SAN LUIS POTOSI, S. L. P., A 29 VEINTINUEVE DE JUNIO DEL AÑO DOS MIL QUINCE.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
XXX XXXX XXXXXX, X. X. X., X 00 VEINTINUEVE XX XXXXX DEL AÑO DOS MIL QUINCE.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
V I S T O, para resolver los autos del expediente número 1715/2014 Juicio Extraordinario Civil con Tramitación Especial por Rescisión de Contrato de Arrendamiento, Desocupación y entrega de inmueble, pago de pensiones rentísticas y demás prestaciones promovido por ELIMINADO , en contra de ELIMINADO , en su carácter de arrendatario y ELIMINADO , en su carácter de fiador, no así en contra de ELIMINADO , quién solamente es tercero llamado a juicio; y,- - - - - - - - - - - - - -
R E S U L T A N D O: - - - - - - - -
UNICO: Por escrito recibido en la Oficialía de Partes Común a los Juzgados Civiles y Familiares, el 05 cinco de diciembre del año 2014 dos mil catorce, el C. ELIMINADO , inició el juicio arriba indicado demandando de ELIMINADO , en su carácter de arrendatario y ELIMINADO , en su carácter de fiador, las siguientes prestaciones: “A).- La desocupación y entrega física, material y jurídica de la finca arrendada que es la casa ubicada ELIMINADO la cual es materia del contrato base de la acción que se contiene en el documento que se anexa al presente escrito, con todas
sus accesiones e instalaciones que por estar incorporadas al inmueble forman parte del mismo. B).- El pago de ELIMINADO , por concepto de mensualidades vencidas que van desde la correspondiente al mes xx xxxxx 2014, hasta la actual que corre en diciembre 2014, cada una a razón de ELIMINADO , mensuales, más las rentas subsecuentes que continúen venciéndose durante este juicio hasta lograr la desocupación. Igualmente demando la declaración judicial y legal de la rescisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento en los pagos de las rentas y la terminación del arrendamiento por la expiración de su plazo natural contratado. C).- Los daños y perjuicios que se me hayan ocasionado y que se me ocasionen en el futuro con motivo de la xxxx en la desocupación del inmueble arrendado. D).- las mensualidades rentísticas que se venzan en el futuro hasta la total desocupación del inmueble y sus accesiones y la entrega del mismo. E).- Los intereses que se causen por la xxxx en el pago de las mensualidades omitidas, al ELIMINADO % mensual en apego a la cláusula tercera del contrato. F).- Los adeudos que existan a la fecha de la desocupación por concepto de agua y fuerza eléctrica consumidos por el inquilino, con la Comisión Federal de Electricidad y la Junta Municipal de Aguas y Saneamiento, en apego a la cláusula séptima del contrato. G).- Los gastos y costas que el presente juicio origine.” El actor acompañó a la demanda de los documentos que consideró necesarios para ejercitar su acción; hizo una relación de hechos que en su concepto dieron nacimiento a las acciones ejercitadas; invocó las disposiciones legales que estimó aplicables al caso concreto y formuló peticiones, solicitando emplazar a la parte demandada en el domicilio que para tal efecto señaló. Por auto de 08 ocho de diciembre del año 2014 dos mil catorce se ordenó requerir al actor
para aclarar por qué no celebró el Contrato de Arrendamiento con el nombre de ELIMINADO y justificar que el señor ELIMINADO es subarrendatario. El auto de 08 ocho de enero del año 2015 dos mil quince radicó la demanda, ordenándose notificar y emplazar a ELIMINADO, en su carácter de arrendatario y ELIMINADO, en su carácter de fiador. Mediante diligencias de fechas 04 cuatro de enero y 04 cuatro de febrero del año 2015 dos mil quince son emplazados a juicio ELIMINADO, en su carácter de arrendatario y ELIMINADO, en su carácter de fiador, levantándose las actas agregadas a fojas 14 catorce y 15 quince de los autos. El auto de 18 dieciocho de febrero del dos mil quince, tuvo al C. ELIMINADO por denunciando como tercero, al
C. ELIMINADO , con domicilio en ELIMINADO de esta ciudad, ordenando notificarlo y emplazarlo, sin embargo en el referido domicilio no fue localizado el mencionado, como se observa de la razón asentada en autos a fojas 21, de fecha 09 nueve xx xxxxx del año 2015 dos mil quince. El auto de 18 dieciocho xx xxxxx del año 2015 dos mil quince tiene al promovente por señalando domicilio para localizar al tercero
ELIMINADO | , el ubicado en la | avenida |
ELIMINADO | El 17 diecisiete xx xxxxx | del año |
2015 dos mil quince es emplazado a juicio ELIMINADO como tercero llamado a juicio. Previa certificación de la Secretaría del término concedido a las partes demandadas para contestar, el proveído de 12 doce xx xxxx del año 2015 dos mil quince declara por perdido el derecho que en tiempo pudieron hacer valer para producir contestación y atento el estado de autos se abrió el juicio a prueba, ofertando pruebas la parte actora mediante escrito agregado de conformidad en auto de 25 veinticinco xx xxxx de la presente anualidad, el que establece fecha y hora para el desahogo de las probanzas ofrecidas, cuyos resultados serán materia de estudio de posterior por parte del Juzgador. Por auto de 11 once xx xxxxx del año 2015 dos mil quince se tiene al actor ofreciendo confesional a cargo de los demandados. Verificada la audiencia prevista por el artículo 448 Bis del Código de Procedimientos Civiles, en la misma, se citó para dictar sentencia en el presente juicio, motivo por el cuál fueron turnados los autos al titular, quién previo el estudio de las constancias existentes en
autos, concatenados con los dispositivos legales aplicables al caso concreto, produce el fallo correspondiente; y,- - - - - - - - - - - - - - - - - - -
X X X X X X X X X X D O: - - - - -
PRIMERO.- En virtud de que las cuestiones ventiladas en el presente juicio derivan de un contrato de arrendamiento de inmueble, este Juzgado es competente para conocer del presente juicio al así establecerlo la fracción III del artículo 155 del Código de Procedimientos Civiles. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
SEGUNDO.- Debido a que la acción de desocupación y rescisión de contrato de arrendamiento deducidas se fundan en la falta de pago de pensiones rentísticas, la Vía Extraordinaria Civil de tramitación especial seguida por la parte actora, es la correcta al contemplarlo así la fracción III del artículo 448 del Código de Procedimientos Civiles, en relación al artículo 448 Bis del propio cuerpo xx xxxxx.- - - -
TERCERO.- La personalidad del actor ELIMINADO, se justifica en los términos del artículo 44 del Código de Procedimientos Civiles, sin que sea óbice a lo anterior que en el contrato fundatorio de arrendamiento no aparezca
el segundo de los nombres del arrendador, ya que el actor aclara su nombre y ello no fue motivo de oposición de parte contraria, a más la parte demandada ELIMINADO , en su carácter de arrendatario y ELIMINADO , en su carácter de fiador, no pueden desconocer una personalidad que reconocieron al momento de celebrar el arrendamiento que da origen al presente juicio. Los demandados ELIMINADO , en su carácter de arrendatario y ELIMINADO , en su carácter de fiador, así como el tercero llamado a juicio ELIMINADO no se apersonaron a juicio, siendo pertinente mencionar que por auto de fecha 08 ocho de enero del año 2015 dos mil quince no se admitió la demanda en contra del mencionado ELIMINADO por lo que la presente resolución no le depara perjuicio alguno.- - - - - - - - - - - - - - -
CUARTO.- La parte actora ELIMINADO expresa en el escrito inicial los siguientes hechos: ELIMINADO Y en escrito aclaratorio a la demanda indica: ELIMINADO ”.
Ahora bien, la parte actora ELIMINADO demanda en sus prestaciones la desocupación de la casa marcada con el número ELIMINADO de esta Ciudad ELIMINADO así
como la rescisión del contrato de arrendamiento que celebró con el señor ELIMINADO , en su carácter de arrendatario y ELIMINADO , en su carácter de fiador con fecha 1 primero de diciembre del año 2010 dos mil diez, sobre de la mencionada casa marcada con el número ELIMINADO de esta Ciudad por la falta de pago xx xxxxxx y además de lo anterior demanda la terminación del arrendamiento por la expiración del plazo natural contratado, pues sostiene que el inquilino ha dejado de pagar las rentas que quedaron mencionadas en el inciso B).- del preámbulo de esta demanda, señalando que en el contrato fundatorio se estableció, en la cláusula octava que el inquilino podría subarrendar el inmueble, afirmando que en el caso así se hizo a favor del Subarrendatario ELIMINADO, respecto del cuál ha de mencionarse el auto de radicación desestima la demanda, al no estar acreditado de ningún modo el subarriendo que se le atribuye en la demanda y escrito aclaratorio a la misma. Así las cosas, en lo tocante a la terminación del contrato por la expiración del plazo contratado, debido a que en la cláusula segunda del contrato base de la acción claramente se establece como
plazo, el término de 4 cuatro años a partir del 01 primero de diciembre del año 2010 dos mil diez, por lo cuál el término vencía el 01 primero de diciembre del año 2014 dos mil catorce, de ahí que si el arrendatario continúo sin oposición el goce y uso del predio, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, como lo establecen los artículo 2316 y 2317 del Código Civil, por consiguiente aun cuando el actor presentara su demanda el 05 cinco de diciembre del año 2014 dos mil catorce, era menester, dar aviso previamente al arrendatario de dar por concluida la relación contractual, lo que en la especie no fue realizado y entonces, deriva la notoria improcedencia de la acción de terminación. Respecto de la desocupación, de autos no consta medio de prueba y convicción que el inmueble materia del contrato se encuentre ocupado, tan es así que el emplazamiento a juicio de los demandados ELIMINADO, en su carácter de arrendatario y ELIMINADO, en su carácter de fiador no fueron verificados en la finca arrendada, obsérvese a fojas 14 y 15 quince las actuaciones relativas, por lo que es improcedente la acción de desocupación demandada, toda vez
que es requisito indispensable para que proceda la desocupación de una finca que se acredite no sólo el derecho a la posesión del inquilino para habitar el bien, sino también el disfrute del derecho y por la misma razón la ocupación de la finca materia del arrendamiento, debido a que la posesión en los términos del numeral 736 del Código Civil, es la tenencia de una cosa o el goce de un derecho, ya sea por nosotros mismos, o por otra persona a nuestro nombre y desde este aspecto, es indiscutible que se encuentre demostrado en juicio en el que se demande la desocupación, que la posesión es ejercida por el inquilino o por su conducto, empero en el caso concreto, de autos consta que mediante escrito recibido el 15 quince xx xxxx del año 2015 dos mil quince el propio actor ELIMINADO hace del conocimiento del juzgado que el inmueble arrendado se encuentra desocupado, de lo que derive la notoria improcedencia de la desocupación demandada. Luego, en lo que hace a la relación de subarriendo atribuida al C. ELIMINADO de principio, no es admitida la demanda en su contra; sin embargo es tercero llamado a juicio, por lo que es necesario
mencionar que no existe prueba en autos justificativa de la existencia de la relación contractual de subarriendo, por lo que el subarrendatario no puede quedar subrogado en los derechos y obligaciones del arrendatario, pues con independencia de que exista autorización expresa en el contrato fundatorio para subarrendar, era menester evidenciar el consenso de voluntades, del arrendatario para celebrar el contrato especial de subarriendo, así como del subarrendatario para aceptar el uso y disfrute de la cosa, subrogándose en todos sus derechos y obligaciones, como lo estatuye el artículo 2312 del Código Civil, de tal forma no se puede considerar como subarrendatario al C. ELIMINADO ; sin que sea óbice a lo anterior que en proveído de 18 dieciocho de febrero del año 2015 dos mil quince (véase a foja 20) se le tuviera al actor por denunciando al mencionado ELIMINADO como tercero y fuere emplazado a juicio, pues como queda asentado, no consta en autos prueba alguna que justifique la relación contractual de subarriendo argumentada en la demanda y tampoco quedó demostrado que el arrendatario percibiera cierta cantidad de dinero
por el subarriendo, a más tampoco concurren elementos para concluir su existencia, por lo que con independencia de que en el contrato quedara estipulado el consentimiento del arrendador para subarrendar la localidad arrendada, no fueron allegados a juicio elementos de prueba para evidenciar la mencionada relación de subarriendo, o por lo menos que el arrendatario no habitara la casa marcada con el número ELIMINADO de esta Ciudad ELIMINADO y que en ella vivían otras personas. De ahí que si tampoco queda justificado por lo menos la detentación de la finca por parte del C. ELIMINADO , tercero llamado a juicio, la presente resolución no le depare perjuicio alguno, ya que debe mencionarse que en los términos del artículo 1° del Código de Procedimientos Civiles, al no quedar evidenciado el subarriendo, se actualiza la legitimación pasiva respecto del mencionado ELIMINADO Por las anteriores exposiciones al juzgador solamente le resta avocarse al estudio de la acción de rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago xx xxxxxx. Así pues, en los términos de los artículos 273 y 448 fracción III del Código de Procedimientos Civiles, para decretar la rescisión
del contrato fundatorio el actor debe probar los siguientes elementos: a).- La existencia entre las partes de una relación contractual de arrendamiento y b).- La falta de pago de las pensiones rentísticas como señala el artículo 2254 del Código Civil.
Para documentar los señalados extremos, la parte actora anexa a la demanda la documental consistente en: 1.- Contrato de arrendamiento celebrado con fecha 1 primero de diciembre del año 2010 dos mil diez, de una parte, en calidad de arrendador ELIMINADO , el señor ELIMINADO , en su carácter de arrendatario y ELIMINADO , en su carácter de fiador, respecto de la casa marcada con el número ELIMINADO de esta Ciudad. (obsérvese el contrato a foja 3 de los autos).
Con la documental primeramente en cita, se estima satisfecho el primer elemento constitutivo de la acción de rescisión, pues del referido legajo se advierte la existencia de una relación contractual de arrendamiento entre las partes, mediante la cuál el C. ELIMINADO concede el uso temporal de la casa marcada con el número ELIMINADO de esta Ciudad, al
demandado ELIMINADO , en su carácter de arrendatario y este a su vez se obliga en los términos de la cláusula tercera del contrato en análisis a cubrir ELIMINADO mensuales por la ocupación de la finca, obligándose además el C. ELIMINADO , en su carácter de fiador y por ende a satisfacer solidariamente todas y cada una de las prestaciones adeudadas por el arrendatario en apego al contenido del artículo 2624 del Código Civil. Esto es, tal medio de prueba acredita el primero de los elementos constitutivo de la acción de rescisión y toda vez que no fue objetado por ninguna de las partes, se le concede valor probatorio pleno en los términos del artículo 392 del Código de Procedimientos Civiles.
Además de lo anterior, en el contrato fundatorio se establece la obligación de pago, por lo que si conforme al Artículo 2254, Fracción I del Código Civil, el arrendatario, debe satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos, es de ahí que basta tan sólo la afirmación del arrendador de la falta de pago puntual xx xxxxxx, para que se considere la existencia del impago, ya que es al deudor a quien le corresponde en dado caso acreditar
haber cubierto las retribuciones reclamadas, consecuentemente, si en las diligencias de emplazamiento, los demandados ELIMINADO, en su carácter de arrendatario y ELIMINADO, en su carácter de fiador no justificaron encontrarse al corriente en el pago de las rentas, con ello se demuestra el segundo elemento integrante de la acción de rescisión. Xxx confesionales a cargo de los demandados ELIMINADO, en su carácter de arrendatario y ELIMINADO, en su carácter de fiador robustecen la justificación de los elementos integrantes de la acción, ello debido a que no comparecieron al desahogo de las mismas, teniéndolos por confesos, actuación de pleno valor probatorio en los términos de los artículos 382 y 391 del Código de Procedimientos Civiles.
En concreto los medios de prueba allegados a juicio por el actor y actuaciones judiciales existentes en juicio bastan para justificar los elementos constitutivos de la acción de rescisión ejercitada por el C. ELIMINADO , en contra de ELIMINADO , en su carácter de arrendatario y ELIMINADO , en su carácter de fiador, no así las acciones de
terminación y desocupación también deducidas, operando la falta de legitimación en el tercero llamado a juicio, al no quedar evidenciado el juicio el subarriendo señalado por el actor en la demanda, por lo que la presente resolución no le depara perjuicio alguno al C. ELIMINADO .
Ante la procedencia de la acción de rescisión de contrato de arrendamiento, se decreta la rescisión del Contrato de arrendamiento celebrado con fecha 1 primero de diciembre del año 2010 dos mil diez, de una parte ELIMINADO, en calidad de arrendador, de otra ELIMINADO, en su carácter de arrendatario y ELIMINADO, en su carácter de fiador, respecto de la casa marcada con el número ELIMINADO de esta Ciudad. Constando de autos que mediante escrito recibido el recibido el 15 quince xx xxxx del año 2015 dos mil quince el propio actor ELIMINADO hace del conocimiento del juzgado que el inmueble arrendado se encuentra desocupado y en proveído de 19 diecinueve xx xxxx del año 2015 dos mil quince se estableció que debía estarse a las resultas del juicio, es por lo que al no quedar acreditada la ocupación de la finca arrendada, sino por el contrario al quedar
evidenciado que el inmueble materia del juicio se encuentra desocupado, es inconducente decretar la desocupación demandada.
Por las razones precisadas en la parte considerativa respectiva del fallo, se condena a los demandados ELIMINADO y ELIMINADO a pagar a la actora la cantidad de ELIMINADO, por concepto de mensualidades vencidas desde junio 2014 dos mil catorce, hasta diciembre 2014 dos mil catorce, tomando en cuenta que cada pensión es a razón de ELIMINADO, mensuales, más las rentas subsecuentes que se sigan venciendo hasta el mes xx xxxx del año 2015 dos mil quince, periodo en el cuál el actor hace del conocimiento del juzgado que el inmueble materia del juicio se encuentra desocupado, previo ajuste en ejecución de sentencia. Se condena a los demandados ELIMINADO y ELIMINADO, a pagar los intereses que se causen por la xxxx en el pago de las mensualidades omitidas, al ELIMINADO % mensual en apego a la cláusula tercera del contrato, previo ajuste verificado en ejecución de sentencia. Resulta improcedente la condena al pago de daños, perjuicios, adeudos emanados del
consumo de agua y energía eléctrica, ya que para ello era menester que se justificara su existencia, lo anterior en apego al contenido del artículo 273 del Código de Procedimientos Civiles Vigente en el Estado. Por lo anterior, se absuelve a los demandados ELIMINADO y ELIMINADO del pago de los referidos conceptos. Al no obtener sentencia favorable los demandados ELIMINADO y ELIMINADO , son a su cargo el pago xx xxxxxx del juicio, como lo dispone la Fracción I del Artículo 135 del Código de Procedimientos Civiles. Notifíquese personalmente a las partes y tercero llamado a juicio, de conformidad con lo previsto en la fracción IV el artículo 109 del Código de Procedimientos Civiles.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Por lo expuesto y con apoyo además en lo dispuesto por los artículos 78
fracción III, 80, 81, 83, 84, 454 y relativos del Código de Procedimientos Civiles Reformado, es de resolverse y se resuelve: - - - - - - - - - - - - -
PRIMERO.- Este juzgado es competente para conocer del presente juicio. - - -
SEGUNDO:- Procedió la Vía Extraordinaria Civil de tramitación especial.- - - -
TERCERO.- La personalidad del actor ELIMINADO y demandados ELIMINADO, en su carácter de arrendatario y ELIMINADO, en su carácter de fiador, se encuentra debidamente acreditada en autos, en tanto que respecto xxx xxxxxxx llamado a juicio ELIMINADO opera la falta de legitimación. - - - - - - - - - - - - - - - - - -
CUARTO.- La parte actora, probó su acción de rescisión de contrato de arrendamiento, no así las acciones de terminación y desocupación también deducidas, operando la falta de legitimación en el tercero llamado a juicio, al no quedar evidenciado el juicio el subarriendo señalado por el actor en la demanda, por lo que la presente resolución no le depara perjuicio alguno al C. ELIMINADO , mientras que los demandados ELIMINADO y ELIMINADO son juzgados en rebeldía. - - - - - -
QUINTO: Se decreta la rescisión del Contrato de arrendamiento celebrado con fecha 1 primero de diciembre del año 2010 dos mil diez, de una parte ELIMINADO, en calidad de arrendador, de otra ELIMINADO, en su
carácter de arrendatario y ELIMINADO, en su carácter de fiador, respecto de la casa marcada con el número ELIMINADO de esta Ciudad. Resulto inconducente decretar la desocupación de la finca arrendada. Por otra parte, se condena a los demandados ELIMINADO y ELIMINADO, a pagar al actor la cantidad de ELIMINADO, por concepto de mensualidades vencidas desde junio 2014 dos mil catorce, hasta diciembre 2014 dos mil catorce, tomando en cuenta que cada pensión es a razón de ELIMINADO, mensuales, más las rentas subsecuentes que se sigan venciendo hasta el mes xx xxxx del año 2015 dos mil quince, periodo en el cuál el actor hace del conocimiento del juzgado que el inmueble materia del juicio se encuentra desocupado, previo ajuste en ejecución de sentencia. Se condena a los demandados ELIMINADO y ELIMINADO , a pagar los intereses que se causen por la xxxx en el pago de las mensualidades omitidas, al ELIMINADO % mensual en apego a la cláusula tercera del contrato, previo ajuste verificado en ejecución de sentencia. Por las razones expuestas en la parte considerativa del presente fallo se absuelve a los demandados del pago de daños,
perjuicios, adeudos emanados del consumo de agua y energía eléctrica reclamados en la demanda.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
XXXXX.- Se condena a los demandados ELIMINADO y ELIMINADO a pagar a la parte actora, las costas causadas con motivo de la tramitación del presente juicio. - - -
SEPTIMO.- Notifíquese personalmente a las partes y tercero llamado a juicio.- - - - - - - - -
A S I, LO SENTENCIO Y FIRMA EL C. LICENCIADO XXXX XXXXXXX XXXX XXXXXXXX, JUEZ XXXXXXX XXX XXXX CIVIL QUIEN ACTUA CON SECRETARIA DE ACUERDOS QUE AUTORIZA, LICENCIADA XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXX. DOY FE.
L´JMG
Expediente 1715/2014