物件番号 (注 1) 物件名称所在取得価格(百万円)(注 2) 特定資産の種類 S-1 ジョイステージ八王子東京都八王子市 3,675 不動産信託受益権 S-2 ニチイホームたまプラーザ神奈川県川崎市 2,500 不動産信託受益権 S-3 ニチイホーム中野南台東京都中野区 1,740 不動産信託受益権 S-4 ゆいま～る聖ヶ丘（A～C 棟）東京都多摩市 1,175 不動産信託受益権 S-5 イリーゼ蒲田・悠生苑東京都大田区 1,100 不動産信託受益権 S-6 アクティバ琵琶...

平成 27 年 7 月 29 日

各位

不動産投資信託証券発行者
ジャパン・シニアリビング投資法人
代表者名執行役員	xx xxx
（コード番号 3460）
資産運用会社
ジャパン・シニアリビング・パートナーズ株式会社
代表者名代表取締役社長	x x x
問合せ先取締役企画管理部長	xx xx
TEL: 00-0000-0000

国内不動産信託受益権の取得完了に関するお知らせ

ジャパン・シニアリビング投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本投資法人の新投資口発行及び投資口売出届出目論見書（平成 27 年 6 月）に記載のとおり、下記に記載の 14 物件（以下「取得資産」といいます。）の取得を完了いたしましたのでお知らせいたします。なお、かかる取得資産のうち、ニチイホームたまプラーザ、ニチイホームxxxx、ゆいま～る聖ヶ丘、イリーゼ蒲田・xx苑及びエクセレント西宮の各取得先は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）上の利害関係人等には該当しませんが、本投資法人の資産運用会社であるジャパン・シニアリビング・パートナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、「利害関係取引規程」に基づき、平成 27 年 6 月 25 日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。

記

1．取得の概要

物件番号 (注 1)	物件名称	所在	取得価格 (百万円)(注 2)	特定資産の種類
S-1	ジョイステージ八王子	xxx八王子市	3,675	不動産信託受益権
S-2	ニチイホームたまプラーザ	神奈川県xx市	2,500	不動産信託受益権
S-3	ニチイホームxxxx	xxxxx区	1,740	不動産信託受益権
S-4	ゆいま～る聖ヶ丘	（A～C 棟） xxx多摩市	1,175	不動産信託受益権
S-5	イリーゼ蒲田・xx苑	xxxxx区	1,100	不動産信託受益権
S-6	アクティバ琵琶	（ケアレジデンス棟・ケアセンター棟・レジデンス棟）滋賀県xx市	6,940	不動産信託受益権
S-7	レストヴィラ神戸xx	xx県神戸市	1,900	不動産信託受益権

物件番号 (注 1)	物件名称	所在	取得価格 (百万円)(注 2)	特定資産の種類
S-8	グランダ門戸厄神	兵庫県西宮市	1,180	不動産信託受益権
S-9	エクセレントxx	xxxxxx	000	不動産信託受益権
S-10	天	北海道札幌市	2,285	不動産信託受益権
S-11	イリーゼxx	北海道札幌市	800	不動産信託受益権
S-12	さわやか桜弐番館	xxxxxx	000	不動産信託受益権
S-13	アルファ恵庭駅 xx再開発ビル	北海道恵庭市	1,600	不動産信託受益権
S-14	グランヒルズおがわらこ	青森県上北郡	1,360	不動産信託受益権
合計			27,965	－

(注 1) 「物件番号」は、取得資産について、シニアリビング施設（S）とメディカル施設（M）に分類し、分類毎に順に付した番号を記載しています。なお、取得資産はすべてシニアリビング施設です。

(注 2) 「取得価格」は、各取得資産に係る本件売買契約に記載された売買代金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。取得価格には、消費税、地方消費税及び取得に要する諸費用は含まれていません。

(1) 売買契約締結日：	平成 27 年 6 月 25 日
(2) 取得日：	平成 27 年 7 月 29 日（引渡決済日）
(3) 取得先：	後記「3.取得先の概要」をご参照下さい。
(4) 取得資金：	平成 27 年 6 月 25 日及び平成 27 年 7 月 17 日開催の本投資法人役員会にて決議された新投資口の発行による手取金及び借入金(注)
(5) 決済方法：	引渡時に全額支払

(注) 当該借入金については、本日付「資金の借入れ及びスワップ契約の締結に関するお知らせ」をご参照下さい。

2．取得資産の内容

a. 「特定資産の概要」欄について

・「特定資産の種類」は、本投資法人が取得している権利の種類を記載しています。

・「取得価格」は、各取得資産に係る売買契約に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。

・「取得日」は、各取得資産に係る本件売買契約書に記載された取得資産の取得日を記載しています。

・「所在地」は、原則として住居表示を記載しており、住居表示が未実施の場合には、登記簿の記載に基づき地番（複数ある場合にはそのうちの一地番）を記載しています。

・「最寄駅」は、原則として一般財団法人日本不動産研究所又は株式会社xx総合鑑定所作成の各物件に係る不動産鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。

・「土地」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有している場合には不動産に関して本投資法人が保有する権利を、本投資法人が信託受益権を保有している場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を、それぞれ記載しています。

・「土地」の「敷地面積（㎡）」は、登記簿の記載に基づき地積の合計を記載しています。なお、区分所有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の地積を記載しています。

・「土地」の「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。

・「土地」の「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。

・「土地」の「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。

・「建物」の「所有形態」は、所有権・区分所有xxの所有形態の区分を記載しています。区分所有権との記載は、区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。

・「建物」の「延床面積（㎡）」は、登記簿上表示されている建物（ただし、附属建物等を除きます。）の床面積の合計を記載しています。また、建物が区分所有建物の専有部分である場合には、一棟の建物全体の床面積を記載しています。

・「建物」の「竣工日」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築年月日を記載しています。

・「建物」の「用途」及び「構造・階数」は、登記簿の記載に基づき記載しています。なお、建物が区分所有建物の専有部分である場合には、保有する専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造及び階数を記載しています。

・「建物」の「賃貸区画数」は、各取得資産について、建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる区画の数を記載しています。

・「PM 会社」は、建物・設備の維持に関する初期対応を中心とした業務を委託している会社を記載しています。

・「マスターリース会社」は、マスターリース会社を記載しています。

・「マスターリース種別」は、マスターリース契約の契約形態を記載しています。

b. 「賃貸借の概要」欄について

・「賃貸可能面積（㎡）」は、各取得資産のうち建物についての賃貸が可能な面積を意味し、小数第 3 位を四捨五入して記載しています。

・「稼働率」は、賃貸可能面積に対して平成 27 年 6 月 25 日時点における各取得資産に係る各賃貸借契約に

基づく賃貸面積が占める割合を記載しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。

・「賃貸面積（㎡）」は、平成 27 年 6 月 25 日時点における各取得資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。

・「テナント総数」は、平成 27 年 6 月 25 日時点における各取得資産に係る各賃貸借契約に表示された各物件毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。

・「主テナント」は、平成 27 年 6 月 25 日時点における各取得資産に係る各賃貸借契約において、賃貸面積が最も大きいテナントの名称を記載しています。

c. 「入居者の状況・施設の概要」欄について

・「オペレーター」、「開設年月日」、「施設の類型」、「居室数（室）」、「居住の権利形態」、「定員（人）」、「居室面積帯（㎡）」、「入居者数（人）」、「入居時要件」、「入居率」、「入居者の平均年齢（歳）」、「利用料の支払方式」、「介護に関わる職員体制」及び「夜間職員体制（最小時人数）」は、売主より提供された重要事項説明書に表示された内容に基づき記載しています。なお、重要事項説明書に記載がない場合及び承諾が得られていない場合は、「－」と記載しています。該当がない場合「該当なし」と記載しています。

・「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は 0、要支援 1は 0.375、要支援 2 は 1、要介護 1 から 5 まではそれぞれ 1 から 5 まで、をそれぞれ乗じた数の合計を入居者数で除した値を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、重要事項説明書に記載がない場合及び承諾が得られていない場合は、「－」と記載しています。

・「協力医療機関」及び「協力歯科医療機関」は、重要事項説明書に表示された、協力医療機関及び協力歯

科医療機関並びに指定医療機関を記載しています。

d. 「特記事項」欄について

「特記事項」は、各取得資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、取得資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

e. 「物件特性」欄について

「物件特性」は、不動産鑑定評価書、鑑定機関の分析結果、本資産運用会社による分析等に基づいて、各取得資産に関する特性等を記載しています。

物件番号	S-1	物件名称	ジョイステージ八王子	分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		3,675 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		xxxxxxxxxx 000 xx0
最寄駅		JR 中央線「西八王子」駅
土地	所有形態	所有権		敷地面積（㎡）	21,071.80
	用途地域	第一種低層住居専用地域
	建ぺい率	40％		容積率	80％
建物	所有形態	所有x		x床面積（㎡）	13,812.27(注)
	竣工日	（竣工）平成 7 年 10 月 31 日（増築）平成 15 年 5 月 23 日		用途	共同住宅・診療所・ラウンジ
	構造・階数	鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根 6 階建		賃貸区画数	1
PM 会社		xxxアーバンコミュニティ株式会社
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		13,812.27		稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		13,812.27		テナント総数	1
主テナント		株式会社エヌエムライフ
（主xxxxとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 26 年 7 月 31 日から平成 46 年 7 月 31 日賃料改定：原則として賃料は改定できず、賃借人は、借地借家法第 32 条に基づく賃料の減額を請求することはできません。ただし、物価又は金利水準の上昇に伴う賃料の増額については、2 年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には賃料を増額することができます。契約更新：賃貸借期間満了の 6 か月前までに賃貸人又は賃借人により何等の意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は 5 年間継続されます。また、以後同様です。中途解約：賃借人は中途解約禁止期限である平成 36 年 7 月 31 日までは中途解約できません。中途解約禁止期限である平成 36 年 7 月 31 日より後については、12 か月前までに賃貸人に対して書面により通知することにより、中途解約できます。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 27 年 4 月 1 日）

オペレーター		株式会社エヌエムライフ	開設年月日	平成 7 年 11 月 15 日
施設の類型		介護付有料老人ホーム	居室数（室）	229
居住の権利形態		利用権	定員（人）	260
居室面積帯（㎡）		14.21～55.12	入居者数（人）	213
入居時要件		混合型（自立含む）	入居率	81.9％
入居者の平均要介護度		0.9	入居者の平均年齢（歳）	84.1
利用料の支払方式
		月払い方式	一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし	20,837,000 ～56,101,000
	月額利用料（円）	該当なし	142,560
介護に関わる職員体制		2.5：1 以上	夜間職員体制（最小時人数）	介護職員 3 人以上
協力医療機関		医療法人 xx会 xxクリニックxx病院医療法人社団 xxx 東京天使病院xx国際病院南多摩病院
協力歯科医療機関		コンパスデンタルクリニック
特記事項
該当事項はありません。
その他
(注) 本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。 1. 種類:物置、構造:鉄筋コンクリート造陸屋根xxx、床面積:10.70 ㎡ 2. 種類:ポンプ室、構造:軽量鉄骨造鋼板ぶきxxx、床面積:12.19 ㎡ 3. 種類:物置、構造:軽量鉄骨造鋼板ぶきxxx、床面積:10.12 ㎡ 4. 種類:物置、構造:軽量鉄骨造鋼板ぶきxxx、床面積:10.12 ㎡ 5. 種類:物置、構造:軽量鉄骨造鋼板ぶきxxx、床面積:10.12 ㎡ 6. 種類:物置、構造:軽量鉄骨造鋼板ぶきxxx、床面積:24.08 ㎡
物件特性
（立地） JR 中央線「西八王子」駅から車で 5 分、郊外の丘陵地に位置する大規模な介護付有料老人ホーム（特定施設）です。約 21,000 ㎡の広い敷地内には「こげらの森」と呼ばれる自然林があり、建物内からは都心や奥多摩の山々が一望できます。（建物・設備）自立者向けのレジデンス棟一般居室 175 室、要介護者向けのケア棟介護居室 54 室で構成され、一般居室の面積は約 28 ㎡～ 55 ㎡、室内には洗面、トイレ、ユニットバス、エアコンの設備があり、介護居室の面積は約 14 ㎡～25 ㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンがあります。共用部には食堂、厨房、ラウンジ、和室広間、談話室（ビリヤード室）、コミュニティホール、小ホール（麻雀室）、機能訓練室、健康管理室、大浴場、個浴室、機械浴室、クリニック等、自立者から要介護者までを対象とした充実した設備があります。（運営状況）

総合商社等が出資する株式会社エヌエムライフにより平成 7 年11 月から運営が開始され、平成 26 年 7 月に株式会社イリスケアーが株式会社エヌエムライフの全株式を取得しました。開設以来自立者から看取りまで一貫したサービス提供が行われています。200 人を超える入居者間では数多くのサークル活動や農園が運営されており、熟成されたコミュニティが形成されている日本版 CCRC のモデル事例です。入居費用は一般的なレジデンス棟の居室 A タイプ 41.73 ㎡で入居一時金 29,124,000 円、月額利用料 142,560 円（1 人入居の場合）と高価格帯の利用料金設定となっています。今後要介護者の比率が増加することが見込まれ、オペレーターの特徴である医療と介護の連携による幅広いサービス体制を導入し、入居者の多様なニーズに応えられるよう運営を行っています。自立者中心の施設で、入居一時金は比較的高額ですが一定割合が現金により分別管理されています。本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、xxの事業実績、充実したサービス、適正な入居費用、豊かな自然環境、熟成したコミュニティの形成により今後も安定的な運営が可能と分析しています。

（ORE 戦略による取得）（注）

スポンサー会社（ケネディクス株式会社、株式会社新生銀行、株式会社xxxコーポレーション、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社、株式会社 LIXIL グループ及び損害保険ジャパンxxxx株式会社の親会社である損保ジャパンxxxxホールディングス株式会社を総称して又は個別にいいます。以下同じです。）がオペレーターに対してセール・アンド・xxxxxxの

提案を行い、スポンサー会社のブリッジファンドを経由して取得したものです。

（注）「ORE 戦略」とは、ヘルスケア関連施設のオペレーターの持続的成長を実現するために、その運営する不動産（Operator Real Estate）の最有効活用及び新規施設の開業等の不動産の運用に関するソリューションの提供を行う戦略をいいます。以下、同じです。

物件番号	S-2	物件名称	ニチイホームたまプラーザ	分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権(注)
取得価格		2,500 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		xxxxxxxxxxxxxxx 00 x 0 x
最寄駅		東急田園都市線「たまプラーザ」駅
土地	所有形態	所有権		敷地面積（㎡）	3,635.89
	用途地域	第一種中高層住居専用地域
	建ぺい率	60％		容積率	200％
建物	所有形態	所有x		x床面積（㎡）	8,208.65
	竣工日	平成 4 年 3 月 19 日		用途	寄宿舎
	構造・階数	鉄筋コンクリート造陸屋根地下2 階付 4 階建		賃貸区画数	1
PM 会社		株式会社xxxライブネット
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		8,208.65		稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		8,208.65		テナント総数	1
主テナント		株式会社ニチイケアパレス
（主テナントとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 14 年 8 月 1 日から平成 34 年 7 月 31 日賃料改定：3 年に 1 度、法令の改廃、経済の変動、公租公課の増減、その他やむを得ぬ事情を考慮し、賃貸人及び賃借人に

よる協議の上、改定することができます。ただし、急激な経済変動の場合は 3 年に 1 度に限らずその都度、賃貸人及び賃借人による協議の上、改定できます。契約更新：賃貸借期間満了の 6 か月前までに賃貸人・賃借人協議の上、本契約を更に 2 年間延長することができます。また、以後同様です。中途解約：平成 34 年 7 月 31 日までは、賃貸人及び賃借人双方の了解がなければ中途解約はできません。ただし、賃貸人及び賃借人は 6 か月前までに各相手方に次の金額を支払うことにより、中途解約ができます。賃貸借期間が 5 年未満の場合、金 400,000,000 円賃貸借期間が 5 年以上 10 年未満の場合、金 300,000,000 円賃貸借期間が 10 年以上 15 年未満の場合、金 200,000,000 円賃貸借期間が 15 年以上 20 年未満の場合、金 100,000,000 円
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 27 年 4 月 1 日）
オペレーター		株式会社ニチイケアパレス	開設年月日	平成 14 年 12 月 10 日
施設の類型		介護付有料老人ホーム	居室数（室）	160
居住の権利形態		利用権	定員（人）	164
居室面積帯（㎡）		14.17～28.61	入居者数（人）	144
入居時要件		自立・要支援・要介護	入居率	87.8％
入居者の平均要介護度		2.3	入居者の平均年齢（歳）	86.9
利用料の支払方式
		月払い方式	一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし	3,000,000～6,300,000
	月額利用料（円）	314,800～396,800	189,800～252,300
介護に関わる職員体制		2.5：1 以上	夜間職員体制（最小時人数）	介護職員 6 人
協力医療機関			医療法人社団 xxx会 xxクリニック医療法人社団 xx会 xx診療所
協力歯科医療機関			医療法人社団厚誠会厚誠会歯科 xxxヶ丘医療法人社団コンパスコンパスデンタルクリニック横浜
特記事項
該当事項はありません。
その他
(注) 本物件の信託受益権は、本物件土地を信託財産とする信託受益権（取得価格：1,120 百万円）と本物件建物を信託財産とする信託受益権（取得価格：1,380 百万円）の 2 つの信託受益権から構成されています。
物件特性
（立地）東急田園都市線「たまプラーザ」駅が最寄り駅である、戸建てと低層マンションが建ち並ぶ閑静な住宅街に位置する介護付有料老人ホーム（特定施設）です。建物の南側には「xxxxxの丘公園」が隣接しており、小高い丘の上の建物は広い眺望と採光が確保されています。（建物・設備）要介護者向けの居室は個室 156 室、夫婦室 4 室、合計 160 室で構成され、面積は 14.17 ㎡～28.61 ㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、ラウンジ、美理容室、機能訓練室、健康管理室、共

同浴室、個浴室、機械浴室等充実した設備があります。平成 14 年に企業の独身寮から有料老人ホームに全面的なコンバージョン工事が行われ、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。

（運営状況）

平成 14 年に株式会社ニチイケアパレスにより運営が開始された、要介護者向けの大規模な施設です。「自由で楽しい、安心・安全な暮らし」を方針に、介護に関わる職員の割合 2.5：1 以上の手厚いサービス体制で運営されています。入居費用は一般的な居室Ⅰの標準プランで約 14 ㎡、入居一時金 3,000,000 円、月額利用料 189,800 円の中価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、現状の運営収支から賃料負担力が認められ、オペレーターの高い信用力、xxの運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。

物件番号	S-3	物件名称	ニチイホームxxxx	分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,740 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		xxxxxxxxxxx 00 x 00 x
最寄駅		東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅
土地	所有形態	所有権		敷地面積（㎡）	1,926.51
	用途地域	第一種中高層住居専用地域
	建ぺい率	60％		容積率	200％
建物	所有形態	所有x		x床面積（㎡）	3,339.00(注)
	竣工日	平成 4 年 6 月 25 日		用途	共同住宅
	構造・階数	鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 5 階建		賃貸区画数	1
PM 会社		株式会社xxxライブネット
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		3,339.00		稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		3,339.00		テナント総数	1
主テナント		株式会社ニチイケアパレス
（主xxxxとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 19 年 4 月 1 日から平成 39 年 3 月 31 日賃料改定：3 年に一度賃貸人及び賃借人による協議の上で、改定できます。ただし、法令の改廃、経済の変動、公租公課の改定その他相当の理由が発生した場合においては 3 年に 1 度に限らず、その都度賃貸人及び賃借人協議の上、改定できます。契約更新：賃貸借期間満了の 12 か月前までに、賃貸人及び賃借人が相手方に対し、書面による意思表示をしないとき、本契約は同一条件で更に延長することができます。中途解約：賃貸人及び賃借人は、それぞれ相手方に対し 12 か月前までに書面による通知を行ったうえで、本契約を解約することができます。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 27 年 4 月 1 日）
オペレーター		株式会社ニチイケアパレス		開設年月日	平成 18 年 2 月 15 日

施設の類型		介護付有料老人ホーム	居室数（室）	83
居住の権利形態		利用権	定員（人）	83
居室面積帯（㎡）		13.20	入居者数（人）	76
入居時要件		混合型（自立含む）	入居率	91.6％
入居者の平均要介護度		2.4	入居者の平均年齢（歳）	88.6
利用料の支払方式
		月払い方式	一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし	12,600,000 ～17,640,000
	月額利用料（円）	364,800	254,800
介護に関わる職員体制		2.5：1 以上	夜間職員体制（最小時人数）	介護職員 4 人以上
協力医療機関		はまやホームケアクリニック
協力歯科医療機関		医療法人社団 xx会こまい歯科往診部
特記事項
該当事項はありません。
その他
(注) 本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。種類:物置、構造:鉄筋コンクリート造陸屋根xxx、床面積:7.50 ㎡
物件特性
（立地）東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅から徒歩約 12 分の、戸建てと低層マンションが建ち並ぶ閑静な住宅街に位置する介護付有料老人ホーム（特定施設）です。（建物・設備）要介護者向けの居室は個室 83 室、面積は 13.20 ㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、ラウンジ、美理容室、機能訓練室、健康管理室、共同浴室、個浴室、機械浴室等の充実した設備があります。平成 18 年に企業の独身寮から有料老人ホームに全面的なコンバージョン工事が行われ、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。（運営状況）平成 18 年 2 月に株式会社ニチイケアパレスにより運営が開始された要介護者向けの施設です。「自由で楽しい、安心・安全な暮らし」を方針に、介護に関わる職員の割合 2.5：1 以上の手厚いサービス体制で運営されています。入居費用は平均的な居室約 13.20 ㎡で入居一時金約 12,000,000 円、月額利用料約 250,000 円前後と高価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、オペレーターの高い信用力、xxの運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。

物件番号	S-4	物件名称	ゆいま～る聖ヶ丘	分類	住宅型有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,175 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		（A 棟）

		xxxxxxxxxxxx 00 xx 0 （X x） xxx多摩市聖ヶ丘二丁目 20 番地 6 （C 棟） xxxxxxxxxxxx 00 xx 0
最寄駅		京王相模原線「京王xx」駅、小田急多摩線「小田急xx」駅
土地	所有形態	所有権	敷地面積（㎡）	2,204.82
	用途地域	第二種中高層住居専用地域
	建ぺい率	60％	容積率	200％
建物	所有形態	（A 棟）所有権（B 棟）区分所有権 (注 1) （C 棟）区分所有権 (注 1)	延床面積（㎡）	（A 棟） 1,702.94 （B 棟） 1,436.19 （C 棟） 1,330.65
	竣工日	（A 棟）平成 23 年 11 月 15 日（B 棟）平成 23 年 11 月 16 日（C 棟）平成 23 年 11 月 16 日	用途	（A 棟）老人ホーム・グループホーム（B 棟）老人ホーム・駐車場、小規模多機能施設(注 2) （C 棟）老人ホーム、グループホーム(注 2)
	構造・階数	（A 棟）鉄筋コンクリート造陸屋根 4 階建（B 棟）鉄筋コンクリート造陸屋根 4 階建（C 棟）鉄筋コンクリート造陸屋根 4 階建	賃貸区画数	4
PM 会社		株式会社xxxライブネット
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人	マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		4,385.53	稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		4,385.53	テナント総数	1
主テナント		株式会社コミュニティネット
（主xxxxとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 26 年 12 月 17 日から平成 76 年 12 月 16 日賃料改定：賃料は原則、改定されません。ただし、公租公課、物価、金利水準等経済情勢に変動があった場合、又は賃貸人が本物件に追加投資（増改築、修繕を含む）をした場合、3 年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には賃料を改定することができます。

契約更新：賃貸借期間満了の 6 か月までに賃貸人又は賃借人より何等の書面による意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は 10 年間継続されます。また、以後同様です。中途解約：賃貸人は中途解約禁止期限である平成 34 年 12 月 16 日までは、本契約を中途解約できません。中途解約禁止期限より後は、以下のいずれかの条件を満たした場合、本契約を中途解約することができます。 ①賃貸人が、賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、本契約と大要において同条件の建物賃貸借契約を締結すること。 ②賃借人が、賃貸人に対し、解約を希望する日の書面による通知を、中途解約禁止期限以降、かつ、解約日の 12 か月前までに行い、中途解約違約金として賃料の 36 か月分を賃貸人に支払うこと。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 27 年 1 月 1 日）
オペレーター		株式会社コミュニティネット	開設年月日	平成 23 年 12 月 15 日
施設の類型		住宅型有料老人ホーム	居室数（室）	71
居住の権利形態		利用権	定員（人）	110
居室面積帯（㎡）		21.74～66.84	入居者数（人）	78
入居時要件		混合型（自立含む）	入居率	70.9％
入居者の平均要介護度		0.4	入居者の平均年齢（歳）	78.9
利用料の支払方式
		月払プラン	一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし	4,070,000～36,800,000
	月額利用料（円）	212,200～326,490	109,070～214,490
介護に関わる職員体制		－	夜間職員体制（最小時人数）	介護職員 1 人以上
協力医療機関		医療法人財団天xx あいクリニック医療法人財団天xx 新xx病院
協力歯科医療機関		医療法人社団真潭会 xx歯科医院
特記事項
該当事項はありません。
その他
(注 1) B 棟及び C 棟の建物については区分所有建物ですが、信託受託者が建物全体を保有しています。 (注 2) B 棟及び C 棟の建物については区分所有建物ですが、各々が異なった用途で登記されています。
物件特性
（立地）京王相模原線「京王xx」駅・小田急多摩線「小田急xx」駅からバスで約 10 分、バス停下車徒歩 3 分、住宅都市整備公団の開発した多摩ニュータウン聖ヶ丘団地の中心部に位置し、独立行政法人都市再生機構と共同で「団地再生」プロジェクトとして誘致された、主として自立高齢者向け住宅型有料老人ホームです。徒歩圏にはスーパーマーケット、小規模な商店街、駐在所、郵便局等の生活利便性の高い施設が整っています。（建物・設備）自立者向けの居室、グループハウス（要介護者向け居室）、グループホームなど、小規模多機能施設で構成される複合施設です。入居用の住戸専用面積は 21.74 ㎡～66.84 ㎡、室内（A 棟 1 階を除きます。）には洗面、トイレ、浴室、キッチンの設備があり、オープンスペースとして、食堂、多目的室があります。グループハウスの居室面積は 21.74 ㎡～32.73 ㎡、室内には洗面、トイレ、ミニキッチン、厨房、エアコンの設備があり、共用部分には浴室、洗濯室、リビング・ダイニン

グがあります。バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。

（運営状況）

平成 23 年 12 月開業、オペレーターの株式会社コミュニティネットが施設の開発段階から入居希望者との対話を重ねながらコンセプトとコミュニティを作り上げていくコーポラティブハウスの手法で開発を行い、「団地再生」のモデルケースとして各種メディアでも紹介されたユニークな施設です。近隣には図書館、集会所、学童クラブを有する公共施設「多摩市立聖ヶ丘コミュニティセンター（ひじり館）」があり、入居者は自由に利用ができます。また、施設内の「ゆいま～る食堂」は入居者以外の地域住民に開放されており、地域との連携が図られています。有料老人ホーム部分は株式会社コミュニティネットが運営し、施設内のグループホーム及び小規模多機能施設は多摩地域における高齢者医療・介護の大手である医療法人財団天xxに転貸され、運営されています。本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、高齢化が進む多摩ニュータウンにおいて小規模な日本版 CCRC の先駆的事例として自立高齢者の高いニーズがあ

り、長期安定的な運営が可能と分析しています。

（ORE 戦略による取得）

本資産運用会社がオペレーターに対しセール・アンド・リースバックの提案を行い、スポンサー会社のブリッジファンドを経由して取得したものです。

物件番号	S-5	物件名称	イリーゼ蒲田・xx苑	分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,100 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		xxxxxxxxxxxx 00 x 00 x
最寄駅		京浜急行電鉄本線「京急蒲田」駅
土地	所有形態	借地権(注 1)		敷地面積（㎡）	1,194.80(注 2)
	用途地域	準工業地域
	建ぺい率	60％		容積率	200％
建物	所有形態	所有x		x床面積（㎡）	2,074.25
	竣工日	平成 19 年 6 月 8 日		用途	介護所
	構造・階数	鉄骨造陸屋根 5 階建		賃貸区画数	1
PM 会社		株式会社xxxライブネット
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		2,086.40		稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		2,086.40		テナント総数	1
主テナント		xxx介護サービス株式会社
（主テナントとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 24 年 7 月 1 日から平成 54 年 6 月 30 日賃料改定：5 年毎に物価の変動、土地建物に対する公租公課の増減、近隣建物賃料の変動、その他経済情勢の変動等を考慮し、賃料改定の必要があると認められる場合には、賃貸人及び賃借人は協議の上、改定することができます。契約更新：賃貸借期間満了の 6 か月前までに、賃貸人又は賃借人より何等の意思表示がない場合は、同一条件にて更に 5 年間継続されます。また、以後同様です。

中途解約：賃借人は、解約の 12 か月前までに書面により、賃貸人に通知することで解約することができます。ただし、賃借人は 12 か月間の解約予告期間の内であっても、賃貸人と新賃借人との間に本物件の賃貸借契約が締結されたときは、新賃借人への本物件の引渡し日をもって解約できます。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 27 年 4 月 15 日）
オペレーター		xxx介護サービス株式会社	開設年月日	平成 24 年 7 月 1 日
施設の類型		介護付有料老人ホーム	居室数（室）	48
居住の権利形態		利用権	定員（人）	55
居室面積帯（㎡）		15.10～31.60	入居者数（人）	47
入居時要件		混合型（自立含む）	入居率	85.5％
入居者の平均要介護度		2.2	入居者の平均年齢（歳）	89.0
利用料の支払方式
		月払い方式	一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし	該当なし
	月額利用料（円）	263,280～506,040	該当なし
介護に関わる職員体制		2.0：1 以上	夜間職員体制（最小時人数）	介護職員 2 人以上
協力医療機関		医療法人社団 xx会xxクリニック医療法人社団森とx	xx病院東京東京蒲田病院
協力歯科医療機関		xx歯科医院医療法人社団 xx会	オーラルプロポーションクリニック
特記事項
該当事項はありません。
その他
(注 1) 本物件土地の全部について、受託者は、賃貸人である個人 2 名との間で土地賃貸借契約書を締結しています。なお、賃貸借契約の概要は、以下のとおりです。借地権設定者：個人 2 名（本物件土地の所有者及び売買予約権者）借地権の種類：普通借地権借地期間：平成 19 年 9 月1 日から平成 39 年 8 月 31 日まで賃料及び賃料改定：借地権設定者の承諾を得られていないため非開示敷金・保証金：借地権設定者の承諾を得られていないため非開示契約更新：借地権設定者の承諾を得られていないため非開示 (注 2) 借地対象面積は 984.47 ㎡であり、xx区公共物管理条例に基づく私道負担部分（約 43.40 ㎡）を含みます。
物件特性
（立地）京浜急行電鉄本線「京急蒲田」駅から徒歩約 8 分、戸建て住宅、低層マンションが建ち並ぶ住宅街に位置する介護付有料老人ホーム（特定施設）です。高齢者人口の集積する都心立地で、徒歩圏内に生活利便施設が整っています。（建物・設備）要介護者向けの居室は個室 41 室、夫婦室 7 室、合計 48 室、面積は 15.10 ㎡～31.60 ㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、ラウンジ、機能訓練室、健康管理室、共同浴室、個浴室、機械浴室と充実した

設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。

（運営状況）

平成 19 年に介護付有料老人ホームとして開設され、平成 24 年 7 月にxxx介護サービス株式会社により運営が承継された要介護者向け施設です。介護に関わる職員の割合 2.0：1 以上の特に手厚いサービス体制が築かれています。入居費用は一般的な一人用居室約 16 ㎡で入居一時金 0 円、月額利用料 263,280 円の中価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、現状の運営収支から賃料負担力が認められ、オペレーターの高い信用力、運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。

物件番号	S-6	物件名称	アクティバ琵琶	分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		6,940 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		（ケアレジデンス棟） xxxxxxxxxxx 00 x 00 x （ケアセンター棟） xxxxxxxxxxx 00 x0 x （レジデンス棟） xxxxxxxxxxx 00 x 00 x
最寄駅		JR 湖西線「おごと温泉」駅
土地	所有形態	所有権		敷地面積（㎡）	21,911.15
	用途地域	商業地域
	建ぺい率	80％		容積率	400％
建物	所有形態	所有x		x床面積（㎡）	（ケアレジデンス棟） 5,054.05(注 1) （ケアセンター棟） 2,960.33 （レジデンス棟） 31,635.46(注 1)
	竣工日	（ケアレジデンス棟）平成 19 年 8 月 1 日（ケアセンター棟）昭和 62 年 8 月 31 日（レジデンス棟）（竣工）昭和 62 年 7 月 15 日（増築）昭和 62 年 12 月 2 日（変更及び増築）平成 4 年 6 月 2 日		用途	（ケアレジデンス棟）老人ホーム（ケアセンター棟）診療所（レジデンス棟）老人ホーム
	構造・階数	（ケアレジデンス棟）鉄筋コンクリート造陸屋根		賃貸区画数	1

		4 階建（ケアセンター棟）鉄筋コンクリート造陸屋根 7 階建（レジデンス棟）鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造アルミニューム板葺陸屋根地下 1 階付 12 階建
PM 会社		グローバルコミュニティ株式会社
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人	マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		39,649.84	稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		39,649.84	テナント総数	1
主テナント		株式会社ユニマットそよ風
（主xxxxとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 19 年 8 月 31 日から平成 39 年 8 月 30 日賃料改定：平成 24 年 1 月 29 日以降は 3 年毎に 6 か月以上前から賃貸人及び賃借人協議の上、書面による同意により改定することができます。契約更新：賃貸人又は賃借人が、賃貸借期間満了日の 6 か月前までの間に相手方に対して書面により更新をしない旨の通知をした場合を除き、本契約は同一条件で更に 3 年間更新されます。また、以後同様です。
中途解約：中途解約解禁日である平成 29 年 8 月 31 日より前は、賃借人は原則として中途解約できません。中途解約解禁日である平成 29 年 8 月 31 日以降は、賃借人は、賃貸人に対し、6 か月以上の予告期間を定めた書面による通知をすることにより、解約することができます。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 27 年 4 月 1 日）
オペレーター			株式会社ユニマットそよ風	開設年月日	昭和 62 年 7 月 26 日平成 24 年 7 月 1 日（会社合併による再申請）
施設の類型			介護付有料老人ホーム	居室数（室）	384
居住の権利形態			利用権	定員（人）	445
居室面積帯（㎡）			16.25～104.73	入居者数（人）	331(注 2)
入居時要件			自立・要支援・要介護	入居率	76.1％
入居者の平均要介護度			1.1	入居者の平均年齢（歳）	84.4
利用料の支払方式
			月払方式	一時金方式
	入居一時金（円）		該当なし	20,000,000 （他方式あり）
	月額利用料（円）		509,100	159,150～274,200
介護に関わる職員体制			2.0：1 以上	夜間職員体制（最小時人数）	介護職員 4 人、看護職員 1 人
協力医療機関			医療法人社団五心会北雄琴クリニック（敷地内診療所）

	医療法人xx会琵琶湖xx病院日本赤十字社xx赤十字病院滋賀医科大学医学部付属病院滋賀県立成人病センター xx市民病院xx医院日本赤十字社xx赤十字xx病院
協力歯科医療機関	医療法人xx会琵琶湖xx病院
特記事項
該当事項はありません。
その他
(注 1) 本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。（ケアレジデンス棟）種類: ごみ置場、構造: 鉄筋コンクリート造陸屋根xxx、床面積: 10.60 ㎡（レジデンス棟）種類：倉庫、構造: コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板ぶきxxx、床面積: 23.76 ㎡種類：倉庫、構造: コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板ぶきxxx、床面積: 7.80 ㎡ (注 2) 一時的に不在になっている入居者を含みます。
物件特性
（立地） JR 湖西線「おごと温泉」駅から徒歩約 15 分、琵琶湖畔の西側に位置する大規模な介護付有料老人ホーム（特定施設）です。周辺は京都市内への通勤者のための住宅地化が進むとともに、琵琶湖畔を一望する立地はリゾート地としての豊かな自然環境を備えています。（建物・設備）昭和 62 年から平成 4 年にかけて建設された自立高齢者向けのレジデンス棟 300 室、平成 19 年に新設された要介護者向けのケアレジデンス棟 84 室、昭和 62 年に建設されたクリニック、デイサービスセンター、一時介護室 8 室が入居するケアセンター棟（そよ風館）で構成されています。レジデンス棟の居室面積は 33.65 ㎡～104.73 ㎡、室内には洗面、トイレ、ユニットバス、キッチン、エアコンの設備があり、共用部にはレストラン、厨房、喫茶室、ビリヤード室、囲碁・将棋室、カラオケ・バーラウンジ、オーディオルーム、アスレチックルーム、多目的ホール、茶室、和室、アトリエ、図書室、健康相談室、生活相談室、美理容室、ランドリー室、ゴルフ練習場、菜園、温泉大浴場等リゾートホテルの様なアミューズメント設備とヘルスケア設備が充実しています。ケアレジデンス棟の居室面積は 16.25 ㎡～25.67 ㎡、室内には洗面、トイレ、シャワー、エアコンがあります。フロア毎のユニットケアになっており各階の共用部には食堂、ラウンジ、個浴室があり、1 階に多目的ホール、機能訓練室、健康管理室、美理容室、歯科診療室、共同浴室、機械浴室等充実した設備があります。（運営状況）昭和 62 年 7 月開設以降、大阪圏を代表する自立者向け高価格帯の高級有料老人ホームの一つであり、平成 20 年にユニマットグループがアクティバ株式会社の事業を承継（その後平成 24 年に株式会社ユニマットそよ風により吸収合併）し、安定的な稼働実績をあげています。平成 19 年にケアレジデンス棟が開設されたことにより、自立者から看取りまで一貫したサービス提供が行われており、300 人を超える入居者間では数多くのサークル活動が活発に運営され、熟成されたコミュニティが形成されている日本版 CCRC のモデル事例です。入居費用は一般的なレジデンス棟の一人用居室で入居一時金約 20,000,000 円、月額利用料 159,150 円と高価格帯の利用料金設定となっています。自立者中心のため介護保険制度リスクの低い施設で、本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、xxの事業実績、信用力の高いオ

ペレーターによる高品質なサービス提供、適正な入居費用、豊かな自然環境、熟成したコミュニティの形成により今後も安定的な運営が可能と分析しています。

（ORE 戦略による取得）

スポンサー会社がオペレーターに対してレジデンス棟とケアセンター棟のセール・アンド・リースバック及びケアレジデンス棟の新規開発の提案を行い、前所有者からスポンサー会社のブリッジファンドを経由して取得したものです。

物件番号	S-7	物件名称	レストヴィラ神戸xx	分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,900 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		兵庫県神戸市xx区名谷町猿倉285 番地
最寄駅		JR 山陽本線「xx」駅
土地	所有形態	所有権		敷地面積	5,281.65
	用途地域	第一種中高層住居専用地域
	建ぺい率	60％		容積率	200％
建物	所有形態	所有x		x床面積	4,493.35
	竣工日	平成 22 年 3 月 3 日		用途	老人ホーム
	構造・階数	鉄筋コンクリート造陸屋根 5 階建		賃貸区画数	1
PM 会社		xxxアーバンコミュニティ株式会社
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		4,493.35		稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		4,493.35		テナント総数	1
主テナント		ワタミの介護株式会社
（主xxxxとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 22 年 5 月 13 日から平成 42 年 5 月 31 日賃料改定：原則として、改定はできません。ただし、土地・建物の価格、公租公課、経済情勢の変化を考慮し、過度に不相当となった場合、賃貸人及び賃借人協議の上で改定できます。契約更新：賃貸借期間満了の 6 か月前までに賃貸人又は賃借人より何等の意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は 5 年間継続されます。また、以後も同様です。中途解約：賃借人は平成 40 年 5 月 31 日までの期間において、本件契約を解除又は解約を申し入れることができません。平成 40 年 6 月 1 日以降の期間において、解除又は解約を希望する日の書面による通知を 12 か月前までに行った場合、賃借人は本契約を解除又は解約することができます。ただし、平成 40 年 5 月 31 日までの期間において、賃借人がやむを得ない事由により本件契約を解除することを希望する場合には、賃借人は賃貸人に対し書面にて 12 か月前迄に通知し、賃貸人賃借人協議の上、解除することができます。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 27 年 4 月 1 日）
オペレーター		ワタミの介護株式会社		開設年月日	平成 22 年 4 月 1 日
施設の類型		介護付有料老人ホーム		居室数（室）	100
居住の権利形態		利用権		定員（人）	100

居室面積帯（㎡）		16.60～17.10	入居者数（人）	89
入居時要件		自立・要支援・要介護	入居率	89.0％
入居者の平均要介護度		2.1	入居者の平均年齢（歳）	87.3
利用料の支払方式
		月払い方式	一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし	5,900,000～7,500,000
	月額利用料（円）	283,374～308,374	186,714
介護に関わる職員体制		2.5：1 以上	夜間職員体制（最小時人数）	介護職員 4 人
協力医療機関		医療法人社団菫会 xx病院 xx循環器科内科
協力歯科医療機関		医療法人社団サクラ会 xx歯科医院
特記事項
該当事項はありません。
その他
該当事項はありません。
物件特性
（立地） JR 山陽本線「xx」駅からバス約 10 分、バス下車徒歩約 6 分、戸建て住宅、高齢者福祉施設が建ち並ぶ閑静な住宅街に位置する介護付有料老人ホーム（特定施設）です。南斜面に立地する建物は瀬戸内海をはじめ広い眺望と採光が確保されています。（建物・設備）要介護者向けの居室は個室 100 室、面積は 16.60 ㎡～17.10 ㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、カフェ、ラウンジ、美理容室、機能訓練室、健康管理室、個浴室、機械浴室と充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。（運営状況）ワタミの介護株式会社により平成 22 年 4 月に運営が開始された、要介護者向けの施設です。おむつゼロ、特殊浴ゼロ、経管食ゼロ、車椅子ゼロの「4 大ゼロ」を目標に掲げ、介護に関わる職員の割合 2.5：1 以上の手厚いサービス体制で運営されています。本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、オペレーターの高い信用力、運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。（ORE 戦略による取得）スポンサー会社の関係会社がオペレーターとのパートナーシップにより開発し、ブリッジファンドを経由して取得したものです。

物件番号	S-8	物件名称	グランダ門戸厄神	分類	住宅型有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,180 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		兵庫県西宮市林田町 10 番 10 号

最寄駅		阪急xx線「門戸厄神」駅
土地	所有形態	借地権(注)	敷地面積（㎡）	2,066.27
	用途地域	準住居地域／第一種中高層住居専用地域
	建ぺい率	60％／60％	容積率	200％／200％
建物	所有形態	所有x	x床面積（㎡）	3,117.15
	竣工日	平成 26 年 7 月 18 日	用途	老人ホーム
	構造・階数	鉄骨造陸屋根 4 階建	賃貸区画数	2
PM 会社		株式会社xxxライブネット
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人	マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		3,307.44	稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		3,307.44	テナント総数	2
主テナント		株式会社ベネッセスタイルケア
（主xxxxとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 26 年 7 月 31 日から平成 49 年 7 月 30 日賃料改定：原則として、賃料の改定はできません。ただし、賃貸人及び賃借人は、公租公課、物価等の著しい変動その他経済情勢の著しい変動により、近隣同種建物の賃料に比し不相当と認められるにいたった場合、協議により改定することができます。契約更新：賃貸借契約満了の 6 か月前までに賃貸人及び賃借人の何れからも文書による別段の意思表示がない場合、本契約は同一条件でさらに 3 年間自動的に更新されます。また、以後も同様です。中途解約：賃借人は解約日の 6 か月前までに文書により賃貸人へその旨を通知する、又は賃料の 6 か月分相当額及び違約金を賃貸人に支払うことで、中途解約をすることができます。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 26 年 10 月 27 日）
オペレーター		株式会社ベネッセスタイルケア	開設年月日	平成 26 年 9 月 1 日
施設の類型		住宅型有料老人ホーム	居室数（室）	62
居住の権利形態		利用権	定員（人）	63
居室面積帯（㎡）		22.00～44.50	入居者数（人）	－
入居時要件		自立・要支援・要介護	入居率	－
入居者の平均要介護度		－	入居者の平均年齢（歳）	－
利用料の支払方式
		月払い方式	一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし	8,800,000～20,600,000
	月額利用料（円）	406,720～734,840	179,920～390,840
介護に関わる職員体制		－	夜間職員体制（最小時人数）	1 人
協力医療機関		xxおはなクリニック、医療法人社団xx医院
協力歯科医療機関		－

特記事項

該当事項はありません。

その他

(注 1) 本物件土地の一部（430 ㎡）について、受託者は、賃貸人である個人 1 名との間で土地賃貸借契約書を締結しています。なお、賃貸借契約の概要は、以下のとおりです。

借地権設定者：個人 1 名借地権の種類：普通借地権

借地期間：平成 26 年 8 月1 日から平成 56 年 7 月 31 日まで

賃料及び賃料改定：借地権設定者の承諾を得られていないため非開示敷金・保証金：借地権設定者の承諾を得られていないため非開示

契約更新：借地権設定者の承諾を得られていないため非開示

(注 2) 本土地の一部（1,636.27 ㎡）について、受託者は、賃貸人である個人 2 名との間で土地賃貸借契約書を締結しています。なお、賃貸借契約の概要は、以下のとおりです。

借地権設定者：個人 2 名借地権の種類：普通借地権

借地期間：平成 26 年 8 月1 日から平成 56 年 7 月 31 日まで

賃料及び賃料改定：借地権設定者の承諾を得られていないため非開示敷金・保証金：借地権設定者の承諾を得られていないため非開示

契約更新：借地権設定者の承諾を得られていないため非開示

物件特性

（立地）

阪急xx線「門戸厄神」駅から徒歩約 7 分、戸建て住宅、低層マンション、病院が建ち並ぶ閑静な住宅街に位置する住宅型有料老人ホームです。

（建物・設備）

要介護者向けの居室は個室 61 室、夫婦室 1 室、合計 62 室、面積は 22.00 ㎡～44.50 ㎡、室内には洗面、トイレ、エアコン

（一部の居室にはシャワールーム又はユニットバス、ミニキッチン）の設備があります。共用部には食堂、厨房、多目的室、ラウンジ、ファミリールーム、美理容室、機能訓練室、健康管理室、個浴室、機械浴室等の充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。

（運営状況）

業界トップクラスの事業規模を有するベネッセスタイルケアにより平成 26 年 9 月に運営が開始された、要介護者向けの施設です。「『ご自分らしく』を実現でき、ご自宅のように『快適』にお過ごしいただけるように」を運営方針に、個々人のケアプランに基づいた手厚いサービス体制で運営されています。入居費用は一般的な居室タイプ A1 で 22.00 ㎡、入居一時金 8,800,000 円、月額利用料 229,920 円と高価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、安定稼働時には運営収支から十分な賃料負担力があると見込んでおり、オペレーターの高い信用力、充実したサービス、適正な入居費用、良

好な住環境により安定的な運営が可能と分析しています。

物件番号	S-9	物件名称	エクセレント西宮	分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		750 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		兵庫県西宮市すみれ台二丁目 4 番 3 号

最寄駅		神戸電鉄xx線「xx」駅
土地	所有形態	所有権	敷地面積（㎡）	4,486.99
	用途地域	第一種低層住居専用地域／第一種住居地域／市街化調整区域
	建ぺい率	50％／60％／50％	容積率	100％／200％／100％
建物	所有形態	所有x	x床面積（㎡）	2,685.48
	竣工日	平成 22 年 2 月 8 日	用途	老人ホーム
	構造・階数	鉄骨造かわらぶき 2 階建	賃貸区画数	1
PM 会社		株式会社xxxライブネット
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人	マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		2,685.48	稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		2,685.48	テナント総数	1
主テナント		株式会社エクセレントケアシステム
（主xxxxとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 26 年 10 月 8 日から平成 46 年 10 月 7 日賃料改定：原則として、賃料は改定されません。ただし、公租公課、物価、金利水準等経済情勢に変動があった場合又は賃貸人が本件不動産に追加投資（増改築、修繕を含みます。）をした場合、3 年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には賃料を改定することができます。契約更新：賃貸借期間満了の 6 か月前までに賃貸人又は賃借人より何等の書面による意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は 10 年間継続されます。また、以後も同様です。中途解約：賃貸人は中途解約禁止期限である平成 34 年 10 月 7 日までは、本契約を中途解約はできません。中途解約禁止期限である平成 34 年 10 月 7 日より後に、以下のいずれかの条件を満たした場合、賃借人は本契約を中途解約することができます。 ①賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者との間で、本契約と大要において同条件の建物賃貸借契約を締結すること。 ②解約を希望する日の書面による通知を、中途解約禁止期限以降、かつ、解約日の 12 か月前までに行い、中途解約違約金として賃料の 36 か月分を賃貸人に支払うこと。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 27 年 3 月 19 日）
オペレーター		株式会社エクセレントケアシステム	開設年月日	平成 22 年 3 月 1 日
施設の類型		介護付有料老人ホーム	居室数（室）	67
居住の権利形態		利用権	定員（人）	70
居室面積帯（㎡）		19.50～36.10	入居者数（人）	70
入居時要件		要支援・要介護	入居率	100.0％
入居者の平均要介護度		2.4	入居者の平均年齢（歳）	85.0
利用料の支払方式
		月払い方式	一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし	480,000
	月額利用料（円）	該当なし	175,400～215,400
介護に関わる職員体制		2.5：1 以上	夜間職員体制	介護職員 3 人

		（最小時人数）
協力医療機関	医療法人社団医啓会 xxホームメディカルクリニック
協力歯科医療機関	xx歯科医院
特記事項
該当事項はありません。
その他
該当事項はありません。
物件特性
（立地）神戸電鉄xx線「xx」駅が最寄り駅であり、最寄り駅からやや遠いものの、郊外の住宅地に位置する介護付有料老人ホーム（特定施設）です。（建物・設備）要介護者向けの居室は個室 64 室、夫婦室 3 室、合計 67 室、面積は 19.50 ㎡～36.10 ㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、美理容室、機能訓練室、健康管理室、共同浴室、個浴室、機械浴室と充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。（運営状況）平成 22 年 3 月エクセレントケアシステムにより運営が開始された、要介護者向けの施設です。介護に関わる職員の割合 2.5：1 以上の介護度、医療依存度の高い入居者を受け入れられる手厚いサービス体制が築かれ、特に認知症と看取りの対応に力を入れています。入居費用は一般的な一人用居室 19.50 ㎡で入居一時金 480,000 円、月額利用料 175,400 円の中価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、現状の運営収支から賃料負担力が認められ、オペレーターの信用力、運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。（ORE 戦略による取得）本資産運用会社がオペレーターに対しセール・アンド・リースバックの提案を行い、スポンサー会社のブリッジファンドを経由して取得したものです。オペレーターはこれにより生じた資金調達余力で新規の施設展開を図る計画です。

物件番号	S-10	物件名称	天	分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		2,285 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		北海道札幌市豊平区月寒中央通六丁目 3 番 1 号
最寄駅		札幌市営地下鉄東豊線「月寒中央」駅
土地	所有形態	所有権		敷地面積（㎡）	1,746.75
	用途地域	商業地域
	建ぺい率	80％		容積率	400％
建物	所有形態	所有x		x床面積（㎡）	6,473.60
	竣工日	平成 19 年 9 月 5 日		用途	老人ホーム
	構造・階数	鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根 13 階建		賃貸区画数	1
PM 会社		株式会社xxxライブネット
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人		マスターリース種別	パススルー

賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		6,473.60	稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		6,473.60	テナント総数	1
主テナント		社会福祉法人ノテ福祉会
（主xxxxとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 19 年 9 月 15 日から平成 50 年 2 月 26 日賃料改定：本件賃料は原則改定されないものとします。ただし、公租公課、物価、金利水準等経済情勢に変動があった場合又は賃貸人が本件不動産に追加投資（増改築、修繕を含みます。）をした場合、3 年毎に、協議の上、合意した場合には賃料を改定することができます。契約更新：契約期間満了の 6 か月前までに賃貸人又は賃借人より何等の書面による意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は 1 年間継続されます。また、以後も同様となります。中途解約：賃借人は中途解約禁止期限である平成 35 年 2 月 26 日までは、本契約を中途解約できません。中途解約禁止期限より後は、賃借人が以下のどちらかを充足した場合に限り中途解約ができます。 ①賃貸人に対し、中途解約日の 12 か月前までにその旨を書面により通知し、かつ中途解約日の 3 か月前までに、賃貸人及び賃借人が別途合意する第三者（以下「代替賃借人」といいます。）との間で、本契約を大要において同条件で承継し、入居一時金残額相当金銭を代替賃借人に承継する場合。 ②賃借人が違約金として 20 か月分の賃料相当額の支払いを行い、かつ、入居一時金残額相当金銭を賃貸人又は代替賃貸人に承継する場合。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 27 年 4 月 1 日）
オペレーター		社会福祉法人ノテ福祉会	開設年月日	平成 19 年 10 月 2 日
施設の類型		介護付有料老人ホーム	居室数（室）	85
居住の権利形態		利用権	定員（人）	89
居室面積帯（㎡）		24.43～61.31	入居者数（人）	79
入居時要件		自立・要支援・要介護(注)	入居率	88.7％
入居者の平均要介護度		2.6	入居者の平均年齢（歳）	86.5
利用料の支払方式
		月払い方式	一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし	1,620,000～16,200,000
	月額利用料（円）	365,184	230,184
介護に関わる職員体制		2.5：1 以上	夜間職員体制（最小時人数）	看護職員 1 人介護職員 7 人
協力医療機関		医療法人社団 xx会札幌しらかば台病院北海道医療生活協同組合札幌緑愛病院・緑愛クリニック医療法人社団明日佳札幌xx会病院・xxx仁会病院・桜台xx会病院・札幌健診センター特定医療法人 xxxxx外科病院医療法人社団 xxx会回明堂眼科医院医療法人社団廣仁会 xx皮膚科クリニック・札幌皮膚科クリニック・札幌駅前ヒフ科クリニック
協力歯科医療機関		マリオン歯科
特記事項

該当事項はありません。

その他

(注) 通常は自立の入居者は認められていませんが、2 人用個室において、一方の入居者が要支援又は要介護である場合に

は、もう一方の入居者は自立でも入居可能とされています。

物件特性

（立地）

札幌市営地下鉄東豊線「月寒中央」駅から徒歩約 2 分、市街地に立地する介護付有料老人ホーム（特定施設）です。街道沿いには中層マンション、店舗、事務所が建ち並び、周辺は閑静な住宅街が広がっており、徒歩圏内に月寒公園がある等、利便性が高く自然環境にも恵まれた立地です。

（建物・設備）

要介護者向け居室、自立者向け居室、夫婦室の合計 85 室により構成されており、室内には洗面、トイレ、エアコン、ユニットバスの設備があります。共用部には最上階に天然温泉共同浴室、フィットネスルーム、12 階にスカイラウンジ（食堂）、厨房、寿司処、喫茶コーナー、カラオケルーム、麻雀ルーム、サークル室、その他の階にゲストルーム、美理容室、個浴室、機械浴室等と自立者から要介護者までを対象とした充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。

（運営状況）

社会福祉法人ノテ福祉会により平成 19 年 10 月に運営が開始された、要介護者向け及び自立者向けの施設です。介護居室フ

ロアは各階 9 人毎に共用部分として食堂、キッチンコーナー、居間、個浴室等が配置されたユニットケア方式となっており、直接処遇職員の割合 2.5：1 以上、24 時間看護師が常駐する等、北海道を代表する社会福祉法人でxx蓄積された、きめ細かく先進的な介護と医療の連携したサービスが提供されています。入居費用は一般的な一人用居室約 24 ㎡で入居一時

金なし、月額利用料 365,000 円と中価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、現状の運営収支から十分な賃料負担力が認められ、オペレーターの高い信用力、運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。

（ORE 戦略による取得）

物件番号	S-11	物件名称	イリーゼxx	分類	住宅型有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		800 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		北海道札幌市豊平区xxxxxx丁目 7 番 10 号
最寄駅		札幌市営地下鉄南北線「真駒内」駅
土地	所有形態	所有権		敷地面積（㎡）	3,203.79
	用途地域	準住居地域／第一種低層住居専用地域
	建ぺい率	60％／40％		容積率	200％／80％
建物	所有形態	所有x		x床面積（㎡）	3,140.27
	竣工日	平成 26 年 5 月 9 日		用途	老人ホーム
	構造・階数	鉄筋コンクリート造陸屋根地下1 階付 3 階建		賃貸区画数	1
PM 会社		株式会社xxxライブネット

マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人	マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		3,140.27	稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		3,140.27	テナント総数	1
主テナント		xxx介護サービス株式会社
（主テナントとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 26 年 6 月 1 日から平成 56 年 5 月 31 日賃料改定：物価又は金利水準の上昇に伴う本件賃料の増額については、2 年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には本件賃料を増額することができます。契約更新：賃貸借期間満了の 6 か月前迄に賃貸人又は賃借人より何等の意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は 5 年間継続され、以後も同様です。中途解約：賃借人は中途解約禁止期限である平成 39 年 3 月 31 日までは、本契約を中途解約できません。中途解約禁止期限より後は、賃貸借期間中であっても、賃借人は 12 か月前までに賃貸人に対して書面により通知することにより、本契約を解約することができます。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 27 年 1 月 1 日）
オペレーター		xxx介護サービス株式会社	開設年月日	平成 26 年 6 月 1 日
施設の類型		住宅型有料老人ホーム	居室数（室）	83
居住の権利形態		利用権	定員（人）	83
居室面積帯（㎡）		18.00～18.60	入居者数（人）	61
入居時要件		自立・要支援・要介護	入居率	71.8％
入居者の平均要介護度		2.4	入居者の平均年齢（歳）	83.8
利用料の支払方式
		月払方式	一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし	該当なし
	月額利用料（円）	127,240～166,120	該当なし
介護に関わる職員体制		－	夜間職員体制（最小時人数）	介護職員 2 人
協力医療機関		医療法人新産健会ことに・メディカル・サポート・クリニック
協力歯科医療機関		xx歯科、ラビット歯科
特記事項
該当事項はありません。
その他
該当事項はありません。
物件特性
（立地）札幌市営地下鉄南北線「真駒内」駅が最寄り駅であり、戸建て住宅、中低層マンションが並ぶ閑静な住宅街に位置する住宅型有料老人ホームです。近隣には「さっぽろ羊ケ丘」や「xx公園」があり、緑豊かな自然を享受できる立地です。（建物・設備）

居室は 83 室、面積は 18.00 ㎡～18.60 ㎡、室内には洗面、トイレ、ケアコールの設備があります。共用部には食堂、厨房、ラウンジ、機能訓練室、浴室、機械浴室と新築間もない充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。

（運営状況）

平成 26 年 6 月にxxx介護サービス株式会社により運営が開始された新しい施設です。個々人のケアプランに基づいたサービス体制で運営されています。入居費用は入居一時金なし、月額利用料 127,240～166,120 円と中価格帯の利用料金設定となっています。平成 27 年 1 月現在で開設後 7 か月目で入居率は約 71.8%と順調な立ち上がりであり、本資産運用会社は、安定稼働時には運営収支から賃料負担力があると見込んでおり、オペレーターの高い信用力、充実したサービス、適正

な入居費用、良好な住環境により安定的な運営が可能と分析しています。

物件番号	S-12	物件名称	さわやか桜弐番館	分類	介護付有料老人ホーム
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		960 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		秋田県xx市xxx丁目 10 番3 号
最寄駅		JR 羽越本線「羽後xx」駅
土地	所有形態	所有権		敷地面積（㎡）	1,983.23
	用途地域	商業地域／第一種住居地域
	建ぺい率	80％／60％		容積率	400％／200％
建物	所有形態	所有x		x床面積（㎡）	3,628.51(注)
	竣工日	平成 23 年 9 月 30 日		用途	老人ホーム
	構造・階数	鉄骨造陸屋根 4 階建		賃貸区画数	1
PM 会社		株式会社xxxライブネット
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		3,628.51		稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		3,628.51		テナント総数	1
主テナント		株式会社さわやか倶楽部
（主xxxxとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 25 年 3 月 27 日から平成 45 年 3 月 27 日賃料改定：賃料は改定されず、賃借人は借地借家法第 32 条に基づく賃料の減額を請求することはできません。また、物価又は金利水準の上昇に伴う賃料の増額については、2 年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には賃料を増額することができます。契約更新：賃貸借期間満了の 6 か月前までに賃貸人又は賃借人より何等の書面による意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は 10 年間継続されます。また、以後も同様です。中途解約：賃借人は中途解約禁止期限である平成 35 年 3 月 27 日までは中途解約はできません。それ以降は、中途解約禁止期限の経過後に発出した、解約を希望する日の 1 か月前までの書面での通知により、本契約を中途解約することができます。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 26 年 11 月 16 日）

オペレーター		株式会社さわやか倶楽部		開設年月日	平成 23 年 11 月 1 日
施設の類型		介護付有料老人ホーム		居室数（室）	92
居住の権利形態		利用権		定員（人）	92
居室面積帯（㎡）		13.98～15.20		入居者数（人）	92
入居時要件		要支援・要介護		入居率	100.0％
入居者の平均要介護度		1.8		入居者の平均年齢（歳）	84.3
利用料の支払方式
		月払方式		一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし		該当なし
	月額利用料（円）	135,700～149,700		該当なし
介護に関わる職員体制		3:1 以上		夜間職員体制（最小時人数）	介護職員 3 人以上
協力医療機関		市立xx総合病院、xx内科医院、医療法人社団 xx会秋田往診クリニック、医療法人梅xx xx病院
協力歯科医療機関		医療法人 xx歯科医院、医療法人千成会 xx歯科医院
特記事項
該当事項はありません。
その他
(注) 本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。種類:物置、構造:コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板ぶきxxx、床面積:4.88 ㎡
物件特性
（立地） JR 羽越本線「羽後xx」駅が最寄り駅であり、商業施設、物流倉庫、住宅が混在する街道沿いの介護付有料老人ホーム（特定施設）です。xx市の中心部に位置し、面会、通勤がしやすく、病院、コンビニエンスストア、ホームセンター、ショッピングセンター、美容室、温泉施設が徒歩圏にある生活利便性の高い立地です。（建物・設備）要介護者向けの居室は 92 室、面積は 13.98 ㎡～15.20 ㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、機能訓練室、健康管理室、共同浴室、個浴室、機械浴室と充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。（運営状況）平成 23 年 11 月に業界大手のさわやか倶楽部により運営が開始された、要介護者向けの施設です。朝礼、健康管理、レクリエーション、リハビリに力を入れた入居者参加型の介護サービスが提供され、活気のある明るい施設運営がなされています。入居費用は一般的な居室約 13.98～15.20 ㎡で入居一時金なし、月額利用料 140,000 円台が中心と中価格帯の利用料金設定となっています。冬季の積雪によりxx市内の介護施設への需要は底堅く高い稼働実績を有しています。本資産運用会社は、現状の運営収支から賃料負担力を有すると判断し、オペレーターの高い信用力、運営実績、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。（ORE 戦略による取得）スポンサー会社がオペレーターに対しセール・アンド・xxxxxxの提案を行い、ブリッジファンドを経由して取得したものです。
物件番号	S-13	物件名称	アルファ恵庭駅xx再開発ビル	分類	住宅型有料老人ホーム

特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,600 百万円	取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		北海道恵庭市相生町 2 番地 1
最寄駅		JR 千歳線「恵庭」駅
土地	所有形態	所有権(注 1) (注 2)	敷地面積（㎡）	3,939.14(注 1)
	用途地域	近隣商業地域
	建ぺい率	80％	容積率	300％
建物(注 2)	所有形態	区分所有x	x床面積（㎡）	9,718.77
	竣工日	平成 27 年 1 月 28 日	用途	店舗、保育園、老人ホーム、駐輪場、診療所、事務所、駐車場
	構造・階数	鉄筋コンクリート造陸屋根地下1 階付 6 階建	賃貸区画数	16
PM 会社		株式会社xxxライブネット
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人	マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積(㎡)		5,343.33	稼働率	100.0％
賃貸面積(㎡)		5,343.33	テナント総数	3
主テナント		xxx介護サービス株式会社
（主テナントとの契約の概要）契約形態：普通賃貸借契約契約期間：平成 27 年 3 月 15 日から平成 57 年 3 月 31 日賃料改定：物価又は金利水準の上昇に伴う本件賃料の増額については、2 年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合意した場合には本件賃料を増額することができます。契約更新：賃貸借期間満了の 6 か月前までに賃貸人又は賃借人より何等の意思表示がない場合には、同一条件にて更に賃貸借期間は 5 年間継続されます。また、以後も同様です。中途解約：賃借人は中途解約禁止期限である平成 35 年 3 月 31 日までは、本契約を中途解約できません。中途解約禁止期限より後は、賃貸借期間中であっても、賃借人は 12 か月前までに賃貸人に対して書面により通知することにより、本契約を解約することができます。
入居者の状況・施設の概要（重要事項説明書記載日平成 27 年 4 月 1 日）
オペレーター		xxx介護サービス株式会社	開設年月日	平成 27 年 4 月 1 日
施設の類型		住宅型有料老人ホーム	居室数（室）	73
居住の権利形態		利用権	定員（人）	73
居室面積帯（㎡）		20.16～28.96	入居者数（人）	－
入居時要件		自立・要支援・要介護	入居率	－
入居者の平均要介護度		－	入居者の平均年齢（歳）	－
利用料の支払方式
		月払方式	一時金方式
	入居一時金（円）	該当なし	該当なし
	月額利用料	132,240～174,360	該当なし

	（円）
介護に関わる職員体制		－	夜間職員体制（最小時人数）	介護職員 1 人
協力医療機関		医療法人 xx会恵庭第一病院医療法人盟仁会島松病院
協力歯科医療機関		医療法人ふぁみーゆふぁみーゆデンタルクリニック
特記事項
該当事項はありません。
その他
(注 1) 本物件土地は、恵庭駅xx土地区画整理事業の施行区域内に所在する仮換地で、信託受託者の土地に関する権利は、従前地の所有権と仮換地の使用収益権（区分所有権に伴う敷地権）です。信託受託者は、換地処分の公告日の翌日に本物件土地の所有権（区分所有権に伴う敷地権）を取得する予定です。なお、敷地面積は、仮換地後の測量に基づき記載しています。 (注 2) 受託者は、恵庭市と共に本物件を区分所有しており、受託者が所有する区分は、建物のうち、1 階及び 3 階の店舗部分、3 階診療所部分及び 1 階から 6 階までの老人ホーム部分に係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合： 100,000,000 分の 72,323,439（約 72.3％））です。敷地面積、延床面積、竣工日、用途、構造・階数、賃貸区画数については建物全体について記載しています。
物件特性
（立地） JR 千歳線「恵庭」駅のxx駅前に位置し、施設の 3 階部分と恵庭駅の改札階が空中歩廊で直結されています。駅前の土地区画整理事業、市街地再開発事業の一環として地元行政と共同で開発された多用途の区分所有建物です。（建物・設備）本投資法人が区分所有する 1 階には郵便局等の商業テナント、3 階には医療モール及び商業テナント、4 階から 6 階は有料老人ホームのイリーゼ恵庭が入居しており、1 階の保育園と 2 階の自転車置場、3 階の市政サービスセンターは恵庭市が区分所有しています。有料老人ホームの要介護者向けの居室は 73 室、面積は 20.16 ㎡～28.96 ㎡、室内には洗面、トイレ、エアコンの設備があります。共用部には食堂、厨房、機能訓練室、健康管理室、個浴室、機械浴室等の充実した設備があり、バリアフリーをはじめ有料老人ホームとして必要な設計設備を備えています。（運営状況） 4 階から 6 階は、xxx介護サービス株式会社により平成 27 年 4 月に運営が開始された、要介護者向けの施設です。駅前立地の特性から高齢者が車を使わずに生活ができ、1 階の保育園との「多世代交流」も行うことができる、生活利便性も高い複合施設です。特に本物件は人口減少や高齢化などの社会変化に対応する「コンパクトシティ」構想のもと、平成 27 年 4 月に開業した新しい施設であり、いわゆる「地方創生」モデルの先駆的事例です。老人ホーム部分については、介護に関わる職員の割合 3.0：1 以上の標準的なサービス体制で運営されています。入居費用は一般的な居室約 20 ㎡で入居一時金なし、月額利用料は 158,000 円（xx）・167,000 円（冬季）と中価格帯の利用料金設定となっています。本資産運用会社は、オペレーターの信用力、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により安定的な運営が可能と分析しています。なお、1 階及び 3 階の一部にある店舗部分は本施設を開発したアルファコート株式会社が固定賃料でマスターリースを行い、3 階の医療モール部分は株式会社アインファーマシーズが固定賃料でマスターリースを行っています。（ORE 戦略による取得）スポンサー会社が土地区画整理事業者及びオペレーターとのパートナーシップにより開発段階から関与し、開発事業者を経由して取得したものです。

物件番号	S-14	物件名称	グランヒルズおがわらこ	分類	サービス付き高齢者向け住宅
特定資産の概要
特定資産の種類		信託受益権
取得価格		1,360 百万円		取得日	平成 27 年 7 月 29 日
所在地		青森県上北郡東北町大字xx字xx 57 番地 2
最寄駅		青いxxx「上北町」駅
土地	所有形態	所有権		敷地面積（㎡）	6,442.91
	用途地域	指定なし
	建ぺい率	70％		容積率	200％
建物	所有形態	所有x		x床面積（㎡）	4,180.28
	竣工日	平成 19 年 3 月 23 日		用途	共同住宅
	構造・階数	鉄骨造陸屋根 3 階建		賃貸区画数	103
PM 会社		株式会社シーアールイー
マスターリース会社		ジャパン・シニアリビング投資法人		マスターリース種別	パススルー
賃貸借の概要
賃貸可能面積（㎡）		4,180.28		稼働率	100.0％
賃貸面積（㎡）		4,180.28		テナント総数	1
主テナント		有限会社シルバータウン
（主テナントとの契約の概要）契約形態：定期建物賃貸借契約契約期間：平成 26 年 11 月 13 日から平成 41 年 10 月 31 日賃料改定：本件建物が毀損又は通常の使用に供することができない状態になった場合を除き、賃借人は賃料の減額を請求することはできません。ただし、物価及びその他経済情勢の変動に伴う賃料の改定については、3 年毎に、賃貸人及び賃借人協議の上、合理的と思われる事由により双方書面により合意した場合にはこれを変更することができます。契約更新：更新はできませんが、賃貸人及び賃借人は賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を合意のうえ締結することができます。中途解約：平成 36 年 10 月 31 日までは中途解約禁止期間とし、その間、賃借人は、その都合により期間内解約の申し入れをすることができません。ただし、解約を希望する日の書面による通知を、中途解約禁止期限以降、かつ、解約日の 12 か月前までに行う場合、賃借人は本契約を解約できます。
入居者の状況・施設の概要
オペレーター		有限会社シルバータウン		開設年月日	平成 19 年 4 月 27 日
施設の類型		サービス付き高齢者向け住宅		居室数（室）	103
居住の権利形態		賃借権		定員（人）	－
居室面積帯（㎡）		21.40～34.20		入居者数（人）	－
入居時要件		－		入居率	－
入居者の平均要介護度		－		入居者の平均年齢（歳）	－
利用料の支払方式
		月払方式		一時金方式

	入居一時金（円）	該当なし	該当なし
	月額利用料（円）	73,000～105,000	該当なし
介護に関わる職員体制		該当なし	夜間職員体制（最小時人数）	該当なし
協力医療機関		該当なし
協力歯科医療機関		該当なし
特記事項
該当事項はありません。
その他
該当事項はありません。
物件特性
（立地）青いxxx「上北町」駅が最寄り駅であり、xxx湖畔の田園地帯に位置する東北地方最大規模のサービス付き高齢者向け住宅の一つです。高台に立地する建物はxxx湖を一望する自然豊かな環境にあります。（建物・設備）居室は合計 103 室、面積は 21.40 ㎡～34.20 ㎡、室内には洗面、トイレ、床暖房の設備があります。共用部には食堂、ラウンジ、個浴室、機械浴室と充実した設備があり、バリアフリーをはじめサービス付き高齢者向け住宅として必要な設計設備を備えています。（運営状況）平成 19 年 4 月にイリスケアーグループの有限会社シルバータウンにより運営が開始された、要介護者向けの施設です。有限会社シルバータウンが当該施設の近隣で運営するサービス付き高齢者向け住宅 65 室、関連法人が運営する有床クリニック、調剤薬局と併せ、地域の中核となる医療・介護ゾーンを形成しています。介護度と医療依存度の高い入居者を受け入れられるサービス体制が築かれており、ターミナルケアの施設としてのニーズにも対応しています。入居費用は一般的なワンルームタイプ居室約 21 ㎡で入居一時金なし、月額利用料 73,000～105,000 円と低・中価格帯の料金設定となっています。規模の利益を活かした運営が行われている結果、高いシェアと収益性を確保しています。本資産運用会社は、現状の運営収支から賃料負担力があるものと判断し、平成 19 年開設以来 8 年間の安定した運営実績、地域におけるシェア、規模の利益、充実したサービス、適正な入居費用、良好な住環境により今後も安定的な運営が可能と分析しています。（ORE 戦略による取得）スポンサー会社がオペレーターとのパートナーシップにより開発段階から関与し、前所有者を経由して取得したものです。

3．取得先の概要

S-1 ジョイステージ八王子

名			称	合同会社xx
所		在	地	xxx中央区xxx丁目 9 番 2 号イセツネビル 5F
代・		表者の役氏	職名	代表社員株式会社イリスケアー職務執行者 xxxx
	事	業内	容	1.有価証券への投資運用 2.不動産等への投資運用 3.不動産投資に関するコンサルティング 4.前各号に附帯又は関連する一切の業務
	資	本	金	10 万円
	設	立年	月	平成 27 年 5 月 12 日
	純	資	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	x	x	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資	本関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき資本関係はありません。
	人	的関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。
	取	引関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。
	関の	連当事者該当状	へ況	取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当しません。

S-2 ニチイホームたまプラーザ

	名				称	有限会社ケイアンドユーインベストメント
	所		在		地	xxx中央区日本橋兜町 6 番 5 号
	代・	表	者の氏	役	職名	取締役	xxxx
	事		業	内		容	1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理 2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分 3. 前各号に付帯する一切の業務
	資		本		金	300 万円
	設		立	年		月	平成 17 年 2 月 2 日
	純		資		産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	総		資		産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資		本	関		係	本資産運用会社の 60％親会社であり、金融商品取引法上の親会社等であるケネディクス株式会社が、当該会社の過半の出資持分を保有しています。
	人		的	関		係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。

取引関係

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありませ

ん。

関連当事者への該当状況

取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先

は、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当します。

S-3 ニチイホームxxxx

	名		称	合同会社 KSLF
	所	在	地	xxx中央区日本橋兜町 6 番 5 号
	代・	表者の役氏	職名	代表社員一般社団法人 KSLF 職務執行者 xxxx
	事	業内	容	1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理 2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分 3. 前各号に付帯する一切の業務
	資	本	金	100 万円
	設	立年	月	平成 26 年 7 月 1 日
	純	資	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	x	x	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資	本関	係	本資産運用会社の 60％親会社であり、金融商品取引法上の親会社等であるケネディクス株式会社が基金の拠出者である一般社団法人が、当該会社の過半の出資持分を保有しています。
	人	的関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。
	取	引関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。
	関の	連当事者該当状	へ況	取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先は、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当します。

S-4 ゆいま～る聖ヶ丘

名称		合同会社 KSLF3
所在地		xxx中央区日本橋兜町 6 番 5 号
代表者の役職・氏名		代表社員一般社団法人 KSLF3 職務執行者 xxxx
事業 x x		1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理 2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分 3. 前各号に付帯する一切の業務
資本金		100 万円
設立年月		平成 26 年 10 月 27 日
純資産		取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	x x 産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。

本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係

資本関係

本資産運用会社の 60％親会社であり、金融商品取引法上の親会社等であるケネディ

クス株式会社が基金の拠出者である一般社団法人が、当該会社の全出資持分を保有しています。

人的関係

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありませ

ん。

取引関係

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありませ

ん。

関連当事者への該当状況

取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先

は、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当します。

S-5 xxxxxx・xx苑

名称		合同会社 KSLF4
所在地		xxx中央区日本橋兜町 6 番 5 号
代表者の役職・氏名		代表社員一般社団法人xx町職務執行者 xxxx
事業 x x		1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理 2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分 3. 前各号に付帯する一切の業務
資本金		100 万円
設立年月		平成 27 年 1 月 28 日
純資産		取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
x x 産		取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資本関係	本資産運用会社の 60％親会社であり、金融商品取引法上の親会社等であるケネディクス株式会社が基金の拠出者である一般社団法人が、当該会社の過半の出資持分を保有しています。
	人的関係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。
	取引関係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。
	関連当事者への該当状況	取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先は、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当します。

S-6 アクティバ琵琶

名称	合同会社xxx・xx・xx
所在地	xxx中央区日本橋二丁目 9 番1 号
代表者の役職・氏名	代表社員一般社団法人ジェイ･エス･エヌ職務執行者 xxxx
事業 x x	1. 不動産の売買、保有、賃貸及び管理並びにその仲介

				2. 不動産の鑑定 3. 信託受益権の保有及び売買 4. 有価証券の保有、管理及び売買 5. 債権の保有、管理及び売買 6. 前各号に掲げる事項に付帯関連する一切の事業
	資	本	金	30 万円
	設	立年	月	平成 26 年 11 月 19 日
	純	資	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	x	x	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資	本関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき資本関係はありません。
	人	的関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。
	取	引関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。
	関の	連当事者該当状	へ況	取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当しません。

S-7 レストヴィラ神戸xx

	名		称	特定目的会社ヘルスケア・インフラファンド神戸
	所	在	地	xxx中央区xxx丁目 9 番 2 号
	代・	表者の役氏	職名	取締役 xxxx
	事	業内	容	1. 資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画に従った特定資産の譲受並びにその管理及び処分に係る業務 2. その他前記特定資産の流動化に係る業務に附帯する業務
	資	本	金	10 万円
	設	立年	月	平成 24 年 10 月 3 日
	純	資	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	x	x	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資	本関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき資本関係はありません。
	人	的関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。
	取	引関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。
	関の	連当事者該当状	へ況	取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当しません。

S-8 グランダ門戸厄神

	名		称	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	所	在	地	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	代・	表者の役氏	職名	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	事	業 x	x	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	資	本	金	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	設	立年	月	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	純	資	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	x	x	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資	本関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき資本関係はありません。
	人	的関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。
	取	引関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。
	関の	連当事者該当状	へ況	取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当しません。

S-9 エクセレント西宮

	名				称	合同会社 KSLF2
	所		在		地	xxx中央区日本橋兜町 6 番 5 号
	代	表	者の	役	職	代表社員一般社団法人エイチエイホールディングス
	・		氏		名	職務執行者 xxxx
	事		業内		容	1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理 2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分 3. 前各号に付帯する一切の業務
	資		本		金	100 万円
	設		立年		月	平成 26 年 6 月 13 日
	純		資		産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	総		資		産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
						本資産運用会社の 60％親会社であり、金融商品取引法上の親会社等であるケネディ
	資		本関		係	クス株式会社が基金の拠出者である一般社団法人が、当該会社の過半の出資持分を保
						有しています。
	人		的関		係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。
	取		引関		係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。

関連当事者への該当状況

取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先は、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の「利害関係取引

規程」に定める利害関係者に該当します。

S-10 天

	名		称	特定目的会社ヘルスケア・インフラファンド月寒
	所	在	地	xxx中央区xxx丁目 9 番 2 号
	代・	表者の役氏	職名	取締役 xxxx
	事	業内	容	1. 資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画に従った特定資産の譲受並びにその管理及び処分に係る業務 2. その他前記特定資産の流動化に係る業務に附帯する業務
	資	本	金	10 万円
	設	立年	月	平成 27 年 1 月 27 日
	純	資	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	x	x	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資	本関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき資本関係はありません。
	人	的関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。
	取	引関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。
	関の	連当事者該当状	へ況	取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当しません。

S-11 イリーゼxx

	名					称	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	所		在			地	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	代・	表	者の氏		役	職名	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	事		業	内		容	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	資		本			金	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	設		立	年		月	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	純		資			産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	総		資			産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資		本	関		係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき資本関係はありません。
	人		的	関		係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。

取引関係

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありませ

ん。

関連当事者への該当状況

取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先

は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当しません。

S-12 さわやか桜弐番館

	名		称	特定目的会社ヘルスケア・インフラファンド秋田
	所	在	地	xxx中央区xxx丁目 9 番 2 号
	代・	表者の役氏	職名	取締役 xxxx
	事	業内	容	1. 資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画に従った特定資産の譲受並びにその管理及び処分に係る業務 2. その他前記特定資産の流動化に係る業務に附帯する業務
	資	本	金	10 万円
	設	立年	月	平成 25 年 2 月 20 日
	純	資	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	x	x	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資	本関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき資本関係はありません。
	人	的関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。
	取	引関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。
	関の	連当事者該当状	へ況	取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当しません。

S-13 アルファ恵庭駅xx再開発ビル

	名				称	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	所		在		地	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	代・	表	者の氏	役	職名	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	事		業内		容	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	資		本		金	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	設		立年		月	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	純		資		産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	総		資		産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資		本関		係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき資本関係はありません。

人的関係

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありませ

ん。

取引関係

本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありませ

ん。

関連当事者への該当状況

取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利

害関係者に該当しません。

S-14 グランヒルズおがわらこ

	名		称	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	所	在	地	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	代・	表者の役氏	職名	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	事	業 x	x	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	資	本	金	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	設	立年	月	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	純	資	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
	x	x	産	取得先の同意を得られていないため、非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
	資	本関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき資本関係はありません。
	人	的関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関係はありません。
	取	引関	係	本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係はありません。
	関の	連当事者該当状	へ況	取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者に該当しません。また、取得先は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当しません。

4．利害関係人等との取引

本投資法人は、取得資産の取得に関連し、「利害関係取引規程」に定める利害関係者との間で下記の取引を行いました。本資産運用会社は、「利害関係取引規程」に基づき、法令や諸規則に定める基準を遵守し、運用委員会及びコンプライアンス委員会における審議及び承認の決議を得た上で、更に本投資法人の役員会の審議及び承認の決議並びに当該決議による本投資法人の同意を得て、本資産運用会社の取締役会において審議及び承認の決議を得ています。

a. 資産の取得

取得先の名称

物件名称

取得価格

（百万円）

有限会社ケイアンドユーインベストメント

ニチイホームたまプラーザ

2,500

合同会社 KSLF	ニチイホームxxxx	1,740
合同会社 KSLF3	ゆいま～る聖ヶ丘	1,175
合同会社 KSLF4	イリーゼ蒲田・xx苑	1,100
合同会社 KSLF2	エクセレント西宮	750

b. 利害関係者との PM 業務等の委託

委託先の名称	物件名称	主な委託業務	業務委託料（月額）（円）(注 1)
株式会社xxxライブネット (注 2)	ニチイホームたまプラーザ	PM 業務	100,000
	ニチイホームxxxx	PM 業務	80,000
	ゆいま～る聖ヶ丘	PM 業務	64,000
	xxxxxx・xx苑	PM 業務	60,000
	グランダ門戸厄神	PM 業務	60,000
	エクセレント西宮	PM 業務	60,000
	天	PM 業務	140,000
	イリーゼxx	PM 業務	70,000
	さわやか桜弐番館	PM 業務	85,000
	アルファ恵庭駅xx再開発ビル	PM 業務	150,000

(注 1) 「業務委託料（月額）」は、取得日に締結したプロパティ・マネジメント契約書に表示された月間報酬額（消費税及び地方消費税は含みません。）を記載しています。

(注 2) 株式会社xxxライブネットは、本資産運用会社に出資するスポンサー会社である株式会社xxxコーポレーションの 100％子会社である株式会社xxxアネシスが100％出資する子会社です。

c. 利害関係者に対する地位譲渡対価の支払

地位譲渡の相手方の名称	物件名称	地位譲渡対価(注) （千円）
ケネディクス株式会社	グランダ門戸厄神	17,700
	イリーゼxx	12,000
	アルファ恵庭駅xx再開発ビル	24,000
	グランヒルズおがわらこ	20,400

(注) 「地位譲渡対価」は、本投資法人及びケネディクス株式会社の間で合意した、地位譲渡覚書に基づき現所有者又は現信託受託者とxxxxxx株式会社の間で締結された信託受益権売買契約の買主の地位を取得日付で承継したことの対価を記載しています。

5. 物件取得者等の状況

S-2 ニチイホームたまプラーザ

				前所有者・信託受益者	前々所有者・信託受益者
会		社	名	有限会社ケイアンドユーインベストメント	（土地）ケネディクス・レジデンシャル投資法人（建物）特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害関係にあるものとの関係				本資産運用会社の 60％親会社であり、金融商品取引法上の親会社等であるケネディクス株式会社が、当該会社の全出資持分を保有しており、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当します。	（土地）本資産運用会社の 60％親会社であり、金融商品取引法上の親会社等であるケネディクス株式会社の子会社が資産運用業務を受託しており、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当します。（建物） ―
取得経緯・理由等				投資運用目的で取得	（土地）投資運用目的で取得（建物） ―
取	得	価	格	(土地)取得価格:1,120 百万円(消費税等別途) (建物) 1 年を超えて所有しているため省略	（土地）1 年を超えて所有しているため省略（建物）1 年を超えて所有しているため省略
取	得	時	期	(土地)取得年月:平成 27 年 6 月 (建物)取得年月:平成 17 年 5 月	（土地）取得年月：平成 24 年4 月（建物） ―

S-3 ニチイホーム中野xx

				前所有者・信託受益者	前々所有者・信託受益者
会		社	名	合同会社 KSLF	特別な利害関係にあるもの以外
				本資産運用会社の 60％親会社であり、金融
				商品取引法上の親会社等であるケネディク
				ス株式会社が基金の拠出者である一般社団
特別な利害関係にあるものとの関係				法人が、当該会社の過半の出資持分を保有しており、投信法上の利害関係人等には該	―
				当しませんが、本資産運用会社の「利害関
				係取引規程」に定める利害関係者に該当し
				ます。
取得経緯・理由等				投資運用目的で取得	―
取	得	価	格	1,670 百万円(消費税等別途)	―
取	得	時	期	取得年月：平成 26 年 9 月	―

S-4 ゆいま～る聖ヶ丘

前所有者・信託受益者

前々所有者・信託受益者

会社名

合同会社 KSLF3

特別な利害関係にあるもの以外

特別な利害関係にあ

るものとの関係

本資産運用会社の 60％親会社であり、金融

商品取引法上の親会社等であるケネディク

―

	ス株式会社が基金の拠出者である一般社団法人が、当該会社の全出資持分を保有しており、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当します。
取得経緯・理由等	投資運用目的で取得	―
取得価格	1,120 百万円(消費税等別途)	―
取得時期	取得年月：平成 26 年 12 月	―

S-5 イリーゼ蒲田・xx苑

	前所有者・信託受益者	前々所有者・信託受益者
会社名	合同会社 KSLF4	特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害関係にあるものとの関係	本資産運用会社の 60％親会社であり、金融商品取引法上の親会社等であるケネディクス株式会社が基金の拠出者である一般社団法人が、当該会社の全出資持分を保有しており、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当します。	―
取得経緯・理由等	投資運用目的で取得	―
取得価格	1,050 百万円(消費税等別途)	―
取得時期	取得年月：平成 27 年 3 月	―

S-9 エクセレント西宮

	前所有者・信託受益者	前々所有者・信託受益者
会社名	合同会社 KSLF2	特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害関係にあるものとの関係	本資産運用会社の 60％親会社であり、金融商品取引法上の親会社等であるケネディクス株式会社が基金の拠出者である一般社団法人が、当該会社の全出資持分を保有しており、投信法上の利害関係人等には該当しませんが、本資産運用会社の「利害関係取引規程」に定める利害関係者に該当します。	―
取得経緯・理由等	投資運用目的で取得	―
取得価格	720 百万円(消費税等別途)	―
取得時期	取得年月：平成 26 年 10 月	―

6. 媒介の概要

該当事項はありません。

7. 今後の見通し

平成 28 年 2 月期（平成 27 年 5 月 12 日～平成 28 年 2 月 29 日）及び平成 28 年 8 月期（平成 28 年 3 月 1

日～平成 28 年 8 月 31 日）の運用状況の見通しについては、本日付「平成 28 年 2 月期及び平成 28 年 8月期の運用状況の予想に関するお知らせ」をご参照下さい。

8．鑑定評価書の概要

S-1 ジョイステージ八王子

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）				3,710
鑑定機関				一般財団法人日本不動産研究所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				3,710	直接還元法と DCF 法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格（百万円）			3,740	中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	中期的に安定的と認められる賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	中期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定
		(2)運営費用		25
			維持管理費	－	類似不動産の維持管理費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			水道光熱費	－	類似不動産の水道光熱費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			修繕費	7	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
			PM フィー	1	類似不動産の PM 料率、対象不動産の個別性を考慮して査定
			テナント募集費用等	－	類似不動産のテナント募集費用の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			公租公課	16	平成 26 年度課税標準額等に基づき査定
			損害保険料	0	保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
			その他費用	－	過年度実績額等に基づき査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		208
		(4)一時金の運用益		1	運用利回りを 2%として運用益を査定
		(5)資本的支出		7	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		201
		(7)還元利回り		5.4％	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案

			して査定
	DCF 法による価格（百万円）	3,670
		割引率	5.2％	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
		最終還元利回り	5.6％	還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定
積算価格（百万円）		2,310
		土地比率	51.5％
		建物比率	48.5％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項		対象不動産は、JR 中央線「西八王子」駅から約 2.6km に位置する介護付有料老人ホームです。自立者向けのレジデンス棟と要介護者向けのケア棟から構成されており、加齢・要介護度の上昇により介護の必要度が高まった場合にも、入居者の状態に応じたサービスの提供が可能な体制を備えており、ハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有します。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-2 ニチイホームたまプラーザ

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）				2,660
鑑定機関				一般財団法人日本不動産研究所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				2,660	直接還元法と DCF 法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格（百万円）			2,680	中長期安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	中期的に安定的と認められる賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	中期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定
		(2)運営費用		17
			維持管理費	－	類似不動産の維持管理費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			水道光熱費	－	類似不動産の水道光熱費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			修繕費	4	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
			PM フィー	1	類似不動産の PM 料率、対象不動産の個別性を考慮して査定
			テナント募集費用等	－	類似不動産のテナント募集費用の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			公租公課	11	平成 26 年度課税標準額等に基づき査定

			損害保険料	0	保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
			その他費用	－	過年度実績額等に基づき査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		150
		(4)一時金の運用益		－	運用利回りを 2%として運用益を査定
		(5)資本的支出		10	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		139
		(7)還元利回り		5.2％	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定
	DCF 法による価格（百万円）			2,630
				割引率	5.0％	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
				最終還元利回り	5.4％	還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定
積算価格（百万円）				2,260
				土地比率	55.4％
				建物比率	44.6％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項				対象不動産は東急田園都市線「たまプラーザ」駅から道路距離で約 1.5km、東名高速道路「東名川崎」I.C.より約 1.1km に位置する介護付有料老人ホームです。平成 4 年の竣工当初は、社員寮として設計された建物ですが、平成 14 年に一部、改築工事を行っており現状は介護付有料老人ホームとして標準的な仕様となっており、代替競争等の関係にある不動産と比較しても十分な競争力を有します。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-3 ニチイホームxxxx

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）				1,900
鑑定機関				一般財団法人日本不動産研究所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				1,900	直接還元法と DCF 法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格（百万円）			1,920	中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	中期的に安定的と認められる賃料水準に基づき査定

			空室損失等	－	中期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定
		(2)運営費用		8
			維持管理費	－	類似不動産の維持管理費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			水道光熱費	－	類似不動産の水道光熱費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			修繕費	0	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
			PM フィー	0	類似不動産の PM 料率、対象不動産の個別性を考慮して査定
			テナント募集費用等	－	類似不動産のテナント募集費用の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			公租公課	6	平成 26 年度課税標準額等に基づき査定
			損害保険料	0	保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
			その他費用	－	過年度実績額等に基づき査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		89
		(4)一時金の運用益		0	運用利回りを 2%として運用益を査定
		(5)資本的支出		2	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		88
		(7)還元利回り		4.6％	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定
	DCF 法による価格（百万円）			1,870
				割引率	4.4％	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
				最終還元利回り	4.8％	還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定
積算価格（百万円）				1,710
				土地比率	85.5％
				建物比率	14.5％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項				対象不動産は東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅から徒歩約 12 分に位置しており、入居者募集や職員確保の面において立地条件が優る介護付有料老人ホームです。築年はやや経過しているものの、全室個室で、かつ標準的な居室面積は 13.2 ㎡とやや小さいですが、食堂や多目的スペース等の共用スペースは十分に確保されており、十分な競争力を有します。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-4 ゆいま～る聖ヶ丘

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）				1,320
鑑定機関				株式会社xx総合鑑定所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				1,320	DCF 法による価格を標準とし、直接還元法による価格からの検証を行って査定
	直接還元法による価格（百万円）			1,330	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	対象不動産の収益性及び現行契約等を踏まえ、安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	現行契約等を踏まえ、空室損失は計上しない
		(2)運営費用		10
			維持管理費	－	賃貸借条件に基づきテナント負担
			水道光熱費	－	賃貸借条件に基づきテナント負担
			修繕費	1	エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査定
			PM フィー	0	現行契約条件に基づき、類似事例による検証等を踏まえて査定
			テナント募集費用等	－	テナントの入れ替えは想定しない
			公租公課	8	平成 26 年度実績資料に基づき査定
			損害保険料	0	保険料見積額に基づき、類似事例による検証等を踏まえて査定
			その他費用	0	収支実績等を参考に査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		59
		(4)一時金の運用益		10	運用利回りを 2%として査定
		(5)資本的支出		3	エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		66
		(7)還元利回り		5.0％	類似不動産の取引事例に係る取引利回りとの比較等を行って査定
	DCF 法による価格（百万円）			1,310
				割引率	(1～10 年目) 5.0％ (11 年目) 5.1％	類似の取引事例との比較及び金融商品の利回りと不動産の特性並びに対象不動産の個別性等を加味すること等により査定
				最終還元利回り	5.2％	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格（百万円）				1,300
				土地比率	41.5％
				建物比率	58.5％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は、京王相模原線「京王xx」駅及び小田急多摩線「小田急xx」駅から北東へ徒歩約 15 分の共同住宅を中心に店舗等が見られる住宅地域に位置します。当該地域は、xxを配した遊歩道が整備され、区画整然としており、周辺にスーパー、商店街、郵便局、診療所等が存し、居住環境が良好で生活利便性に優れた立地条件にあります。建物については、相応のグレード感を有し、居室は有料老人ホームとしては比較的面積が広く、各戸（A 棟1 階を除きます。）にユニットバ

ス、洗面台、キッチン、クローゼット、洗濯機置場等が配置され、一般的なマンションの設備を備えています。また、居室に緊急通報装置が配備されているとともに、24 時間スタッフが常駐し、施設内に医療法人財団が運営する小規模多機能施設等が入居していることから、安心して暮らせる環境となっています。

以上より、対象不動産は立地優位性に加え、有料老人ホームとして相応の建物グレード、高い設備

水準を備えていること等を勘案し、鑑定評価額を決定しました。

S-5 イリーゼxx・xx苑

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）				1,160
鑑定機関				一般財団法人日本不動産研究所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				1,160	直接還元法と DCF 法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格（百万円）			1,180	中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	中期的に安定的と認められる賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	中期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定
		(2)運営費用		10
			維持管理費	－	類似不動産の維持管理費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			水道光熱費	－	類似不動産の水道光熱費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			修繕費	0	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
			PM フィー	0	類似不動産の PM 料率、対象不動産の個別性を考慮して査定
			テナント募集費用等	－	類似不動産のテナント募集費用の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			公租公課	3	平成 26 年度課税標準額等に基づき査定
			損害保険料	0	保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
			その他費用	5	過年度実績額等に基づき査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		55
		(4)一時金の運用益		1	運用利回りを 2%として運用益を査定

		(5)資本的支出	2	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))	55
		(7)還元利回り	4.7％	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定
	DCF 法による価格（百万円）		1,140
			割引率	4.5％	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
			最終還元利回り	4.9％	還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定
積算価格（百万円）			662
			土地比率	50.7％
			建物比率	49.3％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項			対象不動産は京浜急行電鉄本線ほか「京急蒲田」駅から徒歩約8 分に位置する介護付有料老人ホームです。入居者の募集等に有利な立地条件を有しており、建物等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有します。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-6 アクティバ琵琶

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）				7,170
鑑定機関				一般財団法人日本不動産研究所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				7,170	直接還元法と DCF 法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格（百万円）			7,220	中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	中期的に安定的と認められる賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	中期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定
		(2)運営費用		77
			維持管理費	－	類似不動産の維持管理費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			水道光熱費	－	類似不動産の水道光熱費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定

			修繕費	15	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
			PM フィー	6	類似不動産の PM 料率、対象不動産の個別性を考慮して査定
			テナント募集費用等	－	類似不動産のテナント募集費用の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			公租公課	53	平成 26 年度課税標準額等に基づき査定
			損害保険料	1	保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
			その他費用	－	過年度実績額等に基づき査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		435
		(4)一時金の運用益		5	運用利回りを 2%として運用益を査定
		(5)資本的支出		36	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		404
		(7)還元利回り		5.6％	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定
	DCF 法による価格（百万円）			7,110
				割引率	5.4％	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
				最終還元利回り	5.8％	還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定
積算価格（百万円）				4,020
				土地比率	31.4％
				建物比率	68.6％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項				対象不動産は、昭和 62 年に自立者向けのレジデンス棟が建築された後、平成 4 年に増築し、平成 19 年に一定の要介護状態の入居者を対象とするケア・レジデンスが新設された大規模な介護付有料老人ホームです。自立者向けのレジデンス棟に入居した場合も、加齢・要介護度の上昇により介護の必要度が高まった場合はケア・レジデンスへの住替えが可能となっており、自立者から一定の要介護認定者まで、入居者の状態に応じたサービスの提供が可能な建物条件を備えています。入居一時金等の料金設定は、周辺における類似施設と比較して表面的には高めの設定となっていますが、手厚い人員配置体制や、事業者のブランド力も含めたソフト面での競争力等を勘案すると、概ね妥当な水準に設定されています。また、比較的所得水準が高めで、かつ入居時自立の高齢者をメインターゲットとしているため、今後開設される有料老人ホームのうち、直接的な競合関係に立つ物件は限定的と考えられます。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-7 レストヴィラ神戸xx

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）				1,940
鑑定機関				一般財団法人日本不動産研究所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				1,940	直接還元法と DCF 法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格（百万円）			1,960	中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	中期的に安定的と認められる賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	中期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定
		(2)運営費用		10
			維持管理費	－	類似不動産の維持管理費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			水道光熱費	－	類似不動産の水道光熱費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			修繕費	0	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
			PM フィー	1	類似不動産の PM 料率、対象不動産の個別性を考慮して査定
			テナント募集費用等	－	類似不動産のテナント募集費用の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			公租公課	7	平成 26 年度課税標準額等に基づき査定
			損害保険料	0	保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
			その他費用	－	過年度実績額等に基づき査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		105
		(4)一時金の運用益		0	運用利回りを 2%として運用益を査定
		(5)資本的支出		2	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		103
		(7)還元利回り		5.3％	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定
	DCF 法による価格（百万円）			1,920
				割引率	5.1％	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
				最終還元利回り	5.5％	還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定
積算価格（百万円）				1,380
				土地比率	38.4％

建物比率

61.6％

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項

対象不動産は最寄り駅である JR 山陽本線「xx」駅から約 2.9km の神戸市xx区の高台に位置する介護付有料老人ホームです。

最寄り駅までバス利用とやや交通利便性に劣る面もありますが、最寄りバス停までは徒歩約 6 分であることから入居者募集や職員確保の面において特段の問題は認められません。また、築浅の建物であり、全室個室で、広いラウンジや美理容室など充実した共用施設を設け、被介護者が利用しやすいように設計されており、代替競争等の関係にある類似不動産と比較して十分な競争力を有します。

現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。

以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-8 グランダ門戸厄神

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）				1,190
鑑定機関				株式会社xx総合鑑定所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				1,190	DCF 法による価格を標準とし、直接還元法による価格からの検証を行って査定
	直接還元法による価格（百万円）			1,200	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	対象不動産の収益性及び現行契約等を踏まえ、安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	現行契約等を踏まえ、空室損失は計上しない
		(2)運営費用		21
			維持管理費	－	賃貸借条件に基づきテナント負担
			水道光熱費	－	賃貸借条件に基づきテナント負担
			修繕費	0	エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査定
			PM フィー	0	PM フィー予定額に基づき、類似事例による検証等を踏まえて査定
			テナント募集費用等	0	老人ホームはテナントの入れ替えを想定せず、店舗部分のみ入れ替えを想定して査定
			公租公課	4	〔土地〕借地であるため非計上〔建物〕類似物件を参考に査定
			損害保険料	0	保険料予定額に基づき、類似事例による検証等を踏まえて査定
			その他費用	15	支払地代に加え、その他費用として収益事例等を参考に査定
		(3)運営純収益		61

		(ＮＯＩ＝(1)-(2))
		(4)一時金の運用益	1	運用利回りを 2%として査定
		(5)資本的支出	1	エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費用等を参考に査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))	61
		(7)還元利回り	5.1％	類似不動産の取引事例に係る取引利回りとの比較等を行って査定
	DCF 法による価格（百万円）		1,180
			割引率	5.2％	類似の取引事例との比較及び金融商品の利回りと不動産の特性並びに対象不動産の個別性等を加味すること等により査定
			最終還元利回り	5.3％	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格（百万円）			1,330
			土地比率	37.8％
			建物比率	62.2％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項			対象不動産は、阪急xx線「門戸厄神」駅から東へ徒歩 7 分、国道 171 号線沿いにあって交通利便性に優れており、周囲には老人福祉施設、マンション等が見られるほか、「西宮市立中央市民病院」が立地しています。建物は、相対的に高いグレード感を有する築浅物件であり、全室個室によりプライベート空間を確保の上、各戸にナースコール、介護用電動ベッド、温水洗浄機能付トイレ、冷暖房設備等を備えています。また、共用スペースには食堂、美理容室、ティールーム、浴室並びに機械浴室が配置されるなど十分な設備水準を有します。加えて、入居者は 24 時間施設の出入りが自由で自宅同様の暮らしを送れるよう配慮されています。医療看護体制については、24 時間サービススタッフが常駐し、看取り対応も可能で、介護サービスが必要な場合は訪問介護・通所介護を利用することができるなど、良質な看護体制が整っています。以上より、対象不動産は立地優位性に加え、有料老人ホームとして相対的に高い建物グレード、設備水準を備えていることから、これらを勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-9 エクセレント西宮

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）				885
鑑定機関				一般財団法人日本不動産研究所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				885	直接還元法と DCF 法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格（百万円）			893	中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	中期的に安定的と認められる賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	中期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定
		(2)運営費用		6

			維持管理費	0	類似不動産の維持管理費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			水道光熱費	－	類似不動産の水道光熱費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			修繕費	1	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
			PM フィー	0	類似不動産の PM 料率、対象不動産の個別性を考慮して査定
			テナント募集費用等	－	類似不動産のテナント募集費用の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			公租公課	3	平成 26 年度課税標準額等に基づき査定
			損害保険料	0	保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
			その他費用	－	過年度実績額等に基づき査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		49
		(4)一時金の運用益		0	運用利回りを 2%として運用益を査定
		(5)資本的支出		1	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		49
		(7)還元利回り		5.5％	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定
	DCF 法による価格（百万円）			876
				割引率	5.3％	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
				最終還元利回り	5.7％	還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定
積算価格（百万円）				697
				土地比率	25.7％
				建物比率	74.3％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項				対象不動産は、神戸電鉄xx線「xx」駅より約 1.8km に位置する介護付有料老人ホームです。最寄り駅からはやや遠いものの、介護付有料老人ホームとして必要十分な建物等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有します。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-10 天

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）	2,490

鑑定機関				一般財団法人日本不動産研究所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				2,490	直接還元法と DCF 法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格（百万円）			2,500	中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	中期的に安定的と認められる賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	中期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定
		(2)運営費用		16
			維持管理費	－	類似不動産の維持管理費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			水道光熱費	－	類似不動産の水道光熱費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			修繕費	2	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
			PM フィー	1	類似不動産の PM 料率、対象不動産の個別性を考慮して査定
			テナント募集費用等	－	類似不動産のテナント募集費用の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			公租公課	12	平成 26 年度課税標準額等に基づき査定
			損害保険料	0	保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
			その他費用	－	過年度実績額等に基づき査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		166
		(4)一時金の運用益		0	運用利回りを 2%として運用益を査定
		(5)資本的支出		5	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		162
		(7)還元利回り		6.5％	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定
	DCF 法による価格（百万円）			2,470
				割引率	6.3％	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
				最終還元利回り	6.7％	還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定
積算価格（百万円）				1,690
				土地比率	25.2％
				建物比率	74.8％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し				対象不動産は地下鉄東豊線「月寒中央」駅から徒歩約 2 分に位置する介護付有料老人ホームです。共用スペースとして、レストラン、ゲストルーム、娯楽室、大浴場を備える等、ゆとりのある暮ら

留意した事項

しを望む入居者のニーズを満たす仕様となっており、物等のハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有します。

賃借人のオペレーション能力等を考慮すると、今後も安定した運営が期待できる物件です。

以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-11 イリーゼxx

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）				805
鑑定機関				株式会社xx総合鑑定所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				805	直接還元法と DCF 法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格（百万円）			806	中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	中期的に安定的と認められる賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	中期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定
		(2)運営費用		7
			維持管理費	－	類似不動産の維持管理費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			水道光熱費	－	類似不動産の水道光熱費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			修繕費	0	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
			PM フィー	0	類似不動産の PM 料率、対象不動産の個別性を考慮して査定
			テナント募集費用等	－	類似不動産のテナント募集費用の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			公租公課	5	平成 26 年度課税標準額等に基づき査定
			損害保険料	0	保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
			その他費用	0	過年度実績額等に基づき査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		46
		(4)一時金の運用益		0	運用利回りを 2%として運用益を査定
		(5)資本的支出		1	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		45
		(7)還元利回り		5.6％	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定
	DCF 法による価格（百万円）			805

	割引率	5.7％	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
	最終還元利回り	5.8％	還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定
積算価格（百万円）		885
	土地比率	22.3％
	建物比率	77.7％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項	対象不動産は、札幌市営地下鉄南北線「真駒内」駅からバス乗車、「xx 3 条 11 丁目」停留所を下車し徒歩約 7 分(約 560ｍ)、札幌市営地下鉄東豊線「月寒中央」駅からバス乗車、「xx 3 条13 丁目」停留所を下車し徒歩約 1 分(約 80ｍ)に所在します。周辺は、幹線道路沿いに生活利便施設が充実し、幹線道路の背後では丘陵地帯に区画整然とした新興住宅が建ち並び、居住環境は良好です。建物は、築浅で相応のグレード感を有し、全室個室で各戸にナースコールを備えます。また、共用スペースには食堂、浴室、リビングダイニング、機能回復訓練室、健康管理室、応接xx十分な設備水準を有します。また、食事は施設内の厨房にて調理を行い、24 時間介護職員が常駐するなど、安心感のあるサービスを提供しています。したがって、対象不動産は居住環境，建物グレード及び設備水準のみならず、サービス面でも充実しており、代替・競争関係にある不動産との比較においても一定の市場競争力を備える物件であると思料すします。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-12 さわやか桜弐番館

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）				976
鑑定機関				一般財団法人日本不動産研究所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				976	直接還元法と DCF 法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格（百万円）			983	中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	中期的に安定的と認められる賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	中期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定
		(2)運営費用		6
			維持管理費	－	類似不動産の維持管理費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			水道光熱費	－	類似不動産の水道光熱費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			修繕費	0	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
			PM フィー	1	類似不動産の PM 料率、対象不動産の個別性を考慮して査定
			テナント募集費用等	－	類似不動産のテナント募集費用の水準、対象不動産の個別性を

					考慮して査定
			公租公課	4	平成 26 年度課税標準額等に基づき査定
			損害保険料	0	保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
			その他費用	－	過年度実績額等に基づき査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		58
		(4)一時金の運用益		0	運用利回りを 2%として運用益を査定
		(5)資本的支出		1	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		57
		(7)還元利回り		5.8％	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定
	DCF 法による価格（百万円）			968
				割引率	5.6％	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
				最終還元利回り	6.0％	還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定
積算価格（百万円）				716
				土地比率	14.9％
				建物比率	85.1％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項				対象不動産はxx県のターミナル駅である JR 羽越本線「羽後xx」駅が最寄りのxx市内の既成市街地に位置する介護付有料老人ホームです。介護付有料老人ホームとして設計された築浅の建物であり、ハード面、介護サービス等のソフト面の充実度を考慮すると、十分な競争力を有します。現行の建物賃貸借契約に基づく賃料は、不動産関連経費控除前営業利益に対して十分に余裕を持った水準に設定されており、賃借人のオペレーション能力及び建物賃貸借の契約内容等を考慮すると、賃料収入の安定性が期待できる物件です。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-13 アルファ恵庭駅xx再開発ビル

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）			1,680
鑑定機関			株式会社xx総合鑑定所
価格時点			平成 27 年 3 月 31 日
項目			内容	概要等
収益価格（百万円）			1,680	DCF 法による価格を標準とし、直接還元法による価格からの検証を行って査定
	直接還元法による価格（百万円）		1,700	標準的かつ安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益	－

			可能総収益	－	対象不動産の収益性及び現行契約等を踏まえ、安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	現行契約等を踏まえ、空室損失は計上しない
		(2)運営費用		33
			維持管理費	8	管理規約に基づき査定
			水道光熱費	－	水道光熱費収支が均衡するものと想定
			修繕費	－	修繕積立金にて考慮
			PM フィー	1	依頼者提示資料に基づき査定
			テナント募集費用等	－	テナントの入れ替えは想定しない
			公租公課	15	類似事例に基づき査定
			損害保険料	0	依頼者提示資料に基づき査定
			その他費用	7	修繕積立金等を考慮
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		93
		(4)一時金の運用益		1	運用利回りを 2%として査定
		(5)資本的支出		－	修繕積立金にて考慮
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		95
		(7)還元利回り		5.6％	類似不動産の取引事例に係る取引利回りとの比較等を行って査定
	DCF 法による価格（百万円）			1,670
				割引率	5.7％	類似の取引事例との比較及び金融商品の利回りと不動産の特性並びに対象不動産の個別性等を加味すること等により査定
				最終還元利回り	5.8％	還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格（百万円）				1,690
				土地比率	8.5％
				建物比率	91.5％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項				対象不動産は、JR 千歳線「恵庭」駅に直結する再開発ビルのうち、老人ホーム、医療モール及び店舗部分です。駅直結であることから、交通利便性は良好です。建物については、全室個室でプライベートな空間を確保の上、各戸に洗面所・トイレ・ケアコール・暖房機を備えます。また、共用施設として食堂（兼機能訓練スペース）・相談室・健康管理xxを備えており、住宅型老人ホームとしては標準的なスペックであるといえます。介護体制については、24 時間介護スタッフが常駐し、夜間等緊急時にも万全な体制が整っています。医療モール及び店舗部分は、駅直結であることによるアドバンテージを有するほか、建物設備についても最新のものが備わっており、幅広いテナントニーズに対応できる物件です。以上のこと等を勘案して鑑定評価額を決定しました。

S-14 グランヒルズおがわらこ

鑑定評価書の概要
鑑定評価額（百万円）	1,420

鑑定機関				一般財団法人日本不動産研究所
価格時点				平成 27 年 3 月 31 日
項目				内容	概要等
収益価格（百万円）				1,420	直接還元法と DCF 法による収益価格を関連づけて試算
	直接還元法による価格（百万円）			1,430	中期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
		(1)運営収益		－
			可能総収益	－	中期的に安定的と認められる賃料水準に基づき査定
			空室損失等	－	中期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定
		(2)運営費用		7
			維持管理費	－	類似不動産の維持管理費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			水道光熱費	－	類似不動産の水道光熱費の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			修繕費	1	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
			PM フィー	1	類似不動産の PM 料率、対象不動産の個別性を考慮して査定
			テナント募集費用等	－	類似不動産のテナント募集費用の水準、対象不動産の個別性を考慮して査定
			公租公課	4	平成 26 年度課税標準額等に基づき査定
			損害保険料	0	保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
			その他費用	－	過年度実績額等に基づき査定
		(3)運営純収益 (ＮＯＩ＝(1)-(2))		103
		(4)一時金の運用益		1	運用利回りを 2%として運用益を査定
		(5)資本的支出		4	エンジニアリング・レポートにおける年平均修繕更新費等を考慮の上査定
		(6)純収益 (ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))		100
		(7)還元利回り		7.0％	対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件等を総合的に勘案して査定
	DCF 法による価格（百万円）			1,410
				割引率	6.8％	類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案して査定
				最終還元利回り	7.2％	還元利回りに、対象不動産の純収益の性格、将来の不確実性、流動性、市場性等を勘案の上査定
積算価格（百万円）				825
				土地比率	8.7％
				建物比率	91.3％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し				対象不動産は青森県上北郡東北町のxxx湖を臨むロケーションに位置するサービス付き高齢者向け住宅です。

留意した事項

医療機関と密接な連携関係を構築している点や、103 戸の居室数を備えた大型物件として、当該物件規模に裏付けられた高い収益効率を有します。

以上のことを勘案して鑑定評価額を決定しました。

以上

※本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会

※本投資法人のホームページアドレス：xxxx://xxx.xxx-xxxx.xxx /

＜添付資料＞

参考資料 1 建物状況調査報告書の概要

参考資料 2 外観写真及び地図

参考資料 3 本投資法人のポートフォリオ一覧

参考資料 1 建物状況調査報告書の概要

本投資法人は、取得資産毎に、建物検査、建物評価、関連法規の遵守、修繕費評価、環境リスク診断等に関する建物状況調査報告書を株式会社ERI ソリューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社東京建築検査機構又は株式会社ハイ国際コンサルタントから取得しています。建物状況調査報告書に記載された事項は、報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、以下に記載の内容は建物状況調査報告書の作成日現在のものであり、本日付現在のものではありません。なお、株式会社 ERI ソリューション、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、株式会社東京建築検査機構及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。

物件番号	物件名称	報告書日付	緊急修繕費用（千円） (注 1)	短期修繕費用（千円） (注 2)	長期修繕費用（千円） (注 3)
S-1	ジョイステージ八王子	平成 27 年 5 月	－	－	178,390
S-2	ニチイホームたまプラーザ	平成 27 年 5 月	－	14,860	59,920
S-3	ニチイホーム中野xx	平成 27 年 5 月	－	－	38,031
S-4	ゆいま～る聖ヶ丘	平成 27 年 5 月	－	70	58,718
S-5	xxxxxx・xxx	xx 27 年 3 月	－	－	35,765
S-6	アクティバ琵琶	平成 27 年 5 月	－	－	626,010
S-7	レストヴィラ神戸xx	平成 27 年 5 月	－	－	37,430
S-8	グランダ門戸厄神	平成 27 年 5 月	－	－	16,431
S-9	エクセレント西宮	平成 27 年 5 月	－	－	26,158
S-10	天	平成 27 年 5 月	－	－	88,190
S-11	xxxxxx	xx 27 年 5 月	－	－	26,100
S-12	さわやか桜弐番館	平成 27 年 5 月	－	－	32,400
S-13	アルファ恵庭駅xx再開発ビル	平成 27 年 5 月	－	－	1,130
S-14	xxxxxxxxxxx	xx 27 年 5 月	－	－	76,400
合計			－	14,930	1,301,073

(注 1) 「緊急修繕費用」は、建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書（当該建物状況調査報告書に係る追加確認事項に関する報告書を含みます。以下同じです。）に記載された緊急を要する想定される修繕費及び更新費の総額を記載しています。

(注2) 「短期修繕費用」は、建物状況調査報告書に記載された短期修繕更新費用を記載しています。

(注 3) 「長期修繕費用」は、建物状況調査報告書に記載された 2 年目から 12 年目の 11 年間において発生すると考えられる修繕費及び更新費の総額を記載しています。

参考資料 2 外観写真及び地図

S-1 ジョイステージ八王子

S-2 ニチイホームたまプラーザ

S-3 ニチイホームxxxx

S-4 ゆいま～る聖ヶ丘

S-5 イリーゼ蒲田・xx苑

S-6 アクティバ琵琶

S-7 レストヴィラ神戸xx

S-8 グランダ門戸厄神

S-9 エクセレント西宮

S-10 天

S-11 イリーゼxx

S-12 さわやか桜弐番館

S-13 アルファ恵庭駅xx再開発ビル

S-14 グランヒルズおがわらこ

参考資料 3 本投資法人のポートフォリオ一覧

取得資産の所在地、取得価格、投資比率、及び取得日は、以下のとおりです。

物件番号 (注 1)	物件名称	所在地	取得価格 (百万円) (注 2)	投資比率（％） (注 3)	取得日
S-1	ジョイステージ八王子	xxx八王子市	3,675	13.1	平成 27 年 7 月 29 日
S-2	ニチイホームたまプラーザ	神奈川県xx市	2,500	8.9	平成 27 年 7 月 29 日
S-3	ニチイホームxxxx	xxxxx区	1,740	6.2	平成 27 年 7 月 29 日
S-4	ゆいま～る聖ヶ丘	（A～C 棟） xxx多摩市	1,175	4.2	平成 27 年 7 月 29 日
S-5	イリーゼ蒲田・xx苑	xxxxx区	1,100	3.9	平成 27 年 7 月 29 日
S-6	アクティバ琵琶	（ケアレジデンス棟・ケアセンター棟・レジデンス棟）滋賀県xx市	6,940	24.8	平成 27 年 7 月 29 日
S-7	レストヴィラ神戸xx	xx県神戸市	1,900	6.8	平成 27 年 7 月 29 日
S-8	グランダ門戸厄神	兵庫県西宮市	1,180	4.2	平成 27 年 7 月 29 日
S-9	エクセレントxx	xxxxxx	000	2.7	平成 27 年 7 月 29 日
S-10	天	北海道札幌市	2,285	8.2	平成 27 年 7 月 29 日
S-11	イリーゼxx	xxxxxx	000	2.9	平成 27 年 7 月 29 日
S-12	さわやか桜弐番館	xxxxxx	000	3.4	平成 27 年 7 月 29 日
S-13	アルファ恵庭駅xx再開発ビル	北海道恵庭市	1,600	5.7	平成 27 年 7 月 29 日
S-14	グランヒルズおがわらこ	青森県上北郡	1,360	4.9	平成 27 年 7 月 29 日
合計			27,965	100.0	－

(注 1) 「物件番号」は、本投資法人の取得資産について、シニアリビング施設（S）とメディカル施設（M）に分類し、分類毎に順に付した番号を記載しています。なお、取得資産はすべてシニアリビング施設です。

(注 2) 「取得価格」は、各取得資産に係る本件売買契約に記載された売買代金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。取得価格には、消費税、地方消費税及び取得に要する諸費用は含まれていません。また「投資比率」は、取得価格の総額に対する各取得資産の取得価格の割合を、小数第2 位を四捨五入して記載しています。したがって、各欄の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合があります。

(注3) 「投資比率」は「取得価格」の合計に対する当該取得資産の取得価格の比率をいい、小数第2 位を四捨五入して記載しています。

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