per il Cittadino

Le Guide

Garanzia Preliminare

La sicurezza nel contratto

di compravendita immobiliare

Consiglio Nazionale del Notariato

Adiconsum Adoc Altroconsumo Assoutenti Cittadinanzattiva

Confconsumatori Federconsumatori Lega Consumatori

Movimento Consumatori Movimento Difesa del Cittadino Unione Nazionale Consumatori

Sempre sul tema dell’acquisto della casa è stata realizzata la terza Guida per il Cittadino, per accompagnarlo nella prima delicatissima fase della compravendita immobiliare, quella della firma del contratto preliminare.

Il preliminare infatti – se ben predisposto – obbliga

e al tempo stesso tutela entrambi i protagonisti della compravendita; un’ulteriore garanzia è offerta dalla trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari, eseguita dal notaio.

La comunicazione trasparente e la tutela del cittadino continuano a rappresentare il “fil rouge” delle Guide prodotte dalla collaborazione tra Consiglio Nazionale del Notariato e le Associazioni dei Consumatori.

Questa Guida, come quelle già realizzate, può essere richiesta al Consiglio Nazionale del Notariato

o alle Associazioni dei Consumatori che hanno partecipato alla realizzazione di questo documento, e sarà consultabile sui rispettivi siti web.

Maggio 2009

Edizione aggiornata a luglio 2014

Il contratto preliminare

o “compromesso”

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a conclu-

dere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolve- re eventuali problemi che non consentono la vendita imme- diata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanzia- mento e per il venditore la consegna di una nuova casa.

Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assu- mono un obbligo giuridico di concludere un contratto de- finitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprie- tà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’ac- quisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La pro- posta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.

La proposta d'acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra“. Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente)

per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.

Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che

a fronte del “sacrificio” subìto dall’acquirente l’affare venga concluso. La sottoscrizione del

Il contratto preliminare o “compromesso”

preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti.

È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:

• fissare una durata la più breve possibile;

• prevedere una caparra minima.

Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal ven- ditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato pe- riodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace. Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la propo- sta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito pre- stampato, della proposta d'acquisto.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che so- stituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma della proposta, l'acquirente si può rendere conto che il termi- ne di pagamento del prezzo non coincide con il termine di fi- nanziamento della banca; oppure il venditore si può accorge- re che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma di legge. Se non si segnalano queste particolarità in un nuo- vo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e

Il contratto preliminare o “compromesso”

pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il gior- no della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta

d'acquisto accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale

o ci si ritira dall’affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d'acquisto.

Quest’ultima eventualità consiglia di evitare la sottoscrizione di proposte d'acquisto

il cui contenuto non coincida con quello di un vero e proprio preliminare (specie per quello che riguarda le modalità di pagamento del prezzo, la descrizione dell’immobile e le garanzie).

È quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esper- to già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.

Ricordiamoci che l’acquisto di una casa è un passo importante e spesso costituisce l’investimento più importante della famiglia.

Acquisto sicuro:

la trascrizione del preliminare

L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti.

Questo significa che nonostante la firma del preliminare il ven- ditore:

• potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre perso- ne ovvero costituire su di esso diritti reali di godimen- to (ad es. un usufrutto);

• potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.

Se questo accade, non si può chiedere

al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedere

il risarcimento dei danni.

Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua “scorretta” attività negoziale, potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di ter- zi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione). C’è comunque un rimedio per evitare tutte queste conse- guenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare (1), per la quale è necessario l’intervento del notaio.

Perché trascrivere il preliminare

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, al- tre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiu- dicano i diritti del promissario acquirente.

La trascrizione del preliminare produce un effetto prenota- tivo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto

Acquisto sicuro: la trascrizione del preliminare Acquisto sicuro: la trascrizione del preliminare

definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In al- tre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventua- li trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascri- zione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempi- mento del contratto preliminare. Infatti la norma (2) riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale ina- dempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri credi- tori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.

Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque en- tro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.

Pertanto se si vuole ottenere una tutela piena ed effettiva, è opportuno trascrivere il preliminare. In caso contrario le parti – in particolare l’acquirente – potranno correre maggiori rischi.

Quando trascrivere un preliminare

Sarà tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia:

• quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà tra- scorrere tra la data di stipula del preliminare e la da- ta di stipula del contratto definitivo;

• quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;

• quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).

In cosa consiste la trascrizione del preliminare

La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto prelimi- nare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.

La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il

contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.

Quanto costa la trascrizione del preliminare

La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più ri- spetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che, a pre- scindere dalla trascrizione, l'imposta di registro va sempre corri-

Acquisto sicuro: la trascrizione del preliminare Acquisto sicuro: la trascrizione del preliminare

sposta (per le modalità di tassazione vedi il capitolo "La registra- zione"), dovranno essere versati inoltre:

- l'imposta fissa di trascrizione (attualmente 200,00 euro);

- i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35,00 euro);

- l'onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione. Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un significativo ri- sparmio di spesa con riguardo a quest'ultimo atto, poiché il notaio avrà eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine ri- chiesti già in occasione del preliminare).

A titolo puramente esemplificativo, si riportano in dettaglio i costi che l'acquirente dovrebbe sostenere per un preliminare di compravendita di immobile per atto notarile con conseguente trascrizione, nell'ipotesi che il successivo atto definitivo di trasfe- rimento sia predisposto dallo stesso notaio che ha stipulato il preliminare.

Si suppone un prezzo di acquisto di 300.000 euro, con va- lore catastale di 63.140,39 euro.

Il compenso per il solo contratto definitivo di vendita sarà all’in- circa di 2.500 euro.

Il compenso complessivo per il preliminare e successivo atto di vendita sarà di circa 3.200 euro.

Di questi 1.500 euro da versare al momento del preliminare e 1.700 euro al momento dell'acquisto.

Con un costo aggiuntivo di circa 700 euro quindi si ottie- ne una tutela piena ed effettiva.

Ipotizziamo per completezza un secondo caso dove il prezzo di acquisto sia di 140.000 euro, con valore catasta- le di 50.941,28 euro.

Per il solo contratto definitivo di vendita, l’onorario notarile am- monterà indicativamente attorno ai 2.000 euro.

Il compenso complessivo per il preliminare e successivo atto di ven- dita sarà all’incirca di 2.600 euro, di cui 1.200 euro da versare alla firma del preliminare e 1.400 euro al momento dell’acquisto.

Anche in questo caso quindi, con un costo aggiuntivo di circa 600 euro si ottiene una tutela piena ed effettiva.

Va ricordato inoltre che, se si tratta di compravendita tra privati con il sistema del prezzo valore, l'onorario sarà ri- dotto del 30%.

La diffusione del preliminare trascritto

Oggi il preliminare trascritto è sempre più diffuso. Un tempo i preliminari di vendita scritti dalle parti, che riportava- no il prezzo reale della vendita, rimanevano chiusi in un cas- setto; davanti al notaio le parti dichiaravano contro la legge un prezzo diverso, più basso, per pagare meno tasse poiché la vendita, fino a qualche tempo fa, era tassata sul prezzo.

Dal 1° gennaio 2006, su richiesta delle parti e per le vendite di abitazioni a privati, soggette a imposta di registro, la tas- sazione viene fatta sul valore fiscale della casa, ricavato dalla rendita catastale. È il principio del prezzo-valore. Per- tanto oggi il preliminare, anche quello trascritto e firmato da- vanti al notaio, riporta il prezzo reale, quello della vendita, senza che l’acquirente paghi di più (vedi la Guida per il Cit- tadino sul Prezzo-Valore reperibile sul sito internet del Consiglio del Notariato xxx.xxxxxxxxx.xx e sui siti delle Asso- ciazioni dei Consumatori).

Il contenuto del compromesso

Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiu- ta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può

pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta del- l’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile. La sentenza del Tribunale rende quel prelimina- re “definitivo”: la proprietà passa all’acquirente e il prezzo deve essere pagato. Le clausole che regolano la vendita de- cisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garan- zie di legge. Di conseguenza, più dettagliato sarà il prelimi- nare e maggiore sarà la tutela delle parti perché otterranno una sentenza che riuscirà a realizzare i loro interessi nel mo- do più preciso.

Anche per questo motivo, il contratto preliminare dovrà contenere tutte le clausole

di un contratto di vendita, completo ed efficace.

Gli aspetti da considerare sono tanti. Proviamo ad elencare i più importanti.

Gli elementi principali della vendita

Il preliminare dovrà senz’altro indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.). La casa dovrà essere inoltre indicata con i dati del Catasto.

È fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullità (3).

È consigliabile, proprio per evitare incertezze sull'oggetto del contratto (oltre che per i motivi

Il contenuto del compromesso

di cui si dirà qui di seguito), procedere all'identificazione dei beni anche allegando

al contratto preliminare le planimetrie catastali degli immobili in vendita.

Dal 1º luglio 2010, a seguito dell’entrata in vigore del

D.L. 31 maggio 2010 n. 78, la commerciabilità dei fab- bricati è subordinata anche all’attestazione, resa in atto dalla parte o con apposita relazione tecnica, di con- formità dei dati e delle planimetrie catastali deposi- tate in catasto allo stato di fatto. Tale disciplina, pe- raltro, si applica solo agli atti traslativi e divisionali e non anche ai contratti preliminari; ciononostante, la “regola- xxxx catastale” è una circostanza che non può essere igno- rata nella stipula del contratto preliminare, dato che inci- derà sulla possibilità di dare, poi, adempimento al preli- minare stesso.

Di conseguenza, sarà quanto mai opportuno far risultare dal preliminare per la compravendita di un fabbricato quanto prescrive la normativa vigente per il rogito definiti- vo, ossia:

• l’identificativo catastale

• il riferimento alle planimetrie catastali

• la dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e del- le planimetrie (ovvero, in sua sostituzione, l’attesta- zione del tecnico abilitato).

Se invece si dovesse accertare una situazione di “irre- golarità catastale” il promittente venditore avrà l'ob- bligo di procedere alla regolarizzazione prima della da- ta della stipula del contratto definitivo.

Il contenuto del compromesso Il contenuto del compromesso

La verifica della proprietà e dell’inesistenza di vincoli La prima e più importante verifica da fare – allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragio- ne, l’atto di compravendita – è quella di accertare che il pro- mittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il ve- ro proprietario. Bisogna verificare innanzitutto se chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza); se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti.

Con questa verifica si controlla l'eventuale presenza di ipo- teche o servitù, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioè pregiudicare i diritti dell’acquirente).

La regolarità edilizia

È importante anche verificare la regolarità edilizia della ca- sa: se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e al- tro ancora.

I rapporti condominiali

Se si vende o si acquista un appartamento in condominio, è bene inoltre già al preliminare di vendita leggere il regola- mento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto spese condominiali non anco- ra pagate dal venditore.

A seguito delle recenti modifiche della disciplina sul condomi-

nio (legge 11 dicembre 2012 n. 220), l’amministratore di condominio ha l’obbligo di:

• allegare il regolamento di condominio al registro dei verbali delle assemblee;

• rilasciare al condomino che ne faccia richiesta atte- stazione dello stato dei pagamenti degli oneri con- dominiali e delle eventuali liti in corso.

La certificazione energetica

Il D.L. 4 giugno 2013 n. 63 ha totalmente innovato la disciplina in materia di certificazione energetica applicabile alle trattative di vendita e di conseguenza anche al preliminare.

L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energe- tica sussiste anche per la stipula di un preliminare di vendi- ta. Infatti, in base alle norme ora in vigore, il proprietario deve, in ogni caso, rendere disponibile l'attestato di presta- zione energetica al potenziale acquirente all'avvio delle ri- spettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime (e quindi quanto meno alla stipula del preliminare, che segna la conclusione delle trattative).

...le altre verifiche

Già al momento della predisposizione

del preliminare deve essere verificata la sussistenza di tutte le altre condizioni per un valido, efficace, compiuto e sicuro trasferimento di proprietà

di un immobile.

Il contenuto del compromesso Il contenuto del compromesso

Proviamo a elencare le ulteriori verifiche, senza pretesa di completezza:

• verifiche inerenti il regime patrimoniale delle par- ti;

• verifiche inerenti la capacità giuridica e di agire delle parti (ad esempio nel caso di minori, interdet- ti, stranieri, enti);

• verifiche inerenti la conformità degli impianti (elet- trico, idraulico, di riscaldamento, etc.) alle norme di sicurezza;

• verifiche del rispetto delle normative che prescri- vono specifiche modalità costruttive (ad esempio le normative in materia antisismica);

• verifiche inerenti la specifica disciplina prevista per i preliminari di immobili da costruire (4) (fideiussione, polizza assicurativa decennale indennitaria, etc., de- scritte più avanti);

• verifiche inerenti eventuali vincoli urbanistici gra- vanti sui terreni (ad esempio terreni soggetti a Piano Urbanistico Attuativo o disciplinati da apposite con- venzioni urbanistiche);

• verifiche su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sugli immobili;

• verifiche inerenti eventuali prelazioni convenzio- nali o legali;

• verifiche sulla commerciabilità di immobili di edili- zia residenziale pubblica (spesso per tali alloggi la legge o le convenzioni originarie pongono vincoli o limitazioni alla commerciabilità; va anche individua- to il diritto oggetto di cessione se piena proprietà o proprietà superficiaria);

• verifiche sulle garanzie per vizi in relazione allo stato di conservazione degli immobili da trasferire;

• verifiche sulla consegna dei beni (anticipata, ovve- ro al rogito definitivo, oppure differita);

• verifiche inerenti il regime fiscale del trasferimen- to (assoggettabilità ad I.V.A., eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze, altro).

La forma

Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertan-

to il preliminare per la compravendita di immobili deve essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata. Ovviamente al fine di poter procedere alla trascrizione del preli- minare, il contratto dovrà risultare necessariamente da atto pubblico o scrittura privata autenticata ovvero da scrittura priva- ta con sottoscrizione autenticata giudizialmente (5).

La tutela in caso

di inadempimento

Qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo, senza giustificato motivo, l'ordinamento riconosce al-

la parte “non inadempiente” specifici strumenti di “reazione” per la tutela dei propri diritti:

• innanzitutto la parte “non inadempiente” può rivol- xxxxx al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo (6). È questa l’esecuzione in forma specifica (7);

• in alternativa all’esecuzione in forma specifica la par- te “non inadempiente” potrà richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonché il risar- cimento del danno subìto;

• se nel contratto preliminare è prevista una caparra

La tutela in caso di inadempimento

confirmatoria, la parte “non inadempiente” potrà anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio; se ci si avvale della caparra confirmatoria, peraltro, non si potrà agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni: i due rimedi (per orientamento giurisprudenzia- le) non sono cumulabili.

Risoluzione e recesso saranno le uniche tutele a disposizione della parte “non inadempiente” laddove non sia oggettivamen- te possibile richiedere l’esecuzione in forma specifica: si pensi al caso della mancata edificazione dell’immobile promesso in ven- dita dall’impresa costruttrice entro i termini stabiliti in contratto; ovvero al caso della vendita a terzi dell’immobile promesso in vendita con preliminare non trascritto.

Inoltre se il preliminare è trascritto, l’acquirente ha un privilegio sull’immobile (ossia una garanzia particolare simile all’ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.

La caparra e l’acconto La caparra e l’acconto

Di solito chi propone di comprare una casa versa al promit- tente venditore, per dimostrare la serietà della propria proposta,

una somma di denaro quale caparra confirmatoria.

Si è già detto della funzione che può svolgere la caparra in ca- so di inadempimento di una delle parti (qualora non si ricorra al- la esecuzione in forma specifica o alla risoluzione del contratto). Quando si perfeziona la vendita, invece, la caparra viene scala- ta dal prezzo finale.

Oltre al pagamento della caparra può essere previsto il paga- mento, prima del rogito definitivo, di rate di prezzo. Il preli- minare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonché come e dove le rate di pagamento del prezzo dovranno es- sere versate.

È di fondamentale importanza, quindi, specificare nel preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoria

o da acconto prezzo.

Bisogna ricordare, inoltre, che i pagamenti non possono avvenire per contanti ma con assegni non trasferibili o bonifici bancari.

Infine la legge dispone che all'atto della vendita le parti di- chiarino le modalità di pagamento del prezzo e della prov- vigione al mediatore (ad esempio Agenzie Immobiliari, etc.), del quale vanno indicati i dati identificativi.

È opportuno inserire già nel preliminare l’indicazione degli estremi di pagamento (assegni, bonifici, altro) del prezzo versato

e della caparra.

In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di que- sti dati si applicano pesanti sanzioni e il contratto sarà tas- sato sul valore commerciale della casa e non sul suo valo- re fiscale (vedi la già citata Guida per il Cittadino sul Prezzo-Valore).

Le scadenze

Al momento del preliminare è necessario stabilire quan- do deve essere firmata la vendita. Si tratta del termine di

adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l’altra non è d’ac- cordo. Dopo tale data sia l’acquirente sia il venditore pos- sono invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni.

Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte "non inadempiente" potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, o per ottenere la risoluzione del preliminare

e il risarcimento del danno; ovvero potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra

(se prevista, come già precisato nel paragrafo “La tutela in caso di inadempimento”).

Infine bisognerà indicare tempi e modalità di consegna del- la casa (ad esempio, con riguardo alle modalità, se nella vendita sono compresi anche gli arredi, se la cantina o il so- laio vanno svuotati, etc.), accordandosi per un eventuale sopralluogo da farsi prima della vendita.

La riserva di nomina

Talvolta accade che la parte acquirente non sappia ancora chi sarà il futuro compratore della casa. Potrà magari essere

un figlio o un parente ovvero una società che deve ancora es- sere costituita.

Sarà quindi opportuno che nel preliminare venga prevista una apposita clausola al fine di permettere che la vendita sia fir- mata da altre persone.

Il preliminare

di immobile da costruire

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un im-

mobile da costruire:

• l’obbligo a carico del costruttore/venditore di con- segnare all’acquirente – prima o all’atto della stipula del contratto preliminare – una fideiussione, rila- sciata da una banca o da un’impresa di assicurazio- ne o ancora da un intermediario finanziario a ciò abi- litato, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento;

• l’obbligo a carico del costruttore/venditore di con- segnare all’acquirente – all’atto della stipula del con-

Il preliminare di immobile da costruire Il preliminare di immobile da costruire

tratto definitivo di compravendita – una polizza as- sicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell'obbligo a carico dello stesso di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del predetto atto di tra- sferimento della proprietà;

• l'obbligo di conformare il contratto prelimina- re ad un contenuto “minimo” fissato dal legislatore (con previsione di specifiche allegazioni) (8).

Tali obblighi trovano applicazione solo se ricorrono i se- guenti presupposti:

• presupposto soggettivo: riguarda le parti del contratto; è richiesto che a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impre- sa e che a promettere di acquistare sia una persona fisica;

• presupposto oggettivo: deve trattarsi di “immo- bili da costruire”, ossia di immobili per i quali “sia già stato richiesto il permesso di costruire”, ma che “sia- no ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certifica- to di agibilità“.

La garanzia fideiussoria

Per il caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione, la legge prevede espressamente la nullità del contratto preli-

minare. La nullità, peraltro, può essere fatta valere solo dall’ac- quirente. La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costrut- tore/promittente venditore incorra in una “situazione di crisi” ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.

Come sopra già ricordato la consegna della garanzia fideiusso- ria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un “immo- bile da costruire” ossia un immobile che si trovi in uno stadio di “costruzione” che si colloca tra i seguenti due momenti:

• dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio abilitativo (permesso di costruire, etc.) (purché tale richiesta sia successiva alla data del 21 luglio 2005, data di entrata in vigore della normativa);

• prima del completamento delle finiture, quando cioè non è ancora possibile richiedere il rilascio del cer- tificato di agibilità.

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela:

• i preliminari che riguardano edifici per i quali il pro- getto edificatorio sia stato solo predisposto dal costrut- tore/venditore ma non ancora presentato ai compe- tenti Uffici del Comune;

• i preliminari che riguardano edifici per i quali sia già stato richiesto il rilascio dell’agibilità in quanto già com- pletati anche delle finiture.

Il preliminare di immobile da costruire

Particolare attenzione deve essere posta

nel caso di proposta di acquisto di un immobile da costruire.

In questo caso poiché l’eventuale accettazione del promittente venditore dovrà corrispondere alla proposta del promissario ac- quirente, e poiché il contratto preliminare, al momento della sua conclusione, dovrà contenere tutti gli elementi di cui all'art. 6 del decreto legislativo 122/2005, la proposta dovrebbe già contenere tutta una serie di elementi (caratteristiche del bene, eventuali convenzioni urbanistiche, eventuali iscrizioni e tra- scrizioni pregiudizievoli, etc.) che peraltro non sono nella dis- ponibilità del promissario acquirente, ma bensì del promitten- te venditore.

L’argomento “trasferimento di immobile da costruire”, per le molteplici problematiche sorte nella pratica, merita una trat- tazione più ampia e articolata che non può esaurirsi in questo contesto, e sarà oggetto di una successiva specifica Guida.

La registrazione

La registrazione consiste nella presentazione del prelimina- re all’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative im-

poste. È obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dal perfezionamento del preliminare, cioè dalla sua firma o co- munque da quando l’acquirente ha notizia che il venditore ha accettato la proposta.

Se il preliminare è firmato con atto notarile, la registrazione viene fatta dal notaio entro trenta giorni.

Le principali imposte da pagare sono l’imposta di registro in misura fissa (oggi pari a 200 euro) e l’imposta pro- porzionale pari allo 0,50% della caparra. In presenza di acconti prezzo, se la vendita è soggetta a imposta di regi- stro, sarà dovuta anche l’imposta proporzionale pari al 3% di ciascun acconto.

L’imposta pagata in relazione alla caparra o a eventuali ac- conti potrà essere dedotta dall’imposta di registro dovuta per la vendita se questa non è soggetta ad IVA.

Tra il preliminare e la vendita Tra il preliminare e la vendita

Il preliminare deve contenere tutte le clausole di una vendita. Pertanto già al preliminare le parti sono chiamate alla

massima collaborazione per agevolare la verifica di tutte le con- dizioni necessarie per la firma del contratto.

Il giorno della vendita, prima della firma, è opportuno inoltre che l’acquirente visiti effettivamente la casa da acquistare, veri- fichi se è pronta per la consegna e se è stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore.

Per agevolare le parti si indica di seguito, senza pretesa di comple- tezza, la lista dei documenti e degli adempimenti più importanti.

Gli obblighi del venditore

Il venditore dovrà fornire:

• copia del suo atto notarile di acquisto con nota di tra- scrizione (o la dichiarazione di successione e i relativi documenti) e regolamento di condominio;

• planimetria catastale (cioè quella depositata in Cata- sto) evidenziando se la casa è di fatto uguale alla pla- nimetria; si rammenta, al riguardo, che il venditore do- vrà attestare nell’atto definitivo, a pena di nullità dello stesso, la conformità dei dati catastali e delle planime- trie depositate in catasto con lo stato di fatto;

• tutti i provvedimenti edilizi/urbanistici (Segnalazioni certificate di inizio attività, Denunce di Inizio Attività, permessi di costruire, condoni etc.) che riguardano la casa, con tutti i documenti presentati al Comune (pian- tine, ricevute di pagamento e simili);

• certificato di agibilità;

• certificato di stato libero o estratto riassunto dall'at- to di matrimonio.

Dovrà quindi comunicare se:

• l'immobile è locato a terzi; in caso positivo dovrà consegnare il contratto di locazione;

• gli impianti interni sono a norma di legge e se è in possesso delle dichiarazioni di conformità degli im- pianti e del libretto di uso e manutenzione ove pre- scritto; in caso contrario andranno fatti redigere da un tecnico specializzato salva diversa pattuizione tra le parti.

Se l'immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire:

• copia del contratto di mutuo;

• ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l'ul- xxxx xxxxxxxxxx;

• eventuale copia dell'atto di assenso alla cancella- zione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio (9).

Dovrà quindi comunicare se:

• l'unità immobiliare è dotata di attestato di certifi- cazione energetica;

• ha mai usufruito di detrazioni fiscali di ogni tipo per lavori di ristrutturazione o per risparmi energeti- ci; in caso positivo si dovrà precisare se tali detrazio- ni rimarranno in capo al venditore o passeranno al- l’acquirente;

• è intervenuto un mediatore; in tal caso dovrà co- municare il nominativo con relativi dati (nome, parti- ta iva, codice fiscale, numero di iscrizione al REA presso la C.C.I.A.A.), costo della mediazione e copia dei mezzi di pagamento usati.

Tra il preliminare e la vendita Tra il preliminare e la vendita

Dovrà inoltre far predisporre all'amministratore di condomi- nio una comunicazione dalla quale risulti:

• che gli oneri condominiali inerenti l'unità immobi- liare in oggetto sono stati regolarmente pagati;

• se ci sono delibere condominiali o lavori in corso che comportino spese straordinarie;

• se ci sono liti giudiziarie pendenti;

• se il condominio è dotato del contratto di servizio energia.

Dovrà anche farsi consegnare dall'amministratore di condo- minio copia del provvedimento di agibilità.

All'atto di vendita infine dovrà portare:

• lettera dell'amministrazione di condominio che at- testi quanto sopra;

• certificato di stato libero o estratto riassunto dall'at- to di matrimonio (se vi sono stati mutamenti rispetto ai dati comunicati in occasione del preliminare);

• le chiavi di casa.

Gli obblighi del compratore

Il compratore a sua volta dovrà:

• confermare se lo stato di fatto dell’immobile, visio- nato nel xxxxx xxx xxxxxxxxxxx, x xxxxxxxx xxxx xxx- xxxxxxxx catastale;

• confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta (ossia se è in procinto di vendere la prima casa o l'ha venduta da meno di un anno); in tale ultimo caso dovrà forni-

re al notaio l’atto di acquisto e di vendita della casa;

• confermare se si è avvalso di un mediatore; in tal caso occorrerà comunicare al notaio il nominativo del mediatore con relativi dati come sopra indicato.

All'atto di vendita il compratore dovrà fornire:

• certificato di stato libero o estratto riassunto dal- l'atto di matrimonio;

• eventuale certificazione notarile originale inerente la vendita del suo vecchio appartamento per il ”cre- dito di imposta“;

• copia di bonifici o mezzi di pagamento per caparra, prezzo dell'immobile e provvigione del mediatore.

Xxxx succede se il venditore fallisce prima del rogito de- finitivo

In caso di fallimento tutto dipende dalle decisioni che vorrà adottare il curatore fallimentare: se il curatore deciderà di da- re esecuzione al contratto, l’acquirente otterrà la proprietà del bene e dovrà pagare quanto dovuto a saldo prezzo; se, invece, il curatore deciderà di non dare esecuzione al contrat- to, l’acquirente avrà soltanto il diritto di ottenere il rimborso delle somme anticipate (sempre che tra i beni rimasti al falli- to vi siano le risorse sufficienti).

Solo nel caso di immobile da costruire l’acquirente – al quale, a suo tempo, il costruttore ha consegnato la prescritta fideiussione – può, “anticipando” la decisione del curatore, “imporre” la sua scelta, per ottenere il rimborso garantito dalla polizza fideiussoria, rinunciando invece all’esecuzione del contratto e quindi all’acquisto del bene.

Tra il preliminare e la vendita

Glossario

Se il contratto o il preliminare di vendita di una casa di abitazione è trascritto

(per la trascrizione nei Pubblici Registri

è necessario l'atto notarile) ed è concluso a giusto prezzo, il contratto stesso non può essere revocato se l'immobile è destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Anche per questi motivi è preferibile, a tutela dell'ac- quirente, la trascrizione del preliminare.

Negli altri casi il preliminare può essere revocato se il fal- limento avviene entro un anno dalla firma e se il valore della casa sorpassa di oltre un quarto il prezzo. La parte può evitare la revocatoria se prova di non aver conosciuto lo stato di insolvenza del venditore.

Se il fallimento avviene entro sei mesi dalla firma, la re- voca può comunque avvenire a prescindere dal valore e dal prezzo pagato, purché il curatore del fallimento provi che la parte conosceva lo stato di insolvenza del fallito. In caso di revocatoria il promissario acquirente dovrà quindi chie- dere, secondo la procedura fallimentare, la restituzione delle somme versate al promittente venditore.

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momen- to della conclusione del contratto preliminare la parte promissa- ria acquirente versa alla parte promittente venditrice, a confer- ma della serietà dell’impegno assunto.

Caparra penitenziale

La caparra penitenziale è la somma versata dalla parte alla quale è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto preliminare e fun- ge da corrispettivo per il caso di esercizio del diritto di recesso.

Catasto

Il Catasto è il registro tenuto dall’Agenzia del Territorio nel qua- le sono elencati tutti i beni immobili presenti in Italia, classificati per Comune con i dati catastali quali i numeri del foglio, della particella (o mappale) ed il subalterno, oltre agli altri dati neces- sari per calcolare la rendita catastale. La rendita catastale è un va- lore espresso in euro che costituisce la base per calcolare le im- poste sugli immobili. Il catasto ha una funzione fiscale. Anche se riporta i nomi dei proprietari degli immobili, non dimostra chi è proprietario. Per verificare se qualcuno è davvero proprietario di un immobile bisogna consultare i Registri Immobiliari.

Mediatore

Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Glossario

Penale

La penale consiste nella prestazione (normalmente il versamen- to di una somma di denaro) cui è tenuta una delle parti del con- tratto in caso di suo inadempimento o di ritardo nell’adempi- mento. La penale ha l’effetto di limitare il risarcimento alla pre- stazione promessa (a meno che le parti non abbiano convenuto anche la risarcibilità del danno ulteriore).

Promittente venditore

Si definisce promittente venditore chi ha firmato un preliminare di compravendita per vendere un immobile.

Promissario acquirente

Si definisce promissario acquirente chi ha firmato un prelimina- re di compravendita per acquistare un immobile.

Registri Immobiliari

I Registri Immobiliari sono i libri nei quali si trovano tutti i con- tratti di vendita, donazione, permuta e simili, che trasferiscono la proprietà – o altri diritti – di beni immobili nonché le ipote- che, i sequestri, i pignoramenti, etc. I Registri Immobiliari posso- no essere liberamente consultabili all’Agenzia del Territorio do- ve si trova l’immobile o anche sul sito internet www.agenziadel- xxxxxxxxxx.xx.

Rogito definitivo

È l’atto di compravendita che segue il preliminare e con il qua- le la parte promittente venditrice trasferisce alla parte promissa- ria acquirente la proprietà dell’immobile, il tutto in esecuzione degli impegni reciprocamente assunti col preliminare suddetto.

Note

1 Art. 2645 bis del codice civile.

2 Art. 2775 bis del codice civile.

3 Ai sensi degli artt. 1346 e 1418 del codice civile. 4 D.Lgs. n. 122/2005.

5 Art. 2657 del codice civile.

6 Il giudice, peraltro, non può emettere la sentenza se la parte richiedente non ha, a sua volta, eseguito la propria prestazione o non ne fa offerta nei modi di leg- ge, a meno che detta prestazione non sia ancora esigibile.

7 Art. 2932 del codice civile; in relazione a quanto previsto in tale norma si con- siglia di non accettare clausole che escludano il ricorso all’esecuzione in forma specifica.

8 Art. 6 del D.Lgs. n. 122/2005.

9 Decreto Bersani (D.L. n. 7/2007).

Indirizzi utili

Consiglio Nazionale del Notariato

xxx Xxxxxxxx, 000

00000 Xxxx xxx.xxxxxxxxx.xx

Adiconsum

Xxxxx xxxxx Xxxxxxxxx, 00 00000 Xxxx xxx.xxxxxxxxx.xx

Adoc

Xxx Xxxxxx, 00

00000 Xxxx xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx

Altroconsumo