udskiftning af gamle termovinduer med nye og mere energibesparende termovinduer. Ud- lejer varslede i begyndelsen af 2016 forhøjelse på grund af fjernvarme på 60 kr. pr. kvadratmeter og
for udskiftning af vinduer på 71 kr. pr. kvadratme- ter
Forbedring contra fornyelse
Lejerne i gamle ejendomme betaler over deres husleje både til vedligeholdelse og fornyelse af vin- duer, men de betaler ikke til fremtidige forbedrin- ger af vinduerne. Når en udlejer udskifter gamle vinduer, der har et-lags ruder, med nye vinduer, der har to-lags energiglas, så sker der samtidig en for- nyelse og en forbedring.
D
en glemte
boligdebat
Side 16
Udlejeren skulle under alle omstændigheder have erstattet de gamle vinduer med nye vinduer af sam- me kvalitet - uden omkostning for lejerne. Men i dag sætter man ikke nye vinduer i en ejendom uden
at gå over til energiruder.
Man må derfor skønne over, hvor stor en del af vinduernes pris, som udlejer skulle have betalt, hvis de gamle vinduer var blevet udskiftet med nye vin- duer med ”gammeldags” termoruder. Det beløb skal trækkes fra prisen på de nye vinduer.
Det samme gælder hvis man udskifter vinduer, der har 20 år gamle termoruder med nye energiru- der. I dette tilfælde skal fradraget for de gamle vin- duer selvfølgelig være større.
Ved huslejenævnene og domstolene bruger man ofte nogle procent-satser. De står ikke i loven, men er opstået ved praksis. F.eks. godkender domstolene
fortsættes side 2
Skimmelsvamp
Side 4-5
H
øjesteret stoppede udlejernes
obstruktion
Side 5-6
N
ej, nej, nej, det
må du ikke!
Side 7
Venlelister
Side 9-11
2 « Lejer på Midtsjælland Vinter 2017
KORT OM DANMARKS LEJERFORENINGER
Danmarks Lejerforeninger blev stiftet i 1995.
Stiftelsen skete på baggrund af en række lejerforeningers ønske om en lands-
dækkende organisation, som er uafhængig af partipolitiske interesser.
Indmeldelse i Danmarks Lejerforeninger sker altid gennem en lokalforening: Den nærmeste lejerforening, der er tilsluttet Danmarks Lejerforeninger.
Danmarks Lejerforeninger betragter det som een af sine opgaver, at sikre de bedst mulige betingelser for det frivillige ulønnede arbejde i lokalforenin- gerne. Aktiviteterne omfatter derfor blandt andet:
Gratis kurser, udgivelse af bladet „Lejer i Danmark“ og udsendelse af infor-
mationspjecer om lejernes rettigheder.
Skulle man ønske yderligere informationer, eksempelvis Danmarks Lejerfor- eningers Love eller Princip & Arbejdsprogram, kan disse findes på www.dklf. dk/DL, men man er også velkommen til at kontakte os.
ABONNEMENT PÅ LEJER I DANMARK
Dette blad – Lejer i Danmark, eller lokaludgaver heraf – sendes gratis til medlemmer af Dan- marks Lejerforeninger, samt til en række relevante institutioner, organisationer og personer.
Hvis man ikke er blandt disse, og ønsker at modtage bladet uden samtidig at blive medlem af Danmarks Lejerforeninger; kan man tegne abonnement på bladet ved henvendelse til
hovedkontoret. Prisen for et helt
år er 120 kr.
Lejer på Midtsjælland Nr. 126 Vinter 2017,
Lokaludgave af Lejer i Danmark nr. 77.
Bladet er en lokaludgave af „Lejer i Danmark“, og udgives
i samarbejde med Danmarks Lejerforeninger.
Oplag: Ca. 7.500 for alle udgaver. Tryk: OTM, Postboks 209; 7430 Ikast. Redaktion: Xxxxx Xxxxxxxx (ansvh.), Xxxxx Xxxxxx og Xxxxxx Xxxxxxxxx.
Lokalredaktion i Roskilde:
Xxxx Xxxx, Xxx Xxxxxxx og Xxxxxx Xxxxxxxxx
Danmarks Lejerforeninger:
Fax: 00 00 00 00
Postadresse: Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx 0, 0., 0000 Xxxxxxxx
Roskilde Lejerforening
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx 0, 0., 0000 Xxxxxxxx Hjemmeside: xxxxxxxx.xxxx.xx
Træffe- og telefontid: Tirsdage og Torsdage, kl. 19-21 Telefon: 00 00 00 00
Redaktionen af dette blad
er afsluttet 15. november 2017
Forår 2018, deadline: 15. marts 2017
Lejere i Roskilde fik nedsat lejeforhøjelse for
vinduesudskiftning
Fortsat fra forsiden
Hjælp andre lejere
Oplys lejerforeningen om din
husleje !
Lejerforeningen har stor gavn af at godt kendskab til huslejerne rundt omkring i sit område. Flere og flere sager om huslejens størrelse afgøres nemlig udfra sam- menlignings-princippet: "Det lejedes værdi". Derfor vil foreningen gerne kende din husleje.
Hvis du kører sag, eller for nylig har kørt sag gennem lejerforeningen, så har vi allerede de nødvendige oplys- ninger. Men har du ikke kørt sag igennem længere tid, vil andre lejere kunne få glæde af, at du indsender hus- leje-oplysningerne.
I sagens natur er det især de forholdsvis billige husle- jer, der vil være gode som sammenlignings-huslejer.
Send disse oplysninger til lejerforeningen:
• Lejlighedens størrelse i m²:
• Lejlighedens månedlige husleje (excl. varme mv.)
• Er der i lejligheden:
Centralvarme?, Eget toilet?, Bad ?, To-lags vin-
duer?, Nyere forbedringer?
• Lejlighedens adresse:
• Lejers navn
ofte, at der er 50 % forbed- ring og 50 % fornyelse, når man erstatter vinduer med enkelt-lags ruder med vindu- er, hvor der er energiruder.
Huslejenævnet
Lejerne på Fælledvej gjor- de indsigelse mod husleje- varslingen og huslejenævnet skulle derfor behandle sagen. Huslejenævnet godkendte forhøjelsen vedrørende ind- førelse af fjernvarme, men nævnet kunne ikke blive eni- ge om størrelse af huslejefor- højelsen for vinduerne.
Nævnets flertal godkendte udlejers beregning af lejefor- højelsen, som var baseret på, at der var en skønnet vedlige- holdelse/fornyelse på 67 % af udgifterne. Denne del skulle derfor betales af udlejeren.
Som følge heraf var der en forbedring på 33 % af udgif- terne ved udskiftning af vin- duerne. Denne del skulle be- tales af lejerne som en leje- forhøjelse. Ved denne for- bedringsprocent blev lejernes månedlige huslejeforhøjelse
for vinduerne beregnet til ca. 350 kr./måned
Lejerrepræsentanten ned- lagde en såkaldt dissens (mindretalsudtalelse). Han mente, at lejeforhøjelsen skulle beregnes ud fra en for- bedring på 20%. Det svare- de til en huslejeforhøjelse på 180 kr./måned.
Boligretten
Lejerne besluttede sig til at anke huslejenævnets ken- delse til boligretten i Roskil- de. De nedlagde påstand om, at huslejeforhøjelsen skulle nedsættes til det beløb, der var anført i dissensen. Da bo- ligretten kom ud på besigti- gelse, havde lejerne boet i 1,5 år med de nye vinduer. Det viste sig at få stor betydning for udfaldet af sagen.
I den første lejlighed påvi- ste lejeren hvor dårligt arbej- det med montering af de nye vinduer var udført. Under de- montstrationen kom lejeren til at trække i vinduet, så det nær var faldet ud af murvær- ket.
Flere af lejerne udtalte un- der fremvisningen, at de
gamle vinduer var tættere, og at der ikke havde været no- gen varmebesparelse efter indførelsen af de nye vinduer. Det medførte at der i bolig- rettens dom blev anført føl-
gende:
- ”Retten har ved besigti- gelsen kunnet konstatere, at der en række steder er større revner mellem vinduesram- merne og væggen, at det en række steder trækker mærk- bart fra vinduesrammerne, og at arbejdet i vidt omfang fremtræder ufærdigt. Retten har endvidere kunnet konsta- tere, at der i de lejligheder, hvor der fortsat er ældre ter- movinduer, der ikke er blevet udskiftet, ikke kan konstate- res sådanne problemer.”
Lejerne vandt således sagen
Xxxxx: Dom afsagt af Retten i Roskilde den 21. november 2017 i sag nr. BS 4A-
1222/2016.
Under sagen var lejerne repræsenteret af advokat
Xxxxxx Xxxx
Vinter 2017
Lejer i Danmark « 3
Landsretsdom gav lejer fra Randers fuldt medhold i skimmelsvampsag
Udlejer fik af landsretten besked på at tilbagebetale al opkrævet husleje til lejer på grund af skimmelsvamp på stuevæg ud for udendørs nedløbsrør
Af Xxx Xxxxxxxxx
Vestre Landsret har den 21 Juni 2017 afsagt en dom, som uden tvivl vil blive brugt af lejere og deres advokater i fremtidige sager ved landets boligretter - især i sager om skimmelsvamp og sager om fugtskader eller andre fejl i lejeboligens ydermure.
Xxxxxxxx gengives citater fra landsretsdommens afslut- tende tekst, "Landsrettens be- grundelse og resultat". Dog er personnavne ændret til "lejer" og "udlejer" og der er indsat overskrifter.
Landsrettens begrundelse og resultat
Skimmelsvampen var kon- centreret om en del af en væg i stuen. En undersøgelse af et tapetstykke fra denne væg, foretaget af Hussvamp Labo- ratoriet ApS, viste ifølge er- klæring af 13. februar 2015 massiv vækst af skimmel med mange sporer.
Der var ifølge erklæringen desuden mange bakterier som tegn på, at konstruktionen var opfugtet, og en høj kim-be- lastning.... den høje kimbe- lastning i sig selv ville kun- ne medvirke til at fremkalde symptomer på indeklimasy- ge.
På ydermuren - netop på det sted, hvor der på den ind- vendige væg var skimmel- svamp - var der et nedløbs- rør, som på et tidspunkt blev skiftet. Udlejeren havde iføl- ge taksator-rapport (fra ud- lejers forsikringsselskab) af
29. december 2014 anmeldt en fugtskade igennem en fa- cademur som følge af et utæt nedløbsrør, og skaden skyld- tes ifølge forsikringsselska- bets besigtigelsesrapport et utæt udvendigt nedløbsrør.
Fugtteknikeren (fra udle- jers forsikringsselskab, red.) har forklaret, at der det på- gældende sted blev målt me- get høje fugtighedstal, og at han fandt det påfaldende, at de høje tal blev målt netop det sted, hvor der på muren udenfor var et nedløbsrør. Han har endvidere forklaret, at han ikke kunne se andre årsager end et utæt nedløbs- rør til, at så megen fugt kun- ne opstå.
Årsag til skimmelsvampen
Landsretten finder det ube- tænkeligt at se bort fra, at skimmelsvampen skyldtes manglende udluftning, og det lægges i stedet til grund, at skimmelsvampen skyldtes fugt-indtrængning som følge af et utæt nedløbsrør - og der- med et forhold, som udlejer var ansvarlig for.
Udlejer foretog sig ikke noget effektivt for at afhjæl- pe problemerne, og da lejlig- heden som følge deraf måtte anses for uegnet til beboelse, var lejers ophævelse af leje- målet derfor berettiget.
.....
Ved vurderingen af, om le- jers krav om tilbagebetaling af betalt husleje kan tages til følge, må der tages udgangs- punkt i, at udlejer vidste eller i hvert fald burde have vidst, at den lejlighed, som selska- bet lejede ud til lejer, uden effektiv afhjælpning af pro- blemerne var uegnet til bebo- else.
Selskabet har dermed ud- lejet en lejlighed, som ikke med rette kunne udlejes, og den betalte leje må derfor be- tegnes som en uberettiget be- rigelse, som selskabet bør fralægge sig.
Under disse omstændig-
heder, og uanset at lejer har
boet i lejligheden i den på- gældende periode, tager Landsretten også denne del af lejers krav til følge.
Dommens resultat
Udlejer skal til lejer betale 49.847,76 kr. med procesren- te fra den 1. maj 2015.
Udlejer skal betale sagens omkostninger for begge retter til lejer med 63.542,86 kr.
Det idømte skal betales in-
den 14 dage.
Kommentar
For mig minder lands- retsdommen - og den for- udgående behandling af sa- gen ved Boligretten i Ran- ders den 3 maj 2016 - om de aktuelle 2017-proble- mer med brandfarlige ydermure/"klimaskærme".
Sammenligningen gælder i det mindste på dette ene punkt: hvem har det økono- miske ansvar - udlejer eller lejer?
I landsretsdommen er ho- vedpointen, at skimmel- svamp-angreb i et hjørne af boligen i det ca. 115 år gamle etagehus primært skyldtes, at regnvand var trængt ind gen- nem den tykke mur. På netop dette sted havde et gammelt udvendigt nedløbsrør været utæt, og her havde regnvan- det over tid trængt ind i - og igennem - murværket og for- årsaget fugtskader på stue- væggen.
Dermed var den indvendi- ge skimmelsvamp i boligen primært udlejers ansvar - så landsretten sendte en regning på ca. 110.000 kr. til udlejer, incl. sagsomkostninger.
Personligt håber jeg, at bo- ligministeriet og Folketingets boligudvalg vil tage denne landsretsdom med i betragt- ning, når de forhåbentlig snart vil præcisere lovgivnin- gen og andre landsdækkende regler om brandfarlige "kli- maskærme"/facader/ydermu- re i fler-etagers udlejnings- ejendomme?
Kilde: Dom afsagt af Vestre Landsrets 4. afdeling den
21. juni 2017. Xxxxx var under sagen repræsenteret af advokat Xxxxxx Xxxxxxxx.
Stop hetz mod de hjemløse
Sder er billige nok til at mennesker med lave indkomster
om bekendt er der i Danmark stor mangel på boliger,
har råd til dem. Det handler blandt andet om fraskilte, pensionister, studerende og arbejdsløse. Særligt udpræget handler det om folk der har meget lave indkomster. Det har de på grund af forringelser af dagpengesystemet og især de seneste meget drastiske forringelser af kontanthjæl- psystemet.
R
egeringen og et flertal i folketinget har med disse vold-
somme forringelser af det sociale sikkerhedsnet frata-
get et stort og stigende antal personer eksistensgrundlaget. Det handler i høj grad om unge mennesker der er havnet i arbejdsløshed. Rigtig mange af dem har slet ikke råd til de leje-boliger der er ledige, så de havner i hjemløshed.
H
vis man googler lidt på hjemløshed 2017, vil man
hurtigt finde seriøse rapporter der viser, at det er et
kraftigt stigende antal unge det går ud over. (For eksempel fra SFI, Hjemløshed i Danmark 2017, eller publikationer fra Rådet for Socialt Udsatte og fra Hus Forbi). Man kan også læse dagbladet Politikens tema-artikler om hjemløs- hed, den 27.11.2017.
D
er forekommer nogle forskønnende, næsten roman-
tiserende, omskrivninger af, hvad det vil sige at være
(ung) hjemløs. Eksempelvis ”sover på skift hos venner og bekendte”. Det må man ikke lade sig narre af, for det er en meget hård og udsat tilværelse at være hjemløs. Man er fanget af en negativ spiral, som det er utroligt svært at bryde. Det er 1000 gange sværere at få et job, når man ikke har en bolig, og det er mindst lige så mange gange sværere at tackle de personlige problemer som rigtigt mange hjemløse også bærer rundt på.
D
et handler om en masse gode folk der meget gerne
skulle hjælpes rundt om et skarpt hjørne, så de kan
komme på fode igen, blive selvhjulpne og en del af dem kan ovenikøbet blive selvforsørgende bidragydere til vores fællesskab.
D
et haster enormt meget, at få lappet det sociale
sikkerhedsnet. De alt for store huller regeringen og
DF har lavet skal udbedres hurtigst muligt. Lige så meget haster det med at få tilvejebragt tilstrækkeligt med billige boliger.
D
et er faktisk opgaver som det danske samfund så
rigeligt har råd til at få udbedret. De skal blot priorite-
res højere end den næste planlagte omgang skattelettelser til de allermest velhavende.
H
xxxxx aktive beslutninger er så på trapperne for de
hjemløse, fra regeringen med flere ?
JEt forslag om, at hvis hjemløse gør at der er fastboende
o, det er et lovinitiativ om zoneforbud for hjemløse –
borgere i et område som ”føler sig utrygge”, så kan myndighederne give de hjemløse et såkaldt zoneforbud. Det vil forbyde dem overhovedet at komme i det pågæl- dende område. Området kan udvides til at omfatte en hel kommune, så eksempelvis en kommune som Gentofte vil kunne erklære sig selv for ”hjemløsefri zone”.
D
et er åbenlyst, at regeringen, DF og de andre støtter
af dette lovinitiativ bekæmper de hjemløse i stedet for
at bekæmpe hjemløsheden.
D
ette er simpelt hen udtryk for en helt umenneskelig
tankegang, som giver nogle meget grimme associatio- ner til 30’ernes Tyskland. Det MÅ ikke være rigtigt at der er et folketingsflertal bag dette. Vi har tilgode at få bevist, at det modsatte er tilfældet.
Xxxxx Xxxxxx
Landsformand
4 « Lejer i Danmark Vinter 2017
Et skimmelhelvede i Lemvig
Mange lejere lider urimeligt længe, når de lejer en fugtig og skimmelramt bolig. Læs dette skrækeksempel. I slutningen af artiklen beskriver jeg, hvad familien kunne have gjort, hvis den havde kendt til lovgivningen eller fået et kyndigt råd
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Xxxxxxx flyttede ind i huset den 1. februar 2009. Lejemålet var på 3 væ- relser med 96 m2. Den månedlige leje var 4.200 og de betalte et depositum på 12.600 kr.
Lejerne gav i henvendelsen til hus- lejenævnet en levende og meget de- taljeret beskrivelse af deres oplevel- ser med huset og udlejeren.
Indflytningen
- Lejerne skriver: ”Problemer: Vi flyttede ind. Der var mug på paneler
og trævinduerne i soveværelset, men udlejer sagde, det var fordi tidligere beboer ikke luftede ud. Der var møg beskidt. Vi gjorde rent, og fik mug- gen fjernet, for en stund. Efter 2 må- neder begynder muggen at blive syn- lig igen. Selvom der blev luftet ud, og sat varme på. Ringede til udlejer og beklagede dette. Vand løb ned ad hoveddøren, og der kom mørke skjol- der ved siden af døren. Udlejer mener det er kondensvand, og løfter et par tagsten. Han mener det er os som får huset til at være fugtigt, ved for dårlig udluftning. Dette hjælper ikke. Tvært i mod.”
Problemerne fortsætter, fugten spre- der sig og der kommer skjolder på væggene. Selv om lejerne ringer til udlejer, sker der ikke noget. Nu be- gynder der at rende vand ned gennem skorstenen, som får træ loftet til at give efter. Det revner flere steder, og bliver mørkt, lugtende og klamt. Bag- gangens træpaneler rådner væk. Le- jerne kontakter på ny udlejer.
Han siger hoveddøren vil blive skif-
tet til foråret.
- Lejerne fortæller: ”Så skete det. Uden information herom var hoved- døren skiftet en forårsdag. Nøglerne sad i døren, og var ulåst. Vi anede ikke noget herom. Godt vi fik en ny hoveddør, men som viser sig stadig at være meget fugtigt. Vandet siver ind ad sprækkerne. Vi ringer til udlejer igen.”
Dræn
Udlejeren påstår at problemerne skyldes manglende udluftning. Men alligevel beslutter han, at der skal
Arkivbillede
xxxxxx et dræn ned på venstre side af huset. Uheldigvis kommer håndvær- kerne til at smadre soklen med deres maskiner. Huset revner, men udlejer mener, at skaderne nu er udbedret.
- Lejerne fortsætter: ”Vi viser udle- jer alle stederne med mørke skjolder og fugt. Udlejer mener igen det er for dårlig udluftning. Vi vasker for meget tøj, og går for meget i bad, uden at lufte ud. Han sætter en væg ventilator op på badeværelset.”
Ifølge lejerne hjælper det ikke: ”Maling begynder at skralde af væg- gen i badeværelset. Træpanelet i bag- gangen er næsten ikke eksisterende, (rådnet væk). Trævinduerne i sovevæ- relset bliver mørke med mug. Skabet som stod i hjørnet af værelset har fået sorte og grønne mugpletter. Tapetet i køkkenet river sig løs fra væggen, og er ved at falde ned, samtidig med det er blevet helt mørkt/sort. I hjørnet i forgangen ved hoveddøren, er der mørke skjolder. Hjørneskabet i køk- kenet, bliver mørk, fugtig og lugten- de. Kan til sidst ikke bruges, da red-
skaberne i skabet har taget skade, og lugter jordslået. Puds falder af i va- skerummet.”
Lejerne fortsætter med at klage over forholdene, og efter lang tids venten gør udlejer et virkningsløst forsøg på at skabe luftcirkulation bag køkkenskabet, men uden effekt.
Fraflytning
På grund af dødsfald i familien op- hører lejernes forsøg på at få udle- jer til at udbedre manglerne. Den 12 november 2013 siger lejerne op på grund af gener, sygdom og dårligt in- deklima.
- Lejerne skriver: ”Den 29. novem- ber kommer udlejer, så vi kunne afta- le nærmere omkring hvilke ting som skulle ordnes inden fraflytning, så indskuddet gik til vores fordel. Ud- lejer er bekendt med husets skavan- ker, og meddeler der skal males, og renses gulvtæpper. Så skulle der ikke være noget i vejen for at få indskud- det tilbage, (med mindre noget var i stykker).
Lejerne maler og renser tæpper som
aftalt. men ved fraflytningssynet den
17 januar 2014 vil udlejer nu ikke vedstå aftalen om, at lejerne kun skul-
le male. Nu skal lejerne pludselig be- tale for opsætning af nyt tapet. Fra- flyningssynet ender med, at udlejer går fra huset i vrede.
Den 30 januar skrev udlejer en så- kaldt ”Midlertidig opgørelse”, hvoraf det fremgik at udlejer krævede beta- ling for malerarbejde og udskiftning af en dør til vaskehuset. Udover ind- skuddet på 12.600 kr. skulle lejerne betale 865 kr.
Huslejenævnet
Lejerne gik nu til huslejenævnet, som behandlede sagen i slutningen af februar. Både lejer og udlejer var ind- budt til en forudgående mundtlig for- handling, før nævnet traf afgørelse. Det førte dog ikke til noget, da udle- jer ikke mødte op.
Under mødet erkendte lejerne, at det var rigtigt, at de havde malet på løst tapet. Det skyldes den permanen- te fugt i lejemålet, som havde medført at tapetet var løst. Der var ikke nyma- let ved indflytningen. De tidligere le- jere var stukket af, og der var utroligt beskidt.
Nævnets kendelse lød: ”Huslejenævnet pålægger udlejer
fortsættes på næste side
Vinter 2017
Et skimmelhelvede i Lemvig
Lejer i Danmark « 5
Fortsat fra foregående side
inden 4 uger at tilbagebetale 6.050 kr. af lejers depositum. Kravet opgøres således:
Depositum 12.600 kr.
Leje for januar 2014 -4.500 kr.
Rykkergebyr -250 kr.
Dør til vaskehus efter
udlejers skøn hensat: -1.800 kr. Rest af depositum 6.050 kr.
Hvad er et småhus?
I en udlejningsejendom
Ejendommen er et småhus, hvis den pr. 1. januar 1995
omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.
I en andelsboligforening
- betragtes de lejligheder som ejes af andelshavere som småhuse, da en andelshaver som regel kun kan eje 1 lejlighed. Hvis andelshaveren udlejer sin andelsbolig, skal han følge reglerne for småhuse.
Såfremt der i andelsboligforeningen pr 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, der var udlejet af andelsboligforeningen, udgør disse lejligheder et små- hus.
I en ejerforening
En ejerlejlighed, som ejes af en privatperson er et små-
hus, hvis ejeren kun har denne ene ejerlejlighed
I en bebyggelse med ejerlejligheder findes ofte en så- kaldt restejendom, dvs. et antal lejligheder, som aldrig har været solgt. Hvis der pr. 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder der ikke var solgt, betragtes restejendommen som et småhus.
Det er antallet af lejligheder pr. 1. januar 1995, som er afgørende for, om der er tale om et småhus eller et stor- hus.
Nævnet afviste udlejers krav om betaling for malerarbejde, fordi det ikke fremgik af lejekontrakten at leje- målet var nyistandsat ved indflytnin- gen. Xxxxx slap også for at betale leje for den sidste måned i opsigelsespe- rioden, fordi udlejer ikke havde gjort
noget for at genudleje huset efter le- jernes fraflytning.
Forholdsmæssigt afslag for mangler
I denne sag kunne at lejerne med fordel have startet en boligretssag med påstand om forholdsmæssigt af- slag for mangler i lejeperioden. Dette kan ske efter lejelovens § 11, stk. 2.
Hvis lejernes beskrivelse af sagen holder vand, er det sandsynligt, at de ville kunne få medhold – i hvert fald delvis. I nogle af disse sager gives nedslag på halvdelen af huslejen tre år tilbage. I så tilfælde kunne lejerne i bedste fald have vundet halvdelen af 3 års husleje, hvilket er over 75.000 kr.
Klag med det samme til Huslejenævnet
En anden mulighed er at klage over manglen til huslejenævnet, så snart
det bliver klart, at udlejer ikke vil ud- bedre manglerne. I dette tilfælde er det sandsynligt, at nævnet ville have givet udlejer påbud om at udbedre fugtskaderne. Nævnet har også mu- lighed for at nedsætte lejen, såfremt udlejeren ikke følger nævnets påbud.
Kommer man ud for et tilfælde som dette bør man kontakte en lejerfor- ening eller en lejeretskyndig advokat for at få en bedømmelse af, om det kan betale sig at starte en boligrets- sag.
Inddrag kommunen
Ved alvorlige angreb af skimmel- svamp skal man klage til kommu- nen, som kan foranstalte en under- søgelse og give udlejer påbud dog evt. kondemnere boligen. Kommu- nen har pligt til at gribe ind i henhold til: ”Vejledning 47 af 27/06/2008 om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i
boliger og opholdsrum”
Kilde: Xxxxxxxxxxx.xx
Højesteret stoppede udlejernes obstruktion
Lejer fra Randers fik lejen nedsat med knap 1.200 kr om måneden og sparede efter 5 års tovtrækkeri ca. 70.000 kr. i
husleje
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Den 1. januar 1995 trådte reglerne om lejefastsættelse for småhuse i kraft efter en større ændring af lejelovene. Alligevel er det først i 2017
– efter 21 år med stribevis af retssager – at Højesteret en- deligt fik sat søm i reglerne for, hvordan man skal sam- menligne lejemål, når man fastsætter lejen i de såkaldte småhuse. Højesteret slog fast, at man godt kan bruge om- kostningsbestemte lejemål i ejendomme, hvor der både er boliger og erhverv – de så- kaldte blandede lejemål -, som sammenligningslejemål. Dette gælder uanset om det lejemål, sagen drejer sig om, ligger i en ren beboelsesejen- dom eller i en blandet ejen- dom.
Stridens genstand var et le- jemål beliggende på Violvej i Randers og lejeren var et medlem i Randers Lejerfor- ening. Foreningen hjalp hen- de for knap 5 år siden med at indbringe sagen for husleje- nævnet.
Huslejenævnet nedsatte hendes leje fra 5.450 kr om måneden til 4.265 kr. om må- neden for en lejlighed på 89 m2. Xxxxxxx var utilfreds og ankede sagen til boligretten, som gav lejeren medhold. Udlejer ankede igen til Vestre
Landsret, som også gav leje- ren medhold.
Da spørgsmålet var princi- pielt, fik udlejeren tilladelse af det såkaldte Procesbevil- lingsnævn til at få sagen prø- vet i Højesteret. Her tabte ud- lejeren på ny, og nu er der – gudskelov – ikke flere instan- ser, sagen kan ankes til.
Aftalefrihed for småhuse
Der er en grundlæggende uenighed mellem lejersiden og udlejersiden i Danmark.
Lejersiden ønsker mest mu- lig regulering af lovgivnin- gen, fordi reguleringen be- skytter lejerne mod udbyt- ning og snyderi på boligmar- kedet. Udlejer siden ønsker mest mulig aftalefrihed, fordi aftalefriheden giver udlejerne de bedste muligheder for at tjene penge på udlejning af lejligheder.
Da man i 1995 indførte de særlige lejefastsættelsesreg- ler for småhuse (ejendomme med mindre end 7 lejemål) var der tale om en liberali- sering af reglerne for disse ejendomme. Man indførte i princippet aftalefrihed ved genudlejning af lejligheder i småhuse.
Den eneste begrænsning på denne aftalefrihed var, at le- jen i småhuslejligheder ikke væsentligt må overstige den leje der betales for tilsvaren-
de lejligheder i området, som er reguleret efter boligregule- ringslovens bestemmelser.
Eksempel
En lejer indgår aftale om at betale 5.000 kr. om måneden for en lejlighed på 50 m2. Det svarer til 1.200 kr pr kva- dratmeter pr. år.
Af og til sker det, at lejeren efter et stykke tid finder ud af, at lejen er for høj i sam- menligning med andre lejlig- heder i kvarteret, der ligger i større ejendomme, som ud- lejes efter boligreguleringlo- vens regler. Som regel ligger lejeniveauet i disse lejlighe- der på mellem 400-700 kr. pr. kvadratmeter årligt.
Den nye lejer af ejerlejlig- heden betaler altså det dob- belte af, hvad han skulle. Vedkommende klager til hus- lejenævnet, som f.eks. sæt- ter den månedlige leje ned til
2.500 kr.
Huslejenævnets bedømmelse
Huslejenævnet kan fastsæt- te lejen ud fra deres erfaring med lejeniveauet for større ejendomme. Men hvis udle- jer anker sagen til boligret- ten, er det lejeren, der skal bevise hvad lejeniveauet er i større ejendomme i området. Han skal finde sammenlig- ningslejemål.
Det kan være meget svært, særligt i kommuner i provin- sen, hvor der ikke er særligt mange større ejendomme. Det er heller ikke alle sam- menligningslejemål, der kan bruges. De skal være af no- genlunde samme størrelse og kvalitet og der skal være gen-
nemført en huslejestigning på nogenlunde samme tids- punkt, som lejeren af ejerlej- ligheden er flyttet ind.
Blandede ejendomme
For at det ikke skal være
fortsættes på næste side
6 « Lejer i Danmark Vinter 2017
Højesteret stoppede udlejernes obstruktion
Fortsat fra foregående side
for nemt at finde sammen- ligningslejemål, indførte fol- ketinget en særlig regel for småhuse i blandede ejendom- me, dvs. ejendomme, hvor der både findes bolig og er- hverv. § 29c, 3. punktum ly- der:
Ved lejefastsættelsen.. ”skal der for lejeforhold i ejendom- me med lokaler, som anven- des til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.”
Det betyder, at hvis sagen drejer sig om en beboelseslej- lighed i en ejendom, hvor der f.eks. findes en butik eller et kontorlejemål, så skal sam- menligningslejemålene også være fra større ejendomme med både bolig og erhverv.
Reglen skyldes, at der i 1900-tallet var et lavere le- jeniveau for boliglejemål i blandede ejendomme, fordi lejefordelingen mellem bo- lig- og erhvervslejemålene i mange blandede ejendomme skete efter lejeværdi og ikke efter kvadratmeter. Fra 1995 skulle lejen alle steder for- deles efter kvadratmeter. Af hensyn til boliglejerne i de blandede ejendomme lavede man en overgangsordning, således at lejestigningerne skete gradvist over en længe- re årrække.
For at denne overgangsord- ning også kom småhuslejer- ne til gavn, indførte man den
citerede bestemmelse. I dag er overgangsperioden forbi, og bestemmelsen burde være sløjfet, da den ingen betyd- ning har mere.
Logik for udlejere
Men for udlejersiden og dens hær af advokater, var denne særregel en foræring. De udnyttede reglen ved at vende den på hovedet. I sa- gen fra Violvej i Randers fremsatte udlejers advokat et argument, der kort kan refe- reres således:
- Da et småhuslejemål i en blandet ejendom skal sam- menlignes med et lejemål i større blandede ejendomme, så skal der gælde det tilsva- rende i rene beboelsesejen- domme. Et småhuslejemål i en ren beboelsesejendom skal derfor sammenlignes med le- jemål i større ejendomme, hvor der kun findes beboelse. Det kalder man en analo- gislutning, og det var smart. Hvis domstolene havde aner- kendt argumentet, kunne sa- gen måske være vundet for udlejeren, fordi mange af de lejemål, som lejeren havde brugt i boligretten, ville have været ugyldige som sammen- ligningslejemål, fordi de var blandede ejendomme. Det omtvistede lejemål på Violvej lå i en ren beboelsesejendom. Men domstolene hoppede ikke på denne limpind. I alle tre instanser bestemte man, at den særlige bestemmelse i
§ 29c kun gjaldt for lejemål,
Højesteret ligger på Christiansborg i København
der lå i blandede ejendomme. Bestemmelsen kunne ikke ved en analogislutning kom- me til at gælde for lejemål i rene beboelsesejendomme.
Tak
Lejerne i Danmark må sen- de en taknemmelig tanke til Højesteret, som satte en stop- per for udlejersidens obstruk- tion. Men specielt må tak- ken sendes til Randers Lejer- forening, som førte sagen til ende.
Godt gået.
Kilde: Højesterets dom af 20. juni 2017, sag 147/2016. Vestre Landsrets dom:
U.2016.2020V
'Lejeren var i boligretten og landsretten repræsenteret af advokat Xxxxxx Xxxxxxxx. I højesteret var lejers ad- vokat, Xxxxx Xxxxx Xxxxxx.
Landsretssagen blev omtalt i dette blad i nummeret,
Sommer 2016
Vinter 2017 Lejer i Danmark « 7
Nej, nej, nej, det må du ikke!
I nedenstående artikel, gennemgår jeg de væsentligste regler for, hvad en udlejer må opkræve, hvis vedkommende vil leje sin lejlighed eller andelsbolig ud til en lejer. Jeg har stilet artiklerne til udlejere af ejerlejligheder og andelsboliger. De har som regel ikke nogen viden om lejelovgivning, som de professionelle udlejere har. Derfor begår de ofte fejl.
Men læs med, hvis du er lejer. Det kan være at netop din udlejer har misforstået noget.
Artiklen Vejledning til udlejere beskriver reglerne for hvilke udgifter der skal medregnes i huslejen og hvilke der kan eller skal opkræves ved siden af huslejen.
Vejledning til udlejere
Af Xxxxx Xxxxxxxx
For det første skal du gøre dig det klart, at du ved at ud- leje din ejer- eller andels- lejlighed ud, ikke kan for- vente at få dækket alt det, du hver måned betaler, til din realkreditforening eller pantebrevshaver(e).
Du kan for eksempel ikke få dækning for dine afdrag på lån.
Et afdrag på et lån, det er en slags opsparing. Det er ikke meningen at den, du le- jer din lejlighed til, skal be- tale din opsparing.
Så det du kan få dækket ved at leje din lejlighed ud er:
• Driftsudgifter
• Vedligeholdelse
• Skatter og afgifter
• Et beløb til at dække en
del af dine renteudgifter.
Driftsudgifter
Hvad er en driftsudgift? En driftsudgift kan f.eks. være udgifter til varme, el og vand. Derudover kan der være udgifter til antenne.
Udgifterne til administrati- on, forsikring og udarbejdel- se af varmeregnskab er også driftsudgifter.
lave et varmeregnskab, der viser, om din lejer har brugt mere eller mindre end det, han har betalt aconto. Ejer- foreningen/andelsboligfor- eningen har som regel betalt et firma for at udarbejde var- meregnskabet.
Vandudgifter
Når det drejer sig om ud- gifter til vand og vandafled- ning, skal du kun opkræve vand ved siden af huslejen, hvis der er individuelle vand- målere i alle lejlighederne i ejendommen. Én gang om året skal ejerforeningen lave vandregnskab på samme måde som for varmens ved- kommende.
Er der ikke målere, så er udgiften til vand inkluderet i huslejen.
I dette tilfælde er vandud- giften en del af det samlede beløb, du betaler til ejerfor- eningen. Måske fremgår det af ejerforeningens regnskab at hver ejerlejlighed i gen- nemsnit betaler for eksempel 200 kr. om måneden til vand. Så skal du medregne dette
beløb, når du fastsætter hus- lejen. Men beløbet må ikke opkræves som acontobeløb ved siden af huslejen.
Antenneudgifter
Hvis du er forpligtet til at betale bidrag til antennefor- eningen for eksempelvis Lil- le Tv-pakke, så skal din lejer også betale for denne lille tv- pakke.
El
I visse tilfælde kan du også opkræve el ved siden af hus- lejen. Normalt er det sådan, at lejer bliver direkte tilmeldt el-selskabet. Det betyder, at du intet besvær har med at opkræve for el. Dette klarer el-selskabet.
I nogen tilfælde leverer ejerforeningen el til ejerne af ejerlejligheden, for eksempel hvis der er solceller på taget. Værdien af den elektricitet, der produceres af solcellerne, opkræver ejerforeningen di- rekte hos ejerne.
I det tilfælde skal din lejer selvfølgelig også betale for den el, der bliver brugt i lej-
ligheden fra solcellerne.
Men hvis du skal opkræve dette fra lejer ved siden af huslejen, kræver det, at der er individuel elmåler i lejlighe- den. Ligesom med varme og vand skal du én gang om året lave et el-regnskab til din le- jer.
Vedligeholdelse
Udgifterne til udvendig vedligeholdelse er en del af huslejen. Den må ikke op- kræves særskilt.
Der er i boligreguleringslo- ven nogle meget detaljerede regler for, hvordan man ud- regner det beløb der skal af- sættes til vedligeholdelse og fornyelse. Det gemmer jeg til en senere artikel. Beløbet lig- ge som oftest mellem 120 og
180 kr/pr kvadratmeter om
året.
Skatter og afgifter
Skatter og afgifter er en del af huslejen. Dem kan du ikke opkræve særskilt.
Du skal indregne følgende udgifter i selve huslejen:
• grundskatter
• renovationsafgift
• renovation
• rottebekæmpelse og lig- nende.
Dog kan vandafledningsaf- giften opkræves over vand- regnskabet, hvis der er indi- viduelle målere i lejligheder- ne. Se under afsnittet: vand.
Leje
Hvor meget må man op- kræve i leje?
Det er meget forskelligt fra ejendom til ejendom, fra landsdel til landsdel. De fle- ste kommuner i Danmark er såkaldte regulerede kommu- ner, det vil sige, at der er et loft over, hvor meget der må opkræves i leje.
Men det er ikke helt nemt at beregne, hvor meget det er. Mange ejer- og andelslej- lighedsejere tror, de kan op- kræve det samme som de selv betaler til kreditforenin- gen, men det er en misforstå- else, fordi en del af det, man betaler til kreditforeningen, er opsparing, og lejer skal jo ikke betale for ejers opspa- ring. Men man kan få dæk- ket, i hvert fald nogen af de renteudgifter ejer har til kre-
ditforeningen.
Det er fordi, man har ret til
§3 Betaling af leje
Nogle af udgifterne er altid en del af huslejen. Det gælder f.eks. administration, forsik- ring og varmeregnskab.
Varmeudgifter
Men varme-, vand og an- tenneudgifter kan du i visse tilfælde opkræve ved siden af huslejen. Det vil sige, at hvis du fra din ejerforening hver måned bliver opkrævet aconto betalinger til varme, vand og antenne, så skal din lejer selvfølgelig betale dette aconto bidrag.
På lejekontrakten er disse udgifter opført i § 3, så det tydeligt fremgår, at de ikke er en del af huslejen. Se illustra- tionen.
Leje: Den årlige leje er 60.000 kr.
Betaling: Lejen m.v. forfalder til betaling den 1. i hver (sæt x) Måned Kvartal
Lejen pr. måned/kvartal udgør: 5.000 kr.
Betalinger udover lejen udgør:
A conto varmebidrag 700 kr.
A conto vandbidrag 200 kr.
A conto elbidrag kr.
A conto kølingsbidrag kr.
Antennebidrag 130 kr.
Internetbidrag kr.
at beregne et lovbestemt af- kast af ejendommens værdi.
Ejendomme fra før 1991
Hvis der er tale om en ejen- dom der er opført før 1991, så kan man beregne hvor me- get afkastet er, det afhænger så igen af hvornår ejendom- men er opført.
Hvis den er opført før 1973, så er det lovbestemte afkast 7% af femtende almin- delige vurdering, nemlig den ejendomsvurdering, der fandt sted i 1973, Det er et meget beskedent beløb, efter vores nuværende målestok.
Hvis ejendommen er opført i 80èrne, så kan man beregne
Når året så er gået, skal du
l alt betales pr. måned/kvartal: 6.030 kr. fortsættes på næste side
8 « Lejer i Danmark Vinter 2017
afkastet efter ydelsen på kre-
Fortsat fra foregående side
ditforeningslånet, til dækning af opførselsomkostningerne i ejendommen. Det er lidt van- skeligt for en ejendomsejer, at vide præcist hvad det be- løb er, men man kan få denne oplysning fra ejerforeningens bestyrelse. Så kan man be- regne det pr lejemål, og der- efter beregne det normale af- kast på denne investering.
Hvis det for eksempel har kostet 500.000 at opføre din lejlighed, så kan ejer beregne afkast i den normale ydelse på kreditforeningslån på 30 år, til dækning af de 500.000 i opførselsomkostninger.
Eksempel på beregning af omkostningsbestemt leje
Hvis din ejendom er før 1973, så vil grundlejen ty- pisk være 250-300 kr. pr m2. Siden 1973 er der selvfølge- lig sket en del forbedringer af
ejendommen, for eksempel nyt badeværelse, ny isolering og der kan være mange andre forbedringer. Værdien af dis- se forbedringer kan tillægges de 250 kr. i grundleje.
Derudover kan man tillæg- ge et beløb for udvendig ved- ligeholdelse, som f.eks. ud- gør 140 kr. pr m2. Man skal også tillægge de driftsudgif- ter, der ikke opkræves ved si- den af huslejen.
Hvis du nu selv, med alle dine udgifter til kreditfor-
eningslån, betaler ca. 80.000 kr. pr år eller 6.667 kr om måneden, så skal du altså selv betale de sidste 1.900 kr. pr måned, da det kun er de 4.767 kr. pr. måned, du kan opkræve hos lejer.
Ejendomme fra 1992 og nyere
Hvis din ejendom er fra 1992 er du ikke bundet af reglerne om omkostningsbe- stemt leje. Der er såkaldt fri huslejefastsættelse. Det for-
udsætter dog, at du har hu- sket at anføre dette i lejekon- trakten.
Omkostningsbestemt leje Eksempel: Ejerlejlighed fra 1960 på 80 m2 | Årlige udgifter |
Varme og elektricitet betales direkte af lejer til forsyningsselskabet | |
Driftsudgifter Grundskat til kommunen (grundskyld) | 6.500 |
Afgift for vandforbrug | 3.000 |
Renovation, rottebekæmpelse og skorstensfejning | 500 |
Forsikring | 2.000 |
Udarbejdelse af varmeregnskab | 500 |
Administration | 3.000 |
Afkast Kapitalafkast (7 % af 15 alm vurdering, 70.000) | 4.900 |
Forøget afkast (20 kr * 80 m2) | 1.600 |
I alt, pr år | 22.000 |
Driftsudgifter (22.000 : 80) | 275 kr./m2 |
Henlæggelse til vedligeholdelse (efter boligreguleringslovens § 18) | 60 kr./m2 |
Henlæggelse til Grundejernes Investeringsfond | 80 kr./m2 |
I alt, pr år | 415 kr/m2 |
Værdi af forbedringer, anslået | 300 kr./m2 |
Leje i alt | 715 kr/m2 |
Leje pr måned (715 kr * 80 m2 / 12 md) | 4.767 kr |
Vinter 2017 Lejer i Danmark « 9
De almene ventelister gav 189 mio. i indtægter i 2016, men intet overblik over udbud og mangel på almene boliger
Selskabernes indtægter på boligsøgendes gebyrer stiger og stiger. KAB har mere end 100.000 opnoteringer i hovedstadsområdet. Samlet må der være ca. 1 million opnoteringer ud over landet.
Af Xxxx Xxxxxxxxxxx
Overblikket over efter- spørgslen, – manglen, på al- mene boliger savnes, og i dele af landet bliver boliger- ne heller ikke bygget.
Gebyrerne skal opkræves, og efter reglerne dække om- kostningerne til ventelistead- ministration.
Reglen er udpræget ela- stisk, da nogle selskaber kan nøjes med 99 kr. årligt, mens andre kræver 250 eller 300 kr. for den samme ydel-
se: År efter år, at udsende et brev med indbetalingskort el- ler registrere indbetalingen via PBS, hvilket kun koster få kroner.
Naturligvis er der mere ar- bejde når, der efter mange års venten, udsendes tilbud om ledige boliger, men det kan digitaliseres. Hvis venteli- sterne bliver samlet til større fælles portaler, kan der opnås store besparelser ved automa- tisering og mindre manuelt arbejde.
Desværre er indtægterne blevet for lukrative til at sel- skaberne selv tager initiativ til en rationalisering og ef- fektivisering af ventelister- ne. Det ville ellers være til gavn og glæde for de bolig- søgende, foruden at fælles ventelister vil være det sikre- ste planlægningsgrundlag for kommunernes by og bolig-
planlægning.
Den omvendte verden!
Skulle nogen have glemt det, så er betaling for vente- lister til private lejeboliger ulovlig dusør!
Det private erhvervsliv be- taler for adresselister og kun- dedatabaser, men i den alme- ne sektor skal kunderne be- tale for at stå i kø. Det er den omvendte verden. I sin selv- forståelse er sektoren, nøjag- tigt som i Østeuropa før mu- rens fald, leverandør af en ra-
tioneret ydelse til en umætte- lig efterspørgsel. Behovet for markedsføring er ikke forstå- et.
Nogle selskaber har kun ganske korte ventelister. An- dre har på samme tid både lange ventelister og ledige boliger. Det viser at opnote- ringerne i et vist omfang er ”forsikringer” for fremtidi- ge behov, snarere end et akut boligbehov. Vi har ikke tal på det, men fælles ventelister kunne vise forskellen på pas- sive og aktive, akutte bolig- søgende!
Overskud og mangel
Kommuner, der for nogle år siden insisterede på byg- geri i landsbyerne i håb om at opretholde befolkningstal- lene, må se i øjnene at bo- ligerne er og bliver tomme, og at kommunerne risikerer
at skulle indfri garantierne for byggelånene, hvis husene skal sælges eller rives ned, fordi folk trods alt flytter fra land til by.
Århus og Hovedstadsom- rådet har derimod lange ven- telister ikke mindst fordi Kø- benhavn, Frederiksberg, Gen- tofte, Dragør og Vallensbæk i mange år har afvist at bygge de nødvendige almene boli- ger.
Ventelisterne kan være kor- te eller lange, det påvirker ikke det almene boligbyggeri.
Gebyrerne går til løn i udlej- ningsafdelinger og boligad- ministrationer.
Det almene byggeri sty- res af kommunerne, som ikke har lyst til at betale den ”dummebøde” på 10 % af byggesummen til staten, som hedder grundkapital-ind- skudslån.
Kravet om grundkapital- indskud øges og sænkes af regering og folketing alt efter om man vil øge eller bremse beskæftigelsen i byggefage- ne. Resultatet er for lidt al- ment byggeri, når boligbeho- vene vokser.
Boligsøgning
Akut boligsøgende er hen- vist til det private boligmar- ked fx via xxx.Xxxxxx.xx, som ud over praktisk taget alle ejer- & andels-boliger vi- ser en del private og almene
lejeboliger på xxx.xxxxx.xx. Sommeren 2017 viser www. xxxxx.xx 634 almene boliger og i alt 2.166 lejeboliger.
Søndagsavisens www.Bo- xxxxxxxxx.xx viser 863 ledige almene boliger, og i alt 8.400 lejeboliger af meget forskel- lig pris, kvalitet og beliggen- hed.
Den landsdækkende portal xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xx/ er blevet forbedret. Den viser nu, dag for dag, samtlige lan- dets 1500-1700 ledige alme- ne boliger; men den er ikke
en venteliste. Der henvises til de relevante selskaber og ventelister.
Desuden har de fleste kom- muner social boliganvisning.
Løsning: Fælles ventelister
Xxxx.xx og XX.xx er 2 se- riøse og altdominerende IT- leverandører til boligadmi- nistration i Danmark, som konkurrerer om at levere de bedste IT- systemer, så alle administrationer, uanset stør- relse kan være effektive. Det skal vi være glade for. Tænk hvis der kun var en leveran- dør, som kunne hvile trygt på laurbærrene.
Xxxx.xx leverer til over 400 private og almene admini- strationer med over 500.000 lejemål.
XX.xx / EG Bolig leverer ligeledes systemer til admi- nistration af 500.000 boliger,
heraf 366.000 almene boliger i 112 organisationer, herunder fælles venteliste-systemer til: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.
dk/ 45.973 almene boliger i Århus kommune med tilstø- dende områder.
Aarhusbolig har 118.250
boligsøgende, fordelt på
50.384 aktive og 67.866 pas- sive.
Gebyr er 100 kr. årligt, men adgang til telefonisk hjælp og vejledning koster ekstra 100 kr. årligt.
xxxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xx/
20.000 almene boliger i 9 sel- skaber og 5 kommuner. Ge- byr 200 kr.
xxxx://xxx.xxxxxxxx. dk/ 8.300 boliger i 2 admi- nistrationer for 6 selskaber i
4 kommuner. Gebyr 250,- / 150,-. Imponerende små fra- flytningsprocenter = meget stabile og tilfredse beboere.
xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx. dk/ 3.002 boliger i 3 selska- ber i Sønderborg kommune. Årligt gebyr 200,-.
xxxxx://xxx.xxxxxxxxx.xx/ 9.801 boliger i 3 selskaber i 8 midt-vestjyske kommuner ff. Herning, Ikast. Gebyr 400,- dog kun 150,- ved ”E-tilbud”. xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx. dk/ 8.500 boliger i 8 selska- ber i 5 kommuner. Xxxxxxx, Xxxxxxxx, Hadsund, Djurs-
land. Gebyr 200,-
10 « Lejer i Danmark Vinter 2017
Opnoterings- og ventelisteindtægter i de almene boligorganisationer
Landbyggefondens statistikker viser at de store boligadministrationer tjener godt på de mange aktivt boligsøgende samt de mere passive, der har tegnet en ”bolig-forsikring” ved at lade sig opnotere til senere behov
Af Xxxx Xxxxxxxxxxx
Venteliste-gebyrerne er blevet en betydelig indtægtskilde i
Hovedstaden.
De store selskabers indtægter på ventelisterne i mio kr
Navn Område 2012 2013 2014 2015 2016
For de store selskaber er det blevet så fed en forretning, at | KAB | Hovedstaden | 20 | 21,1 | 22,2 | 23,1 | 24,1 | |
de vil bevare de mange lister, og hindre en sammenlægning, som kunne give besparelser og overblik. | DAB, af 1942 s.m.b.a. | Hele DK | 6,6 | 7,5 | 8,3 | 10,1 | 23,9 | |
Lejerbo | Hele DK | 7,7 | 8,6 | 7,8 | 14,5 | 15,8 | ||
Årlig indtægt på ventelister | Xxxxx | Xxxx DK | 11,9 | 11,4 | 11,4 | 11,8 | 13,2 | |
År – Antal boligorganisationer Boligforeningen AAB | København+omegn | 7 | 7,6 | 8,8 | 9,4 | 9,7 | ||
og andel regnskaber indberettet | Boligkontoret Danmark | Hele DK | 6,2 | 6,9 | 6,6 | 7 | 7,8 | |
2016 – 717/1008 = 100 % (12.08.17) | 189.425.430 kr. | fsb | København+omegn | 3,2 | 3,9 | 5,2 | 5,3 | 6,1 |
2015 – 728 = 100 % | 167.073.590 kr. | Boligselskabet Sjæl- | Midt+Vest-Sjælland | 4,7 | 5,1 | 5,6 | 6 | 6,1 |
2014 – 742 = 99,8 % | 153.781.321 kr. | land | ||||||
2013 – 747 = 99,8 % | 150.991.699 kr. | Boligforeningen 3B | København+omegn | 3,2 | 2,9 | 4 | 3,8 | 3,9 |
2012 – 780 = 99,8 % | 148.767.678 kr. | CIVICA, Højstrup Bo- lig & OAB | Odense | 2,1 | 2,4 | 3,2 | 3,8 | 3,5 |
2011 – 804 = 100 % | 135.371.419 kr. | Fællesadministrationen | København+omegn | 1,5 | 1,6 | 2 | 2,4 | 2,6 |
2010 – 581 = 100 %, kontinuitets-brud | 94.722.580 kr. | af 2009 FA09 | ||||||
2009 – 870 regnskaber = 100 % | 95.996.940 kr. | Randersbolig | Randers | 2,3 | 2,3 | 2,4 | ||
2008 – 863 regnskaber = 100 % | 97.228.446 kr. | Boligforeningen VIBO | København+omegn | 2,7 | 2,8 | 2,4 | 1,6 | 2,3 |
Arbejdernes Andels Boligforen. | Aarhus | 2,6 | 2,2 | 2,1 | 2,3 | 2,3 | ||
BO-Vest Boligsam. på Vestegnen | Kbh. Vestegnen | 2,8 | 2,6 | 4,8 | 2,5 | 2,2 | ||
ALBOA, Aarhus | Aarhus | 1,7 | 1,8 | 1,8 | 1,9 | 1,9 | ||
Ventelisteindtægternes stigning i perioden 2008-2016
Vinter 2017
Xxxxxxx at kalde ventelister en fed forretning
Lejer i Danmark « 11
Det er direkte forkert, når Danmarks Lejerforeninger påstår, at DAB har fordoblet ventelistegebyret fra 2015 til 2016
Det er direkte forkert, når Danmarks Lejerforeninger påstår, at DAB har fordoblet ventelistegebyret fra 2015 til 2016.
Dementi fra DAB
I en artikel bragt af Dan- marks Lejerforeninger den
29. august 2017 kan man xxxx, at ventelistegebyrerne, som ”de store” boligselska- ber [administrationsselska- ber] opkræver, er blevet en fed forretning.
Artiklen, der er skrevet af Xxxx Xxxxxxxxxxx, underbyg- ger påstanden med fakta om, hvordan gebyrerne for op-
skrivning på ventelister har udviklet sig siden 2012. DAB påstås i den forbindelse at have fordoblet venteliste-ind- tægterne fra 2015 til 2016 til 23,9 millioner kroner. Det tal er forkert.
- Det ærgrer mig, at Dan- marks Lejerforeninger ikke har taget fat i os for at veri- ficere tallene inden de går vi- dere med så markant en ud- melding. Vi kunne jo med det samme have fortalt dem, at det korrekte tal for vente- listegebyrer er 10,1 millio- ner kroner – altså under halv- delen af det påståede beløb, og i øvrigt uændret i forhold
til 2015, forklarer Xxxxx Xx- xxx, administrerende direktør i DAB.
De 23,9 millioner kroner, som artiklen refererer til, er summen af de samlede geby- rer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restan- cer, lønrefusion og deltager- betaling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ven- telistegebyrerne.
Indtægter modsvarer udgifterne
De indtægter, DAB har haft på ventelistegebyrerne mod-
svarer fuldt ud de udgifter, der er forbundet med vedlige- holdelse af ventelisterne.
– Vi er meget opmærksom- me på, at de gebyrer, vi op- kræver, står mål med vores udgifter på området. Ikke blot fordi lovgivningen kræver det, men fordi vi ser det som vores pligt. Netop i år har vi lanceret en ny fælles opskriv- ning, som betyder, at boligsø- gende med bare én opskriv- ning kan skrive sig op til alle de boliger, DAB administre- rer, fortæller Xxxxx Xxxxx.
Billigere at skrive sig op i
flere selskaber
Hvor hvert lokale boligsel- skab før tog 150 kroner pr. år for en opskrivning, koster det nu blot 180 kroner om året i det nye system – uanset, hvor mange selskaber den boligsø- gende er skrevet op i.
– Vi har lagt stor vægt på, at det nye system både skal være nemt at gå til og at det ikke skal give de boligsø- gende flere omkostninger. Og det synes jeg, vi er lykkedes med, slutter Xxxxx Xxxxx.
Ventelister:
Hvem har uorden i data, og hvem er det mest flovt for?
DAB protesterer 6. oktober over egne fejl i indberetninger til Landsbyggefonden
Af Xxxx Xxxxxxxxxxx
Det er en tidskrævende, løbende proces, at verifi- cere ventelisteproblemerne og boligmangelen, som medfører mange kontakter rundt om.
Den 19. juni 2017 skrev jeg til Landsbyggefon- dens analyse-afdeling at, der var åbenlyse fejl i DABs regnskabs-indberetninger, som LBFs kon- trollanter lovede at få rettet. Derefter har jeg og formentlig LBF forventet at tallene var korrigerede og korrekte; men jfr. DABs ”nyheds-opslag” af 6. oktober 2017 har DAB vidst at indberetningen var fejlbehæftet og vildledende.
Alle almennyttige boligselskaber skal benytte og indberette samme kontoplan af hensyn til Boligmi- nisteriet, LBF, forskningen og offentlighedens inte- resser, herunder ikke mindst statistikker, analyser og sammenligninger.
Når organisation 9005 DAB på konto 1602.010, ”Indmeldelse/ kontingent”, indberetter 23.912.000 kr. burde man kunne forvente, at regnskabsindbe- retningen efter godkendelse og underskrift af sel- skabets ledelse og revision samt kontrol og korrek- tion i LBF er korrekt.
I nyheds-opslaget af 6.10.2017 på DABs hjem-
meside gør DAB indsigelse mod deres egen uspe- cificerede og dermed vildledende indberetning til LBF, og forklarer:
”De 23,9 millioner kroner, som artiklen refere- rer til, er summen af de samlede gebyrer og særlige ydelser, DAB har opkrævet i alt i 2016. Det gælder eksempelvis restancer, lønrefusion og deltagerbeta- ling for kurser afholdt af DAB. Tallet dækker altså over langt mere end blot ventelistegebyrerne.”
Kontoplanen kræver at alt på konto ”602 LOV- MÆSSIGE GEBYRER OG SÆRLIGE YDEL-
SER” udspecificeres på underkonti og derefter summeres på ”Konto 602 i alt [1602.300]”
F.eks.:
1 – Indmeldelse/kontingent [1602.010]
2 – Fraflytningsgebyr [1602.020]
3 – Restancegebyr (påkravsgebyr) [1602.030]
4 – Ventelistegebyr [1602.040]
21 – Refusion af lønudgifter m.v. [1602.210]
24 – Deltagerbetaling, kursusvirksomhed o. lign. [1602.240]
DABs registrerede indberetning har ikke respek-
teret kontoplanens specifikationskrav. Beløbene
er ikke udspecificerede på underkonti; men helt i overensstemmelse med DABs nyhedsopslag indbe- rettet samlet på konto 1602.010, hvor de ikke nød- vendigvis hører til.
Jeg skal derfor beklage at jeg har tilladt mig at fæste lid til DABs indberetning til LBF og videre- bragt disse data.
Når/ hvis DAB får korrigeret selskabets regn- skabsindberetninger til LBF skal jeg meget gerne rette mine tabeller.
Meningen med artiklen er ikke ”pindehuggeri” om bogførings- eller indberetningsfejl i million- klassen, men at gøre opmærksom på at stort set in- gen boligsøgende i Hovedstaden har interesse i at kunne se, at der kan være ledige boliger i Hirtshals, Sønderborg og Esbjerg.
Derimod kunne det have stor interesse, og der kunne opnås store besparelser, ved at de storkøben- havnske boligselskaber samlede deres ventelister i én fælles venteliste, som ville være langt billige- re for selskaberne at drive i fællesskab. Samtidig ville mængden af aktivt / desperat boligsøgende i Hovedstaden ville fremgå med stor tydelighed. Alt til gavn for de almene boligselskaber, samt ikke mindst de boligsøgende
12 « Lejer i Danmark Vinter 2017
... hvordan er det nu, det er?
Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx
PRIVAT UDLEJNING
Hvem skal vedligeholde hvad?
Lejelovens regler om fordeling af vedligeholdelsespligt?
Først en vigtig definition. Når man i lejeloven taler om ind- vendig vedligeholdelse, så betyder det kun ”hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve”. Vedligeholdelse af fyr, ud- skiftning af pakninger, vedligeholdelse og fornyelse af hvide- varer mm. hører under udvendig vedligeholdelse, selvom det foregår indvendigt.
I § 19 står, at det som udgangspunkt er udlejeren, der har ved- ligeholdelsespligten både indvendigt og udvendigt. Den eneste undtagelse er vedligeholdelse og fornyelse af låse og nøgler, som påhviler lejer, jf. § 20.
Lejer og udlejer kan aftale, at f.eks. indvendig vedligeholdelse (hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve) påhviler lejer. Dette fremgår af § 24 (se nedenfor).
Reglerne for udlejers pligt til at foretage indvendig vedligehol- delse fremgår af § 21. Udlejer kan opfylde sin vedligeholdel- sespligt ved at afsætte et fast beløb på en indvendig vedlige- holdelseskonto, som lejer kan anvende til hvidtning, maling, tapetsering og lakering i boperioden.
Af § 22 fremgår reglerne for hvordan det faste beløb til ved- ligeholdelseskontoen beregnes. For 2018 er det faste beløb 45 kr./m2 årligt. Desuden indeholder bestemmelsen regler om regnskabspligt.
Af § 23 fremgår reglerne om hvordan pengene skal udbetales
til lejer og om videreførsel af kontoen ved lejerskifte.
§ 24 er en vigtig beskyttelsesparagraf for lejerne. Den handler om, hvorvidt der kan aftales andre vilkår end dem, der gælder i paragrafferne 19-23. Generelt kan der ikke aftales noget om vedligeholdelse i lejekontrakten, der stiller lejeren ringere end det, der står i paragrafferne. Der er kun en undtagelse herfra: Det kan aftales, at lejer skal overtage visse vedligeholdelsesar- bejder. Det mest almindelige er, at lejer overtager den indven- dige vedligeholdelse, men også udvendige vedligeholdelse og vedligeholdelse af have, kan overtages af lejer ved aftale.
De udvendige vedligeholdelsesarbejder eller vedligeholdelse af fyr og andre tekniske installationer inde i lejligheden kan dog ikke ved aftale overtages af lejer i regulerede kommuner. Her kan lejeren kun overtage den indvendige vedligeholdelse samt vedligeholdelse af have.
Man er altså dårligere beskyttet, hvis man bor i en ureguleret kommune. Se på bagsiden, om din kommune er reguleret eller ureguleret.
Hvis du har aftalt i kontrakten, at du skal stå for den indvendi- ge vedligeholdelse og der ikke står andet, kan du ikke ved fra- flytning pålægges at betale for f.eks. vedligeholdelse af haven.
Vedligeholdelse af fyr og
?
betaling for renovation
Hej
Jeg har et spørgsmål vedrørende driftsomkostninger af brændeovn og gasfyr. I min nye lejekontrakt står der følgende:
Ӥ8 РVedligeholdelse i lejeperioden.
• Gasfyret er indstillet fra installatørs side. Skal der evt. montør til gasfyret, påhviler
udgiften lejer, hvis evt. fejl skyldes ændring af indstilling udført af xxxxx.
• Lejer afregner/sørger for, at få tjekket gasfyret 1 gang hvert andet år – første gang i
november 2019.
• Lejer har vedligeholdelsen i forbindelse med opvarmning herunder brug af bræn- deovn, skorstensfejer m.v. Afregning af skorstensfejer sker én gang årligt – første gang februar 2019.”
Desuden kræver de at lejer skal betale afregning/udgifter af renovation.
Må disse udgifter godt påhvile lejer? At betale skorstensfejer, betale for vedligeholdel- se af gasfyr samt renovation?
I øvrigt står der i kontrakten, at lejer selv sørger for opvarmning.
!
Med venlig hilsen, L
Selv om jeg ikke har læst din lejekontrakt, mener jeg at de vilkår, som du har nævnt er ugyldige.
Vedligholdelse: Der er sket en ændring af lejeloven den 1/7 2015, som gælder i alle regulerede kommuner, herunder Svendborg. Efter denne dato er det ikke gyldigt at aftale, at lejer skal vedligeholde andet udvendigt end haven. Vedligeholdelse af fyr og lign. hører under udvendig vedligeholdelse.
Renovation: Højesteret har afgjort hvilke beløb, en lejer kan tvinges til at betale ved refusion uden for huslejen. Højesteret siger, at dette kun kan ske for de udgiftsarter, hvor der i lejeloven er udtrykkelig hjemmel (tilladelse) til det.
I lejeloven er der hjemmel til at opkræve, varme, vand og antenneudgifter uden for huslejen, men ikke renovation. Renovation skal derfor være indregnet i huslejen.
Det betyder, at du kan kræve det, du har betalt i renovation, tilbagebetalt. Meld dig ind i Lejerforeningen Sydfyn og få bistand til din sag.
Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx
Lejerforeningerne i Danmarks Lejerforeninger kan findes på: xxxx://xxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxx/
Vinter 2017 Lejer i Danmark « 13
... hvordan er det nu, det er?
Klip fra brevkassen på xxx.xxxx.xx
Flytteafregning Varmeafregning
?
Jeg er fraflyttet og har fået min flytteafregning. Der står bl.a. en malerregning på 36.500 kr. – har jeg krav på at få en udspecificeret regning for malerarbejdet inden jeg beta-
ler min flytteafregning
Med venlig hilsen, X
!
Det står ikke udtrykkeligt i lejeloven for privat byggeri, at du har ret til at få en specificeret regning.
Hvis du gør indsigelse mod beløbet, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet. I den forbindelse vil huslejenævnet for- lange dokumentation for istandsættelsesarbejderne. Den dokumen- tation, som udlejer sender til huslejenævnet har du ret til at få til- sendt.
Jeg vil derfor råde dig til følgende:
– Betal ikke noget før huslejenævnet har behandlet sagen.
– Meld dig ind i Roskilde Lejerforening og få rådgivning.
Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx
Der blev sidste år indlagt varme i min datters lejlighed (radiatorer).
?
I den forbindelse fik hun en huslejeforhøjelse samt en månedlig op- krævning på 400 kr i a conto varme.
Hendes kontrakt blev ikke fornyet – det vil sige der står intet om varmeafreg- ning, da den før var uden varme – heller ikke i varslingen om huslejeforhøjelsen på grund af den indlagte varme.
Hun er studerende og sparer derfor, hvor hun kan - bl.a. på varmen. Nu har hun fået en ekstra varmeregning på over 3.000 kr, da man har fordelt den totalt forbrugte varme i ejendommen på kvadratmeterne i de respektive lejligheder, da målerne ikke var aktiveret. Det vil sige, hun nu kommer til at betale for naboer- nes forbrug. Er det lovligt?
Med venlig hilsen, Lykke
!
Hej Lykke
Nej. Det er ikke lovligt at fordele varmeudgifter efter kvadratmeter. Det fremgår af § 7 i “Bekendtgørelse om individuel måling af el, gas, vand,
varme og køling, nr. 563 af 02/06/2014”.
Din datter kan gøre indsigelse mod varmeregningen. Jeg vil råde hende til at melde sig ind i Amager Lejerforening for at få bistand, blandt andet for at få tjekket, om hun betaler for meget i husleje.
Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx
Kan en boligforening ophæve lejemålet?
?
Hvis en boligforening har ladet arbejde (eksempelvis havearbejde) udfø- re på lejers regning og derefter vil opkræve regningsbeløbet via huslejen (PBS), og hvis lejer af flere årsager finder regningen uberettiget og kun betaler den ordinære husleje inkl. à conto forbrug, kan udlejer så kalde det ube- talte beløb for “lejerestance” og lægge det til grund for ophævelse af lejemålet?
Med andre ord: er en sådan regning at betragte som pligtig ydelse?
Med venlig hilsen, X.
En udlejer kan kun ophæve lejemålet, hvis lejeren har misligholdt lejeaf- talen. Den mest almindelige misligholdelse er, at lejeren ikke har betalt sin husleje og de acontobeløb, der er nævnt i kontrakten. Denne form for
!
misligholdelse kan afgøres af fogedretten, fordi det umiddelbart kan afgøres, om lejen er betalt eller ej. Men i næsten alle andre tilfælde, vil udlejeren være tvunget til at gå til boligretten med sagen, såfremt lejeren ikke vil flytte frivil- ligt.
Hvis en udlejer sender en regning på reparation i lejemålet til lejeren, er der ofte uenighed om, hvorvidt lejer har overtrådt lejeaftalen. I så fald er det ikke tale om en “pligtig ydelse i lejeforholdet” Derfor kan udlejer ikke gå direkte til fogedretten med sagen. Udlejeren må få en dom ved boligretten for at lejeren har pligt til at betale for reparationen, før han kan tvinge lejeren til at flytte.
Med venlig hilsen, Xxxxx Xxxxxxxx
14 « Lejer i Danmark Vinter 2017
De boligsøgende er til grin for deres egne penge
Mange danskere er skrevet op til en bolig i den almene sektor. Men ønsker man at bo alment f.eks. i Københavns Kommune, Frederiksberg, Roskilde, Århus eller andre byer, hvor der er stor mangel på boliger, er det i dag spild af penge.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Ganske vist har alle de al- mene administrationsselska- ber ventelister, som omhyg- geligt bliver administreret, men i realiteten er venteliste- systemet i mange kommuner sat ud af kraft.
Det skyldes flere ting: For det første har kommunalbe- styrelsen efter loven anvis- ningsretten til hver fjerde al- mene bolig, som bliver ledig. For det andet kan et bo- ligselskab indgå̊ aftale med kommunalbestyrelsen om at stille endnu flere ledige fa- milieboliger til rådighed til løsning af påtrængende bo- ligsociale opgaver. Det står i almenboliglovens § 59, stk.
2. Aftalen kan dække op til 100 pct. af de ledige boliger i en afdeling, og kommunalbe- styrelsen og boligorganisatio- nen kan i forbindelse hermed aftale kriterier for, hvilke af boligorganisationens ledige boliger som stilles til rådig- hed for kommunalbestyrel- sen, f.eks. boligernes størrel- ser, beliggenhed og husleje.
Fleksibel udlejning
For det tredje kan et bo- ligselskab indgå aftale med kommunalbestyrelsen om så- kaldt "fleksibel udlejning". Ved fleksibel udlejning for- stås en ordning, hvor bolig- selskaberne giver fortrinsret for bestemte typer af lejere, f.eks. lønmodtagere, der ar- bejder inden for kommunens område.
For det fjerde har lejerne bytteret. Hvis man opfylder kriterierne for bytteret i den almene lejelov, kan man byt- te med en anden lejer. For nogle få lejere kan dette være en smutvej til at komme ind
i det billige almene byggeri, hvis man er så heldig at finde en byttepartner.
Har ventet i 45 år
Dette sammensurium af regler vækker naturligvis vre- de hos mange mennesker der i årevis har stået på venteliste En af dem er Xxxx Xxxxxxx, der bor på Samsø, men ger- ne vil flytte tilbage til Hoved- stadsområdet, hvor han kom-
mer fra.
Han blev i 1973 af sin far- mor skrevet op til en lejlig- hed i Frederiksberg Kom- mune i boligselskabet AAB (Arbejdernes Andelsboligfor- ening). Han har snart været medlem af foreningen i 45 år og i den periode betalt flere tusinde kroner i gebyr for at stå på ventelisten.
I 2005 lod han sig skrive op til en lejlighed i AABs afdeling 39 – Bjælkevan- gen. Dengang blev der sendt tilbud ud til 25 personer ad gangen, og den med lavest medlemsnummer fik lejlig- heden. Frem til 2010 modtog han tilbud på lejligheder, men alle sammen gik til andre an- søgere.
Efter 2010 fik han ikke fle- re tilbud og nu har han fået nok. Han har klaget til kom- munen over den behandling, han har fået.
Klage
Xxxx Xxxxxxx skrev i en mail til kommunen:
– ”Jeg ... kan se at mere end 40 års medlemsskab og tålmodig venten på en bolig er nytteløst efter at Frede- riksberg kommune har sørget for at kun 7,5 % af boliger- ne bliver tildelt dem som ikke opfylder de nye regler som Frederiksberg Kommune har
fået gennemført. Mere end 40 års medlemsskab er tabt ved, at Frederiksberg kommune har opstillet regler som hin- drer medlemmerne i at opnå en bolig i deres egen bolig- forening.
Jeg bemærker, at der vil blive indgået en ny aftale med AAB og håber den afta- le vil være mere rimelig over- for dem med mere end 40 års medlemsskab og tålmodig venten på en bolig. Jeg hå- ber det er muligt at blive in- formeret omkring den nye af- tale, da jeg agter at skrive til Folketingets Boligudvalg om at mit 45 år lange medlems- skab ikke tillægges betydning i Frederiksberg kommune. Jeg føler mig snydt og urime- ligt behandlet af både Frede- riksberg kommune og AAB. Medlemstanken er jo ikke meget værd når mere end 40 års medlemsskab ikke tillæg- ges større betydning.
Jeg agter også at bringe spørgsmålet op i medierne, da alle skal vide hvor meget Frederiksberg kommune og AAB tillægger mere end 40 års medlemsskab, som par- terne har ændret på uden at tage skyggen af hensyn til de medlemmer som dermed mi- stede muligheden for en bo- lig, som de i årevis tålmodigt har ventet på.”
Kommunen vasker hænder
En kommunal jurist – Xxx- xxxxx Xxxxxx – blev sat til at besvare Xxxx Xxxxxxxx hen- vendelse:
– ”I mail den 7. juni 2017 har du givet udtryk for util- fredshed med den aftale, som Boligforeningen AAB har indgået med Frederiksberg Kommune om fleksibel udlej- ning og kommunal anvisning af almene boliger.
Til belysning af baggrun- den for aftalen sendes et link til de rammeaftale, som blev godkendt af Xxxxxxxxx- xxxx Kommunalbestyrelse på møde den 9. november 2015, hvor formålet med aftalen udførligt er beskrevet. Xxx- xxxxxxxxx er endvidere god- kendt af repræsentantskabet for BL - Danmarks Almene Boliger, 1. kreds, den 29. ok-
tober 2015.
De individuelle aftaler med de enkelte boligorganisatio- ner, der udmønter rammeaf-
talen, er godkendt af bolig- organisationernes beboerde- mokratiske organer, og din dialog om, hvorvidt Boligfor- eningen AAB burde have ind- gået aftalen med Frederiks- berg Kommune, må således foregå med Boligforeningen AAB.”
Sådan fortsætter menings- udvekslingen mellem Xxxx Xxxxxxx og den kommunale jurist. Som det ofte sker bru- ger kommunerne det såkald- te beboerdemokrati til at vifte borgernes klage væk.
Slutsalve
Xxxx Xxxxxxx slutter af med denne kommentar til kommu- nens jurist:
– ”Tak for dine kommenta- rer, men jeg må havde forkla- ret mig dårligt, såfremt man tror jeg vil rejse problemer- ne i de beboerdemokratiske organer. Deres indstilling til min plads i boligkøen ken- der jeg. Jeg mener, at det er dem, som har frataget mig min plads i boligforeningen som er ansvarlige for dette. Det er i strid med de betin- gelser, som jeg er indmeldt på, og som i årtier har været gældende, indtil kommunen sammen med boligforeningen
inddrog min plads på vente- listen.
At jeg efter 45 år på vente- listen ikke kan få en bolig an- ser jeg for brud på den aftale som blev indgået ved indmel- delse i foreningen. Og det er min opfattelse at de skyldige er både kommunen og bolig- foreningen.”
Vinter 2017 Lejer på Midtsjælland « 15
Kommunevalget og lejerne
I snæver forstand har kommunevalget betydning for to spørgsmål. Hvor meget nybyggeri kommer der i kommunerne?
– og hvordan forholder kommunerne sig til spørgsmålet om huslejeregulering i de private udlejningsboliger? Herom handler artiklen, Den glemte boligdebat, på næste side.
Af Xxxxx Xxxxxxxx
Lad os først se på, hvordan kommunevalget gik i Roskilde.
2017
Procent af samtlige
Samlet fik centrum-venstre (A, F, Ø) 19 ud af de 31 man- dater i Byrådet. Socialdemo-
xxxxx blev genvalgt for En- hedslisten. Efter valget blev der lavet en bred konstitu-
Roskilde
gyldige stemmer Xxxxx pladser i byrådet
kratiet gik 3 mandater frem og har dermed absolut flertal
eringstale Xxxxxx Xxxxxxxxx
blev næstformand i økono-
A: Socialdemokratiet 45,8 16
D: Venstre 18,5 6
C: Konservative 5,5 2
O: Dansk Folkeparti 9,2 3
Ø: Enhedslisten 7,2 6
F: Socialistisk Folkeparti 4,9 1
B: Radikale Venstre 4,1 1
Å: Alternativet 2,3 0
I: Liberal Alliance 2,5 0
Andre lister 0 0
I alt 100 31
på trods af, at de ”kun” fik 45,8 % af stemmerne. Socia- listisk Folkeparti beholdt sit ene mandat, mens Enhedsli- sten gik 1 mandat tilbage.
De borgerlige partier (C, D, O) gik tilbage fra 13 til 11 mandater. Venstre mistede 3 mandater, mens Konservative fik en fremgang på 1 mandat. Dansk Folkeparti bevarede sine 3 mandater.
De Radikale bevarede 1 mandat, mens hverken Alter- nativet eller Liberal Alliance kom ind i Roskilde Byråd.
Xxx Xxxxxxxx fra Socialde- mokratiet blev genvalgt som borgmester
Xxxxxx Xxxxxxxxx, som er
aktiv i Roskilde Lejerfor-
miudvalget, der har boligerne som et af arbejdsområderne. Desuden blev han medlem af klima- og miljøudvalget samt skole- og børneudvalget.
16 « Lejer på Midtsjælland Vinter 2017
Den glemte boligdebat
Spillede boligmanglen nogen rolle i valgkampen – og blev huslejereguleringen overhovedet berørt af politikerne
Af Xxxxx Xxxxxxxx
I København og Århus har bolig- priserne nu nået et niveau, der ligger over priserne i 2007 – før finanskri- sen og det massive prisfald, der fulg- te i årene derefter. Finanskrisen blev en ulykke for mange, men prisfaldet på ejerboligerne medførte trods alt, at det frem til 2013 blev muligt for mennesker med almindelige indkom- ster, at købe deres egen bolig.
Boligmanglen ingen talte om
Nu er vi tilbage og på vej mod en ny boligboble. Markedet har intet lært. Ejendomsmæglerne jubler hver gang, statistikken melder om pris- stigninger. Politikerne har tilsynela- dende heller ikke lært noget. Der er i hvert fald ikke blevet taget initiativ til at skabe et mere sundt boligmar- ked. Også i Roskilde
Antallet af boligløse og specielt
unge boligløse er steget kraftigt.
Under valgkampen gik Roskilde Lejerforening aktivt ind og spurgte kandidaterne om deres holdning til blandt andet følgende forslag:
• at 25 % af nybyggeriet skal være
almene boliger
• at bremse op for sammenlægning af små billige boliger og bygge flere små billige boliger
• at fastholde huslejereguleringen
De enkelte kandidaters svar danne- de baggrund for lejerforeningens an- befaling af, hvem man skulle stem- me på. De vil frem over blive brugt i den løbende debat mellem lejerfor- eningen og byrådet om boligpolitik- ken. Men bortset fra lejerforeningens initiativ, var der ikke megen debat om boligmanglen under valgkampen.
Status for huslejereguleringen
Hvilke kommuner er uregulerede?
Kommunalbestyrelsen kan beslutte, om en kommune skal følge reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven. De kommuner der ikke følger regler- ne i dette kapitel kaldes ”uregulerede kommuner”
Af de 98 kommuner i Danmark er de 18 uregulerede De uregulerede kommuner er:
Jylland:
Fyn og øer:
Sjælland og øer:
Fanø
Ærø
Greve
Herning
Hørsholm
Holstebro
Solrød
Ikast-Brande Læsø Mariagerfjord Rebild
Ringkøbing-Skjern Samsø
Struer Thisted Tønder Billund
Vesthimmerland
Alle kommuner, der ikke er nævnt ovenfor er regulerede kommuner.
Vi gentager listen i næste nummer af bladet, da der ofte sker ændringer lige efter et kommunevalg.
Huslejereguleringen var ikke noget emne i valgkampen i Ros- kilde.
Kommunerne bestemmer, om der skal være huslejeregulering for det ældre private udlejnings- byggeri. Da boligregulerings- loven fik sin nuværende form i 1970-erne blev huslejeregulerin- gen – i form af den omkostnings- bestemte leje - indført i alle kom- muner med over 20.000 indbyg- gere.
Efter loven er det muligt, at af- skaffe huslejereguleringen. Det har f.eks. Hørsholm og Greve kommuner besluttet efter sidste kommunevalg. Men det er po- litisk utænkeligt, at dette skulle ske i Roskilde kommune.
Liberal Alliance, som ikke kom ind i byrådet, var kritisk over for huslejereguleringen. Men de øv- rige borgerlige partier i Roskilde har ikke sat spørgsmålstegn ved behovet for huslejeregulering i kommunen.
xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx/