Tontin 297-8-49-3 (Tasavallankatu 18) maanvuokrasopimuksen jatkaminen ja muuttaminen/ Niiralan Kulma Oy

§ 90 Asianro 5614/00.00.00.00/0000

Tontin 297-8-49-3 (Tasavallankatu 18) maanvuokrasopimuksen jatkaminen ja muuttaminen/ Niiralan Kulma Oy

Vs. kiinteistöjohtaja Xxxxx Xxxxxxxx

Maa- ja vesialueiden hallintapalvelujen tukipalvelut

Xxxxxxxx Xxxxx Oy:lle on vuokrattu 5.3.1992 allekirjoitetulla maanvuokra- sopimuksella tontti 297-8-49-3 asuntotarkoituksiin. Vuokrasopimus päät- tyy 31.12.2036. Vuokra-alueella on sijainnut vuonna 1947 valmistunut pienkerrostalo.

Tontilla 297-8-49-3 on voimassa kaupunginvaltuuston 17.6.1983 hyväk- symä asemakaava, jossa ko. tontti on asuin-, liike-, toimistorakennusten korttelialuetta (AL). Tontille on osoitettu rakennusala Tasavallankatuun ra- jautuvalle tontin osalle, jonka rakennusoikeus on 620 k-m². Tontin pinta- ala on 1 358 m2.

Niiralan Kulma Oy on hakenut poikkeamista asemakaavassa määritetystä käyttötarkoituksesta, kerrosluvusta, rakennusalasta ja rakennusoikeudesta tontilla olevan pienkerrostalon korvaamiseksi uudella palveluasumiseen tarkoitetulla pienkerrostalolla. Vuokralaiselle on myönnetty poikkeamislupa kaavoituspäällikön päätöksellä 23.2.2021 § 13 (2115/2021), jossa mm. tontin rakennusoikeus suureni asemakaavan mukaisesta 620 k-m2:stä 754 k-m2:iin ja käyttötarkoitus palveluasumisen mahdollistavaksi.

Xxxxxxxx Xxxxx Oy:lle on edelleen myönnetty rakennuslupa 4.10.2021 (lu- patunnus 21-1002-R) asuntolarakennuksen purkamiselle ja asuinkerrosta- lon ja sitä palvelevien oheisrakennusten/-rakennelmien rakentamiseksi.

Poikkeamis- ja rakennuslupa on voitu myöntää sekä rakennustoimenpiteet aloittaa voimassa olevan maanvuokrasopimuksen perusteella.

Niiralan Kulma Oy on hakenut Kuopion kaupungilta vuokra-ajan jatkamista vähintään 31.12.2068 saakka sekä pyytänyt vuokran kantamista entisen suuruisena voimassa olevan sopimuksen päättymispäivään 31.12.2036 saakka. Niiralan Kulma Oy hakee hankkeelle korkotukilainaa Asumisen ra- hoitus- ja kehittämiskeskukselta (ARA). Lainaehdoissa edellytetään, että irtisanomisen tulee olla kielletty laina-aikana ja vuokrasopimus on voimas- sa vähintään 45 vuotta lainan nostamisesta.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) on 29.11.2021 hyväksynyt tontin 297-8-49-3 enimmäistonttihinnaksi 150 €/k-m2. Hinta on sidottu elinkustannusindeksin (1 950:10=100) vuoden 2019 joulukuun pistelu-

kuun 1 980. Joulukuun 2021 elinkustannusindeksin pistelukuun 2 049 kor- jattuna tontin rakennusoikeuden hinta on 155,23 €/k-m2.

Tontin uusi vuokra, joka on 5 % tontin arvosta, määräytyy poikkeamis- päätöksen mukaisen rakennusoikeuden 754 k-m2 ja ARA:n hyväksymän rakennusoikeuden hinnan mukaan seuraavasti:

754 k-m2 * 155,23 €/k-m2 * 0,05 = 5 852 €

Tontin voimassa olevan vuokrasopimuksen mukainen vuosivuokra vuonna 2022 on 4 037,50 euroa. Poikkeamispäätöksellä myönnetyn ja asemakaa- van salliman rakennusoikeuden muutoksen suhteessa tarkistettu vuokra määräytyy seuraavasti:

(754 k-m2/ 620 k-m2) * 4 037,50 €= 4 910 €

Tontin voimassa olevan lisärakennusoikeuden mukainen vuokra 4 910 € on 83,90 % uudesta vuosivuokrasta. Mikäli vuokra kannetaan entisen sopi- muksen mukaisella vuokratasolla, lisärakennusoikeuden kasvun muutok- sella tarkistettuna, voimassa olevan sopimuksen päättymispäivään saakka, on alennuksen suuruus 16,1 % uudesta tontinvuokrasta 31.12.2036 saak- ka.

Vuokrasopimuksen solmimishetkestä vuokrasopimuksen perusteena olevat seikat ovat muuttuneet, jonka vuoksi sopimuksen vuokra-aikaa on tarpeen jatkaa sekä vuokrasopimuksen ehtoja muuttaa. Useiden muutosten takia on tarkoituksenmukaista solmia vuokralaisen kanssa uusi vuokrasopimus ja yhteisellä sopimuksella purkaa nykyinen sopimus.

Esitys Esitän kaupunkirakennelautakunnalle, että tontin 297-8-49-3 vuokrasopi- mus puretaan osapuolten välisellä sopimuksella ja solmitaan Niiralan Kul- ma Oy:n (0171260-8) kanssa ko. tonttia koskeva uusi maanvuokrasopi- mus seuraavin ehdoin:

1. Tontti vuokrataan palveluasumiseen, siten kuin tontin käyttötarkoituk- sesta on poikkeamispäätöksessä (2115/2021) määrätty.

2. Vuokra-aika alkaa sopimuksen allekirjoittamisesta, kuitenkin viimeis- tään 1.10.2022.

3. Vuokra-aika päättyy 31.12.2069.

4. Vuosivuokra on 5 852 euroa, joka sidotaan elinkustannusindeksin pis- telukuun 2 049 (joulukuu 2021).

5. Vuosivuokrasta annetaan alennusta 16,1 % 31.12.2036 saakka.

6. Kaupunki ei ole oikeutettu vuokrasopimuksen irtisanomiseen niin kau- an kuin vuokraoikeutta ja sillä olevia rakennuksia rasittaa valtion ta- kaama pitkäaikainen korkotukilaina.

7. Mikäli tontti joskus vuokra-aikana muuttuu muuhun käyttöön kuin val- tion tukemaan asuntotuotantoon, määritellään vuokra sillä hetkellä käyvän markkinahinnan tasoon Kuntalain (410/2015) 130 §:ssä tar- koitetulla tavalla Kuopion kaupungin toimivaltaisen toimielimen pää- töksen mukaisesti.

8. Nykyisen vuokrasopimuksen purkamista ja uuden sopimuksen voi- maantuloa koskevat sopimuskohdat voidaan laatia kansliatoimenpitein valmistelevien viranhaltijoiden toimesta.

9. Muut ehdot ovat Kuopion kaupungin käyttämät tavanomaiset maan- vuokrausehdot.

Liitteet 7 5614/2022 Opaskarttaote (Xxxxxxxxxxxxxx 00)

8	5614/2022 Ajantasa-asemakaavakarttaote (Xxxxxxxxxxxxxx 00)
9	5614/2022 Maanvuokrasopimus (5.3.1992) 297-8-49-3

Xxxxx Xxxxxxxxxxx puh. x000 00 000 0000

Valmistelija etunimi.sukunimi(at)xxxxxx.xx

Päätösehdotus Apulaiskaupunginjohtaja Xxxxx Xxxxxxxxxx

Lautakunta hyväksyy vs. kiinteistöjohtajan esityksen.

Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Pöytäkirja 9/2022 4 (4)

Kuopion kaupunki 90 §

Kaupunkirakennelautakunta 29.06.2022