SELVITYS HUOLTOSOPIMUKSEEN LIITTYVIEN PÄIVYSTYSKÄYNTIEN KUS- TANNUSTEN VÄHENTÄMISEKSI ISS PALVELUT OY:LLE
Jyrki Vaara
SELVITYS HUOLTOSOPIMUKSEEN LIITTYVIEN PÄIVYSTYSKÄYNTIEN KUS- TANNUSTEN VÄHENTÄMISEKSI ISS PALVELUT OY:LLE
SELVITYS HUOLTOSOPIMUKSEEN LIITTYVIEN PÄIVYSTYSKÄYNTIEN KUS- TANNUSTEN VÄHENTÄMISEKSI ISS PALVELUT OY:LLE
Jyrki Vaara Opinnäytetyö Kevät 2016
Talotekniikan tutkinto-ohjelma Oulun ammattikorkeakoulu
TIIVISTELMÄ
Oulun ammattikorkeakoulu
Talotekniikan tutkinto-ohjelma, LVI-tekniikan suuntautumisvaihtoehto
Tekijä: Xxxxx Xxxxx
Opinnäytetyön nimi: Selvitys huoltosopimukseen liittyvien päivystyskäyntien kustannusten vähen- tämiseksi ISS Palvelut Oy:lle
Työn ohjaajat: Xxxxxx Xxxxxxxxxx ja Xxxxx Xxxxxx
Työn valmistumislukukausi- ja vuosi: Kevät 2016 Sivumäärä: 32 + 4
Työssä tutkitaan 2015 tammikuussa alkaneeseen, ISS Palvelut Oy:n ja asiakkaan väliseen huol- tosopimukseen kuuluvia hälytysluontoisia työtilauksia. Työtilauksien suuri määrä on nostanut huoltosopimuksen kustannukset niin korkeiksi, että huoltosopimus tuottaa häviötä. Tavoitteena tutkimuksella on löytää keinoja työtilausten kustannusten vähentämiseksi.
Työ aloitettiin keräämällä ja analysoimalla työtilauksia ajanjaksolta 31.12.2014–31.7.2015. Työti- lauksista etsittiin toistuvia vikoja, jotka korjaamalla voitaisiin vähentää kalliiden päivystyskäyntien määrää. Yksittäisiä laitteita, joissa vikoja oli, löytyi kuitenkin hyvin vähän suhteessa päivystys- käyntien määrään. Työtilauksista kerättiin neljä suurinta hälytyksiä aiheuttanutta laite-
/vikatyyppiä, joiden osuus oli noin 51 % kaikista työtilauksista. Näitä olivat jäähdytyslaitteet, pa- kastinlaitteet, ilmanvaihtokoneiden jäätymisvaaratermostaatit ja palovaroituslaitteet. Yksittäisten laitteiden suuren määrän vuoksi työssä keskityttiin selvittämään mahdollisia syitä ja ratkaisuja edellä mainittujen laitteiden vikoihin teoreettisella tasolla. Lisäksi tutkittiin mahdollisia organisaa- tiomuutoksia, joilla huoltosopimuksen kustannuksia voitaisiin madaltaa.
Hälytysluonteisia työtilauksia voitaisiin todennäköisesti vähentää huomattavasti huoltamalla edel- lä mainittujen laitteiden automatiikka. Huoltosopimuksen luonteesta johtuen olisi tärkeää saada huoltotyöt niputettua yksittäisen laitteen huoltoa suuremmiksi kokonaisuuksiksi ja tehdä niistä asiakkaan kanssa huoltosopimuksen ulkopuoliset sopimukset. Säästöjä voitaisiin myös tehdä siirtämällä päivystys LVI- ja automaatioasentajilta kiinteistönhoitajille, joiden päivystyskustannuk- set ovat huomattavasti matalammat.
Asiasanat: LVIS-ala, huoltoyhtiöt, kiinteistönhoito, päivystys, hälytysjärjestelmät, viat
ABSTRACT
Oulu University of Applied Sciences Building Services, HVAC-Engineering
Author: Xxxxx Xxxxx
Title of thesis: Study to reduce the expenses of on-call duty in maintenance contract for ISS Palvelut Oy
Supervisors: Xxxxxx Xxxxxxxxxx and Xxxxx Xxxxxx
Term and year when the thesis was submitted: Spring 2016 Number of pages: 32 + 4
The subject for this thesis is to find ways to reduce on-call duty expenses of the maintenance contract for ISS Palvelut Oy. The amount of the on-call duty expenses have become so high that the contract is making losses. The maintenance contract has been in effect since January of 2015.
Work began with gathering and analyzing the on-call duty reports from time span of 31.12.2014- 31.7.2015. Reports were examined for devices with recurring alarm notices, for to repair and therefore reduce the future expenses of maintenance contract. There were only few occurrences of recurring alarm notices and the volumes per device were not substantial enough to warrant deeper examination to single devices. Patterns were still found and the focus was put on to 4 device types with 51 % share of all the alarm notices. Device types were cooling systems, refrigeration devices, frost protection thermostats and fire alarm systems. These systems and devices were researched to find solutions to reduce the quantity of alarm notices. Research was done theoretically since the quantity of the devices was plentiful. In addition, organizational changes to lower the expense of the maintenance contract were investigated.
Maintenance and repair of automation systems of real estates would reduce the alarm notices and therefore the expenses of on-call duty significantly. Regarding the characteristics of the maintenance contract the repair work should be bundled in to bigger complexes against single device. Savings could be made in addition by handing the on-call duty to real estate managers from the automation- and HVAC-mechanics, since the on-call duty expenses of real estate managers are considerably lower.
Keywords: maintenance, real estates, on-call duty, HVAC
SISÄLLYS
3.1 Tiedon hankintaa vaikeuttaneet tekijät 8
3.2 Tiedon hankinta ja luettelointi 9
5 HÄLYTYKSET JA NIIDEN SYYT 17
5.1 Jäähdytyslaitteiden hälytykset 18
5.2 Pakastinlaitteiden hälytykset 20
5.3 Jäätymisvaaratermostaattien hälytykset 20
5.4 Palovalvonta-automatiikan hälytykset 22
6.1.3 Jäätymisenestolaitteet 25
6.1.4 Palonvalvonta-automatiikka 26
LIITTEET 33
Liite 1 Lähtötietomuistio
Liite 2 Taulukko vika-/laitetyypin mukaan järjestettynä
1 JOHDANTO
ISS World Services A/S on kansainvälinen kiinteistö- ja toimitilapalveluyritys, joka työllistää noin 500 000 henkilöä yli 50 maassa (1). Suomessa toimiva ISS-konsernin osa on ISS Palvelut, joka puolestaan työllistää noin 10 000 henkilöä (2). ISS Palvelut Oy (myöh. ISS) toimii opinnäytetyön tilaajana. Opinnäytetyön tarkoituksena on etsiä keinoja, joilla voitaisiin pienentää huoltosopimuk- sen aiheuttamia kustannuksia ISS:lle. Huoltosopimuksesta kannattamattoman ISS:lle teki päivys- tyskäyntien suuri määrä ja siihen liittyvät suuret kustannukset. Opinnäytetyössä keskitytäänkin etsimään ratkaisuja, jotka voisivat vähentää päivystyskäyntien määrää tai pienentää yksittäisen päivystyskäynnin kustannuksia. Aikaväli tarkastelulle on tammikuusta heinäkuuhun vuonna 2015.
Päivystyskäynnit koostuvat yleensä suureksi osaksi taloteknisten laitteiden hälytyksistä. Talotek- niset laitteet ja laitokset varustetaan usein antureilla, joiden mukaan automatiikka ohjaa ja valvoo kyseistä prosessia. Kun laitteessa tai laitoksessa tulee jonkinlainen häiriö ja mittaustulokset antu- reista poikkeavat niille annetuista raja-arvoista, antaa automatiikka hälytyksen. Anturit ja niiden tietoa lukeva automatiikka voivat olla hyvinkin yksinkertaisia, kuten kaivon vedenpinnan korkeu- desta hälyttävä vettä kevyempi anturi, jonka noususta automatiikka antaa hälytyksen. Automatiik- ka voi myös olla hyvin monimutkaista ja laskea useiden eri antureiden mittaustulosten suhteita ja käyttää moniportaisia toimintoja prosessin vakauttamiseksi ennen hälytyksen antamista.
Tässä tapauksessa asiakkaan kiinteistön automatiikka on yhteydessä ISS:n valvomoon, jossa on ympärivuorokautinen valvonta. Valvonta ottaa yhteyden päivystävään asentajaan, joka käy tutki- massa hälytyksen syyn ja tekee tarvittavat hätäkorjaustyöt. Asentaja ilmoittaa hälytyksestä ja tehdyistä töistä kiinteistönhoitajalle, joka ottaa jatkotoimet vastuulleen.
2 HUOLTOSOPIMUS
Huoltosopimus voi pitää sisällään paljon muutakin kuin opinnäytetyössä käsiteltävän päivystyk- sen. Lisäksi huoltosopimukseen voi sisältyä esimerkiksi piha-alueiden kunnossapito, siivous ja jätehuolto. Huoltosopimukseen kirjataan tehtävät, jotka kuuluvat kiinteään veloitukseen ja mah- dolliset tehtävät, jotka voidaan tehdä erillisveloitettavana. (3.)
ISS:n ja asiakkaan välisessä sopimuksessa on sovittu päivystyksen kuuluvan kiinteään kausittai- seen maksuun. Lisäksi on sovittu, että yksittäiset korjaus- ja huoltotyöt, joiden kustannukset eivät ylitä 200:aa euroa kuuluvat sopimukseen. Sopimuksen osana on hinnasto, jossa on määrätty tuntiveloitukset työstä ja materiaaleihin laskettava kate. Sopimusta tehtäessä on päivystyskäyn- tien määrä arvioitu olevan kaksi kertaa kuukaudessa.
Sopimus sisältää kyseisen asiakkaan kaikki kiinteistöt Oulun keskustan alueella, yhteensä 38 kappaletta. Asiakas vuokraa tilojaan useille eri käyttäjille. Koska vaihtuvilla käyttäjillä on erilaiset tarpeet tiloille, on osa kiinteistöistä kokenut useita muutostöitä.
3 TIEDON HANKINTA
Päivystyksiin liittyvä tieto oli kerätty ISS:n käyttämään Ecom-järjestelmään (myöh. Ecom), joka on taloushallinto-ohjelmisto. Tietoa käsiteltiin Microsoftin Excel-taulukkolaskelmaohjelmalla (myöh. Excel).
3.1 Tiedon hankintaa vaikeuttaneet tekijät
Ecomissa käytettävät tunnukset ovat henkilökohtaiset ja sisältävät käyttöoikeuksia käyttäjän tar- peen mukaan. Tunnusten hankkiminen yrityksen ulkopuoliselle henkilölle osoittautui vaikeaksi, minkä vuoksi tehtiin päätös siirtää tarvittava tieto Ecomista ulos tekstiasiakirjoihin, joista tiedon voisi kerätä ilman tunnuksia. Tämä kuitenkin tarkoitti, että tiedot olisi nopein syöttää Exceliin kä- sin. Päivystyskäynnit oli kirjattu riveiksi lähetenumeroille. Rivien kopioiminen suoraan Exceliin tai tekstinkäsittelyohjelmaan ei kuitenkaan onnistunut, joten päädyttiin siirtämään tieto riveistä Vapaa teksti -kenttään, josta kopiointi tekstinkäsittelyohjelmaan onnistui. Siirrossa kuitenkin menetettiin jonkin verran tietoa, tärkeimpänä aikaleima.
Päivystyskäyntien kirjaamisissa Ecomiin oli ollut päivystäjästä riippuvia käytäntöjä. Osa päivystä- jistä oli kirjannut hyvin tarkkaan hälytykseen liittyvät tiedot, kuten osoitteen, hälyttävän laitteen, ajankohdan, hälytyksen syyn ja tehdyt toimenpiteet. Suurimmasta osasta päivystyskäyntejä osa näistä tiedoista puuttui. Lisäksi raportoinnin ongelmana oli, että yhdelle riville mahtui vain tietty määrä merkkejä, jolloin pitempi selostus viasta tai toimenpiteistä olisi vaatinut usean erillisen rivin tekoa. Tämä oli johtanut siihen, että usein vika- ja toimenpidekuvaukset olivat lyhyitä ja epätäy- dellisiä. Kuvassa 1 on nähtävissä lähetenäkymän kentät. Osa päivystäjistä oli käyttänyt osoitteen tilalla kiinteistössä toimivan yrityksen nimeä tai työyhteisössä vakiintunutta epävirallista nimitystä kiinteistöstä. Työyhteisön ulkopuoliselle tämä aiheutti paljon työtä päivystyskäyntien kohdistamis- sa. Lisäksi käytetyt taloteknisten laitteiden lyhenteet vaihtelivat: käytössä oli sekä alalla yleisesti käytettyjä, että mielikuvituksellisempia vähäisen kirjoitustilan aiheuttamia lyhenteitä. Taloteknisille laitteille ei ole kaiken kattavaa standardia laitteiden lyhenteille ja eri alojen ammattilaiset käyttävät samoista laitteista eri lyhenteitä. Tämä voi johtaa sekaannuksiin kun samassa teknisessä tilassa voi olla sama laite nimettynä useilla eri lyhenteillä. Lisäksi laitteiden numeroinnit menettävät mo- nesti logiikkansa, kun tekniseen tilaan tehdään lisäyksiä tai muutoksia.
KUVA 1. Ecom lähetenäkymä (4)
Ecomissa työt voidaan kohdistaa useaan eri kerrokseen projekti-, asiakas- ja lähetenumerolle, jotka valitaan lähetteelle kuvassa 1 näkyvässä lähetenäkymässä. Huoltosopimukseen liittyen oli ollut käytössä useita eri asiakas- ja lähetenumeroita. Tämä teki tiedon keräämisestä haastavaa.
3.2 Tiedon hankinta ja luettelointi
Päivystyskäynteihin käytettyjä lähetenumeroita etsittiin asiakkaalle käytössä olevista asiakasnu- meroista, joita oli kertynyt useita, koska samalle asiakkaalle oli tehty aiemmin töitä. Päivystäjät olivat käyttäneet useita lähetenumeroita päivystystä johtavan työnjohtajan ohjeistuksesta huoli- matta. Löydetyiltä lähetenumeroilta kerättiin päivystyskäynnit edellä mainitun työnjohtajan toimes- ta tekstiasiakirjaan, josta ne voitiin täyttää taulukkoon. Koska tiedonkeruu ei ollut tehokasta, yritet- tiin useaa eri tapaa siirtää tietoja, kuten aiemmin mainittu tapa siirtää Ecomissa tiedot riveiltä Vapaa teksti -kenttään ja sieltä sähköpostitse minulle, sekä tulostamalla rivitietoja suoraan Eco- mista. Lisäksi uusimmat päivystyskäynnit listattiin sähköpostiin joka lähetettiin minulle aina seu- raavan viikon alussa. Jokaisessa tavassa menetettiin osa tiedosta, mikä mahdollisesti aiheutti
osan päivystyskäynneistä kirjaamisen kahteen tai useampaan kertaan. Päivystyskäyntejä kertyi yhteensä 220 kappaletta, kun lähetenumeroiden määrä oli 5 kappaletta ja lähetenumerottomia päivystyskäyntejä oli 18 kappaletta. Vaikka tietoa jäi puuttumaan ja oli mahdollisuus että osa päivystyskäynneistä oli kirjattu useaan kertaan, tiedon puutteen ja useaan kertaan kirjaamisen mahdollinen määrä olivat vähäisiä. Tästä johtuen tieto tulkittiin riittävän tarkaksi analysointia var- ten.
Kun käsin luettelointi oli tehty, tietoja analysoitu ja ensimmäisistä löydöksistä jo keskusteltu ISS:n talotekniikkaosaston työnjohtajien kanssa kokouksissa, löydettiin tapa kerätä tieto Ecomista te- hokkaammin. Koska Ecom on taloushallinto-ohjelma, sisältää se mahdollisuuden ottaa usean tyyppisiä erilaisia taloudellisia raportteja. Yksi vaihtoehto on listata kaikki tehdyt työtunnit yksittäi- selle projektille palkkatiedoista. Listaaminen onnistuu myös suoraan taulukkomuotoon, josta tie- don saa kaikkineen kopioitua suoraan Excel-taulukkoon. Edelleen kaikki lähetteen riville päivystä- jän kirjoittama teksti, kuten osoite, laite, tehdyt toimenpiteet, oli yhdessä solussa. Muutoin tieto oli täydellisessä muodossa ajatellen analysointia ja sisälsi aiemmin puuttuneet kellonajat päivystys- käynneille.
Tätä tiedonkeruutapaa käyttäen päivystyskäyntejä kertyi yhteensä 203 kpl, kun lähetenumeroiden määrä oli 5 kpl. Lähetenumeroiden määrä oli sama kuin aiemmassa tarkastelussa, mutta nume- roissa oli yksi eroavuus, eli huoltosopimukselle käytettyjä lähetenumeroita oli vähintään 6 kpl ja ainakin yksi näistä numeroista oli toisella projektinumerolla. Yksittäin kerätyistä tiedoista löytyi 14 päivystyskäyntiä, joita ei löytynyt myöhemmin palkkatietojen kautta saadusta taulukosta. Tämä vahvisti epäilystä, että kaikkia huoltosopimukseen kuuluvia päivystyskäyntejä ei ollut löydetty. Tässä vaiheessa oli kuitenkin jo päätetty, mihin laitteisiin ja vikoihin työssä keskityttäisiin, näiden suuren suhteellisen määrän vuoksi. Lisäksi todettiin, ettei puuttuvia päivystyskäyntejä voi olla merkittävää määrää, eikä ollut syytä epäillä, että ne muuttaisivat vikasuhteita.
Ecom-tietojen ulkopuolelta taulukkoon lisättiin lämpötilatietoja Freemeteo.fi-internetsivuston sää- historiasta (5). Päivän alin ja ylin lämpötila lisättiin taulukkoon, kun tietoja analysoitaessa kävi ilmi, että merkittävä osa päivystyskäynneistä johtui laitteista, joiden toimintaan ulkoilman lämpötila vaikuttaa huomattavasti.
4 TIEDON ANALYSOINTI
Tieto jaettiin ensimmäisellä kerralla kuvien 2 ja 3 mukaisesti. Osoite-, kone-, huone-, anturi-, vika-
, ratkaisu ja tulos- sekä huomioitavaa-sarakkeiden tiedot kerättiin päivystäjän kirjoittamasta teks- tistä. Päivämäärä, kellon aika, Ecom-tunnus eli lähetenumero ja päivystäjä olivat Ecomin tallen- tamia tietoja. Taulukkoon lisättiin sarakkeet kustannus, työn kesto ja hälytyksen luonne. Kustan- nus ja työn kesto sarakkeet jäivät käyttämättä, koska tässä vaiheessa saadussa materiaalissa oli puutteita, joiden vuoksi työn kestoa ja kustannuksia ei olisi saatu laskettua kuin hyvin pieneen osaan päivystyskäynneistä. Myöhemmin lisättiin vuorokauden alin ja korkein lämpötila, kun selvisi sen olevan mahdollinen vaikuttaja hälytyksien syntyyn.
KUVA 2. Tietojen jako taulukkonäkymässä osa 1
Hälytykset jaettiin luonteen mukaan neljään luokkaan, jotka merkittiin omaan sarakkeeseensa. Taulukossa käytettyä hälytysten luokittelua luonteen mukaan ei pidä sekoittaa luvussa 5 mainit- tuihin hälytysluokitteluun. Jako tehtiin siten, että automatiikan tekemä hälytys, esimerkiksi jääty- misvaaratermostaatin laukeaminen, merkittiin numerolla 1. Talotekniseen laitteeseen liittyvä käyt- täjän tekemä ilmoitus, esimerkiksi vuoto lämminvesivaraajassa, merkittiin numerolla 2. Muut il- moitukset, esimerkiksi avoin sähkökeskuksen ovi parkkipaikalla, merkittiin numerolla 3. Numerolla 4 merkittiin huoltosopimukseen kuuluneita huoltotöitä ja päivystyskäyntien syynä olleiden vikojen huoltotöitä. Nämä työt oli merkitty virheellisesti päivystyskäynteihin tarkoitettuihin lähetteisiin, eikä niitä huomioitu tehdyssä päivystyskäyntien tarkastelussa.
KUVA 3. Tietojen jako taulukkonäkymässä osa 2
Tarkastelujakson päättyessä kopioitiin taulukkoa siten, että voitiin tehdä useita versioita taulukos- ta. Näin saatiin tehtyä pysyvät taulukot, jotka on järjestetty muun muassa päivämäärän, osoitteen ja vika-/laitetyypin mukaan. Lisäksi tehtiin jokaiselle kiinteistölle omat taulukkonsa sekä useita versioita, jotka voisi tulostaa työhön liittyviin kokouksiin. Kiinteistökohtaiset taulukot olivat tarpeel- lisia, kun etsittiin mahdollisia yksittäisiä laitteita, jotka aiheuttavat vikoja. Kokouksia varten teh- dyistä versioista jouduttiin karsimaan tietoa, jotta taulukot olisivat järkevästi tulostettavissa.
Kun tietoja yritettiin järjestää päivystäjän merkitsemän laitteen (taulukossa kone) mukaan, oli huomattavissa, että sama laite oli vain harvoin aiheuttanut useamman hälytyksen. Samassa tar- kastelussa selvisi, että huomattava osa hälytyksistä oli tullut vedenjäähdytyskoneista tai veden- jäähdytyskoneen toimintaan liittyvästä laitteesta. Tietoja käytiin läpi tarkoituksena löytää lisää vastaavanlaisia vika-/laitetyyppejä, jotka olivat aiheuttaneet huomattavan määrän hälytyksiä. Vedenjäähdytyskoneiden lisäksi vastaavia määriä hälytyksiä olivat aiheuttaneet pakastelaitteet, jäätymisvaaratermostaatit sekä palonvalvonta-automatiikka. Näille suuria määriä päivystyskäyn- tejä aiheuttaneille vika-/laitetyypeille annettiin jokaiselle oma väri, jota käyttämällä voitiin järjestää taulukkoa vika-/laitetyypin mukaan. Lisäksi tämä helpotti hahmottamaan tilannetta esimerkiksi päivämäärän mukaan järjestetyssä taulukossa. Käytetyt värit olivat sininen vedenjäähdytyskoneil- le, turkoosi pakastelaitteille, oranssi jäätymisvaaratermostaateille sekä punainen palonvalvonta automatiikalle. Kaikki käytetyt värit olivat vaaleita, jotta taulukossa olevien tietojen lukeminen ei vaikeutuisi värien vuoksi.
Kun luettelo päivitettiin palkkatiedoista saaduilla tiedoilla, tehtiin uudestaan kaikki aiemmin maini- tut versiot taulukoista. Taulukon sarakkeiden nimet ja järjestys pidettiin, siltä osin kuin ne palkka-
tietotaulukoista löytyivät, ennallaan. Myös tällä kertaa osoite, tila, kone ja päivystystoimet olivat päivystäjän yhteen kirjoittamana. Koska tällä kertaa tiedot olivat jo valmiiksi taulukossa, jätettiin päivystäjän kirjoittama selostus muokkaamatta väärinkäsitysten mahdollisuuden vähentämiseksi. Osoite-, tila- ja konetiedot poimittiin omille sarakkeilleen, jotta tiedon käsittely ja analysointi hel- pottuisi. Omalle sarakkeelleen lisättiin myös lämpötila tiedot, jotka poimittiin kaavalla päivämää- rän mukaan.
KUVA 4. Tietojen jako taulukkonäkymässä uusien tietojen mukaan
KUVA 5. Tietojen jako taulukkonäkymässä uusien tietojen mukaan
Kuvassa 6 olevasta taulukosta voidaan laskea seuraavat prosenttiosuudet hälytysten määrälle suhteessa kiinteistöjen määrään:
▪ 96 % kaikista hälytyksistä sijoittui 42 %:iin kaikista kiinteistöistä
▪ 56 % kaikista hälytyksistä sijoittui 13 %:iin kaikista kiinteistöistä
▪ 24 % kaikista hälytyksistä sijoittui yhteen kiinteistöön eli 3 %:iin kaikista kiinteistöistä. Yhteenvetotaulukkoon oli kerätty huoltosopimuksen piiriin kuuluvat kiinteistöt ja taulukosta oli laskettu kiinteistökohtaiset hälytysten määrät. Nämä päivitettiin kuvan 6 mukaisiksi ja laskettiin kuvan 7 mukaiset tunnusluvut.
KUVA 6. Hälytysten määrät kiinteistöittäin
XXXX 0. Päivystyskäyntien tunnuslukuja
Työtuntien määrä on suuri vaikuttaja päivystyskäyntien kustannuksia laskettaessa. Työajan puit- teissa tulleet päivystyskäynnit eivät juuri tee kustannuksia, joten on tärkeää tietää kuinka suuri osa käynneistä on työajan ulkopuolella. Tässä tutkimuksessa työaikana on klo 7.00–15.00, joka on yleisesti käytössä teknisen alan työntekijöillä. Lisäksi tuntitiedoista poimittiin yli 2 ja 3 tunnin pituisten käyntien määrät. Yli kahden tunnin pituiset käynnit ovat mahdollisesti vaatineet päivystä- jältä teknistä ammattiosaamista, kun taas kolmen tunnin käynnit ovat todennäköisesti vaatineet teknistä osaamista.
Kuukausittaiseksi käyntien määräksi saatiin keskimäärin 29 päivystyskäyntiä kuukaudessa. Tämä on miltei 15-kertainen verrattuna arvioon, jota on käytetty huoltosopimusta tehtäessä. Käyntien määriä tarkasteltiin kuukausittain sekä jaettuna kuukauden vuorokausille. Lisäksi laskettiin päi- vystyskäyntien välille jääneitä ajanjaksoja. Näitä tutkittiin, koska oli epäilys, että osa päivystys- käyntitiedoista voisi vielä puuttua luettelosta. Taulukosta ei kuitenkaan löydetty yhteneväisyyksiä pitkien taukojen ja vuorokausitason käyntien välillä, joten voidaan olettaa, että ratkaisevia määriä päivystyskäyntejä ei luettelosta puutu.
Yleisimpien vika-/laitetyyppien määrät kerättiin havainnollistamaan niiden osuutta päivystyskäyn- neistä. Yli puolet kaikista päivystyskäynneistä oli liittynyt johonkin näistä neljästä vika-
/laitetyypistä. Yhteensä hälytyksiä aiheuttaneita vika-/laitetyyppejä oli päivystyskäyntien joukossa samanlaista ryhmittelyä käyttäen noin 20 kappaletta mukaan lukien käyttövesi, kulunvalvonta ja valaisimet.
5 HÄLYTYKSET JA NIIDEN SYYT
On useita tapoja luokitella hälytyksen kiireellisyyttä, ja tavoissa myös luokkien määrä vaihtelee. Useimmiten käytetään vähintään kolmea luokkaa, jotka ovat
1. kriittinen hälytys
2. vikailmoitus
3. huoltotarveilmoitus.
Kriittinen hälytys on aina kiireellinen ja vaatii välittömän huomioinnin. Kriittistä hälytystä käyte- tään, kun ilman välitöntä puuttumista voivat ihmiset, kiinteistö tai tekniikka vaarantua. Kriittisiä hälytyksiä voi aiheuttaa esimerkiksi jäätymisvaara, palovaara ja kaasupäästö. Osa kriittistä häly- tyksistä ulottuu myös teknisen henkilökunnan ulkopuolelle, esimerkiksi kemianteollisuudessa kaasupäästö voi vaarantaa lähialueen asukkaita, jolloin hälytys voi olla laajempi.
Vikailmoitus ei yleensä vaadi välitöntä huomiota, eikä sen vuoksi välttämättä hälytetä päivystäjää, vaan vikailmoitus ohjataan kiinteistönhoitajalle, joka tekee tarvittavat korjaustoimet seuraavana työpäivänään. Automaatiojärjestelmä voi antaa vikailmoituksen esimerkiksi kohonneesta sisä- lämpötilasta. Huoltotarveilmoitus ei ole kiireellinen ja huolto voidaan suorittaa sovitun ajanjakson kuluessa. Huoltotarveilmoituksen voi aiheuttaa esimerkiksi ilmanvaihtokoneen suodatinvahti. (6, s. 313.)
Suuri osa työssä tutkituista päivystyskäynneistä on vastannut kriittiseen hälytykseen. Useimmiten vaarassa on ollut kuitenkin vain kiinteistö tai tekniikka. Osa päivystyskäynneistä on myös johtunut tilanteista, joissa vikailmoitus olisi ollut riittävä toimi.
Ennen päivystyskäynteihin liittyvien tietojen läpikäyntiä oletettiin, että suurin osa hälytyksistä joh- tuisi muutaman yksittäisen laitteen tai laitekokonaisuuden vioista. Ajatuksena olikin tarkastella opinnäytetyössä vain muutamaa laitetta, joiden vioista suuri osa hälytyksistä johtuu. Tarkoitukse- na oli etsiä yksittäisiä ratkaisuja, miten hälytyksiä saataisiin vähennettyä. Kuitenkin jo aikaisessa vaiheessa tiedonkeruuta oli huomattavissa, että tehty oletus oli virheellinen. Vain hyvin pieni osa hälytyksistä oli toistuvia tai kohdistui samoihin laitteisiin tai laitekokonaisuuksiin. Suurin määrä varmistettuja yhden laitteen hälytyksiä oli 6 kpl, joka on noin 3 % kaikkien hälytysten määrästä. Koska laitteiden määrä kasvoi suureksi ja yksittäisen laitteen aiheuttamat hälytykset olivat suh- teessa todella vähäisiä, oli vikoja tarkasteltava vain teoreettisesti. Tarkasteluun valittiin neljä eni-
ten päivystyskäyntejä aiheuttanutta vika-/laitetyyppiä joiden yhteismäärä oli 104 kpl kaikkiaan 203:sta, eli noin 51 %.
5.1 Jäähdytyslaitteiden hälytykset
Jäähdytyslaitteiden aiheuttamia päivystyskäyntejä oli eniten, kaikkiaan 52 kpl eli 26 % kaikista käynneistä. Lisäksi luettelosta löytyi useita rivejä, jotka liittyivät todennäköisesti jäähdytyslaitteis- toin osaan mutta joita ei voitu varmistaa puutteellisen selostuksen vuoksi. Myös jäähdytyslaitteis- tojen huoltojen aiheuttamista lämpötilojen nousuista johtuvat hälytykset jätettiin tarkastelussa ryhmän ulkopuolelle.
Jäähdytyslaitteiden aiheuttamat hälytykset sijoittuivat miltei poikkeuksetta kiinteistöihin, joissa on ympärivuotisen jäähdytystarpeen vuoksi käytössä vapaajäähdytys vedenjäähdytyskoneen rinnal- la. Vapaajäähdytys on tekninen ratkaisu, jossa jäähdytykseen käytetään kylmää ulkoilmaa. Va- paajäähdytyksellä voidaan säästää huomattavasti energiaa jos jäähdytystä tarvitaan myös kyl- mänä aikana. Suurimmat säästöt vapaajäähdytyksellä saadaan alle 10 °C:n lämpötilassa. (7.) Kun lämpötila on korkeampi, siirtyy jäähdytys vedenjäähdytyskoneelle.
Päivystyskäyntien selostuksista voidaan tulkita että suurin osa jäädytyslaitteiden aiheuttamista hälytyksistä tulee, kun jäähdytysjärjestelmä siirtyy talvikäytöltä (kuva 8) kesäkäytölle (kuva 9.) Talvikäytöllä vedenjäähdytyskone ei ole käytössä ollenkaan ja jäähdytysteho saadaan ulkoilmas- sa olevassa nestejäähdyttimessä kylmenevästä vesi-glykoliliuoksesta (myöh. liuos) erillisen va- paajäähdytyslämmönsiirtimen kautta kuvan 8 mukaisella kierrolla. Nestejäähdyttimen puhaltimet eivät ole käytössä talvikäytön aikana. Siirto talvikäytöltä kesäkäytölle tapahtuu kun vapaajäähdy- tykseltä ei enää saada tarvittavaa kylmätehoa. Kun nestejäähdyttimen ja vapaajäähdytys läm- mönsiirtimen välillä kulkevan liuoksen lämpötila nousee määrättyyn lämpötilaan esimerkiksi 3
°C:seen, alkaa automatiikka valmistella vedenjäähdytyskoneen käyttöönottoa. Jos automatiikka antaa vedenjäähdytyskoneelle käyntiluvan ennen kuin liuos on lämminnyt tarpeeksi, esimerkiksi 20 °C:seen, menee vedenjäähdytyskone häiriötilaan. Häiriötilan aiheuttaa vedenjäähdytyskoneen lauhduttimen alhainen lauhdepaine, mikä johtuu liian kylmästä liuoksesta lauhduttimessa. Häiriöti- la sammuttaa kompressorit ja aiheuttaa hälytyksen. Kun liuos lämpenee putkistossa ja veden- jäähdytin mittaa lauhdepaineen riittäväksi, poistuu häiriötila ja kompressorit saavat käyntiluvan. (8.)
KUVA 8. Talvikäyttö (9, s. 17)
KUVA 9. Kesäkäyttö (9, s. 18)
Useissa tapauksissa päivystyskäyntejä vedenjäähdytyskone on ollut käynnissä päivystäjän saa- puessa ja hälytys kuittaantunut. Tätä syytä hälytyksiin tuki myös lämpötilatiedot hälytysten ajoilta, usein lämpötila oli vuorokauden aikana vaihdellut noin 0 °C:n ja 10 °C:n välillä.
5.2 Pakastinlaitteiden hälytykset
Tarkasteluajanjakson aikaisista 203 hälytyksestä 20 oli pakastelaitehälytyksiä. Näistä hälytyksistä 15 sijoittui kahteen kiinteistöön, 6 toiseen ja 9 toiseen. Niinpä pakastelaitteiden hälytyksiä tarkas- teltiinkin pääosin näiden kiinteistöjen osalta. Suurin osa kaikista pakastelaitehälytyksistä on joh- tunut hälytysrajojen ulkopuolisesta lämpötilasta pakastimissa. Syitä hälytysrajojen ylityksiin ja alituksiin oli lähestulkoon yhtä monta kuin hälytyksiä, joihin syy oli löydetty. Syitä lämpötilojen muutoksiin olivat muun muassa ovikytkimen viallisuus, sulatuskellon jumiutuminen sulatusasen- toon, rikkinäinen termostaatti ja kylmäaineen vähyys. Kuten jäähdytyslaitteissa, osa hälytyksistä oli palautunut päivystäjän saapuessa paikalle.
Keskustelussa päivystyskäynneistä ISS:n talotekniikan kylmäosaston projektipäällikkö Xxxxx Xxxxxxxxx totesi, että ainakin kahdessa eniten pakastelaitteisiin liittyviä päivystyskäyntejä kerän- neessä kiinteistössä pakastinlaiteet ovat vanhoja. Hän epäili myös pakastinlaitteiden yhteensopi- vuutta käytössä olevan automatiikkajärjestelmän kanssa. (10.)
5.3 Jäätymisvaaratermostaattien hälytykset
Jäätymisvaaratermostaatin tehtävä on huolehtia, ettei ilmanvaihtokoneen lämmityspatteri pääse jäätymään. Jäätymisvaaratermostaatti on kytketty lämpötila-anturiin joka mittaa ilmanvaihtoko- neen lämmityspatterin paluuveden lämpötilaa. Lämpötila-anturi on merkitty tunnuksella TE45 kuvaan 10. Jäätymisvaaratermostaatti sammuttaa ilmanvaihtokoneen puhaltimen, jos mitattu lämpötila alittaa asetetun arvon. Tällöin ilmanvaihtokone siirtyy seis-tilaan. Jäätymisvaaratermo- staatti on useimmiten kuitattava paikan päällä manuaalisesti, ennen kuin ilmanvaihtokone saa käyntiluvan. Jäätymisvaaratermostaatti on kytkettävä siten, että edes automaatiokeskuksen rik- koutuminen ei estä sen toimintaa. Jäätymisvaaratermostaateissa on yleensä mahdollisuus aset- taa hälytysrajaksi 0…15 °C. Useimmiten rajaksi asetetaan 8 °C. (6, s. 314.)
KUVA 10. Ilmanvaihtokoneen lämmityspatteri putkituksineen
Ilmanvaihtokoneen lämmityspatterin (LP01) paluuveden lämpötilaan vaikuttavat patterin läpi kul- kevan ilman määrän ja lämpötilan suhde patterissa kulkevan veden määrään ja lämpötilaan. Esi- merkiksi jos patterin läpi kulkevan ilman määrä kasvaa, kasvaa sen jäähdyttävä vaikutus patteriin. Jos patterilinjassa olevat pumppu (PU45) tai moottoriventtiili (TV45) eivät toimi tarkoitetulla taval- la, voi veden virtaus heiketä, jolloin suunnitellulla ilman määrällä ja lämpötilalla patterin läpi kulke- va ilmavirta jäähdyttää patterissa kiertävää vettä suunniteltua enemmän ja voi jopa jäädyttää veden. Laitteiden toimiessa suunnitelluilla ilma- ja vesimäärillä veden ei pitäisi kuitenkaan päästä jäähtymään hälytysrajaan asti muuten kuin ennätyspakkasilla. Esimerkiksi Oulun alueella ilman- vaihtokoneiden käynti mitoitetaan –32 °C:n lämpötilalle (11, s. 29).
Jos lämmityspatterin mitoitus on tehty oikein eikä ilmanvaihtokoneeseen ole tehty muutoksia mitoituksen jälkeen, löytyy syy jäätymisvaaratermostaatin laukeamiseen yleensä vesipuolelta. Jumiutunut moottoriventtiili on yksi todennäköisimmistä mahdollisuuksista ongelmiin. Vika voi myös olla patteripiirin pumpussa. On myös mahdollista, että kiinteistön lämmitysjärjestelmässä, jonka osa patteripiiri on, voi olla katkos, joka johtaa liian matalaan paluuveden lämpötilaan.
Päivämääriä, jolloin jäätymisvaaratermostaatit olivat aiheuttaneet hälytyksiä, verrattiin lämpötila- historiaan. Tällöin kävi ilmi että jäätymisvaaratermostaatit olivat lauenneet päivinä, joiden kylmin mitattu lämpötila vaihteli 0 °C:n ja –24 °C:n välillä. Kiinteistöjen sijainnin perusteella mitoitus kuu- luisi tehdä –32 °C:n lämpötilaan, joten hälytykset eivät ole johtuneet mitoituksen alittavista lämpö- tiloista.
5.4 Palovalvonta-automatiikan hälytykset
Palovalvonta-automatiikan antamia hälytyksiä tarkastelussa oli yhteensä 18 kpl. Kahdeksan häly- tyksistä sijoittui kuvassa 6 merkinnällä #1 merkittyyn kiinteistöön ja seitsemän näistä oli merkitty paloilmoitinviaksi. Myös muissa kiinteistöissä oli satunnaisia paloilmoitinvikoja, sekä muutamia inhimillisistä tekijöistä johtuneita hälytyksiä. Paloilmoitinvikojen määrä yksittäisessä kiinteistössä voi viitata ongelmiin palovalvonta-automatiikassa. Nämä viat ovat todennäköisesti paloilmoittimen linjavikoja. Paloilmoittimet ovat yhteydessä hätäkeskukseen ja antavat palohälytyksen suoraan pelastuslaitokselle palon sattuessa. Linjavika johtuu katkoksesta tai häiriöstä paloilmoittimen ja hätäkeskuksen välillä. (12.) Vain 1/18 päivystyskäynnissä oli mainittu pelastuslaitoksen käyneen paikalla, mikä vahvistaa epäilyä linjavioista.
5.5 Muut hälytykset
Hieman vajaa puolet päivystyskäynneistä johtui muista kuin yllämainituista neljästä vika-
/laitetyypistä. Näitä käyntejä oli 99 kappaletta. 22 päivystyskäyntiä näistä kohdistui edellä mainit- tuun kiinteistöön #1. Tämä kiinteistö on suuri ja sisältää suurenmäärän taloteknisiä laitteistoja, mutta hälytyksien määrä on huomattava 49/203 kaikista hälytyksistä, kun tarkasteluun sisältyy yhteensä 38 kiinteistöä, jotka ovat samaa suuruusluokkaa kyseisen kiinteistön kanssa. Syitä häly- tyksille kiinteistössä ovat olleet mm. teknisten tilojen lämpötilahälytykset, asiakkaan tilojen lämpö-
tilahälytykset, patterivuoto, vikavirtasuojien laukeamiset, patteriverkoston painehälytykset sekä perusvesikaivon ylärajahälytykset.
Muissa kiinteistöissä hälytykset olivat vastaavan tyyppisiä, mutta kiinteistökohtaiset määrät olivat pienempiä. Muutamia hälytyksistä oli luonteeltaan sellaisia joihin ei olisi tarvittu teknistä ammatti- miestä, vaan hälytykset olisi pitänyt ohjata turvallisuuspalveluille, kuten parkkihallin puomin avauksia ja ovien lukitsemisia. Muutamissa päivystyskäynneissä hälytyksen syytä ei löytynyt paikan päältä ollenkaan. Lisäksi vähintään 5 % kaikista hälytyksistä ei ollut kiireellisyysluokaltaan luokkaa 1, vaan niistä olisi pitänyt ottaa yhteys kiinteistönhoitajaan. Esimerkkinä näistä voidaan mainita seuraavat: WC:n valot eivät syty, ääntävä ovi ja pihan hiekoitustarve. Todennäköistä on, että kaikki kiinteistönhoitajalle kuuluvat tehtävät on ilmoitettu ISS:n valvomoon, eikä niistä ole tullut automatiikan kautta hälytystä. Vaikka yksittäisenä syynä hälytykselle nämä ovat vähäisiä, ovat turvallisuuspalveluille ja kiinteistönhoitajalle kuuluvat työt sekä turhat hälytykset yhteensä yli 10 % kaikista hälytyksistä. Sisätilojen lämpötiloihin ja ilmankosteuteen liittyvät hälytykset, jotka yleensä ovat kiinteistönhoitajan normaalina työaikana tutkimia asioita, on jätetty huomioimatta tässä laskennassa. Joissain tilanteissa, esimerkiksi teollisuuden prosesseissa tai varastoinnissa lämpötilat ja ilmankosteus voivat vaatia hälytysluokan 1 kiireellisyyttä, joten ei voi olla varmuutta kuuluvatko hälytykset kiinteistönhoitajalle.
Osa hälytyksistä olisi voitu välttää käyttäjän tai huoltotoimia tehneen henkilön koulutuksella. Täl- laisia tapauksia löytyi 10 kpl. Esimerkkeinä voidaan mainita: tyhjennetty, mutta samoille tehoille jätetty pakastin, liian täyteen pakattu pakastin, remontin aikaisen paloilmoittimien irtikytkennän tekemättä jättö, käyttäjän tekemät muutokset mm. jäähdytyslaitteiden asetuksiin ja poikkeukselli- sen tilankäytön ilmoittamatta jättö tekniselle henkilökunnalle. 9/10 näistä päivystyskäynneistä tapahtui normaalin työajan ulkopuolella, mikä aiheuttaa huomattavia kustannuksia.
6 RATKAISUT
Ratkaisuilla on tarkoitus tehdä huoltosopimuksesta päivystysten osalta taloudellisesti kannatta- vampaa. Koska huoltosopimukseen kuuluvat alle 200 € maksavat huoltotyöt, on ratkaisuja päi- vystyskäyntien vähentämiseen tarkasteltu laajempina huoltokokonaisuuksina.
6.1 Tekniset ratkaisut
6.1.1 Jäähdytyslaitteet
Vapaajäähdytyksen ja vedenjäähdytyskoneen talvi- ja kesäkäytön välisestä vaihdosta johtuvia hälytyksiä voidaan vähentää siirtämällä käyntiluvan antamista vedenjäähdytyskoneelle myöhem- pään, jotta lauhduttimeen tuleva liuos olisi kerennyt lämmetä jo ennen kuin vedenjäähdytyskonet- ta yritetään käynnistää. Riippuen tavasta jolla jäähdytysjärjestelmä on toteutettu, voidaan käynti- luvan antoa siirtää mahdollisesti lämpötilamittauksen mukaan tai ajastimella. Jos on mahdollisuus käyttää liuoksen lämpötilamittausta, voidaan käyntilupa antaa, kun liuoksen lämpötila on noussut tarpeeksi ja on esimerkiksi 20 °C. Jos mahdollisuutta lämpötilamittauksen käyttöön ei ole, on käyntilupa annettava käyttäen viivettä. Tarvittavaan viiveeseen vaikuttaa lämmitystä tarvitsevan liuoksen määrä. Määrä voi vaihdella riippuen järjestelmästä huomattavasti ja viive täytyy olla sen mukainen. Usein käyntiluvan viiveeksi riittää kuitenkin 20 minuuttia. (8.)
Käyntiluvan viivettä lisäämällä voidaan säästyä huomattavilta määriltä turhia hälytyksiä. Ratkaisu ei kuitenkaan poista hälytystä aiheellisista häiriöistä. Jäähdytystehoon esimerkiksi 20 minuutin viive ei usein vaikuta ratkaisevasti. Jos käyntiluvalle asetetaan viive, on se huomioitava jäähdy- tysvesipiirin lämpötilahälytyksissä. Jäähdytysvesipiirin lämpötilahälytyksiin voi olla tarpeen aset- taa viivettä, koska lämpötila voi nousta vedenjäähdytyskoneen käynnistyksen viiveestä johtuen hetkellisesti. Lämpötilahälytyksen viivettä asetettaessa on kuitenkin otettava huomioon onko het- kellisestä lämpötilan noususta haittaa tilankäytölle. Esimerkiksi jotkut teollisuuden prosessit sekä sähkö- ja serveritilat voivat olla herkkiä jopa hetkelliselle lämpötilannousulle.
Näissä kiinteistöissä, joissa vapaajäähdytys-vedenjäähdytyskone yhdistelmä on käytössä, olisi hyvä tehdä tarkastus sekä vedenjäähdytyskoneen käyntiluvan viiveeseen että jäähdytysvesipiirin
hälytysten viiveisiin liittyen. Jos kiinteistössä on esimerkiksi serveritiloja ja lämpötilaherkkiä pro- sesseja, olisi tarkastus syytä tehdä myös niihin kiinteistöihin, joista hälytyksiä ei ole tullut. On tärkeä varmistaa, ettei jäähdytysvesipiirin hälytysten viive ole liian suuri jäähdytyksentarpeeseen verraten näissä tapauksissa. Kun tarkastus ja tarvittavat säätötyöt on tehty kiinteistöissä, voidaan huoltosopimukseen kuuluvat päivystys- sekä huoltotyöt hoitaa tehokkaammin jatkossa. Tämä on hyödyksi käyttäjälle, asiakkaalle ja ISS:lle.
6.1.2 Pakastelaitteet
Kun suurin osa pakastelaitteisiin liittyvistä hälytyksistä sijoittuu kahteen kiinteistöön ja laitteisto on vanhaa, voisi laitteiston uusiminen olla aiheellista. Tämä voisi poistaa automaation yhteensopi- vuus ongelmat tai ainakin helpottaa niiden ratkaisussa. Suuri osa pakastelaitteiden hälytyksistä oli tullut kiinteistöstä #1. Tämän kiinteistön automaatiojärjestelmä tarvitsee hyvin todennäköisesti tarkastelua ja huoltoa, jolloin pakastelaitteiden automaatiojärjestelmä olisi myös hyvä huomioida. Myös toisessa kiinteistössä, jossa pakastinlaitevikoja oli suhteessa suuri määrä, olisi laitteiden uusimista ja automatiikan tarkastusta ja huoltoa harkittava. Uusimiselle voisi löytyä myös päivys- tyksellisten seikkojen ulkopuolisia syitä.
6.1.3 Jäätymisenestolaitteet
Jos ilmanvaihtokoneen lämmityspatterin mitoitus on tehty väärin, on mahdollista, että ilmanvaih- tokoneeseen joudutaan vaihtamaan tehokkaampi lämmityspatteri, jotta jäätymisvaaraa ei jatkos- sa olisi. Samoin vaihto on tehtävä, jos ilmanvaihtokoneeseen on tehty muutoksia jotka ovat mer- kitsevästi nostaneet koneen lävitse kulkevaa ilmamäärää. Jos muutoksia ei kuitenkaan ole tehty, on tarkastettava jäätymisvaaratermostaattien asetukset. Yleensä suurin mahdollinen asetus häly- tysrajaksi on 15 °C. Hälytysrajan ollessa 15 °C tai mahdollisesti enemmänkin, voi veden lämpöti- la pudota hetkellisesti hälytysrajan alapuolelle normaalikäytössä. Hälytysrajaksi olisi hyvä asettaa esimerkiksi 8 °C. Lämmityspatterin vesipuolella olevien toimilaitteiden toiminta olisi myös hyvä tarkistaa, todennäköisimpiä korjauksen kohteita ovat pumppu ja moottoriventtiili.
6.1.4 Palonvalvonta-automatiikka
Palovalvonta-automatiikan hälytykset ovat todennäköisesti paloilmoittimen linjavioista johtuneita. Linjaviat ovat voineet johtua yleisestä häiriöstä kommunikaatiolinjoissa kiinteistön ja hätäkeskuk- sen välillä. Koska suuri osa ilmoitinvioista on samassa kiinteistössä, on kuitenkin mahdollista, että paloilmoittimien automatiikassa on ongelmia. Kyseisen kiinteistön automatiikka tarvitsee tarkaste- lua joka tapauksessa, jolloin on hyvä tarkastaa myös mahdolliset linjaviat.
6.1.5 Muut ratkaisut
Syksyllä 2015 lähetettiin kyseisen asiakkaan kiinteistöistä vastuussa oleville kiinteistönhoitajille kiinteistökohtaiset listat. Kiinteistönhoitajia pyydettiin merkitsemään hälytyskohtaisesti, onko vika otettu huomioon ja onko tarvittavat normaalin työajan aikaiset toimet tehty vian korjaamiseksi. Kysely lähetettiin neljälle kiinteistönhoitajalle sähköpostitse. Vain yhdeltä kiinteistönhoitajalta saa- tiin kyselyyn vastaus. Vastaus kuitenkin kattoi noin 80 % kaikista hälytyksistä. Käytännössä jokai- seen hälytykseen, jossa laitteessa oli vika, oli kiinteistönhoitaja merkannut että laitteeseen on tehty korjaustoimia. Voidaan siis olettaa, että kiinteistönhoitajille on tullut hyvin tieto heidän kiin- teistöissään tapahtuneista hälytyksistä. Lisäksi ainakin kyseinen kiinteistönhoitaja on aktiivisesti yrittänyt vähentää vikoja. Tämä voi selittää osaltaan miksi toistuvia hälytyksiä on huomattavan vähän.
6.2 Organisaatioratkaisut
Kiinteistöissä suoritettavien säätö- ja huoltotöiden lisäksi säästöjä voidaan saada organisaa- tiomuutoksilla. Tarkasteluajanjaksolla päivystäjinä toimi LVI- sekä automaatioasentajia. Kun pi- dettiin kokousta päivystyskäynneistä, piti ISS:n talotekniikkaosaston aluepäällikkö Xxxx Xxxxxxxx yhtenä vaihtoehtona kustannusten vähentämiseksi päivystyksen siirtämistä kiinteistönhoitajille. Kiinteistönhoitajilla on riittävät taidot normaalien päivystystoimien hoitamiseen, ja tarvittaessa kiinteistönhoitaja voisi kutsua erikoisammattimiehen paikalle tilanteen mukaan. Kutsutun erikois- ammattimiehen kustannukset voitaisiin veloittaa asiakkaalta erikseen huoltosopimuksen mukaan. (13.)
Hälytysluontoisista työajan ulkopuolisista töistä sekä LVI- että automaatioasentajalle on makset- tava kahden tunnin keskituntiansioiden mukainen palkka valmistautumis- ja peseytymiskorvauk- sena. Työajasta on maksettava 100 %:n lisä työajan ulkopuolisilta tunneilta. Myös matkustusaika lasketaan työaikaan. (14, s. 16; 15, s. 33–34.) Kiinteistönhoitajalle ei valmistautumis- ja peseyty- miskorvausta makseta, vaan päivystysajankorvausta maksetaan 1,37 €/h tai korkeintaan 120
€/vko päivystysajalta. Päivystystöiltä maksetaan normaalipalkka, jonka lisäksi maksetaan mah- dolliset ilta- tai yötyölisät. Jos yhden vuorokauden aikana kiinteistönhoitajalle kerääntyy yli 10 tuntia töitä, maksetaan yli menneiltä tunneilta 100 %:lla korotettu palkka. Lisäksi jos työtuntien määrä on viikossa yli 40 tuntia, maksetaan ylimeneviltä tunneilta 50 %:lla korotettu palkka 8 tun- tiin saakka, minkä jälkeisiltä tunneista maksetaan 100 %:lla korotettu palkka. (16, s. 12; 16, s. 17.)
Sovitut palkat asentajien ja kiinteistöhoitajien välillä vaihtelevat sopimuksien mukaan. Myös pe- ruspalkan määräytyminen on eri alojen ammattilaisilla hyvin erilaista eri työehtosopimuksista johtuen. Laskelmia varten on käytetty alimpia päivystyksen mahdollistavia palkkaluokkia ja - ryhmiä sekä vaativuusluokkia. LVI-asentajilla on käytetty palkkaluokkaa 2, jolloin perustuntipalkka LVI-asentajalle olisi 14,88 €/h (15, s. 12). Automaatioasentajilla on käytetty palkkaryhmää 5, pe- rustuntipalkka automaatioasentajalle olisi tällöin 15,41 €/h (14, s. 63). Kiinteistönhoitajilla päivys- tystyö voidaan arvioida tarvittavan osaamisen, vastuun ja olosuhteiden mukaan vaativuusluok- kaan 7. Tällöin perustuntipalkka kiinteistöhoitajalle olisi 12,43 €/h. Lisäksi kiinteistönhoitajille maksetaan yötyölisää 1,28 €/h ja iltatyölisää 0,70 €/h, joita ei LVI- ja automaatioasentajille mak- seta päivystyksessä. Laskuissa on yksinkertaistamiseksi käytetty kiinteistönhoitajalle yötyölisää, erikoiskoulutuslisää +5 % sekä ammattitaitolisää +12 %. (16, s. 15; 16, s. 21.)
Laskuissa ei ole otettu päivystysajankorvausta huomioon. Vaikka kiinteistönhoitajat ovat ainoa ammattilaisryhmä, jolle päivystyskorvaus on työehtosopimuksessa mainittu, muillekin päivystäjille maksetaan päivystyskorvausta, joka on todennäköisesti samaa suuruusluokkaa kiinteistönhoitajil- le määrätyn korvauksen kanssa. Laskelmissa on oletettu, että kiinteistönhoitaja tekee päivystys- aikana 8 tuntia päivystyksen ulkopuolista työtä vuorokaudessa, mikä tarkoittaa, että yli 2 tunnin päivystyskäynnistä kiinteistönhoitaja saa 100 % ylityölisän jokaiselta tunnilta 2 tunnin jälkeen. Sunnuntailisiä ei ole otettu huomioon laskelmissa. Seuraavissa laskelmissa on laskettu vain päi- vystäjän palkka päivystyksestä käyttäen edellä mainittuja ohjeita ja oletuksia. Päivystyksen kus- tannukset ovat todellisuudessa huomattavasti korkeammat mm. työnantajamaksujen vuoksi. Palkkojen suhteet ovat kuitenkin verrattavissa kokonaiskustannuksien suhteisiin.
170 päivystyskäyntiä 203:sta tarkastelussa olleista päivystyskäynnistä on ollut kestoltaan 2 tuntia. Päivystyskäyntien keston keskiarvo on 2,1 tuntia. Kahden tunnin päivystyksen palkka LVI- asentajalle on laskelmien mukaan 89,28 €, automaatioasentajalle 92,46 € ja kiinteistönhoitajalle 31,65 €. Jos keskimääräinen palkka päivystäjille lasketaan ajanjaksolta siten, että kerrotaan kes- kimääräinen kesto 2,1 tuntia keskimääräisellä päivystyksien määrällä kuukaudessa 29 kertaa, saadaan LVI-asentajille palkkaa 2675,42 €/kk, automaatioasentajille 2770,72 €/kk ja kiinteistön- hoitajille 963,63 €/kk. Kuvassa 11 on kuvattu päivystäjän palkkaa suhteessa päivystyskäynnin kestoon.
KUVA 11. Päivystäjän palkka suhteessa päivystyksenkestoon
7 YHTEENVETO
Työn tavoitteena oli löytää keinoja huoltosopimukseen liittyvien päivystyskustannusten vähentä- miseksi. Tutkimuksessa käytettiin materiaalina huoltosopimuksen ensimmäisen seitsemän kuu- kauden aikaisia päivystystietoja.
Päivystyskäyntien määrä ylitti huomattavasti sopimusta tehtäessä arvioidun määrän. Osasyynä ylitykseen oli arvioidun määrän pienuus. Kaksi päivystyskäyntiä kuukaudessa on vähän, kun so- pimus kattaa lähes 40 suurta kiinteistöä. Toisaalta 38 kiinteistöstä 22:ssa päivystyskäyntien mää- rä on yksi tai vähemmän koko tarkastelujaksolla. Jos kaikissa kiinteistöissä olisi ollut keskimäärin saman verran hälytyksiä kun näissä 22 kiinteistössä, olisi päivystyskäyntien määrä 1,2 päivystys- käyntiä kuukautta kohden. Kiinteistöt ovat kaikki suuria, eivätkä kokoerot selitä sitä, että noin puolessa kiinteistöistä on seitsemän kuukauden aikana ollut viisi hälytystä, joiden vuoksi päivys- täjä on joutunut käymään paikalla, kun samaan aikaan toiselle puolelle kiinteistöistä sama luku on 194 kpl. Kiinteistön talotekniikan ollessa kunnossa kiireelliset hälytykset voivat olla vähäisiä ja optimiolosuhteissa edellä mainittuun kahteen päivystyskäyntiin kuukaudessa voidaan päästä. Se on kuitenkin liian vähän mahdollisia päivystyskustannuksia laskettaessa tämän kokoluokan huol- tosopimukseen.
Kiinteistöissä tehdyt muutostyöt ja niiden eritasoinen toteutus on todennäköisesti yksi aiheuttaja vikoihin ja hälytyksiin. On mahdollista, että osaa taloteknisistä laitteista käytetään huomattavasti alkuperäisen mitoituksen ulkopuolella. Tällainen käyttö voi aiheuttaa monenlaisia ongelmia laittei- den kulumisesta hyötysuhteiden huononemiseen sekä aiheellisiin ja aiheettomiin hälytyksiin. Yksittäisen laitteen huolto ei jatkossa tulevien hälytysten määrään todennäköisesti suuresti vaiku- ta. Osassa kiinteistöjä on tarpeellista tehdä suuren mittaluokan tarkastusta ja huoltoa automatiik- kaan, jos hälytyksien määrää halutaan huomattavasti vähentää. Osassa kiinteistöjä voi olla tar- peen myös uudistaa laitteistoa. Tarkastuksia ja huoltotöitä suunniteltaessa olisi hyvä priorisoida kiinteistöt, joihin suurin osa hälytyksistä on sijoittunut.
Laajemmilla korjauskokonaisuuksilla ja laitteiston päivittämisellä voidaan vähentää tulevien häly- tysten määrää, mutta silti suurimmat säästöt voidaan tehdä muuttamalla päivystävää organisaa- tiota. Kiinteistönhoitajien päivystyskustannukset ovat huomattavasti pienempiä kuin tarkastelun aikana päivystäneiden LVI- ja automaatioasentajien päivystyskustannukset. Keskimääräisenä
päivystyskuukautena kiinteistönhoitajille maksettava palkan määrä on noin 960 €, joka on noin 35
% LVI- ja automaatioasentajille maksettavasta palkasta. Päivystyskäynneissä, joissa tarvitaan erikoisammattitaitoa, voi kiinteistönhoitaja kutsua tarvittavan asentajan paikalle, jolloin kustan- nukset voidaan laskuttaa asiakkaalta.
LÄHTEET
1. ISS Factsheet. ISS A/S. Saatavissa xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx/-
/media/issworld/www/Files/Fact%20sheet/ISS%20Factsheet.pdf?la=en. Hakupäivä 27.1.2016.
2. Tunnusluvut. ISS Palvelut. Saatavissa xxxx://xxx.xx.xxxxxxxx.xxx/xxx-xxxxxxxx-xxxxxxxxxx- about/iss-palveluiden-esittely/tunnusluvut. Hakupäivä 27.1.2016.
3. Huoltosopimus räätälöidään tarpeen mukaan. Ympäristöministeriö, Korjaustieto. Saata- vissa xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxx- tehtavat/huoltosopimusten-sisalto.html. Hakupäivä 27.1.2016.
4. ALV-prosentin muuttaminen lähetteellä tai laskulla. Ecom Oy. Saatavissa xxxx://xxxxxx.xxxx.xx/xxx-xxxxxxxxx-xxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxx-xxx-xxxxxxxx/. Hakupäivä 27.1.2016.
5. Oulu – Kuukausittainen säähistoria. Freemeteo. Saatavissa xxxx://xxxxxxxxx.xx/xxx/xxxx/xxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxx/?xxxx000000 & station=1060&month=1&year=2015&language=finnish&country=finland. Hakupäivä 30.7.2015
6. Talotekniikka RYL 2002. 2002. Talotekniikan rakentamisen yleiset laatuvaatimukset Osa
1. Rakennustieto Oy.
7. Vapaajäähdytys suunnittelijan käsikirja. Onninen Oy. Saatavissa xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxx/xxxxxxx_xxxxxxxxxxxxxx_xxx.xxx. Hakupäivä 7.4.2016.
8. Xxxxxxxxx, Xxxxx. Projektipäällikkö, ISS Palvelut Oy, Talotekniikka. Keskustelut huhti- kuun 2016 aikana.
9. Marjala, Arto 2015. Vapaajäähdytyksen tutkiminen nostokoneen sähkömoottorin jäähdytyksessä. Opinnäytetyö. Saatavissa: xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxxxx/xxxxxx/00000/000000/Xxxxxxx_Xxxx.xxx. Hakupäivä 27.4.2016
10. Xxxxxxxxx, Xxxxx. Projektipäällikkö, ISS Palvelut Oy, Talotekniikka. Keskustelut kesä- kuun 2015 – elokuun 2015 aikana.
11. D3 (2012). 2011. Rakennusten energiatehokkuus, määräykset ja ohjeet. D3 Suomen ra- kentamismääräyskokoelma. Helsinki: Ympäristöministeriö, Rakennetun ympäristön osas-
to. Saatavissa: xxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxx/xxxxxx/00000-X0-0000_Xxxxx.xxx. Hakupäivä 31.3.2016.
12. Paloilmoitin- ja sammutuslaitteiston linjavikavalvonta. Lapin Pelastuslaitos. Saatavissa xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxx/xxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxx- laitteet/linjavikaohje. Hakupäivä 7.4.2016.
13. Väisänen, Urpo. Aluepäällikkö, ISS Palvelut Oy, Talotekniikka. Keskustelut kesäkuun 2015 – elokuun 2015 aikana.
14. Huolto- ja kunnossapitoalan työehtosopimus 2014–2017. 2014. Tampere: Palvelualojen työnantajat PALTA Ry, Sähköalojen ammattiliitto ry.
15. Talotekniikka-alan LVI-toimialan työehtosopimus 2014–2016. 2014. Sastamala: LVI- Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry, Rakennusliitto ry.
16. Kiinteistöpalvelualan työntekijöitä koskeva työehtosopimus 1.12.2013 – 31.1.2017. Kiin- teistötyöantajat Ry, Palvelualojen ammattiliitto PAM Ry.