TOIMITILAKIINTEISTÖJOHTAMISEN SOPIMUS

1.OSAPUOLET

Tilaaja

Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy (myöhemmin myös tilaaja ja yhtiö) Osoite: PL 355, 20101 Turku

Puhelinnumero:

Vastuuhenkilö: Xxxxxx Xxxxxxxxx Puhelinnumero:

Faksi:

Sähköpostiosoite: xxxxxx.xxxxxxxxx@xxxxx.xx Palveluntuottaja

Turun kaupunki, kiinteistöliikelaitos (myöhemmin myös manageri) Osoite: PL 11, 20101 Turku

Vastuuhenkilö: Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx:

sähköpostiosoite: xxxxx.xxxxx@xxxxx.xx

2. SOPIMUSKOHTEET

Sopimuksen sisältämät kiinteistökohteet on esitetty liitteessä 4.

3. SOPIMUKSEN TARKOITUS JA SISÄLTÖ

Tilaajan tarkoituksena on hankkia asiantuntijapalvelua kiinteistöjohtamispalvelujen organisointiin, tuot- tamiseen ja kehittämiseen.

Manageri sitoutuu asettamaan sopimushintaa vastaan ammattitaitoisen vastuuhenkilön sekä tarvittavan ja asiantuntevan tukipalveluorganisaation tuottamaan sopimusasiakirjojen mukaiset palvelut ottaen huomioon tilaajan edut ja tarpeet.

Sopijapuolten tavoitteena on pyrkiä pitkäjänteiseen yhteistyöhön sopimuksen tavoitteiden saavutta- miseksi.

Tämä edellyttää sopijapuolilta avoimuutta, luottamusta sekä säännöllistä vuorovaikutusta sopimuksen mukaisen suorituksen kehittämiseksi.

Molemmat osapuolet tiedostavat sen, että sopimuksessa korostuvat osapuolten lojaliteetti- ja myötävaikutusvelvollisuus toisiaan kohtaan.

Manageri pyrkii palvelujen tuottamisessa rakennusosien ja laitteiden tavoitteiden mukaisen elinkaaren saavuttamiseen optimaalisin kustannuksin, toimenpiteiden ja kustannusten suunnitelmallisuuteen ja ennustettavuuteen, toimiviin, viihtyisiin ja terveellisiin ja turvallisiin sisäolosuhteisiin, järkevään energia- talouteen, ympäristön huomioon ottaviin ratkaisumalleihin ja riskien tuntemukseen ja hallintaan.

Hyvillä palveluilla varmistetaan osaltaan kiinteistöjen arvon, kunnon, ominaisuuksien ja käytettävyyden säilyttäminen sekä mahdollisuus tyydyttää toimitilojen käyttäjien tarpeet ja odotukset.

Sopimuksen sisältö on esitetty tarkemmin liitteissä 1-3 olevissa palvelukuvauksissa.

4. SOPIMUSAIKA

Sopimus on määräaikainen 1.1.2016-31.12.2016.

Kahta kuukautta ennen sopimuskauden päättymistä, osapuolet sitoutuvat neuvottelemaan sopimuksen jatkamisesta.

Haltuunottovaihe

Sopimusajan alussa on sopimustehtävien haltuunottovaihe, joka päättyy 1.2.2016. Luovutusvaihe

Sopimusajan lopussa on sopimustehtävien luovutusvaihe. Luovutusvaihe alkaa 1 kuukausi ennen sopimusajan päättymistä.

5. MAKSUPERUSTE JA SOPIMUSHINTA Sopimushinta

Sopimushinta muodostuu kiinteään palkkioon kuuluvasta osasta ja erikseen korvattavasta osasta. Lisäksi lisäpalveluista maksetaan yksikköhintojen mukaisesti.

Kiinteään palkkioon kuuluvat palvelut ja yksikköhinnoin korvattavat palvelut esitetään palvelukuvauk- sessa.

Kiinteän palkkion muodostuminen

Kiinteä palkkio muodostuu palvelukuvauksen mukaisten tehtävien suorittamisesta kuukausipalkkiona. Kuukausipalkkio on 54 111,56 euroa kuukaudessa. Hintaan lisätään arvonlisävero.

Erilliskorvaus

Ohjelmoidut ja ennalta-arvaamattomat kunnossapitotyöt

Kustannukset maksetaan kuukausittain jälkikäteen toteutuneiden kustannusten perusteella.

Tilaajan hallitus päättää alustavat ohjelmoidut kunnossapitotyöt vuosittain managerin esityksestä. Kun- nossapitotöiden lista voi muuttua ja/tai täydentyä. Managerilla on toimivalta tehdä muutoksia oman toimivaltansa puitteissa kunnossapitotöiden listaan, mikäli katsoo sen tarpeelliseksi. Ajantasainen kun- nossapitotöiden lista toimitetaan kuukausittain tilaajalle. Tilaajan ja managerin toimivaltarajat on määri- tetty palvelukuvauksessa (liite 1).

Yksikköhintaosa

Lisäpalveluista maksetaan yksikköhintojen mukaisesti.

Jos palveluille ei ole yksikköhintoja tai niistä ei ole sovittu erilliskorvausta, sovitaan palveluista manage- rin

laatiman kirjallisen laskelman tai tarjouksen perusteella.

6. SOPIMUSHINNAN MAKSAMINEN Maksaminen edellytykset

Managerilla tulee olla voimassa oleva rekisteröinti arvonlisäverolliseksi tai ennakkoperintärekisteriin. Jos rekisteröinnit arvonlisäverolliseksi tai ennakkoperintärekisteriin vanhenevat

sopimuksen voimassaoloaikana, managerin on esitettävä uudet rekisteröinnit ennen

seuraavan sopimushinnan maksamista. Jos manageri ei saa rekisteröintejään uusittua, tilaajalla on vel- vollisuus pidättää ennakot veroviranomaisen vahvistaman ennakkopidätysprosentin mukaisesti.

Tilaaja on velvollinen maksamaan managerille maksukelpoisen laskun maksamisen viivästysajalta mak- samattomalle määrälle korkolain mukaisen vuotuisen koron maksun tapahtumiseen saakka.

Jos jostakin laskun osasta syntyy erimielisyyksiä, on riidaton osa siitä huolimatta maksettava sopimuksen mukaisesti.

Laskun maksaminen edellyttää, että palvelu on todettu suoritetun hyväksyttävästi ja tilaajan vastuuhen- kilö on hyväksynyt laskut.

Viimeisen sopimuskuukauden maksu maksetaan, kun päätöskokous ja luovutuskatselmus on pidetty ja niissä mahdollisesti todetut puutteet on korjattu.

Kiinteän palkkion maksaminen

Kiinteä palkkio maksetaan joka kuukauden 5. päivä eritellyn laskun mukaan. Laskuun lisätään kulloinkin voimassaoleva arvonlisävero. Laskussa on eriteltävä arvonlisäveroton kiinteä kuukausipalkkio ja arvonli- sävero.

Erilliskorvauksen maksaminen

Erilliskorvaus maksetaan toteutuneiden kustannusten mukaan jälkikäteen hyväksyttävän laskun saapu- misesta Tilaajalle. Laskutusehto on 30 vrk hyväksyttävän laskun saapumisesta tilaajalle. Laskussa on eriteltävä arvonlisäveroton hinta ja arvonlisävero.

Muiden maksuerien maksaminen

Lisäpalvelujen yksikköhintaosa ja muut kustannukset maksetaan kuukausittain jälkikäteen eritellyn las- kun mukaan. Laskuun lisätään kulloinkin voimassaoleva arvonlisävero. Laskussa on eriteltävä arvonli- säveroton hinta ja arvonlisävero. Yksikköhintaosan ja muiden kustannusten maksuaika on 30 vuorokaut- ta hyväksyttävän laskun saapumisesta.

7. HINNANTARKISTUSMENETTELY Hinta on kiinteä koko sopimuskauden.

Valtiovallan lainsäädännöllisistä toimenpiteistä (laki, asetus, valtioneuvoston tai ministeriön päätös) joh- tuvat kustannusmuutokset otetaan huomioon sopimushintaa lisäävänä tai vähentävänä tekijänä täysi- määräisesti.

8. PALVELUNTUOTTAJAN SUORITUSVELVOLLISUUS Suoritusvelvollisuuden laajuus

Manageri on velvollinen valvomaan ja ohjaamaan kiinteistöjen käyttöä, hoitoa, kuntoa ja turvallisuutta tilaajan etujen ja tarpeiden mukaisesti. Manageri vastaa siitä, että palvelu on sopimuksen mukaista, so- veltuu sovittuun käyttötarkoitukseen ja toimii sovitulla tavalla. Manageri vastaa siitä, että palvelu täyt- tää palvelukuvauksissa yksilöidyt vaatimukset ja kiinteistöpalveluiden ja rakentamisen yleiset laatuvaa- timukset (esim. kiinteistöRYL 2009, RunkoRYL2002, SisäRYL2013, MaalausRYL2012 TalotekniikkaRYL 2002, osat 1 ja 2 sekä Ratu-kortit, Rakennustöiden laatu RLT 2014 ja Korjaustöiden laatu KTL 2011).

Manageri vastaa siitä, että palvelu täyttää sopimuskaudella vaatimukset, jotka perustuvat lakiin tai sen nojalla annettuun asetukseen tai viranomaismääräykseen ja jotka ovat voimassa sopimuskaudella tai jotka ovat silloin julkaistu ja säädetty tulemaan voimaan sopimuskauden aikana.

Manageri on velvollinen tiedottamaan tilaajaa lakien ja viranomaismääräysten muutoksista, joilla on vaikutusta tilaajan velvollisuuksiin kiinteistöjen omistajana tai haltijana.

Manageri on velvollinen valvomaan, että palveluntuottaja ja sen käyttämät alihankkijat täyttävät sopi- musten mukaiset määräykset ja noudattavat voimassa olevaa Suomen lakia, asetuksia ja muita viran- omaisten määräyksiä.

Managerin vastuuhenkilö tai tämän varahenkilö tarkistaa tilaajan maksettaviksi tulevat kiinteistökohtei- ta koskevat laskut. Tarkistuksen jälkeen laskut toimitetaan tilaajan ilmoittamalle henkilölle hyväksyttä- viksi ja maksettaviksi.

Manageri tuottaa erikseen sovitut raportit tilaajalle sovitussa ajassa ja sovituin väliajoin. Raportit voivat koskea mm. energiankulutusta, kunnossapidon budjetin toteutumaa ja muita kiinteistön omistajaa pal- velevia tunnuslukuja.

Managerin velvollisuutena on tuottaa sopimuksen mukaiset palvelut, joita on tarkemmin kuvattu palvelukuvauksissa.

Managerin muut velvollisuudet

Managerin vastuuhenkilö toimii yhdyshenkilönä tilaajan, toimitilojen käyttäjien ja käyttämiensä palveluntuottajien välillä. Managerin on toimittava

palveluhenkisesti toimitilojen käyttäjiin nähden ja ylläpidettävä vuorovaikutusta käyttäjien kanssa.

Manageri toimii sopimuksenmukaisia palveluja tuottaessaan tilaajan edustajana kolmansiin osapuoliin päin. Managerin tulee tuottaa palvelunsa ammattitaidolla, huolella ja taloudellisesti tilaajan edut huo- mioon ottaen. Manageri vastaa käyttämiensä työntekijöiden perehdyttämisestä, työnopastuksesta, kou- luttamisesta ja kehittämisestä niin, että työntekijöillä on edellytykset selviytyä sopimuksen mukaisen palvelun tuottamisesta. Manageri vastaa myös asiantuntijoidensa sekä toimeksiannon suorittamisessa mahdollisesti käyttämiensä muiden palveluntarjoajien töistä ja toimenpiteistä kuin omasta työstään.

Managerin on pysyttävä sekä taloudellisesti että muutoinkin riippumattomana käyttämistään palvelun- tuottajista ja muista tekijöistä, jotka voivat vaikuttaa häiritsevästi hänen objektiivisuuteensa.

Tehtävän koskiessa managerin omaa, tilaajan tai jonkun kolmannen etua siten, että asian käsittelyn objektiivisuus saattaa kärsiä, manageri on velvollinen ilmoittamaan tästä tilaajalle.

9. TILAAJAN MYÖTÄVAIKUTUSVELVOLLISUUS

Tilaaja järjestää kustannuksellaan managerin käyttöön sopimuksen mukaisten palvelujen tuottamiseksi tarpeelliset sopimuskohteiden tiedot ja asiakirjat.

Tilaaja antaa managerin käyttöön ilmaiseksi yhteisesti sovitut sellaiset

tekniset palvelut, jotka ovat välttämättömiä palvelujen tuottamiselle kuten ilmaisen sähkön, kaasun ja veden.

Tilaaja tiedottaa manageria yrityksen toiminnassa tapahtuneista muutoksista, joilla on tai

voi olla vaikutusta palvelujen tuottamiseen, viimeistään samassa yhteydessä kuin omaa henkilökuntaan- sa.

Manageri tiedottaa kiinteistön käyttäjille sopimukseen kuuluvien tehtävien keskeisen sisällön. Sopimukseen liittyvät tilaajan velvoitteet määritellään tarkemmin vastuurajaliitteessä.

10. VASTUUORGANISAATIO Tilaajan organisaatio

Tilaaja nimeää vastuuhenkilön, jolle manageri tai hänen edustajansa voi antaa huomautuksia yhtä päte- västi, kuin ne olisi annettu suoraan tilaajalle. Ohjeet ja huomautukset on annettava kirjallisesti paitsi vähämerkityksellisissä ja kiireellisissä tapauksissa.

Tilaajalla ja tilaajan vastuuhenkilöllä on oikeus valvoa sopimustehtäviä ja antaa managerille palvelun tuottamisesta ohjeita ja huomautuksia. Ohjeet ja huomautukset on annettava kirjallisesti paitsi vähä- merkityksellisissä ja kiireellisissä tapauksissa. Tilaajan oikeus valvoa sopimustehtävien noudattamista ei vähennä managerin vastuuta.

Xxxxxxxx yhteyshenkilöinä toimivat alla mainitut henkilöt: Toimitusjohtaja Xxxxxx Xxxxxxxxx Vastuu- ja yhteyshenkilöiden vaihtumisesta on ilmoitettava kirjallisesti

managerille. Managerin organisaatio

Tilaaja ja manageri yhdessä nimeävät managerin vastuuhenkilön ja tämän varahenkilön vastaamaan sopimuksenmukaisista palveluista.

Managerin vastuuhenkilön tai varahenkilön vaihtamisesta pätevän syyn perusteella vastaavan pätevyy- den omaavaan on sovittava tilaajan kanssa.

Managerin vastuuhenkilö tuottaa sopimustehtäviin liittyviä palveluja. Managerin nimetty vastuuhenkilö on Xxxxx Xxxxxxxx ja hänen nimettynä varahenkilönään toimii Xxxx Xxxxxxxxx.

Managerin tulee ilmoittaa vastuuhenkilön, varahenkilön ja tukiorganisaation avainhenkilöiden nimet, toimenkuvat ja koulutus. Managerin on tiedotettava sopimukseen liittyvän henkilöstön vaihdoksista viipymättä kirjallisesti tilaajalle.

Xxxxxx Managerin tai tämän käyttämän palveluntarjoajan palveluksessa oleva henkilö osoittautuu siinä määrin epäpäteväksi tai sopimattomaksi, että palvelujen tuottaminen siitä kärsii, eikä asia tilaajan kirjal- lisestakaan huomautuksesta korjaannu, on tällainen henkilö korvattava toisella tilaajan hyväksymällä henkilöllä.

11. PALVELUORGANISAATIO Ulkopuoliset palveluntuottajat

Manageri valmistelee palvelukuvauksessa määriteltyjen palvelujen sopimukset, pyytää tarjoukset sekä suorittaa palveluntuottajien valinnat. Managerin on noudatettava hankinnoissa lakia julkisista hankin- noista sekä tilaajavastuulakia. Manageri tekee sopimukset palveluntuottajien kanssa omiin nimiinsä.

Manageri huolehtii myös palveluntuottajien laskujen sopimuksenmukaisuuden tarkistamisesta ja huo- lehtii niiden asianmukaisesta maksamisesta.

Palveluntuottajat vastaavat suorituksestaan sopimustensa mukaisesti suoraan managerille. Managerin velvollisuuksiin kuuluu ryhtyä tarvittaviin toimiin, jotta palveluntuottajat täyttävät velvollisuutensa so- pimusten mukaisesti.

Managerin tulee huolehtia siitä, että palvelun tuottamiseen käytetään pätevyydeltään sopivaa henkilöä. Manageri huolehtii siitä, että palveluntuottajat korjaavat virheellisen työntuloksen omassa palvelutuo- tannossaan.

Jos jokin palvelusopimus välillä päättyy tai purkautuu, tulee managerin järjestää toinen vastaava palve- luntuottaja tuottamaan korvaavat palvelut tilaajan vaatimusten mukaisesti.

12. KONEET, LAITTEET JA OHJELMISTOT Tilaajan koneet, laitteet ja ohjelmistot

Tilaaja luovuttaa korvauksetta managerin käyttöön seuraavat koneet, laitteet ja ohjelmistot:

Sopimuksen päättyessä manageri luovuttaa tilaajan koneet, laitteet ja ohjelmistot yms. takaisin tilaajalle.

Managerin koneet, laitteet ja ohjelmistot

Manageri käyttää omia seuraavia koneita, laitteita ja ohjelmistoja sopimustehtävien mukaisia palveluja tuottaessaan:

Granlund Manager

Haahtela-Kehitys Oy:n Kiinteistötieto-tietojärjestelmä Valvomo-ohjelmat

13. TURVALLISUUSASIAT Salassapito

Sopijapuolet eivät saa antaa sopimuksen mukaisten velvollisuuksien täyttämisen yhteydessä tai muutoin saamiaan luottamuksellisia tietoja ja asiakirjoja kolmannen osapuolen tietoon.

Luottamuksellisen tiedon luovuttamiseen kolmannelle, on saatava sen osapuolen suostumus, jota tieto koskee. Luottamuksellisina ei kuitenkaan pidetä sellaisia osapuolia koskevia tietoja, jotka ovat julkisia, yleisesti tunnettuja tai yleisesti saatavilla.

Asiakirjojen säilyttäminen

Managerin on laadittava asiakirjat ja säilytettävä managerille luovutetut alkuperäiset asiakirjat sähköi- sessä muodossa. Managerin tulee huolehtia kaikkien sähköisessä muodossa olevien tietojen asianmu- kaisesta varmistamisesta ongelma- ja kriisitilanteita varten.

Managerin on huolehdittava siitä, että palveluun liittyvät keskeneräiset ja valmiit asiakirjat sekä mana- gerin säilytettäväksi luovutetut alkuperäiset asiakirjat ovat palvelujen tuottamisen aikana managerin kustannuksella riittävästi palo-, murto- ja vesivahinkovakuutettu.

Turvallisuus

Managerin henkilöstö ei saa tuoda kohteeseen ulkopuolisia henkilöitä ilman Tilaajan tai käyttäjäasiak- kaan antamaa kirjallista lupaa.

Kohteessa työskentelevien henkilöiden on käytettävä työssä ollessaan tunnistettavaa työasua ja kuvallis- ta henkilökorttia, johon on merkitty työntekijän ja työnantajan nimi.

Manageri vastaa siitä, ettei managerin työntekijöillä eikä käyttämiensä palveluntuottajien työntekijöillä, jotka työskentelevät kohteissa, joissa on lapsia (mm. pienten lasten vastaanottokoti, Mäntymäen perhe- keskus) ole merkintöjä lapseen kohdistuvista rikoksista, seksuaalirikoksista, väkivaltarikoksista ja huu- mausainerikoksista rikostaustaotteessa (lasten kanssa työskentelevien rikostaustan selvittämiseksi an- nettu laki 504/2002). Tilaajalle on pyydettäessä esitettävä yhteenveto managerin tai käyttämiensä pal- veluntuottajien työntekijöiden rekisterin tunnistetiedoista ja esittämispäivästä.

Avaimet ja kulkuoikeudet

Managerille luovutetaan tilojen avaimet tai kulkutunnistin kuittausta vastaan. Manageri vastaa haltuun- sa uskottujen avaimien ja/tai kulkutunnistimien huolellisesta säilyttämisestä. Mikäli avaimia tai kulku- tunnistimia katoaa tai varastetaan, Manageri vastaa katoamisen ja varastamisen aiheuttamista kustan- nuksista kuin myös mahdollisen lisävahingon torjumiseksi tehdystä välttämättömästä lukkojen uudel- leen sarjoituksesta tai lukkojen vaihdosta sekä vahinkoon liittyvistä muista välttämättömistä suojelutoi- menpiteistä aiheutuvista kustannuksista.

Mikäli vallitsevat olosuhteet huomioon ottaen on mahdollista, manageri ja tilaaja/käyttäjäasiakas sopi- vat edellä mainittujen korjaustoimenpiteiden sisällöstä ennen niiden toteuttamista. Mahdolliset kor- vausvaatimukset esitetään managerille kirjallisina.

Avaimia eikä kulkutunnistimia ei saa luovuttaa ulkopuolisille eikä niistä saa teettää kopioita ilman Tilaa- jan kirjallista hyväksyntää. Sopimuskauden päätyttyä kaikki avaimet ja kulkutunnisteet on luovutettava Tilaajalle.

Manageri vastaa aiheuttamiensa aiheettomien hälytyksien kustannuksista. Manageri vastaa siitä, että managerin tai sen palveluntuottajan kutsumilla vierailijoilla on asianmukaiset kulkuluvat.

14. TOIMINTA SOPIMUSAIKANA

Haltuunottovaihe

Haltuunottovaiheen aikana tilaaja ja manageri tarkentavat yhteistyössä sopimustehtävien sisältöä ja sopimusaikana noudatettavia yhteistyömenettelyjä. Haltuunottovaiheen palvelut on kuvattu palvelukuvauksessa.

Tilaajan ja managerin välinen yhteistyö

Tilaajan ja managerin välisen yhteistyön yleisenä tavoitteena on toteuttaa Xxxxxxxx toiveita ja odotuksia Palvelujen suhteen niin, että manageri luotettavana yhteistyökumppanina kehittää Palveluja yhteistyös- sä Xxxxxxxx kanssa siten, että taloudelliset resurssit ja sovittu palvelutaso ovat sopusoinnussa keskenään.

Yhteistyöhön kuuluu, että molemmat osapuolet tiedottavat sopimuksesta ja sen sisällöstä oman organi- saationsa asianomaista henkilöstöä ja että molempien osapuolien koko organisaatio sitoutuu sovittuihin asioihin.

Sopimuksen toimivuutta ja Xxxxxxxx laatua seurataan Xxxxxxxx ja managerin välisissä yhteistyöryhmissä. Yhteistyön kehittämiseen osallistuvat seuraavat ryhmät:

1. Ohjausryhmä

Xxxxxxxx ja managerin yhteistyöelimenä toimii tämän sopimuskokonaisuuden ohjausryhmä (jatkossa: Ohjausryhmä). Ohjausryhmä keskittyy Palvelun kehittämiseen sopimustasolla. Oh- jausryhmä kokoontuu vähintään 1 - 2 kertaa vuodessa ja tarvittaessa useammin. Kokouksen koollekutsujana toimii manageri ja kokoukseen osallistuu osapuolten yhteyshenkilöitä, osa- puolten ylintä operatiivista johtoa ja tarvittaessa ulkopuolisia asiantuntijoita. Ohjausryhmän kokouksista tehdään pöytäkirjat, jotka kumpikin osapuoli hyväksyy allekirjoituksin.

Ohjausryhmässä käsitellään muun muassa seuraavat asiat:

1) Palvelujen tuotannon kehittäminen strategisella tasolla

2) Sopimuksen seuranta

- sopimusten hengen ja kirjaimen toteutuminen

- Palvelujen käyttömäärät ja Palveluihin käytetyt eurot

3) Muutostarpeet

- Tilaajan esille ottamat tarpeet

- managerin esille ottamat tarpeet

- Sopimuskokouksissa esiin tulleet asiat

4) Sopimuksen ja sen liitteiden tarkistaminen vuosittain

5) Seuraavan vuoden budjetin valmistelu ja raamit kolmelle seuraavalle vuodelle kaupunki- konsernin budjettiaikataulun mukaisesti

2. Sopimuskokous

Tilaajan ja managerin välillä pidettävä kokous, johon osallistuu kummankin osapuolen tar- peelliset yhteyshenkilöt sekä heidän nimittämänsä muut asiantuntijat. Sopimuskokous pide- tään neljää kertaa vuodessa, ellei toisin sovita.

Sopimuskokouksissa käydään läpi muun muassa keskinäiseen yhteistyöhön, Palveluiden tuottamiseen liittyviä seikkoja (kuten esimerkiksi kunnossapitotyöt, hinta-, laskutus- budjet- ti-, laatu-, aikataulu-, reklamaatio-, asiakaspalaute jne. asioita) sekä sopimushintojen mää- rään vaikuttavia muita seikkoja.

Sopimuskokous voidaan yhteisestä sopimuksesta pitää myös sähköpostitse. Sopimuskokouksen kutsuu koolle managerin yhteyshenkilö.

3. Kunnossapitosuunnitelmien laadinta ja seuranta

Tilaaja ja manageri laativat yhteistyönä vuosittain alustavan kunnossapitosuunnitelman, jon- ka sisällöistä Xxxxxxx päättää. Alustavan suunnitelman tulee valmistua vuosittain viimeistään Turun kaupungin konsernin budjettiohjeistuksen mukaisesti. Xxxxxxx Xxxxxxx ja manageri laa- tivat vuosittaisen tarkentavan budjettiarvion seuraavalle vuodelle ja budjettiraamit kolmelle seuraavalle vuodelle.

Kunnossapitosuunnitelmaa seurataan ja täsmennetään Xxxxxxxx ja managerin seurantapala- vereissa 4 – 6 kertaa vuodessa.

Tiedon hallinta

Tilaajalla on omistusoikeus kaikkeen tietoon, joka koskee kiinteistöä ja sen palvelutuotantoa. Manageri huolehtii tilaajan luovuttamien tai hankkimiensa kiinteistöä koskevien tietojen ylläpidosta. Tiedot luovutetaan tilaajalle sopimuksen päättyessä.

Raportointikäytännöstä on sovittu seuraavaa:

- Manageri huolehtii siitä, että rakennusten käyttö- ja huolto-ohjeita ylläpidetään.

- Manageri ylläpitää tilastoa kiinteistön käyttäjien reklamaatiosta ja niiden syistä ja raportoi niistä tilaajalle yhteisten kokousten yhteydessä.

- Manageri huolehtii, että kiinteistöjen energian ja veden kulutuksesta ylläpidetään tilastoa ja raportoi niistä tilaajalle yhteisten kokousten yhteydessä ja muutoinkin tarvittaessa.

Raportointikäytännöstä on sovittu tarkemmin palvelukuvauksessa.

Selvitykset

Managerin on täytettävä tilaajavastuulain (1233/2006) asettamat rahoituksellista ja taloudellista tilaa koskevat vaatimukset. Managerin on toimitettava Tilaajalle pyydettäessä ja Xxxxxxxx asettamassa koh- tuullisessa määräajassa työnantajavelvoitteiden täyttämisen näyttämiseksi toteen tilaajavastuulain mu- kaiset todistukset ja selvitykset sekä kirjallinen vakuutus siitä, ettei aliurakoitsijaa edusta työmaalla tai muutoin liiketoimintakiellossa oleva henkilö. Näiden selvitysten toimittamatta jättäminen Tilaajan aset- tamassa kohtuullisessa määräajassa on sopimuksen purkuperuste.

Managerin on sisällytettävä vastaavat tilaajavastuulain (1233/2006) asettamat rahoituksellista ja talou- dellista tilaa koskevat vaatimukset mahdollisia aliurakoita koskeviin tarjouspyyntöihinsä ja vaadittava tätä myös koko aliurakointiketjulta. Tilaajalla on oikeus olla hyväksymättä niitä aliurakoitsijoita, joiden tilaajavastuutiedoissa on puutteita, todistusten aitoudesta ei voida saada varmuutta ja/tai todistuksia ei olennaisilta osin ole käännetty suomeksi tai on muuten aihetta epäillä, ettei aliurakoitsija pysty huoleh- timaan tai aio huolehtia yhteiskunnallisista velvoitteistaan kuten veroista tai sopimuspalkoista. Suomeen tulevan yrityksen työntekijöillä tulee olla myös lähetetyn työntekijän todistus.

Tarkastukset

Sopimustehtävien sisältämien kiinteistöjen kaikki viranomaistarkastukset ja lakisääteiset tarkastukset sekä niiden tilaaminen ja niistä huolehtiminen sisältyvät palveluntuottajan tehtäviin. Näistä tehtävistä on sovittu tarkemmin palvelukuvauksessa kunnossapidon palvelukuvaus liite x.

Laadunvarmistus

Tilaaja tai Tilaajan edustaja voi suorittaa laadunvalvontaa Sopimuskohteessa omatoimisesti ja pisto- koeluonteisesti. Xxxxxxxx ja managerin yhteisistä laatutarkastuksista ja -katselmuksista sovitaan erikseen. Tilaajalla on oikeus saada käyttöönsä managerin ja Palveluiden tuottamisesta vastaavan muun tahon laadunvarmistuksen edellyttämät mittaustulokset ja muut laadunvarmistustiedot.

Tilaajalla on muutenkin oikeus suorittaa tai suorituttaa Palveluita koskevia tarkastuksia milloin tahansa sopimuskauden aikana sen selvittämiseksi, noudattaako manageri sopimuksen mukaisia velvollisuuksi- aan. Tätä varten Tilaajalla on oikeus erikseen sovittavalla tavalla tarkastaa managerin toiminta- ja laatu- järjestelmiä, kun ne on laadittu.

Tilaajalla on ilman erillistä ilmoitusta oikeus sopimuskauden aikana tarkastaa tai kustannuksellaan tee- tättää kolmannella riippumattomalla taholla tarkastus sen selvittämiseksi, onko palvelu vaatimusten mukainen ja manageri toiminut sopimuksen mukaisesti.

Mikäli tarkastuksessa selviää, ettei palvelu vastaa sopimuksen mukaista tasoa, kolmannen riippumatto- man tahon palkkiosta vastaa manageri.

Tilaajan suorittama valvonta ei vähennä palveluntuottajan vastuuta.

Kehittäminen

Tilaaja ja manageri laativat yhteistyössä vuosittaisen toimintasuunnitelman, jossa määritellään toiminnan kehittämisen suuntaviivat.

Luovutusvaihe

Luovutusvaiheen aikana manageri perehdyttää tilaajan tai toisen palveluntuottajan kohteiden asiakirjoihin, menettelytapoihin, henkilöstöön, kiinteistöihin ja muihin toimeksiantoon liittyviin tarpeellisiin seikkoihin. Manageri auttaa tilaaja tai toista palveluntuottajaa toteuttamaan

talous- ja raportointipalvelujen toiminnan edellyttämät toimenpiteet. Luovutusvaiheen palvelut on kuvattu palvelukuvauksessa.

15. XXXXXXXXXXXXX VASTUUT Yleinen vastuu

Sopijapuolet vastaavat sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämisestä.

Tilaajalla ja managerilla on oikeus saada vahingonkorvausta toisen sopijapuolen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Sopijapuolen vastuu käsittää velvollisuuden korvata toiselle sopijapuolelle kaikki ne vahingot, jotka aiheutuvat siitä, että palvelusopimuksen mukaiset velvollisuudet jäävät jossain suhteessa täyttämättä tai jotka tämä muutoin aiheuttaa toiselle sopijapuolelle.

Managerin korvausvastuu koskee myös sellaisia henkilö-, esine- ja taloudellisia vahinkoja, joista Xxxxxxx on korvausvelvollinen kolmatta kohtaan ja jotka aiheutuvat managerin sopimusvelvoitteen täyttämättä jättämisestä.

Sopijapuoli ei kuitenkaan vastaa vahingosta, joita tämä ei ole voinut kaikkea mahdollista huolellisuutta noudattamallakaan välttää.

Tilaajalla on oikeus saada vahingonkorvausta viivästyksestä tai muusta managerin sopimusrikkomukses- ta aiheutuneesta vahingosta JYSE PALVELUT 2014 yleisten sopimusehtojen mukaisesti.

Managerin on pidettävä luetteloa niistä vahinkotapauksista, joissa aiheutuu vahinkoa Tilaajalle, käyttä- jäasiakkaalle tai kolmannelle. Managerilla on velvollisuus ilmoittaa tällaisista vahingoista Tilaajalle.

Jos sopimus päättyy managerista johtuvasta syystä ja tästä aiheutuu tilaajalle vahinkoa, on tilaajalla oi- keus vahingonkorvaukseen sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneesta vahingosta.

Tilaaja vastaa managerille antamistaan sopimustehtävien perustiedoista, ohjeista ja määräyksistä.

Manageri vastaa siitä, että hän tilaajan tavoitteiden toteuttamiseksi tehtävissään toimii huolellisesti ja ammattitaitoisesti hyvää ammattimaista toimintatapaa noudattaen.

Manageri korjaa välittömästi virheensä sopimuksen mukaisissa palveluissa, tiedottaa virheestä ja korjauksista tilaajalle ja ryhtyy tarpeellisiin toimiin, jotta virheen vaikutukset voidaan poistaa.

16. SOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN Sopimuksen irtisanominen osittain

Palvelusopimus on irtisanottavissa osittain, jos tilaaja luopuu kohteesta tilapäisesti tai pysyvästi. Osittai- nen irtisanominen ei päätä sopimusta kokonaan, vaan manageri vastaa edelleen jäljelle jäävien kohtei- den kiinteistönjohtamispalveluista tämän sopimuksen ja sen liitteiden mukaisesti. Selvyyden vuoksi to- dettakoon, että osittainen irtisanominen vapauttaa tilaajan maksuvelvollisuudesta palveluntuottajalle tältä osin.

Irtisanomisaika yksittäisen kohteen osalta on kaksi (2) kuukautta.

Sopimuksen purkaminen

Kumpikin sopijaosapuoli saa purkaa sopimuksen kokonaan tai osittain esimerkiksi yksittäisen kiinteistön osalta, jos toinen sopijapuoli on olennaisesti rikkonut sopimusvelvoitteitaan tai on ilmeistä, että olen- nainen sopimusrikkomus tulee tapahtumaan.

Olennaisena sopimusrikkomuksena pidetään muun muassa sitä, ettei palvelu vastaa sovittua ja virhe on vähäistä suurempi eikä virhettä sopijapuolen huomautuksesta huolimatta viipymättä korjata tai jos so-

pimuksen luonne huomioiden palvelun tuottaminen viivästyy olennaisesti tai viivytykset ja virheet ovat toistuvia.

Tilaajalla on oikeus purkaa sopimus, jos manageri ei toimita määräajassa kohdassa selvitykset esitettyjä taloudellisen tilanteen selvityksiä.

Ennen sopimuksen purkamista sopijapuolen tulee kirjallisesti huomauttaa toista sopijapuolta laimin- lyönnistä ja ilmoittaa sopimuksen purkamisen uhasta.

Tilaajalla on oikeus purkaa sopimus päättymään välittömästi, jos tilaaja osoittaa, ettei olisi tehnyt sopi- musta managerin kanssa, mikäli tilaaja olisi ollut hankintapäätöstä tehtäessä tietoinen manageria koske- vista todellisista olosuhteista. Näillä olosuhteilla tarkoitetaan hankintalain (348/2007) 53 §:ssä ja 54

§:ssä lueteltuja poissulkemisperusteita. Tällöin managerilla on oikeus saada täysimääräinen maksu so- pimuksen päättymishetkeen mennessä tuotetuista palveluista, mutta ei oikeutta muuhun korvaukseen sopimuksen päättymisen johdosta.

Tilaajalla on oikeus purkaa sopimus päättymään välittömästi, jos managerin taloudellisten tai muiden olosuhteiden havaitaan muuttuneen olennaisesti niin, ettei voida olettaa managerin täyttävän sopimuk- sen mukaisia velvollisuuksiaan eikä luotettavaa selvitystä velvoitteiden täyttymisestä anneta. Ennen irti- sanomista tilaajan on huomautettava asiasta manageria ja varattava tälle mahdollisuus selvityksen an- tamiseen kohtuullisessa ajassa.

Sopijapuolella on oikeus vahingonkorvaukseen sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutunees- ta vahingosta.

Jos jompikumpi sopijapuolista joutuu konkurssiin, selvitystilaan tai yrityssaneeraukseen, on toisella sopijapuolella oikeus purkaa sopimus.

17. PÄÄTTÄMISEN SEURAUKSET

Sopimuksen päättämisen yhteydessä pidetään päätös-katselmus.

Sopimuksen päättämisen seurauksena palveluntuottajan tulee luovuttaa palveluntuottajan käytössä oleva tilaajan omaisuus, asiakirjat ja muut sopimukseen liittyvät tiedot välittömästi tilaajan käyttöön.

18. YLIVOIMAINEN ESTE

Ylivoimaisen esteen ilmaantuessa ovat sopijapuolet velvollisia tiedottamaan siitä toisilleen ja minimoi- maan siitä aiheutuvat vahingot.

Sopijapuolet vapautuvat suoritusvelvollisuudestaan niin pitkäksi aikaa kuin valmius- ja puolustustilalais- sa

tarkoitettu poikkeuksellinen olosuhde tai vaikutuksiltaan niihin verrattava ylivoimainen este estää sopimuksen täyttämisen tai sen vaatiminen olisi kohtuutonta.

Sopijapuolilla on oikeus väliaikaisesti jättää palvelunsa tuottamatta, jos tuottamista estää lakko tai saarto, työsulku tai muu niihin verrattava työtaistelutoimenpide.

Sopijapuolilla on oikeus purkaa sopimus, jos sovittujen palvelujen tuottaminen on ylivoimaisen esteen vuoksi pakko keskeyttää määräämättömäksi ajaksi.

Jos sopimus puretaan ylivoimaisen esteen johdosta tai muusta tilaajasta riippumattomasta syystä, palveluntuottajalle maksetaan korvaus suoritetusta ja hyväksytystä palvelun osasta sovitun maksuperus- teen

mukaisesti.

19. VAKUUTUKSET

Manageri vastaa laitteiden, ohjelmistojen ja muun omaisuutensa sekä työntekijöidensä vakuuttamisesta.

Managerilla tulee olla lakisääteiset ja muut palvelun tuottamisen kannalta tarpeelliset vakuutukset. Va- kuutusten tulee olla voimassa koko sopimuskauden ajan.

20. SOPIMUKSEN MUUTTAMINEN

Sovittujen palvelujen sisällön tai laatutason tai niistä maksettavien korvausten muuttaminen on mahdollista ainoastaan sopijapuolten yhteisellä sopimuksella.

Jos sopijapuolet yhdessä tai toinen heistä toteaa, että sopimuksen sisältöä ja hintaa tulee tarkistaa sopimuksen tavoitteiden toteuttamiseksi, sopijapuolten on käytävä tähän liittyvät neuvottelut. Sopi- mukseen tehtävillä vähäisillä muutoksilla ei ole hintavaikutusta.

Muutostarve voi perustua olosuhteiden tai sopijapuolen tarpeiden muuttumiseen.

Sopimuksen perustana olevissa tiedoissa havaitut virheet tai muutokset on viipymättä ilmoitettava toiselle sopijapuolelle. Sopijapuolella on oikeus vaatia sopimuksen muuttamista oikeiden tietojen mukaisiksi. Sopijapuolella on oikeus vaatia korvausta tai hyvitystä vain siitä edunmenetyksestä, joka aiheutuu sen jälkeen kun sitä koskeva vaatimus on tehty toiselle sopijapuolelle.

Siltä osin kuin muutokset koskevat sopimuksen liitteitä, korvataan aiempi vastaava liite uudella päivätyllä ja allekirjoitetulla liitteellä.

21. SOPIMUKSEN SIIRTO

Sopijapuolilla ei ole oikeutta siirtää sopimusta tai sen osaa kolmannelle ilman toisen sopijapuolen kirjallista suostumusta.

22. ERIMIELISYYDET

Ensisijaisesti sopimuksesta johtuvat erimielisyydet ratkaistaan sopijapuolten välisin neuvotteluin, joissa käytetään tarvittaessa ulkopuolista sovittelijaa. Mikäli neuvotteluissa ei päästä yhteisymmärryk- seen, erimielisyydet ratkaistaan tilaajan kotipaikan käräjäoikeudessa.

23. SOPIMUSASIAKIRJAT

Sopimusasiakirjat täydentävät toisiaan siten, että yhdessäkin asiakirjassa annettu määräys on pätevä, vaikka se puuttuisi muista sopimusasiakirjoista.

Sopimuksen muutettujen tai täydentävien ehtojen ja liiteasiakirjojen ollessa ristiriidassa, muutettu tai täydennetty ehto pätee.

Sopimusjärjestelyssä noudatetaan seuraavia asiakirjoja ja mikäli sopimusasiakirjat ovat keskenään ristiriidassa, noudatetaan seuraavaa pätevyysjärjestystä:

1. tämä sopimus liitteineen

2. tarjouspyyntö

3. tarjous

4. JYSE 2014 palvelut yleiset sopimusehdot

Sopijapuoli, joka huomaa sopimusasiakirjoissa sisällöltään ristiriitaisia määräyksiä, on velvollinen viipymättä ilmoittamaan niistä toiselle sopijapuolelle.

Liitteet

Liite 1 managerisopimuksen palvelukuvaus Liite 2 ulkoalueiden palvelukuvaus

Liite 3 kiinteistönhoidon palvelukuvaus yleinen Liite 4 kohteet

Liite 5 kiinteistöjenhoidon palvelukuvaus

PALVELUKUVAUS KIINTEISTÖNHOITO

Tässä palvelukuvauksessa on kuvattu yleisellä tasolla kiinteistönhoitoon kuuluvia tehtäviä, jotka sisälty- vät tilaajan ja managerin väliseen managerointisopimukseen ja sen kiinteään kuukausiveloitettavaan työ- hön. Kiinteistöjenhoidon ja ulkoalueiden hoidon palvelukuvaukset sekä myöhemmin, viimeistään maalis- kuun 2016 loppuun mennessä, laadittava erillinen vastuunjakotaulukko täydentävät tätä palveluku- vausta.

VALVONTA

Kiinteistön valvonta sisältää kiinteistöjen lämpö-, höyry-, iv-, automaatio-, sähkö- ja telejärjestelmien sekä sairaalakaasun että lääkkeellisen ja teknisen paineilman toimivuuden valvonnan sekä tarvittavien huolto- tai korjaustoimien käynnistämisen. Sähkönjakeluverkon ja lämpökeskuksien häiriötilanteissa teknisen päivystäjän vasteaika

normaalityöajan ulkopuolella on enintään 45 minuuttia. Sairaanhoitoalueella on vähintään yksi tekninen päivystäjä. Välttämättömät toiminnan edellyttämät korjaustoimenpiteet, ihmishenkeen kohdistuvan uhan välttämisen vaatimat tai lisävahinkoja vähentävät korjaukset käynnistetään välittömästi. Vikaantumiset, jotka eivät aiheuta välitöntä

vaaraa, korjataan normaalin työajan kuluessa.

PAINELAITTEET

Manageri tai Managerin nimeämä toimii sairaalan

painelaitteiden käytönvalvojana ja tekee alueensa LVI-, sähkö-, tele- ja rakennusteknisiä sekä mm. ener- giansäästöön tähtääviä korjausesityksiä.

SÄHKÖHUOLTO

Sähköhuolto sisältää erilaisten sähköteknisten järjestelmien käytön ja toimintakunnosta huolehtimisen. Palvelu kattaa

kaikki kiinteistöhuollon sähkö- ja teletekniikan alueet. Palvelun ulkopuolelle

jäävät lääkintälaitteet, jotka eivät ole kiinteistönomistajan omaisuutta vaan vuokralaisen omaisuutta.

Sähköhuolto sisältää sähkönjakelujärjestelmien, niiden varavoimajärjestelmien huolto- ja kunnossapito-ohjelmien ylläpidon ja niiden mukaisista huolto- ja testaustoiminnoista sekä toimintakunnosta huolehtimisen säädösten ja niitä täydentävien standardien mukaisesti.

Sähkönjakelujärjestelmän merkittävät tekniset häiriöt kirjataan sähköiseen kiinteistönhoitojärjestelmään (Granlund Manager).

Myös sähkölaitteistojen määräaikaiskoestukset ja testaukset (mittaukset) sisältyvät palveluun standar- dien ja näitä vastaavien ohjeiden mukaisesti. Kopiot määräaikaiskoestusten ja mittausten pöytäkirjoista toimitetaan sähköiseen kiinteistönhoitojärjestelmään.

TELEHUOLTO

Telehuolto sisältää erilaisten telejärjestelmien kuten automaattiset paloilmoitus-, keskusantennijärjestelmä ja äänentoistojärjestelmän

toimintakunnosta huolehtimisen. Televisiot, videot ym. laitteet eivät sisälly sopimukseen.

MÄÄRÄAIKAISTARKASTUKSET

Palveluun sisältyvät myös valtuutetuilta tarkastuslaitoksilta tilattavat määräaikaistarkastukset niille sähkölaitteistoille, hisseille, nosto-oville, nosto- ja siirtolaitteille paloilmaisinjärjestelmille

ja sammutusjärjestelmille, joiden määräaikaistarkastuksista tilaaja näiden omistajana on säädösten pe- rusteella velvollinen huolehtimaan.

Käytettävät tarkastuslaitokset hyväksyy Manageri ja määräaikaistarkastusten asiakirjat tallennetaan säh- köiseen kiinteistönhoitojärjestelmään.

TOIMITILAKIINTEISTÖN KIINTEISTÖJOHTAMISEN PALVELUKUVAUS

PALVELUKUVAUKSEN TARKOITUS

Tämä palvelukuvaus on tarkoitettu kiinteistöjohtamista koskevien palvelujen sisällön ja laajuuden määrittämiseen. Palvelukuvaus määrittelee, mitä palveluja tilaaja haluaa ostaa ja mitä palveluja toimeksisaajan odotetaan tuottavan.

Palveluihin sisältyvät kiinteistöjen omistamiseen, hyödyntämiseen ja kiinteistöpalvelujen tuottamiseen liittyvät toiminnot.

1 HALTUUNOTTOVAIHEEN PALVELUT

A. KIINTEÄÄN PALKKIOON KUULUVAT PALVELUT

Tehtävä	Kuvaus	Toimitusaika
1.1 Nykytilanteen kartoitus	- Perehtyminen toimeksiantoon liittyviin kiinteistöihin, asiakirjoihin, menettelyta- poihin, henkilöstöön ja muihin tarpeellisiin asioihin - Toimeksiannon sisällön tarkentaminen	Xxxxxx Xxxxxx
1.2 Toimintojen tarkentaminen	- Kohteiden perustaminen järjestelmään - Tiedonsiirtoyhteyksien luominen - Toimintaprosessien kuvaaminen	Jatkuva Alussa Alussa
1.3 Muut hal- tuunottovaiheen palvelut	- Seuraavien muiden palvelujen hankkimi- nen, tuottaminen, valvominen ja ohjaami- nen haltuunottovaiheen aikana: kiinteistöstrategian laadinta	Alussa

2 HALLINNOLLISET PALVELUT

Yhtiön hallitus päättää vuosittain ohjelmoidut kunnossapitohankkeet toimitusjohtajan esityksestä. Managerin tehtävänä on tuottaa toimitusjohtajalle esityksen pohjaksi näkemyksensä rakennusten korjaustarpeista ja niiden priorisointijärjestyksestä tilaajan ilmoittamassa aikataulussa. Ohjelmoidut kunnossapitohankkeet saattavat muuttua vuoden aikana. Managerilla on itsenäinen oikeus toimivaltansa puitteissa tehdä tarpeelliseksi katsomiaan muutoksia kunnossapitotöiden listaan. Hankemuutoksen tai -lisäyksen kustannusarvio voi olla enintään 10.000 € (ALV 0%), ja sitä suuremmat muutokset ja lisäykset hyväksyy toimitusjohtaja. Manageri ylläpitää ajantasaista listaa kunnossapitotöistä ja raportoi tästä toimitusjohtajalle kuukausittain.

Yhtiön toimitusjohtajalla on toimivaltuudet hyväksyä hankinnat, joiden ennakoitu arvonlisäveroton kokonaisarvo on alle 200.000€.

Yhtiössä on varsinaisia yhtiökokouksia 1 kertaa vuodessa. Hallituksen kokouksia pidetään tarpeen mukaan.

A. KIINTEÄÄN PALKKIOON KUULUVAT PALVELUT

Tehtävä

Kuvaus

Toimitusaika

KiinteistöRYL

2.1 Ki-

inteistöstrategia

- Kiinteistöstrategian

- päivittäminen

- strategian osoittamien toimenpiteiden järjestäminen, seuranta, valvonta ja oh-

jaaminen

Jatkuva

1.2.1

2.2 Kokoukset

- Hallituksen ja yhtiön kokoukset

- kokousten valmistelu

- kokousten järjestäminen

- mahdollisten kokousasiakirjojen toimit- taminen

- kokouksiin osallistuminen

- pöytäkirjanpito

- päätösten toimeenpano

- Muut kokoukset

- yhtiön hallintoon kuuluvat kokoukset

Jatkuva

Tarvittaessa

2.3 Sopimusasiat

- Palvelu-, toimitus- ja liittymissopimukset

- sopimusten kilpailuttaminen

- sopimusten valmistelu, laadinta ja val- vonta

- sopimusten hallinta ja valvonta

- sopimusten edellyttämien toimenpitei- den järjestäminen, seuranta, valvonta ja ohjaaminen

- sopimusriitojen hoitaminen

Tarvittaessa

Jatkuva Jatkuva

Tarvittaessa

1.2.2.2

2.4 Vuokrausto- iminta

- Vuokrasopimusten valmistelu, laadinta ja valvonta

- Vuokralaisten hankinnasta huolehtiminen

- Vuokravakuuksien hoitaminen

- Tiedottaminen vuokralaisille kiinteistön asioista

- Vuokralaisten esittämien pyyntö- jen/huomautusten käsitteleminen

Tarvittaessa

Tarvittaessa Tarvittaessa

1.2.2.3

2.4 Riskienhallinta

- Yleisen turvallisuuden ja väestönsuojelu- määräysten noudattamisen valvonta

- Kohteiden ja niiden turvallisuuden valvon- ta ja johtaminen

- Vakuutusyhtiöiden vakuutussopimusten ja suojeluohjeiden noudattamisen valvonta

- Vakuutusilmoitusten tekeminen (esim. vahinkoilmoitukset)

Jatkuva Jatkuva

Jatkuva Tarvittaessa

1.2.2.4

2.5 Viestintä ja raportointi

- Raportointi

- energian ja veden kulutustilastointi

- maksuhäiriöiden raportointi

- äkillisten ja satunnaisesti tapahtuvien korjausten ja tapahtumien raportointi

- reklamaatiosta raportointi

- Ilmoitukset ja tiedotteet

- osakas ja käyttäjätiedotteiden toimitta- minen

- kaupparekisteriin tehtävien ilmoitusten teko

- verotietojen toimittaminen tilaajalle

- ilmoitusten tekeminen viranomaisille (esim. kunta, poliisi)

- Tilastokeskukselle tehtävien ilmoitusten teko

- Rakentamiseen liittyvä

tiedonantovelvollisuus verottajalle

Tarvittaessa

1.2.2.5

1.2.2.6

2.6 Asiakirjahallin- ta

- Kohteita koskevien tietojen hallinta

- asiakirjojen arkisointi ja säilyttäminen

- Osakeluettelon ylläpito

Jatkuva

1.2.2.7

Tehtävä

Kuvaus

Toimitusaika

Muut suunnitelmat

- Seuraavien muiden suunnitelmien laatimi- nen (esim. suojelusuunnitelman laatimi- nen):

Tarvittaessa

Sopimusriidat

- Sopimusriitojen hoitaminen

- mahdollisten jatkotoimenpiteiden käyn- nistäminen (esim. oikeudenkäynnit)

Tarvittaessa

3. TALOUDELLISET PALVELUT

Yhtiön nykyinen talous- ja toimintasuunnitelma sekä talousarvio ovat liitteinä (liite x). Talousarvion toteutumista seurataan hallituksen kokouksissa.

Kiinteistössä on vuokralaisen erillislaskutuksessa: vedenkulutus/sähkönkulutus

Yhtiön käyttämä rahoituslaitos on Osuuspankki . Yhtiöllä ei ole rahastoitavia varoja.

A. KIINTEÄÄN PALKKIOON KUULUVAT PALVELUT

Tehtävä	Kuvaus	Toimitusaika	KiinteistöRYL
3.1 Talous- ja toiminta- suunnittelu	- Talous- ja toimintasuunnitelman laatimi- nen - Rahoitussuunnitelman laatiminen - Verosuunnitelman valmistelu	1 krt/v 1 krt/v 1 krt/v	1.2.3.1
3.2 Talousarvio ja seuranta	- Talousarvion laadinta tulo- ja menoerittäin - Talousarvion toteutumisen seuranta	Jatkuva Jatkuva	1.2.3.2
3.3 Rahaliikenne	- Laskujen tarkistaminen ja maksaminen ajallaan - Vuokratakuiden laskutus ja maksuseuranta - Kululaskutus mittareiden perusteella (läm- pö, sähkö ja vesi) - Käyttökorvausten laskutus ja maksuseu- ranta	Jatkuva Jatkuva Jatkuva Jatkuva	1.2.3.3
3.4 Kirjanpito ja tilinpäätös	- Tilintarkastuksen järjestäminen	Jatkuva	1.2.3.4

B. YKSIKKÖHINNOIN KORVATTAVAT PALVELUT

Tehtävä	Kuvaus	Toimitusaika
Muut lisäpalvelut	- Seuraavat muut taloudelliset lisäpalvelut:	Tarvittaessa

4 KIINTEISTÖNHOITO

Kiinteistön kaikki kiinteistöhoitotehtävät teetetään ulkopuolisilla palveluntuottajilla. Kiinteistöllä on seuraava huoltokirja käytössään: Granlund manager .

A. KIINTEÄÄN PALKKIOON KUULUVAT PALVELUT

Tehtävä

Kuvaus

Toimitusaika

KiinteistöRYL

4.1 Kiinteistön- hoito ja sen ohjaus

- Kiinteistöpalveluiden tuottaminen ja sopimusten hallinta

kohdan 2.3 ja erillisten liitteiden mukaisesti

- Kiinteistönhoitoa varten tarvittavien mate- riaalien hankinnoista vastaaminen ja palve- luihin liittyvät järjestely

- Kiinteistön hoito- ja huolto-ohjelmien laa- timinen ja ajan tasalla pitäminen

- Huoltokirjan käytön ja ylläpidon valvonta

- Kulutustavoitteiden asettaminen ja seu- ranta (lämpö, sähkö ja vesi)

- Määräysten mukaiset tarkastukset

Jatkuva Jatkuva

Jatkuva

Jatkuva 1 krt/kk

Tarvittaessa

1.2.4.1

1.2.4.2

1.2.4.3

1.2.4.4

	- Muut tehtävät, jotka aiheutuvat tämän sopimuksen mukaisten tehtävien -Työ- ja takuuajan vakuuksien seuranta - Takuuaikana esiin tulevien ongelmien luettelointi koko kiinteistössä - sisäilma-asioiden hoitaminen - valvoa tilaajan etuja - hoitaa kiinteistöjä siten, että tilaajan asettamat tavoitteet toteutuvat - huolehtia kaikista toimenpiteistä, joita huolellinen kiinteistön kunnossapito edellyttää - Kunnossapidon järjestäminen, valvonta seuranta ja ohjaaminen. - Korjausohjelman laatiminen ja päivittämi- nen
ERILLISKORVATTAV	- Kiinteistön ja sen laitejärjestelmien kunnon seuranta ja seurannan mukaisten toimen- piteiden käynnistäminen ja ohjaus - Kuntoarvion teettäminen - Kuntotutkimusten teettäminen - Korjausohjelman mukaisten vuosikorjaus- ten teettäminen - Tarvittavien tilamuutosten teettäminen	Jatkuva
AT PALVELUT
		Jatkuva
1. Kiinteistön
kunnossapito
		Tarvittaessa	1.2.5.1.1
		Tarvittaessa	1.2.5.1.2
		Tarvittaessa	1.2.5.2
		Tarvittaessa	1.2.5.3
		Tarvittaessa	1.2.5.4
		Xxxxxxx
		Xxxxxxxxxxxx
		Tarvittaessa

5 LUOVUTUSVAIHEEN PALVELUT

A. KIINTEÄÄN PALKKIOON KUULUVAT PALVELUT

Tehtävä	Kuvaus	Toimitusaika
5.1 Päätöskatselmus	- Sopimusaikaisten palvelujen ja tilojen luovuttaminen seuraajalle - Toimeksiantoon liittyvien asiakirjojen, piirustusten, suunnitelmien, avaimien, ra- porttien, laskelmien ja muiden tietojen luovuttaminen - Tilaajan omaisuuden ja irtaimiston luovut- taminen	Tarvittaessa Tarvittaessa
5.2 Sopimusten siirtäminen	- Seuraavien palvelusopimusten siirtäminen tilaajan tai toisen palveluntuottajan nimiin: - voimassaolevat tilaajan rakennuksia palvelevat sopimukset, mikäli ne ovat siirrettävissä. Manageri sitoutuu omalta osaltaan myötävaikuttamaan siihen, että sopimukset voidaan siirtää tilaajalle tai tilaajan määräämälle.	Tarvittaessa
5.3 Muut luovu- tusvaiheen palve- lut	- Seuraavat muut luovutusvaiheen palvelut:

B. YKSIKKÖHINNOIN KORVATTAVAT PALVELUT

Tehtävä	Kuvaus	Toimitusaika
Muut lisäpalvelut	- Seuraavien lisäpalvelujen järjestäminen:

ASIAKIRJAHALLINTA

Sopimus sisältää piirustusarkistojen pidon nykyisessä tasossa sekä suoritettavien rakennustöiden aiheuttaman piirustusten päivityksen. Tämän sopimukseen piiriin sisältyvät

sekä hankekohtaisesti tilattaviin rakennus-projekteihin sisältyvät että ohjelmoituun kunnossapitoon mah- dollisesti sisältyvät dokumenttiarkiston ylläpidon työt.

MUUTA

Sopimus sisältää painelaitteiden käytönvalvonnan. Palveluntuottajan henkilökunta tai määräämänsä toi- mii kiinteistöissä olevien painelaitteiden käytönvalvojina. Palveluntuottaja sitoutuu siihen, että käytönvalvojilla on painelaitemääräysten mukainen pätevyys ja tilaaja vastaa tarvittavista

korjaus- ja uusintainvestointien aiheuttamista kustannuksista. Palveluntuottaja toimii painelaitteiden ja kattiloiden käyttäjänä ja nimeää niiden käytönvalvojat.

Painelaitteiden tarkastuksissa ja käytössä ilmenneistä merkittävistä seikoista tiedotetaan välittömästi Tilaajan yhteyshenkilöä.

Vastaavasti palveluun sisältyvät maakaasuasetuksen mukainen käytönvalvonta sekä tuottajan palveluun liittyvien vaarallisten kemikaalien teollisesta käsittelystä ja varastoinnista annetun asetuksen (59/1999) mukainen käytönvalvonta ja niiden raportoiminen

tilaajalle.

Tuottaja nimeää

- palonilmaisulaitteistoille hoitajat sisäasiainministeriön pelastusosaston julkaisun A:60 mukaisesti,

- sammutuslaitteistoille kunnossapitotöistä huolehtivat laitteistojen hoitajat ja tarvittavat varahenkilöt sisäasianministeriön julkaisun A:65 mukaisesti ja

- merkki- ja turvavalaistusjärjestelmille hoitajat.

- Sähkötöiden johtajan

- Atex-varastotiloista vastaavat

- Tulityöluvista vastaavat

- Väestönsuojan valvojat

- Kulunvalvonnasta, videovalvonnasta, rikosilmoituksista, henkilöturvasta, rakennusautomaatiosta ym. teknisestä toiminnasta vastaavat

- energiavastuuhenkilöiden nimeäminen

Ajantasaista luetteloa vastuuhenkilöistä vastuualueineen pidetään yllä sähköisessä kiinteistönhoitojärjes- telmässä.

1 (15)

Ulkoalueiden hoidon palvelukuvaus

1.2.2016

Ulkoalueiden hoidon palvelukuvaus

Sisällysluettelo

Ulkoalueiden hoidon palvelukuvaus 2

1.2 Kiinteistöt 1

1.2.2 Hallinto 1

1.2.2.4 Riskienhallinta 1

1.2.2.5 Viestintä ja raportointi 1

3.1 Yleishoito ja valvonta 2

3.1.5 Liputus 2

3.1.9 Päivystys 2

3.2 Rakennustekniikan hoito ja kunnossapito 2

3.2.2 Rakennusosat 2

3.2.2.3 Rakennusosat ja rakennusvaipat 2

3.2.2.4 Yläpohjarakenteet 2

3.3.4 Ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmät 2

3.3.4.1 Ulkoilman saanti 2

4.2 Viherrakenteet 3

4.2.1 Nurmikoiden hoito 3

4.2.3 Puiden hoito 5

4.2.5 Pensaiden, istutusten ja köynnösten hoito 6

4.2.6 Kesäkukat 7

4.3 Päällysrakenteet 7

4.3.1 Sidotut päällysteet 7

4.3.2 Sitomattomat päällysteet 10

4.3.3 Muut 12

4.4 Aluevarusteet 13

4.4.1 Xxxxx, portit ja kaiteet 13

4.4.2 Talovarusteet 13

4.4.3 Talo-opasteet 13

4.4.5 Liikennealueiden varusteet 13

4.4.6 Valaistusrakenteet 13

4.4.7 Ulkokalusteet 13

1.2 Kiinteistöt

1.2.2 Hallinto

Yleistä

TERMIT

Tässä palvelukuvauksessa Tilaaja määrittää ulkoalueiden hoidon tason, jota se edellyttää kohteidensa osalta sovellettavaksi. Manageri voi tehdä tässä palvelukuvauksessa tarkoitetut työt joko itse tai antaa ne toisen palveluntuottajan tehtäväksi.

Tässä palvelukuvauksessa käytetään Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:stä nimitystä Tilaaja ja Turun kaupungin kiinteistöliikelaitoksesta nimitystä palveluntuottaja tai manageri. Mikäli palveluntuottaja hankkii osan tässä palvelukuvauksessa tarkoitetuista töistä, tässä palvelukuvauksessa on selvyyden vuoksi käytetty termiä manageri tapauksissa, joissa palveluun liittyy raportointi- tai muita velvoitteita, joista tulee informoida tilaajan edustajaa eli manageria.

ULKOALUEIDEN HOITO

Melua ja pölyä aiheuttavissa ulkoaluetöissä noudatetaan Turun kaupungin kulloinkin voimassa olevia ohjeita ja määräyksiä.

Konetöiden suorittamista koulujen piha-alueiden oleskelupaikoilla tulee välttää välituntien aikoina ja myös silloin, kun koululaisia on paljon piha-alueilla.

Palveluntuottaja voi käyttää myös alihankkijoita, mutta palveluntuottaja vastaa myös omien alihankki- joidensa töistä, toimenpiteistä, laiminlyönneistä ja laadun varmistuksesta.

Rikkakasvien kemiallisessa torjunnassa on noudatettava viranomaisten ohjeita ja määräyksiä. Kemial- listen torjunta-aineiden käytöstä on aina ensin sovittava managerin kanssa. Kemiallisten torjunta- aineiden käytöstä tiedotetaan tarvittaessa myös kiinteistön käyttäjiä.

1.2.2.1 Riskienhallinta

Vaatimus

Palveluntuottajan jokaisella kohteisiin osallistuvilla henkilöillä tulee olla voimassa oleva työturvallisuus- kortti.

Palveluntuottajan tulee ilmoittaa managerille kohteisiin osallistuvien henkilöiden nimet kohteittain ja henkilömuutoksista tulee aina ensin sopia managerin kanssa.

1.2.2.3 Vakuutusasiat

Vaatimus

Palveluntuottajalla tulee olla lakisääteiset ja muut palvelun tuottamisen kannalta tarpeelliset vakuutuk- set. Vakuutusten tulee olla voimassa koko sopimuskauden ajan.

Palveluntuottajan on hankittava toimintaansa varten vastuuvakuutus, jonka tulee olla riittävä suh- teessa palvelun tuottamiseen liittyviin riskeihin. Vastuuvakuutuksesta sovitaan tarkemmin sopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä.

1.2.2.4 Viestintä ja raportointi

Viestintä ja raportointi

Vaatimus

Viestinnän ja raportoinnin tulee olla suunnitelmallista ja perustua sovittuihin yhteisiin tavoitteisiin.

Palveluntuottajan tulee raportoida kuukausittain managerille:

- oman työn laaturaportti

3 Rakennusten ja teknisten järjestelmien hoito ja kunnossapito

3.1 Yleishoito ja valvonta

3.1.5 Liputus

Vaatimus

Liputus suoritetaan yleisinä ja virallisina liputuspäivinä. Merkkipäivä- ja suruliputukset eivät kuulu kiin- teään sopimushintaan.

Muina kuin virallisina ja yleisinä liputuspäivinä lipputangossa pidetään kiinteistön omaa lippua tai viiriä, jos kiinteistöllä on oma lippu tai viiri.

3.1.9 Päivystys

Lippu kuivataan ja säilytetään asiallisella tavalla kiinteistön varastossa. Lipputankojen narut vaihde- taan aina tarvittaessa.

Vaatimus

Palveluntuottaja järjestää tarvittavan lumityöpäivystyksen normaalityöajan ulkopuolella.

3.2 Rakennustekniikan hoito ja kunnossapito

3.2.2 Rakennusosat

3.2.2.3 Rakennusosat ja rakennusvaipat

Graffitit

Vaatimus

Graffitien poistamiset eivät kuulu kiinteähintaiseen managerisopimukseen vaan ovat erillislaskutettavia töitä. Palveluntuottajan tulee ilmoittaa graffiteista Managerille.

3.2.2.4 Yläpohjarakenteet

Vesikatot, kattokaivot ja räystäät ja räystäskourut sekä kattojen kulkureitit

Vaatimus

Vesikattojen, kattokaivojen (tasakatto-osuudet) ja räystäskourujen puhtaanapito sekä kattojen kulku- reittien lumityöt IV-koneille tai IV-konehuoneille kuuluvat ulkoalueiden hoitosopimukseen.

Vesikatot, kattokaivot ja räystäskourujen puhtaus tulee varmistaa määrävälein tehtävillä puhdistuksilla ja tarkastuksilla.

Vesikatot, kattokaivot ja räystäskourut tulee vielä erikseen tarkastaa ja puhdistaa kevättöiden jälkeen huhtikuun viimeisellä viikolla, kesällä elokuun viimeisellä viikolla sekä syksyllä lokakuun viimeisellä viikolla. Manageri tarkastaa ja hyväksyy tehdyt suoritukset.

Vesikaton kulkureitit IV-koneille ja IV-konehuoneille tulee pitää talvikautena sellaisessa kunnossa, että siellä on turvallista liikkua.

Ulkoalueiden hoitosopimukseen kuuluvat myös räystäiden vaaralliset lumilippojen ja jääpuikkojen tur- vallisuustarkastukset. Palveluntuottajan on huomatessaan vaaran, ryhdyttävä välittömästi tarvittaviin varotoimiin. Vaaralliset alueet puomitetaan ja vaarasta ilmoitetaan välittömästi managerille tai managerin ilmoittamalle urakoitsijalle.

3.3.4 Ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmät

3.3.4.1 Ulkoilman saanti

Vaatimus

IV-ulkoilmasäleiköt on pidettävä puhtaina lehdistä ja roskista.

Lisäksi palveluntuottajan tulee tarkastaa ja puhdistaa IV-ulkosäleiköt lumesta ja jäästä tammikuun viimeisellä viikolla ja ilmoittaa tarkastuksesta ja puhdistuksesta managerille tai kirjata suoritus tarvittavalla huoltokirjamerkinnällä.

Myös korkealla ulkoseinillä olevien IV-säleikköjen puhdistukset ja henkilönostimien kustannukset kuu- luvat sopimukseen.

4 Ulkoalueiden hoito ja kunnossapito

4.2 Viherrakenteet

Kohteiden hoitoluokitukset ja laatutavoitteet

Ulkoalueiden hoitoluokat on määritetty Kiinteistö RYL 2009 mukaan tietyin poikkeuksin. Poikkeukset Kiinteistö RYL 2009 laatuluokituksista on kirjattu tähän palvelukuvaukseen.

Kohteiden laatutasot:

A1 hoitoluokka -

A2 hoitoluokka pääsisäänkäyntialueet

koskee seuraavia rakennuksia:

Mäntymäki, rak. 1 sisätautisairaala, Mäntymäki rak. 2, Pääterveysasema, Mäntymäki rak.3-4, Mäntymäki rak. 6, Mäntymäki rak. 9-11, Mäntymäki rak.13, Mäntymäki rak. 16, Xxxxxxxxx rak. 25, Mäntymäki rak. 28, Pientenlasten vastaanottokoti (Vähäheikkiläntie 5), Mäntymäen perhekeskus (Kunnallissairaalantie 36), Kurjenmäki rak. 41-42 (Kurjenmäkikoti I ja II), Liinahaan vanhainkoti (Xxxxxxxxxxxxx 00) ja Runosmäen sosiaali- ja terveysasema

A3 hoitoluokka pääsisäänkäyntialueet

koskee seuraavia rakennuksia:

Kerttulin vanhainkoti

Mäntymäen perhekeskus rak. A ja B (Kunnallissairaalantie 36), Portsakoti (Puutarhakatu 39)

Mäntyrinteen vanhainkoti rak. A, B ja C (Virvoituksentie 5)

A3 hoitoluokka paikoitus- ja muut ulkoalueet (koskee kaikkia rakennuksia)

4.2.1 Nurmikoiden hoito

Hoitoluokkavaatimus

A2-hoitoluokan nurmikko pidetään elinvoimaisena. Hoitotoimia tehdään, kun ulkonäköhaittoja alkaa esiintyä. Nurmikon on oltava yleisilmeeltään siisti.

A3-hoitoluokan nurmikko antaa hoidetun vaikutelman. Hoitotoimia tehdään siinä määrin, että nurmikko on yleisilmeeltään yhtenäinen.

Nurmikoiden kevätkunnostus

Yleistä

Kaikkien kevättöiden on oltava loppuun suoritetut viimeistään huhtikuun 30. päivään mennessä.

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Kevätkunnostuksen jälkeen nurmikolla ei saa olla hiekoitushiekkaa eikä muita alueelle kuulumattomia esineitä. Kevätkunnostuksen jälkeen nurmikolla ei saa olla yleisilmettä haittaavaa kasvijätettä.

Talvituhosienten tai jääpoltteen sekä painumien aiheuttamat vauriot korjataan hoitotasojen mukaan erillisveloituksella. Pienet < 5 m2 nurmikkoalueiden paikkaukset kuuluvat kuitenkin kiinteään sopimus- hintaan.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Kevätkunnostuksen jälkeen nurmikolla ei saa olla hiekoitushiekkaa eikä muita alueelle kuulumattomia esineitä. Kevätkunnostuksen jälkeen nurmikolla ei saa olla oleellisesti haittaavaa kasvijätettä.

Talvituhosienten tai jääpoltteen sekä painumien aiheuttamat pahimmat vauriot korjataan hoitotasojen mukaan erillisveloituksella. Pienet < 5 m2 nurmikkoalueiden paikkaukset kuuluvat kuitenkin kiinteään sopimushintaan.

Nurmikoiden lannoitus ja kalkitus

Vaatimus

A2-hoitoluokka ja A3-hoitoluokka

Nurmikot lannoitetaan vähintään kerran kasvukaudessa. Nurmikoiden kalkitus tehdään vain silloin, kun manageri on sitä erikseen pyytänyt. Kalkitus tehdään erillisveloituksella.

Manageri ottaa tarvittaessa maa-analyysin.

Nurmikon leikkuu ja rajaukset

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Nurmikolta poistetaan ennen leikkuuta roskat ja muut vaaraa aiheuttavat esineet.

Leikkuujäljen on oltava huolellista ja tasaista. Nurmikkoa ympäröiville päällystealueille, kuten asfaltille, laatoituksille ja kiveyksille ym. ei saa jäädä leikkuujätettä vaan leikkuujäte on välittömästi poistettava.

Nurmikko pidetään 4…12 cm mittaisena. Nurmikolla ei saa olla yleisilmettä oleellisesti haittaavaa leik- kuujätettä. Nurmikon rajaukset, reunat ja esteiden ympärykset sekä rakenteiden reunat eivät saa poi- keta nurmikon laatutason yleisilmeestä.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Nurmikolta poistetaan ennen leikkuuta roskat ja muut vaaraa aiheuttavat esineet.

Nurmikko pidetään 4…15 cm mittaisena. Nurmikolla ei saa olla kasvua ja yleisilmettä haittaavaa leik- kuujätettä. Nurmikon rajaukset, reunat ja esteiden ympärykset sekä rakenteiden reunat eivät saa poi- keta nurmikon laatutason yleisilmeestä.

Nurmikoiden rikkakasvitorjunta

Yleistä

Leikkipaikoilla tai niiden välittömässä läheisyydessä ei saa käyttää kemiallista rikkakasvien torjuntaa.

Vaatimus

A2- hoitoluokka ja A3-hoitoluokkat

Säilytettävää kasvillisuutta tai ympäröiviä rakenteita ja päällysteitä ei saa vaurioittaa kemiallisella rik- kakasvitorjunnalla. Nurmikon rikkakasvien poistaminen kitkemällä ei kuulu sopimukseen.

Nurmikoiden kastelu

Yleistä

Nurmikoiden kastelut pääsisäänkäyntialueilla, A2-hoitoluokissa, kuuluvat sopimukseen.

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Nurmikot kastellaan, kun kuivumisen merkkejä ja tai kulottumista ilmaantuu.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Nurmikot kastellaan vain, jos manageri sitä erikseen pyytää. Työ tehdään erillisveloituksena.

Nurmikoiden syyskunnostus

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Nurmikoilla ei saa olla yleisilmettä häiritsevää kasvijätettä ja irronneita lehtiä tai oksia.

Kasvijäte ja irronneet lehdet poistetaan nurmialueilta ja ne eivät saa levitä ympäröiville kulkuväylille ja päällystealueille. Nurmikon yleisilme on säilytettävä hoitoluokan mukaisessa tasossa.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Nurmikoilla ei saa olla yleisilmettä oleellisesti häiritsevää kasvijätettä ja irronneita lehtiä tai oksia.

Nurmikoiden puhtaanapito

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Nurmikoilla saa olla vain pieniä kulttuuriroskia ja vähäisiä määriä kasvijätettä ja eritteitä. Yleisilmettä häiritseviä roskia tai alueelle kuulumattomia esineitä ei saa olla. Vaaralliset roskat ja esineet on pois- tettava välittömästi.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Nurmikoille saa olla jonkin verran häiritseviä kulttuuriroskia, kasvijätettä ja eritteitä sekä alueelle kuulu- mattomia esineitä. Yleisilmettä oleellisesti häiritseviä roskia tai alueelle kuulumattomia esineitä ei saa olla. Vaaralliset roskat ja esineet on poistettava välittömästi.

Nurmikoiden kunnossapito

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Nurmikon pienet < 5 m2 painumat ja ajojäljet sekä kaikki palveluntuottajan aiheuttamat painaumat, ajojäljet ym. vauriot korjataan palvelusopimuksen kiinteään kk-maksuun sisältyvänä ympäröivän laatu- tason mukaisesti. Paikkausalueiden kasvuun lähdöstä on huolehdittava niin, että yleisilme on ympä- röivän nurmikon mukainen.

Nurmikon ilmastointi ei kuulu sopimukseen.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Nurmikon pienet < 5 m2 painumat ja ajojäljet sekä kaikki palveluntuottajan aiheuttamat painaumat, ajojäljet ym. vauriot korjataan palvelusopimuksen kiinteään kk-maksuun sisältyvänä A3-laatuluokan mukaisesti. Paikkausalueiden kasvuun lähdöstä on huolehdittava niin, että yleisilme on ympäröivän nurmikon mukainen.

Nurmikon ilmastointi ei kuulu sopimukseen.

LUONNONNURMI/-VIHERALUEET JA NIITTYNURMIALUEET

Heinikon leikkuu

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Luonnonnurmi/-viheralueet ja niittynurmialueet leikataan muutaman kerran kesäkaudessa viikatteella tai trimmerillä niin, että alueiden yleisilme on siisti. Niittoheinä tulee poistaa alueelta niin, että yleisilme ei poikkea alueen yleisilmeestä.

Puhtaanapito

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Luonnonnurmi/-viheralueet ja niittynurmialueet pidetään puhtaina kulttuuriroskista ym. vastaavista.

Kevätsiivouksessa alueelta poistetaan hiekoitushiekat ja muut yleisilmettä häiritsevät roskat. Erityi- sesti on huolehdittava reuna-alueiden siisteys.

4.2.3 Puiden hoito

Hoidon tavoite ja yleisvaikutelmat

Yleistä

Puut ovat elinvoimaisia, turvallisia ja rakenteellisesti kestäviä. Keskeinen pyrkimys on huomioida pui- den omia biologisia lainalaisuuksia.

Vaatimus

A2-hoitoluokassa puiden tyvien ympäristön on oltava nurmikosta ja rikkakasveista vapaa. A3-hoito- luokassa puiden tyvien ympäristössä voi olla jonkin verran nurmikkoa ja rikkakasveja, mutta puiden tyvien yleisilme on oltava kuitenkin hoitoluokitustason mukaiset.

Rikkakasvitorjunnasta ei saa jäädä havaittavaa kasvijätettä.

Puissa voi olla runko- ja juurivesoja, mutta ne poistetaan vähintään kerran kesäkaudessa. Puiden var- sinainen hoitoleikkaus ei kuulu sopimukseen, mutta katkenneiden oksien siistiminen ja hoitokoneiden vaatimien oksakorkeuden pitäminen riittävällä korkeudella kuuluu kiinteään kuukausihintaan.

Puiden kasteluja tehdään vain, jos manageri sitä erikseen pyytää, työ tehdään erillisveloituksella.

Puita tuetaan tarvittaessa kasvukauden alkuvaiheessa. Puiden talvi- ja kevätsuojaukset tehdään vain, jos manageri sitä erikseen pyytää, työ tehdään erillisveloituksena.

4.2.5 Pensaiden, istutusten ja köynnösten hoito

Hoidon tavoite ja yleisvaikutelma

A2-hoitoluokan pensasryhmät/istutukset, pensasaidat, yksittäiset pensaat ja köynnökset on oltava yleisilmeeltään siistejä.

A3-hoitoluokan pensaat/istutukset ovat yleisilmeeltään hoidettuja ja yhtenäisiä.

Kevätkunnostus

Yleistä

Istutusalueiden kevätkunnostukset aloitetaan roudan sulettua, heti kun maa kestää liikkumisen. Alu- eelle kuulumattomat ainekset ja talvisuojaukset poistetaan. Tarkistetaan, että kasvien kasvusyvyydet ovat säilyneet roudan sulamisen jälkeenkin oikeina.

Palveluntuottajan tulee ilmoittaa tuhoutuneiden tai vaurioituneiden kasvien määrä managerille.

Vaatimus

A2-hoitoluokka ja A3-hoitoluokka

Pensas- ja istutusalueilta poistetaan kevätkunnostuksen yhteydessä hiekoitushiekat, kuolleet lehdet, oksat ja kasvinosat niin, että alueet ovat hoitoluokan mukaisessa siistissä kunnossa. Varmistetaan, että istutusalueilla ei ole aukkoja istutuksissa.

Lannoitus ja kalkitus

Vaatimus

A2-hoitoluokka ja A3 hoitoluokka

Istutusalueet lannoitetaan kerran kasvukaudessa. Istutusalueet kalkitaan vain, jos manageri sitä erikseen pyytää. Kalkitukset tehdään erillisveloituksella.

Rikkakasvien, kasvitautien ja tuholaisten torjunta

Yleistä

Säilytettävä kasvillisuus tai ympäröivät rakenteet ja päällysteet eivät saa vaurioitua kemiallisesta rikka- kasvien torjunnasta. Rikkakasvien poistamiseen ja torjuntaan käytetään myös tarvittaessa kitkemistä.

Puunkuorikate on oltava tasaisesti koko kasvualustalla ja riittävän paksuna kerroksena. Mikäli tarvetta on, lisätään puunkuorikatetta tai multaa kasvualustoille. Työ kuuluu palvelusopimuksen kiinteään kk- maksuun, mutta kuorikatteen ja mullan maksaa tilaaja esitettyihin rahtikirjoihin perustuvana.

Pensaiden ja istutusten kasvitautien ja tuholaisten aiheuttamat vauriot korjataan aina erillisen suunni- telman mukaan ja erillisveloituksena.

Päällystealueille levinnyt puunkuorikate poistetaan tarvittaessa päivittäin roskakierrosten yhteydessä.

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Istutusalueilla ei saa olla näkyvillä kuolleita kasveja eikä siistiä yleisilmettä häiritseviä kuolleita kas- vinosia. Istutuksen reunoilla, alla tai kasvuston läpi ei saa kasvaa siistiä yleisilmettä häiritsevää rikka- kasvillisuutta. Lisäksi palveluntuottajan tulee varmistaa, että Itsestään kylväytyneitä puuntaimia ei ole. Rikkakasvitorjunnasta ei saa jäädä havaittavaa kasvijätettä. Kasvualustan on oltava siisti.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Istutusalueilla ei saa olla yleisilmettä häiritseviä ja kasvua heikentäviä kuolleita kasveja eikä kas- vinosia. Kasvuston ylikasvaneita tai kasvua häiritseviä rikkakasveja ei saa olla. Varmistetaan, että Itsestään kylväytyneitä puuntaimia ei ole.

Hoito- ja muotoon leikkaus sekä alasleikkaukset

Vaatimus

Pensaiden ja pensasryhmien sekä istutusten hoito- ja muotoon leikkaukset tehdään kasvilajikohtais- ten erillisohjeiden mukaan kerran vuodessa. Näkemäalueet sekä kulkuväylien ja sadevesikourujen esteettömyys tulee huomioida pensaiden ja pensasryhmien hoidossa.

Pensaiden ja pensasryhmien alasleikkaukset eivät kuulu sopimukseen. Niistä sovitaan aina erikseen. Työ on erillisveloitettavaa työtä.

A2-hoitoluokka ja A3-hoitoluokka

Pensaiden ja pensasryhmien leikkuujätettä saa olla vain siinä määrin, että ne eivät häiritse pensaiden hoitoluokan mukaista siistiä yleisilmettä. Kuolleita kasvin osia ei saa olla häiritsevästi.

Kastelu

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Pensaiden ja pensasryhmien kastelut aloitetaan, kun nuutumisen merkkejä ilmaantuu.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Pensaiden ja pensasryhmien kastelut tehdään vain, jos tilaaja sitä erikseen pyytää. Työ tehdään eril- lisveloituksella.

Puhtaanapito

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Istutusalueilla saa olla vain pieniä määriä kulttuuriroskia ja vähäisiä määriä kasvijäteittä ja eritteitä. Yleisilmettä häiritseviä roskia tai alueelle kuulumattomia esineitä ei saa olla. Vaaralliset roskat poiste- taan ensi tilassa.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Istutusalueilla saa kertyä jonkin verran häiritseviä kulttuuriroskia, kasvijäteittä ja eritteitä. Yleisilmeeltä poikkeavia, alueelle kuulumattomia esineitä ei saa olla. Vaaralliset roskat poistetaan ensi tilassa.

Paikkaukset ja talvi- ja kevätsuojaukset

Vaatimus

A2-hoitoluokka ja A3-hoitoluokka

Pensasryhmät ja pensasaidat pidetään tiheänä niin, että oleellisia aukkoja ei ole.

Kasvien talvisuojaus ja hoitotuet asennetaan suojausta erikseen tarvitseville kasvilajeille. Kasvien tal- visuojaus- ja hoitotuentatyö tehdään erillisveloituksena ja manageri maksaa myös tarvittavat materiaalit.

4.2.6 Kesäkukat

Suojauksesta jyrsijöitä vastaan ja jyrsijöiden aiheuttamien vaurioiden korjauksista sovitaan aina tilan- nekohtaisesti managerin kanssa. Työ on erillisveloitettavaa työtä.

Vaatimus

Kesäkukkien istutuksista sovitaan joka kesä erikseen managerin ja/tai käyttäjän kanssa. Työ on erillisve- loitettavaa työtä.

4.3 Päällysrakenteet

4.3.1 Sidotut päällysteet

Yleistä

Sidottuja päällysteitä ovat mm. pihakiveykset ja laatoitukset, luonnonkivialueet sekä asfalttipäällysteet ja leikkialustat.

Hoidon tavoite ja yleisvaikutelma A2-hoitoluokka

Päällystettyjen piha- ja kulkuväylien kulkuolosuhteiden on oltava turvallisia kaikkina vuodenaikoina. Päällystealueiden on oltava siistejä.

A3-hoitoluokka

Päällystealueet ovat yhtenäisen ja hoidetun näköisiä.

Kevätkunnostus

Päällystealueiden kevätkunnostuksen yhteydessä poistetaan aurausmerkit ja tarkistetaan kiinteistön aitojen, opasteiden ja liikennemerkkien sekä reunakivien kunto. Piha-alueiden koneharjaukset tulee suorittaa pääsääntöisesti koulujen päivittäisen ulkoaluetoiminnan ulkopuolella.

Vaatimus

A2-hoitoluokka ja A3-hoitoluokka

Päällystealueiden kevätkunnostuksessa poistetaan sidotuilta päällystealueilta hiekoitussepelit, kasvi- jätteet ja muut roskat ja tahrat. Kevätkunnostuksessa letkupestään sisäänkäynnit, katokset, ulkopor- taat, laatoitus- ja kiveysalueet sekä asfalttipäällysteet koneharjataan. Koneharjauksessa käytetään aina kostutinta niin, ettei haittaavaa pölyämistä tapahdu.

Kevätkunnostuksen jälkeen sidotut päällystealueet ovat siistit.

Rikkakasvien torjunnat

Päällystealueiden rikkakasvien torjunnassa ei saa vaurioittaa ympäröiviä kasvillisuutta, ympäröiviä rakenteita eikä päällysteitä.

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Päällystealueilla tai niiden reunoilla ei saa kasvaa rikkakasvillisuutta. Rikkakasvitorjunnasta ei saa jäädä haittaavaa kasvijätettä. Itsekseen kylväytyneitä puuntaimia ei saa olla.

Kiinteistön kiveys- /laatoitusalueiden sekä luonnonkiveysalueiden siisteydet tarkastetaan erikseen ja rikkakasvit poistetaan 3 kertaa kesäkaudessa, toukokuussa viikolla 22, kesäkuussa viikolla 26 ja elo- kuussa viikolla 35. Manageri tarkastaa ja hyväksyy tehdyt suoritukset.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Päällystealueilla tai niiden reunoilla ei saa kasvaa häiritsevää tai päällysteitä rikkovaa rikkakasvilli- suutta. Itsekseen kylväytyneitä puuntaimia ei saa olla.

Kiinteistön kiveys- /laatoitusalueiden sekä luonnonkiveysalueiden siisteydet tarkastetaan erikseen ja rikkakasvit poistetaan 3 kertaa kesäkaudessa, toukokuussa viikolla 22, kesäkuussa viikolla 26 ja elo- kuussa viikolla 35. Manageri tarkastaa ja hyväksyy tehdyt suoritukset.

Syyskunnostus

Yleistä

Päällystealueiden syyskunnostusten yhteydessä päällysteet koneharjataan ja sisäänkäynnit, katokset, ulkoportaat, laatoitus- ja kiveysalueet letkupestään niin, että yleisilme pysyy siistinä.

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Päällystealueilla ei ole yleisilmettä häiritsevää ja liukkautta aiheuttavaa kasvijätettä, joka kasautuu ja leviää ympäristöön.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Päällystealueilla ei ole yleisilmettä oleellisesti häiritsevää ja liukkautta aiheuttavaa kasvijätettä, joka kasautuu ja leviää ympäristöön.

Lumityöt

Vaatimus

LUMI- JA LIUKKAUDENTORJUNTATYÖT

Lumityöt suoritetaan arkisin ja tarvittavilta osin myös viikonloppuisin, huomioiden päivystysvalmius 24/7.

Yöllä sataneen lumen auraus ja liukkauden torjunta on ajoitettava niin, että pääväylät ja pysäköintialu- eet ovat pääosin auratut ja hiekoitetut ennen varsinaisen toiminnan alkamista. Samoin käsityönä teh- tävät portaiden, ovien edustojen, katosten jne. puhdistus ja liukkauden torjunta on oltava tehtynä pää- osin ennen varsinaisen toiminnan alkamista.

Piha-alueilla tehtäviä konetöitä suorittaessa on oltava erityisen varovaisia, kun koululaiset ovat ulkona piha-alueilla. Pääsääntöisesti konetyöt suoritetaan silloin, kun koululaiset eivät ole piha-alueilla.

Lumet kasataan kiinteistölle sovittuihin paikkoihin palvelusopimuksen kiinteään kk-maksuun sisälty- vänä. Jos lunta joudutaan ajamaan lumenkaatopaikalla, niin siitä sovitaan aina Managerin kanssa erik- seen ja työ on silloin erillisveloitettavaa työtä ja työ tehdään tarjouksen mukaisilla yksikköhinnoilla.

Lumenkaatopaikalle toimitetuista lumikuormista on palveluntuottajan toimitettava managerille kopiot kuor- makirjoista ja jätemaksujen suorittamisesta.

Lumivallien korkeus ei saa olla niin korkea, että niistä on haittaa liikenneturvallisuudelle. Lumityöt on tehtävä niin, että lumivallit ja lumenkasauspaikat on viimeistelty niin, ettei niiden yleisilme poikkea muusta laatutasosta.

Palveluntuottaja asentaa omalla kustannuksellaan tarvittavat aurausmerkit ja poistaa ne keväällä ke- vättöiden yhteydessä.

Piha-aidat, liikennemerkit ja opasteet ym. on pidettävä suorassa ja piha-alueiden liikennemerkit ja opasteet puhtaana lumesta ja liasta.

Sulatusaineiden käyttöä sisäänkäynneissä tulee välttää. Polanne ja jää poistetaan mekaanisesti. Me- kaanisessa jään- ja polanteen poistossa ei saa vaurioittaa päällysteitä. Lumityöt on tehtävä huolelli- sesti niin, etteivät myöskään kiveykset / pihalaatoitukset, rakenteet, reunakivet, muurit, rakennusten kulmat, eikä mikään muukaan vaurioidu lumitöiden suorittamisessa. Lumien läjityksissä on myös huo- mioitava, että istutukset tai rakenteet eivät vaurioidu lumikasojen alle.

Pelastusteiden ja niihin liittyvien nostopaikkojen lumityöt on hoidettava aina niin, että pelastuslaitos pääsee aina vaivatta kiinteistöjen pelastuspaikoille. Poistumisteiden lumityöt kuuluvat myös sopimuk- seen.

Tonttiliittymät on pidettävä aina kulkukelpoisessa kunnossa. Tonttiliittymistä on poistettava lumi heti myös silloin kun kaupungin suorittamasta liittymäkadun lumitöistä jää lunta ja jäätä tonttiliittymään, myös normaali työajan ulkopuolella.

Kiinteistöjen sadevesikaivojen ritiläkannet on avattava aina lumesta, jäästä tai roskista, kun kiinteistö- jen piha-alueille tulee sulamisvesiä.

Palveluntuottaja hankkii kustannuksellaan hiekoitussepelin.

Vaatimus

Lumityöt

A2-hoitoluokka ja A3-hoitoluokka

Lumityöt aloitetaan aina ensin A2-hoitoluokan alueilta. Lumityöt aloitetaan, kun lumen tai sohjon pak- suus ylittää 50 mm. Märän lumen aikana vähän aikaisemmin. Polanne poistetaan, kun polanteesta on haittaa hoitoalueella kulkemisessa. Polanteen poistamisen osalta on erityistä huomiota kiinnitettävä pääsisäänkäyntien kulkukelpoisuuteen ja turvallisuuteen. Rappurallit on pidettävä puhtaina lumesta ja sepelistä ja polanne poistetaan aina tarvittaessa.

Kulkutiet on oltava myös jatkuvan lumisateen aikana kulkukelpoisessa kunnossa. Erityisesti on huo- lehdittava, että pääkulkuväylät, pääsisäänkäynnit, laatoitusalueet ja pelastustiet ovat jatkuvasti hy- vässä kulkukelpoisessa kunnossa. Ulkoportaiden lumityöt on tehtävä huolellisesti niin, että niissä on turvallista liikkua eikä portaissa ole turvallista kulkua haittaavaa polannetta.

Talvikäytössä olevat pihakalusteet pidetään puhtaina lumesta ja jäästä.

Lumitöiden jälkeen kulkuväylien ja muiden piha-alueiden pinta on tasainen ja siisti. Lumi ja polanne poistetaan niin, että ulko-ovet voidaan helposti avata.

Lumitöiden suorittamisen jälkeen päällystealueet on oltava turvallisia liikkua, lumityöt on viimeistelty ja piha-alueiden yleisilme on hoitoluokan mukainen.

Vaatimus

Liukkauden torjuntatyöt

A2-hoitoluokka ja A3-hoitoluokka

Liukkautta torjutaan niin usein, että hoidettavat alueet ja kulkutiet ovat turvallisia. Liukkaudentorjunnan levitysjäljen on oltava tasaista koko alueella. Erityistä huolellisuutta on noudatettava sisäänkäyntien, kulkuväylien, katosten ja ulkoportaiden liukkaudentorjunnassa.

Palveluntuottajan on pidettävä liukkaudentorjunnasta kiinteistökohtaista hiekoituspäiväkirjaa. Hiekoi- tuspäiväkirjasta on voitava ottaa tuloste tarvittaessa managerin käyttöön.

Puhtaanapito

Vaatimus

A2-hoitoluokan päällystealueilla voi olla vain vähän pieniä kulttuuriroskia, kasvijätettä, irtohiekkaa, eritteitä ja alueelle kuulumattomia esineitä. Vaaralliset roskat on poistettava ensi tilassa. Roska-asti- oissa on aina oltava tilaa asianmukaiselle roskien jättämiselle.

A3-hoitoluokan päällystealueille voi kertyä jonkin verran häiritseviä kulttuuriroskia, kasvijätettä, irto- hiekkaa, eritteitä ja alueelle kuulumattomia esineitä. Vaaralliset roskat on poistettava ensi tilassa. Roska-astioissa on aina oltava tilaa asianmukaiselle roskien jättämiselle.

Päällysteiden on oltava siistejä eikä niissä saa olla häiritsevää pölyä. Kiinteät päällystealueet on kone- harjattava / pestävä hoitoluokitusten mukaan muutaman kerran kesäkaudessa. Koneharjauksissa käy- tetään kostutusta haitallisen pölyämisen estämiseksi.

Sisäänkäyntien, katosten, ulkoportaiden ym. hoitoluokkien mukainen siisteys varmistetaan muutaman kerran kesäkaudessa suoritettavalla letkupesuilla.

Ulkoroska-astiat tyhjennetään roskakierrosten yhteydessä tarvittaessa päivittäin. Erityisesti on varmis- tettava pääsisäänkäyntien ja pääsisäänkäyntien roska-astioiden siisteyteen.

Roska-astioiden roskapussit vaihdetaan roska-astioiden tyhjennyksen yhteydessä. Palveluntuottaja toimittaa ja maksaa roska-astioiden roskapussit. Roska-astiat pestään tarpeen vaatiessa.

Sadevesikaivojen ritiläkannet on pidettävä puhtaina roskista ja kasvijätteistä, jotta sadevedet pääsevät esteettömästi valumaan kaivoihin.

Hiekanerotuskaivot on tarkastettava syksyllä ja keväällä. Mikäli kaivojen tyhjennystarvetta havaitaan, ilmoitetaan siitä managerille tai managerin ilmoittamalle urakoitsijalle.

4.3.2 Sitomattomat päällysteet

Kiinteistön sitomattomia päällysteitä ovat mm. sora- ja sepelipäällysteet.

Vaatimus

Päällystettyjen piha- ja kulkuväylien kulkuolosuhteet on oltava turvallisia kaikkina vuodenaikoina. Päällystealueiden on oltava hoidettuja ja siistejä.

Päällystealueiden tasaisuus on oltava hoitoluokkien edellyttämällä tasolla. Sateiden tai muun kulutuk- sen aiheuttamat epätasaisuudet poistetaan muutaman kerran kesäkaudessa hoitoluokkien edellyttä- mälle tasolle. Tarvittavan lisäsorastuksen materiaalin maksaa manageri.

Kevätkunnostuksen yhteydessä poistetaan aurausmerkit ja tarkistetaan liikennemerkkien ja kiinteistön opasteiden kunto.

Kevätkunnostus

Yleistä

Kevätkunnostuksen yhteydessä sora- ja sepelialueet tasataan ja tarvittaessa lisäsorastetaan. Manageri xxxxxx xxxxx.

Vaatimus

A2-hoitoluokka ja A3-hoitoluokka

Päällystealueiden kevätkunnostuksessa poistetaan päällystealueilta kasvijätteet ja muut roskat ja tah- rat.

Kevätkunnostuksen jälkeen sitomattomat päällystealueet ovat siistit.

Rajaukset

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Sora-alueiden rajaukset nurmialueisiin on oltava siistit ja rajausten poikkeamat päälinjaan on oltava pienet, alle 100 mm. Lisäksi nurmikon rajaukset sora-alueisiin tehdään 2 kertaa kesäkaudessa, kesä- kuussa viikolla 26 ja elokuussa viikolla 32. Manageri tarkastaa ja hyväksyy tehdyt suoritukset.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Sora-alueiden rajaukset nurmialueisiin on oltava siistit ja rajausten poikkeamat päälinjaan on oltava alle 150 mm. Lisäksi nurmikon rajaukset sora-alueisiin tehdään 2 kertaa kesäkaudessa, kesäkuussa viikolla 26 ja elokuulla viikolla 32. Manageri tarkastaa ja hyväksyy tehdyt suoritukset.

Rikkakasvien torjunta

Päällystealueiden rikkakasvien torjunnassa ei saa vaurioittaa ympäröiviä kasvillisuutta, ympäröiviä rakenteita eikä päällysteitä.

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Päällystealueilla tai niiden reunoilla ei saa kasvaa rikkakasvillisuutta. Rikkakasvitorjunnasta ei saa jäädä haittaavaa kasvijätettä. Itsekseen kylväytyneitä puuntaimia ei saa olla.

Sora- ja sepelialueilta poistetaan rikkakasvit tarvittaessa mekaanisesti haraamalla niin, että sora- ja sepelialueet ovat rikkakasvittomat.

Sora- ja sepelialueiden hoitoluokkien mukainen rikkakasvittomuuden varmistus tehdään vielä erikseen 2 kertaa kesäkaudessa, kesäkuussa viikolla 26 ja elokuussa viikolla 32. Manageri tarkastaa ja hyväksyy tehdyt suoritukset.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Päällystealueilla tai niiden reunoilla ei saa kasvaa alueen käyttöä häiritsevää tai päällysteitä rikkovaa rikkakasvillisuutta. Itsekseen kylväytyneitä puuntaimia ei saa olla.

Sora- ja sepelialueilta poistetaan rikkakasvit tarvittaessa mekaanisesti haraamalla niin, että sora- ja sepelialueet ovat hoitoluokan mukaisessa laatutasossa.

Syyskunnostus

Yleistä

Mikäli tarvitaan, asennetaan aurausmerkit paikoilleen ennen lumentuloa. Sora- ja sepelialueet tasa- taan tai lanataan haittaavien epätasaisuuksien poistamiseksi. Lisäsoran tai lisäsepelin maksaa tilaaja.

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Päällystealueilla ei ole yleisilmettä häiritsevää ja liukkautta aiheuttavaa kasvijätettä, joka kasautuu ja leviää ympäristöön.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Päällystealueilla ei ole yleisilmettä oleellisesti häiritsevää ja liukkautta aiheuttavaa kasvijätettä, joka kasautuu ja leviää ympäristöön.

Lumityöt

Yleistä

Lumityöt suoritetaan arkisin ja tarvittavilta osin myös viikonloppuisin.

Vaatimus

Lumityöt tehdään kohdan 4.3.1 lumityöt kohdan mukaan.

Liukkauden torjuntatyöt

Vaatimus

A2-hoitoluokka ja A3-hoitoluokka

Liukkautta torjutaan niin usein, että hoidettavat alueet ja kulkutiet ovat turvallisia. Liukkaudentorjunnan levitysjäljen on oltava tasaista koko alueella.

Palveluntuottajan on pidettävä liukkaudentorjunnasta kiinteistökohtaista hiekoitus-päiväkirjaa.

Puhtaanapito

Yleistä

Ulkoroska-astiat tyhjennetään roskakierrosten yhteydessä tarvittaessa päivittäin.

Roska-astioiden roskapussit vaihdetaan roska-astioiden tyhjennyksen yhteydessä. Palveluntuottaja toimittaa ja maksaa roska-astioiden roskapussit. Roska-astiat pestään aina tarpeen vaatiessa.

Vaatimus

A2-hoitoluokka

Päällystealueilla voi olla vain vähän pieniä kulttuuriroskia, kasvijätettä, irtohiekkaa, eritteitä ja alueelle kuulumattomia esineitä. Vaaralliset roskat on poistettava ensi tilassa. Roska-astioissa on aina oltava tilaa asianmukaiselle roskien jättämiselle.

Vaatimus

A3-hoitoluokka

Päällystealueille voi kertyä jonkin verran häiritseviä kulttuuriroskia, kasvijätettä, irtohiekkaa, eritteitä ja alueelle kuulumattomia esineitä. Vaaralliset roskat on poistettava ensi tilassa. Roska-astioissa on aina oltava tilaa asianmukaiselle roskien jättämiselle.

Kunnossapito

Sitomattomien päällystealueiden kulutuskerrosten on oltava riittävän paksuja. Sora- ja sepelipäällyste- alueet tasataan tai lanataan haittaavien epätasaisuuksien poistamiseksi. Lisäsoran tai lisäsepelin maksaa Manageri.

4.3.3 Muut

Vaatimus

A2-hoitoluokka ja A3-hoitoluokka

Päällystealueilla voi olla käyttöä haittaavia vähäisiä epätasaisuuksia. Vesisateiden aiheuttamat epäta- saisuudet korjataan aina tarvittaessa.

JÄTEHUONEET JA JÄTETILAT SEKÄ lastauslaiturit

Vaatimus

Jätetilat ja lastauslaiturit tulee pitää siisteinä ja järjestyksessä. Jätetilat ja lastauslaiturit pestään muu- taman kerran kesäkaudessa.

4.4 Aluevarusteet

Vaatimus

Aluevarusteiden korjaamiset ja uusimiset eivät sisälly palvelusopimuksen kiinteään kk-maksuun, ellei varusteiden vaurioituminen johdu palveluntuottajasta. Vaurioista ja uusimistarpeista ilmoitetaan tilaa- jalle.

Liikennealueiden varusteita ovat mm. liikennemerkit ja autolämmitystolpat.

Vaatimus

Maahan asennetut varusteet on oltava suorassa ja tukevasti pystyssä.

Liikennemerkit ja autolämmitystolpat on oltava puhtaita liasta ja lumesta. Liikennemerkit ja autolämmi- tystolpat tulee olla suorassa ja tukevasti pystyssä.

4.4.6 Valaistusrakenteet

Vaatimus

Maahan upotetut valaisinpylväät tulee pitää suorassa.

4.4.7 Ulkokalusteet

Ulkokalusteisiin kuuluvat mm. penkit, pöydät ja istutusastiat.

Toimintakunnon tarkastus

Ulkokalusteet tulee tarkastaa määrävälein huoltokirjan tai laitevalmistajan ohjeiden mukaan niin, että ne ovat ehjiä ja turvallisia käyttää. Vaurioista tulee ilmoittaa managerille.

Kiinteistönhoidon palvelukuvaus

1.2.2016

Kiinteistönhoidon palvelukuvaus

SISÄLLYSLUETTELO

Kiinteistönhoidon palvelukuvaus 2

1.2 Kiinteistöt 4

1.2.2 Hallinto 4

1.2.2.4 Riskienhallinta 4

1.2.2.4.1 Pelastustoiminta 4

1.2.2.4.2 Lukitusturvallisuus 4

1.2.2.4.3 Vakuutusasiat 4

1.2.2.5 Viestintä ja raportointi 5

1.2.4 Kiinteistönhoito 5

1.2.4.3 Kiinteistön energian- ja vedenkulutukset 5

1.2.4.4 Viranomaismääräysten mukaiset tarkastukset 5

1.2.4.4.3 Paloturvallisuus 5

1.2.5 Kunnossapito 5

1.2.5.1 Kiinteistön kunnon hallinta 5

3.1 Yleishoito ja valvonta 6

3.1.1 Huoltokirjan käyttö ja ylläpito 6

3.1.2 Tarkastukset ja kierrokset 6

3.1.2.1 Määräaikaiset viranomaistarkastukset 6

3.1.4 Ulkopuolisten työsuoritukset 6

3.1.5 Liputus 7

3.1.9 Päivystys ja vikailmoitukset 7

3.1.10 Kiinteistön tilojen hoito 7

3.2 Rakennustekniikan hoito ja kunnossapito 7

3.2.2 Rakennusosat ja rakennusvaipat. 7

3.2.2.2.1 Väestönsuojat 7

3.2.2.4.1 Vesikatot, kattokaivot ja räystäskourut 7

3.2.2.7 Rakennusvarusteet 8

3.2.2.8 Siirtolaitteet 8

3.2.2.8.1 Hissit 8

3.3 LVI-järjestelmien hoito ja kunnossapito 8

3.3.2 Lämmitysjärjestelmät 8

3.3.2.2 Kierrätysilmakoneet 9

3.3.3 Vesi- ja viemärijärjestelmät 9

3.3.3.3 Jätevesien käsittelyt 9

3.3.3.3.1 Hiekanerotuskaivot 9

3.3.3.3.2 Rasvanerotuskaivot 9

3.3.3.3.3 Pumppaamot 9

3.3.3.5 Vesi- ja viemärikalusteet 9

3.3.4 Ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmät 10

3.3.4.1 Ulkoilman saanti 10

3.3.4.2 Tulo- ja poistokoneet sekä puhaltimet 10

3.3.4.3 Ilman suodatus 10

3.3.4.5 Lämmöntalteenotot 11

3.3.4.8 Päätelaitteet 11

3.3.4.9 Väestönsuojien ilmanvaihtolaitteet 11

3.3.5 Kylmätekniset järjestelmät 11

3.3.5.2 Ilmastoinnin jäähdytys 11

3.3.5.2.2 Splitit ja lämpöpumput 11

3.3.5.2.3 Vedenjäähdytys- ja vakioilmastointikoneiden sekä lämpöpumppujen ulkoyksiköt - lauhduttimet 11

3.3.8 Palontorjuntajärjestelmät 12

3.3.8.1 Alkusammutuskalusto 12

3.3.8.1.2 Käsisammuttimet 12

3.3.8.1.2 Palopostit 12

3.9 Muut LVI-järjestelmät 12

3.3.9.2 Erilliset poistokoneet 12

3.3.9.3 Savunpoisto 12

3.4 Sähkötekniikka 12

3.4.1 Sähkönjakelu- ja käyttöjärjestelmät 12

3.4.1.2 Asennusreitit 12

3.4.1.3 Sähkön pääjakelujärjestelmät 13

3.4.1.3.1 Sähkökeskukset 13

3.4.1.5 Sähkön liitäntäjärjestelmät 13

3.4.1.5.2 Vikavirtasuojakytkimet 13

3.4.1.6 Valaistusjärjestelmät 13

3.4.1.6.1 Sisä- ja ulkovalaistus 13

3.4.1.6.2 Turvavalaistusjärjestelmät 13

3.4.1.7 Sähkölämmitysjärjestelmät ja -laitteet 13

3.4.1.7.1 Sulanapito- ja saattolämmitys 13

3.4.2 Sähkötekniset tietojärjestelmät 14

3.4.2.2 Puhelinjärjestelmät 14

3.4.2.3 Viestintäjärjestelmät 14

3.4.2.4 Merkinantojärjestelmät 14

3.4.2.5 Turvallisuusjärjestelmät 14

3.4.2.5.1 Sähkölukitusjärjestelmät 14

3.4.2.5.2 Kulunvalvontajärjestelmät 14

3.4.2.5.3 Rikosilmoitinjärjestelmät 14

3.4.2.5.5 Videovalvontajärjestelmät 14

3.4.2.5.7 Paloilmoitinjärjestelmä 14

3.4.2.8 Automaatiojärjestelmä 15

3.4.2.8.1 Rakennusautomaatiojärjestelmä 15

1.2 Kiinteistöt

TERMIT

1.2.2 Hallinto

1.2.2.4 Riskienhallinta

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajan jokaisella kohteisiin osallistuvilla henkilöillä tulee olla voimassa oleva työturvallisuus- kortti.

Palveluntuottajan tulee toimittaa niiltä henkilöiltä, joilta tilaaja edellyttää, suppea turvallisuusselvitys.

Palveluntuottajan tulee ilmoittaa kohteisiin osallistuvien henkilöiden nimet kohteittain ja henkilömuu- toksista tulee aina ensin sopia Managerin kanssa.

1.2.2.4.1 Pelastustoiminta

Yleistä

Kiinteistölle on tarvittaessa laadittu pelastussuunnitelma.

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Kiinteistö rakennuksineen tulee olla turvallinen ja täyttää palo- ja pelastustoimilainsäädännön sekä vakuutusyhtiöiden vakuutussopimusten ja suojeluohjeiden vaatimukset.

Palo- ja pelastuskaluston pääsy tarvittaville paikoille kiinteistöllä tulee olla esteetön.

1.2.2.4.2 Lukitusturvallisuus

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Kiinteistöjen avainturvallisuus tulee hoitaa kiinteistön omistajan ja vakuutusyhtiöiden turvallisuusohjei- den mukaan.

Kiinteistöön avaimia säilytetään lukitussa säilytyskaapissa. Avaimet ovat koodattuja, avainkoodit eivät saa olla sellaisia, että niiden perusteella ne voidaan yhdistää tiettyihin kiinteistöihin.

1.2.2.4.3 Vakuutusasiat

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajalla tulee olla lakisääteiset ja muut palvelun tuottamisen kannalta tarpeelliset vakuutuk- set. Vakuutusten tulee olla voimassa koko sopimuskauden ajan.

muksen allekirjoittamisen yhteydessä.

1.2.2.5 Viestintä ja raportointi

Viestintä ja raportointi

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Viestinnän ja raportoinnin tulee olla suunnitelmallista ja perustua sovittuihin yhteisiin tavoitteisiin. Palveluntuottajan tulee raportoida kuukausittain managerille:

1 energian- ja vedenkulutuksista

2 tehdyistä huoltokorjauksista ja niiden kustannuksista

3 sisätilan lämpötilamittausten tuloksista

4 oman työn laaturaportti

5 muista merkittävistä asioista

1.2.4 Kiinteistönhoito

1.2.4.3 Kiinteistön energian- ja vedenkulutukset

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajan tehtäviin kuuluu energian- ja vedenkulutusmittareiden lukemiset. Palveluntuottajalle kuuluvat myös kohteiden alamittareiden luennat Managerin ohjeiden mukaan.

Palveluntuottajan tehtävänä on hoitaa, huoltaa ja säätää kiinteistön järjestelmiä ja laitteita niin, että tilaajan asettamat säästötavoitteet energian- ja vedenkulutuksen osalta saavutetaan. Kiinteistöjen sisälämpötilojen ja sisäilmaolosuhteiden tulee olla asetettujen tavoitteiden mukaisia.

Energian- ja vedenkulutuksia tulee verrata tilaajan määrittämiin kulutustavoitteisiin.

1.2.4.4 Viranomaismääräysten mukaiset tarkastukset

1.2.4.4.3 Paloturvallisuus

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Kiinteistön paloturvallisuudessa noudatetaan kiinteistön turvallisuus-/pelastussuunnitelman turvalli- suusohjeita sekä huoltokirjan hoito- ja huolto-ohjeita sekä viranomaisten ja kiinteistön omistajan muita ohjeita.

1.2.5 Kunnossapito

1.2.5.1 Kiinteistön kunnon hallinta

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Kiinteistön kunnossapidon ja korjaustarpeen selvittämiseksi kiinteistölle laaditaan tarvittaessa pts- suunnitelma erillisveloituksella.

Managerin tulee olla aktiivinen pts-suunnitelman päivittämisessä niin, että kiinteistön korjaustarpeet voidaan tehdä suunnitellusti eivätkä tuleville kausille suunnitellut korjaustarpeet aiheuta vahinko- ja kustannusriskejä.

3 Rakennusten ja teknisten järjestelmien hoito ja kunnossapito

3.1 Yleishoito ja valvonta

3.1.1 Huoltokirjan käyttö ja ylläpito

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Kiinteistöjen huoltokirjana on Ryhti-huoltokirja. Huoltokirja toimii kiinteistön tietopankkina. Huoltokirja pidetään ajan tasalla ja huoltokirjan kirjaukset tehdään ajallaan ja luotettavasti.

Huoltokirjaan kirjataan kaikki palvelupyynnöt, myös käyttäjien palvelupyynnöt. Huoltokirjaan viedään myös tarvittavat kiinteistön piirustukset, pelastussuunnitelma, avainhallintakaaviot, lämmön-, sähkön- ja vedenkulutusraportit ym. Huoltokirjan käytöstä sovitaan Managerin ja palveluntuottajan kesken sopimusneuvottelun yhteydessä.

Mikäli huoltokirjasta puuttuu jokin laite tai järjestelmä tai jollekin laitteelle, järjestelmälle tai rakennus- osalle laadittu tarkastus-, huolto- ja hoito-ohje on puutteellinen tai tarkastus-, huolto- ja hoito-ohje puuttuu kokonaan, palveluntuottajan velvollisuus on ilmoittaa siitä Managerille ja Manageri päivittää tai tilaa päivityksen.

Huoltokirjan mukaiset tarkastukset, hoito- ja huoltotoimenpiteet tai muut toimenpiteet tehdään huolto- kirjan kalenterin ja huoltokirjan ohjeiden mukaan.

Kiinteistönhoidon palveluntuottajalle kuuluu päävastuu kaikkien huoltokirjaan kirjattujen huoltojen ja tarkastusten, myös muiden kuin omalle vastuulle kuuluvien huoltojen ja tarkastusten, suoritusten var- mistaminen ja niiden kirjaukset ja kuittaukset huoltokirjaan.

Palveluntuottajan tulee kirjata myös takuuaikaiset laitteiden, järjestelmien ja rakennusosien toiminta- häiriöt, viat ja korjaukset takuutarkastuksia varten.

3.1.2 Tarkastukset ja kierrokset

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Kiinteistönhoitoon, -huoltoon ja kunnossapitoon liittyvät huolto- ja tarkastustehtävät tulee tehdä huolto- kirjan kalenterin ja huolto-ohjeiden mukaan.

Palveluntuottajan tulee osallistua kiinteistön takuutarkastuksiin.

3.1.2.1 Määräaikaiset viranomaistarkastukset

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajan tulee olla mukana viranomaistarkastuksissa. Tarkastusten tarkastuspöytäkirjat tulee kirjata huoltokirjaan. Kiinteistönhoidolle kuuluvat tarkastuspöytäkirjaan kirjatut tehtävät tulee suorittaa viipymättä. Muista tarkastuspöytäkirjaan kirjatuista toimenpiteistä tulee informoida Manageria.

Palveluntuottajan tulee huolehtia myös, että kaikki huoltokirjan kalenteriin kirjatut määräaikaiset tar- kastukset, myös muiden huoltoliikkeiden tarkastukset, tulevat suoritetuksi huoltokirjan kalenteriaika- taulujen mukaan ja palveluntuottajan tulee ne kirjata huoltokirjaan.

3.1.4 Ulkopuolisten työsuoritukset

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Ulkopuolisten huolto- ja korjausliikkeiden opastaminen ja ovien avaukset normaalina työaikana kuulu- vat sopimukseen.

Tulityöt

Kun kiinteistöllä tehdään sellaisia korjaustöitä, jotka vaativat tulityöluvan, antaa palveluntuottaja tuli- työluvan Managerin antamien ohjeiden mukaan.

3.1.5 Liputus

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Liputus kuuluu ulkoalueiden hoitoon.

3.1.9 Päivystys ja vikailmoitukset

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Sopimukseen kuuluvat palvelupyynnöt tulee tehdä mahdollisimman nopeasti. Sopimukseen kuulumat- tomat palvelupyynnöt, esim. käyttäjän palvelupyynnöt, sovitaan aina käyttäjän/mangerin kanssa erik- seen.

Palveluntuottajalle kuuluu normaalityöajan ulkopuolinen ympärivuorokautinen päivystys, 7/24. Sairaala-alueella on oma vasteaika, joka on määritetty liitteessä x.

Päivystysaikana vikailmoitukset, jotka on priorisoitu hoidettavaksi kiireellisenä, hoidetaan välittömästi. Ne päivystystyöt, jotka eivät vaadi heti välittömiä korjaustoimenpiteitä, siirretään hoidettavaksi nor- maalina työaikana. Korjaustyöt saatetaan loppuun viipymättä normaalina työaikana. Manageri antaa ura- koitsijalistan, josta palveluntuottaja tilaa urakoitsijan, kun käytetään ulkopuolisia urakoitsijoita.

Normaalityöajan ulkopuoliset (ma-pe 16:00 - 07:00 sekä lauantaina ja sunnuntaina) päivystyskäynnit ja niiden aiheuttamat toimenpiteet ovat erillisveloitettavaa työtä ja ne raportoidaan tilaajalle laskun tai kuukausiraportin yhteydessä kerran kuukaudessa. Huoltohistorian kannalta tärkeimmät toimenpiteet kirjataan huoltokirjan huoltohistoriaan.

3.1.10 Kiinteistön tilojen hoito

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajan tulee huolehtia, että kiinteistön poistumistiet pidetään viranomaisohjeiden mukaan vapaana.

Palveluntuottajalle kuuluvat teknisten tilojen puhtaanapito sekä ylimääräisten ja käytöstä poistettujen laitteiden poistaminen teknisistä tiloista.

3.2 Rakennustekniikan hoito ja kunnossapito

3.2.2 Rakennusosat ja rakennusvaipat

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Rakennusosien ja rakennusvaipan huoltotarkastukset tulee suorittaa huoltokirjan ja huoltokalenterin ohjeiden mukaan.

3.2.2.2.1 Väestönsuojat

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Väestönsuojalaitteiden ja -varusteiden tarkastukset tulee tehdä määrävälein huoltokirjan ja viran- omaisten ohjeiden mukaan.

3.2.2.4.1 Vesikatot, kattokaivot ja räystäskourut

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Vesikattojen, kattokaivojen ja räystäskourujen puhdistukset – KUULUVAT ULKOALUEIDEN HOI- DOLLE.

Vaaraa aiheuttavien kattolumien ja jääpuikkojen poistamiset kuuluvat sopimukseen mutta ovat erikseen veloitettavia töitä.

3.2.2.7 Rakennusvarusteet

3.2.2.8 Siirtolaitteet

3.2.2.8.1 Hissit

Hisseillä tulee olla huolto- ja kunnossapito-ohjelma, jota noudatetaan sekä ajantasainen huoltopäivä- kirja.

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Kiinteistönhoidon tulee varmistaa, että hissihuoltoliike huoltaa ja kunnossapitää hissit ja nostolavat kunnossapitosuunnitelman sekä huoltokalenterin aikataulun mukaan ja kirjaa huollot huoltokirjaan.

Kiinteistönhoidon tulee varmistaa, että valtuutettu tarkastuslaitos suorittaa määräaikaistarkastukset hisseille huoltokirjan kalenterin aikataulun mukaan ja kirjaa tarkastukset ja tarkastuspöytäkirjat huolto- kirjaan.

3.3 LVI-järjestelmien hoito ja kunnossapito

Yleistä

Taloteknisten järjestelmien toiminnoissa on erityisen tärkeää, että järjestelmien ohjaukset, säädöt, asetukset ja käyntiajat ja muut järjestelmien toimintaan vaikuttavat laitteet on huollettu ja säädetty niin, että järjestelmien toimintavarmuus ja energiataloudellisuus pysyvät hyvällä tasolla.

3.3.2 Lämmitysjärjestelmät

Tavoite

Laitteiden päivittäisellä ja viikoittaisilla yleishoidoilla, säätöjen tarkastuksilla, ennakoivilla huolloilla sekä muilla määräaikaistarkastuksilla tulee pitää laitteet ja järjestelmät toimintakuntoisina, käyttövar- moina ja energiataloudellisina.

Lämmitysjärjestelmät ja niihin liittyvät laitteet toimivat suunnitellulla tavalla ja kiinteistössä saavutetaan halutut sisäilmaolosuhteet energiatehokkaasti ja taloudellisesti.

Lämmitysjärjestelmien häiriötön ja energiatehokas toiminta on varmistettava.

Vaatimus, kaukolämpö

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajan tulee tarkastaa, että lämmitysjärjestelmät sekä niihin liittyvät säätö-, ohjaus- ja val- vontajärjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla siten, että kiinteistössä saavutetaan halutut olosuhteet ja lämpötilat energiatehokkaasti.

Lämmitysjärjestelmien suunnitelman mukainen toiminta ja käyttö tulee varmistaa mm. seuraavilla tar- kastuksilla ja tarvittavilla toimenpiteillä:

- sisätilojen lämpötilat ovat tavoitteiden mukaiset ja säätökäyrän asettelu on optimaalinen

- kaukolämmön tuloveden lämpötila on säädetty ulkolämpötilan mukaan ja kaukolämpöveden riittävä jäähtymä varmistetaan

- verkostopaineet ovat suunnitellun mukaisia, verkostossa ei ole vuotoja eikä ilmaa

- laitteet ja tiivisteet ovat kunnossa

- laitteistot ovat puhtaita ja kunnossa sekä anturit toimintakuntoisia

- säätölaitteet ja mittarit ovat kunnossa

- asetusarvot ja käyntiajat ovat sovitun mukaisia

- käyntiäänien tarkastukset

- rakennusautomatiikan toiminta tulee tarkastaa ja testata määrävälein

- pumppujen toiminnan tarkastukset

- venttiilien toiminnan tarkastukset ja tarvittaessa voitelut

- mudanerottimien puhdistukset

- verkoston ja pattereiden ilmaus tarvittaessa

KIINTEISTÖNHOITO

Tarkkaillaan ilmanvaihdon ja ilmastoinnin yleiskuntoa ja toimintaa.

Tarkkaillaan huone- ja tuloilman lämpötiloja, ilmavirtoja ja ilmanvaihtuvuutta. Suoritetaan huonetilojen lämpötilamittauksia ja verrataan tuloksia tavoite- ja suunnitteluarvoihin.

Tarkkaillaan ilmanvaihdon ja ilmastoinnin asetusarvoja ja painesuhteita ja verrataan niitä tavoite- ja suunnitteluarvoihin.

Tarkkaillaan lämmöntalteenoton hyötysuhdetta ja toimivuutta. Varmistetaan, että ilmanvaihdon käyn- tiajat ovat suunnitellun mukaisia.

Tarkkaillaan ilmanvaihdon ja ilmastoinnin prosessien lämpötila-, paine- ym. arvoja ja varmistetaan, että asetusarvot ovat tavoitteiden ja suunnittelun mukaisia ja järjestelmät ja laitteet toimivat moitteetto- masti ja energiataloudellisesti.

Asetusarvojen muutoksista on sovittava aina tilaajan kanssa.

Hoitovaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajan tulee hoitaa ja säätää lämmöntalteenottolaitteita niin, että lämmöntalteenottolaitteet ja niihin liittyvät säätö-, ohjaus- ja valvontalaitteet toimivat energiatehokkaasti ja laitteilla saavutetaan asetetut hyötysuhdetavoitteet.

Vaihdetaan tarvittaessa pyörivän lämmöntalteenoton hihna.

Lämmöntalteenottojen toiminnat tulee tarkastaa määrävälein huoltokirjan ja laitevalmistajan ohjeiden mukaan.

Erityisesti on panostettava järjestelmien prosessien säätöön niin, että asetusarvot ovat oikeita ja lait- teet ja järjestelmät toimivat energiataloudellisesti ja suunnitellun mukaisesti.

3.3.4.8 Päätelaitteet

Päätelaitteita ovat mm. tuloilmahajottimet, poistoilmaventtiilit ja -säleiköt, ulkosäleiköt sekä jäähdytys- palkit ja siirtoilmalaitteet.

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Päätelaitteet on pidettävä toimintakunnossa.

3.3.4.9 Väestönsuojien ilmanvaihtolaitteet

Väestönsuojan ilmanvaihtolaitteiden osia ovat raitisilmakanava, suojapuhaltimet, suodattimet, jakoka- navat, ylipaineventtiilit ja ylipainemittarit.

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Väestönsuojien ilmanvaihtolaitteiden kunto ja toimivuus tarkastetaan huoltokirjan ja viranomaisten ohjeiden ja määräysten mukaan kerran vuodessa.

3.3.5 Kylmätekniset järjestelmät

Kylmäteknisiä järjestelmiä ovat keittiön kylmäsäilytystilojen kylmäjärjestelmät, ilmastoinnin jäähdytyk- sen kylmäjärjestelmät, erilliset tilakohtaiset jäähdytyslaitteet sekä vakioilmastointi- ja vedenjäähdytys- koneet.

Tavoite

Kylmätekniset järjestelmät ja laitteet toimivat suunnitellulla tavalla ja kiinteistön tiloissa saavutetaan halutut sisäilmaolosuhteet energiatehokkaasti ja taloudellisesti.

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Kylmätekniset järjestelmät sekä niihin liittyvät säätö-, ohjaus- ja valvontajärjestelmät tulee toimia suun- nitellulla ja tarkoituksenmukaisella tavalla siten, että kiinteistössä saavutetaan tavoitteen mukaiset olosuhteet ja lämpötilat energiatehokkaasti ja järjestelmien ja laitteiden kunto pysyy hyvänä.

3.3.5.2 Ilmastoinnin jäähdytys

3.3.5.2.2 Splitit ja lämpöpumput

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Tarkistetaan, että lämpöpumput toimivat suunnitellulla tavalla ja energiataloudellisesti.

3.3.5.2.3 Vedenjäähdytys- ja vakioilmastointikoneiden sekä lämpöpumppujen ulkoyksiköt - lauhduttimet

Hoitovaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Tarkistetaan lauhdutinpuhaltimien toiminnat ja puhdistetaan - pestään lauhduttimet.

3.3.8 Palontorjuntajärjestelmät

3.3.8.1 Alkusammutuskalusto

Alkusammutuskalustoa ovat mm. sammutuspeitteet, käsisammuttimet, sisä- ja ulkopalopostit.

3.3.8.1.2 Käsisammuttimet

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Käsisammuttimien huollot ja tarkastukset tulee tehdä huoltokirjan ja viranomaisten ohjeiden mukaan. Palveluntuottajan tulee varmistaa, että määräaikaishuoltoliike ja määräaikaistarkastaja huoltavat ja tarkastavat käsisammuttimet huoltokirjan kalenterin mukaan.

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajan tulee suorittaa vikavirtasuojakytkimien toiminnantarkastukset kerran vuodessa.

3.4.1.6 Valaistusjärjestelmät

3.4.1.6.1 Sisä- ja ulkovalaistus

Sisävalaistus:

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajalle kuuluu mm. teknisten tilojen, varastotilojen, porrashuoneiden lamppujen vaihtotyöt. Lisäksi palveluntuottajalle kuuluvat kiinteistön käyttäjien tilojen lamppujen vaihtotyöt.

Ulkovalaistus:

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajalle kuuluvat ulkovalaisinten lamppujen vaihtotyöt. Ulkovalaisimien ohjaus ja hämärä- kytkimien toiminta on tarkistettava määrävälein.

3.4.1.6.2 Turvavalaistusjärjestelmät

Turvavalaistus käsittää turva-, vara- ja poistumisvalaistuksen. Poistumisvalaistusjärjestelmän kunnossapidosta tulee olla kunnossapitosuunnitelma.

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Tarkkaillaan, että poistumisvalaistusjärjestelmä on kunnossa. Vaihdetaan rikkinäiset lamput uusiin lamppuihin.

Turva- ja poistumisvalaistuksen akustolle tehdään kuormituskoe ja järjestelmä testataan laite-toimitta- jan ohjeiden ja viranomaisten määräysten mukaan.

Pidetään yllä poistumistievalaistuksen huolto- ja kunnossapitopäiväkirjaa.

3.4.1.7 Sähkölämmitysjärjestelmät ja -laitteet

3.4.1.7.1 Sulanapito- ja saattolämmitys

Sähkölämmitysjärjestelmiin kuuluvat mm. sulatukset, sulanapidot ja saattolämmitykset.

Vaatimus

3.4.2.5.1 Sähkölukitusjärjestelmät

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajalle kuuluu sähkölukitusjärjestelmään liittyvät työt.

3.4.2.5.2 Kulunvalvontajärjestelmät

Vaatimus

Palveluntuottajalle kuuluu kulunvalvontajärjestelmään liittyvät työt.

3.4.2.5.3 Rikosilmoitinjärjestelmät

Vaatimus

Palveluntuottajalle kuuluu rikosilmoitinjärjestelmään liittyvät työt.

3.4.2.5.5 Videovalvontajärjestelmät

Vaatimus

Palveluntuottajalle kuuluu videovalvontajärjestelmään liittyvät työt.

3.4.2.5.7 Paloilmoitinjärjestelmä

Paloilmoitinjärjestelmällä tulee olla kunnossapito-ohjelma. Paloilmoittimen asiakirjat, paikantamiskaa- viot ja käyttö- ja huolto-ohjeet ovat huoltokirjassa.

Paloilmoittimen huolto- ja korjaustehtäviä saa tehdä vain Tukesin rekisterissä olevan paloilmoitinliik- keen palveluksessa olevat henkilöt. Paloilmoittimen hoidosta tulee vastata nimetty henkilö.

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottajalle kuuluu paloilmoittimen hoitajan tehtävät.

Paloilmoittimen hoitaja ylläpitää keskuskojeen yhteydessä tai huoltokirjan liitteenä olevaa käyttö- ja huoltopäiväkirjaa, johon merkitään tarkastukset, havainnot, suoritetut kokeilut, käyttöhäiriöt ja ilmoituk- sen siirtokokeilut.

Paloilmoittimen hoitaja kokeilee paloilmoitinta ja sen viestiyhteyksiä huoltokirjan ja viranomaisten oh- jeiden mukaan.

Palveluntuottajan tehtäviin kuuluu kytkeä palosilmukat päälle ja pois, kun kiinteistöllä tehdään sellaisia korjaustöitä, joista voi tulla turhia hälytyksiä.

3.4.2.8 Automaatiojärjestelmä

3.4.2.8.1 Rakennusautomaatiojärjestelmä

Vaatimus

KIINTEISTÖNHOITO

Palveluntuottaja hoitaa, huoltaa ja testaa automaatiojärjestelmää huoltokirjan ohjeiden mukaan.

Palveluntuottajalle kuuluvat mm. seuraavat tehtävät:

- olosuhteiden valvonta

- aikaohjelmien hallinta – aikaohjelmien muutokset saa tehdä vain managerin luvalla

- jatkohälytysten ja kriittisten hälytysten testaukset

- hälytysten päivittäinen prosessointi ja läpikäynti

- asetusarvojen tarkkailu

- vikojen ilmoittaminen Managerille

- gsm-hälytysten testaus vastaanottolaitteelle asti sekä vastaanottolaitteiden numeroiden oikeelli- suuden tarkastus-ylläpito

- hoitovastuu kohteiden vioista ja tarkastuksista

- tiedonsiirron tarkkailu kohteen ja valvomon välillä

- alakeskuksien ja protokollamuuntimien uudelleen käynnistäminen tarvittaessa

Document Metadata

Table of Contents

TOIMITILAKIINTEISTÖJOHTAMISEN SOPIMUS

Document Metadata