Sopimusluonnos asemakaavoituksen käynnistämisestä (“Sopimus”)

Sopimusluonnos asemakaavoituksen käynnistämisestä (“Sopimus”)

Elinvoimalautakunta 19.4.2022 § xx

1. Sopijapuolet

1.1. Rovaniemen kaupunki, Y- 1978283-1 PL 8216, 96101 Rovaniemi

jäljempänä ”Kaupunki”

1.2. X.X

jäljempänä ”Maanomistaja”

2. Sopimusalue

Sopimus käsittää karttaliitteen mukaisen Maanomistajan omistaman tontin 698-3-101-1, Palkisentie 33. Sopimusalueen pinta-ala on kiinteistörekisterin mukaan yhteensä 1.156 m2 (”Sopimusalue”).

3. Sopimuksen tarkoitus ja sopimussuhteen luonne

Sopimuksen tarkoitus on, että sopijapuolet sopivat Sopimusalueen asemakaavoituksen käynnistämisestä ja tietyistä siihen liittyvistä ehdoista.

Maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n 1 momentissa säädetyn mukaan kunta voi tehdä kaavoitukseen liittyviä sopimuksia, joissa ei kuitenkaan voida sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, ettei käynnistyvä asemakaavoitus Sopimusalueella välttämättä johda tavoiteltuun ja lähtökohtien mukaiseen asemakaavan muutokseen.

Mikäli käynnistyvä asemakaavoitus Sopimusalueella ei johda asemakaavan muutokseen, sopijapuolilla ei ole siitä johtuvia vahingonkorvausvaatimuksia toisiaan kohtaan.

Sopimussuhteen luonne on asteittain syvenevä yhteistyö sopijapuolten välillä.

4. Lähtötilanne

4.1. Lähtötilanne

Sopimusalueella sijaitsee 1957 ja 1960 rakennetut rakennukset. Maanomistaja on laatinut kiinteistökaupan esisopimuksen 31.1.2022 Rakennusliike Lapti Oy:n/perustettavan yhtiön lukuun kanssa.

4.2. Kaavatilanne Yleiskaava

Alueella on voimassa Rovaniemen yleiskaava2015, jossa alue on osoitettu Erillispientalojen asuntoalueeksi (AO). Asemakaavaa muutettaessa alueen luonne tulee säilyttää.

Alueella voimassa oleva yleiskaava on vanhentunut ja sen päivittäminen on käynnistetty. Asemakaava

Alueella on voimassa 27.11.1975 hyväksytty asemakaava, jossa alue on merkitty erillispientalojen korttelialueeksi (AO). Tonteille on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 600 kem2.

4.3. Kaavalliset tutkimukset ja selvitykset

Alueelle ei ole tehty kaavallisia tutkimuksia ja selvityksiä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä säädetyn mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Muut mahdolliset kaavaa varten tehtävät tutkimukset ja selvitykset suunnittelualueen osalta tai siihen liittyen selviävät prosessin lähtötilanteessa ja sen aikana. Niistä aiheutuvat kustannukset osoitetaan kaavamuutoksen hakijalle.

5. Maanomistajan esittämät tavoitteet ja lähtökohdat Sopimusalueen asemakaavoitukselle sekä mahdollisen asemakaavan muutoksen toteuttamiselle

Maanomistaja on hakenut asemakaavan muutosta 11.4.2022 päivätyllä hakemuksellaan. Maanomistaja esittää lähtökohtinaan ja tavoitteinaan seuraavaa:

• Tonteille tulisi mahdollistaa viisikerroksisien asuinkerrostalojen toteuttaminen. Asemakaavamuutosalueelle yhdessä tonttien 3-101-6 ja 3-101-7 kanssa tulisi osoittaa rakennusoikeutta n. 3800 kem2. Pysäköintiratkaisu tulisi toteuttaa maanpäällisenä ratkaisuna.

• Tavoitteena on toteuttaa vetovoimainen elinympäristö, joka tarjoaa hyvätasoisia asuntoja.

Maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n 1 momentissa säädetyn mukaan kunta voi tehdä kaavoitukseen liittyviä sopimuksia, joissa ei kuitenkaan voida sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, etteivät Maanomistajan esittämät tavoitteet ja lähtökohdat Sopimusalueen asemakaavoitukselle sekä mahdollisen asemakaavan muutoksen toteuttamiselle sido Kaupunkia kaavoittajana.

6. Kaupungin esittämät tavoitteet ja lähtökohdat Sopimusalueen asemakaavoitukselle sekä mahdollisen asemakaavan muutoksen toteuttamiselle

Tavoitteena on tarkistaa 27.11.1975 hyväksyttyä asemakaavaa. Alueella voimassa olevan yleiskaavan tavoitevuosi on 2015, joka on vanhentunut ja jonka päivitys on käynnistetty.

Kaupunkistrategia 2025 mukaisesti edistetään rakentamista kestävän kehityksen mukaisesti olemassa olevan kunnallistekniikan piirissä. Strategian mukaisena kaupungin elinvoimaisuutta vahvistavana tekijänä on kaupungin ydinkeskustan elävöittäminen viihtyisäksi ja toimivaksi asukkaiden ja matkailijoiden kohtaamispaikaksi ja palvelukeskittymäksi.

Autopaikkamääräyksinä käytetään kaupungissa käytössä olevaa normia. Kaupunki on käynnistänyt autopaikkanormien päivityksen, jotka otetaan käyttöön sen jälkeen kun ne on vastaavassa toimielimessä hyväksytty.

Kaupunki voi kaavoittajana muun muassa asettaa maankäyttö- ja rakennuslaissa taikka siinä tai rakennuslaissa säädetyn nojalla annettujen säännösten ja määräysten vaatimuksiin nähden tarpeellisiksi katsomiansa Sopimusaluetta koskevia maankäytöllisiä, toiminnallisia, kaupunkikuvallisia ynnä muita reunaehtoja.

7. Mahdollinen asemakaavan muutos Sopimusalueella

Kaupunki on käynnistänyt viereisen alueen asemakaavoituksen 21.12.2021. Tontin 3-101-1 osalta tehdään tarvittava päätös asemakaavan muutoksen laajentamista. Tavoitteena on, että mahdollinen asemakaavan muutosehdotus käsitellään toimivaltaisessa päätöselimessä viimeistään vuoden 2022 loppuun mennessä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 59 §:n mukaan kunnalla on oikeus periä maanomistajalta/- haltijalta asemakaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset, mikäli asemakaava on pääasiassa yksityisen edun vaatima ja laadittu maanomistajan/-haltijan aloitteesta. Maanomistaja sitoutuu maksamaan Kaupungille Sopimusalueen asemakaavatyöstä seuraavasti:

• Mahdollisen asemakaavan muutoksen laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset kulloinkin voimassa olevan Kaupungin taksan mukaisesti.

• Maanomistaja toimii mahdollisesti tarvittavien maankäyttö- ja rakennuslain 59

§:ssä säädetyn tai Sopimusalueen asemakaavatyön muutoin edellyttämien kaavallisten selvitysten kustantajana. Maanomistajan kustannusvastuu ei kuitenkaan ulotu jo tehtyihin selvityksiin, jotka on kokonaisuudessaan mainittu edellä kohdassa 4.2. Mahdollisesti tehtävän selvityksen tulee kohdistua Sopimusalueeseen ja siten palvella Sopimusaluetta. Mikäli selvitys kohdistuu tätä laajempaan alueeseen, Maanomistajan kustannusvastuu tulee määrittää siten, että se vastaa Sopimusalueen osuutta tehdystä selvityksestä.

Kaupunki toimii mahdollisesti tarvittavien maankäyttö- ja rakennuslain 59 §:ssä säädetyn tai Sopimusalueen asemakaavoituksen muutoin edellyttämien kaavallisten selvitysten tilaajana/ohjaajana.

8. Sopimusaluetta koskevat maankäyttösopimukset

Sopijapuolet sitoutuvat neuvottelemaan mahdollisen asemakaavan muutosluonnoksen/- ehdotuksen julkisesti nähtävillä olon jälkeen Sopimusaluetta koskevan maankäyttö- sopimuksen kulloinkin voimassa olevaan Kaupungin maapoliittisen ohjelmaan kirjattujen arviointi- ja muiden sopimusperiaatteiden mukaisesti. Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, että neuvoteltavan maankäyttösopimuskorvauksen määrittämisen lähtökohtana siten ovat kulloinkin voimassa olevaan Kaupungin maapoliittiseen ohjelmaan kirjatut arviointi- ja muut sopimusperiaatteet.

Mikäli Sopijapuolet eivät pääse yhteisymmärrykseen edellä mainitusta, Kaupungilla on oikeus yksipuolisesti myös keskeyttää käynnistämänsä Sopimusalueen asemakaavoituksen ja olla kokonaan käsittelemättä mahdollista asemakaavan muutosehdotusta.

9. Sopimuksen voimaantulo ja sitovuus

Sopimus tulee voimaan sopijapuolia sitovaksi, kun Kaupungin toimivaltaisen viranomaisen Sopimuksen hyväksymistä koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi ja sopijapuolten kelpoisuuden omaavat edustajat ovat allekirjoittaneet ja tarvittaessa varmentaneet Sopimuksen.

10. Sopimuksen päättyminen

Sopimus päättyy kun Sopimusaluetta koskeva mahdollinen asemakaava on saanut lainvoiman, Sopimusaluetta koskevasta maankäyttösopimuksesta ei päästä yhteisymmärrykseen ja kaupunki keskeyttää Sopimusalueen asemakaavoituksen tai osapuolet keskenään sopivat sopimuksen päättämisestä.

11. Sopimuksen siirtäminen

Maanomistaja ei saa siirtää Sopimusta osittain tai kokonaan kolmannelle taholle ilman Kaupungin kirjallista suostumusta.

12. Sopimusalueen luovuttaminen

Mikäli Maanomistaja luovuttaa Sopimusalueen osittain tai kokonaan kolmannelle taholle Sopimuksen voimassa ollessa, vastaavat Maanomistaja edelleen Kaupunkiin nähden Sopimuksen mukaisista velvoitteista, ellei luovutuskirjassa ole siirretty myös Sopimusta ja Kaupunki ole erikseen kirjallisesti suostunut Sopimuksen siirtämiseen luovutuksen saajalle.

Mikäli Maanomistaja luovuttavat Sopimusalueen 31.1.2022 allekirjoitetun kiinteistökaupan esisopimuksen mukaisesti ei erillistä kaupungin suostumusta tarvita ja velvoitteet siirtyvät Rakennusliike Lapti Oy:lle.

13. Erimielisyyksien ratkaiseminen

Erimielisyydet Sopimuksen tulkinnasta, joita sopijapuolet eivät neuvotteluissa pysty ratkaisemaan, ratkaisevat Lapin käräjäoikeus Suomen lain mukaan, lukuun ottamatta Suomen lain lainvalintaa koskevia säännöksiä.

14. Xxxxxx, päiväys ja allekirjoitukset

Sopimus on allekirjoitettu kahtena samansanaisena kappaleena, yksi Kaupungille ja kaksi Maanomistajalle.

Rovaniemellä    .   .2022

Kaupungin puolesta:

Maanomistajan puolesta: