CONTRATO No 012016002231

La Constitución política colombiana de 1991, en el artículo 82, manifiesta que el estado tiene el derecho y el deber de participar en el mayor valor generado por las acciones urbanísticas ejecutadas en el ejercicio de sus funciones, con el objeto de fomentar el desarrollo y ordenamiento del territorio. De esta forma nace el concepto de contribución de Xxxxxxxxx como un instrumento financiero creado con la ley 388 de 1997 para los componentes del espacio público y la compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de interés general.

En el Acuerdo 015 de 2007, el Municipio de Barranquilla adopta la revisión del plan de ordenamiento territorial del distrito de barranquilla definido en el año 2000, dentro de este acuerdo se establecieron unas áreas de expansión urbana, posteriormente, sobre estas áreas de expansión definidas, se aprobaron planes parciales posibilitando el cálculo de la plusvalía, uno de los cuales es objeto de este estudio.

Esta aprobación de mejores condiciones normativas genera un incremento en el valor económico del suelo, el cálculo de este incremento en el valor es el objetivo principal de este estudio.

La empresa de consultoría Avalúos y Tasaciones de Colombia Valorar S.A , con amplia experiencia en servicios de consultoría, avalúos comerciales, masivos y proyectos de valoraciones especiales, puso sus servicios a disposición de la administración municipal de Barranquilla, para efectuar el cálculo de la plusvalía generada en los inmuebles por los cambios en el régimen de uso y aprovechamiento del suelo de la nueva norma, compromiso consolidado mediante el contrato No. 012016002231 del 00 xx xxxxxx xx 0000 xxxxxxxxx xxxxx xx xxxxxxx x xxxxxxxxxx xx Xxxxxxxx Valorar S.A y el municipio de Barranquilla.

El trabajo a reportar en este informe fue ejecutado entre 30 xx xxxxxx de 2016 y el 15 de noviembre de 2016, correspondiente a la ejecución del contrato. El documento ofrece al lector el marco normativo, directrices metodológicas, resultados y conclusiones finales del trabajo de consultoría ejecutado.

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2. OBJETIVOS

2.1 GENERAL

Calcular el efecto plusvalía para los predios afectados por la aprobación del plan parcial El Volador, en la xxxx xx xxxxxxxxx xx xx xxxxxx xx Xxxxxxxxxxxx.

2.2 ESPECÍFICOS

 Estructurar una Geodatabase (GDB) con la información geográfica generada y relacionada con el plan parcial analizado.

 Analizar la situación normativa y la reglamentación urbanística que rigen los predios que conforman el plan parcial analizado.

 Analizar la situación normativa y la reglamentación urbanística según el siguiente decreto aprobatorio de planes parciales:

- Plan Parcial El volador. Decreto 212 de 18 xx xxxxx 2015.

 Realizar un estudio de zonas homogéneas físicas de las áreas generadoras de Plusvalía.

 Realizar avalúos P1 y P2, para cada uno de los puntos muestra. Actualizar los valores calculados para P1 (norma anterior) acorde a los indicadores inmobiliarios más adecuados.

 Determinar las Zonas Homogéneas Geoeconómicas de P1 y P2, a partir de los valores calculados para los predios muestra.

 Realizar el cálculo del efecto plusvalía por medio de intersección cartográfica de las zonas geoeconómicas de P1 P2.

 Liquidación a predio individual considerando la base catastral vigente.

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3. DETERMINACIÓN DEL EQUIPO DE TRABAJO

El equipo de trabajo interno dispuesto por la lonja a la fecha, el perfil académico, los años de experiencia y el rol se aprecia en la tabla siguiente:

PROFESIONAL	PERFIL ACADEMICO	AÑOS DE EXP.	ROL
Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx	Ing. Catastral y Geodesta, Especialista en Avalúos Master en métodos y técnicas de valoración UPV, España (en curso). Docente programa de formación de Avaluadores, formación de asistentes de avalúos y de vendedores inmobiliarios de la Lonja de propiedad Raíz de Medellín.	15	Director de proyecto
Xxx Xxxx Xxxxxxxxx	Ing. Catastral y Geodesta	6	Coordinador de proyecto, análisis de norma.
Xxxxxxxx Xxxxxxx	Xxx. Catastral y Geodesta	4	Zonas Homogéneas Físicas
Xxxxxx Xxxxx	Analista SIG	3	Generación y edición de productos cartográficos
Xxxxxxx Xxxxxx	Xxxxxxxxxx, Avaluador RNA Afiliado y vicepresidente de la Lonja de propiedad raíz de Barranquilla.	20	Avalúos de P1 y P2
Xxxxx Xxxxxxx Xxxx	Supervisora de Calidad área de proyectos especiales Valorar S.A	10	Control de calidad de avalúos P1 y P2

Tabla No. 1 Equipo de trabajo del proyecto.

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4. DETERMINACIÓN DE LAS AREAS GENERADORAS DE PLUSVALIA

4.1 RECOPILACIÓN CARTOGRÁFICA

En el desarrollo de este proceso se procedió a realizar un inventario de la información aportada para el proyecto, el cual se detalla a continuación:

 Shapefiles con información predial, aportados por el Instituto Geográfico Xxxxxxx Xxxxxxx (IGAC) con vigencia 2014, georreferenciados en sistema magna sirgas proyección de origen Bogotá.

 Shapefiles con información de veredas aportada, por el Instituto Geográfico Xxxxxxx Xxxxxxx (IGAC) con vigencia 2014, georreferenciados en sistema magna sirgas proyección de origen Bogotá.

 Shapefiles con información de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas aportada, por el Instituto Geográfico Xxxxxxx Xxxxxxx (IGAC) con vigencia 2014, georreferenciados en sistema magna sirgas proyección de origen Bogotá.

Normatividad

 Decreto 572 de 1994 Estatuto Urbanistico de Barranquilla.

 Decreto 0154 del 6 de septiembre del 2000 POT de Barranquilla con mapas anexos en formato dwg.

 Acuerdo 015 de 2007 MODIFICACIÓN POT, con mapas anexos en formato dwg.

 Decreto 0212_2014 Nuevo POT con mapas anexos en formato PDF.

 Plan Parcial El volador. Decreto 212 de 18 xx xxxxx 2015.

 Índices aprobados en licencias de construcción de los planes parciales para efectos de cálculo de P2.

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4.2 DIGITALIZACIÓN Y GEORREFERENCIACIÓN CARTOGRAFÍA

Toda la información recibida y generada se estructuró dentro de una GDB VERSIÓN 10.2 y el sistema de referencia espacial definido para todas las capas es MAGNA Colombia Bogotá, con la siguiente estructura.

Ilustración 1 Estructura GBD

 El dataset denominado PLAN_PARCIAL se encuentran la delimitación del plan parcial definida a partir de las coordenadas establecidas en el decreto y ajustadas a la capa predial y ortofoto. Dentro se encuentra la capa de usos del plan parcial, la cual se originó con la georreferenciación y digitalización de los planos de usos asociada al decreto del plan parcial y fue insumo principal para la elaboración de los residuales de P2.

 El dataset denominado POT se originó a partir de los planos del POT de los diferentes decretos aportados en formato dwg, importándolos desde arcmap, y estructurando de CAD a GIS.

 En el dataset denominado Predios se encuentran la capa predial base para el estudio aportadas por el IGAC y la capa con los predios muestra elegidos como objeto de avalúos.

 En el dataset denominado Zonas Homogéneas se encuentra el resultado del estudio de zonas homogéneas físicas, y las capas de zonas homogéneas geoeconómicas de P1-P2 y Plusvalía.

 En el dataset denominado Plusvalía se encuentra el resultado principal del estudio compuesto por las capas de Zonas Generadoras, Zonas Exentas, Zonas Susceptibles y Liquidación Predial.

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4.3 DELIMITACION DEL PLAN PARCIAL

La espacialización e identificación del plan parcial, se hizo con base en las coordenadas definidas en el decreto de aprobación del mismo, en algunos casos en donde fue necesario se hizo ediciones de ajuste al servicio de ortofotos disponible, al igual que la capa predial aportada por IGAC, dado que esta es sobre la que se hace la liquidación predial de la plusvalía. En el anexo 2 de este informe encontraran archivos digitales con completo detalle de la georreferenciación del límite de plan parcial.

Ilustración 2 Delimitación Plan Parcial El Volador

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4.4 ANÁLISIS DE NORMATIVIDAD

4.4.1 HECHOS GENERADORES

Los hechos generadores para los cuales se hace el cálculo de la plusvalía se encuentran reglamentado en la ley 388 de 1997:

Artículo 74º.- Hechos generadores. Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía de que trata el artículo anterior, las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas según lo establecido en el artículo 8 de esta Ley, y que autorizan específicamente ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el respectivo Plan de Ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen. Son hechos generadores los siguientes:

1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.

2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.

3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.

En el mismo plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, se especificarán y delimitarán las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbanísticas contempladas en este artículo, las cuales serán tenidas en cuenta, sea en conjunto o cada una por separado, para determinar el efecto de la plusvalía o los derechos adicionales de construcción y desarrollo, cuando fuere del caso.

Los documentos de ordenamiento territorial analizados junto con sus respectivos planos son los siguientes:

Ilustración 3 Documentos de ordenamiento territorial analizados

Sobre el área del plan parcial se analiza cada uno de los hechos generadores, analizando cada uno de los documentos de ordenamientos territorial, el decreto 654 de 1994, se encontró incompleto e impreciso en lo relacionado con la definición espacial de las clasificaciones, usos y los aprovechamientos por fuera de las piezas urbanas. El decreto 154 de 2000 se encontró que en lo referente a los hechos generadores tenía errores conceptuales importantes que impiden la correcta interpretación de la clasificación y usos

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del suelo y no se definieron índices de aprovechamiento para zonas por fuera de las piezas urbanas. Adicionalmente este fue derogado en el 2007.

Por lo tanto se toma como norma base para el análisis, el Acuerdo 003 de 2007.

4.4.1.1 Primer hecho generador

Ilustración 4 Análisis de clasificación del suelo

A partir del análisis cartográfico y documental de los diferentes decretos y acuerdos normativos, se puede concluir que en el año 2007 se definieron las áreas donde están los planes parciales como zona de expansión urbana, posteriormente con la aprobación del decreto de plan parcial en 2015, se configuro la exigibilidad que dio posibilidad al cálculo de la plusvalía generada.

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4.4.4.2 Segundo hecho generador

Ilustración 5 Análisis de usos del suelo

A partir del análisis cartográfico y documental de los diferentes decretos y acuerdos normativos, se puede concluir que hay mejoramiento en algunos sectores dentro del área del plan parcial en el régimen de usos definidos para las áreas donde se aprobaron los planes parciales, como se evidencia en los planos de usos del acuerdo 003 de 2007.

4.4.1.3 Tercer hecho generador

Ilustración 6 Análisis de aprovechamientos

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A partir del análisis cartográfico y documental de los diferentes decretos y acuerdos normativos, se puede concluir que hay incrementos en los aprovechamientos, específicamente en lo relacionado con las alturas, en las áreas donde se aprobó el plan parcial.

4.4.1.4 Conclusiones análisis hecho generadores

En el decreto 154 de 2000, se incorporó a suelo de expansión el área azul, luego en el acuerdo 03 de 2007 se corrigieron errores en el concepto de limite urbano y se dejó en firme la incorporación de esta área como zona de expansión.

El acuerdo 01 de 2007 mejoro el régimen de usos en un buffer cercano a la avenida circunvalar graficado en color amarillo. Como conclusión se encuentra plusvalía en toda el área del plan parcial enmarcada en las disposiciones de la ley 388 de 1997.

4.4.2 DETERMINACIÓN DE ÁREAS GENERADORAS Y EXENTAS DE PLUSVALÍA

En este caso, el área de estudio está restringida al límite del plan parcial, por lo tanto se determinó las zonas generadoras de plusvalía como la totalidad de área que define el plan parcial, dado que se encontró justificación en los tres hechos generadores de plusvalía, posteriormente sobre esta área se hace el análisis de áreas exentas de pago de plusvalía, este análisis se realiza sobre los planos de usos incorporados en el decreto aprobatorio de plan parcial.

La determinación de las áreas exentas de plusvalía se hace por medio de la identificación de las áreas destinadas a espacio público (vías, zonas verdes y cuerpos de agua), equipamientos y zonas de protección en los mapas de usos de los planes parciales aprobado.

En la siguiente ilustración se muestra los criterios espaciales y normativos que se emplearon para determinar las áreas exentas de plusvalía:

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Ilustración 7 Zonas Generadoras y exentas de Plusvalia

5. ESTUDIO DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

El siguiente paso, luego de definir los polígonos de áreas generadoras de plusvalía, fue determinar las zonas homogéneas físicas las cuales sirven de base para la selección de predios muestra objeto de avalúo antes y después de norma (P1 y P2 respectivamente).

La verificación de zonas homogéneas físicas tuvo su base cartográfica en la información generada en la última actualización catastral del municipio de Barranquilla en el año 2013 con vigencia 2014. Para tal efecto, se recopiló información geográfica catastral en formato digital, con los niveles de información de lotes, manzanas, barrios, toponimias, vías, retiros de quebrada, zonas de protección y polígonos de Zonas Homogéneas Físicas (ZHF). De igual manera se contó con un ortofotomapa del área de estudio.

Las ZHF son áreas de terreno homogéneas físicamente en cuanto las siguientes variables:

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	V	ARIABLES URBANO
Variable	Posicion	Codificación
Clasificación del Suelo	1	1	Urbano-Protegido
		2	Urbano-No Protegido
		3	Expansión-Protegido
		4	Expansión-No Protegido
		5	Rural-Protegido
		6	Rural-No Protegido
		7	Suburbano-Protegido
		8	Suburbano-No Protegido
Areas de Actividad	2	0	Sin Asignar
		1	Residencial
		2	Comercio y Servicios
		3	Industrial Pesada
		4	Industrial Liviana y de Servicios
		5	Protectora Forestal
		6	Mixto
		7	Servicios Colectivos
Tratamientos Urbanísticos	3	0	Sin Asignar
		1	Desarrollo
		2	Conservación
		3	Consolidación
		4	Mejoramiento Integral
		5	Renovación Urbana
		6	Redesarrollo
		7	Preservación Urbanística
		8	Redensificación
Destinación Economica	4	0	No aplica
		1	Residencial
		2	Comercial
		3	Industrial
		4	Dotacional
		5	Predio No Edificado
Tipo según destino Economico	5	Cuadro Adjunto
Servicios	6	1	Sin Servicios
		2	Básicos incompletos
		3	Básicos
		4	Básicos más complementarios
Vias	7	1	Pavimentadas
		2	Afirmadas
		3	Caminos (Peatonales)
		4	Sin Vias
Topografia	8	1	Plano 0%-7%
		2	Inclinada 7%-14%
		3	Empinada > 14%

TIPO SEGÚN DESTINO ECONÓMICO
1.RESIDENCIAL		2. COMERCIAL
1	Bajo-Bajo (0-10)	1	Local
2	Bajo (11-28)	2	Zonal
3	Medio Bajo (29-46)	3	Metropolitano
4	Medio (47-64)
5	Medio Alto (65-82)	3. INDUSTRIAL
6	Alto (83-100)	1	Transformadora Tipo 1
		2	Transformadora Tipo 2
4. DOTACIONAL		3	Transformadora Tipo 3
1	Asistenciales
2	Educativos	5. PREDIO NO EDIFICADO
3	Culturales	1	Urbanizable No Urbanizado
4	Administrativos y de seguridad	2	No Urbanizable
5	Recreativos y Deportivos	3	Urbanizado No Edificado
6	De Culto
7	Abastecimiento
8	Servicios Urbanos especiales

Tabla 1 Codificación de ZHF Urbanas

La información asociada a cada variable, fue debidamente codificada según el contenido temático extraído del POT y de la inspección de campo.

5.1 VERIFICACIÓN EN CAMPO DE LAS ZHF

Debido a la que las zonas preliminares tenían información desactualizada, fue necesario verificarla en campo y en oficina, tomando como insumo principal las capas de clasificación del POT y los usos de los planes parciales para las variables normativas.

Una vez efectuada esta revisión, se procedió a realizar el respectivo ajuste a la información cartográfica y grabando como atributo de cada shapefile la información recopilada. Se obtuvieron 10 ZHF para toda el área de estudio. A continuación se muestra una salida gráfica obtenida de la capa de Zonas Homogéneas Físicas ajustadas con la verificación de campo:

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Ilustración 8 Zonas Homogéneas Físicas

5.2 MEMORIA TECNICA DE ZONAS HOMOGENEAS FISICAS

El estudio de zonas homogéneas físicas está acompañado del anexo 3 de este informe que consiste en una memoria técnica de cada uno de los polígonos de zonas, donde se describe el comportamiento de las variables analizadas. La memoria técnica suministra la siguiente información, en lo referente a cada una de las variables analizadas:

o Clasificación

o Usos Normativos

o Tratamientos

o Uso o destinación económica actual

o Vías

o Topografía

o Servicios públicos.

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Tabla 2 Memoria Técnica de Zona Homogéneas Física

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6. AVALÚOS P1 Y P2

6.1 PREDIOS MUESTRA

Para el caso de los planes parciales analizados, teniendo en cuenta la cantidad de predios por plan parcial, se realizan avalúo sobre la totalidad de los predios afectados:

Plan Parc ial

Dec reto

MATRICULA INMOBILIARIA

NoPredial

Area m2 ( BD

Catas tro)

Volador

Dec 212 de 00 xx xxxxx 0000

040-506330

080010002000000000365-328-043

1094808

Volador

Dec 212 de 18 xx xxxxx 2015

040-518592

080010002000000000365

749226

Tabla 3 Predios Muestra

Sobre estos predios se procede a ejecutar los avalúos P1 y P2.

6.2 METODOLOGÍA

Se realizaron los avalúos comerciales DEL TERRENO de la muestra establecida para las zonas homogéneas físicas, con avaluadores adscritos a la Lonja de propiedad Raíz de Barranquilla con RNA vigente, quienes tienen una amplia experiencia en la materia y conocimiento xxx xxxxxxx local.

Se usaron los métodos valuatorios contenidos en la Resolución 620 de 2008, la cual es la que da las directrices metodológicas de los avalúos enmarcados en ley 388 de 1997 y reglamentados por el decreto 1420 de 1998.

Para el cálculo del avalúo antes de norma o P1, el método empleado fue comparación x xx xxxxxxx confrontado con investigación directa xxx xxxxxxx inmobiliario con expertos inmobiliarios de la zona.

Para el cálculo del avalúo P2 el método empleado fue el método (técnica) residual, tomando los índices de aprovechamiento de las licencias aprobadas sobre los planes parciales y de los decretos aprobatorios de plan parcial en los casos en los que no hubieran licencias aprobadas.

Estudio xx xxxxxxx inmobiliario en la fecha de cálculo

Se consultaron las bases de datos de avalúos de algunos afiliados a la lonja de propiedad raíz de Barranquilla, los periódicos de la época de la fecha del avalúo, se consultaron folios de matrícula inmobiliaria correspondientes a predios de más de 5 hectáreas en la zona de expansión para encontrar datos de transacciones sobre dichos folios en el marco temporal del avalúo.

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Se consultaron las bases de datos históricas de algunas inmobiliarias cuya labor se especializa en la zona de expansión para reunir datos de ofertas en el marco temporal definido. Sobre estos datos xx xxxxxxx se realizaron filtros por fecha, localización, área

.etc. para definir las muestras comparables a aplicar a cada punto muestra.

Se reunieron 43 datos xx xxxxxxx en la zona de expansión, sobre esta cantidad se hicieron labores de depuración y se eligieron los datos más representativos, con información más completa y precisa.

Determinación de fechas de avalúo y métodos de avalúo

La fecha de avalúo para P1 se determinó hasta un año antes de la aprobación de plan parcial y la fecha de avalúo para P2 se determinó en la fecha de aprobación del plan parcial o en la de su resolución o decreto modificatorio.

En cuando los métodos valuatorios, y metodologías para el cálculo de plusvalías, la resolución 620 de 2008 dice lo siguiente:

ARTÍCULO 1o. MÉTODO DE COMPARACIÓN X XX XXXXXXX.

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

ARTÍCULO 4o. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL.

Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

PARÁGRAFO.

Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones xx xxxxxxx.

Cuando no se tenga ninguna información que permita usar alguna de las técnicas anteriores, se recurrirá a la encuesta a expertos; al respecto la Resolución 620 establece:

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ARTÍCULO 9o. CONSULTA A EXPERTOS AVALUADORES O ENCUESTAS.

“La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y debe constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos. Si existen limitantes legales, debe hacerse mención de ellas para que el encuestado lo tenga en cuenta en la estimación del valor.

El perito avaluador debe informar con toda claridad sobre la normatividad urbanística del inmueble. En el caso de terrenos sin construir, en desarrollo o condición similar, se debe aportar al encuestado los cálculos previos realizados de la potencialidad urbanística y de desarrollo del predio.

Las encuestas solo se podrán realizar cuando el perito no haya podido obtener datos (ofertas o transacciones recientes) o cuando tenga dudas de los resultados encontrados.

La encuesta debe hacerse con referencia a las unidades de área que usualmente se utilizan en la zona (hectárea, fanegada, plaza, cuadra) y posteriormente hacer la conversión.

La encuesta debe hacerse para unidades de área, y verificar que al hacer la liquidación del total del área de avalúo la persona encuestada encuentre razonable el valor hallado.

Cuando el predio cuente con características diferentes dentro de él, la encuesta debe hacerse para cada una de ellas separadamente y no sobre valores promedios.

El perito debe haber hecho una estimación previa del valor asignable y, cuando la información obtenida en la encuesta difiera sustancialmente del encontrado, deberá manifestarlo para que el encuestado pueda explicar las posibles razones de tal diferencia.

En la selección de la persona a investigar debe tenerse en cuenta el conocimiento que tenga xxx xxxxxxx y la idoneidad de ella, además que no tengan interés directo en el bien.

Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado. Esta prohibición se aplica tanto a las valoraciones puntuales como a las técnicas masivas de valoración”. PARÁGRAFO.

En el caso de que el avalúo se soporte únicamente en encuestas, el perito deberá dejar constancia bajo gravedad de juramento, escrita en el informe que la utilización de esta modalidad se debe a que en el momento de la realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes comparables al del objeto de estimación.

ARTÍCULO 25. CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA RESULTADO DE LA INCORPORACIÓN DEL SUELO RURAL AL DE EXPANSIÓN URBANA O DE LA CLASIFICACIÓN DE PARTE DEL SUELO

RURAL COMO SUBURBANO. Para establecer el efecto de plusvalía debe observarse el siguiente procedimiento:

1. El precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía, se determinará teniendo en cuenta las condiciones jurídicas,

físicas y económicas vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento territorial. Para la estimación del valor comercial deberá emplearse el método xx xxxxxxx y/o xx xxxxx. Este valor se denominará precio de referencia (P1).

2. Una vez se apruebe el plan parcial o las normas específicas de las zonas beneficiarias, mediante las cuales se asignen usos, intensidades y zonificación se determinará el nuevo precio comercial de los terrenos comprendidos en las correspondientes zonas o subzonas como equivalente al precio por m2 de terrenos con características similares de zonificación, uso, intensidad de uso y localización. Este valor se determinará haciendo uso del método (técnica) residual y el método de comparación x xx xxxxxxx. Este valor se denominará nuevo precio de referencia (P2).

3. El mayor valor generado por m2, se estimará como la diferencia entre el nuevo precio de referencia (P2) y el precio comercial antes de la acción urbanística (P1), ajustado a valor presente aplicando el

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IPC a la fecha de adopción del plan parcial o de las normas específicas de las zonas o subzonas beneficiarias.

4. El efecto total de la plusvalía, para cada predio individual, será igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie objeto de la participación en la plusvalía.

ARTÍCULO 27. CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA RESULTADO DEL MAYOR

APROVECHAMIENTO DEL SUELO. Cuando se autorice un mayor aprovechamiento del suelo, la determinación del precio comercial por metro cuadrado de los inmuebles en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes y después de la acción urbanística generadora de la plusvalía, se hará con el método (técnica) residual y/x xx xxxxxxx.

El cálculo del efecto total de plusvalía se realizará de conformidad con lo previsto en los numerales 2 y 3 del artículo 77 de la Ley 388 de 1997.

PARÁGRAFO. Cuando en el plan de ordenamiento territorial se determine el paso de suelo rural directamente a suelo urbano se deberá emplear el mismo método planteado en el artículo 25 de la presente resolución.

6.3 CÁLCULO DE VALOR POR PUNTO MUESTRA

Para cada uno de los puntos muestra se realizaron filtros por fecha, localización, área. Con el fin de definir los datos comparables a aplicar a cada punto muestra, sobre este análisis se llega al valor P1.

ID	Año	Valor Negociado	Negocia cion	ValorDepurado	Área	Valor m 2	Descripción	Fuente
10	2014	$ 10.200.000.000	0%	$ 10.200.000.000	85000	$ 120 .000	Circunvalar cerca de Hyundai	Archivos Secundarios - Xxxxx Xxxx
17	2014	$ 00.000.000.000	0%	$ 00.000.000.000	130000	$ 122 .000		Mesa Regional
8	2014	$ 40.000.000.000	0%	$ 40.000.000.000	320000	$ 125 .000	Xxx Xxxxxx - Xxxxxx xxxxxx xxxxxxxxx Xxxxx	Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx - Xxxxx Xxxx
				PROMEDIO		$ 122.333
				DESVIACIÓN ESTANDAR		$ 2.517
				COEFICIENTE DE VARIACION		2,06%
				LÍMITE SUPERIOR		$124.850
				LIMITE INFERIOR		$119.817
				COEFICIENTE DE ASIMETRÍA		0,6
				VALOR ADOPTADO		$ 120 .000

Tabla 4 Cálculo de valor para punto muestra P1

Los datos xx xxxxxxx obtenido fueron georreferenciados para garantizar que se encontraran dentro de la zona de expansión, y que fueran comparables al predio analizado.

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Ilustración 9 Ubicación de datos xx xxxxxxx comparables

Para el cálculo de valor de P2 se desarrolló un ejercicio residual para la totalidad del plan parcial, teniendo en cuenta los usos y unidades de actuación definidas en los decretos aprobatorios de plan parcial y los planos asociados, como se detalla a continuación:

Ilustración 10 Análisis de norma para residuales de P2

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ANALISIS DE VALORES DEL SUELO POR M2 BAJO METODO RESIDUAL ESTATICO
TIPO DE PROYECTO		PLAN PARCIAL EL VOLADOR - DECRETO 0212 - 2015
FECHA		2015

AREAS				FUENTES	INDICES BASICOS PARA AREAS NETAS
Area bruta		1.837.444,35	m2	Res. 622 DIC. 16 /2015	Para VIP
Suelo No urbanizable afectaciones ambientales		170.788,09	m2	Plano U01 - Cuadro de areas	Ocupacion	0,28
Cesion de terreno para infraestructura del sistema vial principal		122.894,00	m2	Plano U01 - Cuadro de areas	Construccion	0,77

Area neta urbanizable		1.543.762,03	m2		Para NO VIS
Area neta util total		1.543.762,03	m2		Ocupacion	0,28
Area neta para VIP		262.114,98	m2	Plano U01 - Cuadro de areas	Construccion	0,77
Area neta para NO VIS		956.742,12	m2	Plano U01 - Cuadro de areas
Area neta para comercio		168.678,57	m2	Plano U01 - Cuadro de areas	Ocupacion
Area neta para equipamiento privado		156.226,36	m2	Plano U01 - Cuadro de areas	Construccion

					Para Comercio
					Ocupacion	0,50
					Construccion	0,77

					Para Equipamiento privado
					Ocupacion	0,50
					Construccion	0,77

CARACTERISTICAS DE LAS UNIDADES					Se asume solo la construccion de las cargas locales, se calcula con indices basicos para area neta urbanizable
Numero de unidades residenciales VIP		4.485,08	und.
Area promedio de unidades residenciales VIP		45,00	m2
Numero de unidades residenciales NO VIS		9.822,55	und.
Area promedio unidades residenciales NO VIS		75	m2
Numero de unidades de comercio		2.165	und.
Area promedio unidades de comercio		60	m2
Numero de parqueaderos		15.643	und.

INGRESOS						$ 2.320.093.490.632,32
Area vendible VIP		183.480,48	m2		$ 1.002.322,22	$ 183.906.566.525,20
Area vendible NO VIS		669.719,49	m2		$ 2.600.000,00	$ 1.741.270.664.111,53

Area vendible comercio		90.917,75	m2		$ 4.000.000,00	$ 363.670.987.166,38
Area vendible lotes para equipamiento privado		156.226,36			$ 200.000,00	$ 00.000.000.000,22


EGRESOS						$ 1.738.217.868.065,28
COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCION						$ 1.220.139.877.225,66
1	Costos de adecuacion del lote	1.837.444,35	m2		$ 80.000,00	$ 146.995.548.000,00
2	Construccipón Sistema vial principal y de transporte	122.894,23			$ -	$ -
2	Construccion Vias locales	144.139,01	m2		$ 165.000,00	$ 00.000.000.000,00
3	Otros costos de urbanismo
4	COSTOS DE CONSTRUCCION					$ 1.049.361.392.575,66
	Area a construir VIP	201.828,53	m2		$ 581.614,20	$ 117.386.340.452,34
	Area construible NO VIS	736.691,43	m2		$ 1.002.347,30	$ 738.420.670.621,36
	Area a construir Comercio	129.882,50	m2		$ 828.447,75	$ 107.600.861.092,24
	Area parqueaderos privados y visitantes	312.859,15	m2		$ 165.000,00	$ 00.000.000.000,72
	Areas verdes y zonas de recreacion	306.720,39	m2		$ 80.000,00	$ 00.000.000.000,00
	Equipamentos privados	88.113,03	m2
	Equipamento comunal	122.426,62	m2		$ 80.000,00	$ 9.794.129.600,00
AREA TOTAL DE CONSTRUCCION		1.469.374,64			$ 714.155,10

COSTOS INDIRECTOS DE CONSTRUCCION						$ 00.000.000.000,14
1	Diseños estructurales	1.469.374,64			$ 3.500,00	$ 5.142.811.246,50
2	Estudio de suelo	1,5%	% C.D CONST.		$ 1.220.139.877.225,66	$ 00.000.000.000,38
3	Estudios ambientales		% C.D CONST.
4	Estudios de mobilidad		% C.D CONST.
5	Estudios de vias		% C.D CONST.
6	Estudios electricos		% C.D CONST.
7	Estudios hidraulicos		% C.D CONST.
8	Estudios topograficos		% C.D CONST.
9	Redes de Gas - Aire acondicionado		% C.D CONST.
10	Presupuesto y control	1,0%	% C.D CONST.		$ 1.220.139.877.225,66	$ 00.000.000.000,26

HONORARIOS						$ 240.188.408.549,58
1	Arquitectonicos	1,2%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,37
2	Construccion	5,5%	% C.D CONST		$ 1.220.139.877.225,66	$ 00.000.000.000,41
3	Interventoria	1,0%	% C.D CONST		$ 1.220.139.877.225,66	$ 00.000.000.000,26
4	Gerencia	2,0%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,65
5	Ventas	2,5%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,81
IVA honorarios		16,0%			$ 172.437.159.331,78	$ 00.000.000.000,08

GASTOS DE VENTA						$ 00.000.000.000,97
1	Publicidad	1,0%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,32
2	Vendedores	1,0%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,32
3	Reembolsables	1,0%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,32

OTROS GASTOS GENERALES - ADMINISTRATIVOS						$ 149.439.534.487,60
1	Fiducia	0,5%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,16
2	Expensas de curaduria	0,29%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 6.728.271.122,83
3	Impuestos de delineacion	0,70%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,43
4	Nomenclatura	0,07%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 1.624.065.443,44
5	Impuesto de industria y comercio	0,50%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,16
6	Cesiones obligatorias canceladas en dinero * % de cesion minima sobre AREA BRUTA por valor m2 resultante		190.409,18
	Cesiones para equipamiento vivienda por estrato 1 m2 por cada 100m2 construidos de vivienda

7	Legales y seguros	2,00%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,65
8	Costos y gastos de posventa	1,00%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,32
9	Estampilla Pro - Hospital	1,50%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,61

COSTOS FINANCIEROS						$ 00.000.000.000,32
1	Prestamo Banca	1,0%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ 00.000.000.000,32
2	Capital propio	0%	% VENTAS		$ 2.320.093.490.632,32	$ -

TOTAL INGRESOS		$ 2.320.093.490.632,32				100%
TOTAL EGRESOS (SIN LOTE)		$ 1.738.217.868.065,28				75%
UTILIDAD		$ 232.009.349.063,23				10%

AREA TOTAL DEL LOTE		M2	VALOR M2		VALOR TOTAL	% SOBRE VENTAS
AREA TOTAL DEL LOTE		1.837.444,35	$ 190.409,18		$ 349.866.273.503,81	15,1%

Ilustración 11 Cálculos de residual avalúo P2

ESTUDIO EFECTO PLUSVALIA XXXXXXXXX XX XXXXXXXXXXXX - XXXXXXXXX

Xx xx xxxxx 0 xx xxxx informe se encontrará el ejercicio residual con todos los detalles y soportes requeridos.

6.4 CONTROL DE CALIDAD DE LOS VALORES P1 Y P2

Los valores calculados para P1 y P2, pasaron por tres revisiones y controles de calidad que consisten en:

 Revisión de un comité de aprobación donde se invitaron expertos valor del suelo en la zona de expansión de Barranquilla, avaluadores de la lonja de Barranquilla, y expertos en normatividad de la ciudad de Barranquilla. La mesa consultiva regional se llevó a cabo en instalaciones la universidad el Norte el día 25 de octubre de 2015.

Nombre	Perfil
Xxxx Xxxxx Xxxxxxx	Experto inmobiliario especializado en la zona de expansión de Barranquilla - Gerente Proinmuebles.
Xxxxxx Xxxxxxx	Avaluador Afiliado a la Lonja de Barranquilla con amplio conocimiento de la zona expansión - Gerente de Arquiavaluos.
Xxxx Xxxxx	Xxxxxxxxx Afiliado a la Lonja de Barranquilla con amplio conocimiento de la zona expansión

Tabla 5 Invitados a la mesa consultiva regional

 Revisión de la mesa interna de Valorar S.A con participación de avaluador comisionado, avaluadores de la firma con experiencia en cálculos de plusvalía, el Gerente Técnico de Valorar S.A y el coordinador técnico del proyecto.

 evisión interna por el área de control de calidad de la empresa, liderada por la Avaluadora Xxxxx Xxxxxxx Xxxx quien cuenta con RNA vigente y 10 años de experiencia en la realización de avalúos.

 Adjunto a este documento se entregan las actas de los comités realizados.

ESTUDIO EFECTO PLUSVALIA MUNICIPIO DE BARRANQUILLA - ATLANTICO

7. DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS

7.1 ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS P1 ACTUALIZADAS CON IVP

Una vez se tienen los valores aprobados para los avalúos P1, se procede irradiar este valor a la zona Homogénea física con herramientas GIS, los valores adoptados para los puntos muestra son los siguientes:

Plan Parc ial

Dec reto

Fec ha P1

Metodo

Valor P1

pes os Xm2

Volador

Dec 212 de 18 xx xxxxx 2015

Marzo de 2014

Mercado

$ 120.000

Volador

Dec 212 de 18 xx xxxxx 2015

Marzo de 2014

Mercado

$ 120.000

Tabla 6 Valor aprobado para P1

Una vez se cuenta con los valores P1 aprobados y espacializados se procede a actualizar este valor por IVP (índice de valoración predial) calculado por el DANE para Barranquilla, para llevarlo a fecha del respectivo hecho generador o P2. Esto se debe a que se debe descontar la valoración normal xxx xxxxxxx inmobiliario de la plusvalía calculada para efectos del cálculo de la contribución. El indicador del orden nacional, que mejor explica la valoración normal de los inmuebles, es el índice de valoración predial (IVP), el cual es calculado anualmente por el DANE para las principales ciudades del país y se presenta a continuación:

Colombia, Indice de Valoración Predial (IVP**) Variaciones porcentuales por ciudad y total nacional

2001-2015

CIUDAD AÑO

2001* 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

ARMENIA	n.d	n.d	3,73	2,15	3,85	5,19	3,27	5,60	3,16	4,34	7,13	4,15	4,27	4,17	5,48
BARRANQUILLA	7,40	n.d	3,93	6,86	3,38	1,70	5,68	3,39	5,69	3,05	6,80	6,56	6,87	8,32	5,47
BUCARAMANGA	-0,20	0,81	3,98	5,21	2,23	2,04	3,59	9,62	7,18	4,39	4,61	5,71	7,10	6,83	6,77
CALI	n.d	8,06	3,90	5,13	8,09	5,11	7,49	5,26	7,14	5,92	6,64	4,72	5,98	5,37	6,32
CARTAGENA	17,70	0,63	0,00	2,23	4,76	9,05	6,06	6,03	5,95	6,81	6,66	4,41	5,51	5,56	5,20
CUCUTA	n.d	n.d	5,05	4,16	5,15	4,58	3,30	5,35	8,27	4,02	7,53	5,87	6,73	5,34	6,32
XXXXXXXXX	n.d	n.d	0,11	3,03	3,18	1,84	1,62	5,41	4,61	4,47	7,60	6,55	6,69	7,45	7,30
IBAGUE	n.d	n.d	7,34	4,69	2,34	3,51	3,99	4,42	4,77	2,54	3,60	7,73	5,72	4,43	6,57
MANIZALES	8,70	3,95	4,94	7,94	4,98	4,43	9,70	5,98	6,80	5,70	4,27	4,36	5,66	5,80	6,15
MEDELLIN	n.d	8,39	4,19	4,32	2,89	4,45	3,27	8,40	6,95	5,07	6,73	7,75	5,02	4,84	4,51
MONTERIA	4,50	2,81	6,12	4,20	2,66	2,16	2,88	5,33	5,93	4,40	7,11	7,54	4,67	8,12	6,83
NEIVA	7,40	3,42	6,50	5,10	8,74	1,93	4,15	12,59	2,13	5,14	6,06	6,46	7,43	4,48	7,05
PASTO	n.d	n.d	6,67	5,09	4,26	4,20	4,11	7,44	5,78	7,02	4,06	5,57	3,93	5,58	6,57
PEREIRA	1,59	7,21	1,82	6,63	5,25	3,41	4,20	2,20	3,22	7,01	7,08	5,42	7,12	5,21	4,55
POPAYAN	n.d	5,60	5,60	5,90	5,88	4,70	7,53	8,51	5,80	4,82	6,49	5,15	6,05	8,53	6,21
QUIBDO	n.d	n.d	2,34	6,92	3,43	2,71	6,37	7,17	5,03	4,55	3,63	5,77	3,82	5,30	5,52
RIOHACHA	n.d	n.d	4,75	10,79	8,71	4,61	4,84	4,25	6,73	6,20	6,40	6,46	6,69	4,52	4,94
SANTA XXXXX	11,20	-1,61	8,67	6,46	13,03	7,57	4,55	5,45	3,58	6,94	5,18	5,63	7,43	8,94	5,66
SINCELEJO	n.d	n.d	3,93	6,43	5,61	3,18	9,15	2,95	2,86	2,29	7,03	8,88	7,35	6,73	7,25
TUNJA	n.d	n.d	7,12	5,37	6,17	5,39	4,37	11,28	11,01	6,22	6,72	8,20	8,84	9,41	7,08
VALLEDUPAR	n.d	-0,73	5,98	5,77	4,32	4,19	4,43	5,28	6,20	5,73	7,33	8,10	6,15	5,89	5,54
VILLAVICENCIO	n.d	n.d	4,18	7,94	4,09	2,39	5,81	4,09	4,81	7,15	8,45	7,65	7,17	7,77	6,64
TOTAL NACIONAL	4,14	4,51	4,42	5,21	5,04	4,20	4,87	6,37	6,01	5,10	6,37	6,29	6,03	5,95	5,80

ESTUDIO EFECTO PLUSVALIA MUNICIPIO DE BARRANQUILLA - ATLANTICO

Tabla 7 Índices IVP DANE

El valor actualizado de P1 es el siguiente:

Plan Parcial

Decreto

Fecha P1

Metodo

Valor P1 pesosXm2

P1_ IVP

pes os Xm2

Volador

Dec 212 de 18 xx xxxxx 2015

Marzo de 2014

Mercado

$ 120.000

$ 129 .129

Volador

Dec 212 de 18 xx xxxxx 2015

Marzo de 2014

Mercado

$ 120.000

$ 129 .129

Tabla 8 Valores de P1 actualizados por IVP

Una vez se tiene el valor de P1 actualizado por IVP a fecha de avalúo P2, se procede a generar cartográficamente las zonas geoeconómicas P1, el producto de este proceso es el siguiente:

Ilustración 12 Zonas Homogéneas Geoeconómicas P1

ESTUDIO EFECTO PLUSVALIA MUNICIPIO DE BARRANQUILLA - ATLANTICO

7.2 ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS P2

Los valores adoptados para los puntos muestra, obtenidos por método residual, son los siguientes:

Plan Parc ial

Dec reto

Fec ha P2

Metodo

Valor P2

pes os Xm2

Volador

Dec 212 de 00 xx xxxxx 0000

Marzo de 2015

Residual

190400

Volador

Dec 212 de 00 xx xxxxx 0000

Marzo de 2015

Residual

190400

Tabla 9 Valor Aprobado de P2

Una vez se tienen el valor aprobado para los avalúos P2 se procede a espacializar esta información en la herramienta Arcgis 10.2, irradiando dicho valor a la Zona Homogénea Física respectiva, de esta manera generando cartográficamente las zonas homogéneas geoeconómicas P2, el producto de este proceso es el siguiente:

Ilustración 13 Zonas Homogéneas Geoeconómicas P2

ESTUDIO EFECTO PLUSVALIA MUNICIPIO DE BARRANQUILLA - ATLANTICO

8. CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA (P2 – P1 ACTUALIZADO)

Con las dos capas de zonas geoeconómicas terminadas y aprobadas se procede al cálculo del efecto plusvalía que corresponde a la resta de los valores de P2- Valores de P1 actualizados por IVP:

Valor P1 pes os Xm2

P1_ IVP

pes os Xm2

Valor P2 pes os Xm2

Plus v alia_ Marz o 2015 pes os Xm2

120000

129129

$ 190.400

$ 61.271

120000

129129

$ 190.400

$ 61.271

Tabla 10 Cálculo de efecto plusvalía

8.1 ACTUALIZACIÓN DEL VALOR DE PLUSVALÍA A FECHA DE CONTRATO CON IPC

PC)

El valor calculado de plusvalía se actualiza por medio de IPC (índice de precios al consumidor) del DANE, llevando el Valor de la fecha de avalúo P2 a la fecha de inicio del contrato para el cálculo de la plusvalía por parte la alcaldía (agosto 2016).

Colombia, Indice de Precios al Consumidor (I (variaciones porcentuales) 2001 - 2016
AÑO 2016, MES 09														Base Diciembre de 2008 = 100,00
Mes	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016
Enero		1,05	0,80	1,17	0,89	0,82	0,54	0,77	1,06	0,59	0,69	0,91	0,73	0,30 0,49 0,64 1,29
Febrero		1,89	1,26	1,11	1,20	1,02	0,66	1,17	1,51	0,84	0,83	0,60	0,61	0,44 0,63 1,15 1,28
Marzo		1,48	0,71	1,05	0,98	0,77	0,70	1,21	0,81	0,50	0,25	0,27	0,12	0,21 0,39 0,59 0,94
Abril		1,15	0,92	1,15	0,46	0,44	0,45	0,90	0,71	0,32	0,46	0,12	0,14	0,25 0,46 0,54 0,50
Mayo		0,42	0,60	0,49	0,38	0,41	0,33	0,30	0,93	0,01	0,10	0,28	0,30	0,28 0,48 0,26 0,51
Junio		0,04	0,43	-0,05	0,60	0,40	0,30	0,12	0,86	-0,06	0,11	0,32	0,08	0,23 0,09 0,10 0,48
Julio		0,11	0,02	-0,14	-0,03	0,05	0,41	0,17	0,48	-0,04	-0,04	0,14	-0,02	0,04 0,15 0,19 0,52
Agosto		0,26	0,09	0,31	0,03	0,00	0,39	-0,13	0,19	0,04	0,11	-0,03	0,04	0,08 0,20 0,48 -0,32
Septiembre		0,37	0,36	0,22	0,30	0,43	0,29	0,08	-0,19	-0,11	-0,14	0,31	0,29	0,29 0,14 0,72 -0,05
Octubre		0,19	0,56	0,06	-0,01	0,23	-0,14	0,01	0,35	-0,13	-0,09	0,19	0,16	-0,26 0,16 0,68
Noviembre		0,12	0,78	0,35	0,28	0,11	0,24	0,47	0,28	-0,07	0,19	0,14	-0,14	-0,22 0,13 0,60
Diciembre		0,34	0,27	0,61	0,30	0,07	0,23	0,49	0,44	0,08	0,65	0,42	0,09	0,26 0,27 0,62
En año corrido		7,65	6,99	6,49	5,50	4,85	4,48	5,69	7,67	2,00	3,17	3,73	2,44	1,94 3,66 6,77 5,25

Tabla 11 Índice de precios al consumidor

MATRICULA

INMOBILIARIA

Valor P1

pes os Xm2

P1_ IVP

pes os Xm2

Valor P2

pes os Xm2

Plus v alia_ Marz o

2015 pes os Xm2

Plus v alia_ 2016

pes os Xm2

040-506330

120000

129129

$ 190.400

$ 61.271

$ 69.757

040-518592

120000

129129

$ 190.400

$ 61.271

$ 69.757

Tabla 12 Plusvalía actualizada a precios xx Xxxxxx de 2016

ESTUDIO EFECTO PLUSVALIA MUNICIPIO DE BARRANQUILLA - ATLANTICO

8.2 DETERMINACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS DE PLUSVALÍA

Con los valores de plusvalía calculados y actualizados con base en las zonas homogéneas P1 y P2, se procede a generar el producto principal que consiste en las zonas de plusvalía para todas las áreas generadoras objeto de este contrato, El porcentaje muestra la relación entre el valor de la plusvalía y el valor de P1 ajustado por IVP, para medir el incremento:

Ilustración 14 Zonas Homogéneas de Plusvalía

8.3 LIQUIDACIÓN DEL EFECTO PLUSVALÍA A PREDIO INDIVIDUAL

El siguiente paso consiste en la liquidación de predial de la plusvalía calculada, este proceso se lleva a cabo de manera cartográfica, interceptando las zonas de plusvalía con la base de datos geográficos prediales aportada por catastro:

ESTUDIO EFECTO PLUSVALIA MUNICIPIO DE BARRANQUILLA - ATLANTICO

Ilustración 15 Liquidación Predial

Como se puede ver en la ilustración, la afectación sobre los predios en muchos casos es parcial razón por la que es necesario hacer una intercepción entre las zonas de plusvalía y la capa de predios para determinar el área afectada y la liquidación predial, la cual se expone en la tabla siguiente:

MATRICULA

INMOBILIARIA

Valor P1

pes os Xm2

P1_ IVP

pes os Xm2

Valor P2

pes os Xm2

Plus v alia_ Marz o

2015 pes os Xm2

Plus v alia_ 2016

pes os Xm2

Area

Benefic iada M2

Total Plus v alia

040-506330

120000

129129

$ 190.400

$ 61.271

$ 69.757

464337

$ 00.000.000.000,29

000-000000

120000

129129

$ 190.400

$ 61.271

$ 69.757

412525

$ 00.000.000.000,59

Tabla 13 Liquidación predial

Sobre el valor total de la plusvalía se determinará el porcentaje de pago definido en el estatuto tributario de la ciudad.

Cordialmente;

XXXXX XXXXXXX XXXXXXX GERENTE TECNICO VALORAR S.A.

RNA 3391

XXX XXXXXXXXX XXXXXX COORDINADOR DE PROYECTOS VALORAR S.A.

RNA 3632

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CONTRATO No 012016002231

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