TEL. 03-5402-8731
平成 20 年2 月 20日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
xxxxxxxxxx 0 x 0 xクレッシェンド投資法人
代 表 者 名 執行役員 轉 x x
（コード番号：8966）
資産運用会社名
カナル投信株式会社
代 表 者 名 代表取締役 轉 x x
問 合 せ 先 取締役管理部長 x x x x
TEL. 00-0000-0000
資産の取得に関するお知らせ
本投資法人は、本日、下記の通り資産の取得を決定しましたので、お知らせいたします。
記
Ⅰ. 取得資産
物件番号 | 物件名称 | 用途 | 取得予定資産形態 | 取得予定価格 |
Of-22 | シグマ虎ノ門ビル | オフィス | 信託受益権 (注 1) | 1,675,000,000 円 |
Of-23 | アリア池袋ビル | オフィス | 信託受益権 (注 1) | 1,314,000,000 円 |
Of-24 | シグマ湯島ビル | オフィス | 信託受益権 (注 1) | 1,434,000,000 円 |
(注 1) 取得後、取得日と同日付で信託契約を解除し、不動産として保有する予定です。
Ⅱ. 物件の概要及び特色
（1）シグマ虎ノ門ビル
(1) 物 件 名 称 | Of-22 シグマ虎ノ門ビル |
(2) 取得予定資産の種類 | 信託受益権（注 1） |
(3) 投 資 区 分 | オフィス、都心オフィスビル |
(4) 投 資 x x ア | 第一投資エリア（東京 23 区） |
(5) 取 得 予 定 価 格 | 1,675,000,000 円 |
(6) 売 買 契 約 締 結 日 | 平成 20 年 2 月 20 日 |
(7) 取 得 予 定 日 | 平成 20 年 3 月 7 日 |
(8) 売 主 | 有限会社ウォーターウェイ |
(9) 取 得 資 金 | 自己資金及び借入金を予定しています。 |
(10) 取 得 の 理 x | x投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、運用資産の 着実な成長と中長期的な安定収益の確保を図るため。 |
(11) 物 件 の 特 色 | 本物件は、東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅徒歩約 6 分の他、徒歩圏内で複数路 線の利用が可能であることから立地条件は良好です。基準階面積約 180 ㎡、OAフロア及び個別空調等、オフィス用途として近時に要求される設備スペックを擁し、中小オフィスビルが集積する｢西新橋・虎ノ門｣エリアにおいて競争力を有する物件です。周辺では「環状 2 号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業」が計画されている等一定の発展性向を有しています。 |
(注 1) 取得後、取得日と同日付で信託契約を解除し、不動産として保有する予定です。
（2）アリア池袋ビル
(1) 物 | 件 | 名 | 称 | Of-23 | アリア池袋ビル |
(2) 取得予定資産の種類 | 信託受益権（注 1） | ||||
(3) 投 | 資 | 区 | 分 | オフィス、都心オフィスビル | |
(4) 投 資 x x ア | 第一投資エリア（東京 23 区） |
(5) 取 得 予 定 価 格 | 1,314,000,000 円 |
(6) 売 買 契 約 締 結 日 | 平成 20 年 2 月 20 日 |
(7) 取 得 予 定 日 | 平成 20 年 3 月 7 日 |
(8) 売 主 | 有限会社ウォーターウェイ |
(9) 取 得 資 金 | 自己資金及び借入金を予定しています。 |
(10) 取 得 の 理 x | x投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、運用資産の着 実な成長と中長期的な安定収益の確保を図るため。 |
(11) 物 件 の 特 色 | 本物件は、JR 山手線、東京メトロ丸ノ内線及び有楽町線「池袋」駅から徒歩約 7分の池袋駅前に続く「グリーン大通り」沿いに位置する店舗兼事務所ビルです。 「池袋」駅は首都圏における交通の要衝であり、東京都心部各方面への立地的利便性は極めて良好です。賃貸需要が高く、稼働率・賃料水準共に安定的推移が見 込まれる物件です。 |
(注 1) 取得後、取得日と同日付で信託契約を解除し、不動産として保有する予定です。
（3）シグマ湯島ビル
(1) 物 件 名 称 | Of-24 シグマ湯島ビル |
(2) 取得予定資産の種類 | 信託受益権（注 1） |
(3) 投 資 区 分 | オフィス、都心オフィスビル |
(4) 投 資 x x ア | 第一投資エリア（東京 23 区） |
(5) 取 得 予 定 価 格 | 1,434,000,000 円 |
(6) 売 買 契 約 締 結 日 | 平成 20 年 2 月 20 日 |
(7) 取 得 予 定 日 | 平成 20 年 3 月 7 日 |
(8) 売 主 | 有限会社ウォーターウェイ |
(9) 取 得 資 金 | 自己資金及び借入金を予定しています。 |
(10) 取 得 の 理 x | x投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、運用資産の着 実な成長と中長期的な安定収益の確保を図るため。 |
(11) 物 件 の 特 色 | 本物件は、東京メトロxxx線「湯島」駅徒歩約 2 分に位置する事務所ビルです。東京メトロ銀座線、都営大江戸線及び JR 山手線の利用も可能であり、交通利便性に優れています。オフィスビルとして一定のスペックを備えており、相応の需 要が見込まれ、安定的な収益稼得能力を有している物件です。 |
(注 1) 取得後、取得日と同日付で信託契約を解除し、不動産として保有する予定です。
Ⅲ. 取得の内容
下記に記載される用語については、別段の注記が定められていない限り、次の通り定義します。
① 土地の「所在地（住居表示を除きます。）」、「面積」、「用途」、「構造階層」、「延床面積」及び「建築時期」については、不動産登記簿上に記載されているものを記載しています。
② 「用途地域」については、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
③ 「建蔽率」については、建築基準法第 53 条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を、「容積率」については、建築基準法第 52 条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を記載しています。
④ 「賃貸借の状況」については、平成 20 年 2 月 19 日時点における数値を記載しています。
（1）シグマ虎ノ門ビル
所在地 | （住居表示）xxxxxxxxxxx 00 x 0 x （地 番）xxx港区西新橋二丁目 111 番 1、111 番 2 | |
土地 | 所 有 形 態 | 所有権 |
x x | 260.55 ㎡ | |
用 途 地 域 | 商業地域 | |
建 蔽 率 | 80％ | |
容 積 率 | 600％ | |
建物 | 所 有 形 態 | 所有権 |
用 途 | 事務所・店舗 | |
構 造 階 層 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 9 階建 | |
延 床 x x | 1,489.21 ㎡ | |
建 築 時 期 | 平成2年 11月 26 日 | |
建 築 主（注 1） | 株式会社恒陽 | |
x x 者（注 1） | フジタ工業株式会社 | |
設 計 者（注 1） | フジタ工業株式会社一級建築士事務所 | |
構造設計会社（注 1） | フジタ工業株式会社一級建築士事務所 | |
建築確認機関 | xxx港区 | |
プロパティ・マネジメント予定会社 | 株式会社エム・エス・ビルサポート | |
マスターリース予定会社 | ― | |
担保設定 の有無 | 現状 | 質権設定あり（但し、解除された状態で取得予定）。 |
取得後 | なし | |
賃貸借の状況 | テ ナ ン ト の 総 数 | 8 |
マスターリース種別 | ― | |
賃 貸 可 能 x x | 1,333.94 ㎡ | |
賃 貸 x x | 1,333.94 ㎡ | |
月額賃料（共益費込） | 7,468 千円 | |
敷 金 ・ 保 証 金 | 73,439 千円 | |
稼働率（面積ベース） | 100％ | |
想定NOI（注 2） | ①17,748 千円 ②76,493 千円 | |
建物状況調査報告書の概要 | 調 査 機 関 | 株式会社東京建築検査機構 |
調 査 時 点 | 平成 19 年 12 月 18 日 | |
再 x x 価 格 | 367,000 千円 | |
P M L 値 | 13.0％ | |
長期修繕費（15 年以内） | 64,870 千円 | |
不動産鑑定 評価書の概要 | 添付資料 1 をご参照下さい。 | |
(注 1) 取得予定資産の建築主、施工者、設計者及び構造設計会社は、国土交通省が公表している構造計算書の偽装があった物件に関わる建築主、施工者、設計者及び構造設計会社に該当していません。
(注 2)「想定NOI」の
・①については、本物件の取得予定日である平成 20 年 3 月 7 日から第 13 期末である平成 20 年 5 月 31 日に至るまで、上記の賃貸借状況から既に退去が確定しているテナントが退去し、その他入退去がない想定で、期末時点の想定稼働率が 79.5％であることを前提とした第 13 期の想定数値を記載しており、
・②については、運営費用等に関する特殊要因を排除し、稼働率約 98.6％で安定的に推移したときの年間の想定数値を記載しています。
(注 3) 建物設備の概要としては、xxx 2,550ｍｍ（基準階：4 階）、エレベーター9 人乗 1 基、各階個別空調、OA フロアとなっています。
（2）アリア池袋ビル
所在地 | （住居表示）xxxxxxxxxxxx 00 x 00 x （地 番）xxxxx区南池袋二丁目 94 番 7、94 番 26、94 番 33 | |
土地 | 所 有 形 態 | 所有権 |
x x | 188.31 ㎡ | |
用 途 地 域 | 商業地域 | |
建 蔽 率 | 80％ | |
容 積 率 | 800％ | |
建物 | 所 有 形 態 | 所有権 |
用 途 | 事務所店舗 | |
構 造 階 層 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 9 階建 | |
延 床 x x | 1,376.66 ㎡ | |
建 築 時 期 | 平成5年 12月 3日 | |
建 築 主（注 1） | 個人 | |
x x 者（注 1） | 住友建設株式会社東京支店 | |
設 計 者（注 1） | 住友建設株式会社一級建築士事務所東京支店 | |
構造設計会社（注 1） | 住友建設株式会社一級建築士事務所東京支店 | |
建築確認機関 | xxxxx区 | |
プロパティ・マネジメント予定会社 | 株式会社エム・エス・ビルサポート | |
マスターリース予定会社 | ― | |
担保設定 の有無 | 現状 | 質権設定あり（但し、解除された状態で取得予定）。 |
取得後 | なし | |
賃貸借の状況 | テ ナ ン ト の 総 数 | 7 |
マスターリース種別 | ― | |
賃 貸 可 能 x x | 1,213.26 ㎡ | |
賃 貸 x x | 1,213.26 ㎡ | |
月額賃料（共益費込） | 6,061 千円 | |
敷 金 ・ 保 証 金 | 54,688 千円 | |
稼働率（面積ベース） | 100％ | |
想定NOI（注 2） | ①15,567 千円 ②63,338 千円 | |
建物状況調査報告書の概要 | 調 査 機 関 | 株式会社東京建築検査機構 |
調 査 時 点 | 平成 19 年 12 月 19 日 | |
再 x x 価 格 | 312,000 千円 | |
P M L 値 | 13.0％ | |
長期修繕費（15 年以内） | 42,170 千円 | |
不動産鑑定 評価書の概要 | 添付資料 1 をご参照下さい。 | |
(注 1) 取得予定資産の建築主、施工者、設計者及び構造設計会社は、国土交通省が公表している構造計算書の偽装があった物件に関わる建築主、施工者、設計者及び構造設計会社に該当していません。
(注 2)「想定NOI」の
・①については、本物件の取得予定日である平成 20 年 3 月 7 日から第 13 期末である平成 20 年 5 月 31 日に至るまで、上記の賃貸借状況から新たなテナントの入退去がない想定で、期末時点の想定稼働率が 100％であることを前提とした第 13 期の想定数値を記載しており、
・②については、運営費用等に関する特殊要因を排除し、稼働率約 97.9％で安定的に推移したときの年間の想定数値を記載しています。
(注 3) 建物設備の概要としては、xxx 2,500ｍｍ（基準階：4 階）、エレベーター11 人乗 1 基、各階個別空調、OA フロア（7階を除く階層）となっています。
（3）シグマ湯島ビル
所在地 | （住居表示）xxx文京区湯島三丁目 37 番 4 号 （地 番）xxx文京区湯島三丁目6番 1、6 番 2、6番 4、6 番 6、6番 7、6番8 | |
土地 | 所 有 形 態 | 借地権及び所有権（注 1） |
x x | 400.86 ㎡（注 1） | |
用 途 地 域 | 商業地域 | |
建 蔽 率 | 80％ | |
容 積 率 | 600％ | |
建物 | 所 有 形 態 | 所有権 |
用 途 | 事務所 | |
構 造 階 層 | 鉄骨造陸屋根 9 階建 | |
延 床 x x | 2,393.53 ㎡ | |
建 築 時 期 | 平成1年 7月 26日 | |
建 築 主（注 2） | 東急不動産株式会社 | |
x x 者（注 2） | 東急建設株式会社 | |
設 計 者（注 2） | 株式会社東急設計コンサルタント | |
構造設計会社（注 2） | 株式会社東急設計コンサルタント | |
建築確認機関 | xxx文京区 | |
プロパティ・マネジメント予定会社 | 株式会社エム・エス・ビルサポート | |
マスターリース予定会社 | ― | |
担保設定 の有無 | 現状 | 質権設定あり（但し、解除された状態で取得予定）。 |
取得後 | なし | |
賃貸借の状況 | テ ナ ン ト の 総 数 | 9 |
マスターリース種別 | ― | |
賃 貸 可 能 x x | 1,771.64 ㎡ | |
賃 貸 x x | 1,771.64 ㎡ | |
月額賃料（共益費込） | 7,940 千円 | |
敷 金 ・ 保 証 金 | 82,923 千円 | |
稼働率（面積ベース） | 100％ | |
想定NOI（注 3） | ①17,355 千円 ②71,780 千円 | |
建物状況調査報告書の概要 | 調 査 機 関 | 株式会社東京建築検査機構 |
調 査 時 点 | 平成 19 年 12 月 19 日 | |
再 x x 価 格 | 528,000 千円 | |
P M L 値 | 15.0％ | |
長期修繕費（15 年以内） | 79,180 千円 | |
不動産鑑定 評価書の概要 | 添付資料 1 をご参照下さい。 | |
(注 1) 本件土地の所有形態は一部が借地権、一部が所有権です。借地権部分及び所有権部分の土地面積はそれぞれ 260.15
㎡及び 140.71 ㎡であり、土地面積の欄にはその合計を記載しています。借地権部分については、昭和 61 年 12 月 26
日付土地賃貸借契約書及び昭和 62 年 10 月 16 日付土地賃貸借契約書が締結されています（賃貸借期間：契約締結日か
ら 30 年、目的：堅固建物所有）。
(注 2) 取得予定資産の建築主、施工者、設計者及び構造設計会社は、国土交通省が公表している構造計算書の偽装があった物件に関わる建築主、施工者、設計者及び構造設計会社に該当していません。
(注 3)「想定NOI」の
・①については、本物件の取得予定日である平成 20 年 3 月 7 日から第 13 期末である平成 20 年 5 月 31 日に至るまで、上記の賃貸借状況から既に退去が確定しているテナントが退去し、その他入退去がない想定で、期末時点の想定稼働率が 93.6％であることを前提とした第 13 期の想定数値を記載しており、
・②については、運営費用等に関する特殊要因を排除し、稼働率約 97.3％で安定的に推移したときの年間の想定数値を記載しています。
(注 4) 建物設備の概要としては、xxx 2,500ｍｍ（基準階：4 階）、エレベーター11 人乗 1 基、各階個別空調、OA フロア（一部）となっています。
Ⅳ. 売主の概要
商 | 号 | 有限会社ウォーターウェイ | ||
本 | 店 所 在 地 | xxxxxx区霞ヶ関三丁目 2 番 5 号 | ||
代 | 表 社 員 | 取締役 | x | xx |
資 | 本 金 の 額 | 金 300 万円 | ||
主 | な x x 者 | ― | ||
主な事業の内容 | 1. 不動産の購入、賃貸、管理、所有及び売却 2. 不動産信託受益権の管理、所有及び売買 3. 前各号に付帯関連する一切の業務 | |||
本投資法人又は資産 運用会社との関係 | なし | |||
※ 売主の主な出資者については、開示について了承を得られていないため開示していません。
Ⅴ. 媒介の概要
商 号 | 株式会社ヒューネット |
本 店 所 在 地 | xxx北区王子二丁目 20 番 7 号 |
代 表 者 | 代表取締役 xx xx |
手 数 料 | ― |
本投資法人又は資産 運用会社との関係 | なし |
※ 手数料については、開示について了承を得られていないため開示していません。
Ⅵ. 今後の見通し
平成 20年5 月期（平成 19 年 12月1 日～平成 20年5月 31 日）における本投資法人の運用状況の見通しについては、本件取得による変更はありません。
以 上
Ⅶ. 添付資料
添付資料 1 不動産鑑定評価書の概要
添付資料 2 現況写真及び位置図
添付資料 3 物件取得後の不動産ポートフォリオ一覧
＊ 本資料の配布先 ： 兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のホームページアドレス xxxx://xxx.x-xxx.xx.xx/
【添付資料 1】不動産鑑定評価書の概要
(1) シグマ虎ノ門ビル
鑑定評価機関 | 株式会社xx総合鑑定所 | 価格時点 | 平成 20 年 1 月 21 日 | ||||
鑑定評価額 | 1,680,000,000 | 収益価格にて鑑定評価額を決定。 | |||||
A.積算価格 | 1,010,000,000 | － | |||||
B.収益価格 | 1,680,000,000 | DCF 法を標準として、直接還元法による検証を行い、試算。 | |||||
1.直接還元法による収益価格 | 1,680,000,000 | 標準的純収益を還元利回りで還元して、試算。 | |||||
(1）運営収益 | 98,692,881 | ①＋②＋③＋④＋⑤－⑥ | |||||
①貸室賃料収入 | 87,159,636 | 市場賃料より査定 | |||||
②共益費等収入 | 9,684,404 | 市場賃料より査定 | |||||
③水道光熱費収入 | 7,043,203 | 過去実績より | |||||
④駐車場収入 | － | － | |||||
⑤その他収入 | － | － | |||||
⑥空室損失等 | 5,194,362 | （空室率）貸室部分：5.0％、共益費部分：5.0％ | |||||
(2）運営費用 | 21,340,918 | ①から⑧の合計 | |||||
①維持管理費 | 3,633,653 | PM 契約書、月次報告書に基づく | |||||
②水道光熱費 | 5,570,533 | 月次報告書に基づく | |||||
③修繕費 | 567,000 | ER 等を参考に査定 | |||||
④ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ | 2,760,055 | PM 契約書に基づく | |||||
⑤テナント募集費用等 | 726,330 | 年間 10％のテナントが入れ替わることを想定 | |||||
⑥公租公課等 | 7,276,200 | H19 年度土地・家屋名寄帳に基づく | |||||
⑦損害保険料 | 214,990 | 火災保険契約申込書・賠償責任保険契約申込書に基づく | |||||
⑧その他費用 | 592,157 | 廃棄物処理費等 | |||||
(3）運営純収益（NOI） | 77,351,963 | (1)－(2） | |||||
ⅰ敷金等の運用益 | 1,380,028 | 運用利回りを 2.0％として査定。 | |||||
ⅱ資本的支出 | 4,914,000 | ER 等を参考に査定。 | |||||
(4）純収益（NCF） | 73,817,991 | (3)＋ⅰ－ⅱ | |||||
(5）還元利回り | 4.40% | 取引事例による取引利回りを基礎に、不動産投資市場の動向 及び対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上、査定。 | |||||
2.DCF 法による収益価格 | 1,680,000,000 | 保有期間中の純収益価値及び復帰価格の現在価値を合計し、 試算。 | |||||
割引率 | 4.10% | ベース利回りに対象不動産の個別リスクを加算して、査定。 | |||||
ターミナルキャップレート | 4.70% | 還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味し、査定。 | |||||
(2) アリア池袋ビル
鑑定評価機関 | 株式会社全国不動産鑑定 士ネットワーク | 価格時点 | 平成 20 年1月 21日 | ||||
鑑定評価額 | 1,350,000,000 | 収益価格を重視し、積算価格を参考にして鑑定評価額を決定。 | |||||
A.積算価格 | 844,000,000 | － | |||||
B.収益価格 | 1,350,000,000 | DCF 法を重視し、直接還元法を参考にして、試算。 | |||||
1.直接還元法による収益価格 | 1,360,000,000 | 平均純収益を還元利回りで還元して、試算。 | |||||
(1）運営収益 | 85,066,542 | ①＋②＋③＋④＋⑤－⑥ | |||||
①貸室賃料収入 | 69,676,555 | 賃貸借契約条件を前提に市場賃料水準等を考慮して査定。 | |||||
②共益費等収入 | 10,413,180 | 賃貸借契約条件を前提に市場水準を考慮して査定。 | |||||
③水道光熱費収入 | 6,750,000 | 実績値等を参考として査定。 | |||||
④駐車場収入 | － | － | |||||
⑤その他収入 | 868,749 | 看板収入等 | |||||
⑥空室損失等 | 2,639,942 | （空室率）貸室部分：3.0％、その他収入部分：4.0％ | |||||
(2）運営費用 | 19,245,011 | ①から⑧の合計 | |||||
①維持管理費 | 3,360,000 | 契約内容及び一般的水準を考慮して査定。 | |||||
②水道光熱費 | 6,750,000 | 実績値を参考として査定。 | |||||
③修繕費 | 972,000 | ER 等を参考として査定。 | |||||
④ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ | 2,191,533 | 契約内容等を考慮して査定。 | ||||
⑤テナント募集費用等 | 759,312 | 一般的水準等を考慮して査定。 | ||||
⑥公租公課等 | 4,113,466 | 実額を参考として査定。 | ||||
⑦損害保険料 | 198,700 | 実額を参考として査定。 | ||||
⑧その他費用 | 900,000 | 道路占用料等 | ||||
(3）運営純収益（NOI） | 65,823,531 | (1)－(2） | ||||
ⅰ敷金等の運用益 | 1,081,671 | 運用利回りを 2.0％として査定。 | ||||
ⅱ資本的支出 | 1,840,000 | ER 等を参考に査定。 | ||||
(4）純収益（NCF） | 65,065,202 | (3)＋ⅰ－ⅱ | ||||
(5）還元利回り | 4.80% | 取引利回り等を参考として、不動産投資市場の動向及び対象 不動産の個別性等を総合的に勘案の上、査定。 | ||||
2.DCF 法による収益価格 | 1,350,000,000 | 初年度の正味純収益及び将来の収益変動予測を踏まえた各年 度の純収益並びに復帰価格を、それぞれの年度における複利現価率で割り引いて得た現在価値を合計し、試算。 | ||||
割引率 | 4.70% | 将来の純収益等の変動を考慮して査定。 | ||||
ターミナルキャップレート | 5.00% | 還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を考慮し、査定 | ||||
(3) シグマ湯島ビル
鑑定評価機関 | ｲﾝﾘｯｸｽ・ｺﾏｰｼｬﾙｱﾌﾟﾚｲｻﾞﾙ 株式会社 | 価格時点 | 平成 20 年1月 21日 | ||||
鑑定評価額 | 1,460,000,000 | 収益価格を重視し、積算価格を参考にして鑑定評価額を決定。 | |||||
A.積算価格 | 1,320,000,000 | － | |||||
B.収益価格 | 1,460,000,000 | DCF 法を標準として、直接還元法による検証を行い、試算。 | |||||
1.直接還元法による収益価格 | 1,550,000,000 | 一期間の純収益を還元利回りで還元して、試算。 | |||||
(1）運営収益 | 106,258,000 | ①＋②＋③＋④＋⑤－⑥ | |||||
①貸室賃料収入 | 75,240,000 | 現行賃料及び市場賃料により査定。 | |||||
②共益費等収入 | 21,804,000 | 現行賃料及び市場賃料により査定。 | |||||
③水道光熱費収入 | 8,760,000 | マンスリーレポートに基づく。 | |||||
④駐車場収入 | 480,000 | 契約書及び現行賃料により査定。 | |||||
⑤その他収入 | 2,400,000 | （アンテナ設置料）現行賃料により査定。 | |||||
⑥空室損失等 | 2,426,000 | （空室率）貸室部分：2.5％、駐車場部分：0.0％ | |||||
(2）運営費用 | 33,113,000 | ①から⑧の合計 | |||||
①維持管理費 | 6,720,000 | PM 契約書等に基づく。 | |||||
②水道光熱費 | 6,657,000 | マンスリーレポートに基づく。 | |||||
③修繕費 | 363,000 | ER 参考に査定。 | |||||
④ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ | 2,925,000 | PM 契約に基づく。 | |||||
⑤テナント募集費用等 | 2,053,000 | 年間 16.7％のテナントが入れ替わることを想定 | |||||
⑥公租公課等 | 5,325,000 | 課税証明書記載の実額に基づく。 | |||||
⑦損害保険料 | 450,000 | 保険契約申込書に基づく | |||||
⑧その他費用 | 8,620,000 | 地代 | |||||
(3）運営純収益（NOI） | 73,145,000 | (1)－(2） | |||||
ⅰ敷金等の運用益 | 1,619,000 | 運用利回りを 2.0％として査定。 | |||||
ⅱ資本的支出 | 4,917,000 | 建物状況調査報告書等を参考に査定。 | |||||
(4）純収益（NCF） | 69,847,000 | (3)＋ⅰ－ⅱ | |||||
(5）還元利回り | 4.50% | 割引率と純収益の変動率との関係より査定。 | |||||
2.DCF 法による収益価格 | 1,460,000,000 | 総収益の及び総費用、今後の市場動向並びに経済変動の及ぼす影響などから将来における総収益及び総費用の変動を予測 し純収益を求め、査定。 | |||||
割引率 | 4.50% | 基本利率に対象不動産固有のリスクプレミアムを加減する方 法及び類似不動産の割引率との比較による方法により査定。 | |||||
ターミナルキャップレート | 4.70% | 還元利回りに将来時点の転売時市場リスクを考慮して査定。 | |||||
【添付資料 2】現況写真及び位置図
Of-22 シグマ虎ノ門ビル外観
Of-22 シグマ虎ノ門ビル位置図
Of-23 アリア池袋ビル外観
Of-23 アリア池袋ビル位置図
Of-24 シグマ湯島ビル外観
Of-24 シグマ湯島ビル位置図
【添付資料 3】物件取得後の不動産ポートフォリオ一覧
物件名 | 取得（予定）価格 | 投資比率 | 用途別投資比率 | 投資エリア※1 | ||
Of-01 | 朝日生命xxxビル | 1,290,000,000 | 1.27% | 2.26% | 1 | |
Of-03 | 第百生命新宿ビル | 1,400,000,000 | 1.38% | 2.45% | 1 | |
Of-04 | 恵比寿スクエア | 7,050,000,000 | 6.96% | 12.35% | 1 | |
Of-05 | 水xxxxビル | 1,550,000,000 | 1.53% | 2.72% | 1 | |
Of-06 | NV xxビル | 2,500,000,000 | 2.47% | 4.38% | 1 | |
Of-07 | 浜松町 SS ビル | 1,530,000,000 | 1.51% | 2.68% | 1 | |
Of-08 | 国際溜池ビル | 2,700,000,000 | 2.67% | 4.73% | 1 | |
Of-09 | グレイスビルxxxx | 1,220,000,000 | 1.20% | 2.14% | 1 | |
Of-10 | 日総第 15 ビル | 1,550,000,000 | 1.53% | 2.72% | 2 | |
Of-11 | 日本橋第一ビル | 2,150,000,000 | 2.12% | 3.77% | 1 | |
Of-12 | 八丁堀 SF ビル | 3,060,000,000 | 3.02% | 5.36% | 1 | |
Of-13 | 渋谷AX ヒルズ | 1,860,000,000 | 1.84% | 3.26% | 1 | |
Of-14 | KCA ビル | 1,730,000,000 | 1.71% | 3.03% | 1 | |
Of-15 | xxxxxビル | 2,870,000,000 | 2.83% | 5.03% | 1 | |
Of-16 | 安和司町ビル | 1,385,000,000 | 1.37% | 2.43% | 1 | |
Of-17 | 八丁堀 MF ビル | 1,110,000,000 | 1.10% | 1.95% | 1 | |
Of-18 | エムズ原宿 | 4,760,000,000 | 4.70% | 8.34% | 1 | |
Of-19 | xxxx東洋ビル | 8,390,000,000 | 8.28% | 14.70% | 3 | |
Of-20 | 船橋 Face ビル | 3,900,000,000 | 3.85% | 6.83% | 3 | |
Of-21 | アデッソ西麻布 | 640,000,000 | 0.63% | 1.12% | 1 | |
Of-22 | シグマ虎ノ門ビル ※2 | 1,675,000,000 | 1.65% | 2.94% | 1 | |
Of-23 | アリア池袋ビル ※2 | 1,314,000,000 | 1.30% | 2.30% | 1 | |
Of-24 | シグマ湯島ビル ※2 | 1,434,000,000 | 1.42% | 2.51% | 1 | |
オフィス | 57,068,000,000 | 56.34% | 100.00% | |||
Re-03 | コンコードxx | 430,000,000 | 0.42% | 0.97% | 2 | |
Re-05 | FLEG 目黒 ※3 | 660,000,000 | 0.65% | 1.49% | 1 | |
Re-08 | マイア渋谷桜丘 | 820,000,000 | 0.81% | 1.85% | 1 | |
Re-09 | レグルス東xx ※3 | 650,000,000 | 0.64% | 1.47% | 1 | |
Re-11 | ミルームxx公園 | 3,610,000,000 | 3.56% | 8.16% | 1 | |
Re-12 | ミルーム碑文谷 | 1,560,000,000 | 1.54% | 3.53% | 1 | |
Re-14 | メインステージ南麻布Ⅲ | 1,370,600,000 | 1.35% | 3.10% | 1 | |
Re-15 | コスモグラシア麻布十番 | 1,260,000,000 | 1.24% | 2.85% | 1 | |
Re-16 | アドバンテージ学芸大学 | 1,000,000,000 | 0.99% | 2.26% | 1 | |
Re-17 | エルミタージュ東xx | 1,100,000,000 | 1.09% | 2.49% | 1 | |
Re-18 | エルミタージュ東日本橋 | 1,210,000,000 | 1.19% | 2.74% | 1 | |
Re-19 | エルミタージュ練馬 | 690,000,000 | 0.68% | 1.56% | 1 | |
Re-20 | ランドステージ白金高輪 | 4,030,000,000 | 3.98% | 9.11% | 1 | |
Re-21 | アーバイルベルジェ明大前 | 1,070,000,000 | 1.06% | 2.42% | 1 | |
Re-22 | ジョイシティ日本橋 | 1,130,000,000 | 1.12% | 2.56% | 1 | |
Re-23 | グレファス上石神井 | 950,000,000 | 0.94% | 2.15% | 1 | |
Re-24 | T&G 錦糸町マンション | 1,100,000,000 | 1.09% | 2.49% | 1 | |
Re-25 | グレンパーク銀座EAST | 5,940,000,000 | 5.86% | 13.43% | 1 | |
Re-26 | グレンパーク新横浜 | 3,350,000,000 | 3.31% | 7.58% | 2 | |
Re-27 | グレンパークxx山 | 1,640,000,000 | 1.62% | 3.71% | 1 | |
Re-28 | ルネ東xx | 4,500,000,000 | 4.44% | 10.18% | 2 | |
Re-29 | レジデンスxx | 2,350,000,000 | 2.32% | 5.31% | 1 | |
Re-30 | レジデンス東xx | 1,630,000,000 | 1.61% | 3.69% | 1 | |
Re-31 | グレンパーク学芸大学 | 1,650,000,000 | 1.63% | 3.73% | 1 | |
Re-32 | xx学生ハイツ ※3 | 520,000,000 | 0.51% | 1.18% | 2 | |
レジデンス | 44,220,600,000 | 43.66% | 100.00% | |||
合計 | 101,288,600,000 | 100.00% | ― | ― | ||
※1：第一投資エリア、2：第二投資エリア、3：地方投資エリア
※2：平成20年3月7日に取得予定です。
※3：Re-05 FLEG目黒及びRe-09 レグルス東xxについては、平成20年1月22日付で株式会社レイコフ投資顧問との間で信託受益権売買に関する合意書を、Re-32 xx学生ハイツについては、平成20年1月22日付でxxxxx株式会社との間で信託受益権売買契約をそれぞれ締結しています。詳細については、平成20年1月22日付「資産の譲渡に関するお知らせ」をご参照下さい。