Contract
事業用定期借地権設定契約書(案)
賃貸人 xx町(以下「甲」という。)と賃借人 ●●●●(以下「乙」という。)は、甲所有の別紙1の物件表示1に記載の土地(以下「本件土地」という。)に、借地借家法(平成3年法律第 90 号。以下「法」という。)第 23 条(事業用定期借地xx)第2項に規定する借地権を設定することを目的として、第1条から第 30 条までを内容とする契約(以下「本契約」という。)を、xx証書により締結するものとする。
第1条 総則
1 本契約は、甲と旧xx小学校跡地活用事業(以下「本事業」という。)における事業者募集において選定された乙が、令和●年●月●日に締結した基本協定書
(以下「基本協定」という。)に基づき締結を行う。
2 甲は、事業の用に供する別紙1の物件表示2に記載の建物(以下「本件建物」という。)の所有を目的として、本件土地に乙のために、法第 23 条第2項の規定に基づく事業用定期借地権(以下「本件借地権」という。)を設定するものとする。
3 本契約により甲が乙のために設定する本件借地権は、賃借権とする。
4 本件借地権には、法第3条から第8条まで、第 13 条及び第 18 条並びに民法第
619 条第1項の規定は適用されない。
5 基本協定が終了した場合は、本契約も同時に終了するものとする。
第2条 契約図書の遵守
1 甲及び乙は、基本協定第 22 条において、乙が作成し甲の承諾を得た別紙2の複合施設の設計協議図面(以下「契約図書」という。)を本契約の契約図書とする。
2 乙は、別紙2の契約図書の内容を遵守するものとする。
第3条 使用の目的
1 乙は、本件土地を別紙2の契約図書を遵守した本件建物の所有を目的として使用するものとし、本件借地権の契約期間中、本件建物の主たる用途については他の用途には変更しないものとする。
2 乙は、本件建物の全部又は一部を居住の用に供してはならない。
第4条 本件借地権の契約期間
1 本件借地権の契約期間(以下「契約期間」という)は本契約に伴うxx証書契約締結日から、令和 26 年3月 31 日までとする。
2 本件借地権は、前項に規定する契約期間の満了により終了し、契約の更新はないものとする。ただし、甲及び乙の協議により、契約期間満了日の翌日を始期とする新たな契約(以下「再契約」という。)を締結できるものとする。
3 本件借地権は、第1項に規定する契約期間の満了前に本件建物が滅失し、乙が新たに建物を建設した場合でも、契約期間の延長はなく、第1項に規定する契約期間の満了により終了するものとする。
第5条 本件土地の引渡し
1 本件土地の引渡し時期は、xx証書締結日とする。
2 本件土地の引渡し時の状態については、甲及び乙の合意により決定する。
3 乙が第9条に定める保証金の納付を遅滞している場合には、保証金の納付が完了したことを甲が確認した日に引渡すものとする。
第6条 賃料
1 本件土地の賃料は、年額 金5,995,626円とし、1年未満の期間に係る賃料の額は、1年を 365 日として日割り計算した額とし、1円未満の端数が生じた場合は、これを切り捨てる。
2 本件土地の賃料発生日は、令和6年4月1日とし、本契約締結日から令和6年
3月31日までは賃料を無償とする。
3 賃料発生日から契約期間満了日までの賃料の総額(以下「賃料総額」という。)は、金119,912,520円(年額5,995,626円×20年)とする。
4 乙は、別紙1の賃料等に従い、賃料を甲に支払わなければならない。
5 本件土地の価格の著しい変動その他の事情により賃料が不相当となったときは、甲及び乙の協議により賃料を改定することができるものとする。
第7条 遅延損害金
乙は、第6条第1項に規定する賃料をその支払期限までに支払わないときは、その翌日から支払いの日までの日数に応じ、遅延した賃料の金額につき年3.
0%の割合を乗じて計算した遅延損害金(1年を 365 日とし、1円未満の端数は切り捨てる。)を支払わなければならない。
第8条 充当の順序
乙は、賃料又は遅延損害金を支払うべき場合において、現実に納付のあった金額が、賃料又は遅延損害金の合計額に満たない場合には、遅延損害金、賃料の順序で充当する。
第9条 保証金
1 乙は、第6条第1項に規定する賃料、第7条に規定する遅延損害金及びその他本契約に基づいて生ずる一切の乙の債務を担保するため、本契約が成立したときに、甲に対し保証金として、金11,991,252円(賃料総額の100分の1
0)を預託しなければならない。
2 乙に賃料の不払い及びその他本契約に関して発生する債務の支払遅延が生じたときは、甲は、催告なしに保証金をこれらの債務の弁済に充当することができる。
3 甲は、前項の規定により、保証金を債務の弁済に充当した場合には、弁済充当日及び弁済充当額を乙に書面で通知する。乙は、甲より充当の通知を受けた場合には、通知を受けた日から30日以内に甲に対し保証金の不足額を追加して預託しなければならない。
4 賃料が増額された場合、乙は第6条第3項に規定する賃料総額の新賃料額と旧賃料額との差額を、保証金に補填するものとする。
5 本契約の終了に伴い、乙が本件土地を原状に回復して甲に返還し、かつ、第 22条に規定する事業用定期借地権設定登記の抹消及び本件建物の滅失登記がなされた場合において、甲は、本契約に基づいて生じた乙の債務のうち未払いのものがあるときは保証金から充当し、なお残額がある場合には、遅滞なくその残額を乙に返還しなければならない。この場合において、返還すべき金額には利息を附さないものとする。
6 前項の場合において、未払債務額を差し引いて保証金を返還するときは、甲は、保証金から差し引く金額の内訳を乙に明示しなければならない。
7 乙は、本件土地を原状に回復して甲に返還するまでの間、保証金返還請求権をもって甲に対する賃料その他の債務と相殺することができない。
8 乙は、保証金返還請求権を第三者に譲渡又は質権その他いかなる方法によっても保証金返還請求権を担保に供してはならない。ただし、第 13 条第3項に規定する場合については、この限りでない。
第 10 条 契約不適合責任
1 本件建物の建設開始日前までに本件土地に土壌汚染が確認された場合は、甲の負担によりこれを撤去するものとする。ただし、乙の責に帰すべき事由による場合は、この限りでない。
2 本件土地に通常想定される規模の地中障害物が存在した場合、乙が自らの費用負担により撤去等の対策を講じることとするが、通常想定されない規模の地中障害物が発見された場合は、甲及び乙との協議により費用負担等を決定する。
なお、地中障害物の有無等を確認するために乙が調査を実施する場合、その調査に要する費用は、原則として乙が負担することとする。
3 埋蔵文化財の発見に伴う調査等により、建設工事着工の遅延による費用増大や文化財保護のための本事業の計画変更等が発生した場合は甲及び乙により協議するものとする。
第 11 条 土地の適正な使用
1 乙は、善良な管理者の注意をもって本件土地を使用し、土壌汚染等により原状回復が困難となるような使用をしてはならない。
2 乙は、本件土地の使用に当たり、次の各号に掲げる行為を行ってはならない。
① 本件土地又は本件建物を反社会的勢力に利用させること
② 風俗営業又はそれに類する用途、犯罪に関わる又は助長する用途、公序良俗に反する用途及びその他街区の品位や価値を損なう用途に供すること
③ 騒音・振動・塵埃・視覚的不快感・悪臭・電磁波・危険物等を発生又は使用する等周囲に迷惑を及ぼすような用途に供すること
3 深夜時間帯に営業を行う用途に供する場合は、乙はあらかじめ甲の承諾を得るものとする。
4 甲は、乙が本条に違反した場合、直ちに乙に是正措置を要求することができる。万一、乙が速やかに是正措置に応じない場合、甲は、本契約を解除することができる。この場合、甲は本契約解除に関する一切の負担を負わないものとする。
5 前項の規定により本契約が解除された場合、甲は第9条第1項に規定する保証金は乙に返還しないものとする。
6 第4項の規定により本契約が解除された場合について、本件建物を解体・撤去することとなった場合は、乙の負担において実施するものとする。
また、乙は、本件建物の解体・撤去を行う場合は、本件建物の賃借人に対する営業保証金、閉店等に係る一切の費用等を負担するものとする。
第 12 条 建物の賃貸等
1 乙は、本件土地に建設する本件建物の全部又は一部について、原則として次の各号に定める行為をしてはならない。ただし、あらかじめ甲が書面により承諾した場合は、この限りでない。
① 本件建物の所有権を基本協定に記載のない第三者(以下「第三者」という。)に譲渡すること
② 本件建物に質権又は抵当権その他の担保を目的とする権利を設定すること
③ 第三者に使用貸借による権利又は賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定すること
2 乙は、前項の規定により甲の承諾を受けた場合であっても、次の各号に掲げる団体等に本件建物の全部又は一部を賃貸等してはならない。
① 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年法律第 77 号)
第2条第二号に規定する暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員
② 無差別大量殺人行為を行った団体の規制に関する法律(平成 11 年法律第 147号)第5条及び第8条に規定する処分を受けている団体又はその構成員の統制下にある団体
3 乙は、第1項の規定により甲の承諾を受けて本件建物の全部又は一部を第三者へ賃貸等する場合(乙が誘致する民間施設を含む)は、原則として次の各号に定めるところによらなければならない。
① 当該第三者との賃貸借契約(以下、本条において「建物賃貸借契約」という。)については、第 20 条に定める協議の結果、本件建物を解体・撤去することと
なった場合、第 21 条第2項の規定に従い、契約期間の満了日までに乙が本件土地を原状に回復して甲に返還できるよう契約を終了すること
② 建物賃貸借契約において、法第 38 条第1項の規定に従い、契約の更新がないこととする旨を定めること
③ 建物賃貸借契約の締結に先立ち、本件建物の賃借人に対し、法第 38 条第2項の規定による説明を行うこと
④ 建物賃貸借契約の期間が1年以上である場合は、法第 38 条第4項の通知期間内に、本件建物の賃借人に対し、期間の満了により建物賃貸借契約が終了する旨の通知をすること
第 13 条 借地権の譲渡・転貸等
1 乙は、第三者に本件借地権を譲渡又は本件土地を転貸してはならない。ただし、やむを得ない事由により乙の本事業の継続が困難となり、あらかじめ甲が書面により承諾した場合は、この限りでない。
2 甲が乙に前項の承諾を与えた場合においても、契約期間は延長されない。
3 甲が第1項の譲渡に承諾を与えたときは、乙は本件借地権とともに、甲に対する保証金返還請求権を当該第三者に譲渡するものとし、xはこれを承諾する。
4 甲が第1項の転貸に承諾を与えた場合であっても、本件土地における直接の賃借人は乙であり、甲に対する賃料の支払いをはじめ、賃借人としての義務等は、乙が責任を負うものとする。
5 乙は、第3条第2項の用途として使用する者若しくは第 12 条第2項に定める団体等に、本件建物及び本件借地権を譲渡又は転貸できないものとする。
第 14 条 建物の新築、再築及び増改築等
乙は、契約期間中に、本件土地に別紙1の物件表示2の本件建物と異なる建物の新築、本件建物の全部又は一部を解体・撤去、再築及び建築基準法上の確認申請を要する増改築等を行う場合は、あらかじめ書面により甲の承諾を得るものと
する。
第 15 条 通知義務
乙は、基本協定第 52 条第2項の各号のいずれかに該当するときは、直ちに書面により甲に通知しなければならない。
第 16 条 必要費、有益費の請求権の放棄
乙は、本件土地に対して、民法第 608 条(賃借人による費用の償還請求)に規定する必要費、有益費を支出した場合であっても、これを甲に請求しないものとする。
第 17 条 契約の解除
1 乙が次の各号のいずれかに該当し、甲が相当の期間を定めて義務の履行又は是正を乙に対し催告したにもかかわらず、乙がその期間内に義務の履行又は是正を行わない場合は、甲は本契約を解除することができる。
① 第3条の使用の目的の規定に違反したとき
② 第6条の賃料の規定に違反したとき
③ 第9条第8項の規定に違反して、保証金返還請求権を譲渡し又は担保に供したとき
④ 第 11 条第1項、第2項及び第3項の規定に違反したとき
⑤ 第 12 条の建物賃貸借等の規定に違反したとき
⑥ 第 13 条の借地権の譲渡・転貸等の規定に違反したとき
⑦ 第 14 条の建物の新築、再築及び増改築等の規定に違反したとき
⑧ その他本契約の規定に対し、本契約を継続し難い重大な違反行為があったとき
2 乙について銀行取引の停止処分、国税等滞納処分又は破産その他の法的整理手続の開始の決定があったときは、甲は、直ちに本契約を解除することができる。
3 乙が、基本協定第 10 条の確約に反する事実が判明した場合には、甲は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。
4 甲は、前3項に定める場合のほか、乙が本契約に定める規約を履行しないときは、催告の上、本契約を解除することができる。
第 18 条 違約金
1 乙は、前条の規定により甲が本契約を解除した場合は、その損害として賃料総 額の100分の10に相当する額を違約金として甲に支払うものとする。保証金 を預託している場合、保証金を違約金の一部または全部に充当できるものとする。
2 前条により甲に損害が発生した場合は、違約金とは別に乙は甲に賠償するもの
とする。
第 19 条 契約の中途解約
1 甲及び乙は、本契約を中途解約することはできないものとする。但し、契約期間中に乙がやむを得ない事由により事業の継続が困難となり本契約を解約する場合は、6か月前までに甲に対し書面で申し入れ、甲の承諾を得なければならない。
2 前項により乙が中途解約する場合は、次の各号に定める事項に従うものとする。
① 乙は、本件借地権を甲の承諾を得た第三者に引き継がなければならない
② 本契約に基づく賃料総額の100分10に相当する額を違約金として甲に支払うものとする。保証金をすでに納付している場合、保証金を違約金の一部または全部に充当することができる
③ 甲に損害が発生した場合は、違約金とは別に甲が被った損害を乙が賠償するものとする
第 20 条 再契約に向けた協議について
1 甲及び乙は、基本協定に基づき、契約期間満了日の3年前から本契約の再契約に向けた協議を行うものとする。
2 前項の協議の結果、再契約を行うことが困難となった場合、本契約は契約期間の満了により終了し、本件建物は甲及び乙の協議により、所有権の移転又は解体・撤去を行うものとする。
3 第1項の協議の結果、乙から甲へ本件建物の所有権を移転することとなった場合は、無償譲渡を原則とし、甲は、乙が行う所有権移転登記などの手続きについて協力するものとする。
なお、乙は甲の現地立会いのもと、本件建物の劣化状況等について事前調査を行い、本契約の契約期間満了時の施設の状態について、甲の確認を得るものとする。
4 第1項の協議の結果、本件建物の解体・撤去となった場合、乙は、第 21 条第
2項の規定に基づき、契約期間満了日までに、本件土地に存する本件建物及びその他本件土地に付属させた一切の物を撤去し、本件土地を原状に回復して土壌汚染の無いことを、甲及び乙の確認の上で、甲に返還するものとする。
5 再契約若しくは本件建物の所有権の移転に要する大規模修繕費用又は解体・撤去に要する費用については、別途、定期建物賃貸借契約締結時に、乙が甲に提出する本件建物の大規模修繕費用の概算額又は本件建物の解体費用の概算額を基に、甲及び乙の協議により決定するものとする。
6 第1項の協議の結果、本件建物の所有権の移転又は解体・撤去となった場合における本件建物以外の建物の取扱いについては、甲及び乙の協議により決定する
ものとする。
なお、本件建物以外の建物の解体・撤去となった場合は、乙の責任と負担によって解体・撤去を行うものとする。
7 本契約の契約期間が終了する6か月前までに、本条に定める各協議が成立しない場合は、本契約は終了し、乙は、本件建物を甲に無償譲渡するものとする。
なお、乙の責めに帰すべき事由により各協議が成立しない場合は、本件建物の存続に係る一切の費用は、乙が負担するものとする。
第 21 条 契約期間終了時の措置
1 乙は、第 17 条の契約の解除又は第 19 条の契約の中途解約等により本契約が解除された場合は、甲の指定する期日までに、自己の費用をもって本件土地に存する本件建物及びその他本件土地に付属させた一切の物を撤去し、本件土地を原状に回復して土壌汚染の無いことを、甲及び乙の確認の上で、甲に返還するものとする。
2 乙は、前条の協議により本契約が契約期間の満了により終了する場合は、契約期間満了日までに本件土地に存する本件建物及びその他本件土地に付属させた一切の物を撤去し、本件土地を原状に回復して土壌汚染の無いことを、甲及び乙の確認の上で、甲に返還するものとする。なお、建物等の撤去等に要する費用については、前条第5項の規定に基づき、甲及び乙が協議の上、決定するものとする。
3 乙が本件土地の返還を遅延した場合には、契約期間の満了日、第 17 条の契約の解除又は第 19 条の契約の中途解約の場合は甲が指定した期日から、遅延期間
1日当たり、本件土地直近の年間賃料を1日当たりに換算した賃料(1年を 365日とし、1円未満の端数は切り捨てる。)の2倍に相当する額の遅延損害金を乙は甲に支払うものとする。
第 22 条 登記
1 甲及び乙は、本件土地について事業用定期借地権設定登記をするものとする。
2 本契約が終了した場合には、乙の責任において直ちに本件土地に登記してある事業用定期借地権及び本件建物に設定した担保xxの一切を抹消するものとする。
3 本条に関する費用は乙の負担とする。
第 23 条 公租公課の負担
本件土地の公租公課の負担は、基本協定第 11 条に規定するとおりとする。
第 24 条 近隣対策
本件土地上の既存の工作物等の解体・撤去工事及び本件建物の新築工事等において、近隣住民等への周知、説明対応等については、乙は誠意をもって対応し、紛争等が生じた場合も乙の責任と負担において対応するものとする。
第 25 条 周辺への影響の対策
本件土地に本件建物を建設したことに起因する周辺への影響(電波障害、風害、悪臭、日影等)が生じた場合、乙が責任をもって対応するものとする。
第 26 条 債務不履行に対する措置
乙は、本契約に定める一切の金銭債務を履行しないときは、甲は直ちに本契約を解除することができる。
第 27 条 xx証書による契約の締結
1 甲及び乙は、公証役場において、xx証書により、この契約に定める内容に基づく事業用定期借地権の契約を締結する。
2 xx証書作成に係る一切の費用は、乙の負担とする。
第 28 条 管轄裁判所
本契約は、日本国の法令に従い解釈され、本契約から生ずる一切の法律関係に基づく訴えについては、さいたま地方裁判所をもって第xxの専属的合意管轄裁判所とする。
第 29 条 本契約事項以外の事項
1 本契約に添付され、又は付随する各書面は、本契約の規約の趣旨に則り解釈されるものとする。
2 甲及び乙は、本契約の規約を誠実に履行するものとし、本契約に規約のない事項及び本契約の規約について疑義が生じ、前項の適用によっても解決しない場合は、民法、その他の法令及び慣習に従い、誠意をもって協議し、その解決に当たるものとする。
第 30 条 準拠法・言語
本契約については準拠法を日本法とし、日本語により作成される。
以 x
x契約の成立を証するため、本書2通を作成し、各自署名押印のうえ、各1通を所持するものとする。
令和●年●●月●●日
甲 | xxxxxxxxxxxxxxx | 0 | x | 00 | x |
xx町 杉戸町長 xx xx |
x | (住所) |
(代表企業名=建物所有者) | |
(代表者名) |
別紙1
物件表示1
所在地 | xxxxxxxxxxxxxxx 000-0 、-37 、-38 、-39 ほか |
地 目 | 宅地 |
地 積 | 3,843.35㎡(借地範囲) |
備 考 | 3,857.32㎡(水路敷を含む敷地範囲) |
物件表示2
建物構造 | ●造(複合施設棟) |
建築面積 | ●,●●●.●●㎡ |
延床面積 | ●,●●●.●●㎡ |
用 途 | 複合施設棟(公共施設及び民間施設)、駐車場、広場など |
備 考 | 詳細は、別紙2契約図書のとおり。 |
契約期間
契約期間 | 令和●年●月●日 から 令和26年3月31日まで(20年間) |
引渡し時期 | 令和●年●月●日 |
※物件表示2(=本件建物)以外の建物がある場合は、『物件表示3』を追記し、第1
条2項に追記すること。
物件表示3
賃料等
賃料総額 | 119,912,520円 地代単価(130 円/㎡・月)×契約期間(240 ケ月)×地積(3,843.35 ㎡) |
年間賃料 | 5,995,626円 |
保証金 | 11,991,252円 賃料総額の 100 分の 10 |
賃料の支払い時期 | (協議内容を記載) |
賃料の支払い方法 | (協議内容を記載) |
備 考 |
建物構造 | ●造 |
建築面積 | ●,●●●.●●㎡ |
延床面積 | ●,●●●.●●㎡ |
用 途 | |
備 考 | 詳細は、別紙2契約図書のとおり。 |
別紙2
旧xx小学校跡地事業の契約図書
複合施設部分
≪契約図書に添付するイメージ≫
契約図書として添付する図は、民間事業者の提案書を基に、要求水準書の内容が把握できる下記の設計協議図面を作成し、協議後、契約図書として添付する。
町と民間事業者の協議した図面を添付
①敷地内の配置計画図(植栽などの外構等が把握できもの)
②建物配置図及び立面図(面積を記載したもの)
③面積表(各諸室や共用部分等の面積が把握できるもの)
④各階平面図(維持管理区分を色塗りしたもの)
⑤各諸室や共用部分等の平面詳細図
⑥仕上げ計画図(仕上げの仕様等を確認できるもの)
⑦電気設備計画図(各設備の仕様や設置等が確認できるもの)
⑧機械設備計画図(各設備の仕様や設置等が確認できるもの)
⑨構造計画図(建物の構造が確認できるもの)
⑩外構計画図(屋外の外構や看板等の内容が確認できるもの)
⑪セキュリティ計画図
⑫その他、要求水準書の記載内容の確認が必要なもの
※上記内容についていずれも要求水準書の内容が把握できる図面とすること。