CONTRATTO DI LOCAZIONE 4+4
Con
il contratto di locazione 4 + 4, un soggetto concede a un altro
soggetto il godimento di un immobile destinato ad abitazione dietro
pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo il
cui importo è liberamente determinato dalle parti.
Restano
invece determinate dalla legge la durata minima del contratto e le
modalità di rinnovazione, di recesso recesso, ecc..
Nei contratti di locazione a canone libero la durata minima è un elemento prefissato per legge in quattro anni. Nel caso in cui le parti concordano una durata inferiore la clausola è nulla.
Il contratto è rinnovabile dopo i primi quattro anni eccetto in casi particolari determinati per legge.
Al contratto di locazione 4 + 4 è possibile applicare la cedolare secca.
CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA CANONE LIBERO
Il locatore
Sig. ………………….. nato il …………… a ………….. (……..), residente in via ……………………. n. ………, ……………. (……) c.f. ………………… identificato mediante …………… n. ………… ,
concede in locazione
al conduttore
Sig. ………………….. nato il …………… a ………….. (……..), residente in via ……………………. n. ………, ……………. (……) c.f. ………………… identificato mediante …………… n. ………… ;
che accetta per se e i suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta al ……… piano, in …………… (…….) via …………… n. ………. , …………….. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori …………………. (posto auto, autorimessa, solaio, cantina, ecc.) …………. (non ammobiliata / ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti).
Estremi catastali identificativi delle unità immobiliari:
Foglio ……., Mapp. ………, Sub. ………….., Tipologia …… , Rendita catastale ………………
Documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti: ………………………………………
Certificato di collaudo e certificazione energetica: ……………………………………………..;
……………………………………………..;
La locazione è regolata dalle seguenti pattuizioni.
Art. 1. Durata. Il contratto è stipulato per la durata di quattro anni, rinnovabili alla prima scadenza di altri quattro, dal ………………… al ……………… ;
Art. 2. Canone. Il canone di locazione è convenuto in euro …………… annui, importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario in n. …………….. rate di pari importo anticipate di euro …………… ciascuna, in scadenza il 10 di ciascun mese.
Il canone è soggetto ad aggiornamento ISTAT, senza che occorra esplicita domanda del locatore, mediante applicazione del 75% della variazione dell’indice ISTAT del mese di ……. di ciascun anno.
Art. 3. Deposito cauzionale. A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa al locatore, che con la firma del contratto ne rilascia quietanza, una somma di euro …………. pari a n. ……….. mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Art. 4. Oneri accessori. Sono a carico del conduttore gli oneri accessori e quant’altro previsto dalla legge e dalle consuetudini da pagarsi con il medesimo numero di rate ed alle medesime scadenze del canone indicate nel periodo precedente.
Sono a carico del conduttore, per l’intero e pro quota, come oneri accessori le spese e corrispondenti oneri amministrativi relativi al servizio di pulizia, fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica e dell’eventuale condizionamento d’aria, allo spurgo dei xxxxx xxxx e delle latrine, nonché alla fornitura degli altri servizi comuni e manutenzioni impianti. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore (nella misura del …………%), pro quota.
Art.
5. Spese di bollo e di registrazione. Le
spese del presente contratto e delle sue eventuali proroghe, nonché
la tassa di bollo, sono a carico del conduttore. L’imposta di
registro è a carico per metà di ciascuna delle parti contraenti.
L’IVA, in quanto applicabile, è per intero a carico del
conduttore.
Art. 6. Pagamento, risoluzione e prelazione. Il mancato pagamento anche parziale del canone di locazione o delle quote per gli oneri accessori, entro i termini di legge e al domicilio del locatore, così come la sublocazione abusiva o il mutamento di destinazione dell’uso dei locali, produrranno ipso iure la risoluzione del contratto per colpa del conduttore, fermo restando l’obbligo di corrispondere il dovuto e il risarcimento del danno a favore del locatore, a norma dell’art. 1456 cod. civ. In ogni caso il ritardato pagamento del canone o delle quote per gli oneri accessori comporterà, per il conduttore, il pagamento di un interesse che viene concordato in misura pari all’interesse legale aumentato di due punti, con decorrenza al giorno successivo a quello pattuito per il pagamento, senza che occorra costituzione in mora.
La vendita dell’unità immobiliare locata, in relazione della quale non viene concessa la prelazione al conduttore, non costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Art. 7. Uso. L’immobile è ad esclusivo uso di abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi …………………., con divieto al conduttore di mutare anche in pare ed anche solo temporaneamente tale uso. È altresì vietata la sublocazione, sia parziale che totale, anche se gratuita sotto forma di comodato, e la cessione del contratto. La violazione del presente patto produce l’automatica risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1456 cod. civ.
Per la successione nel contratto, si applica l’articolo 6 della legge 392/1978, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.
Art. 8. Consegna. Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. E’ in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Art. 9. Modifiche e danni. Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
Art. 10. Accesso. Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l’unità immobiliare locata, il conduttore deve consentire la visita all’unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi.
Tutte le riparazioni di cui agli artt. 1576 e 1609 cod. civ. sono a carico del conduttore, che dovrà provvedere tempestivamente, salvo il diritto del locatore di sostituirsi in caso di inadempienza, e integrale rimborso da parte del conduttore delle spese entro 20 giorni dalla richiesta.
Il locatore potrà effettuare riparazioni, anche non urgenti, all’interno dell’immobile locato, senza corrispondere alcuna indennità al conduttore, anche se la durata delle riparazioni sia superiore a 20 giorni, con ciò derogandosi per volontà delle parti alla disposizione dell’art. 1584 cod. civ.
Art. 11. Recesso. Il conduttore può recedere dal contratto per gravi motivi con preavviso di almeno 6 mesi per lettera raccomandata In mancanza di disdetta per lettera raccomandata, inviata da una delle parti almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, il presente contratto si intende rinnovato.
Art. 12. Penale. In caso di ritardata riconsegna dell’immobile alla scadenza contrattualmente pattuita, il conduttore sarà tenuto al pagamento di una penale di € ………, aggiornabile in base all’indice ISTAT costo vita, per ogni giorno di ritardo, oltre al canone di locazione.
Art. 13. Commissione di conciliazione. La commissione di conciliazione, di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/1998, è composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente del locatore e del conduttore e un terzo, che svolge funzioni di presidente, sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo.
Art. 14. Varie. A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.
Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.
Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 675/1996).
Data………………..
Il locatore ……………………………..
Il conduttore …………………………..
A mente dell’articolo 1342, secondo comma, del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 del presente contratto.
Il locatore ……………………………..
Il conduttore …………………………..
CLAUSOLE OPZIONALI
Art. …. Cedolare secca. (Eliminare la parte dell’aggiornamento ISTAT, nell’articolo “canone” e l’art. “Spese di bollo e di registrazione”) parte locatrice dichiara di esercitare l’opzione per il sistema denominato “cedolare secca” introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 restando pertanto esonerata dall’obbligo di inviare al conduttore la prevista comunicazione mediante lettera raccomandata e dall’obbligo di corrispondere l’imposta di registro e di bollo. L’opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell’obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al presente contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Non potrà inoltre essere applicata, negli anni di decorrenza del contratto, alcuna maggiorazione del canone inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.
La parte locatrice si riserva tuttavia la facoltà di revocare tale opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in corso, da comunicarsi alla parte conduttrice a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno prima della scadenza dell’annualità contrattuale. Se in futuro la parte locatrice decidesse di revocare l’applicazione di tale regime fiscale, sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro (di cui metà a carico della parte locatrice e metà a carico del conduttore). In tal caso il canone sarà aggiornato ogni anno automaticamente e senza bisogno di richiesta del locatore nella misura della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’ISTAT per le famiglie degli operi e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio dell’annualità contrattuale.
Art. …. Regolamento condominiale. il conduttore dà atto di conoscere che l’unità oggetto del presente contratto fa parte di uno stabile in condominio, nonché di conoscere il regolamento di tale condominio. Conseguentemente il conduttore si impegna a rispettare il contenuto del citato regolamento, assumendosi diretta responsabilità per la violazione dei patti in esso contenuti con obbligo di rimborso entro 15 giorni dalla domanda del locatore di qualsiasi multa o penalità o risarcimento di danni pretesi dal condominio per violazione del suddetto regolamento o per molestie o per altro fatto illecito del conduttore. Inoltre il conduttore esonera da qualunque responsabilità od obbligo il locatore qualora l’assemblea di condominio sopprima o innovi impianti o servizi comuni durante l’esecuzione del presente contratto. Qualora l’assemblea di condominio istituisca nuovi impianti, o servizi durante il corso della presente locazione, il conduttore si impegna a rimborsare al locatore il costo d’esercizio pr la quota parte spettante.