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RESPUESTA OBSERVACIONES INVITACIÓN PÚBLICA No. 001 de 2016

“Convocatoria para selección de un Agente Inmobiliario que realice la Comercialización, Operación y Administración del Proyecto Temporal de Mobiliario Urbano Tipo Contenedor en la Manzana 22 del Sector de San Xxxxxxxxx”

RESPUESTA A OBSERVACIONES INMOBILIARIA HOYOS XXXXX

1. En el numeral 2.2.1 Obligaciones del Operador Inmobiliario como Comercializador, en el ítem 2 “Realizar la respectiva promoción, publicidad y mercadeo de los espacios comerciales del Complejo comercial., en los respectivos medios y canales de comercialización propuestos por el Operador para tal fin”.

Respuesta: Se aclara que el Operador Inmobiliario publicará por su cuenta los inmuebles en su página web, otras páginas especializadas, redes sociales, utilizará su grupo de inmobiliarias afiliadas para la difusión de la oferta en arrendamiento, y demás sistemas tradicionales de comercialización.

2. En el numeral 2.2.2 Obligaciones del Operador Inmobiliario para la operación y administración del complejo comercial, en el ítem 6 “Administrar los recursos depositados por concepto de cuota de administración, para cubrir los costos directos e indirectos de operación y administración del complejo comercial.”

Respuesta: Se acepta la observación, en el sentido que tales costos se relacionen con: Servicios de Vigilancia, Aseo, Seguros, Reparaciones locativas, Mantenimiento contenedores, Extintores, Jardinería, Fumigación, Mantenimiento eléctrico (Bombillería), Seguridad industrial y señalización, Gastos y decoración navideña, Implementos de aseo y cafetería, Gastos bancarios, imprevistos, y demás gastos inherentes al mantenimiento del inmueble.

3. En el numeral 2.2.2 Obligaciones del Operador Inmobiliario para la operación y administración del complejo comercial, en el ítem 15 se establece que: “Realizar reportes cuando se cumpla el año de arrendamiento del espacio comercial, calificando el comportamiento de pagos de los clientes, que permitan determinar si se prorroga el contrato, hasta por seis (6) meses más, en aras de garantizar que la culminación del proyecto temporal no trunque el desarrollo de la construcción del proyecto inmobiliario definitivo. La prórroga del contrato se deberá firmar teniendo en cuenta que el valor del espacio se incrementará de acuerdo al IPC de la vigencia anterior.”

El proponente resalta que la prórroga no es hasta seis (6) meses sino los que falten para la finalización del término total de 18 meses.

Respuesta: Se acepta la observación y se modifica dicho numeral en el sentido que el tiempo máximo de arrendamiento del espacio comercial no podrá ser superior a los 18 meses de vigencia del contrato del Operador Inmobiliario. Es decir, que la prórroga que se realizará al contrato de arrendamiento después de cumplido el año, dependerá de la finalización del término total de 18 meses, como plazo máximo.

En consecuencia, el ítem 15 del numeral 2.2.2 queda de la siguiente manera:

“Realizar reportes cuando se cumpla el año de arrendamiento del espacio comercial, calificando el comportamiento de pagos de los clientes, que permitan determinar si se prorroga el contrato de arrendamiento después de cumplido el año. Dicha prórroga dependerá de la finalización del término total de 18 meses del contrato del Operador Inmobiliario, en aras de garantizar que la culminación del proyecto temporal no trunque el desarrollo de la construcción del proyecto inmobiliario definitivo. La prórroga del contrato se deberá firmar teniendo en cuenta que el valor del espacio se incrementará de acuerdo al IPC de la vigencia anterior.”

4. En el numeral 2.2.2 Obligaciones del Operador Inmobiliario para la operación y administración del complejo comercial, en el ítem 18 se establece que: “A la expiración del plazo contractual restituir los espacios del Proyecto Temporal de Mobiliario Urbano Tipo Contenedor en la Xxxxxxx 00 xxx Xxxxxx xx Xxx Xxxxxxxxx, asumiendo por cuenta y riesgo propio las acciones administrativas y/o judiciales debidas para tal efecto. Frente a la observación que manifiestan que: Estas acciones no se pueden asumir por cuenta y riesgo de un administrador porque la relación que une al operador y al inmobiliario (Sic) es un CONTRATO DE MANDATO, en el cual el segundo (mandatario) obra por cuenta y riesgo del primero (mandante).

Adicionalmente, cualquier pleito que se genere con la entrega de algún inmueble es de difícil pronóstico, dadas las normas colombianas, de tal manera que para un mandante responsable y profesional podría generar un riesgo inadmisible.

Según el código civil el administrador (mandatario) está obligado a ejecutar su labor diligentemente y responde ante el mandante (operador) hasta por culpa leve.

El seguro de arrendamiento que se contrata solamente cubre los arrendamientos dejados de cancelar por el arrendatario y eventualmente cualquier proceso que se desprenda del no pago del arrendamiento.”

Respuesta: La ERU acepta las observaciones realizadas al ítem 18 y lo modificará en los Pliegos Definitivos de la siguiente manera:

“18. Exigir la entrega de los espacios comerciales a los arrendatarios, previo a la expiración del plazo contractual, de conformidad con los contratos de arrendamiento suscritos; recibirlos y hacer entrega de los mismos al Fideicomitente.”

5. En el numeral 3.2. REQUISITOS TÉCNICOS HABILITANTES, 3.2.1 Experiencia General “Empresa Inmobiliaria legalmente constituida y registrada con una antigüedad mínima de quince (15) años anteriores a la fecha de cierre del presente proceso de selección, cuyo objeto se relacione con el objeto del presente proceso de selección. La información se verificará con el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio.”, se solicita que la experiencia mínima sea de 10 años.

Respuesta: se acoge la observación y se modificará el numeral en los términos definitivos, de la siguiente manera:

“En el numeral 3.2. REQUISITOS TÉCNICOS HABILITANTES, 3.2.1 Experiencia General “Empresa Inmobiliaria legalmente constituida y registrada con una antigüedad mínima xx xxxx (10) años anteriores a la fecha de cierre del presente proceso de selección, cuyo objeto se relacione con el objeto del presente proceso de selección. La información se verificará con el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio.”

Para el caso de los Consorcios o las Uniones Temporales la verificación de la experiencia general señalada, se calculará por la suma de los años de experiencia general de los integrantes de la estructura plural”.

6. En el numeral 3.2. REQUISITOS TÉCNICOS HABILITANTES, 3.2.1 Experiencia Específica “El proponente deberá acreditar experiencia como agente inmobiliario comercializador y administrador contratos de arriendo de locales comerciales en centros comerciales o sitios relacionados con comercio vecinal o zonal, en los cuales mediante máximo 15 certificaciones deberán acreditar que el total de metros cuadrados comercializados (administración de los contratos de arriendo) equivalente al 100% del número de metros cuadrados del proyecto. El área total de locales que se ofrecen en el Proyecto Temporal Tipo Contenedor es de 3.785 M2. La sumatoria de las certificaciones deberá demostrar el 100% de los M2 de las unidades comerciales en comercialización.”

El proponente manifiesta que:

“Se debe pedir que el gerente general o la empresa pueda demostrar este tipo de experiencia (ser miembro de la junta directiva, haber realizado este tipo de actividad de manera independiente), porque no es común encontrar que un Centro Comercial contrate un operador externo para realizar dicha actividad.

La experiencia no puede pedirse en área porque puede existir un oferente que tenga un solo contrato de arrendamiento con esa área exigida, debe hacerse por número de contratos.

No debe limitarse la experiencia específica únicamente a locales o centros comerciales. Lo que es importante es que en la actualidad la empresa administre inmuebles en arrendamiento (de todo tipo) y que tenga la infraestructura administrativa para recibir un numero grande contratos ejemplo (que la empresa pueda demostrar que en la actualidad este administrando mínimo 250 contratos de arrendamiento con proceso sistematizados de locales y/u oficinas) porque puede presentarse el caso en que una Inmobiliaria haya cumplido esta experiencia hace 15 años pero en los últimos años no se encuentre administrando ningún inmueble y por ende este desactualizado con los nuevos métodos de funcionamiento”.

Respuesta: Frente a la demostración de la experiencia específica por parte del Gerente de la Empresa, no se acepta la observación, por cuanto no se está evaluando la experiencia del gerente como miembro de un Equipo de Trabajo, sino la Experiencia Específica de la Empresa que fungirá como Operador inmobiliario.

En cuanto a la solicitud de no exigir la comercialización en metros cuadrados, sino por número de contratos, se analiza la justificación y se procede a ajustar los términos definitivos, de forma tal que el Inmobiliario acredite su experiencia en la administración de contratos de arrendamiento, de por lo menos la mitad del número de espacios con que cuenta el proyecto temporal de contenedores.

El numeral 3.2.1 Experiencia Específica, queda de la siguiente manera:

“El proponente deberá acreditar experiencia como agente inmobiliario comercializador y administrador de contratos de arriendo de locales comerciales en centros comerciales o sitios relacionados con comercio vecinal o zonal, en los cuales demuestre la capacidad operativa de por los menos 250 contratos de arrendamiento

vigentes, que se encuentren debidamente sistematizados, para lo cual deberá allegar

(i) Certificación expedida por el Representante Legal y el contador, donde se indique el número de contratos de arrendamiento de locales comerciales que a la fecha se encuentre administrando la Inmobiliaria y (ii) copia de los contratos de arrendamiento y la relación de los clientes”.

Y se elimina el numeral 3.2.2.1 Contenido Mínimo de las Certificaciones. El Anexo No. 2 Certificación de Experiencia Específica se Modifica Así:

7. En el numeral 3.3.3 Recursos líquidos disponibles de los términos de referencia se establece: “El oferente, deberá certificar que cuenta con los recursos necesarios para cubrir los costos de comercialización (colocación de los contratos de arriendo de los espacios comerciales del Complejo), equivalentes a $140.000.000 millones de pesos, que cubra los dos (2) primeros meses intensivos de estrategia comercial de colocación de los locales que integran el proyecto.”

8. El proponente manifiesta que la cifra no guarda proporción con la realidad del negocio, pero no realiza una justificación técnica, por lo tanto la ERU solicita aclarar a que se refiere esta apreciación.

Teniendo en cuenta que el numeral 3.2.1 Experiencia Específica se modificará en los Términos definitivos, el factor de calificación también se ajustará de la siguiente manera:

Criterios		Puntaje
Mayor número de Contratos de Arrendamiento en Administración	El oferente que acredite mayor número de contratos de arriendo de locales comerciales adicionales a los mínimos exigidos, en la experiencia específica, se le asignara el máximo puntaje de 300 puntos. A los demás Participantes se les asignará el puntaje de manera proporcional aplicando regla de tres simple directa.	300
Oferta económica, Porcentaje Mensual de comercialización (administración de contratos de arrendamiento)	El rango establecido para que el Operador Inmobiliario realice la propuesta económica para la Administración de los contratos de arrendamiento es del 7% al 10% del canon mensual más IVA. Se aclara que este rango no contempla el 2.5% que corresponde al porcentaje mensual de póliza de seguro de arrendamiento. Al proponente que oferte menor porcentaje sobre el valor mensual por comercialización o colocación de los espacios comerciales (administración de contratos de arrendamiento, dentro del rango establecido, se le asignara el máximo puntaje de 500 puntos. La oferta puede ser presentada con decimales. A los demás de forma proporcional de acuerdo a la siguiente fórmula:	500

	MENOR PORCENTAJE OFRECIDO * CALIFICACIÓN= MÁXIMO PUNTAJE PORCENTAJE OFRECIDO A CALIFICAR
Menor valor de honorarios fijos mensuales, incluido IVA, por concepto de administración y operación del complejo comercial	El rango establecido para que el Operador Inmobiliario realice la propuesta económica del valor fijo mensual por concepto de honorarios de Administración del Complejo comercial es de $14.000.000 a $20.000.000 millones de pesos, IVA incluido. Al proponente que oferte el menor valor fijo mensual, incluyendo IVA, por concepto honorarios de administración del complejo comercial, se le asignara el máximo puntaje de 300 puntos. A los demás de forma proporcional de acuerdo a la siguiente fórmula:	400
	MENOR VALOR
	OFRECIDO *
	CALIFICACIÓN= MÁXIMO PUNTAJE
	VALOR OFRECIDO
	A CALIFICAR
TOTAL		1.200

Y el ANEXO 4 EXPERIENCIA ESPECÍFICA ADICIONAL, queda de la siguiente manera:

RESPUESTA A LAS OBSERVACIONES INMOBILIARIA C.O.C Raíz SAS

1. “Se propone modificar el cronograma y ampliar el plazo de preguntas y presentación de propuesta, teniendo en cuenta que a la fecha no se ha publicado el estudio de mercados realizado por la ERU a finales del 2015, el cual es un documento fundamental para el análisis de los términos de la convocatoria.

Respetuosamente se solicita publicar links exactos para llegar a los términos, anexos y documentos de la convocatoria, y no solamente la web de la fiduciaria: xxx.xxxxxxx.xxx.xx, la cual no tiene ninguna sección de contratación y/o procesos en curso.”

Respuesta: Se acepta parcialmente la observación, ya que, el estudio xx xxxxxxx sirvió de base para la construcción de los términos de referencia, por lo tanto no se considera necesaria la ampliación del cronograma, por cuanto la ampliación afectaría el tiempo de ejecución del contrato. Sin embargo, con los Términos de Referencia definitivos se anexará el estudio xx xxxxxxx para consulta de los proponentes.

2. “Se solicita que la antigüedad de las personas jurídicas oferentes no sea mayor a 5 años, en pro de fomentar la pluralidad de oferentes.

En caso que se considere estrictamente necesaria una mayor antigüedad, se sugiere que la restricción de antigüedad sea para un solo miembro de los proponentes en consorcio o unión temporal, y que esa antigüedad sea máxima de 10 años. Así las cosas, los otros miembros de las estructuras plurales, podrían tener cualquier antigüedad.”

Respuesta: Se acoge la observación parcialmente y se modificará el numeral en los términos definitivos, de la siguiente manera:

En el numeral 3.2. REQUISITOS TÉCNICOS HABILITANTES, 3.2.1 Experiencia General “Empresa Inmobiliaria legalmente constituida y registrada con una antigüedad mínima xx xxxx (10) años anteriores a la fecha de cierre del presente proceso de selección, cuyo objeto se relacione con el objeto del presente proceso de selección. La información se verificará con el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio.”

Para el caso de los Consorcios o las Uniones Temporales la verificación de la experiencia general señalada, se calculará por la suma de los años de experiencia general de los integrantes de la estructura plural.

3. “Se solicita que el capital de trabajo requerido sea menor, teniendo en cuenta que la cifra de $ 1.300.000.000 es una cifra demasiado optimista. Asumiendo que el valor de comercialización propuesta sea el 7%, estaríamos en un escenario de arrendamientos mensuales por valor de $ 1.031.746.031, con el 100% de los contenedores arrendados durante los 18 meses.

Se sugiere un capital de trabajo de máximo $ 150.000.000, lo cual correspondería a los ingresos del operador inmobiliario de 2 a 4 meses.”

Respuesta: La estimación de los Mil trecientos millones de pesos M/CTE ($ 1.300.000.000), se realizó con base en el cálculo de los Honorarios totales por Administración de los Contratos durante los 18 meses que se espera sea recaudado por el Operador Inmobiliario, por este concepto, considerando además los cánones de

arrendamiento castigados con porcentajes de descuento para incentivar la rápida comercialización y colocación por parte del Operador.

En consecuencia, la ERU ratifica, el valor del presupuesto oficial y el capital de trabajo neto exigido.

4. “Con base en el análisis anterior, estimado sobre la base de la realidad actual con este proyecto en San Xxxxxxxxx, el presupuesto de la convocatoria debería ajustarse a $ 700.000.000.”

Respuesta: De acuerdo lo expuesto en la observación anterior no se acepta esta observación.

5. “Se sugiera eliminar la restricción de que los arrendatarios tengan que ser con tradición de San Xxxxxxxxx, dado que esto generaría demasiado poder de negociación para los comerciantes, y más para un proceso de tan poco tiempo (18 meses).

En caso que se considere estrictamente necesario establecer esta limitante al comercializador, se sugiere que sea circunscrita máximo a 3 meses, y que a partir del 4 mes los arrendatarios puedan ser de cualquier otra parte de la ciudad, el país o el planeta.”

Respuesta: No se acepta la observación por cuanto la concepción del proyecto temporal como del definitivo, consiste en vincular a los comerciantes y fabricantes del Sector San Xxxxxxxxx, para que desarrollen sus actividades económicas en el proyecto.

6. “Para realizar un estimado inicial de los costos de administración, se deberían publicar los alcances y cuantías de los contratos de servicios preexistentes, dado que los términos de la convocatoria dicen: “….En caso que dichos servicios ya hayan sido contratados por el Fideicomiso, realizarán la cesión de tales contratos, para garantizar continuidad en la prestación del servicio…”.

Respuesta: Los costos de administración se basan en un estimado que contempla los siguientes ítems: Servicios de Vigilancia, Aseo (personal y suministros),

servicios públicos generales, Honorarios del Operador Inmobiliario por Administración del Complejo Comercial, Gastos bancarios e imprevistos.

Actualmente se tiene suscrito un contrato por el servicio de vigilancia, 7 x 24 por un valor mensual de $45.000.000 de pesos, que será cedido al Operador Inmobiliario que quede seleccionado.

Ahora de los costos mensuales estimados de funcionamiento del complejo estos se estimaron en una suma que asciende a los Doscientos treinta millones de pesos M/cte. ($230.000.000).

7. “Se solicita la publicación de las normas básicas que la ERU y la Fiduciaria consideren pertinentes para el Manual de Convivencia que debe desarrollar el OPERADOR INMOBILIARIO, COMERCIALIZADOR Y ADMINISTRADOR.”

Respuesta: De conformidad con la experiencia del Inmobiliario, el Manual de Convivencia es una obligación a ser diseñada e implementada por el Operador Inmobiliario seleccionado.

8. “Se solicita la publicación de las normas básicas que la ERU y la Fiduciaria consideren pertinentes para el Manual de Vitrinismo que debe desarrollar el OPERADOR INMOBILIARIO, COMERCIALIZADOR Y ADMINISTRADOR.”

Respuesta: De conformidad con la experiencia del Inmobiliario, El Manual de Vitrinismo es una obligación a ser diseñada e implementada por el Operador Inmobiliario seleccionado, con base en el Manual de Uso de los contenedores que será suministrado al proponente que resulte favorecido en el presente proceso de selección.

9. “Se solicita revisar y eliminar el tema del apalancamiento de los cánones de arrendamiento, dado que los términos establecen que los contratos de uso se realizarán con póliza de arrendamiento, cuyo propósito es precisamente el de cubrir esta contingencia del negocio.

Se sugiere establecer un protocolo de ejecución de las pólizas para buscar agilidad en el mecanismo, evitando así que el OPERADOR INMOBILIARIO, COMERCIALIZADOR Y ADMINISTRADOR, asuma este costo financiero y riesgo, que impediría que el valor de las propuestas se pudiera mantener entre el 7% y el 10% para la comercialización.

Sí hacemos cuentas y asumimos el valor de arriendos mensuales estimado en el punto 3, por valor de $ 1.031.746.031, y una tasa para el costo de apalancamiento del 1,5% mensual, estaríamos hablando de $ 15.476.190 mensuales, y los términos de la convocatoria no serían consistentes con el capital de trabajo solicitado, afectando así el equilibrio contractual necesario.”

Respuesta: La ERU analiza los argumentos planteados, sin embargo a pesar de tener pólizas de arrendamiento suscritas es consiente que para hacer efectivas dichas pólizas el tiempo que transcurre para su ejecución no es inmediato. Por lo tanto, se requiere de un Operador Inmobiliario con capacidad financiera para solventar con sus propios recursos al día 11 de cada mes el valor de los cánones de arrendamiento que no hayan sido cancelados oportunamente. En consecuencia, no es aceptada la observación.

10.“Sugerimos mayor precisión y exactitud en las características técnicas y espaciales de cada uno de los contenedores y espacios de los que se encargará el OPERADOR INMOBILIARIO, COMERCIALIZADOR Y ADMINISTRADOR”.

Respuesta: En los términos de referencia se encuentran indicadas las generalidades del proyectos, sin embargo para mayor precisión, se tienen contemplada una visita técnica a ser realizada el próximo 7 de septiembre a las 10:00 a.m en el sitio del proyecto, con el fin que los interesados conozcan el proyecto temporal.

11. “Favor aclarar y explicar en detalle el alcance de lo siguiente: “…Por lo tanto, como incentivo para agilizar la labor de comercialización, puesta en funcionamiento y acreditación del complejo comercial se establece un porcentaje de descuento del 20%, para los locales tipo…..

No se entiende que son los locales tipo. Adicionalmente la estrategia comercial que utilice el OPERADOR INMOBILIARIO, COMERCIALIZADOR Y ADMINISTRADOR,

debería ser de su total autonomía.”

Respuesta: En los términos de referencia definitivos se anexará el estudio xx xxxxxxx con los valores de los cánones de arrendamiento establecidos para los locales tipo del complejo comercial. Sin embargo, se aclara que la base de comercialización de los espacios está dada por los valores determinados en los estudios realizados por la ERU, los cuales serán anexados a los términos definitivos.

12. “Se solicita aclarar sí el OPERADOR INMOBILIARIO, COMERCIALIZADOR Y ADMINISTRADOR tendrá algún tipo de restricción para participar en el futuro proceso de selección del “Desarrollador del Proyecto Inmobiliario Definitivo”.

Respuesta: No se ha contemplado establecer ninguna restricción para participar en el proceso de selección del Desarrollador del proyecto inmobiliario definitivo. Sin embargo, para participar deberá acreditar el cumplimento de los requisitos habilitantes exigidos en el proceso que se adelante.

OBSERVACIONES GLOBAL CONSULTING GC SAS.

1. “No es coherente la exigencia de la antigüedad para los posibles oferentes, toda vez q u e limita de manera expresa la posibilidad de que una inmobiliaria grande y que tenga menos tiempo de existencia pueda participar. Resulta claro que en la actualidad existen muchas inmobiliarias que tienen pocos años, mucho menos de los exigidos, y a la vez poseen una experiencia que supera con creces la planteada en los términos.

Es decir, que existen inmobiliarias que fácilmente cumplen con la experiencia exigida, pero que ante la limitante de los años de creación se van a ver impedidas en participar en el proceso, todo lo cual no está facilitando la pluralidad de oferentes ni la transparencia debida para un proceso como éste.

Por lo anterior, se solicita que las empresas participantes posean al menos una antigüedad de 5 años de existencia.”

Respuesta: Se acoge parcialmente la observación, ya que, de acuerdo a observaciones anteriores la experiencia habilitante se reduce de 15 a 10 años , por lo tanto se modificará el numeral en los términos definitivos, de la siguiente manera:

En el numeral 3.2. REQUISITOS TÉCNICOS HABILITANTES, 3.2.1 Experiencia General “Empresa Inmobiliaria legalmente constituida y registrada con una antigüedad mínima xx xxxx (10) años anteriores a la fecha de cierre del presente proceso de selección, cuyo objeto se relacione con el objeto del presente proceso de selección. La información se verificará con el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio.”

Para el caso de los Consorcios o las Uniones Temporales la verificación de la experiencia general señalada, se calculará por la suma de los años de experiencia general de los integrantes de la estructura plural.

OBSERVACIONES INMOBILIARIA XXXX XXXXXXX

1. En el numeral 2.2.1 Obligaciones del Operador Inmobiliario como Comercializador: en el No 3, se establece que: “será obligación del operador inmobiliario realizar el estudio, análisis de riesgo de contraparte y seguimiento de los postulantes para la concreción de los contratos de arrendamiento comercial. Será obligación del operador inmobiliario realizar y analizar el perfil comercial y xx xxxxxxx o industria a la que pertenecen los clientes interesados en arrendar”. Y en el numeral 5) “Las responsabilidades detalladas en este numeral se cumplirán a través de una empresa aseguradora debidamente constituida y autorizada.”

“Como conclusión las obligaciones de los numerales 3 y 5 estarán a cargo de entidades del sector asegurador. Sin embargo, se deberá aclarar que el costo de los estudios de riesgo deberá ser asumido por los clientes interesados como sucede en la práctica habitual de la industria inmobiliaria.”

Respuesta: Se acepta parcialmente la observación la cual será ajustada en los items 3 y 5 del numeral 2.2.1 Obligaciones del Operador Inmobiliario como Comercializador de los términos de referencia, los cuales quedarán así:

3) Contar con los estudios, análisis de riesgo de contraparte y seguimiento de los postulantes para la concreción de los contratos de arrendamiento de espacio comercial, realizados por una Sociedad Aseguradora debidamente constituida y autorizada en Colombia. Los costos de los estudios de riesgo serán asumidos por los potenciales clientes postulantes a la suscripción de los contratos de arrendamiento de los espacios comerciales. (…)

5) Revisar los perfiles de los potenciales clientes y realizar los estudios respectivos. Dentro de los estudios de los arrendatarios deberá analizar la solvencia económica y la de sus codeudores, igualmente deberá confirmar todas las certificaciones y referencias ante las diferentes centrales de riesgos. Esta obligación se entenderá cumplida a través de una Sociedad Aseguradora debidamente constituida y autorizada en Colombia.

2. “En el ítem 8) del numeral 2.2.1 Obligaciones del Operador Inmobiliario como Comercializador, la obligación de este numeral deberá expresarse como una de medio y no de resultado, es decir, que el operador inmobiliario velará y realizará las gestiones correspondientes con el fin de asegurar la prestación del servicio sin que

en ningún momento éste se comprometa a responder frente a cualquier hecho que genere algún tipo de perturbación por parte de terceros. La responsabilidad en estos casos corresponderá a la compañía de vigilancia bajo los términos de la responsabilidad civil contractual y extracontractual.”

Respuesta: Se aclara que el operador inmobiliario deberá garantizar la prestación del servicio de vigilancia, mediante la contratación de una empresa de vigilancia legalmente constituida, sin que ello se extienda a responsabilizar directamente al Operador Inmobiliario, por hecho ocurridos en el Complejo Comercial.

3. “En el ítem 10 del numeral 2.2.1 Obligaciones del Operador Inmobiliario como Comercializador el operador inmobiliario no es el representante legal del complejo comercial por ser una calidad que consideramos la debe ostentar el propietario del proyecto.”

Respuesta: se acepta parcialmente la observación y se modificarán los términos de referencia de la siguiente manera:

Numeral 2.2.2 Obligaciones del Operador Inmobiliario para la operación y administración del xxxxxxxx xxxxxxxxx, xxxx 00:

10. Ejercerá la representación como Agente Inmobiliario para la Operación y Funcionamiento del Complejo Comercial.

4. “En el ítem 18. El término restitución corresponde a una obligación que se encuentra a cargo de quien ostenta la calidad de arrendatario de un inmueble, el operador inmobiliario en desarrollo del proyecto ejercería la calidad de arrendador razón por la cual en estricto sentido lo que debe es procurar la entrega al vencimiento del contrato de arrendamiento a los propietarios del inmueble. En cuanto a la obligación de asumir por cuenta y riesgo propio las acciones administrativas y/o judiciales, no es ni razonable ni viable económica o jurídicamente asumir una obligación cuyas repercusiones en términos de tiempo y costos son indeterminables en este momento.”

Respuesta: Se acepta la observación y se ajustarán los términos de referencia de la siguiente manera:

18 “Exigir la entrega de los espacios comerciales a los arrendatarios, previo a la expiración del plazo contractual, de conformidad con los contratos de

arrendamiento suscritos; recibirlos y hacer entrega de los mismos al Fideicomitente.”

5. En el numeral 2.2.3 Proceso de comercialización, se solicita aclarar el concepto de interesado y los soportes requeridos para acreditar las calidades.

Respuesta: Se aclara que en el numeral 2.2.3 Proceso de comercialización en los Términos de Referencia se establecen los potenciales interesados, así como los documentos para acreditar sus calidades.

6. 2.2.4.1 Valor del Derecho de Uso de Espacio Comercial: “la actividad de administración inmobiliaria implica obligaciones de medio y no de resultado pues no se puede garantizar el arrendamiento de la totalidad de los inmuebles o de los espacios comerciales cuando estos dependen de circunstancias ajenas al operador como lo son las condiciones xxx xxxxxxx la competencia la situación económica del país, etc.”

Respuesta: El Operador Inmobiliario se encargará de la comercialización y colocación de los contratos de arrendamiento de los espacios comerciales y su remuneración por concepto de comercialización dependerá del éxito de su gestión respecto del porcentaje ofertado por el valor de los contratos de arrendamiento suscritos. En consecuencia se aclara, que dicha obligación no se enmarca como una de resultado, sino de gestión, es decir en el numeral citado, no se está estableciendo como obligación del Operador que deba arrendar el 100% como una obligación de resultado sino que será producto de su gestión lograrlo o no.

OBSERVACIONES LÍDERES DE 7 GRUPOS DE COMINIDAD COMERCIAL DE SAN XXXXXXXXX

Respetuosamente nos permitimos hacer las siguientes observaciones y sugerencias a los términos de referencia así: 1. El valor que se pretende obtener por el arrendamiento de los contenedores es alto por las siguientes razones:

• Es una operación temporal, donde el esfuerzo de inversión lo hacen los comerciantes por un lapso de tiempo muy corto, lo cual difícilmente garantiza el retorno de la inversión.

Son módulos que se encuentran a la intemperie y deben competir con un conjunto de centros comerciales y locales permanentes con mejores condiciones de habitabilidad.

• La operación se basa en una acreditación comercial inmediata, sin una clientela cautiva, hecho que dificulta las posibilidades económicas de la actividad comercial de la zona. (No hay Good Will).

• La operación debe garantizar económicamente la devolución del espacio en un tiempo fijo, lo cual, conociendo la idiosincrasia y costumbre de los comerciantes en la zona, es difícil y riesgoso. Ejemplo: los comerciantes callejeros ubicados en el costado norte de este proyecto, con el compromiso de devolverlos en 6 meses y llevan casi 10 años.

• La competencia inequitativa con estos mismos comerciantes que disponen de áreas mayores y están resguardados de la intemperie y \ no pagan canon de arrendamiento alguno. Dadas estas razones, respetuosamente sugerimos lo siguiente:

1. Que el monto total del arrendamiento no supere el 1% mensual del valor de la inversión de los contenedores, el cual corresponde a la cifra que se maneja usualmente en el negocio inmobiliario.

Respuesta: Analizadas las variables por ustedes expuestas, la ERU determinó en los pre términos de referencia que con base en el estudio xx Xxxxxxx realizado a finales de 2015 y en aras de promover incentivos para la comercialización y colocación de los espacios comerciales en el menor tiempo posible, al valor del canon de arrendamiento se aplicaran porcentajes de descuento así como incentivos de descuento para los Expropietarios y Ex Opcionantes.

Se anexará a los términos de referencia definitivos el estudio xx xxxxxxx con los valores de los cánones de arrendamiento establecidos para los locales tipo del complejo comercial.

2. Que la administración, el aseo y limpieza, vigilancia y reglamentos internos de funcionamiento recaiga-en el diseño y responsabilidad del agente inmobiliario. Como Uds. saben, lo ha reconocido la clientela de San Xxxxxxxxx, nuestros Centros Comerciales y las zonas aledañas operan y se mantienen en muy buen funcionamiento a pesar de las dificultades en algunas zonas vecinas.

Respuesta: El Operador Inmobiliario tiene como Obligación dentro de su actuar como Administrador del Complejo Comercial la contratación de las empresas de vigilancia,

aseo, así como la definición e implementación de Manuales de Vitrinismo, Uso de los espacios comerciales y Manuales de Conviviencia, con el fin que la operación del Complejo Comercial funcione adecuadamente y esté alineada con la dinámica comercial del sector.

OBSERVACIONES CENTURY 21 CASA GRANDE

Agradezco nos apoye para coordinar Visita técnica al predio Xxxxxxx 00 Xxx Xxxxxxxxx; con el Fin determinar el número aproximado de Operarios e insumos, requeridos para el desarrollo del centro comercial.

Respuesta: La visita técnica al predio y Complejo Comercial se realizará el próximo 07 de septiembre de 2016 a las 10:00 a.m. en la Carrera 11 por el acceso principal frente al Centro Comercial Gran San.

Atentamente,

(Original Firmado) (Original Firmado)

XXXXXXX XXXXXXXX XXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXX XXXXX

Miembro Junta del Fideicomiso Miembro Junta del Fideicomiso

(Original Firmado)

XXXX XXXXXX XXXXXXX

Miembro Junta del Fideicomiso

Elaboró: Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxx – Contratista Dirección Jurídica Xxxxx Xxxxxxxxx - Contratista Dirección Jurídica

Xxxxxx Xxxxx – Directora Comercial