Contract

Ｕライン三宮ビル管理業務仕様書（案）

１．Ｕライン三宮ビル管理業務の範囲

甲は，以下の業務を乙に委託し，乙はこれを受託する。以下の業務には，賃貸借媒介業務（宅地建物取引業法に基づく賃貸借の媒介又は代理業務）は含まれないものとする。なお，詳細は次項以降に定めるものとする。

(1) 本件不動産の運営に関する管理業務（オペレーション業務）

(2) 本件不動産の賃貸管理業務（リーシング･マネジメント業務）

(3) 本件不動産の工事管理に関する業務（コンストラクション・マネジメント業務）

(4) 本件不動産の統括管理に関する業務（ビル・マネジメント業務）

(5) 本件不動産の年度事業計画策定，月次報告に関する業務（定期報告業務）

(6) 上記の業務に付帯する事務手続等の業務

２．オペレーション業務

(1) 運営管理業務の統括

乙は，本件不動産の運営管理に関する統括的な計画を作成し，作業品質及びコストの評価に基づき，本細則の趣旨に沿った業務が実現されるよう運営管理方針を総合的に調整する。

(2) 事業計画作成業務

➀ 乙は，事業計画に関する以下の資料等を作成する。

１） 本件不動産の賃料等収益及び本件不動産の維持管理，工事，修繕等その他の運営管理に関わる業務委託料，各種諸費用，消耗品費等の支出に関する年間事業予算案

２） 本件不動産の修繕計画及びその予算案

３） 本件不動産の運営管理に関するその他事項

➁ 乙は，xが承認した事業計画に従って業務を遂行するものとする。

③ 乙は，毎年９月までに，翌年４月１日から翌々年３月末日までの１ヵ年度の事業計画案を作成し，甲へ提出する。

④ 甲は，事業計画を承認せず，その変更を求める場合には，乙に対し承認を拒絶し，又は変更を求めるものとする。この場合，乙は速やかに事業計画案の見直しを行い，見直し後の事業計画案を改めて甲に提出して，xの承認を求めるものとする。

⑤ 乙は，甲が本件不動産の運営管理上必要と判断する事項につき，xが要求する提案書その他報告書を適宜作成する。

(3) テナント管理業務

➀ 乙は，テナントの営業時間の変更，テナントによる共用部分の使用要望又は専用部分改装工事実施要望等があった場合は，速やかに甲へ報告すると共に，必要な対応を行うものとする。

➁ 乙は，建物管理規約の見直しの必要が有る場合は，書面により甲へ報告するものとし，甲の指示に従うものとする。

③ 乙は，テナントに対し，緊急時対応連絡先の報告を求め，緊急時対応の組織作りを行い，緊急時の対応を整えるものとする。

④ 乙は，テナント，近隣住民，その他本件不動産の関係者からクレームを受けた場合は，速やかに甲に対して報告し，甲の指示に従い対応するものとする。

⑤ その他，乙は，遺失物の対応等，テナントからの問い合わせ応じるものとする。

(4) 緊急対応・応急処置業務

乙は，本件不動産関して緊急事態が発生した場合，速やか甲対して書面若しくは口頭て報告し，甲の指示を求めるものとする。ただし，甲からの指示が得られない場合，又は人的損害若しくは物的被害の可能性が予見される等，緊急性が極めて高いと客観的判断される場合は，乙は甲からの指示なくして対応業務を行うことができる。この場合，乙は遅滞なく対応業務の結果ついて，甲へ報告するものとする。

(5) 入金管理・出納管理業務

➀ 賃料等

１） 乙は，テナント賃貸借契約基づきテナントから支払われる賃料及び共益費（以下「賃料等」という。） ついて，甲の代行者として，甲の名義でxxxx対して請求行為を行うものとし，テナントから一旦乙名義の指定口座へ入金させ，当該月分を取り纏めたうえで，甲が指定する期日（原則として，５月，８月，１１月，翌年２月）まで甲の口座へ振り込むものとする。なお振込かかる手数料は一旦乙が負担するが，乙は別途当該費用を甲請求し，甲はこれを支払うものとする。

２） 乙は，賃料等の請求内訳を，当該月分を当該月 10 営業日まで甲へ報告するものとする。

３） テナントおいて，賃料等が支払期日まで乙へ支払われず未収となった場合は，乙は甲の代行者として督促を行い，回収努めるものとする。ただし，乙のテナントへの対応が弁護士法違反してはならない。

４） テナントおいて，賃料等が３ヶ月以上滞納した場合は，乙は甲その対策ついて提案を行 い，甲と協議して対策を決定し，xはこれを講じるものとする。無断転貸，用途違反等があるテナントついても，これと同様とする。また，この場合の訴訟等かかる費用は甲が負担する。

➁ 光熱水費

１） 本件不動産要する光熱水費は，専用部分，共用部分の区別無く，供給会社対して甲が一括して支払うものとする。

２） テナントの専用部分かかる光熱水費ついては，乙がメーター検針及びその集計より算出し，前述➀１）と同様の処理方法でテナント対して請求するものとする。

３） 乙は，光熱水費の請求単価を設定若しくは変更する場合は，予め甲の了解を得るものとする。

４） 乙は，光熱水費の請求実績を記録保管し，甲の求め応じ提出するものとする。

(6) 関係諸機関等の窓口，連携，交渉業務

➀ 乙は，管轄警察署，管轄消防署，近隣住民及びその他関係者ついて，日々の窓口及び連携を図り，本件不動産の円滑な運営管理のため必要な交渉を行う。

➁ 乙は，本件業務の履行際し，関係官公庁等からの通知，指導，要請，法的措置等を受けた場合，又はその他本件不動産の運営管理かかる重要な事項を知った場合は，これらの事実を遅滞なく甲対し通知するものとする。

③ 乙は，関係官公庁等への諸届出業務の代行及び公的機関からの通知事項の関係先への伝達等を行う。

④ 乙は，関係官公庁等よる立会検査等がある場合や，テナントの入退去時，その他工事や修繕等がある場合は，立会を行い，対応を行うものとする。

(7) 施設管理業務

➀ 乙は，光熱水費の算出根拠となるメーターの検針を毎月行い，集計を行う。

➁ 乙は，光熱水費の使用量のほか，各種設備等の運転，点検等関する記録の分析，検討を行い，その結果を甲報告するものとする。

③ 乙は，施設管理業務の統括として，業務全体を把握し，業務の再委託を行っている場合は再委託先が正しく機能しているか監督を行うととも，改善が必要な場合は，指導，徹底及び再委託先の変更を行うものとする。

④ 乙は，法定点検の実施あたっては，点検案内及び点検項目リストの作成を行い，各テナント配布し，説明を行うものとする。

⑤ 乙は，消防法基づき，必要となる防火管理者を選任し，防火管理者としての責務を全うするものとする。

⑥ 乙は，本件不動産内おける盗難及び不良行為，火災の予防並び早期発見と拡大防止を図ると共，事案発生時おける消防機関等関係先への通知，届出並び緊急措置を行うものとする。

(8) 修繕等の実施

➀ 定期点検等の結果応じ実施しなければならない保守の範囲は，原則として次のとおりとする。

１） 汚れ，詰まり及び付着等がある部分又は点検部の清掃

２） 取付不良，動作不良，ずれ等がある場合の調整

３） ボルト，ねじ等で緩めがある場合の増締め

４） 各ストレーナー清掃

５） 接触部分及び回転部分等への注油

６） 軽微な損傷がある部分の補修

７） 塗装（タッチアップ）

➁ 工事，修繕等

１） 乙は，本件不動産の所造作，設備等の補修，取替等維持管理関し，乙が作成する事業計画従って行うものとする。

２） 乙は，上記も関わらず，本件不動産の所造作，設備等つき破損又は故障，あるいはテナント賃貸借契約の解約よりこれらの所造作，設備つき修繕或いはリフォーム等（以下「修繕等」という。）の必要が生じ又はその恐れがあるときは，甲その旨速やか報告しなければならない。この場合，甲が修繕等の必要があると判断した場合は，乙はテナントその他関係先周知徹底を行い，甲が当該修繕等を実施するものとする。

３） 手持ち工具類で補修できるものや，その場で対応できるような軽微な修繕等おいては，乙の判断で乙の負担より乙が実施するものとする。なお，乙は軽微な修繕等の実施あたっては，迅速且つ柔軟な対応を図るものとする。

４） 上記２）の場合おける上記３）以外の修繕等の費用は甲の負担とする。この場合，乙は，詳細な資料と共，少なくとも数社の見積書を甲提出し，甲の書面よる承認を得たうえで，当該修繕等着手するものとする。なお，修繕等の実施ついては，軽微なものも含め，毎月の月次報告書の中で甲へその旨報告するものとする。

５） 機器更新など本件不動産の機能向上のための改良工事（以下「工事」という。）の必要が生じ，又はその恐れがあるときは，乙は事業計画より甲報告しなければならない。この場合，xが工事の必要があると判断した場合は，乙がテナントその他関係先周知徹底を行い，甲の負担

より甲が実施するものとする。

６） 上記４）・５） 関わらず，工事，修繕等を必要とする至った原因が，テナント若しくはその関係者等の故意又は過失よる場合，又はテナント賃貸借契約基づき，xxxxが負担すべき工事，修繕等は，テナントの費用負担で行うものとする。なお，乙及びその関係者等の故意又は過失より工事，修繕等が必要となった場合は，乙の費用負担より行うものとする。なお，これらの場合，事前甲書面より報告し，その指示従うものとする。

７） 乙は，上記４）・５） 係る工事，修繕等であっても，当該工事，修繕等が本件不動産躯体，構造部分影響を与える場合は，その影響が直接的であるか間接的であるかを問わず，当該工事，修繕等の内容，方法及び施工業者ついて，あらかじめ書面て甲の承諾を得るものとする。

８） 甲乙の何れが実施するかを問わず，乙は，工事，修繕等の実施おいて，施工会社等関係先対して，当該工事，修繕等係る監督，指導，調整，確認，検査等の施工管理業務を行い，またテナントなど関係先との調整を図るものとする。

(9) その他施設管理業務

乙は，関係図面，図書類の整備保管及び各種設備機器の種類及び数量の確認並び機器台帳の整備を行なうものとする。

３．リーシングマネジメント業務

(1) 賃貸管理業務

➀ テナント入居関連業務

１） 乙は，本委託契約締結日現在で入居しているテナントとのテナント賃貸借契約書及びその他関連文書の写しを甲へ請求し，乙おいて保管するものとする。

２） 乙は，甲が新たテナントとテナント賃貸借契約を締結した場合，可及的速やか調印済み当該契約書等の写しを甲へ請求し，乙おいて保管するものとする。

３） 乙は，原状変更工事を始め本件不動産係る工事全般関する工事業者等対する監督，指導，調整，確認など施工管理業務を行い，またテナントとの調整をはかるものとする。

➁ テナント退去関連業務

１） 乙は，テナント明渡し日程の調整，管理を行い，退去の事実確認を行うものとする。

２） 乙は，xxxxの退去関連する業務（契約保証金等賃料等の精算，原状回復工事の立会，その他必要な業務）を行なうものとする。

３） 乙は，原状回復工事関する工事業者等対する監督，指導，調整，確認等の施工管理業務を行い，またテナントとの調整を図るものとする。

(2) テナント管理業務

➀ テナントとの折衝業務及び申出対応業務

１） 賃料等の改定・更新折衝

乙は，テナントからテナント賃貸借契約を改定，更新したい旨の申出を受けた場合，賃料等の金額改定の条件ついて，テナントと折衝する。ただし，テナントからの申出より，当初設定テナント賃料を下回る賃料水準で賃料等を改定，更新する場合は，事前甲の書面よる承認を得なければならない。なお，テナント賃貸借契約の改定，更新かかる合意が成立した場合は，当該改定，更新係る契約書の作成を補助し，xが当該契約を締結後，可及的速やか調印済み契約書等の写しを甲へ請求し，乙おいて写しを保管するものとする。

２） 乙よる賃貸借媒介行為

前述１）ついて，xの依頼基づき乙が媒介行為を行なった場合は，契約書頭書第１項定める報酬とは別，別紙➀『賃貸借媒介業務等関する報酬』定める金額を乙支払うものとする。

３） 契約内容変更の申出対応

乙は，テナントからテナント賃貸借契約内容の変更（ただし，前述１） 定める賃料等の改定，更新は含まない。）の申出があった場合，速やか甲その旨通知し，甲の指示従うものとする。xが当該契約内容の変更合意した場合，乙は当該合意かかる確認書の作成を補助し，xが当該契約を締結後，可及的速やか調印済み確認書等の写しを甲へ請求し，乙おいて写しを保管するものとする。

４） 名義変更，名称変更の申出対応

乙は，テナントから名義変更（相続，合併等，名称変更，代表者変更等）の申出があった場合，速やか甲その旨通知し，甲の指示従いテナントより関連書類の提出を受け甲提出するものとする。

５） 解約の申出対応

乙は，テナントからテナント賃貸借契約の解約の申出があった場合，速やか甲へ通知するものとする。乙は，賃料等の賃貸条件ついてテナントと交渉し，甲対応策の提案を行い，甲の指示を受けるものとする。その結果，解約至った場合，乙は当該テナントとの賃貸借契約の解約関する必要な手続を行うものとする。なお，xxxxが自らの費用負担で原状回復工事を実施した後，乙は当該工事完了後の状態を確認のうえ，後述する乙より作成される月次報告書 おいて甲対して報告をするものとする。

６） その他

乙は，テナント賃貸借契約（建物規則を含む。） 係るテナントの違反や法令等違反行為があった場合，是正，勧告，指導を行なうこととし，契約解除の通告，立ち退きの要求等関し，助言し，必要な措置ついて助力する。

４．コンストラクションマネジメント業務

(1) 長期修繕計画の策定

乙は，本件不動産の長期修繕計画の策定を行い，甲の指示する期日まで提出するものとする。

(2) 修繕計画の企画立案

乙は，本件不動産のリニューアル工事など，運営上，施設改善したほうが良いと考えられる事項がある場合は，その都度甲提案を行い，実施方法や費用等ついて，甲報告を行うものとする。これついて，甲が必要と判断した場合，甲の費用おいて甲が実施するものとし，乙は，本件工事の施工あたり，テナントや近隣住民，施工業者等との工事全般かかる調整を行い，進捗状況等ついて甲報告するものとする。また，官公庁等への必要な届出が行なわれているか，施工会社確認報告を促すものとする。

５．ビル・マネジメント業務

乙は，本件不動産の管理業務として，別紙➁ 定める『総合管理業務仕様書』 基づき運営するものとする。

６．定期報告業務

(1) 月次報告書

乙は，以下の事項かかる月次報告書を毎月末時点での状況を本件不動産毎作成し，翌月１０日まで 甲へ書面で報告するものとする。なお，書面の書式は乙の任意とする。

➀ テナント契約一覧（賃貸部分，テナント正式名称，賃貸借開始・終了・解約予定日，賃料・共益費・その他甲が合理的テナントへ要求する事項）

➁ 契約総計

③ 当月分異動明細（更新，その主要条件）

④ 翌月以降契約移動・契約移動交渉中一覧

⑤ テナント状況一覧

⑥ 管理事項報告（ビル・マネジメント業務定める事項，定期点検及び修繕工事実施状況等実績・予定等）

⑦ 事故・クレーム一覧

⑧ 行政官庁からの通知，指導，要請等

⑨ 請求入金明細（未集金の入金，延滞損害金を含む。）（料金約定支払日。請求額及び支払受領日・受領額実績，契約保証金受領額）

⑩ 未収となっている賃料等の対応策

➃ 月次及び年次累計収支報告書

⑫ 甲が乙支払う当月分の業務委託料等とその明細

⑬ ＢＭ業務かかる出来高報告書，明細書，納品書等

(2) 都度報告

乙は，(1)⑦の事項ついて，事故が発生又は近隣住民，その他不動産の関係者からクレームを受けた場合は，乙は速やかその対応を行い，その結果を甲報告するものとする。なお，その後ついては，甲と協議のうえ対応するものとする。

(3) その他

➀ 乙は，以下の報告，連絡，調整等の業務を行うものとする。

１）設備巡回点検業務等より発見した故障箇所・要修理箇所の報告及び意見具申

２）事故発生及び非常時おける緊急連絡

３）工事，修繕等の施工業者との連絡調整

４）行事，キャンペーン，設備，清掃，休館日設備点検等の通達文書発行

５）その他必要な事項

② 本項(1)，(2)，(3)➀ 関わらず，乙は甲から本件業務の遂行状況等ついて報告を求められたときはいつでも速やかこれ対応するものとする。なお，甲からの求め応じ，乙は書面て報告するも

のとする。

【物件の表示】

◆Ｕライン三宮ビル

地 番：xxxxxxxxxxxxx0x0xx0x00住居表示：xxxxxxxxxxxxx0x0x

構 造：鉄筋コンクリート造地上５階地下３階建てのうち，地下鉄施設を除く用 途：店舗

敷地面積：218.49 平米延床面積：489.71 平米貸室面積：299.07 平米