Contract

목 차

3. 모집예정금액 69

4. 모집의 내용 및 절차 75

5. 인수에 관한 사항 98

6. 상장 및 매매에 관한 사항 99

제2부 집합투자기구에 관한 사항 102

1. 집합투자기구의 명칭 102

2. 집합투자기구의 연혁 102

3. 집합투자기구의 신탁계약기간 104

4. 집합투자업자 106

5. 운용전문인력에 관한 사항 107

6. 집합투자기구의 구조 108

7. 집합투자기구의 투자목적 111

8. 집합투자기구의 투자대상 112

9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조 139

10. 집합투자기구의 투자위험 145

11. 매입, 환매, 전환 기준 186

12. 기준가격 산정기준 및 집합투자재산의 평가 187

13. 보수 및 수수료에 관한 사항 189

14. 이익 배분 및 과세에 관한 사항 197

15. 발기인ㆍ감독이사에 관한 사항 208

제3부 집합투자기구의 재무 및 운용실적 등에 관한 사항 212

1. 재무정보 212

2. 연도별 설정 및 환매 현황 216

3. 투자회사의 출자금에 관한 사항 217

4. 집합투자기구의 운용실적 217

제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항 219

1. 집합투자업자에 관한 사항 219

2. 운용관련 업무 수탁회사 등에 관한 사항 221

3. 기타 집합투자기구 관련회사에 관한 사항 221

제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항 226

1. 투자자의 권리에 관한 사항 226

2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항 229

3. 집합투자기구의 공시에 관한 사항 231

4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항 236

5. 집합투자업자의 고유재산 투자에 관한 사항 238

6. 외국 집합투자기구에 관한 추가 기재사항 238

정 정 신 고 (보고)‌

2023년 09월 11일

1. 정정대상 공시서류 : 투자설명서

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 : 2023년 08월 08일

3. 정정사항

[투자설명서 제출 및 정정 내역]

제출일자	문서명	비고
2023년 08월 08일	투자설명서	최초제출
2023년 08월 10일	[정정]투자설명서	1차 발행가액 확정(파란색)
2023년 09월 11일	[정정]투자설명서	사업보고서 제출 및 일정 변경(초록색)

항 목

정정요구ㆍ명령

(주1) 정정 전

10. 기투자현황 (상략)

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 백만원)

투자대상

투자대상의 종류

매입금액

(주6)

기초(보유)자산

부동산

감정평가액

부동산

매입금액

XXxxxx

xxx

0,000,000

xx xxx xx00

(토지 및 건물)

1,100,500

(주1)

1,003,000

SK U-타워

부동산

507,200

xxx xxx xxx

xxx 00-0 (토지 및 건물)

540,400

(주2)

507,200

클린에너지위탁관리

부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권

(보통주)

338,957

(68,331,364주)

전국 116개 주유소 자산

852,576

(주3,4)

766,378

토털밸류제1호위탁관리 부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권 (보통주)

421,400 (21,655,000주)

종로타워

(xx xxx xx0x 0 외 2필지, 토지 및 건물)

641,800 (주5)

621,451

합계

3,135,276

2,898,029

(출처 : 당사 사업보고서 및 당사 제시)

주1) SK서린빌딩에 대한 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 경일감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2022년 12월 31일입니다. 주2) SK U-타워에 대한 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 경일감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2022년 12월 31일입니다.

주3) 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 2021년 11월 25일 SK에너지㈜를 계약상대방으로 하여 매매계약 체결을 통해 황금주유소 건물분을 취득한 바 있으며, 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 경일감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2022년 12월 31일입니다. 주4) 116개 주유소의 부동산 감정평가액 및 부동산 매입금액은 매수인 및 매도인측 감정평가액을 산술평균한 금액입니다.

주5) 종로타워에 대한 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 삼창감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2022년 07월 21일입니다.

주6) 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 및 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜ 매입금액은 당사의 해당회사에 대한 총 출자액 을 의미하며, 당사는 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜ 지분을 2022년 09월 26일 및 2022년 10월 19일에 취득하였습니다.

(주1) 정정 후

10. 기투자현황 (상략)

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 백만원)

투자대상

투자대상의 종류

매입금액

(주6)

기초(보유)자산

부동산

감정평가액

부동산

매입금액

XXxxxx

xxx

0,000,000

xx xxx xx00

(토지 및 건물)

1,118,450

(주1)

1,003,000

SK U-타워

부동산

507,200

xxx xxx xxx

xxx 00-0 (토지 및 건물)

548,600

(주2)

507,200

클린에너지위탁관리

부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권

(보통주)

338,957

(68,331,364주)

전국 116개 주유소 자산

869,243

(주3,4)

766,378

토털밸류제1호위탁관리 부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권 (보통주)

421,400 (21,655,000주)

종로타워

(xx xxx xx0x 0 외 2필지, 토지 및 건물)

665,750

(주5)

621,451

합계

3,202,043

2,898,029

(출처 : 당사 사업보고서 및 당사 제시)

주1) 상기 공정가치는 2023년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 투자대상 부동산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 가치구간의 중위 값입니다.

주2) 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 및 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜ 매입금액은 당사의 해당회사에 대한 총 출자액 을 의미하며, 당사는 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜ 지분을 2022년 09월 26일 및 2022년 10월 19일에 취득하였습니다.

(주2) 정정 전 (상략)

[에스케이위탁관리부동산투자회사㈜ 유상증자 후 재무제표 - 1차 발행가액 확정]

자료: 당사제공

[유상증자 전 연결재무제표 요약]

(단위:억원)

자산		부채 및 자본
서린빌딩	10,438	보증금	831
SK U타워	5,283	선순위대출	15,965
자리츠 (주유소)	8,058	회사채	3,199
자리츠 (종로타워)	6,566	전환사채	1,308
현금성 및 단기금융상품	656	기타	223
기타	126	보통주	9,657
		이익잉여금(결손금)	(55)
합계	31,127	합계	31,127

[유상증자 후 연결재무제표 요약]

(단위:억원)

자산		부채 및 자본
서린빌딩	10,438	보증금	831
SK U타워	5,283	선순위대출	15,965
자리츠 (주유소)	8,058	회사채	0
자리츠 (종로타워)	6,566	전환사채	1,308
현금성 및 단기금융상품	591	기타	223
기타	126	보통주	12,791
-	-	이익잉여금(결손금)	(55)
합계	31,062	합계	31,062

(주2) 정정 후 (상략)

[에스케이위탁관리부동산투자회사㈜ 유상증자 후 재무제표 - 사업보고서 정정]

자료: 당사제공

[유상증자 전 연결재무제표 요약]

(단위:억원)

자산		부채 및 자본
서린빌딩	10,421	보증금	836

SK U타워	5,263	선순위대출	15,966
자리츠 (주유소)	8,054	회사채	3,200
자리츠 (종로타워)	6,561	전환사채	1,321
현금성 및 단기금융상품	746	기타	347
기타	131	보통주	9,640
-	-	이익잉여금(결손금)	(132)
합계	31,176	합계	31,176

[유상증자 후 연결재무제표 요약]

(단위:억원)

자산		부채 및 자본
서린빌딩	10,421	보증금	836
SK U타워	5,263	선순위대출	15,966
자리츠 (주유소)	8,054	회사채	0
자리츠 (종로타워)	6,561	전환사채	1,321
현금성 및 단기금융상품	681	기타	347
기타	131	보통주	12,774
-	-	이익잉여금(결손금)	(132)
합계	31,112	합계	31,112

(주3) 정정 전

[당사 및 기타 SK 그룹 특수관계인 현황]

회사

출자(지분율)

피출자(지분율)

이해관계

에스케이위탁관리부동산투자회사

클린에너지위탁관리부동산투자회사(100%) 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사

(100%)

SK㈜ (42.99%)

- 당사

클린에너지위탁관리부동산투자회사

당사 (100%)

- 당사의 100% 자회사(자리츠)

토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사

㈜

당사 (100%)

- 당사의 100% 자회사(자리츠)

SK㈜

- 당사 (50.0%)

- SK이노베이션㈜ (33.8%)

- SK스퀘어㈜ (30.0%)

- 에스케이리츠운용㈜ (100%)

- SK이엔에스㈜ (90.0%)

- SK 에코플랜트㈜ (42.9%)

- SK임업㈜ (100%)

- 당사의 최대주주

- 당사의 자산관리회사(에스케이리츠운용㈜)의 최대주주

- 당사 취득자산(SK서린빌딩) 책임임차인

- 주유소 매도인(SK에너지㈜)의 최대주주(SK이노베이션㈜)의 최대 주주

- 주유소 매도인(SK네트웍스㈜)의 최대주주

- U타워 매도인(SK하이닉스㈜)의 최대주주(SK스퀘어㈜)의 최대주 주

- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인 SK E&S㈜의 최대주주

- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인 SK 에코플랜트㈜의 최대주주

- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인 SK임업㈜의 최대주주

에스케이리츠운용㈜	-	SK㈜ (100%)	- 당사의 자산관리회사 - 자리츠의 자산관리회사
SK이노베이션㈜	SK에너지㈜ (100%)	SK㈜ (33.8%)	- 주유소 매도인(SK에너지㈜)의 최대주주
SK스퀘어㈜	SK하이닉스㈜ (20.1%)	SK㈜ (30.0%)	- U타워 매도인(SK하이닉스㈜)의 최대주주
SK에너지㈜	-	SK이노베이션㈜ (100%)	- 자리츠 취득자산(주유소) 매도인 - 자리츠 취득자산(주유소) 책임임차인 - 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK네트웍스㈜	-	SK㈜ (39.1%)	- 자리츠 취득자산(주유소) 매도인
SK하이닉스㈜	-	SK스퀘어㈜ (20.1%)	- 당사 취득자산(U타워) 매도인 - 당사 취득자산(U타워) 책임임차인
SK온㈜	-	SK이노베이션㈜ (95.2%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK이엔에스㈜	-	SK㈜ (90.0%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK 에코플랜트㈜	-	SK㈜ (42.9%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK지오센트릭㈜	-	SK이노베이션㈜ (100%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK임업㈜	-	SK㈜ (100%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인

(자료: 당사 제시)

(주1) 지분율은 각사 2022년 사업보고서 및 2023년 1분기 분기보고서 기준

(주3) 정정 후

[당사 및 기타 SK 그룹 특수관계인 현황]

회사	출자(지분율)	피출자(지분율)	이해관계
에스케이위탁관리부동산투자회사	클린에너지위탁관리부동산투자회사(100%) 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사 (100%)	SK㈜ (42.99%)	- 당사
클린에너지위탁관리부동산투자회사	-	당사 (100%)	- 당사의 100% 자회사(자리츠)
토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사 ㈜	-	당사 (100%)	- 당사의 100% 자회사(자리츠)
SK㈜	- 당사 (50.0%) - SK이노베이션㈜ (34.9%) -SK스퀘어㈜ (30.0%) - 에스케이리츠운용㈜ (100%) - SK이엔에스㈜ (90.0%) - SK 에코플랜트㈜ (44.5%) - SK임업㈜ (100%)	-	- 당사의 최대주주 - 당사의 자산관리회사(에스케이리츠운용㈜)의 최대주주 - 당사 취득자산(SK서린빌딩) 책임임차인 - 주유소 매도인(SK에너지㈜)의 최대주주(SK이노베이션㈜)의 최대 주주 - 주유소 매도인(SK네트웍스㈜)의 최대주주 - U타워 매도인(SK하이닉스㈜)의 최대주주(SK스퀘어㈜)의 최대주 주 - 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인 SK E&S㈜의 최대주주 - 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인 SK 에코플랜트㈜의 최대주주 - 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인 SK임업㈜의 최대주주
에스케이리츠운용㈜	-	SK㈜ (100%)	- 당사의 자산관리회사 - 자리츠의 자산관리회사
SK이노베이션㈜	SK에너지㈜ (100%)	SK㈜ (34.9%)	- 주유소 매도인(SK에너지㈜)의 최대주주
SK스퀘어㈜	SK하이닉스㈜ (20.1%)	SK㈜ (30.0%)	- U타워 매도인(SK하이닉스㈜)의 최대주주
SK에너지㈜	-	SK이노베이션㈜ (100%)	- 자리츠 취득자산(주유소) 매도인 - 자리츠 취득자산(주유소) 책임임차인 - 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK네트웍스㈜	-	SK㈜ (41.2%)	- 자리츠 취득자산(주유소) 매도인

SK하이닉스㈜	-	SK스퀘어㈜ (20.1%)	- 당사 취득자산(U타워) 매도인 - 당사 취득자산(U타워) 책임임차인
SK온㈜	-	SK이노베이션㈜ (96.54%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK이엔에스㈜	-	SK㈜ (90.0%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK 에코플랜트㈜	-	SK㈜ (44.5%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK지오센트릭㈜	-	SK이노베이션㈜ (100%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK임업㈜	-	SK㈜ (100%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인

(자료: 당사 제시)

(주1) 지분율은 각사2023년 반기보고서기준

(주4) 정정 전

15. 차입금

당사와 자리츠는 자본성 조달 금액에 추가로 대주로부터 실행받은 차입금을 사용하여 기존 투자 대상 부동산인 SK서린빌딩, 자리츠 소유 116개의 주유소 자산 및 종로타워를 취득하였 습니다. 이에 당사는 연결기준으로 ㈜한국스탠다드차타드은행 등 총 11개사 대주단으로부터 명목가액 기준 총 1조 2,363억원의 차입금을 사용하고 있습니다. 당사의차입금은 모두 선순 위 장기 차입금이며 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다.

해당 차입금의 세부 조건은 다음과 같습니다.

[당사 차입금 내역 (연결기준)]

(기준일 : 2023년 03월 31일) (단위 : 천원)

차입처	차입용도	2023년 1분기 말	2022년 4분기 말	연이자율(%)	최종만기일	상환방법
㈜한국스탠다드차타드은행	시설자금	246,100,000	246,100,000	2.08	2024-07-05	만기일시상환
에스케이오피스원큐제일차(유)		60,000,000	60,000,000
클린에너지원큐제일차(유)		60,000,000	60,000,000
에스타이거케이㈜		80,000,000	80,000,000
에스타이거에너지㈜		40,000,000	40,000,000
㈜국민은행		280,000,000	280,000,000
㈜미쓰이스미토모은행		135,800,000	135,800,000
㈜미즈호은행		150,000,000	150,000,000
㈜한국스탠다드차타드은행	시설자금	37,380,000	37,380,000	4.44	2025-06-30	만기일시상환
㈜국민은행		69,000,000	69,000,000
㈜미쓰이스미토모은행		39,000,000	39,000,000
㈜미즈호은행		39,000,000	39,000,000
소 계		1,236,280,000	1,236,280,000	-	-	-
차감: 현재가치할인차금		(4,355,638)	(5,101,767)	-	-	-
합 계		1,231,924,362	1,231,178,233	-	-	-

(자료: 당사 제8기 사업보고서)

주1) 대출실행일로부터 3년(2021.07.06 ~ 2024.07.05) 주2) 대출실행일로부터 3년(2022.06.30 ~ 2025.06.30)

(주4) 정정 후

15. 차입금

당사와 자리츠는 자본성 조달 금액에 추가로 대주로부터 실행받은 차입금을 사용하여 기존 투자 대상 부동산인 SK서린빌딩, 자리츠 소유 116개의 주유소 자산 및 종로타워를 취득하였 습니다. 이에 당사는 연결기준으로 ㈜한국스탠다드차타드은행 등 총 11개사 대주단으로부터 명목가액 기준 총 1조 3,563억원의 차입금을 사용하고 있습니다. 당사의차입금은 모두 선순 위 장기 차입금이며 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다.

해당 차입금의 세부 조건은 다음과 같습니다.

[당사 차입금 내역 (연결기준)]

(기준일 : 2023년06월 30일) (단위 : 천원)

차입처	차입용도	2023년 2분기	2023년 1분기	연이자율(%)	최종만기일	상환방법
㈜한국스탠다드차타드은행	시설자금	246,100,000	246,100,000	2.08	2024-07-05	만기일시상환
에스케이오피스원큐제일차(유)		60,000,000	60,000,000
클린에너지원큐제일차(유)		60,000,000	60,000,000
에스타이거케이㈜		80,000,000	80,000,000
에스타이거에너지㈜		40,000,000	40,000,000
㈜국민은행		280,000,000	280,000,000
㈜미쓰이스미토모은행		135,800,000	135,800,000
㈜미즈호은행		150,000,000	150,000,000
㈜한국스탠다드차타드은행	시설자금	37,380,000	37,380,000	4.44	2025-06-30	만기일시상환
㈜국민은행		69,000,000	69,000,000
㈜미쓰이스미토모은행		39,000,000	39,000,000
㈜미즈호은행		39,000,000	39,000,000
㈜한국스탠다드차타드은행		40,000,000	-	4.90
㈜미쓰이스미토모은행		40,000,000	-
㈜미즈호은행		40,000,000	-
소 계		1,356,280,000	1,236,280,000
차감 : 현재가치할인차금		(4,378,396)	(4,355,638)
합 계		1,351,901,604	1,231,924,362

(자료: 당사제9기 사업보고서)

(주5) 정전 전

(2) 모집조건

항목	내 용
(중략)
납입기일	2023년 10월 04일

(주5) 정정 후

(2) 모집조건

항목	내 용
(중략)
납입기일	2023년 10월05일

(주6) 정전 전 나. 모집의 절차

(1) 모집 일자 및 방법

구 분

일 자

매 체

(중략)

실권주 일반공모 배정공고

2023년 10월 04일

1) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (xxxx://xxxxxxxxxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xxx)

2) 신한투자증권㈜ 홈페이지 (xxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx)

3) SK증권㈜ 홈페이지 (xxxx://xxx.xxx.xx.xx)

4) KB증권㈜ 홈페이지 (xxxx://xxx.xxxxx.xxx)

(주6) 정정 후 나. 모집의 절차

(1) 모집 일자 및 방법

구 분

일 자

매 체

(중략)

실권주 일반공모 배정공고

2023년 10월05일

1) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (xxxx://xxxxxxxxxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xxx)

2) 신한투자증권㈜ 홈페이지 (xxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xxx)

3) SK증권㈜ 홈페이지 (xxxx://xxx.xxx.xx.xx)

4) KB증권㈜ 홈페이지 (xxxx://xxx.xxxxx.xxx)

(주7) 정전 전

■ 공모일정 등에 관한 사항

일자

증자절차

비고

(중략)
2023년 10월 04일	주금납입 / 환불	-
2023년 10월 18일	신주의 유통개시(예정)일	유상증자 신주 추가상장(예정)일

(주7) 정정 후

■ 공모일정 등에 관한 사항

일자	증자절차	비고
(중략)
2023년 10월05일	주금납입 / 환불	-
2023년 10월19일	신주의 유통개시(예정)일	유상증자 신주 추가상장(예정)일

(주8) 정전 전

(7) 주권 교부에 관한 사항

유상증자 신주 유통 개시(예정)일 : 2023년 10월 18일 (2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 증권계좌로 상장일에 주식이 등록발행 되어 입고되며, 상장일부터 유통이 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무협의 과정에서 상기 일 정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)

(주8) 정정 후

(7) 주권 교부에 관한 사항

유상증자 신주 유통 개시(예정)일 : 2023년 10월 19일 (2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 증권계좌로 상장일에 주식이 등록발행 되어 입고되며, 상장일부터 유통이 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무협의 과정에서 상기 일 정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)

(주9) 정전 전

[추가 상장 예정 일정]

일자 (예정)	내용
2023년 10월 11일	추가상장 신청
2023년 10월 18일	유상증자 신주 추가상장

(주9) 정정 후

[추가 상장 예정 일정]

일자 (예정)

내용

2023년 10월12일	추가상장 신청
2023년 10월19일	유상증자 신주 추가상장

(주10) 정정 전

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 백만원)

투자대상

투자대상의 종류

매입금액

(주6)

기초(보유)자산

부동산

감정평가액

부동산

매입금액

SK서린빌딩

부동산

1,003,000

서울 종로구 종로26

(토지 및 건물)

1,100,500

(주1)

1,003,000

SK U-타워

부동산

507,200

경기도 성남시 분당구

정자동 25-1 (토지 및 건물)

540,400

(주2)

507,200

클린에너지위탁관리

부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권

(보통주)

338,957

(68,331,364주)

전국 116개 주유소 자산

852,576

(주3,4)

766,378

토털밸류제1호위탁관리 부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권 (보통주)

421,400 (21,655,000주)

종로타워

(서울 종로구 종로2가 6 외 2필지, 토지 및 건물)

641,800

(주5)

621,451

합계

3,135,276

2,898,029

(출처 : 당사 사업보고서 및 당사 제시)

주5) 종로타워에 대한 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 삼창감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2022년 07월 21일입니다.

주6) 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 및 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜ 매입금액은 당사의 해당회사에 대한 총 출자액 을 의미하며, 당사는 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜에 2022년 09월 26일에 취득하였고 2022년 10월 19일에 출자하였습니다.

(주10) 정정 후

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 백만원)

투자대상

투자대상의 종류

매입금액

(주6)

기초(보유)자산

부동산

감정평가액

부동산

매입금액

SK서린빌딩

부동산

1,003,000

서울 종로구 종로26

(토지 및 건물)

1,118,450

(주1)

1,003,000

SK U-타워

부동산

507,200

경기도 성남시 분당구

정자동 25-1 (토지 및 건물)

548,600

(주2)

507,200

클린에너지위탁관리

부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권

(보통주)

338,957

(68,331,364주)

전국 116개 주유소 자산

869,243

(주3,4)

766,378

토털밸류제1호위탁관리 부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권 (보통주)

421,400 (21,655,000주)

종로타워

(서울 종로구 종로2가 6 외 2필지, 토지 및 건물)

665,750

(주5)

621,451

합계

3,202,043

2,898,029

(출처 : 당사 사업보고서 및 당사 제시)

주1) 상기 공정가치는 2023년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 투자대상 부동산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 가치구간의 중위 값입니다.

(주11) 정정 전 가. 투자대상

1) SK서린빌딩

당사의 투자부동산인 SK서린빌딩은 서울 중심업무지구(이하 "도심권역(CBD)") 중심에 위치 한 연면적 2만5천평의 최고수준의 스마트 오피스입니다. SK서린빌딩은 SK그룹의 성장과 함 께 해 온 상징적인 건물로서 SK(주)가 100% 임차하여 SK그룹의 통합 사옥으로 활용하고 있 습니다. 도심권역(CBD) 내 10여개 뿐인 2만평 이상의 희소한 프라임급 오피스로 최근 약 1,200억원을 투자하여 리모델링한 신축 수준의 오피스 입니다.

당사는 본 자산을 2021년 7월 6일 1조 30억원에 매입하였습니다. 2022년 12월 31일경일감 정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그중위값은 1조 1,005억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 9.7% 상승한 것으로 나타납니다.

[자산개요]

구분	내용
소재지	서울특별시 종로구 종로 26 (서린동 99) 외 1필지
사용승인일	1999년 10월 19일 (2019년 리모델링)
용도지역	도시지역, 일반상업지역
주용도	업무시설
대지면적	5,778.8 ㎡ (1,748.09 평)
연면적	83,827.66 ㎡ (25,357.87 평)
전용률	53.50%
규모	B7 / 36F
책임 임차인	SK(주)
매입가	1,003,000,000,000원 (2021.07.06)
부동산 가치추정 중위값	1,100,500,000,000원 (2022.12.31, 경일감정평가법인) * 매입가 대비 9.7% 상승

(중략)

2) SK U-타워

당사의 투자부동산인 SK U-타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구 (BBD) 내 위치한 연면적 2만6천평의 오피스입니다. SK U-타워는 SK하이닉스㈜와 100% 책임임대차 계약을 체결하고 있으며, 주요 전차인으로는 SK㈜ 등이 있습니다.

당사는 본 자산을 2022년 6월 30일 5,072억원에 매입하였습니다. 2022년 12월 31일경일감 정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그중위값은 5,404억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 6.5% 상승한 것으로나타납니다.

[자산개요]

구분	내용
소재지	경기도 성남시 분당구 정자동 25-1
사용승인일	2005년 6월 27일
용도지역	중심상업지역, 지구단위계획구역, 도시교통정비구역, 벤처기업촉진지구
주용도	업무시설 / 집합건물
대지면적	9,967.80㎡ (3,015.26평)
구분소유 연면적 (주1)	86,803.86㎡ (26,258.17평)
전체 연면적	138,719.21㎡ (41,962.56평)
전용률	55.49%
규모	B6 / 28F
매입가	507,200,000,000원 (2022.06.09)
부동산 가치추정 중위값	540,400,000,000원 (2022.12.31, 경일감정평가법인) * 매입가 대비 6.5% 상승

(중략)

3) SK에너지 주유소 116개소

당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사 주식회사 (이하 "클린에너지리츠")의 투자부동산인 SK에너지 주유소 116개소는 국내 정유 업계 1위 SK에너지(주)가 전체 면적에 대해 10년간 책임임차하는 직영 주유소들입니다. 주유소 자산은 교통이 편리하고 유동인구 가 많은 곳에 위치한다는 입지적 특성을 가지고 있습니다. 우수한 접근성으로 휴게음식점, 경 정비, 세차서비스 등의 주유소 외 사업 뿐만 아니라 공간공유 서비스, 택배 운송 서비스, 물류 서비스 등 주유소의 유휴공간을 활용하여 새로운 부가가치를 창출을 기대할 수 있습니다. 이 처럼 클린에너지리츠의 주유소 자산은 높은 임차 안정성과 더불어 향후 토지활용가치가 높 은 자산들로 구성되어 있습니다.

당사의 종속기업인 클린에너지리츠는 본 자산을 2021년 7월 6일 및 11월 25일에 걸쳐 총 766,377,929,000원에 매입하였습니다. 2023년 12월 31일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정감정평가 컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 852,575,836,250원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 11.2% 상승한 것으로 나타납니다.

[자산개요]

구분	내용
소재지	서울 강서구 가양동 151-1 외 전국 115개 (서울 16개, 경기인천 40개, 지방광역시 28개, 기타 32개)
대지면적 합계	170,942㎡(51,710평)
평균 대지면적	1,474㎡(446평)
연면적 합계	85,369㎡(25,822평)
평균 연면적	736㎡(223평)
책임 임차인	SK에너지㈜
매입가	766,377,929,000원 (2021.07.06, 2021.11.25)
부동산 가치추정 중위값	852,575,836,250원 (2022.12.31, 경일감정평가법인) * 매입가 대비 11.2% 상승

(중략)

4) 종로타워

당사의 종속기업인 토털밸류위탁관리부동산투자회사㈜의 투자부동산인 종로타워는 서울 중 심업무지구(이하 "도심권역(CBD)") 중심에 위치한 연면적 1만8천평의 대표적인 Landmark Trophy 오피스입니다. 종로타워는 SK그룹의 친환경 비즈니스를 영위하는 6개사(SK온㈜, SK에너지㈜, SK이엔에스㈜, SK지오센트릭㈜, SK에코플랜트㈜, SK임업㈜)가 SK그린캠퍼 스로 이용 중이며, 업무시설의 62%를 공동 임차하고 있습니다. 토털밸류위탁관리부동산투 자회사(주)는 본 자산을 2022년 10월 19일 6,215억원에 매입하였습니다.

[자산개요]

구분	내용
소재지	서울특별시 종로구 종로2가 6외 2필지
사용승인일	1999년 9월 2일
용도지역	일반상업지역, 중심미관지구, 정비구역
주용도	업무시설/판매시설/전시시설/ 1종,2종 근린생활시설
대지면적	5,007.90㎡ (1,514.89평)
전체 연면적	60,600.56㎡ (18,331.67평)
전용률	51.4%
규모	B6 / 33F (건축물대장상 B6 / 24F)
주요 임차인	SK온㈜, SK에너지㈜, SK이엔에스㈜, SK지오센트릭㈜, SK에코플랜트㈜, SK임업㈜
매입가	621,451,410,000원 (2022.10.19)
감정평가액	641,800,000,000원 (2022.07.21, 삼창감정평가법인)

(주11) 정정 후 가. 투자대상

1) SK서린빌딩

당사는 본 자산을 2021년 7월 6일 1조 30억원에 매입하였습니다. 2023년 06월 30일 경일 감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그중위값은 1조 1,118억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 11.5% 상승한 것으로 나타납니다.

[자산개요]

구분	내용
소재지	서울특별시 종로구 종로 26 (서린동 99) 외 1필지
사용승인일	1999년 10월 19일 (2019년 리모델링)
용도지역	도시지역, 일반상업지역
주용도	업무시설
대지면적	5,778.8 ㎡ (1,748.09 평)
연면적	83,827.66 ㎡ (25,357.87 평)
전용률	53.50%
규모	B7 / 36F
책임 임차인	SK(주)
매입가	1,003,000,000,000원 (2021.07.06)
부동산 가치추정 중위값	1,118,450,000,000원 (2023.06.30, 경일감정평가법인) * 매입가 대비 11.5% 상승

(중략)

2) SK U-타워

당사는 본 자산을 2022년 6월 30일 5,072억원에 매입하였습니다. 2023년 06월 30일 경일 감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그중위값은 5,486억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 8.2% 상승한 것으로나타납니다.

[자산 개요]

구분	내용
소재지	경기도 성남시 분당구 정자동 25-1
사용승인일	2005년 6월 27일
용도지역	중심상업지역, 지구단위계획구역, 도시교통정비구역, 벤처기업촉진지구
주용도	업무시설 / 집합건물
대지면적	9,967.80㎡ (3,015.26평)
구분소유 연면적 (주1)	86,803.86㎡ (26,258.17평)
전체 연면적	138,719.21㎡ (41,962.56평)
전용률	55.49%
규모	B6 / 28F
매입가	507,200,000,000원 (2022.06.09)
부동산 가치추정 중위값	548,600,000,000원 (2023.06.30, 경일감정평가법인) * 매입가 대비 8.2% 상승

(중략)

3) SK에너지 주유소 116개소

당사의 종속기업인 클린에너지리츠는 본 자산을 2021년 7월 6일 및 11월 25일에 걸쳐 총 766,377,929,000원에 매입하였습니다. 2023년 06월 30일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정감정평가 컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 8,692억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 13.4% 상승한 것으로 나타납니다.

[자산 개요]

구분	내용
소재지	서울 강서구 가양동 151-1 외 전국 115개 (서울 16개, 경기인천 40개, 지방광역시 28개, 기타 32개)
대지면적 합계	170,942㎡(51,710평)
평균 대지면적	1,474㎡(446평)
연면적 합계	85,369㎡(25,822평)
평균 연면적	736㎡(223평)

책임 임차인

SK에너지㈜

매입가

766,377,929,000원 (2021.07.06, 2021.11.25)

부동산 가치추정 중위값

869,243,263,660원 (2023.06.30, 경일감정평가법인)

* 매입가 대비 13.4% 상승

(중략)

4) 종로타워

[자산 개요]

구분	내용
소재지	서울특별시 종로구 종로2가 6외 2필지
사용승인일	1999년 9월 2일
용도지역	일반상업지역, 중심미관지구, 정비구역
주용도	업무시설/판매시설/전시시설/ 1종,2종 근린생활시설
대지면적	5,007.90㎡ (1,514.89평)
전체 연면적	60,600.56㎡ (18,331.67평)
전용률	51.4%
규모	B6 / 33F (건축물대장상 B6 / 24F)
주요 임차인	SK온㈜, SK에너지㈜, SK이엔에스㈜, SK지오센트릭㈜, SK에코플랜트㈜, SK임업㈜
매입가	621,451,410,000원 (2022.10.19)
감정평가액	665,750,000,000원 (2023.06.30, 경일감정평가법인) * 매입가 대비 7.1% 상승

(주12) 정정 전 가. 투자전략 (상략)

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 백만원)

투자대상

투자대상의 종류

매입금액

(주6)

기초(보유)자산

부동산

감정평가액

부동산

매입금액

SK서린빌딩

부동산

1,003,000

서울 종로구 종로26

(토지 및 건물)

1,100,500

(주1)

1,003,000

SK U-타워

부동산

507,200

경기도 성남시 분당구

정자동 25-1 (토지 및 건물)

540,400

(주2)

507,200

클린에너지위탁관리

부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권

(보통주)

338,957

(68,331,364주)

전국 116개 주유소 자산

852,576

(주3,4)

766,378

토털밸류제1호위탁관리 부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권 (보통주)

421,400 (21,655,000주)

종로타워

(서울 종로구 종로2가 6 외 2필지, 토지 및 건물)

641,800

(주5)

621,451

합계

3,135,276

2,898,029

(출처 : 당사 사업보고서 및 당사 제시)

주5) 종로타워에 대한 당사(매수인)측 감정평가를 실시한 삼창감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2022년 07월 21일입니다.

(주12) 정정 후 가. 투자전략 (상략)

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 백만원)

투자대상

투자대상의 종류

매입금액

(주6)

기초(보유)자산

부동산

감정평가액

부동산

매입금액

SK서린빌딩

부동산

1,003,000

서울 종로구 종로26

(토지 및 건물)

1,118,450

(주1)

1,003,000

SK U-타워

부동산

507,200

경기도 성남시 분당구

정자동 25-1 (토지 및 건물)

548,600

(주2)

507,200

클린에너지위탁관리

부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권

(보통주)

338,957

(68,331,364주)

전국 116개 주유소 자산

869,243

(주3,4)

766,378

토털밸류제1호위탁관리 부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권 (보통주)

421,400 (21,655,000주)

종로타워

(서울 종로구 종로2가 6 외 2필지, 토지 및 건물)

665,750

(주5)

621,451

합계

3,202,043

2,898,029

(출처 : 당사 사업보고서 및 당사 제시)

주1) 상기 공정가치는 2023년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 투자대상 부동산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 가치구간의

중위 값입니다.

(주13) 정정 전

당사와 자리츠는 자본성 조달 금액에 추가로 대주로부터 실행받은 차입금을 사용하여 기존 투자 대상 부동산인 SK서린빌딩, SK-U타워, 자리츠 소유 116개의 주유소 자산 및 종로타워 를 취득하였습니다. 이에 당사는 연결기준으로 ㈜한국스탠다드차타드은행 등 총 11개사 대 주단으로부터 명목가액 기준 총 1조 2,363억원의 차입금을 사용하고 있습니다. 당사의차입 금은 모두 선순위 장기 차입금이며 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다.

[당사 장기 차입금 내역 (연결기준)]

(기준일 : 2023년 03월 31일) (단위 : 천원)

차입처	차입용도	2023년 1분기 말	2022년 4분기 말	연이자율(%)	최종만기일	상환방법
㈜한국스탠다드차타드은행	시설자금	246,100,000	246,100,000	2.08	2024-07-05	만기일시상환
에스케이오피스원큐제일차(유)		60,000,000	60,000,000
클린에너지원큐제일차(유)		60,000,000	60,000,000
에스타이거케이㈜		80,000,000	80,000,000
에스타이거에너지㈜		40,000,000	40,000,000
㈜국민은행		280,000,000	280,000,000
㈜미쓰이스미토모은행		135,800,000	135,800,000
㈜미즈호은행		150,000,000	150,000,000
㈜한국스탠다드차타드은행	시설자금	37,380,000	37,380,000	4.44	2025-06-30	만기일시상환
㈜국민은행		69,000,000	69,000,000
㈜미쓰이스미토모은행		39,000,000	39,000,000
㈜미즈호은행		39,000,000	39,000,000
소 계		1,236,280,000	1,236,280,000	-	-	-
차감: 현재가치할인차금		(4,355,638)	(5,101,767)	-	-	-
합 계		1,231,924,362	1,231,178,233	-	-	-

(자료: 당사 제8기 사업보고서)

주1) 대출실행일로부터 3년(2021.07.06 ~ 2024.07.05) 주2) 대출실행일로부터 3년(2022.06.30 ~ 2025.06.30)

(주13) 정정 후

당사와 자리츠는 자본성 조달 금액에 추가로 대주로부터 실행받은 차입금을 사용하여 기존 투자 대상 부동산인 SK서린빌딩, SK-U타워, 자리츠 소유 116개의 주유소 자산 및 종로타워 를 취득하였습니다. 이에 당사는 연결기준으로 ㈜한국스탠다드차타드은행 등 총 11개사 대 주단으로부터 명목가액 기준 총 1조 3,563억원의 차입금을 사용하고 있습니다. 당사의차입 금은 모두 선순위 장기 차입금이며 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다.

[당사 장기 차입금 내역 (연결기준)]

(기준일 : 2023년06월 30일) (단위 : 천원)

차입처	차입용도	2023년 2분기	2023년 1분기	연이자율(%)	최종만기일	상환방법
㈜한국스탠다드차타드은행	시설자금	246,100,000	246,100,000	2.08	2024-07-05	만기일시상환
에스케이오피스원큐제일차(유)		60,000,000	60,000,000
클린에너지원큐제일차(유)		60,000,000	60,000,000
에스타이거케이㈜		80,000,000	80,000,000
에스타이거에너지㈜		40,000,000	40,000,000
㈜국민은행		280,000,000	280,000,000
㈜미쓰이스미토모은행		135,800,000	135,800,000
㈜미즈호은행		150,000,000	150,000,000
㈜한국스탠다드차타드은행	시설자금	37,380,000	37,380,000	4.44	2025-06-30	만기일시상환
㈜국민은행		69,000,000	69,000,000
㈜미쓰이스미토모은행		39,000,000	39,000,000
㈜미즈호은행		39,000,000	39,000,000
㈜한국스탠다드차타드은행		40,000,000	-	4.90
㈜미쓰이스미토모은행		40,000,000	-
㈜미즈호은행		40,000,000	-
소 계		1,356,280,000	1,236,280,000
차감 : 현재가치할인차금		(4,378,396)	(4,355,638)
합 계		1,351,901,604	1,231,924,362

(자료: 당사제9기사업보고서)

(주14) 정정 전

(10) 임차인 관련 위험

1) SK㈜

당사가 직접 취득한 투자부동산인 SK서린빌딩은 SK그룹의 지주회사인 SK㈜(신용등급 AA+)가 100% 책임임차하는 조건으로 임대차계약이 체결된 오피스 빌딩입니다. 최근 사업 연도 기간 SK㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

[SK㈜ 요약 손익계산서 ] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년	2020년	2019년
자산	28,770,665	28,133,440	28,451,248	27,216,975	23,592,397	22,535,086
부채	12,081,906	11,971,694	12,563,449	11,426,869	8,760,834	9,132,524
자본	16,688,759	16,161,746	15,887,799	15,790,106	14,831,563	13,402,562
매출액(영업수익)	1,641,072	1,050,165	3,369,784	2,749,536	3,473,984	3,245,516
영업이익	1,120,349	580,652	1,108,689	830,132	1,658,031	1,480,899
당기순이익	973,117	748,900	544,415	1,499,764	1,716,045	1,420,543
영업이익률	68.3%	55.3%	32.9%	30.2%	47.7%	45.6%
당기순이익률	59.5%	71.3%	16.16%	54.5%	49.4%	43.8%

(자료 : SK㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK㈜ 요약 손익계산서 ] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년	2020년	2019년
자산	197,792,653	173,449,592	194,505,860	165,380,861	137,667,906	132,611,423
부채	123,983,271	105,104,841	122,697,070	99,815,712	85,807,988	80,435,391
자본	73,809,382	68,344,751	71,808,790	65,565,149	51,859,918	52,176,032
매출액(영업수익)	32,702,586	30,764,058	134,551,641	98,325,016	80,818,755	97,184,175
영업이익	1,130,415	3,052,983	8,004,710	4,935,539	-76,894	3,840,452
당기순이익	-6,605	3,001,204	3,966,176	5,718,424	-108,432	1,606,039
영업이익률	3.5%	9.9%	5.9%	5.0%	-0.1%	4.0%
당기순이익률	0.0%	9.8%	2.9%	5.8%	-0.1%	1.7%

(자료 : SK㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

SK㈜의 2023년 1분기 별도 재무제표 기준 영업수익은 1조 6,411억원이었으며, 투자부문의 영업수익은 1조 1,762억원(71.7%), 사업부문의 영업수익은 4,649억원(28.3%)입니다.

2022년말 매출액은 3조 3,698억원으로 2021년말 2조 7,495억원 대비 22.6% 증가하였습니 다. 2022년말 별도기준 배당금수익은 약 1조 388억원으로 매출액의 30.8%를 차지하고 있 습니다. 별도기준 2023년 1분기에는 1조 1,107억원을 기록하였으며, 당기순이익은 9,731억 원을 기록하였습니다.

당사가 직접 취득한 SK서린빌딩의 책임임차인인 SK㈜의 상기와 같은 변동은 임대료 지급능 력에 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 투자자께서는 당사 투자부동산의 주요 임차인의 영업 실적을 주의깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

2) SK하이닉스㈜

당사가 직접 취득한 투자부동산인 SK U-타워는 SK하이닉스㈜(신용등급 AA0)가 100% 책 임임차하는 조건으로 임대차계약이 체결된 오피스 빌딩입니다. 최근 사업연도 기간 SK하이 닉스㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

당사가 직접 취득한 투자부동산인 U타워는 SK하이닉스㈜(신용등급 AA0)가 100% 책임임 차(Master Lease)하는 조건으로 임대차계약이 체결된 오피스 빌딩입니다. 최근 사업연도 기 간 SK하이닉스㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

[SK하이닉스㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년	2020년	2019년
자산	93,204,338	87,185,591	91,800,233	84,972,544	64,071,005	58,168,926
부채	34,518,959	27,335,474	31,637,411	26,234,930	14,496,701	12,132,018
자본	58,685,379	59,850,117	60,162,822	58,737,614	49,574,304	46,036,908

매출액(영업수익)	4,443,475	10,637,572	37,878,699	41,557,337	30,524,987	25,320,755
영업이익	-2,276,541	2,980,093	7,660,947	12,183,360	4,545,877	1,989,700
당기순이익	-1,296,209	2,963,968	4,467,040	9,567,226	4,217,841	1,476,981
영업이익률	-51.2%	28.0%	20.2%	29.3%	14.9%	7.9%
당기순이익률	-29.2%	27.9%	11.8%	23.0%	13.8%	5.8%

(자료 : SK하이닉스㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK하이닉스㈜ 요약 손익계산서] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년	2020년	2019년
자산	104,384,608	99,466,056	103,871,512	96,386,474	71,173,853	65,248,350
부채	43,376,074	36,067,417	40,580,970	34,195,416	19,264,756	17,312,468
자본	61,008,534	63,398,639	63,290,542	62,191,058	51,909,097	47,935,882
매출액(영업수익)	5,088,111	12,155,653	44,621,568	42,997,792	31,990,418	26,990,733
영업이익	-3,402,302	2,859,615	6,809,417	12,410,340	5,012,624	2,719,179
당기순이익	-2,585,491	2,774,250	4,002,780	9,616,188	4,758,914	2,009,078
영업이익률	-66.9%	23.5%	15.3%	28.9%	15.7%	10.1%
당기순이익률	-50.8%	22.8%	9.0%	22.4%	14.9%	7.4%

(자료 : SK하이닉스㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

SK하이닉스㈜의 2023년 1분기 별도 재무제표 기준 영업수익은 4조 4,435억원, 당기순이익 은 -1조 2,962억원이었습니다. 2022년말 매출액은 37조 8,787억원으로 2021년말 대비 8.9% 감소하였고, 당기순이익은 4조 4,670억원으로 2021년말 대비 53.3% 감소하였습니다. 최근들어 SK하이닉스㈜의 영업이익 및 당기순이익은 지속적으로 감소하는 추세입니다. 이 는 메모리 반도체 다운턴(하강 국면) 상황이 2022년 부터 2023년 1분기에도 지속되며 수요 부진과 제품 가격 하락 추세가 이어져 전 분기 대비 매출이 감소하고, 영업손실은 확대된 것 으로 판단합니다. 하지만, 추후 반도체 감산과 출하 속도 상승에 따른 보유 재고 감소세와 함 께 수익성 부문은 개선될 것으로 판단합니다. 하지만, 당사가 직접 취득한 SK U-타워의 책 임임차인인 SK하이닉스㈜의 상기와 같은 변동은 임대료 지급능력에 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 투자자께서는 당사 투자부동산의 주요 임차인의 영업실적을 주의깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

3) SK에너지㈜

당사의 100% 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 취득하여 운용하는 116개 주유소에 대하여는 SK에너지㈜(신용등급 AA0)가 100% 책임임차(Master Lease)하는 조건 으로 임대차계약을 체결한 바 있습니다. 또한 SK에너지㈜는 100% 자리츠인 토털밸류제1호 위탁관리부동산투자회사㈜가 취득하여 운용하는 종로타워에도 임차 중입니다. SK에너지㈜ 는 2023년 5월 말 기준 국내 주유소 개수 및 내수시장 경질유 판매량 점유율 1위로 시장지위 가 우수한 정유사업자입니다. 최근 사업연도 기간 SK에너지㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

[국내 정유사별 주유소 개수 현황]

(단위 : 개소, %)

구분

현대

S-Oil

기타

합계

주유소

2,934

(29.43%)

2,378

(21.42%)

2,219

(19.99%)

2,129

(19.18%)

1,440

(12.97%)

11,136

(100%)

(출처 : 한국석유관리원, 2023년 5월 상표별 주유소 현황)

[SK에너지㈜ 내수시장 경질유 판매량 기준 시장점유율추이]

(단위 : %)

구 분	2021년	2022년	2023년 3월 누적
SK에너지	29.8	28.9	29.6%

(출처 : 한국석유공사 석유정보시스템, 2023년 3월 누적 기준)

주1) 점유율 : 경질유 내수 판매량 기준 (해당 유종 : 휘발유, 경유, 등유, 항공유)

최근 사업연도 기간 SK에너지㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니 다.

[SK에너지㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년	2020년	2019년
자산	18,597,887	16,826,875	17,974,714	14,837,329	12,449,921	14,593,983
부채	13,252,733	12,257,238	12,616,653	10,900,003	9,022,217	9,270,409
자본	5,345,154	4,569,637	5,358,060	3,937,326	3,427,704	5,323,574
매출액(영업수익)	10,903,722	10,349,864	50,193,922	26,491,681	19,946,849	32,253,828
영업이익	202,282	1,188,509	2,592,301	704,234	-1,943,438	361,753
당기순이익	-12,086	648,371	1,446,893	480,107	-1,602,855	-37,109
영업이익률	1.9%	11.5%	5.2%	2.7%	-9.7%	1.1%
당기순이익률	-0.1%	6.3%	2.9%	1.8%	-8.0%	-0.1%

(자료 : SK에너지㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK에너지㈜ 요약 손익계산서] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년	2020년	2019년
자산	18,682,265	16,897,447	18,049,320	14,912,803	12,528,973	14,662,636
부채	13,243,181	12,248,799	12,605,797	10,898,529	9,000,987	9,241,386
자본	5,439,084	4,648,648	5,443,523	4,014,274	3,527,986	5,421,250

매출액(영업수익)	10,934,179	10,391,966	50,332,345	26,668,570	20,159,809	32,442,265
영업이익	207,365	1,189,703	2,600,786	712,064	-1,936,136	375,109
당기순이익	-10,366	646,342	1,465,699	469,528	-1,592,382	-32,216
영업이익률	1.9%	11.4%	5.2%	2.7%	-9.6%	1.2%
당기순이익률	-0.1%	6.2%	2.9%	1.8%	-7.9%	-0.1%

(자료 : SK에너지㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

2019년에는 미국 정제 가동률 상승에 따른 원유 공급증가와 아시아 OSP 상승으로 인해 정 제마진이 대폭 줄어들었으며 이 영향으로 SK에너지㈜ 2019년 별도기준 영업이익은 약 3,618억원으로 급락하였습니다. 특히 2019년 Global 경기 둔화 우려 속 석유제품 수요가 감 소하였고 Light 제품의 공급과잉 이슈가 지속되며 정제마진은 더욱 약세를 보여 SK에너지㈜ 별도기준 당기순이익은 적자전환하여 371억원의 순손실을기록하였습니다. 뒤이어 2020년 에는 코로나19 여파로 중국 원유 수입 감소, 운송 연료 수요 급감 등 전 세계 산업활동 침체 로 이어져졌습니다. 또한 4월에 사우디와 러시아 양국의 증산을 통한 유가전쟁 양상으로 번 지고 산업활동 중지 등으로 인한 수요급감이 맞물리면서 석유가 과잉공급되어 저장할 공간 마저 부족해지면서 두바이유 국제유가는 4월말 배럴당 10달러 초반대까지 하락하면서 정제 마진 또한 마이너스를 기록하게 되었습니다. SK에너지㈜의 2020년 별도기준 매출액은 전년 동기 대비 약 38% 감소한 19조 9,468억원을 기록하였고, 영업이익은 적자전환하여 1조 9,434억원의 영업손실을, 당기순이익은 적자지속으로 1조 6,029억원의 당기순손실을 기록 했습니다.

그러나 2020년 중 반등하기 시작한 국제유가 상승세가 지속되면서 정제마진이 개선되기 시 작하였고, 2021년 당사는 COVID-19 백신 보급 확산에 따른 경기 회복 및 수익구조 개선을 통하여 별도기준 26조 4,916억원의 매출과 7,042억원의 영업이익을 기록하였습니다.

2022년에는 우크라이나-러시아 사태로 전세계적인 유가가 상승하며 2022년에는 2021년 대비 별도기준 매출액이 89.47%, 당기순이익은이 201.37% 상승하였습니다. 하지만, 2022년 4분기 부터 국제유가 하락으로 인한 유가 관련 손실과 높은 수준의 중동산 원유 도 입 프리미엄(OSP, Official Selling Price) 영향으로 정유부문에서 약세를 나타냈습니다.

이와 같이 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 보유하는 주유소 자산의 주요 임차인인 SK에너지㈜는 2022년 들어 실적이 개선되는 모습을 보이고 있으나 2020년까지 당기순손실 을 기록하는 등 수익성 및 안정성 지표가 악화되어 온 모습을 보이며, 유가 등 대외적인 요인 에 지속적으로 노출되어 있는 상황입니다. 향후 임차인의 현금창출 능력이 악화되고 재무상 태가 악화될 경우, 신용등급 하락으로 이어질 수 있으며, 상황이 악화되어 100% 책임임차인 인 SK에너지㈜의 임대료 납부가 지연 또는 미납될 경우 클린에너지위탁관리부동산투자회사

㈜ 임대 수익에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 당사가 자리츠로부터 수취하는 배당금수익에도 불가피하게 악영향을 미칠 수 있어, 투자자 여러분들께서는 주요 임차인이 영위하는 산업의 업황과영업실적을 주의깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

당사의 100% 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 경우 대부분의 임대료 수입 이 정유 및 주유판매업을 영위하는 SK에너지㈜로부터 발생하는 상황에서, 유가 하락, 정제 마진(석유제품가격에서 원유가격과 수송비 등 비용을 제한 것) 감소 등과 같은 외부적 요인 으로 수익성이 악화되는 상황이 발생하거나, 영국과 프랑스등 유럽을 중심으로 한 향후 내연 기관 자동차 판매 금지 정책의 전세계적 확대 등으로 인해 주유판매업종의 사양산업화가 급

속도로 진행될 경우, 임차인의 유동성 악화 등으로 임대료 지급 능력에 대한 불확실성이 증 가되어 당사의 배당가능 현금흐름에 악영향을 미칠 가능성이 존재하오니 투자자는 이점 유 의하시기 바랍니다.

4) SK그룹 계열사 (SK온㈜, SK이엔에스㈜, SK에코플랜트㈜, SK지오센트릭㈜, SK임업㈜)

당사의 100% 자리츠인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜가 취득하여 운용중인 종로 타워에 대하여는 SK온㈜, SK이엔에스㈜, SK에코플랜트㈜, SK지오센트릭㈜및 SK임업㈜가 임차하고 있으며, 최근 사업연도 기간 각 사들의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

가. SK온㈜

[SK온㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	12,537,555	6,702,205	11,253,370	6,583,683
부채	5,862,244	2,839,288	5,881,285	2,589,560
자본	6,675,311	3,862,917	5,372,085	3,994,122
매출액(영업수익)	2,501,224	1,189,015	5,943,132	1,040,368
영업이익	-67,263	-120,058	-509,510	-256,288
당기순이익	-70,560	-129,247	-400,342	-175,344
영업이익률	-2.7%	-10.1%	-8.6%	-24.6%
당기순이익률	-2.8%	-10.9%	-6.7%	-16.9%

(자료 : SK온㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK온㈜ 요약 손익계산서] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	24,688,302	11,811,288	21,259,860	10,978,845
부채	16,763,111	7,833,636	15,323,821	6,857,919
자본	7,925,191	3,977,652	5,936,039	4,120,926
매출액(영업수익)	3,305,340	1,262,340	7,617,770	1,063,573
영업이익	-344,931	-273,361	-1,072,685	-310,207
당기순이익	-355,115	-306,933	-1,064,112	-238,779
영업이익률	-10.4%	-21.7%	-14.1%	-29.2%
당기순이익률	-10.7%	-24.3%	-14.0%	-22.5%

(자료 : SK온㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

SK온㈜는 2005년 전기차용 대용량 리튬이온 배터리 상용화 착수 이후, 대전R&D 센터에 배 터리 연구개발 인프라를 구축하고, 충청남도 서산에 초기 생산설비를 가동하면서 기술개발 과 양산체제를 모두 완성하였습니다. 고유의 고에너지밀도와 고출력기술을 바탕으로 현대ㆍ 기아차, 및 독일 메르세데스-벤츠 그룹, 포드를 포함한 글로벌 자동차사에 배터리를 공급하 고 있습니다. 중국 전기차 시장 선도 업체인 북경기차, EVE에너지와 JV 협력 관계를 유지하 고 있으며, 그 밖에 글로벌 업체들과 다양한 형태의 협력을 추진하고 있습니다. 대규모 수주 기반을 토대로 국내 외 중국, 유럽, 미국 등 주요 지역에 현지 생산시설 규모를 지속 확장하고 있습니다. 또한, 미래 성장 동력으로 BaaS(Battery as a Service)사업과 ESS사업을 적극 추 진하고 있습니다.

하지만, 미국 IRA, 유럽연합 CRMA 영향으로 인한 사업 환경 악화와 배터리 주요 광물(리튬, 니켈 등)에 대한 높은 수입의존도는 SK온㈜의 수익에 악영향을 미칠 가능성이 있습니다. 또 한 주요 자원 보유국들의 자원민족주의 강화글로벌 수급 불안정으로 배터리 핵심광물의 가 격변동성이 높게 나타나고 있고, 그간 중국 시장 위주였던 LFP배터리는 글로벌 완성차 업체 들의 채용 확대 계획으로 향후 미국, 유럽 등 선진시장에서의 성장이 예상되며 이는 국내 배 터리 업체에게 경쟁 과열 시장을 줄 것으로 예상됩니다. 이러한 시장환경으로 인한 불확실성 이 증가되어 당사의 배당가능 현금흐름에 악영향을 미칠 가능성이 존재하오니 투자자는 이 점 유의하시기 바랍니다. SK온㈜는 2023년 1분기 별도기준 매출액은 2조 5,012억원을 기록 하였고, 영업이익은 적자 지속이 유지되며 673억원의 적자를, 당기순이익 또한 적자지속으 로 706억원의 당기순손실을 기록 중 입니다.

나. SK이엔에스㈜

[SK이엔에스㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	10,021,026	8,779,935	10,272,033	8,733,688
부채	4,565,027	3,794,732	4,742,112	3,543,868
자본	5,455,998	4,985,203	5,529,921	5,189,820
매출액(영업수익)	261,106	335,431	1,273,710	828,668
영업이익	-9,108	105,120	284,083	73,958
당기순이익	204,786	198,917	752,334	309,695
영업이익률	-3.5%	31.3%	22.3%	8.9%
당기순이익률	78.4%	59.3%	59.1%	37.4%

(자료 : SK이엔에스㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK이엔에스㈜ 요약 손익계산서 ] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분

연결기준

2023년 1분기

2022년 1분기

2022년

2021년

자산	18,257,652	16,273,149	18,465,627	15,477,300
부채	11,596,126	9,942,585	11,769,825	9,206,316
자본	6,661,527	6,330,564	6,695,802	6,270,983
매출액(영업수익)	3,344,559	3,564,181	11,248,956	7,854,638
영업이익	184,905	640,153	1,419,145	619,238
당기순이익	144,593	532,436	969,969	388,816
영업이익률	5.5%	18.0%	12.6%	7.9%
당기순이익률	4.3%	14.9%	8.6%	5.0%

(자료 : SK이엔에스㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

SK이엔에스㈜는 1999년 도시가스 사업 지주회사로 출범하여 현재까지 LNG, 전력, 집단에 너지, 신재생에너지 사업을 수행하고 있으며, 최근 수소사업 및 에너지솔루션 사업까지사업 영역을 확장하고 있습니다. SK이엔에스㈜의 매출액은 전력사업 35%, 도시가스사업 47%, LNG 및 기타사업 18%로 구성되어 있습니다. SK이엔에스㈜는 천연가스발전소에 경쟁력 있 는 LNG를 직도입 함으로써 국가 전력 생산 효율화 및 수급 안정화에 기여하고 있습니다. 가 정과 산업체에는 집단에너지 사업을 통하여 열과 전기를, 전국에 위치한 7개 도시가스 자회 사들을 통하여 도시가스를 가정과 산업체에 공급하고 있습니다. 또한 SK이엔에스㈜는 국가 의 친환경 정책 방향에 부합하면서 탄소 중립 달성에 앞장서고자 신재생 에너지 및 수소 사 업을 추진하고 있으며 에너지 사용의 효율성과 안정성 제고를 위해 에너지솔루션 사업을 추 진하고있습니다. 지역적으로 국내 뿐만 아니라 중국, 북미, 호주, 싱가포르, 동남아시아 등에 서 해외사업을 활발히 수행하고 있습니다.

[영업부문별 매출 비중]

(단위 : 억원)

사업부문	2023년 1분기		2022년 1분기		2022년		2021년		2020년
사업부문	매출액	비중	매출액	비중	매출액	비중	매출액	비중	매출액	비중
도시가스	20,827	62.27%	17,007	47.72%	53,351	47.43%	36,385	46.32%	34,204	59.49%
전력	11,059	33.07%	12,622	35.41%	39,400	35.03%	26,604	33.87%	20,149	35.04%
LNG	8,130	24.31%	18,212	51.10%	56,165	49.93%	45,919	58.46%	21,614	37.59%
기타 및 연결조정	(6,572)	(19.65%)	(12,200)	(34.23%)	(36,427)	(32.38%)	(30,362)	(38.66%)	(18,471)	(32.13%)
합 계	33,446	100.00%	35,642	100.00%	112,490	100.00%	78,546	100.00%	57,495	100.00%

자료: 당사 사업보고서 및 당사 제시(연결기준) 주1) 연결 손익계산서상 매출액 대비 비율

2023년 1분기 연결기준 SK이엔에스㈜와 동사의 종속회사 매출액 중 도시가스 부문의 매출 액이 전체 매출액의 62.27%, 전력 부문의 매출액이 전체 매출액의 33.07%, LNG 부문의 매 출액이 전체 매출액의 3.97%를 차지하고 있습니다. 국제 유가, LNG가격 등은 러시아-우크 라이나 전쟁, 산유국의 정책 변경, 세계 경제 동향, 미국 원유 재고 증감, 달러화 가치의 변동, 지정학적 요소 등 글로벌 거시 환경에 큰 영향을 받으며 이러한 변수를 사전에 예측할 수 없 습니다. 또한 산업통상자원부는 「전력가격 상한에 관한 고시 개정안」을 통하여 긴급정산 상한가격 규정 신설을 규제개혁위원회에 상정하였고 규제개혁위원회는 2022년 11월 25일 제524회 회의를 통하여 계통한계가격(SMP)상한제를 일부 조건부로 통과시켰습니다.

2022년 12월에 도입된 SMP 상한제로 인하여 2023년은 SMP 증가에 따른 마진율 상승이 제한될 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 이 점 유의하시어 SMP 상한제 관련 진행상황을 지 속적으로 모니터링 해주시기 바랍니다. 이처럼 추후 시장 불확실성으로 인한 SK이엔에스㈜ 의 수익 저하는 당사의 배당가능 현금흐름에 악영향을 미칠 가능성이 존재하오니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.

다. SK 에코플랜트㈜

[SK에코플랜트㈜ 요약 손익계산서 ] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	8,968,109	7,177,837	9,362,346	6,793,132
부채	6,619,327	5,903,034	6,995,591	5,786,007
자본	2,348,782	1,274,803	2,366,755	1,007,125
매출액(영업수익)	1,023,261	1,107,580	6,191,350	5,388,219
영업이익	31,566	31,551	158,794	93,273
당기순이익	975	301,210	338,863	142,501
영업이익률	3.1%	2.8%	2.6%	1.7%
당기순이익률	0.1%	27.2%	5.5%	2.6%

(자료 : SK에코플랜트㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK에코플랜트㈜ 요약 손익계산서 ] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	13,379,021	8,947,871	13,321,563	8,113,970
부채	9,298,322	7,012,756	9,579,116	6,908,198
자본	4,080,699	1,935,116	3,742,447	1,205,771
매출액(영업수익)	1,475,375	1,270,570	7,550,863	6,220,443
영업이익	48,039	46,163	156,951	147,430
당기순이익	55,371	676,972	637,962	211,077
영업이익률	3.3%	3.6%	2.1%	2.4%
당기순이익률	3.8%	53.3%	8.4%	3.4%

(자료 : SK에코플랜트㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

합니다. SK에코플랜트㈜는 고효율 SOFC(Solid Oxide Fuel Cell), SOEC(Solid Oxide Electrolysis Cell)를 활용한 수소, 연료전지 사업과 태양광, 해상풍력을 중심으로 하는 재생 에너지 사업을 영위하고 있습니다. 연료전지 분야에서는 최고 효율의 기술을 보유한 미국 블 룸에너지와 '블룸SK퓨얼셀'을 설립하고 SOFC 국산화를 추진 중에 있습니다. 동사는 플랜트, 주택/건설, 인프라 등 다양한 상품을 제공하며 친환경적인 공간 구현하고 있습니다. 건축물 의 전 생애주기에 걸쳐 환경영향을 최소화하고 폐기물 및 탄소배출을 저감할 수 있도록 친환 경 설계를 적용하고 있습니다.

하지만, 건설업은 주택, 산업시설 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당 하는 광의의 서비스업으로 분류되고 있습니다. 광범위한 자본의 형성 및 실물부분의 생산과 정을 담당하는 국가 경제의 기간 산업적 특성을 가지고 있는 종합산업인 동시에, 생산과 고 용, 부가가치의 창출 측면에서 유발효과가 지대한 국가경제의 전략산업입니다. 따라서 향후 건설경기의 회복 추이에 따라 당사가 속한 사업의 수익성도 변동될 수 있으며 이는 당사의 배당가능 현금흐름에 악영향을 미칠 가능성이 존재하오니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니 다.

라. SK지오센트릭㈜

[SK지오센트릭㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	6,978,164	6,397,630	6,710,464	5,848,933
부채	3,918,454	3,362,898	3,681,355	2,820,385
자본	3,059,710	3,034,732	3,029,109	3,028,548
매출액(영업수익)	2,819,356	2,766,895	11,667,977	9,459,951
영업이익	55,849	13,832	-3,469	91,101
당기순이익	32,180	2,970	-11,542	136,094
영업이익률	2.0%	0.5%	0.0%	1.0%
당기순이익률	1.1%	0.1%	-0.1%	1.4%

(자료 : SK지오센트릭㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK지오센트릭㈜ 요약 손익계산서 ] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년 1분기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	8,381,225	7,830,659	8,006,895	7,141,734
부채	4,602,450	4,047,864	4,359,669	3,466,032
자본	3,778,775	3,782,795	3,647,226	3,675,701
매출액(영업수익)	3,298,143	3,407,646	13,916,876	11,704,109
영업이익	78,122	65,303	87,924	213,174

당기순이익	54,543	68,191	-30,355	328,394
영업이익률	2.4%	1.9%	0.6%	1.8%
당기순이익률	1.7%	2.0%	-0.2%	2.8%

(자료 : SK지오센트릭㈜ 2023년 1분기 사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

SK지오센트릭㈜는 기초유화사업을 주사업으로 하며 이는 나프타(Naphtha)등을 원료로 하 여 에틸렌, 프로필렌 등의 올레핀계 제품과 벤젠, 톨루엔, 자일렌 등의 방향족 제품을 생산하 는 기초 소재 산업으로, 이를원료로 합성수지, 합성고무, 합성섬유 등의 화학제품을 생산하게 됩니다. 대규모 설비투자가 소요되는 장치산업으로 초기 투자 비용이 크고, 규모의 경제가 작 용하며, 기술선점 효과가 높아 진입장벽이 높은 반면 원유에서 생산되는 나프타를 원료로 기 초 소재를 생산하는 산업의 특성상 유가변동에 민감하며, 세계 경제 및 수급 조건에 따라 호 ㆍ불황이 주기적으로 반복되는 산업입니다.

화학소재사업은 기초 유분을 원료로 하여 고기능성 포장재(Packaging), 자동차 (Automotive)소재 등의 고부가 화학제품을 생산하는 산업으로, 지속적 기술개발 및 차별화 된 솔루션 제공이 중요시되고 있으며, 자동차, 전자, 건설, 제약, 의류소재 등의 전방산업에 화학 제품을 공급하는 사업으로 전방산업의 경기변동에 민감하기 때문에 향후 글로벌 경기 의 회복 추이에 따라 당사가 속한 사업의 수익성도 변동될 수 있으며 이는 당사의 배당가능 현금흐름에 악영향을 미칠 가능성이 존재하오니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.

위 주요 임차인을 제외한 오피스 및 리테일 부문 임차인의 현금창출능력 및 재무상태가 경기 침체 및 COVID-19와 같은 대외적 요인으로 인해 악화될 경우 임대차계약의 중도해지가 발 생할 수 있으며, 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 발생하거나 임대료가 감소할 수 있으니, 투자자 여러분들께서는 이 점을 반드시 유의하여 주시기 바랍니다.

(주14) 정정 후

(10) 임차인 관련 위험

1) SK㈜

[SK㈜ 요약 손익계산서 ] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년반기	2022년 1분기	2022년	2021년	2020년	2019년
자산	28,516,832	28,133,440	28,451,248	27,216,975	23,592,397	22,535,086
부채	12,026,830	11,971,694	12,563,449	11,426,869	8,760,834	9,132,524
자본	16,490,002	16,161,746	15,887,799	15,790,106	14,831,563	13,402,562
매출액(영업수익)	2,431,863	1,050,165	3,369,784	2,749,536	3,473,984	3,245,516
영업이익	1,230,170	580,652	1,108,689	830,132	1,658,031	1,480,899

당기순이익	781,196	748,900	544,415	1,499,764	1,716,045	1,420,543
영업이익률	50.6%	55.3%	32.9%	30.2%	47.7%	45.6%
당기순이익률	63.5%	71.3%	16.16%	54.5%	49.4%	43.8%

(자료 : SK㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK㈜ 요약 손익계산서 ] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년반기	2022년 1분기	2022년	2021년	2020년	2019년
자산	199,360,274	173,449,592	194,505,860	165,380,861	137,667,906	132,611,423
부채	123,851,358	105,104,841	122,697,070	99,815,712	85,807,988	80,435,391
자본	75,508,916	68,344,751	71,808,790	65,565,149	51,859,918	52,176,032
매출액(영업수익)	64,625,805	30,764,058	134,551,641	98,325,016	80,818,755	97,184,175
영업이익	1,825,509	3,052,983	8,004,710	4,935,539	-76,894	3,840,452
당기순이익	-207,578	3,001,204	3,966,176	5,718,424	-108,432	1,606,039
영업이익률	2.8%	9.9%	5.9%	5.0%	-0.1%	4.0%
당기순이익률	-0.3%	9.8%	2.9%	5.8%	-0.1%	1.7%

(자료 : SK㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

SK㈜의 2023년 반기 별도 재무제표 기준 영업수익은 2조 4,319억원이었으며, 투자부문의 영업수익은 1조 3,379억원(55.0%), 사업부문의 영업수익은 1조 940억원(45.0%)입니다. 2022년말 매출액은 3조 3,698억원으로 2021년말 2조 7,495억원 대비 22.6% 증가하였습니 다. 2022년말 별도기준 배당금수익은 약 1조 388억원으로 매출액의 30.8%를 차지하고 있 습니다. 별도기준 2023년 1분기에는 1조 1,107억원을 기록하였으며, 당기순이익은 9,731억 원을 기록하였습니다.

2) SK하이닉스㈜

[SK하이닉스㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분

별도기준

2023년반기

2022년 1분기

2022년

2021년

2020년

2019년

자산	92,741,899	87,185,591	91,800,233	84,972,544	64,071,005	58,168,926
부채	35,990,543	27,335,474	31,637,411	26,234,930	14,496,701	12,132,018
자본	56,751,356	59,850,117	60,162,822	58,737,614	49,574,304	46,036,908
매출액(영업수익)	10,168,914	10,637,572	37,878,699	41,557,337	30,524,987	25,320,755
영업이익	-4,336,521	2,980,093	7,660,947	12,183,360	4,545,877	1,989,700
당기순이익	-3,003,260	2,963,968	4,467,040	9,567,226	4,217,841	1,476,981
영업이익률	-42.6%	28.0%	20.2%	29.3%	14.9%	7.9%
당기순이익률	-29.5%	27.9%	11.8%	23.0%	13.8%	5.8%

(자료 : SK하이닉스㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK하이닉스㈜ 요약 손익계산서] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년반기	2022년 1분기	2022년	2021년	2020년	2019년
자산	102,819,007	99,466,056	103,871,512	96,386,474	71,173,853	65,248,350
부채	45,359,957	36,067,417	40,580,970	34,195,416	19,264,756	17,312,468
자본	57,459,050	63,398,639	63,290,542	62,191,058	51,909,097	47,935,882
매출액(영업수익)	12,394,044	12,155,653	44,621,568	42,997,792	31,990,418	26,990,733
영업이익	-6,284,386	2,859,615	6,809,417	12,410,340	5,012,624	2,719,179
당기순이익	-5,573,398	2,774,250	4,002,780	9,616,188	4,758,914	2,009,078
영업이익률	-50.7%	23.5%	15.3%	28.9%	15.7%	10.1%
당기순이익률	-45.0%	22.8%	9.0%	22.4%	14.9%	7.4%

(자료 : SK하이닉스㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

SK하이닉스㈜의 2023년 반기 별도 재무제표 기준 영업수익은 10조 1,689억원, 당기순이익 은 -3조 32억원이었습니다. 2022년말 매출액은 37조 8,787억원으로 2021년말 대비 8.9% 감소하였고, 당기순이익은 4조 4,670억원으로 2021년말 대비 53.3% 감소하였습니다. 최근 들어 SK하이닉스㈜의 영업이익 및 당기순이익은 지속적으로 감소하는 추세입니다. 이는 메 모리 반도체 다운턴(하강 국면) 상황이 2022년 부터 2023년 반기에도 지속되며 수요 부진과 제품 가격 하락 추세가 이어져 전 분기 대비 매출이 감소하고, 영업손실은 확대된 것으로 판 단합니다. 하지만, 추후 반도체 감산과 출하 속도 상승에 따른 보유 재고 감소세와 함께 수익 성 부문은 개선될 것으로 판단합니다. 하지만, 당사가 직접 취득한 SK U-타워의 책임임차인 인 SK하이닉스㈜의 상기와 같은 변동은 임대료 지급능력에 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 투자자께서는 당사 투자부동산의 주요 임차인의 영업실적을 주의깊게 모니터링 하시기 바랍 니다.

3) SK에너지㈜

가 우수한 정유사업자입니다. 최근 사업연도 기간 SK에너지㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

[국내 정유사별 주유소 개수 현황]

(단위 : 개소, %)

구분

현대

S-Oil

기타

합계

주유소

2,934

(29.43%)

2,378

(21.42%)

2,219

(19.99%)

2,129

(19.18%)

1,440

(12.97%)

11,136

(100%)

(출처 : 한국석유관리원, 2023년 5월 상표별 주유소 현황)

[SK에너지㈜ 내수시장 경질유 판매량 기준 시장점유율추이]

(단위 : %)

구 분	2021년	2022년	2023년 3월 누적
SK에너지	29.8	28.9	29.6%

(출처 : 한국석유공사 석유정보시스템, 2023년 3월 누적 기준)

주1) 점유율 : 경질유 내수 판매량 기준 (해당 유종 : 휘발유, 경유, 등유, 항공유)

최근 사업연도 기간 SK에너지㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니 다.

[SK에너지㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년반기	2022년 1분기	2022년	2021년	2020년	2019년
자산	17,099,912	16,826,875	17,974,714	14,837,329	12,449,921	14,593,983
부채	12,036,822	12,257,238	12,616,653	10,900,003	9,022,217	9,270,409
자본	5,063,089	4,569,637	5,358,060	3,937,326	3,427,704	5,323,574
매출액(영업수익)	20,642,578	10,349,864	50,193,922	26,491,681	19,946,849	32,253,828
영업이익	-133,669	1,188,509	2,592,301	704,234	-1,943,438	361,753
당기순이익	-297,814	648,371	1,446,893	480,107	-1,602,855	-37,109
영업이익률	-0.6%	11.5%	5.2%	2.7%	-9.7%	1.1%
당기순이익률	-1.4%	6.3%	2.9%	1.8%	-8.0%	-0.1%

(자료 : SK에너지㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK에너지㈜ 요약 손익계산서] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분

연결기준

2023년반기

2022년 1분기

2022년

2021년

2020년

2019년

자산	17,164,607	16,897,447	18,049,320	14,912,803	12,528,973	14,662,636
부채	12,018,303	12,248,799	12,605,797	10,898,529	9,000,987	9,241,386
자본	5,146,303	4,648,648	5,443,523	4,014,274	3,527,986	5,421,250
매출액(영업수익)	20,704,269	10,391,966	50,332,345	26,668,570	20,159,809	32,442,265
영업이익	-131,634	1,189,703	2,600,786	712,064	-1,936,136	375,109
당기순이익	-300,943	646,342	1,465,699	469,528	-1,592,382	-32,216
영업이익률	-0.6%	11.4%	5.2%	2.7%	-9.6%	1.2%
당기순이익률	-1.5%	6.2%	2.9%	1.8%	-7.9%	-0.1%

(자료 : SK에너지㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

2022년에는 우크라이나-러시아 사태로 전세계적인 유가가 상승하며 2022년에는 2021년 대비 별도기준 매출액이 89.47%, 당기순이익은 201.37% 상승하였습니다. 하지만, 2022년 4분기 부터 국제유가 하락으로 인한 유가 관련 손실과 높은 수준의 중동산 원유 도입 프리미 엄(OSP, Official Selling Price) 영향으로 정유부문에서 약세를 나타냈습니다.

당사의 100% 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 경우 대부분의 임대료 수입 이 정유 및 주유판매업을 영위하는 SK에너지㈜로부터 발생하는 상황에서, 유가 하락, 정제

마진(석유제품가격에서 원유가격과 수송비 등 비용을 제한 것) 감소 등과 같은 외부적 요인 으로 수익성이 악화되는 상황이 발생하거나, 영국과 프랑스등 유럽을 중심으로 한 향후 내연 기관 자동차 판매 금지 정책의 전세계적 확대 등으로 인해 주유판매업종의 사양산업화가 급 속도로 진행될 경우, 임차인의 유동성 악화 등으로 임대료 지급 능력에 대한 불확실성이 증 가되어 당사의 배당가능 현금흐름에 악영향을 미칠 가능성이 존재하오니 투자자는 이점 유 의하시기 바랍니다.

4) SK그룹 계열사 (SK온㈜, SK이엔에스㈜, SK에코플랜트㈜, SK지오센트릭㈜, SK임업㈜)

가. SK온㈜

[SK온㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년 반기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	14,288,076	6,702,205	11,253,370	6,583,683
부채	6,198,146	2,839,288	5,881,285	2,589,560
자본	8,089,929	3,862,917	5,372,085	3,994,122
매출액(영업수익)	5,018,817	1,189,015	5,943,132	1,040,368
영업이익	-284,286	-120,058	-509,510	-256,288
당기순이익	-263,093	-129,247	-400,342	-175,344
영업이익률	-5.7%	-10.1%	-8.6%	-24.6%
당기순이익률	-5.2%	-10.9%	-6.7%	-16.9%

(자료 : SK온㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK온㈜ 요약 손익계산서] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년 반기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	27,697,064	11,811,288	21,259,860	10,978,845
부채	17,924,040	7,833,636	15,323,821	6,857,919
자본	9,773,024	3,977,652	5,936,039	4,120,926
매출액(영업수익)	7,001,432	1,262,340	7,617,770	1,063,573
영업이익	-477,128	-273,361	-1,072,685	-310,207
당기순이익	-490,073	-306,933	-1,064,112	-238,779

영업이익률	-6.8%	-21.7%	-14.1%	-29.2%
당기순이익률	-7.0%	-24.3%	-14.0%	-22.5%

(자료 : SK온㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

하지만, 미국 IRA, 유럽연합 CRMA 영향으로 인한 사업 환경 악화와 배터리 주요 광물(리튬, 니켈 등)에 대한 높은 수입의존도는 SK온㈜의 수익에 악영향을 미칠 가능성이 있습니다. 또 한 주요 자원 보유국들의 자원민족주의 강화글로벌 수급 불안정으로 배터리 핵심광물의 가 격변동성이 높게 나타나고 있고, 그간 중국 시장 위주였던 LFP배터리는 글로벌 완성차 업체 들의 채용 확대 계획으로 향후 미국, 유럽 등 선진시장에서의 성장이 예상되며 이는 국내 배 터리 업체에게 경쟁 과열 시장을 줄 것으로 예상됩니다. 이러한 시장환경으로 인한 불확실성 이 증가되어 당사의 배당가능 현금흐름에 악영향을 미칠 가능성이 존재하오니 투자자는 이 점 유의하시기 바랍니다. SK온㈜는 2023년 반기 별도기준 매출액은 5조 188억원을 기록하 였고, 영업이익은 적자 지속이 유지되며 2,843억원의 적자를, 당기순이익 또한 적자지속으 로 2,631억원의 당기순손실을 기록 중 입니다.

나. SK이엔에스㈜

[SK이엔에스㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년 반기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	9,857,385	8,779,935	10,272,033	8,733,688
부채	4,227,657	3,794,732	4,742,112	3,543,868
자본	5,629,728	4,985,203	5,529,921	5,189,820
매출액(영업수익)	536,056	335,431	1,273,710	828,668
영업이익	16,532	105,120	284,083	73,958
당기순이익	388,051	198,917	752,334	309,695
영업이익률	3.1%	31.3%	22.3%	8.9%
당기순이익률	72.4%	59.3%	59.1%	37.4%

(자료 : SK이엔에스㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK이엔에스㈜ 요약 손익계산서 ] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년 반기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	17,819,989	16,273,149	18,465,627	15,477,300
부채	10,635,912	9,942,585	11,769,825	9,206,316
자본	7,184,077	6,330,564	6,695,802	6,270,983
매출액(영업수익)	5,671,857	3,564,181	11,248,956	7,854,638
영업이익	431,594	640,153	1,419,145	619,238
당기순이익	705,782	532,436	969,969	388,816
영업이익률	7.6%	18.0%	12.6%	7.9%
당기순이익률	12.4%	14.9%	8.6%	5.0%

(자료 : SK이엔에스㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[영업부문별 매출 비중]

(단위 : 억원)

사업부문	2023년반기		2023년 1분기		2022년 1분기		2022년		2021년
사업부문	매출액	비중	매출액	비중	매출액	비중	매출액	비중	매출액	비중
도시가스	29,682	52.33%	20,827	62.27%	17,007	47.72%	53,351	47.43%	36,385	46.32%
전력	21,984	38.76%	11,059	33.07%	12,622	35.41%	39,400	35.03%	26,604	33.87%
LNG	17,738	31.27%	8,130	24.31%	18,212	51.10%	56,165	49.93%	45,919	58.46%
기타 및 연결조정	(12,685)	(22.36%)	(6,572)	(19.65%)	(12,200)	(34.23%)	(36,427)	(32.38%)	(30,362)	(38.66%)
합 계	56,719	100.00%	33,446	100.00%	35,642	100.00%	112,490	100.00%	78,546	100.00%

자료: 당사 사업보고서 및 당사 제시(연결기준) 주1) 연결 손익계산서상 매출액 대비 비율

2023년 반기 연결기준 SK이엔에스㈜와 동사의 종속회사 매출액 중 도시가스 부문의 매출액 이 전체 매출액의 52.33%, 전력 부문의 매출액이 전체 매출액의 38.76%, LNG 부문의 매출 액이 전체 매출액의 31.27%를 차지하고 있습니다. 국제 유가, LNG가격 등은 러시아-우크라 이나 전쟁, 산유국의 정책 변경, 세계 경제 동향, 미국 원유 재고 증감, 달러화 가치의 변동,

지정학적 요소 등 글로벌 거시 환경에 큰 영향을 받으며 이러한 변수를 사전에 예측할 수 없 습니다. 또한 산업통상자원부는 「전력가격 상한에 관한 고시 개정안」을 통하여 긴급정산 상한가격 규정 신설을 규제개혁위원회에 상정하였고 규제개혁위원회는 2022년 11월 25일 제524회 회의를 통하여 계통한계가격(SMP)상한제를 일부 조건부로 통과시켰습니다.

다. SK 에코플랜트㈜

[SK에코플랜트㈜ 요약 손익계산서 ] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년 반기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	8,669,788	7,177,837	9,362,346	6,793,132
부채	6,295,676	5,903,034	6,995,591	5,786,007
자본	2,374,111	1,274,803	2,366,755	1,007,125
매출액(영업수익)	2,221,341	1,107,580	6,191,350	5,388,219
영업이익	101,458	31,551	158,794	93,273
당기순이익	56,756	301,210	338,863	142,501
영업이익률	4.6%	2.8%	2.6%	1.7%
당기순이익률	2.6%	27.2%	5.5%	2.6%

(자료 : SK에코플랜트㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK에코플랜트㈜ 요약 손익계산서 ] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년 반기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	14,343,579	8,947,871	13,321,563	8,113,970
부채	9,998,094	7,012,756	9,579,116	6,908,198
자본	4,345,485	1,935,116	3,742,447	1,205,771
매출액(영업수익)	3,927,262	1,270,570	7,550,863	6,220,443
영업이익	177,304	46,163	156,951	147,430
당기순이익	236,252	676,972	637,962	211,077
영업이익률	4.5%	3.6%	2.1%	2.4%
당기순이익률	6.0%	53.3%	8.4%	3.4%

(자료 : SK에코플랜트㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

SK에코플랜트㈜는 환경사업, 에너지사업, 솔루션사업을 영위하고 있으며, 다음과 같은 서비 스를 제공하고 있습니다. 환경사업으로 소각, 매립, 수처리 사업을 통해 버려지는 폐기물을 저감 및 재활용하고, 폐열을 에너지로 전환하는 등 새로운 가치를 창출하고 있습니다. 또한 전자폐기물(E-waste), 폐배터리, 플라스틱 등 재활용 사업을 통해 순환경제를 실현 하고자 합니다. SK에코플랜트㈜는 고효율 SOFC(Solid Oxide Fuel Cell), SOEC(Solid Oxide Electrolysis Cell)를 활용한 수소, 연료전지 사업과 태양광, 해상풍력을 중심으로 하는 재생 에너지 사업을 영위하고 있습니다. 연료전지 분야에서는 최고 효율의 기술을 보유한 미국 블 룸에너지와 '블룸SK퓨얼셀'을 설립하고 SOFC 국산화를 추진 중에 있습니다. 동사는 플랜트, 주택/건설, 인프라 등 다양한 상품을 제공하며 친환경적인 공간 구현하고 있습니다. 건축물 의 전 생애주기에 걸쳐 환경영향을 최소화하고 폐기물 및 탄소배출을 저감할 수 있도록 친환 경 설계를 적용하고 있습니다.

라. SK지오센트릭㈜

[SK지오센트릭㈜ 요약 손익계산서] - 별도기준 (단위 : 백만원)

구분	별도기준
구분	2023년 반기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	6,695,547	6,397,630	6,710,464	5,848,933
부채	3,591,885	3,362,898	3,681,355	2,820,385
자본	3,103,661	3,034,732	3,029,109	3,028,548
매출액(영업수익)	5,829,526	2,766,895	11,667,977	9,459,951
영업이익	82,581	13,832	-3,469	91,101
당기순이익	45,972	2,970	-11,542	136,094
영업이익률	1.4%	0.5%	0.0%	1.0%
당기순이익률	0.8%	0.1%	-0.1%	1.4%

(자료 : SK지오센트릭㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

[SK지오센트릭㈜ 요약 손익계산서 ] - 연결기준 (단위 : 백만원)

구분	연결기준
구분	2023년 반기	2022년 1분기	2022년	2021년
자산	8,096,995	7,830,659	8,006,895	7,141,734
부채	4,274,537	4,047,864	4,359,669	3,466,032

자본	3,822,457	3,782,795	3,647,226	3,675,701
매출액(영업수익)	6,874,100	3,407,646	13,916,876	11,704,109
영업이익	124,361	65,303	87,924	213,174
당기순이익	69,959	68,191	-30,355	328,394
영업이익률	1.8%	1.9%	0.6%	1.8%
당기순이익률	1.0%	2.0%	-0.2%	2.8%

(자료 : SK지오센트릭㈜ 2023년반기사업보고서 및 각 사업연도 사업보고서)

투자위험등급

1등급[ 매우 높은 위험 ]

공동대표주관회사인 한국투자증권㈜와 신한투자증권

㈜, 공동주관회사인 SK증권㈜ 및 인수회사인 KB증권

㈜이 투자신탁의실제 수익률 변동성(또는 투자대상 자산의 종류 및 위험도 등)을 감안하여 1등급(매우 높은위험)으로 분류하였습니다.

매우 높은 위험

높은 위험

다소 높은 위험

보통 위험

낮은 위험

매우 낮은 위험

투 자 설 명 서 ‌

이 투자설명서는 본 건 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자에 대한 상세 내용을 담고 있습니다. 따라서 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 주식 공모에 참여하시기 전에 반드시 투자설명서를 읽어 보시기 바랍니다.

1. 집합투자기구 명칭 :	에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사	(펀드코드 :	DM161	)
2. 집합투자업자 명칭 :	에스케이리츠운용 주식회사

3. 판 매 회 사 : 한국투자증권㈜, 신한투자증권㈜, SK증권㈜, KB증권㈜

4. 작 성 기 준 일 : 2023년 07월 28일

5. 증권신고서 효력발생일 : 2023년 08월 08일

보통주 73,578,600주 ((예정)모집가액 :4,260원/주)

6. 모집(매출) 증권의 종류 및 수 :

7. 모집(매출) 기간(판매기간) :

[모집(매출) 총액 :313,444,836,000원]

구주주청약: 2023년 09월 21일 ~ 2023년 09월 22일 일반공모청약: 2023년 09월 26일 ~ 2023년 09월 27일

8. 집합투자증권신고서 및 투자설명서의 열람장소 가. 집합투자증권신고서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr 나. 투자설명서

전자문서 : 금융위(금감원) 전자공시시스템 → http://dart.fss.or.kr 서면문서 : 에스케이리츠운용㈜ (서울특별시 중구 세종대로 136) 한국투자증권㈜ (서울특별시 영등포구 의사당대로 88) 신한투자증권㈜ (서울특별시 영등포구 여의대로 70)

SK증권㈜ (서울특별시 영등포구 국제금융로8길 31) KB증권㈜ (서울특별시 영등포구 여의나루로 50)

9. (안정조작 또는 시장조성 관련) 해당사항 없습니다

※ 효력발생일까지 증권신고서의 기재사항 중 일부가 변경될 수 있으며, 개방형 집합투자증권인 경 우 효력발생일 이후(청약일 이후)에도 변경될 수 있습니다.

금융위원회가 투자설명서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하지 아니함을 유의하시기 바랍니다.

또한 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으 로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

투자결정시 유의사항 안내 ‌

1. 투자판단 시 증권신고서와 투자설명서 또는 간이투자설명서를 반드시 참고하시기 바랍니 다. 단, 간이투자설명서의 경우 투자설명서의 교부를 요청할 수 있습니다.

2. 집합투자기구의 투자위험등급 및 적합한 투자자 유형에 대한 기재사항을 참고하시고, 귀 하의 투자경력이나 투자성향에 적합한 상품인지 신중하게 판단하여 투자결정을 하시기 바랍 니다.

3. 증권신고서 및 (예비, 간이)투자설명서 상 기재된 투자전략에 따른 투자목적 또는 성과목 표가 반드시 실현된다는 보장은 없으며, 과거의 투자실적이 장래에도실현된다는 보장 또한 없습니다.

4. 원본손실위험, 투기등급자산에의 투자 등 당사에 대한 투자와 관련된 투자위험에 대하여 는 증권신고서 및 투자설명서 본문의 "집합투자기구의 투자위험" 항목을 참고하시기 바랍니 다.

5. 위탁판매회사는 에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")의 투자실적과 무관하며, 위탁판매회사인 한국투자증권㈜, 신한투자증권㈜, SK증권㈜및 KB증권㈜는 단순 히 집합투자증권의 위탁판매업무만 수행할 뿐 동 집합투자증권의 가치 결정에 아무런 영향 을 미치지 않습니다.

6. 집합투자증권은 실적배당상품으로 「예금자보호법」의 적용을 받지 아니하며, 특히 「예 금자보호법」의 적용을 받는 은행 등에서 집합투자증권을 매입하는 경우에도 은행예금과 달 리 예금자 보호를 받지 못함에 따라 투자 원리금 전액이 보장 또는 보호되지 않습니다. 따라 서 투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하며 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하게 되고, 집합투자업자나 판매회사 등 어떤 당사자도 투자 손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

7. 당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서, 부동산투자회사의 종류별 속성을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 서류상 회사 로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험 등에 노 출되어 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 국토교통부에 본건 유상증자를 포함하여 당사의 사업계획을 반영한 변경인가를 신청 하였으며, 2022년 09월 23일 변경인가 승인이 완료된 바 있습니다. 다만, 향후 사업계획이 추가로 변경되는 경우 당사의 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜의 투자심의위원회 및 국 토교통부의 변경인가 등 소정의 절차를 거쳐 변경된 사업계획에 따른 조달 및 투자 여부를

결정하게 됩니다. 투자자께서는 증권신고서 제출일 현재 부동산투자회사의 사업계획과 향후 사업계획이 상이하게 될 가능성이 존재함에 유의하시기 바랍니다.

또한, 당사는 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사로서 투자자께서는 유 가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금을 회수하실 수 있습니다.

8. 당사의 사업목적이 부동산을 취득하고, 개발ㆍ운용을 통해 투자자들에게 일정 수준 이상 의 투자수익을 제공하는 것임에도 불구하고, 사업의 가치를 결정하는 부동산 시장 등의 기초 변수가 예상과 다른 변화를 보일 때는 당초 예상과 달리 손실을 입거나 원금 전체의 손실을 입을 수 있습니다. 또한 당사의 사업에 대해 정부기관이나 감독원, 판매회사 등이 목적 달성 을 보장하지 않는다는 점을 양지하시기 바랍니다.

9. 관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보 호하지 않습니다. 따라서 거시경제 상황, 전반적인 국가경제 및 부동산시장의 상황에 따라 매 출액(분배금 수익)이 감소하거나 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치가 발행 가 또는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한, 청산시 부동산의 시장가격이 최초 매입가 보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 및 일부에 대한 손실 발생 위험이 존재합니 다. 이러한 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.

10. 기투자현황

당사는 2021년 07월 06일 SK서린빌딩을 취득하였으며, 2021년 07월 07일 클린에너지위탁 관리부동산투자회사㈜의 지분 100%(보통주)를 취득하였습니다. 클린에너지위탁관리부동산 투자회사㈜는 당사가 취득한 보통주 납입금 및 자체 차입금으로 2021년 07월 07일 116개 주유소 자산을 취득하였습니다. 또한, 당사는 2022년 06월 30일 U타워를 취득하였으며, 2022년 10월 19일에는 당사의 자리츠인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 지분

100%(보통주)를 취득하였습니다. 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 당사가 취득 한 보통주 납입금 및 자체 차입금으로 2022년 10월 19일 종로타워를 취득하였습니다.

토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜ 지분 취득을 위하여 차입한 자금 중 단기차입금은 본건 유상증자 납입금액으로 상환할 예정입니다. 증권신고서 제출일 전일 현재 당사의 투자 자산 내역은 다음과같습니다.

[당사 투자부동산 요약]

(단위: 백만원)

투자대상

투자대상의 종류

매입금액

(주6)

기초(보유)자산

부동산

감정평가액

부동산

매입금액

SK서린빌딩

부동산

1,003,000

서울 종로구 종로26

(토지 및 건물)

1,118,450

(주1)

1,003,000

SK U-타워

부동산

507,200

경기도 성남시 분당구

정자동 25-1 (토지 및 건물)

548,600

(주2)

507,200

클린에너지위탁관리

부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권

(보통주)

338,957

(68,331,364주)

전국 116개 주유소 자산

869,243

(주3,4)

766,378

토털밸류제1호위탁관리 부동산투자회사㈜

부동산투자회사주권 (보통주)

421,400 (21,655,000주)

종로타워

(서울 종로구 종로2가 6 외 2필지, 토지 및 건물)

665,750

(주5)

621,451

합계

3,202,043

2,898,029

(출처 : 당사 사업보고서 및 당사 제시)

주1) 상기 공정가치는 2023년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 투자대상 부동산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 가치구간의 중위 값입니다.

당사의 최종 투자부동산 전체(SK서린빌딩, SK U-타워 및 SK에너지 임차 주유소 116개소

)에 대하여 SK㈜, SK하이닉스㈜ 및 SK에너지㈜와의 책임임대차계약이 기 체결되었으며, 종 로타워의 경우 오피스면적의 62%를 SK그룹 계열사가 공동임차계약을 체결한 바 있습니다. 이에 공실이 발생할 가능성은 낮은 것으로 판단되나, 추후 임대차계약 기간 종료 후 계약 연 장에 실패하거나 후속 임대차계약을 신규로 체결하는 데 실패할 경우 신규 임차인을 찾지 못 해 공실이 발생할 가능성은 배제할 수 없으며, 이 경우 배당 재원이 감소할 수 있으니 투자자 는 이점을 유의하시기 바랍니다.

① 종로구 SK서린빌딩

당사가 소유 및 운용중인 부동산은 서울 종로구 소재 오피스빌딩(SK서린빌딩)으로, 증권신 고서 제출일 현재 당사는 SK서린빌딩 전체에 대하여 SK㈜와 책임임대차 계약(5년)을 체결 한 상태이며, 따라서 SK서린빌딩으로부터 발생하는 임대료 수익 일체는 책임임차인인 SK㈜ 가 지급합니다. SK서린빌딩은 2011년 SK㈜가 최초 임대차계약을 체결한 후 지속적으로 임 차하여 이용 중입니다. 임차인은 2018년부터 해당 부동산의 대수선 공사에 착수하여 2020년까지 총 약 1,178억원을 투자하였으며, 단계별로 대상자산 내 모든 공간의 대수선을 계획 중인 것으로 확인되는 바, 임차인의 이탈 가능성이 낮아 안정적인 운영수입이 확보된 자산으로 볼 수 있습니다. 당사는 SK서린빌딩을 취득하기로 하는 부동산매매계약을 체결하 면서 SK㈜를 계약상대방으로하여 SK서린빌딩 임대차계약을 다시 체결하였으며, 임대차계 약 조건의 개요는 아래와 같습니다.

[SK서린빌딩 임대차계약 개요]

대상자산	SK서린빌딩
매매가	10,030억원
임대료율(주1)	3.9%
임차인(주2)	SK㈜
임대차 기간(주3)	5년
임대료	연간 약 392억원 (1년차 연간 임대료)
임대료 인상률(주4)	직전연도 서울지역 CPI인상률 연동
임대차 보증금	월 임대료의 10개월 분
임차인 우선매수권	임차인 우선매수권 보유

운영비 부담(주5)

Triple Net

기타

임차인의 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선

(주1) 임대료율 = 연간 예상 임대료 / 매매가 (주2) 100% Master Lease

(주3) 임차인 요구 時 연장 가능 (+5년)

(주4) 직전년도 CPI인상률에 연동하되, 연 인상률 하한 수준 1.5% 조건 (주5) 운영비 Triple Net: 관리비, 보험료 및 제세공과금 임차인이 부담

SK㈜가 100% 임차하여 사옥으로 활용하고 있는 SK서린빌딩은 Prime급 오피스 자산에 해 당하며, 높은 임차인 안정성과 희소성을 동시에 보유하고 있어 추가적인 자산가치 제고를 기 대할 수 있을 것으로 당사는 판단하고 있습니다.

② 클린에너지부동산투자회사 주식회사 (전국 116개 주유소)

당사는 증권신고서 제출일 현재 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 지분 100%를 보유 한 모회사로서, 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜로부터 배당금 수익을 수취합니다. 당 사의 100% 자회사인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 취득한투자대상 부동산은 전 국 116곳에 소재한 주유소입니다. 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 2021년 06월 24일 SK에너지㈜를, 2021년 07월 06일 SK네트웍스㈜를 각 계약상대방으로 하여 부동산 매매계약 체결 후 2021년 07월 07일 두 건의 부동산 매매거래를 종결하여 취득하였고, 2021년 11월 25일 SK에너지㈜를 계약 상대방으로 하여 매매계약 체결을 통해 황금주유소 건물분을 취득하여 전국 116개 주유소를 모두 취득 완료하였습니다. 클린에너지위탁관리부 동산투자회사㈜는 증권신고서 제출일 현재 전국에 분포하는 주유소 116개소를 소유하여 운 영중이며, 이로부터 발생하는 임대수익에 기반하여 당사에 배당금을 지급합니다. 클린에너지 위탁관리부동산투자회사㈜는 투자부동산인 116개 주유소 전체에 대하여 SK에너지㈜와 책 임임대차계약(10년)을 체결한 상태이며, 따라서 동 116개 주유소로부터 발생하는 임대료 수 익 일체는 SK에너지㈜가 지급합니다. 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 투자부동산 의 임차인인 SK에너지㈜와 체결한 임대차계약의 주요조건은 다음과 같습니다.

[클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ 투자부동산 임대차계약 개요]

대상자산	전국 116개 주유소
매매가	7,664억원
임대료율(주1)	4.2%
임차인(주2)	SK에너지㈜
임대차 기간(주3)	10년
임대료	연 322억원 (1년차 연간 임대료)
임대료 인상률(주4)	(1~5년) 임대료 고정 (6년~) 직전연도 전국 CPI인상률 연동
임대차 보증금	월 임대료의 10개월 분
임차인 우선매수권	임차인 우선매수권 보유
운영비 부담(주5)	Triple Net

기타	임차인의 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선

(주1) 임대료율 = 연간 예상 임대료 / 매매가 (주2) 100% Master Lease

(주3) 임차인 요구 時 연장 가능 (+5년)

(주4) 직전년도 CPI인상률에 연동하되, 연 인상률 하한 수준 1.0% 조건 (주5) 운영비 Triple Net: 관리비, 보험료 및 제세공과금 임차인이 부담

③ SK U-타워

당사와 SK하이닉스(주)는 SK U-타워를 임대차목적물로 하는 임대차계약을 2022년 6월 9일 체결하였습니다. 해당 임대차계약은 SK하이닉스(주)의 5년+5년의 장기 책임임차로 수 익이 안정적이고, 운영비를 임차인 모두 부담하는 Triple-Net 구조로 비용 변동성이 낮은 것 이 특징입니다.

SK하이닉스(주)가 100% 책임임차하여 SK하이닉스(주) 및 다른 SK그룹 계열회사의 사옥으 로 활용하고 있는 U타워는 높은 임차인 안정성과 희소성을 동시에 보유하고 있어 추가적인 자산가치 제고를 기대할 수 있을 것으로 예상됩니다. 임대차계약의 주요조건은 다음과 같습 니다.

[U타워 임대차계약 개요]

대상자산	U타워
매매가	5,072억원
임대료율(주1)	4.10%
임차인(주2)	SK하이닉스㈜
임대차 기간(주3)	5년
임대료	연간 약 208억원
임대료 인상률(주4)	직전연도 경기지역 CPI인상률 연동
임대차 보증금	월 임대료의 10개월 분
임차인 우선매수협상권	임차인 우선매수협상권 보유
운영비 부담(주5)	Triple Net
기타	임차인이 CAPEX 부담

(주1) 임대료율 = 연간 예상 임대료 / 매매가 (주2) 100% Master Lease

(주3) 임차인 요구 時 연장 가능 (+5년)

(주4) 직전년도 CPI인상률에 연동하되, 연 인상률 하한 수준 1.5%, 상한 수준 5.0% 조건 (주5) 운영비 Triple Net: 관리비, 보험료 및 제세공과금 임차인이 부담

④ 종로타워

당사는 종로타워를 편입하기 위한 목적으로 2022년 09월 26일 및 10월 19일 토털밸류제

1호위탁관리부동산투자회사㈜의 보통주 100%를 취득한 바 있습니다. 당사의 금번 유상증자 자금 조달의 목적은 이를 위해 차입한 차입금 중 일부 단기차입금(전자단기사채) 및 공모 회 사채의 상환 재원을 마련하기 위함입니다.

종로타워는 서울 오피스 시장의 중심부에 위치한 부동산으로 증권신고서 제출일 전일인 현 재 공실률 1.55%로 안정적인 임대차현황을 보여주고 있으며, SK그룹 계열사가 약 46%(업 무시설의 약 62%)를 임차하고 있습니다. 종로타워는 오피스 공간에 대하여 임차인들과 5년 이상의 장기 임대차계약을 체결하고 있으며, 전년 대비 1.5 ~ 3.0%의 임대료 상승률을 설정 하고 있습니다. 또한, 2023년 07월 27일 기준, 리테일 공간에 대한 총 19건의 임대차계약 중 15건은 순매출액의 일정비율을 임대료로 수취하는 조건으로, 임대료가 임차인의 매출과 연 동되어있어 물가상승 및 경기변동에 의한 임대료 상승의 일정부분을 임대인이 수취할 수 있 습니다. 또한 상기 15건의 변동임대료 임대차계약 중 9건은 임차인의 매출 감소로 인한 임대 료 하락을 방지하기 위해 최소보증 임대료를 설정하여 임대료의 하방 경직성을 확보하고 있 습니다. 종로타워는 지금까지 오피스 및 리테일 공간을 안정적으로 임대해왔으며, 향후 당사 의 매입 이후에도 안정적인 임대료수익을 확보할 것으로 판단됩니다.

[종로타워 임대차계약 개요]

대상자산	종로타워
매매가	621,451,000,000원
임차인	(오피스) SK그룹 계열사 외 4개사 (리테일) 스타벅스 외 18개사
임대차 기간(주1)	3.1년
연임대료(주2)	(오피스) 약 196억원 (리테일) 약 20억원 (기타) 약 7억원
임대차 보증금	월 임대료의 10개월 분
기타	임대인의 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선

주1) 가중평균잔존임대기간 (2023.07.27 기준)

주2) 증권신고서 제출 전일 현재 월 명목임대료 기준으로 산정

당사의 투자부동산은 공실 발생 가능성이 낮은 편에 속하며 안정적인 임대료수익을 창출할 것으로 판단되지만, 향후 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건 에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다.

11. 공모로 조달하는 자금의 사용 목적

당사가 금번 공모를 통해 유입된 자금에 대해 사용 예정되어 있는 내역은 아래와 같습니다.

[공모자금 사용내역]

(단위 : 백만원)

구분		금액	내용
차입금 상환	전자단기사채	224,000	토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 보통주를 취득하기 위해 조달한 차입금 중 전자단기사채 및 회사채 상환
	공모 회사채	89,445
합계		313,445	-

주) 상기 공모자금 사용내역은 시장환경 및 조건 등의 변화 등으로 인하여 변동될 수 있음으로 투자자분들께서 는 이점 유의하시기 바랍니다.유입된 자금 대비 부족한 회사채 상환 자금은 당사의 자체 여유 자금으로 조달할 예정입니다.

해당 차입금 관련 자세한 사항은 다음과 같습니다.

[상환 대상 차입금 현황]

항목	내용
구분	전자단기사채	회사채
발행일	2023년 05월 26일	2022년 10월 07일
발행금액	2,240억원	960억원
금리	4.36%	5.06%
만기일	2023년 08월 25일	2023년 10월 06일
이자지급	할인이자 지급	3개월 후납
자금사용 목적	종로타워 편입을 위한 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 보통주를 취득하기 위해 조달한 차입금의 상환

한편, 당사와 같이 '주주배정후 실권주 일반공모' 를 통해 조달된 자금으로 기존 차입금을 상 환하는 구조는 국내 상장 리츠가 채택하는 일반적인 자산 편입 구조에 해당됩니다. 이와 관 련하여 당사는 투자대상인 자산을 편입(매입)할 때, 일반적으로 모ㆍ자리츠 투자구조(당사가 모리츠로써 자리츠에 100% 출자하여 직간접적으로 운용하는 투자구조)로 진행하며, 이에 당사는 상기와 같은 방식으로 자금을 조달하여 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜에 출자 및 자산 편입을 완료하였습니다. 하지만, 최근금리 상승과 당사의 차입금 및 사채 만기 등을 감안하였을 때, 금융비용 상승으로 인하여 배당금이 감소될 수 있는 우려와 향후 주주 가치 제고를 위해 선제적인 대응이 필요하다고 보았습니다.

당사는 본 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자 완료 후 증자대금으로 토털밸류제1호 (자 리츠) 출자를 위해 조달한 자금 중 전자단기사채 2,240억원 및 공모 회사채 960억원을 상환 할 예정이며, 유입된 자금 대비 부족한 회사채 상환 자금 약 66억원은 당사의 자체 여유 자금 으로 조달할 예정입니다. 유상증자 후 당사의 연결 재무제표는 아래와 같습니다.

[에스케이위탁관리부동산투자회사㈜ 유상증자 후 재무제표 - 사업보고서 정정]

자료: 당사제공

[유상증자 전 연결재무제표 요약]

(단위:억원)

자산		부채 및 자본
서린빌딩	10,421	보증금	836
SK U타워	5,263	선순위대출	15,966
자리츠 (주유소)	8,054	회사채	3,200
자리츠 (종로타워)	6,561	전환사채	1,321
현금성 및 단기금융상품	746	기타	347
기타	131	보통주	9,640
-	-	이익잉여금(결손금)	(132)
합계	31,176	합계	31,176

[유상증자 후 연결재무제표 요약]

(단위:억원)

자산		부채 및 자본
서린빌딩	10,421	보증금	836
SK U타워	5,263	선순위대출	15,966
자리츠 (주유소)	8,054	회사채	0
자리츠 (종로타워)	6,561	전환사채	1,321
현금성 및 단기금융상품	681	기타	347
기타	131	보통주	12,774
-	-	이익잉여금(결손금)	(132)

합계

31,112

합계

31,112

당사는 무보증회사채, 전자단기사채 및 전환사채로 조달한 4,590억원 중 토털밸류제1호리츠 (자리츠)에 4,214억원(보통주 100%) 지분 투자하였으며, 376억원은 부대비용으로 활용하였 습니다.

[토털밸류제1호리츠(자리츠) 자금조달구조]

(단위: 억원, 주, %)

투자구분		투자자명	대출/투자 금액	의결권
담보대출	선순위대출	㈜한국스탠다드차타드은행 외 1명	2,448	-
	중순위대출	-	-	-
	후순위대출	-	-	-
	부채 소계		2,448	-
출자	종류주	-	-	-
	보통주	에스케이리츠	4,214	100.00%
	자본 소계		4,214	100.00%
합 계			담보대출 2,448억원
합 계			(출자금)자본 4,214억원

유상증자 전 조달내역				유상증자 후 조달내역
2022년 10월(Closing 시점)		2023년 3월(1차 조달)		2023년 10월(금번 유상증자)
구분	조달금액	구분	조달금액	구분	조달금액
무보증회사채	960	무보증회사채	960	보통주	3,134
전자단기사채	3,340	전자단기사채	2,240	전환사채 (2차)	1,090
전환사채 (1차)	290	전환사채 (2차)	1,090	전환사채 (3차)	231
-	-	전환사채 (3차)	231	자체자금	135
-	-	자체자금	69	-	-
합계	4,590	합계	4,590	합계	4,590

당사는 금번 유상증자를 통해 상기 자리츠에 대한 출자금을 위해 조달한 금액 중 전자단기사 채 2,240억원 및 무보증 회사채 960억원을 상환할 예정이며,유입된 자금 대비 부족한 회사 채 상환 자금 약 66억원은 당사의 자체 여유 자금으로 조달할 예정입니다.당사의 위와 같은 차입금 상환 계획에도 불구하고, 본 공모 유입 자금으로 차입금 등을 적시에 상환하지 못하 거나, 일부만 상환하였을 경우 회사의 사업계획 보다 많은 금융비용의 증가로 회사가 계획한 목표 배당률을 달성하지 못할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

12. 당사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 보수와 수수료

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료

- 선취, 후취 판매수수료, 환매수수료, 전환수수료 등 해당사항 없습니다.

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용

- 해당사항 없으나, 다음의 내역으로 인수수수료 등이 부과될 예정입니다.

(1) 인수대가

하기의 내역으로 인수수수료가 부과될 예정입니다.

(단위 : 원, 주, %)

구분	인수인	인수의무 한도주식수	인수의무 한도금액	인수비율	인수수수료
공동대표주관회사	한국투자증권 주식회사	44,588,632	189,947,572,320	60.60	1,899,475,723
공동대표주관회사	신한투자증권 주식회사	22,294,316	94,973,786,160	30.30	949,737,862
공동주관회사	SK증권 주식회사	4,458,863	18,994,756,380	6.06	189,947,563
인수회사	KB증권 주식회사	2,236,789	9,528,721,140	3.04	95,287,212
합 계		73,578,600	313,444,836,000	100.0%	3,134,448,360

(주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 총 공모금액의 1.00%에 해당하는 금액입니다.

(주2) 상기 표의 인수대가는 금번 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜ 유상증자 보통주의 주당1차 발행가액인 4,260원을 기준으로 산출한 금액이며, 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다.

(2) 집합투자업자 위탁보수

당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로 서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 「부동산투자회사법」에 따라 인가 받 아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 에스케이리츠운용㈜는 2021년 03월 26일 국토교통부로부터 설립 인가를 받아 2021년 03월 26일 설립된 「부동산투자회사법」상의 자산관리회사이며, 당사가 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜에 지급하게 될 위탁보수는 다음과 같습니다.

[당사가 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수 및 수수료

자산관리보수 (주3)

자산관리보수 = 투자대상자산의 《매입가액》 × 영점이퍼센트 (0.2%) ÷365(윤년의 경우 366) × 위탁자가 당해 결산기 동안 투자

대상자산의 소유권을 보유하고 있은 날 수

매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급

자산관리성과수수료 (주4)

자산관리성과수수료 = (당해 결산기에 대한 《수수료 등 차감 전 배 당액》-《최고 수수료 등 차감전 배당액》) X 《일평균 발행주식수

》 X 이십오퍼센트(25%)

다만, 자산관리성과수수료가 음수(-)인 경우 및 위탁자의 상장일이 속한 해에 포함되는 각 결산기에 대하여는 자산관리성과수수료가 없는 것으로 한다.

매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 지급

매입수수료

(주5)

매입수수료 = 《매입가액》 × 영점오퍼센트(0.5%)

위탁자가 투자대상자산의 소유권을 취득한 때

마다그 날부터 7일 이내에 지급

처분수수료

처분자산이 실물 부동산인 경우:

투자대상자산의 소유권을 이전한 날부터 7일

처분수수료 = 《처분가액》 × 영점칠퍼센트(0.7%)

(주6)

처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우:

처분수수료 = (《처분자산의 총가치》+ 《프리미엄》) × 《처분

비율》 × 영점칠퍼센트(0.7%)

처분자산이 실물 부동산인 경우:

처분성과수수료 = (《처분가액》- 《매입가액》 - 《처분수수료》

) × 일십퍼센트(10%) - 《자산관리성과수수료 누계액》

이내에 수탁자에게 지급

처분성과수수료 (주6, 주7)

처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우:

처분성과수수료 = (《처분자산의 총가치》 + 《프리미엄》 - 《매 입가액》- 《처분수수료》) × 《처분 비율》 × 일십퍼센트(10%)

- 《자산관리성과수수료 누계액》

개발보수

수탁자가 계약기간 중 투자대상자산의 개발에 관한 업무를 수행하 는 경우, 위탁자는 해당 투자대상자산의 개발과 관련하여 발생한 공 사비, 국민주택채권매각차손, 법률자문수수료, 건설공사보험료, 안 전관리예치금 보험료, 설계비, 감리비, 인허가비용, 광고홍보비, 민 원처리비, 부담금 등 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세 (단, 토지비 및 금융비용은 제외함)를 합한 금액의 오퍼센트(5%) 상 당액(이하 “총 개발보수”)을 수탁자에게 개발업무에 대한 수수료로

지급

해당 사업연도에 대한 외부감사인의 결산보고 서에대하여 주주총회 승인이 있은 날부터 일 (1)주일 이내에 수탁자에게 당해 사업연도에 대한 개발보수를 지급

(주1) 부가가치세 별도

(주2) 다만, 어느 투자대상자산과 관련하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우, 본 계약의 다른 규정에도 불구하고, 해당 투자대상자산에 대한 본 계약 에 따른 보수는 없는 것으로 한다.

1. 위탁자가 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 다른 부동산투자회사(이하 “자리츠”) 발행주식(의결권 있는 주식을 기준으로 함)을 소유하고 있고 수탁자 가 「부동산투자회사법」상 자리츠의 자산관리회사로서 자리츠로부터 그 업무에 대한 별도의 보수(그 명목을 불문함)를 지급받은 경우

2. 위탁자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 설립ㆍ설정된 부동산집합투자기구 발행 집합투자증권을 소유하고 있고 해당 부동산집합투자기 구의 집합투자업자와 수탁자가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사 관계에 있는 경우로서 해당 부동산집합투자기구의 집합투자규약에 따라 해당 집합투자업자가 별도의 보수(그 명목을 불문함)를 지급받은 경우

(주3) 《매입가액》은 투자대상자산의 유형별로 매입수수료 계산식의 매입가액과 같은 방식으로 계산하며, 자산관리보수는 각 투자대상자산별로 산정함.

(주4)

※《수수료 등 차감 전 배당액》은 당해 결산기에 대한 위탁자의 자산관리성과수수료 차감 전 주당 배당액으로 함. 단, 투자대상자산의 매각으로 인한 배당액 (투자대상자산의 처분에 따른 배당금으로, 투자대상자산이 집합투자증권 또는 지분증권 등 부동산 외의 자산인 경우 해당 집합투자증권, 지분증권 등의 기초 자산인 부동산의 매각으로 위탁자가 지급받는 배당을 말함)은 《수수료 등 차감 전 배당액》에 포함(산입)하지 않음.

※《최고 수수료 등 차감전 배당액》은 당해 결산기의 직전 결산기까지의 《수수료 등 차감 전 배당액》 중 가장 큰 금액으로 함.

※《일평균 발행주식수》는 당해 결산기 동안 매일의 위탁자 발행 총 주식수를 합산한 것을 당해 결산기에 속한 날 수로 나누어 계산함.

(주5)

※《매입가액》은 투자대상자산의 유형별로 다음의 구분에 따름.

- 실물 부동산인 경우, 투자대상자산에 관한 매매계약에서 정한 《매매대가》

- 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우, 《기초자산인 부동산의 평가금액》 X 《위탁자의 지분율》

※《매매대가》는 투자대상자산의 매매계약상 매매대금(부가가치세를 제외함)으로 규정된 총 금액(투자대상자산의 매입과 관련하여 승계한 임대보증금 등 부채와 투자대상자산의 수익과 비용의 정산과 관련한 공제액을 공제하지 아니한 금액)으로 함.

※《기초자산인 부동산의 평가금액》은 해당 투자대상자산의 《매매대가》 산정의 기준이 된 투자대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액으로 함.

※《위탁자의 지분율》은 투자대상자산 유형별로 다음의 구분에 따름.

- 투자대상자산이 집합투자증권인 경우에는 해당 집합투자증권을 발행한 집합투자기구(수익증권인 집합투자증권의 경우 집합투자업자)가 발행한 총 집합투 자증권(수익증권인 집합투자증권의 경우 해당 수익증권에 관한 집합투자기구를 위하여 발행한 것에 한함) 중 위탁자가 소유한 집합투자증권이 차지하는 비율

- 투자대상자산이 지분증권인 경우에는 해당 지분증권의 발행회사가 발행한 총 지분증권 중 위탁자가 소유한 지분증권이 차지하는 비율 (주6)

※《처분가액》은 처분자산에 관한 매매계약서상 매매가격(부가가치세 제외)으로 함. 매매가격 산정 시 매매계약서에 따라 임대보증금 등 위탁자가 거래 상 대방에게 승계시킨 채무 및 수익ㆍ비용의 정산에 따른 공제액은 고려(차감)하지 않음.

※《처분자산의 총가치》는 처분자산에 관한 매매계약 체결 시점을 기준으로 『(《처분자산의 기본가치》/《처분자산의 비중》) + 《총 부채》』의 산식에 따라 계산된 금액으로 함.

※《처분자산의 기본가치》는 위탁자의 재무제표(개별 재무제표를 기준으로 함)에 계상된 처분자산의 가액(명확히 하면, 처분자산이 투자대상자산 중 일부인 경우 《처분비율》에 따른 투자대상자산의 가액)으로 함.

※《처분자산의 비중》은 처분자산의 유형별로 다음의 구분에 따름

- 처분자산이 집합투자증권인 경우, 처분자산인 집합투자증권(수량)을 해당 집합투자증권을 발행한 집합투자기구(수익증권인 집합투자증권의 경우 집합투자 업자)가 발행한 총 집합투자증권(수량)(수익증권인 집합투자증권의 경우 해당 수익증권에 관한 집합투자기구를 위하여 발행한 것에 한함)으로 나눈 값으로 함.

- 투자대상자산이 지분증권인 경우, 처분자산인 지분증권(수량)을 해당 지분증권의 발행회사가 발행한 전체 지분증권(수량)으로 나눈 값으로 함.

※《총 부채》는 처분자산의 발행인(처분자산이 집합투자증권인 경우 해당 집합투자기구)의 재무제표상 총 부채로 함.

※《프리미엄》은 처분자산에 관한 매매계약서상 매매가격(부가가치세 제외)에서 《처분자산의 기본가치》를 차감한 금액으로 함.

※《처분비율》은 처분자산에 관한 매매계약 체결 시점을 기준으로 위탁자가 보유한 처분자산인 투자대상자산의 총 수량(총 좌수ㆍ주수)에 대한 처분자산의 수량(좌수ㆍ주수) 비율로 함.

(주7)

※《자산관리성과수수료 누계액》은 다음에 따름.

- 최초의 처분성과수수료를 지급하는 경우, 위탁자의 주권이 상장된 날(당일 포함)부터 투자대상자산이 최초로 처분된 날(당일 제외)까지의 기간동안 제3조 에 따라 수탁자에게 지급된 자산관리성과수수료의 합계액

- 최초의 처분성과수수료 지급 후에 처분성과수수료를 지급하는 경우, 직전 처분성과수수료 지급일(당일 포함)부터 해당 처분자산이 처분된 날(당일 제외)까 지의 기간동안 제3조에 따라 수탁자에게 지급된 자산관리성과수수료의 합계액

당사(모리츠)의 자리츠(클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜)의 자산관리회사는 당사의 자 산관리회사와 동일한 에스케이리츠운용㈜입니다. 당사 및 자리츠는 둘 중 어느 하나가 이미 보수를 지급한 명목에 대하여는 다른 하나가 중복하여 보수를 지급하지 않도록 하는 조건으 로 자산관리위탁계약을 체결, 당사의 투자대상자산인 집합투자기구 집합투자업자가 동일함 에 따른 보수의 이중지급이 되지 않도록 조치하였습니다.

[클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수 및 수수료

자산관리보수 (주3)

자산관리보수 = 투자대상자산의 《매입가액》 × 영점이이퍼센트

(0.22%) ÷365(윤년의 경우 366) × 위탁자가 당해 결산기 동안 투자 대상자산의 소유권을 보유하고 있은 날 수

매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급

매입수수료

(주4)

매입수수료 = 《매입가액》 × 영점오퍼센트(0.5%)

위탁자가 투자대상자산의 소유권을 취득한 때

마다 그 날부터 7일 이내에 지급

처분수수료 (주5)

처분자산이 실물 부동산인 경우:

처분수수료 = 《처분가액》 × 영점칠퍼센트(0.7%)

처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경 우:

처분수수료 = (《처분자산의 총가치》+ 《프리미엄》) × 《처분비

율》 × 영점칠퍼센트(0.7%)

투자대상자산의 소유권을 이전한 날부터 7일 이내에 수탁자에게 지급

처분성과수수료 (주4, 주5, 주6)

처분자산이 실물 부동산인 경우:

처분성과수수료 = (《처분가액》- 《매입가액》- 《처분수수료》)

× 일십퍼센트(10%) - 《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》 처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경 우:

처분성과수수료 = (《처분자산의 총가치》+ 《프리미엄》- 《매입가 액》- 《처분수수료》) × 《처분 비율》 × 일십퍼센트(10%) - 《모

리츠 자산관리성과수수료 누계액》

개발보수

수탁자가 계약기간 중 투자대상자산의 개발에 관한 업무를 수행하는 경우, 위탁자는 해당 투자대상자산의 개발과 관련하여 발생한 공사비, 국민주택채권매각차손, 법률자문수수료, 건설공사보험료, 안전관리예 치금 보험료, 설계비, 감리비, 인허가비용, 광고홍보비, 민원처리비, 부담금 등 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세(단, 토지비 및 금융비용은 제외함)를 합한 금액의 오퍼센트(5%) 상당액(이하 “총

개발보수”)을 수탁자에게 개발업무에 대한 수수료로 지급

해당 사업연도에 대한 외부감사인의 결산보고 서에 대하여 주주총회 승인이 있은 날부터 일 (1)주일 이내에 수탁자에게 당해 사업연도에 대한 개발보수를 지급

(주1) 부가가치세 별도

1. 위탁자가 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 다른 부동산투자회사 발행주식(의결권 있는 주식을 기준으로 함)을 소유하고 있고 수탁자가 「부동산투자 회사법」상 자리츠의 자산관리회사로서 자리츠로부터 그 업무에 대한 별도의 보수(그 명목을 불문함)를 지급받은 경우

(주4)

※《매입가액》은 투자대상자산의 유형별로 다음의 구분에 따름.

- 실물 부동산인 경우, 투자대상자산에 관한 매매계약에서 정한 《매매대가》

- 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우, 《기초자산인 부동산의 평가금액》 X 《위탁자의 지분율》

※《기초자산인 부동산의 평가금액》은 해당 투자대상자산의 《매매대가》 산정의 기준이 된 투자대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액으로 함.

※《위탁자의 지분율》은 투자대상자산 유형별로 다음의 구분에 따름.

- 투자대상자산이 지분증권인 경우에는 해당 지분증권의 발행회사가 발행한 총 지분증권 중 위탁자가 소유한 지분증권이 차지하는 비율

(주5)

※《처분자산의 비중》은 처분자산의 유형별로 다음의 구분에 따름

- 투자대상자산이 지분증권인 경우, 처분자산인 지분증권(수량)을 해당 지분증권의 발행회사가 발행한 전체 지분증권(수량)으로 나눈 값으로 함.

※《총 부채》는 처분자산의 발행인(처분자산이 집합투자증권인 경우 해당 집합투자기구)의 재무제표상 총 부채로 함.

※《프리미엄》은 처분자산에 관한 매매계약서상 매매가격(부가가치세 제외)에서 《처분자산의 기본가치》를 차감한 금액으로 함.

(주6)

※《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》 위탁자의 발행주식을 보유한 부동산투자회사(이하 “모리츠”)와 모리츠의 자산관리회사로서 수탁자가 체결한 자산 관리위탁계약에 따라 수탁자가 모리츠로부터 지급받은 자산관리성과수수료[모리츠의 배당성과를 기준으로 지급받는 성과보수로, 해당 투자대상자산과 관련 하여 지급되었는지를 불문함]를 다음의 방법으로 합산한 금액(누계액)으로 함.

- 최초의 처분성과수수료를 지급하는 경우, 모리츠의 주권이 상장된 날(당일 포함)부터 위탁자의 해당 투자대상자산이 최초로 처분된 날(당일 제외)까지의 기 간동안 수탁자가 모리츠로부터 지급받은 모리츠 자산관리성과수수료의 합계액

- 최초의 처분성과수수료 지급 후에 처분성과수수료를 지급하는 경우, 직전 처분성과수수료 지급일(당일 포함)부터 위탁자의 해당 투자대상자산이 처분된 날 (당일 제외)까지의 기간동안 수탁자가 모리츠로부터 지급받은 모리츠 자산관리성과수수료의 합계액

당사(모리츠)의 자리츠(토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜)의 자산관리회사는 당사의 자산관리회사와 동일한 에스케이리츠운용㈜입니다. 당사 및 자리츠는 둘 중 어느 하나가 이 미 보수를 지급한 명목에 대하여는 다른 하나가 중복하여 보수를 지급하지 않도록 하는 조건 으로 자산관리위탁계약을 체결, 당사의 투자대상자산인 집합투자기구 집합투자업자가 동일 함에 따른 보수의 이중지급이 되지 않도록 조치하였습니다.

[토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜가 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜에 지급하는 보수 및 수수료]

구분

항목

지급금액

지급시기

자산관리보수 및 수수료

자산관리보수 (주3)

[최초 지급월 ~ 4년차(48개월간)]

자산관리보수 = 투자대상자산의 《매입가액》 × 영점이이퍼센트 (0.2%) ÷365(윤년의 경우 366) × 위탁자가 당해 결산기 동안 투자대 상자산의 소유권을 보유하고 있은 날 수

[최초 4년차 후(48개월 후)]

자산관리보수 = 투자대상자산의 《매입가액》 × 영점이이퍼센트 (0.3%) ÷365(윤년의 경우 366) × 위탁자가 당해 결산기 동안 투자대 상자산의 소유권을 보유하고 있은 날 수

매 결산기에 대한 정기 주주총회일로부터 7일 이내에 현금 지급

매입수수료

매입수수료 = 금 육십사억이천만원(\6,420,000,000)

위탁자가 투자대상자산의 소유권을 취득한 때

마다 그 날부터 7일 이내에 지급

처분수수료

처분자산이 실물 부동산인 경우:

투자대상자산의 소유권을 이전한 날부터 7일

	처분수수료 = 《처분가액》 × 영점칠퍼센트(0.7%)
	처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경
(주5)	우:
	처분수수료 = (《처분자산의 총가치》+ 《프리미엄》) × 《처분비
	율》 × 영점칠퍼센트(0.7%)
	처분자산이 실물 부동산인 경우:
	처분성과수수료 = (《처분가액》- 《매입가액》- 《처분수수료》)	이내에 수탁자에게 지급
	× 일십퍼센트(10%) - 《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》
처분성과수수료	처분자산이 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경
(주4, 주5, 주6)	우:
	처분성과수수료 = (《처분자산의 총가치》+ 《프리미엄》- 《매입가
	액》- 《처분수수료》) × 《처분 비율》 × 일십퍼센트(10%) - 《모
	리츠 자산관리성과수수료 누계액》
	수탁자가 계약기간 중 투자대상자산의 개발에 관한 업무를 수행하는
	경우, 위탁자는 해당 투자대상자산의 개발과 관련하여 발생한 공사비,
		해당 사업연도에 대한 외부감사인의 결산보고
	국민주택채권매각차손, 법률자문수수료, 건설공사보험료, 안전관리예
		서에 대하여 주주총회 승인이 있은 날부터 일
개발보수	치금 보험료, 설계비, 감리비, 인허가비용, 광고홍보비, 민원처리비,
		(1)주일 이내에 수탁자에게 당해 사업연도에
	부담금 등 취득세 과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세(단, 토지비
		대한 개발보수를 지급
	및 금융비용은 제외함)를 합한 금액의 오퍼센트(5%) 상당액(이하 “총
	개발보수”)을 수탁자에게 개발업무에 대한 수수료로 지급

(주1) 부가가치세 별도

(주4)

※《매입가액》은 투자대상자산의 유형별로 다음의 구분에 따름.

- 실물 부동산인 경우, 투자대상자산에 관한 매매계약에서 정한 《매매대가》

- 실물 부동산 외의 자산(집합투자증권, 지분증권 등)인 경우, 《기초자산인 부동산의 평가금액》 X 《위탁자의 지분율》

※《기초자산인 부동산의 평가금액》은 해당 투자대상자산의 《매매대가》 산정의 기준이 된 투자대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액으로 함.

※《위탁자의 지분율》은 투자대상자산 유형별로 다음의 구분에 따름.

- 투자대상자산이 지분증권인 경우에는 해당 지분증권의 발행회사가 발행한 총 지분증권 중 위탁자가 소유한 지분증권이 차지하는 비율

(주5)

※《처분자산의 비중》은 처분자산의 유형별로 다음의 구분에 따름

- 투자대상자산이 지분증권인 경우, 처분자산인 지분증권(수량)을 해당 지분증권의 발행회사가 발행한 전체 지분증권(수량)으로 나눈 값으로 함.

※《총 부채》는 처분자산의 발행인(처분자산이 집합투자증권인 경우 해당 집합투자기구)의 재무제표상 총 부채로 함.

※《프리미엄》은 처분자산에 관한 매매계약서상 매매가격(부가가치세 제외)에서 《처분자산의 기본가치》를 차감한 금액으로 함.

(주6)

- 수탁자가 자산관리하거나 자산관리했던 모리츠 및 자리츠(이하 총칭하여 “전체 리츠”) 중에서 투자대상자산을 처분하여 최초로 “매각차익이 발생”한 경우, 모리츠의 주권이 최초로 상장된 날(당일 포함)부터 최초로 “매각차익이 발생”한 날(투자대상자산의 소유권을 이전한 날을 의미하며, 당일을 제외한다. 이하 같다.)까지의 기간동안 수탁자가 모리츠로부터 지급받은 모리츠 자산관리성과수수료의 합계액

(“매각차익 발생”이라 함은,《처분가액》- 《매입가액》- 《처분수수료》가 ‘0’ 이상인 경우를 의미한다. 이하 같다)

- “전체 리츠” 중에서 최초로 “매각차익이 발생”한 후 위탁자가 투자대상자산을 처분하여 “매각차익이 발생”한 경우, “전체 리츠”를 기준으로 직전 “매각차 익 발생”일(당일 포함)부터 위탁자가 해당 투자대상자산을 처분하여 “매각차익이 발생”한 날(당일 제외)까지의 기간동안 수탁자가 지급받은 모리츠 자산관리 성과수수료의 합계액 (명확히 하면, “전체 리츠” 중 어느 하나의 처분성과수수료 산정시 기 차감된《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》은 다음 처분성과수 수료(“전체 리츠” 중 어느 리츠인지 불문) 산정시 차감 대상 《모리츠 자산관리성과수수료 누계액》에서 제외한다).

(3) 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 위탁보수

[당사가 자산보관회사 및 일반사무수탁회사에 지급하는 보수]

지급대상 수탁자	구 분	지급금액	지급시기	비고
		별도기준:
		매 결산기마다 금 오백만원(\5,000,000)(부가가치세 별도)
		연간 환산시 금 이천만원((\20,000,000)(부가가치세 별도)
	자산보관보수
SK증권㈜		연결기준:	매 결산기에 대한 정기 주주총
				일할계산
(증권 및 현금 보관)		매 결산기마다 금 육백오십만원(\6,500,000)(부가가치세 별도)	회일부터 7일 이내에 지급
		연간 환산시 금 이천육백만원((\26,000,000)(부가가치세 별도)
		추가수수료 = 추가매입자산의 《가중평균 매입가액》× 《추가수수
	추가수수료 (주1)
		료율》
		별도기준:
대한토지신탁㈜		매 결산기 마다 금 일백이십오만원(\1,250,000)(부가가치세 별도)	매 결산기에 대한 정기 주주총
	자산보관보수			일할계산
(부동산 보관)		연간 환산 시 금 오백만원(\5,000,000)(부가가치세 별도)	회일부터 7일 이내에 지급
		연결기준:

매 결산기 마다 금 이백오십만원(\2,500,000)(부가가치세 별도)

연간 환산 시 금 일천만원(\10,000,000)(부가가치세 별도)

신한펀드파트너스㈜ (일반사무)

일반사무 수탁보수

기본보수(별도기준)

(i) 상장 이전: 매 결산기별 1,100만원(부가가치세 별도) 연간 환산시 4,400만원(부가가치세 별도)

(ii) 상장 이후: 매 결산기별 5,000만원(부가가치세 별도) 연간 환산시 20,000만원(부가가치세 별도)

기본보수(연결기준)

(i) 상장 이전: 매 결산기별 2,600만원(부가가치세 별도) 연간 환산시 10,400만원(부가가치세 별도)

(ii) 상장 이후: 매 결산기별 6,500만원(부가가치세 별도)

연간 환산시 26,000만원(부가가치세 별도)

매 결산기에 대한 정기 주주총 회일부터 7일 이내에 현금으로 지급

일할계산

추가수수료 (주1)

추가수수료 = 추가매입자산의 《가중평균 매입가액》×《추가수수

료율》

(주1)

※ 가중평균 매입가액: 추가매입자산의 《매입가액》 × 《추가매입자산의 보유기간》 / 《당해 결산기의 총일수》

※ 당해 결산기의 총일수: 당해 결산기의 실제 총일수를 의미하며, 최초 결산기 및 최종 결산기의 경우 90일을 총일수로 간주한다.

※ 매입가액: 추가매입자산의 매입 시 거래 상대방과 체결한 매매계약에서 정한 매매대금(부가가치세를 제외함)으로 규정된 총 금액(추가매입자산의 매입과 관련하여 승계한 임대보증금 등 부채와 추가매입자산의 수익과 비용의 정산과 관련한 공제액을 공제하지 아니한 금액)으로 한다.

※ 자산보관 추가수수료율: (결산기별) 0.0005%, (연간) 0.002% / 일반사무수탁 추가수수료율: (결산기별) 0.001875%, (연간) 0.0075%

※ 추가매입자산의 보유기간: 해당 결산기에 위탁자가 추가매입자산을 보유하고 있는 총일수로서, 보유하고 있는 총일수를 계산함에 있어 최초의 보유일은 해당 추가매입자산의 소유권을 취득한 날(소유권이전등기 신청일을 말하되, 소유권이전등기가 경료될 것을 조건으로 함)로 하고, 최종 보유일은 위탁자가 해 당 자산을 처분하고 처분대가를 완납 받은 날로 한다.

13. 거래당사자간 이해관계 및 특수관계

당사 및 당사의100% 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜와 토털밸류제1호위탁 관리부동산투자회사㈜의 자산관리회사는 에스케이리츠운용㈜로 동일하며, 증권신고서 제출 일 현재 당사의 지분 42.99%를 보유하고 있는 최대주주SK㈜는 당사, 클린에너지위탁관리부 동산투자회사㈜ 및 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 자산관리회사인 에스케이리 츠운용㈜의 100% 주주입니다.

[당사 및 기타 SK 그룹 특수관계인 현황]

회사	출자(지분율)	피출자(지분율)	이해관계
에스케이위탁관리부동산투자회사	클린에너지위탁관리부동산투자회사(100%) 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사 (100%)	SK㈜ (42.99%)	- 당사
클린에너지위탁관리부동산투자회사	-	당사 (100%)	- 당사의 100% 자회사(자리츠)
토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사 ㈜	-	당사 (100%)	- 당사의 100% 자회사(자리츠)

SK㈜	- 당사 (50.0%) - SK이노베이션㈜ (34.9%) -SK스퀘어㈜ (30.0%) - 에스케이리츠운용㈜ (100%) - SK이엔에스㈜ (90.0%) - SK 에코플랜트㈜ (44.5%) - SK임업㈜ (100%)	-	- 당사의 최대주주 - 당사의 자산관리회사(에스케이리츠운용㈜)의 최대주주 - 당사 취득자산(SK서린빌딩) 책임임차인 - 주유소 매도인(SK에너지㈜)의 최대주주(SK이노베이션㈜)의 최대 주주 - 주유소 매도인(SK네트웍스㈜)의 최대주주 - U타워 매도인(SK하이닉스㈜)의 최대주주(SK스퀘어㈜)의 최대주 주 - 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인 SK E&S㈜의 최대주주 - 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인 SK 에코플랜트㈜의 최대주주 - 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인 SK임업㈜의 최대주주
에스케이리츠운용㈜	-	SK㈜ (100%)	- 당사의 자산관리회사 - 자리츠의 자산관리회사
SK이노베이션㈜	SK에너지㈜ (100%)	SK㈜ (34.9%)	- 주유소 매도인(SK에너지㈜)의 최대주주
SK스퀘어㈜	SK하이닉스㈜ (20.1%)	SK㈜ (30.0%)	- U타워 매도인(SK하이닉스㈜)의 최대주주
SK에너지㈜	-	SK이노베이션㈜ (100%)	- 자리츠 취득자산(주유소) 매도인 - 자리츠 취득자산(주유소) 책임임차인 - 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK네트웍스㈜	-	SK㈜ (41.2%)	- 자리츠 취득자산(주유소) 매도인
SK하이닉스㈜	-	SK스퀘어㈜ (20.1%)	- 당사 취득자산(U타워) 매도인 - 당사 취득자산(U타워) 책임임차인
SK온㈜	-	SK이노베이션㈜ (96.54%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK이엔에스㈜	-	SK㈜ (90.0%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK 에코플랜트㈜	-	SK㈜ (44.5%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK지오센트릭㈜	-	SK이노베이션㈜ (100%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인
SK임업㈜	-	SK㈜ (100%)	- 자리츠 취득자산(종로타워) 임차인

(자료: 당사 제시)

(주1) 지분율은 각사2023년 반기보고서기준

자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제84조 제1항, 동법 시행령 제84조에 의하면 집합투 자업자는 집합투자재산을 운용함에 있어 이해관계인과 거래행위를 하여서는 아니 됩니다. 그러나, 당사는 공모부동산투자회사로서 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제84조의 적용이 배제되고(「부동산투자회사법」 제49조의 3 제1항), 「부동산투자회사법」에 따라 자산관리회사(에스케이리츠운용㈜) 및 주요주주(SK㈜)의 특별관계자와의 거래가 예외적으 로 허용됩니다(「부동산투자회사법」 제22조의 2 제3항 및 제30조).

당사가 2022년 06월 09일 체결한 U타워 매매계약 및 임대차계약은 거래상대방이 SK하이닉 스㈜이므로 당사의 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜ 및 당사의 주요주주인 SK㈜의 특별 관계자와의 거래로서 「부동산투자회사법」 제22조의 2 제3항 및 제30조 제2항, 제3항의 요건 충족시 예외적으로 허용됩니다.

U타워 매매계약의 경우 당사 이사회(2022년 05월 25일) 및 정기주주총회(2022년 06월 09일)의 승인을 득하고(「부동산투자회사법」 제30조 제2항 제2호), 매입가격은 한국감정 평가사협회가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인으로부터 받은 감정평가액 중 낮은 금액인 5,072억원(부동산투자회사법 제30조 제3항)으로, 감정평가액의 90%에서 110%의 범위 이 내에서 결정된 가격에 의한 거래(「부동산투자회사법」 제22조의 2제3항 및 동 시행령 제 20조 제3호)이며, U타워 임대차계약의 경우 (위탁관리)부동산투자회사가 보유하는 부동산

을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래(「부동산투자회사법」 제22조의 2 제 3항 및 동 시행령 제20조 제2호, 제30조 제2항 제3호 및 동 시행령 제34조 제1항 제2호)에 해당 하여 「부동산투자회사법」 제22조의 2 및 제30조에 따라 적법하게 진행되었습니다.

14. 신규자산취득 계획

당사는 금번 공모 이후 부동산 또는 부동산 관련 증권 신규 취득 계획을 가지고 있습니다. 투 자자산은 경기도 이천시 부발읍 신하리 584-28 외 35필지 소재의 수처리센터 4개동 및 온 도저감동 1개동으로 위 자산을 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜(이하 본 항목에 서 "당해 회사")를 통해 취득할 계획을 가지고 있습니다. 투자대상에 대한 상세 내역은 아래 와 같습니다.

가. 투자대상자산의 종류

당해 회사의 투자대상은 경기도 이천시 부발읍 신하리 584-28 외 35필지 소재의 통합 수처 리센터 (수처리센터 4개 및 온도저감동 1개)이며, 취득할 예정인 자산의 상세내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 백만원)

구분		내용
1. 매수자(임대인)		클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜
2. 매도자(임차인)		에스케이하이닉스㈜
3. 부동산 매매(임대)내역	가. 매매일자	2023. 09. 25
	나. 소재지	경기도 이천시 부발읍 신하리 584-28외 35필지
	다. 매매목적물	수처리센터 토지 및 건물 토지(대지면적 46,144.00㎡, 13,958.56평) 건물(연면적 146,713.61㎡, 44,380.87평)
	다. 매매금액	1,120,315
	마. 임대기간	10년
	바. 연간임대료	71,724
4. 이사회결의일		2023년 7월 26일

주) 상기 매매일자, 매매금액, 임대기간, 임대료 등 계약조건은 거래 당사자간 계약 및 합의에 의해 변경될 수 있음

나. 투자기준 및 계획

당해 회사는 동 부동산 자산을 매입 후 SK하이닉스㈜가 재임차하는 세일앤리스백 형태의 효 율적이고 전문적인 관리를 통하여 위험요소를 최소화하면서 SK하이닉스㈜ 책임임차를 통한 안정적인 배당수익을 확보할 계획입니다. 배당금 수입 외 기타 내부적으로 유보되는 현금자 산이 있는 경우 안전성과 수익성을 고려하여 운용할 계획입니다. 자산운용의 지침은 이사회

를 통하여 결정될 것이며 매 회계연도 말 배당지급의의무를 성실히 수행하기 위해 안정성에 중점을 두어 운용할 계획입니다. 하지만, 신규 자산 추가 편입 결정으로 인한 추가 자금 조달 등 신규 자산 취득과 관련된 위험이 발생할 가능성을 배제할 수 없으니 이 점 투자자들은 유 의하시기 바랍니다.

15. 차입금

해당 차입금의 세부 조건은 다음과 같습니다.

[당사 차입금 내역 (연결기준)]

(기준일 : 2023년06월 30일) (단위 : 천원)

차입처	차입용도	2023년 2분기	2023년 1분기	연이자율(%)	최종만기일	상환방법
㈜한국스탠다드차타드은행	시설자금	246,100,000	246,100,000	2.08	2024-07-05	만기일시상환
에스케이오피스원큐제일차(유)		60,000,000	60,000,000
클린에너지원큐제일차(유)		60,000,000	60,000,000
에스타이거케이㈜		80,000,000	80,000,000
에스타이거에너지㈜		40,000,000	40,000,000
㈜국민은행		280,000,000	280,000,000
㈜미쓰이스미토모은행		135,800,000	135,800,000
㈜미즈호은행		150,000,000	150,000,000
㈜한국스탠다드차타드은행	시설자금	37,380,000	37,380,000	4.44	2025-06-30	만기일시상환
㈜국민은행		69,000,000	69,000,000
㈜미쓰이스미토모은행		39,000,000	39,000,000
㈜미즈호은행		39,000,000	39,000,000
㈜한국스탠다드차타드은행		40,000,000	-	4.90
㈜미쓰이스미토모은행		40,000,000	-
㈜미즈호은행		40,000,000	-
소 계		1,356,280,000	1,236,280,000	-	-	-
차감 : 현재가치할인차금		(4,378,396)	(4,355,638)	-	-	-
합 계		1,351,901,604	1,231,924,362	-	-	-

(자료: 당사제9기 사업보고서)

또한 당사의 자리츠인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 종로타워 매입을 위해 총 7,038억원을 조달하였습니다. 당사는 부동산 담보대출(2,448억원) 및 해당 자리츠에 대한 출자금 조달 및 향후 안정적인 운용을 위하여 2022년 09월 공모사채(960억원), 전자단기사 채(3,340억원) 및 제1회차 전환사채(290억원)를 발행하였습니다. 이후 당사는 제2회차전환 사채(1,090억원) 및 제3회차 전환사채(231억원)을 발행하여, 제1회차 전환사채를 전액 상환 하였으며, 전자단기사채 일부를 상환하였습니다. 당사는 금번 유상증자 실시를 통한 유상증

자 대금으로 종로타워 매입을 위해 발행한 전자단기사채 2,240억원과 공모사채 960억원을 상환할 예정입니다.

[선순위 담보대출 주요 내용]

구분	내용
대출약정금	244,800,000,000원
담보대출대주	㈜한국스탠다드차타드은행, ㈜미쓰이스미토모은행
담보대출차주	토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사 주식회사
대출만기일	인출일로부터 1년이 되는날
금리	기준금리+ 0.70%
인출일(대출실행일)	2022년 10월 13일
담보	매입 부동산(종로타워타워)를 신탁재산으로 하여 대출기관에게 대출약정금의 120%에 해당하는 제1순위 우선수익권 설정

(주1) 기준금리는 이자율결정일 직전영업일을 포함하여 그로부터 역산한10영업일간 한국금융투자 협회가 고시한 각 1년, 3년 만기 금융채(AAA, 무보증 은행채)의 시가평가기준 수익률의 평균값

[전자단기사채 주요 내용]

구분	금액 한도(억원)	금리조건	발행일	만기일	상환여부
전자단기사채(2회차)	3,340	5.50%	2022-10-14	2022-12-14	만기상환
전자단기사채(3회차)	1,000	6.25%	2022-12-14	2023-02-28	만기상환
전자단기사채(4회차)	1,240	6.30%	2022-12-14	2023-03-14	만기상환
전자단기사채(5회차)	1,000	4.39%	2023-02-28	2023-05-26	만기상환
전자단기사채(6회차)	1,240	4.46%	2023-03-14	2023-05-26	만기상환
전자단기사채(7회차)	2,240	4.36%	2023-05-26	2023-08-25	-

[공모회사채 주요 내용]

구분	금액 한도(억원)	연리이자율(%)	상환기일
공모회사채 발행	960	5.059	2023-10-06

[전환사채 주요 내용]

구분

발행금액

(억원)

표면이자율

(%)

만기이자율

(%)

전환가액

(원/주)

발행일

만기일

전환청구기간

비고

제1회 무기명식 이권부 무보증

사모 전환사채

290

2.0

2.5

5,135

2022-10-07

2025-10-07

2024-08-08 ~ 2025-06-

조기상환 완료

제2회 무기명식 이권부 무보증

사모 전환사채

1,090

4.0

5.5

4,779

2022-12-13

2025-12-12

2024-10-14 ~ 2025-08-

제3회 무기명식 이권부 무보증

사모 전환사채

231

3.5

4.5

5,103

2023-03-15

2026-03-15

2024-12-17 ~ 2026-01-

이 외에도 향후 당사가 신규 부동산을 취득하기로 결정하는 경우 일정 비율의 추가 차입을 통한 자금 조달을 진행할 수 있습니다. 당사는 대출 만기시점에 대출약정기간 연장이 이루어 지지 않는 경우, 또는 임대차계약만료 시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금 또는 임대보증금을 상환해야 할 수 있으며, 신규 차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.

16. 당사의 예상배당률은 미래 운영과 관련된 가정에 근거하여 제시되었습니다. 이러한 가정 은 현재 당사가 보유중인 자산의 임차인 신용도 및 임대료 지급능력, 당사 차입금의 금리 수 준, 향후 지출될 자본적 지출액, 향후 편입대상 자산의 편입 및 운영결과, 상업용 부동산 시장 의 수급 및 경쟁상황, 리츠시장 환경 및 기타 관련 법상의 법적요인과 관련된 비용 및 보증되 지 않은 손실과 관련이 있습니다. 대부분의 사정은당사의 운영자가 정확하게 예상할 수 없거 나, 제어할 수 없는 상황과 관련되어 있으며, 따라서 투자자께서는 당사가 제시한 예상 배당 률과 일치하도록 배당금을 지급한다는 보장을 제공하지 않는다는 점에 유의하시기 바랍니다

.

17. 전세계적 대유행을 기록한 코로나19 pandemic 사태 등과 같은 불가항력적인 사건 발생 으로 인해 당사가 예기치 못한 임차인의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약 중도해지 등 이 발생할 수도 있으며 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되어 임대료 수익이 감소되는 위험에노출될 수 있으며 이로 인해 당사의 배당가능 현금흐름에 큰 영향을 미칠 수 있으니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.

18. 당사가 현재 보유중인 투자대상 부동산을 매각하여 투자자금을 회수하려 할경우, 적절한 매수자를 적기에 선정하지 못한다면 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

19. 전반적인 시장 금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체되는 경우 등 상대적으로 부동산투 자회사에 대한 투자 매력이 감소하는 상황에서는 당사가 발행한 상장주식의 주가가 하락할 수 있습니다. 만일 당사의 주식에 대한 매수 수요가 충분하지 않을 경우 기대하는 가격에 당 사의 주식을 매도하기까지 장시간이 소요될 수 있으며, 단기간 내에 매도를 원하는 경우 기 대하는 가격보다 낮은 가격으로 매도하게 될 수 있습니다. 또한 전반적인 국가 경제 및 부동 산 시장의 상황에 의해 보유자산의 가치가 하락하는 경우 또는 경기 침체로 인해 유가증권시 장에서의 거래가활발히 이루어지지 않는 경우에는 당사의 주식 가격이 주당 모집가액 이하 로 하락할 수 있으며 투자원금의 손실 가능성도 있습니다. 이와 관련하여 구체적인 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험" 사항을 반드시 양지하시 어 투자에 임하시기 바랍니다.

20. 당사는 임직원이 없는 명목상의 주식회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여 야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무 를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당해 당사의 수익에 부정 적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출활동을 더 우선시 할 경우 당사와의 이

해와 상충될 가능성이 있습니다.

21. 향후「부동산투자회사법」및 그 하위법 또는 관련법 등의 개정은 당사의 자산운용정책 에 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 배당률과 수익률이 변동될 가능성이 존재합니다. 또한 부동산 관련 세제의 변동 및 세무 관련 조사와 그에 따른 조치에 의해 당사의 배당률과 수익 률이 하락할 가능성이 존재합니다.

22. 「부동산투자회사법」에 따르면 부동산투자회사는「상법」제434조에 따른 주주총회의 특별결의를 거쳐 부동산 개발사업을 영위할 수 있습니다.현재 당사는 부동산 개발사업을 영 위할 계획을 가지고 있지 않으나, 향후 시장상황과 당사의 계획변경에 따라 수익을 극대화하 기 위하여 법에서 허용하는 범위 내에서 부동산 개발사업을 추가 추진할 가능성을 배제할 수 는 없습니다. 당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리부동산투자회 사이며, 그 중에서도 「부동산투자회사법」 제9조의2 제①항 제4호 및 한국거래소 유가증권 시장 상장규정 제124조 제①항에서 정하고 있듯이 부동산 개발사업에 대한 투자규모가 총자 산의 100분의 30 이내인 비개발 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부의 영업인가를 득 하였습니다. 당사가 주주총회의 (특별)결의 등을 통해 부동산 개발사업에투자하게 되는 경우 라도 그 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내의 범위인 경우 비개발위탁관리부동산투자회 사로서의 영업활동 및 적법성에는 영향을 미치지 않습니다. 부동산개발사업은 이미 준공하 여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따 른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따 라서, 향후 당사가 부동산 개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자 실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.

23. 증권신고서상 기재된 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정된 내용이며 확정된 것은 아 닙니다. 금번 공모자금의 조달과 그 사용을 위한 당사의 수권절차 및 계약 등이 모두 완료되 어 계획대로 사용될 가능성이 높음에도 불구하고, 부동산 사업 특성상 수없이 많은 변수가 존재하며 이에 따라 현재의 계획대로 사용되지 못 할 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없습 니다. 따라서 투자자분들께서는 이러한 불확실성을 인지하시고 투자에 유의하시기 바랍니다.

24. 당사의 주식은 부동산투자회사주식이라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 주권상장부동산투자회사는 매출액 기준 최근 사업연도 50억원 미만(단, 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않 는 경우 30억원 미만)인 경우 관리종목 지정 대상, 2년 연속 50억원 미만(단, 부동산개발사 업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 경우 30억원 미만)인 경우에는 상장폐지 대상이 될 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 매출액 관련 관리종목 및 상장폐지 기준에 해당하게 될 가능성을 배제할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.

25. 본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신 고서 심사 과정에 따라 변경될 수 있습니다. 본건 공모 일정이 지연 또는 변경되는 경우 당사 는 정정증권신고서를 제출하여 대중이 열람할 수 있게 함으로써 투자자들에게 해당 정보를 적시에 제공할 예정입니다.

26. 상기 유의사항은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발 생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님에 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 운용과정 등에 서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되 어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 또한 유의하여 투자판단에 임하시기 바랍니다.

요 약 정 보 ‌

간이투자설명서

간이투자설명서_사업보고서 정정_230911.pdf

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 ‌

1. 집합투자기구의 명칭

에스케이위탁관리부동산투자회사㈜ [펀드코드: K5MR29DM1612 (DM161)]

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

가. 형태별 종류	투자회사	(주1), (주2)
나. 운용자산별 종류	부동산	(주3)
다. 개방형ㆍ폐쇄형 구분	폐쇄형
라. 추가형ㆍ단위형 구분	단위형
마. 특수형태 표시	-
	-
	-

바. 고난도금융투자상품

해당여부

(주1) 본 집합투자기구인 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜(이하 "당사")는 자산을 부동산에 투자 하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로「부동산투자회사법」에 따라 설립 된 회사입니다.

(주2) 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 「부동산투 자회사법」에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 부동산 투자회사는 관리 형태/목적에 따라 위탁관리부동산투자회사, 자기관리부동산투자회사, 기업구조조 정부동산투자회사의 세 가지로 구분할 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사의 종류 중 자산의 투자 ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리부동산투자회사에 해당됩니다.

(주3) 당사는 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련증권에의 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한 당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사로 동법 제22조2에 따라 자산의 투자ㆍ운용 업무 는 자산관리회사에 위탁하고 있습니다. 당사의 투자대상 관련 자세한 설명은 본 증권신고서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 및 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조" 부분을 참고하시기 바랍니다

3. 모집예정금액

(단위: 주, 원)

종류	모집주수	주당 액면가액	주당 모집가액	모집 총액	비고
보통주	73,578,600	500	4,260	313,444,836,000	주주배정 후 실권주 일반공모
합 계	73,578,600	-	-	313,444,836,000	-

(주1) 이사회 결의일: 2023년 07월 27일

(주2) 주당 모집가액은 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」 시행령 제15조(주 식의 발행가액)에 의거 산정하였으며, 상기 주당 모집가액 및 모집총액은1차 발행가액으로 추후 변경될 수 있 습니다.

「부동산투자회사법」

제18조(발행조건)

① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식 에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여🅓 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초

하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여🅓 한다.

「부동산투자회사법」시행령

제15조(주식의 발행가액)

법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평 균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말 한다)의 100분의 70 이상이어🅓 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아 니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류 별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가 업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준 으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제260조를 준용하여 산정하는 방 법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법 라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

가. 모집(매출)가액 산정 방식

「부동산투자회사법」 제18조와 「부동산투자회사법」 시행령 제15조에 의거하여 청약일 전제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간동안 증권시장에서 거래된 해 당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말함)의 100분의70이상으로 산정합니 다.

또한, 금융위원회가 고시한 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-18조에 의거하여 주주 배정 유상증자 시 가격산정 절차가 폐지되고 가격 산정 방식이 자율화됨에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장 혼란을 방지하고 기존 관행을 존중하기 위하여 구(舊) 유가

증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제57조를 일부 준용하여아래와 같이 발행가액을 산정합 니다.

① 예정 발행가액 산정 : 이사회결의일(2023년 07월 27일) 직전 거래일(2023년 07월26일

)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산 정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 5.0%를 적용

, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상 하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 예정 발행가액 =

기준주가 X 【 1 - 할인율(5.0%) 】

1 + 【증자비율(37.43%) X 할인율(5.0%)】

[예정발행가액 산정표 (2023.06.27.~2023.07.26.)] (단위 : 원, 주)

일수	일 자	종 가	거 래 량	거래대금
1	2023/06/27	5,140	76,525	392,357,380
2	2023/06/28	5,200	211,592	1,095,962,150
3	2023/06/29	5,100	102,782	525,108,300
4	2023/06/30	5,110	94,838	487,988,560
5	2023/07/03	5,070	276,787	1,395,884,160
6	2023/07/04	4,995	310,389	1,544,397,895
7	2023/07/05	4,955	137,186	682,718,310
8	2023/07/06	5,000	87,983	437,879,995
9	2023/07/07	5,080	117,908	589,127,700
10	2023/07/10	5,020	66,226	333,290,090
11	2023/07/11	4,925	187,875	926,339,110
12	2023/07/12	4,970	104,403	513,820,355
13	2023/07/13	5,010	101,723	509,207,270
14	2023/07/14	5,040	96,215	481,279,050
15	2023/07/17	5,010	90,180	448,549,365
16	2023/07/18	4,970	69,551	345,398,835
17	2023/07/19	4,940	116,873	576,575,995
18	2023/07/20	4,935	68,624	338,186,575
19	2023/07/21	4,935	97,199	480,237,680
20	2023/07/24	4,925	116,153	570,136,900
21	2023/07/25	4,875	220,354	1,073,047,595
22	2023/07/26	4,790	145,260	698,097,490
1개월 가중산술평균(A)		4,987.04

1주일 가중산술평균(B)	4,879.18
기산일 가중산술평균주가(C)	4,805.85
A,B,C의 산술평균(D)	4,890.69	[(A)+(B)+(C)]/3
기준주가[Min(C,D)]	4,805.85	(C)와 (D)중 낮은 가액
할인율	5.0%
증자비율	37.43%
예정발행가액	4,485원	기준주가 X (1- 할인율) 예정발행가 = ──────────── (1 + 증자비율 X 할인율) (단, 호가단위 미만은 절상하며, 액면가 미만인 경우에는 액면가로 합니다.)

② 1차 발행가액 산정: 신주배정기준일(2023년 08월 11일)전 제3거래일(2023년 08월 08일

)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산 정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율은 5.0%를 적 용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절 상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 1차 발행가액 =

기준주가 X 【 1 - 할인율(5.0%) 】

1 + 【증자비율(37.43%) X 할인율(5.0%)】

[1차 발행가액 산정표 (2023.07.09 ~ 2023.08.08)] (단위 : 원, 주)

일수	일 자	종 가	거 래 량	거래대금
1	2023/07/10	5,020	66,226	333,290,090
2	2023/07/11	4,925	187,875	926,339,110
3	2023/07/12	4,970	104,403	513,820,355
4	2023/07/13	5,010	101,723	509,207,270
5	2023/07/14	5,040	96,215	481,279,050
6	2023/07/17	5,010	90,180	448,549,365
7	2023/07/18	4,970	69,551	345,398,835
8	2023/07/19	4,940	116,873	576,575,995
9	2023/07/20	4,935	68,624	338,186,575
10	2023/07/21	4,935	97,199	480,237,680
11	2023/07/24	4,925	116,153	570,136,900
12	2023/07/25	4,875	220,354	1,073,047,595
13	2023/07/26	4,790	145,260	698,097,490
14	2023/07/27	4,715	240,022	1,136,268,280
15	2023/07/28	4,650	329,029	1,529,719,495
16	2023/07/31	4,560	281,114	1,279,742,515

17	2023/08/01	4,655	150,124	689,491,330
18	2023/08/02	4,580	125,415	577,968,450
19	2023/08/03	4,570	130,744	594,786,455
20	2023/08/04	4,590	106,828	486,268,855
21	2023/08/07	4,570	160,689	731,938,885
22	2023/08/08	4,590	107,280	489,947,350
1개월 가중산술평균(A)		4,759.28
1주일 가중산술평균(B)		4,565.94
기산일 가중산술평균주가(C)		4,567.00
A,B,C의 산술평균(D)		4,630.74	[(A)+(B)+(C)]/3
기준주가[Min(C,D)]		4,567.00	(C)와 (D)중 낮은 가액
할인율		5.00%
증자비율		37.43%
1차 발행가액		4,260	기준주가 X (1- 할인율) 1차발행가 = ──────────── (1 + 증자비율 X 할인율) (단, 호가단위 미만은 절상하며, 액면가 미만인 경우에는 액면가로 합니다.)

③ 2차 발행가액 산정: 구주주 청약 개시일(2023년 09월 21일) 전 제3거래일(2023년09월 18일)을 기산일로 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중 산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율은 5.0%를 적용, 아래의 산식에 의하 여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면 가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 2차 발행가액 = 기준주가 ×【1 - 할인율(5.0%)】

④ 확정 발행가액 산정: 확정발행가액은 ②의 1차 발행가액과 ③의 2차 발행가액 중 낮은 가 액으로 합니다. 단, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 및 증권의발행및공 시등에관한규정 제5-15조의2, 「부동산투자회사법」 시행령 제15조에 의거하여, 1차 발행 가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중 산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우, 청약일 전 과거 제 3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가액 을 확정발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 확정 발행가액 = MAX[MIN(1차 발행가액, 2차 발행가액), 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래 일까지의 가중산술평균주가의 70%]

⑤ 모집가액 확정공시에 관한 사항: 1차 발행가액은 2023년 08월 08일에 결정되고, 2023년

08월 09일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정이며, 확정 발행가액은 2023년 09월

18일에 결정되어 2023년 09월 19일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정입니다. 확 정 발행가액은 당사의 인터넷 홈페이지(http://www.skreit.co.kr/)에 공고될 예정이며, 확정 발행가액 결정에 따라 정정 증권신고서가 금융감독원 전자공시시스템 (http://dart.fss.or.kr)에 공시됩니다.

※ 일반공모 발행가액은 구주주 청약시에 적용된 확정 발행가액을 동일하게 적용합니다. 나. 조달금액

(단위 : 원)

구 분	금 액(원)
모집 또는 매출총액(1)	313,444,836,000
발행제비용(2)	3,481,108,520
순 수 입 금 [ (1)-(2) ]	309,963,727,480

(주1) 상기 금액은1차 발행가액 4,260원을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장 신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확정되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

(주2) 실권(미청약)이 발생하지 않은 것으로 가정하여 상기 발행제비용에 실권수수료는 미반영하였 습니다.

(주3) 당사는 금번 공모를 통해 조달된 자금과 차입금 조달 및 임차보증금 등을 활용하여 신규 편입 자산에 투자를 실행할 예정입니다. 공모자금 사용에 관한 자세한 내용은 "제2부 집합투자기구에 관 한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상"을 참조하시기 바랍니다.

다. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구분

금액

계산근거

발행분담금

16,500,000

모집총액의 0.005% (10원 미만 절사)

(금융기관분담금 징수 등에 관한 규정 <별표3>)

인수수수료

3,134,448,360

모집총액의 1.00%

(잔액인수계약서)

추가상장수수료

33,010,000

추가상장 금액 2,000억원 초과 5,000억원 이하:

[2,997만원 + (2,000억원 초과금액의 10억원당 8만원)] * (1/3) (10억원당 수수료율 산정시 10억원 미만의 금액은 올림) (유가증권시장 상장규정 시행세칙 <별표10>)

신주인수권증서

표준코드부여수수료

10,000

신주인수권증서(R) 건당 10,000원

(증권 및 관련금융상품 표준코드 관리기준 제15조의2)

발행등록수수료

1,000,000

1,000주당 300원(상한: 50만원/ 하한: 4천원)

신주인수권증서 및 보통주에 대하여 각 50만원 발생

등록면허세	147,157,200	증자 자본금의 0.40% (10원 미만 절사) (지방세법 제28조 제1항 제6호 가목 2))
지방교육세	29,431,440	등록면허세의 20%(10원 미만 절사) (지방세법 제151조 제1항 제2호)
기타	119,551,520	투자설명서 인쇄비, 우편비용 등 기타 제비용
합계	3,481,108,520	-

(주1) 상기 금액은1차 발행가액 4,260원을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장 신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확장되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

(주2) 기타비용은 예상금액으로 실제 지출금액과 차이가 발생할 수 있습니다.

4. 모집의 내용 및 절차 ‌

■ 유상증자 방식 적정 여부 검토

(1) 회사의 규제법령

당사는 부동산투자회사로 「부동산투자회사법」의 규제를 받는 회사입니다. 또한, 「부동산 투자회사법」 제3조 제1항에 따라 주식회사이며, 제2항에 따라 상법의 적용을 받는 회사입 니다.

「부동산투자회사법」

제3조 (법인격)

① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.

② 부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 「상법」의 적용을 받는다.

③ 부동산투자회사는 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여🅓 한다.

④ 이 법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서 는 아니 된다.

또한 당사는 공모부동산투자회사로서 「부동산투자회사법」 제49조의3에 따라 「자본시장 과 금융투자업에 관한 법률」제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터제 84조까지

, 제85조 제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제 186조까지(제184조제4항은제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까 지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조 부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조 제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조 부터 제66조까지의 규정 및「금융회사의 지배구조에 관한 법률」의 적용을 받지 아니합니다

「부동산투자회사법」

제49조의3 (공모부동산투자회사에 관한 특례)

① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구 에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사 가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하 여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제 43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조 까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제 186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제

234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까 지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및 「금융 회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회 사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제

22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여🅓 한다.

(2) 신주발행의 근거

당사는 부동산투자회사이며 상법상 주식회사입니다. 다만 당사는 공모부동산투자회사의 특 례를 받아 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제194조부터 제206조까지의 적용을 받지 아니합니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제206조(「상법」과의 관계)

① 투자회사에 「상법」을 적용함에 있어서 「상법」 제259조제4항, 제298조제4항, 제299조, 제 299조의2, 제300조, 제325조, 제422조, 제467조제1항부터 제3항까지, 제536조, 제539조 및 제

541조 중 "법원"은 각각 "금융위원회"로, 제176조 중 "검사"는 각각 "금융위원회"로 본다.

② 「상법」 제19조, 제177조, 제288조, 제292조, 제298조제1항부터 제3항까지, 제301조부터 제 313조까지, 제330조, 제335조제1항 단서, 제335조의2부터 제335조의7까지, 제341조, 제341조의

2, 제341조의3, 제342조, 제342조의2, 제342조의3, 제343조, 제344조, 제344조의2, 제344조의3, 제345조부터 제351조까지, 제365조, 제374조의2, 제383조, 제389조제1항, 제397조, 제408조의 2부터 제408조의9까지, 제409조, 제409조의2, 제410조부터 제412조까지, 제412조의2부터 제

412조의5까지, 제413조, 제413조의2, 제414조, 제415조, 제415조의2, 제417조부터 제420조까지, 제420조의2부터 제420조의5까지, 제438조, 제439조, 제449조, 제449조의2, 제450조, 제458조부

터 제461조까지, 제461조의2 및 제604조는 투자회사에 적용하지 아니한다.

따라서 당사는 일반적인 투자회사가 적용받은 「상법」 배제 조항인 「자본시장과 금융투자 업에 관한 법률」 제206조까지를 적용받지 않아 「상법」 제4절 신주의 발행 제416조부터 제432조의 적용을 받습니다. 따라서 「상법」에 따라 신주의 발행이가능합니다.

「상법」

제416조 (발행사항의 결정)

회사가 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우에는 다음의 사항으로서 정관에 규정이 없는 것은 이사회 가 결정한다. 다만, 이 법에 다른 규정이 있거나 정관으로 주주총회에서 결정하기로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신주의 종류와 수

2. 신주의 발행가액과 납입기일

2의2. 무액면주식의 경우에는 신주의 발행가액 중 자본금으로 계상하는 금액

3. 신주의 인수방법

4. 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가액과 이에 대하여 부여할 주식의 종 류와 수

5. 주주가 가지는 신주인수권을 양도할 수 있는 것에 관한 사항

6. 주주의 청구가 있는 때에만 신주인수권증서를 발행한다는 것과 그 청구기간

제417조 (액면미달의 발행)

①회사가 성립한 날로부터 2년을 경과한 후에 주식을 발행하는 경우에는 회사는 제434조의 규정에 의한 주주총회의 결의와 법원의 인가를 얻어서 주식을 액면미달의 가액으로 발행할 수 있다.

②전항의 주주총회의 결의에서는 주식의 최저발행가액을 정하여🅓 한다.

③법원은 회사의 현황과 제반사정을 참작하여 최저발행가액을 변경하여 인가할 수 있다. 이 경우에 법원은 회사의 재산상태 기타 필요한 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인을 선임할 수 있다.

④제1항의 주식은 법원의 인가를 얻은 날로부터 1월내에 발행하여🅓 한다. 법원은 이 기간을 연장하 여 인가할 수 있다.

제418조 (신주인수권의 내용 및 배정일의 지정ㆍ공고)

①주주는 그가 가진 주식 수에 따라서 신주의 배정을 받을 권리가 있다.

②회사는 제1항의 규정에 불구하고 정관에 정하는 바에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정할 수 있 다. 다만, 이 경우에는 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우에 한한다.

③회사는 일정한 날을 정하여 그 날에 주주명부에 기재된 주주가 제1항의 권리를 가진다는 뜻과 신 주인수권을 양도할 수 있을 경우에는 그 뜻을 그 날의 2주간전에 공고하여🅓 한다. 그러나 그 날이 제354조제1항의 기간 중인 때에는 그 기간의 초일의 2주간전에 이를 공고하여🅓 한다.

④ 제2항에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정하는 경우 회사는 제416조제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여🅓 한 다.

제419조 (신주인수권자에 대한 최고)

①회사는 신주의 인수권을 가진 자에 대하여 그 인수권을 가지는 주식의 종류 및 수와 일정한 기일 까지 주식인수의 청약을 하지 아니하면 그 권리를 잃는다는 뜻을 통지하여🅓 한다. 이 경우 제416조 제5호 및 제6호에 규정한 사항의 정함이 있는 때에는 그 내용도 통지하여🅓 한다.

②제1항의 통지는 제1항의 기일의 2주간전에 이를 하여🅓 한다.

③제1항의 통지에도 불구하고 그 기일까지 주식인수의 청약을 하지 아니한 때에는 신주의 인수권을 가진 자는 그 권리를 잃는다.

제420조 (주식청약서)

이사는 주식청약서를 작성하여 다음의 사항을 적어🅓 한다.

1. 제289조제1항제2호 내지 제4호에 게기한 사항

2. 제302조제2항제7호ㆍ제9호 및 제10호에 게기한 사항

3. 제416조제1호 내지 제4호에 게기한 사항

4. 제417조에 따른 주식을 발행한 경우에는 그 발행조건과 미상각액(未償却額)

5. 주주에 대한 신주인수권의 제한에 관한 사항 또는 특정한 제삼자에게 이를 부여할 것을 정한 때에 는 그 사항

6. 주식발행의 결의연월일

제420조의2 (신주인수권증서의 발행)

①제416조제5호에 규정한 사항을 정한 경우에 회사는 동조제6호의 정함이 있는 때에는 그 정함에 따라, 그 정함이 없는 때에는 제419조제1항의 기일의 2주간전에 신주인수권증서를 발행하여🅓 한다

②신주인수권증서에는 다음 사항과 번호를 기재하고 이사가 기명날인 또는 서명하여🅓 한다.

1. 신주인수권증서라는 뜻의 표시

2. 제420조에 규정한 사항

3. 신주인수권의 목적인 주식의 종류와 수

4. 일정기일까지 주식의 청약을 하지 아니할 때에는 그 권리를 잃는다는 뜻

제420조의3 (신주인수권의 양도)

①신주인수권의 양도는 신주인수권증서의 교부에 의하여서만 이를 행한다.

②제336조제2항 및 수표법 제21조의 규정은 신주인수권증서에 관하여 이를 준용한다.

제420조의4 (신주인수권의 전자등록)

회사는 신주인수권증서를 발행하는 대신 정관으로 정하는 바에 따라 전자등록기관의 전자등록부에 신주인수권을 등록할 수 있다. 이 경우 제356조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

제420조의5 (신주인수권증서에 의한 청약)

①신주인수권증서를 발행한 경우에는 신주인수권증서에 의하여 주식의 청약을 한다. 이 경우에는 제302조제1항의 규정을 준용한다.

②신주인수권증서를 상실한 자는 주식청약서에 의하여 주식의 청약을 할 수 있다. 그러나 그 청약은 신주인수권증서에 의한 청약이 있는 때에는 그 효력을 잃는다.

제421조 (주식에 대한 납입)

① 이사는 신주의 인수인으로 하여금 그 배정한 주수(株數)에 따라 납입기일에 그 인수한 주식에 대 한 인수가액의 전액을 납입시켜🅓 한다.

② 신주의 인수인은 회사의 동의 없이 제1항의 납입채무와 주식회사에 대한 채권을 상계할 수 없다.

제422조 (현물출자의 검사)

①현물출자를 하는 자가 있는 경우에는 이사는 제416조제4호의 사항을 조사하게 하기 위하여 검사 인의 선임을 법원에 청구하여🅓 한다. 이 경우 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음할 수 있다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산의 가액이 자본금의 5분의 1을 초과하지 아니하고 대통 령령으로 정한 금액을 초과하지 아니하는 경우

2. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산이 거래소의 시세 있는 유가증권인 경우 제416조 본문에 따라 결정된 가격이 대통령령으로 정한 방법으로 산정된 시세를 초과하지 아니하는 경우

3. 변제기가 돌아온 회사에 대한 금전채권을 출자의 목적으로 하는 경우로서 그 가액이 회사장부에 적혀 있는 가액을 초과하지 아니하는 경우

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③법원은 검사인의 조사보고서 또는 감정인 감정결과를 심사하여 제1항의 사항을 부당하다고 인정 한 때에는 이를 변경하여 이사와 현물출자를 한 자에게 통고할 수 있다.

④전항의 변경에 불복하는 현물출자를 한 자는 그 주식의 인수를 취소할 수 있다.

⑤법원의 통고가 있은 후 2주내에 주식의 인수를 취소한 현물출자를 한 자가 없는 때에는 제1항의 사항은 통고에 따라 변경된 것으로 본다.

제423조 (주주가 되는 시기, 납입해태의 효과)

①신주의 인수인은 납입 또는 현물출자의 이행을 한 때에는 납입기일의 다음 날로부터 주주의 권리 의무가 있다. 이 경우 제350조제3항 후단의 규정을 준용한다.

②신주의 인수인이 납입기일에 납입 또는 현물출자의 이행을 하지 아니한 때에는 그 권리를 잃는다.

③제2항의 규정은 신주의 인수인에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제424조 (유지청구권)

회사가 법령 또는 정관에 위반하거나 현저하게 불공정한 방법에 의하여 주식을 발행함으로써 주주 가 불이익을 받을 염려가 있는 경우에는 그 주주는 회사에 대하여 그 발행을 유지할 것을 청구할 수 있다.

제424조의2 (불공정한 가액으로 주식을 인수한 자의 책임)

①이사와 통모하여 현저하게 불공정한 발행가액으로 주식을 인수한 자는 회사에 대하여 공정한 발 행가액과의 차액에 상당한 금액을 지급할 의무가 있다.

②제403조 내지 제406조의 규정은 제1항의 지급을 청구하는 소에 관하여 이를 준용한다.

③제1항 및 제2항의 규정은 이사의 회사 또는 주주에 대한 손해배상의 책임에 영향을 미치지 아니한 다.

제425조 (준용규정)

①제302조제1항, 제3항, 제303조, 제305조제2항, 제3항, 제306조, 제318조와 제319조의 규정은 신 주의 발행에 준용한다.

②제305조제2항의 규정은 신주인수권증서를 발행하는 경우에 이를 준용한다.

제426조 (미상각액의 등기)

제417조에 따른 주식을 발행한 경우에 주식의 발행에 따른 변경등기에는 미상각액을 등기하여🅓 한 다.

제427조 (인수의 무효주장, 취소의 제한)

신주의 발행으로 인한 변경등기를 한 날로부터 1년을 경과한 후에는 신주를 인수한 자는 주식청약서 또는 신주인수권증서의 요건의 흠결을 이유로 하여 그 인수의 무효를 주장하거나 사기, 강박 또는 착오를 이유로 하여 그 인수를 취소하지 못한다. 그 주식에 대하여 주주의 권리를 행사한 때에도 같 다.

제428조 (이사의 인수담보책임)

①신주의 발행으로 인한 변경등기가 있은 후에 아직 인수하지 아니한 주식이 있거나 주식인수의 청 약이 취소된 때에는 이사가 이를 공동으로 인수한 것으로 본다.

②전항의 규정은 이사에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제429조 (신주발행무효의 소)

신주발행의 무효는 주주ㆍ이사 또는 감사에 한하여 신주를 발행한 날로부터 6월내에 소만으로 이를 주장할 수 있다.

제430조 (준용규정)

제186조 내지 제189조ㆍ제190조 본문ㆍ제191조ㆍ제192조 및 제377조의 규정은 제429조의 소에 관하여 이를 준용한다.

제431조 (신주발행무효판결의 효력)

①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 신주는 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.

②전항의 경우에는 회사는 지체없이 그 뜻과 일정한 기간내에 신주의 주권을 회사에 제출할 것을 공 고하고 주주명부에 기재된 주주와 질권자에 대하여는 각별로 그 통지를 하여🅓 한다. 그러나 그 기 간은 3월 이상으로 하여🅓 한다.

제432조 (무효판결과 주주에의 환급)

①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 회사는 신주의 주주에 대하여 그 납입한 금액을 반환하여

🅓 한다.

②전항의 금액이 전조제1항의 판결확정시의 회사의 재산상태에 비추어 현저하게 부당한 때에는 법 원은 회사 또는 전항의 주주의 청구에 의하여 그 금액의 증감을 명할 수 있다.

③제339조와 제340조제1항, 제2항의 규정은 제1항의 경우에 준용한다.

또한 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 환매금지형집합투자기구의 신주발행 제한 규정인 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제230조의 적용을 받지 않습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제230조 (환매금지형집합투자기구)

① 투자신탁ㆍ투자유한회사ㆍ투자합자회사ㆍ투자유한책임회사ㆍ투자합자조합 및 투자익명조합을 설정ㆍ설립하고자 하는 집합투자업자 또는 투자회사의 발기인(이하 이 절에서 "집합투자업자등"이 라 한다)은 제235조제1항에 불구하고 존속기간을 정한 집합투자기구에 대하여만 집합투자증권의 환매를 청구할 수 없는 집합투자기구(이하 이 조에서 "환매금지형집합투자기구"라 한다)를 설정ㆍ설 립할 수 있다.

② 투자신탁이나 투자익명조합의 집합투자업자 또는 투자회사등은 기존 투자자의 이익을 해할 우려 가 없는 등 대통령령으로 정하는 때에만 환매금지형집합투자기구의 집합투자증권을 추가로 발행할

수 있다.

또한 당사 정관 제13조 제1항에 따라 당사는 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있습니다. 또한 당사 정관 제13조 제2항에 따라 주주배정 방식의 증자가 가능합니다.

[정관]

제 13 조(신주인수권)

① 회사는 회사가 발행할 주식의 총수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배 정받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발

생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주 를 배정할 수 있다. 다만 회사는 「부동산투자회사법」에 따른 영업인가 또는 등록 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.

1. 최저자본금준비기간(「부동산투자회사법」 제10조에 정의된 의미를 가지며, 이하 같음) 이내에 영업인가 또는 등록 신청 시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경 우

2. 제45조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적 을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우

3. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주 를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시 주주 전원이 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항에도 불구하고, 제12조에 따라 회사의 주권이 상장된 이후에는 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제45조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행 하는 경우 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식 의 수는 위 한도에서 차감하지 아니한다.

(3) 주주배정 후 실권주 일반공모 방식 유상증자 선정 경위

당사는 상법상 주식회사이며, 상법상 주식회사가 그 성립이후에 신주를 발행하는 경우 주주 는 상법 제418조에 의해 신주를 배정받을 권리가 있습니다. 해당 권리를 보장하는 이유는 주 주의 지분율 희석 등을 방지하여 주주 권익을 보호하기 위함으로 풀이됩니다. 이에 당사는 주주 분들의 권익을 최대한 보장하는 방법의 유상증자를 진행하고자 하는 취지에서 주주를 배제하지 않는 주주배정 증자 방법을 선택하였습니다. 또한 주주의 신주인수권의 양도를 허 용하여 구주주 청약에 참여하지 않더라도 신주인수권증서 양도를 통해 주주의 권익을 보호 하고자 하였습니다.

그러나 당사의 사업계획상 편입 예정인 자산에 대하여 당사가 계획하는 조달 및 투자구조를 완성하기 위해서는 당사에 필요한 자금 중 일부가 금번 유상증자로 충분히 조달되어야 합니 다. 이를 위하여 한국투자증권㈜, 신한투자증권㈜, SK증권㈜ 및 KB증권㈜와의 잔액인수계 약에 의거한 주주배정 후 실권주 일반공모를 진행하여 자금조달의 불확실성을 제거하고자 하였습니다. 이에 따라 당사는 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자를 진행하게 되 었습니다.

(4) 발행가액 산정방법

「부동산투자회사법」제18조에는 신주의 발행조건이 명시되어 있으며, 2020년 05월 09일 자로 개정된「부동산투자회사법」시행령 제15조에 따라 회사의 주식 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70 이상이어야 합니다.

「부동산투자회사법」

제18조 (발행조건)

① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식

에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여🅓 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초 하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여🅓 한다.

「부동산투자회사법」시행령

제15조 (주식의 발행가액)

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제260조를 준용하여 산정하는 방 법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법 라. 그 밖의 자산의 경우: 재무상태표에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

이에 따라 2023년 07월 27일 당사의 이사회는 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 -3. 모집 예정금액"에 기재된 발행가액 산정 방법 및 하기의 내용으로 신주를 발행하기로 결의하였습 니다.

가. 모집의 내용

(1) 모집방법: 주주배정 후 실권주 일반공모

모집대상	주수(비율)	주당 모집가액	모집총액	비고
일반모집	-	-	-	-
주주배정	73,578,600주(100%)	4,260원	313,444,836,000원	-
우리사주배정	-	-	-	-
기 타	-	-	-	-
합 계	73,578,600주(100%)	4,260원	313,444,836,000원	-

(주1) 주당 모집가액은 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」시행령 제 15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였습니다. 상기 주당 모집가액 및 모집 총액은1차 발행가액

4,260원기준입니다.

(주2) 당사는 「부동산투자회사법」에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성 되어 있지 않으며, 금번 유상증자는 우리사주조합 배정 물량이 없습니다.

(주3) 금번 유상증자는 판매회사인 한국투자증권㈜ 및 신한투자증권㈜를 공동대표주관회사로, SK증 권㈜를 공동주관회사로, KB증권㈜를 인수회사로 하여 각사의 잔액인수방식으로 진행됩니다. 또한, 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 후에도 청약되지 아니한 물량이 발생할 경우 인수계약서 상에 기 재된 방법에 따라 한국투자증권㈜, 신한투자증권㈜, SK증권㈜ 및 KB증권㈜가 청약 미달분을 자기 계산으로 인수하게 됩니다.

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

구 분	상세내역
A. 보통주식수	196,554,079주
B. 우선주식수	-
C. 발행주식총수 (A+B)	196,554,079주
D. 자기주식수 및 자기주식신탁	-
E. 자기주식을 제외한 발행주식총수 (C-D)	196,554,079주
F. 유상증자 주식수	73,578,600주
G. 증자비율 (F/C)	37.43%
H. 구주주 배정주식수	73,578,600주
I. 구주주 1주당 배정주식수 (H/E)	1주당 0.3743427782주

(주1) 구주주의 청약단위는 1주로 하며, 구주주별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재 된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.3743427782주를 곱하여 산정된 배정한도주식수(단, 1주 미만 은 절사)와 초과청약한도 주식수(배정한도 주식 1주당 최대 1주, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수 로 하고, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

(i) 구주주 청약한도 = 배정한도 주식수 + 초과청약한도 주식수

(ii) 배정한도 주식수 = 보유주식수 x 신주배정비율(0.3743427782) (단, 1주 미만 절사)

(iii) 초과청약한도 주식수 = 배정한도 주식수 x 초과청약비율(100%) (단, 1주 미만 절사)

(2) 모집조건

항 목		내 용
모집 또는 매출주식의 수		73,578,600주
주당 모집가액 또는 매출가액	예정가액	4,260원
	확정가액	-
모집총액 또는 매출총액	예정가액	313,444,836,000원
	확정가액	-
청 약 단 위		1) 구주주 1주로 하며, 개인별 청약한도는 보유하고 있는 신주인수권증서 와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수입니다. 2) 일반공모 일반공모주식의 1계좌당 최소 청약한도는 10주이며, 일반공모

			청약자의 최대 청약주식수는 "일반공모 배정분"의 100%에 해당 하는 주식수로 합니다. 일반공모 청약자의 최대 청약주식수를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.
청약기일	우리사주배정	개시일	-
		종료일	-
	구주주 (신주인수권증서 보유자)	개시일	2023년 09월 21일
		종료일	2023년 09월 22일
	일반모집 또는 매출	개시일	2023년 09월 26일
		종료일	2023년 09월 27일
청약증거금	주주배정(신주인수권증서)		청약금액의 100%
	초과청약		청약금액의 100%
	일반모집 또는 매출		청약금액의 100%
납입기일			2023년 10월05일
배당기산일(결산일)			2023년 10월 01일

구분		청약단위
10주 이상	100주 이하	10주 단위
100주 초과	500주 이하	50주 단위
500주 초과	1,000주 이하	100주 단위
1,000주 초과	5,000주 이하	500주 단위
5,000주 초과	10,000주 이하	1,000주 단위
10,000주 초과	50,000주 이하	5,000주 단위
50,000주 초과	100,000주 이 하	10,000주 단위
100,000주 초 과	500,000주 이 하	50,000주 단위
500,000주 초 과	1,000,000주 이하	100,000주 단위
1,000,000주 초과	5,000,000주 이하	500,000주 단위
5,000,000주 초과	10,000,000주 이하	1,000,000주 단 위
10,000,000주 초과		5,000,000주 단 위

(주1) 본 투자설명서의 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정 요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 투자설명서의 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아 니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

나. 모집의 절차

(1) 모집 일자 및 방법

구 분	일 자	매 체
신주발행(신주배정기준일)의 공고	2023년 07월 27일	1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.skreit.co.kr/)

모집 또는 매출가액 확정의 공고

2023년 09월 19일

1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.skreit.co.kr/)

실권주 일반공모 청약공고

2023년 09월 26일

1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.skreit.co.kr/)

2) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://securities.koreainvestment.com)

3) 신한투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.shinhansec.com)

4) SK증권㈜ 홈페이지 (http://www.sks.co.kr)

5) KB증권㈜ 홈페이지 (http://www.kbsec.com)

실권주 일반공모 배정공고

2023년 10월05일

1) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://securities.koreainvestment.com)

2) 신한투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.shinhansec.com)

3) SK증권㈜ 홈페이지 (http://www.sks.co.kr)

4) KB증권㈜ 홈페이지 (http://www.kbsec.com)

(주1) 실권주 일반공모 청약공고는 발행회사, 공동대표주관회사 공동주관회사 및 인수회사의 홈페이지에 게시하고 실권주 일반공모 배정공고는 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 홈페이지에 게시함으로써 개별통지를 갈음합니다.

■ 공모일정 등에 관한 사항

일자	증자절차	비고
2023년 07월 27일	신주발행 이사회결의	-
2023년 07월 27일	신주발행 및 기준일 공고	당사 인터넷 홈페이지 (http://www.skreit.co.kr/)
2023년 07월 28일	증권신고서 제출	-
2023년 08월 08일	1차 발행가액 확정	신주배정기준일 3거래일 전
2023년 08월 10일	권리락	-
2023년 08월 11일	신주배정기준일	주주확정
2023년 08월 30일	신주배정 통지	-
2023년 09월 06일 ~ 2023년 09월 12일	신주인수권증서 상장기간	5거래일 이상 거래
2023년 09월 13일	신주인수권증서 상장폐지	구주주 청약초일 5거래일간 전에 상장폐지되어 있어🅓함
2023년 09월 18일	확정 발행가액 산정	구주주 청약초일 3거래일 전
2023년 09월 19일	확정 발행가액 공고	당사 인터넷 홈페이지 (http://www.skreit.co.kr/)
2023년 09월 21일 ~ 2023년 09월 22일	구주주청약 및 초과청약	-
2023년 09월 25일	일반공모 청약 공고	1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.skreit.co.kr/) 2) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://securities.koreainvestment.com) 3) 신한투자증권㈜ 홈페이지 (http://www.shinhansec.com) 4) SK증권㈜ 홈페이지 (http://www.sks.co.kr) 5) KB증권㈜ 홈페이지 (http://www.kbsec.com)
2023년 09월 26일 ~ 2023년 09월 27일	일반공모 청약	-
2023년 10월05일	주금납입 / 환불	-

2023년 10월19일

신주의 유통개시(예정)일

유상증자 신주 추가상장(예정)일

(주1) 본 투자설명서의 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 투자설명서의 증권신고서의 효력 발생 은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(2) 청약방법

1) 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 주주(기존 "실질주주")는 주권을 예탁한 증권회사의 본·지점 및 공동대표주관회사의 본·지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 명의개서 대행기관 특별계좌에 주식을 가지고 있는 주주(기존 "명부주주")는 신주배정통지서를 첨부하 여 실명확인증표를 제시한 후 공동대표주관회사의 본·지점에서 직접 청약할 수 있습니다. 청 약시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니 다.

2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행되어, 주권 상장법인의 상장주식은 전자증권 의무전환대상으 로 전자증권제도 시행일에 전자증권으로 일괄 전환되었습니다. 전자증권제도 시행전까지 증권회사 에 예탁하고 있는 실질주주 주식은 해당 증권회사 계좌에 전자증권으로 일괄 전환되었으며, 기존 명 부주주가 보유한 주식은 명의개서대행기관이 개설하는 특별계좌에 발행되어 소유자별로 관리됩니 다.

금번 유상증자시 신주인수권증서는 전자증권으로 발행됩니다. 주주가 증권사 계좌에 보유하고 있는 주식(기존 "실질주주" 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 증권사 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존 "명부주주" 보유주식)에 대하여 배정되 는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.

"특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증 권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 금번 유상증자 청약 참여 또는 신주인수권증서의 매매가 가능합니다.

"특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 신주인수권증서의 "일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)"로 이 전 없이 "공동대표주관회사"의 본ㆍ지점에서 직접 청약하는 방법으로도 금번 유상증자에 청약이 가 능합니다. 다만 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관 내 "특별계좌"에서 "일반 전자등록계좌 (증권회사 계좌)"로 신주인수권증서를 이전 신청한 후에만 가능하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

2) 초과청약 : 신주인수권증서 청약을 한 자는 신주인수권증서 청약 한도 주식수의 100%에 해당하는 물량을 추가로 청약할 수 있습니다.

3) 일반공모 청약 : 일반청약자는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 규정에의한 실 명자이어야 하며, 청약사무 취급처에 실명확인증표, 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 일반 청약자의 청약시, 각 청약처 별로 다중청약은 가능하나, 한 개의 청약처에 서 이중청약은 불가능하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른집합투자기구를 제외한 청약자 의 한개 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다. 또한 청약일 현재 청약취급사무처에 청약 가능한 위탁 계좌 보유 고객에 한하여 청약하실 수 있으며, 청약 종일까지 계좌개설 후 청약

이 가능합니다.

4) 청약은 청약주식의 단위에 따라 될 수 있으며, 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대 하여는 청약이 없는 것으로 하고 청약사무 취급처는 그 차액을 납입일까지 당해 청약자에게 반환하며, 이 때 받은 날부터의 이자는 지급하지 않습니다.

5) 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.

6) 기타

① 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 신주인수권증서 보유자가 보유한 신주인수권증서 수량에 따라 청 약을 한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.

② 1인당 청약한도(일반공모 청약자의 최대청약주식수)를 초과하는 청약부분에 대하여는 청 약이 없는 것으로 합니다.

③ 청약자는 '금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률'에 의거 실지 명의에 의해 청약해야 합 니다.

④ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4 및 같은 법 시행령 제208조의4 제 1항에 따라 2023년 07월 28일부터 2023년 09월 18일까지 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 같은 법 제429조의3 제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 같은 법 시행령 제208조의4제2항 및 「금융투자업규정

」 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제180조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)

누구든지 증권시장에 상장된 주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 공시된 이후부터 해당 주식의 모집 가액 또는 매출가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 모집 또는 매출 대상 주식과 동일한 종목에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 모집 또 는 매출에 따른 주식을 취득하여서는 아니 된다. 다만, 모집가액 또는 매출가액의 공정한 가격형성 을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령

제208조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)

① 법 제180조의4 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 상장주식에 대한 모집 또는 매출 계획 이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시 된 날을 말한다)의 다음 날부터 해당 공시 또는 변경공시에 따른 모집가액 또는 매출가액이 결정되 는 날까지의 기간을 말한다.

② 법 제180조의4 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 를 말한다.

1. 제1항에 따른 기간 이내에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수(증권시장업무규정에 따른 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정한다)한 경 우. 이 경우 해당 매수 시점은 매매계약 체결일을 기준으로 한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하 거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하

여 고시하는 사유에 해당하는 경우

예외적으로 모집(매출)에 따른 주식 취득이 허용되는 경우

① 모집(매출)에 따른 주식 취득이 금지되는 공매도 거래 기간 중에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수한 경우 (매매계약 체결일 기준으로 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정)

② 한국거래소의 증권시장업무규정 또는 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

③ 동일한 법인 내에서 모집(매출)에 따른 주식 취득 참여가 금지되는 공매도 거래 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위(*)가 모집(매출)에 따른 주식을 취득하는 경우

(*) 금융투자업규정 제6-30조 제5항에 따라 의사결정이 독립적이고 상이한 증권계좌를 사용하는 등 의 요건을 갖춘 거래단위

(3) 청약한도 및 청약단위

① 구주주의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신 주배정비율인 0.3743427782를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단 1주 미만은 절사)와 초과 청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주 식수로 하되, 자기주식 및 자사주신탁등의 자기주식 변동으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다.

② 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식 범위 내로 초과청약을 포함한 주주 배정 후 실권이 발생한 주식 수와 동일합니다. 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다. 청약단위는 아래와 같습니다.

【청약주식별 청약단위】

청약단위

구분

10주 이상	100주 이하	10주 단위
100주 초과	500주 이하	50주 단위
500주 초과	1,000주 이하	100주 단위
1,000주 초과	5,000주 이하	500주 단위
5,000주 초과	10,000주 이하	1,000주 단위
10,000주 초과	50,000주 이하	5,000주 단위
50,000주 초과	100,000주 이하	10,000주 단위
100,000주 초과	500,000주 이하	50,000주 단위
500,000주 초과	1,000,000주 이하	100,000주 단위
1,000,000주 초과	5,000,000주 이하	500,000주 단위
5,000,000주 초과	10,000,000주 이하	1,000,000주 단위
10,000,000주 초과 시		5,000,000주 단위

(4) 청약결과 배정방법

1) 구주주 청약(신주인수권증서 청약) : 신주배정기준일(2023년 08월 11일 예정) 18:00 현 재 주주명부에 등재된 구주주에게 본 주식을 1주당 0.3743427782주를 곱하여 산정된 배정 주식수(단, 1주미만은 절사함)로 하고, 배정범위 내에서 청약한 수량만큼 배정합니다. 단, 신 주배정기준일 전 자기주식 및 자기주식신탁 등의 자기주식변동으로 인하여1주당 배정주식 수가 변동될 수 있습니다.

2) 초과청약에 대한 배정 : 구주주(신주인수권증서보유자) 청약 이후 발생한 실권주가 있는 경우, 실권주를 구주주(신주인수권증서보유자)가 초과청약(초과청약 비율: 배정 신주 1주당 1주)한 주식수에 비례하여 배정하며(단, 초과청약 주식수가 실권주에 미달한 경우 100% 배 정), 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다.

* 초과청약 배정 비율 =

실권주[= 구주주배정분-구주주청약분]

초과청약 주식수

(주1) 구주주 청약분은 신주인수권증서 보유자의 청약분을 의미합니다.

3) 일반공모 청약

구주주청약 및 초과청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사가 다음 각호와 같이 일반에게 공모한다.

(i) 일반공모에 관한 배정수량 계산시에는 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 각 청약물량 (공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 각 청약처에서 일반공모 방식 으로 접수를 받은 청약주식수를 의미하며, 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사에 대하여 개별적으로 산정한다)에 대해서는 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 총 청약물량(공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사가 일반공모 방식으로 접수를 받

은 청약물량의 합을 말한다)을 일반공모 배정분 주식수로 나눈 통합청약경쟁률에 따라 공동 대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 각 청약자에 배정하는 방식(이하 통합배정이라 한다)으로 한다.

(ii) 일반공모에 관한 배정시 인수단의 총 청약물량이 일반공모 배정분 주식수를 초과하는 경 우에는 청약경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 한다

. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최 종 잔여 주식보다 많은 경우에는 공동대표주관회사가 무작위 추첨방식 등 합리적인 방식으 로 배정한다.

(iii) 인수단의 총청약물량이 일반공모 배정분 주식수에 미달하는 경우, 각 인수단이 접수한 청약주식수대로 배정한다. 배정 후 발생하는 잔여주식은 인수단 구성원 각자의 인수의무한 도주식수를 한도로 하여 개별인수의무주식수를 자기계산으로 각각 잔액인수한다.

(iv) 본 계약 제2조 제4항에 따라 청약미달회사(일반공모 청약물량이 인수한도 의무 주식수 보다 적은 회사를 말한다)의 개별인수의무주식수를 산정함에 있어 청약초과회사(일반공모 청약물량이 인수한도 의무주식수를 초과하는 회사를 말한다)가 있는 경우 청약초과회사의 청약초과물량(일반공모 청약물량에서 인수의무한도주식수를 차감한 주식수를 말한다)을 청 약미달회사에게 청약미달회사별 인수비율을 우선 고려하여 배분하며, 청약미달회사가 배분 받은 청약초과물량은 청약미달회사의 개별인수의무주식수 산정 시 차감한다. 기타 자세한 사항은 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사 간 협의에 따라 산정한다.

[인수계약 내용에 따른 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 인수비율]

구 분	구 분	인수비율
공동대표주관회사	한국투자증권 주식회사	60.60%
공동대표주관회사	신한투자증권 주식회사	30.30%
공동주관회사	SK증권 주식회사	6.06%
인수회사	KB증권 주식회사	3.04%

(주1) 인수의무 한도주식수는 "총 모집주식수×각 인수회사별 인수비율(%)"을 의미하며,1주 미만의 단수주가 발생하는 경우 공동대표주관회사가 합의하는 바에 따라 처리합니다.

4) 금번 당사의 유가증권시장 상장을 위한 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않고 동조 제3호에서 정하고 있는 '기업 공개'에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로 「증권 인수업무 등에 관한 규정

」에서 정하고 있는 공모 및 인수, 배정 등의 제반 사항을 따를 의무는 없습니다. 다만, 당사 는 공모 및 인수, 배정절차에서 동 규정을 일부 참고하고자 하는바, 공동대표주관회사는 「증 권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 제2항에 따라, 위 1)내지 3)에 따라 일반청약자에 대하 여 배정하여야 할 주식이 50,000주(액면가 금 500원 기준) 이하이거나, 배정할 주식의 공모 금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있으며, 잔여주식은 공동 대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사가 자기계산으로 인수합니다.

(5) 투자설명서 교부의무

▶ 2009년 2월 4일부터 시행된 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라, 동법 제 124조에 의거, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받으셔야 합니다.

▶ 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)께서는 청약하시기 전, 본 투 자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여 하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

▶ 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전 자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 가능합니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제9조 (그 밖의 용어의 정의)

⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투 자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자 에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하 여🅓 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>

1. 국가

2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대 우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)

① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으 로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제 123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투 자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하 게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르 는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다

)가 동의할 것

2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것

3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것

4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령

제11조 (증권의 모집·매출)

① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이 내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27., 2016.6.28., 2016.7.28.>

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가 가. 전문투자자

나. 삭제 <2016.6.28.>

다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)

마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자

바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자

가. 발행인의 최대주주[「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조제6호가목에 따른 최대주주를 말한다. 이 경우 "금융회사"는 "법인"으로 보고, "발행주식(출자지분을 포함한다. 이하 같다)"은 "발 행주식"으로 본다. 이하 같다]와 발행주식 총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주

나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근 로복지기본법」에 따른 우리사주조합원

다. 발행인의 계열회사와 그 임원

라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주

마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원

바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인

사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)

법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009. 7. 1., 2013. 6. 21., 2021. 1. 5.>

1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자 통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권

의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

1) 교부장소 : 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 본점 및 지점

2) 교부방법

※ 투자설명서 교부방법 및 일시

구분	교부방법	교부일시
		1) 우편송부시: 구주주 청약 초일인 2023년 09월 21일 전 수
	아래 1), 2) 및 3)을 병행	취가능
구주주	1) 우편 송부	2) 공동대표주관회사의 본ㆍ지점: 구주주 청약 종료일
청약자	2) 공동대표주관회사의 본점 및 지점에서 교부	(2023년 09월 22일)까지
	3) 공동대표주관회사의 홈페이지나 HTS에서 교부	3) 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS 교부: 구주주 청
		약 종료일(2023년 09월 22일)까지
	아래 1) 및 2)를 병행	1) 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 본ㆍ지점
	1) 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 본점 및	: 일반공모 청약 종료일(2023년 09월 27일)까지
일반청약자	지점에서 교부	2) 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 홈페이지
	2) 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 홈페이지	또는 HTS 교부: 일반공모 청약 종료일(2023년 09월 27일)까
	나 HTS에서 교부	지

① 구주주 교부방법

- 구주주에 대해서는 투자설명서를 우편으로 교부할 예정입니다. 다만, 공동대표주관회사를 통해 구주주 청약을 하시는 주주께서는 공동대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통 해서도 투자설명서를 교부받으실 수 있습니다.

② 일반청약자 교부 방법

- 원칙적으로 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로 교부합니다.

- 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS에서 투자설명 서를 다운로드 받으실 수 있으며, 다운로드를 완료하신 이후에 청약하실 수 있습니다.

- 단, 전자문서 수신자의 사전동의 후 수신자가 전자문서의 종류와 장소를 지정한 상태에서 전자문서 수신사실이 확인될 수 있는 경우 전자문서도 가능합니다. 전자문서 형태의 투자설 명서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 정상적으로 교부된 것으로 간주되어 청약이 가능합 니다.

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서수신자가 동의할 것

2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것

3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것

4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

③ 기타사항

- 본 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인 서에 서명하여야 합니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로만 하여야 합니다.

- 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 상기와 같은 방법 등으로 표시하지 않은 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

- 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업 에 관한 법률」제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

3) 투자설명서 수령 확인절차

① 우편을 통한 투자설명서 수령 청약자(구주주 청약의 경우)

- 청약하시기 위해 청약처를 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청 약을 진행하시기 바랍니다.

- HTS 및 MTS를 통한 청약시 투자설명서 수령여부를 확인하여야 청약 가능합니다.

- 유선 청약시에는 각 청약처의 녹취기록을 통해 투자설명서 교부를 확인할 수 있습니다(해 당 청약처의 안내를 참고해주시기 바랍니다).

② 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시

- 투자설명서 교부확인 후 청약을 진행하시기 바랍니다.

③ 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통한 교부 (일반청약의 경우)

- 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

※ 청약자 유형별 청약취급처

1) 구주주 중 일반주주(기존 "실질주주") : 주권을 예탁한 증권회사 및 공동대표주관회사의 본·지점

2) 구주주 중 특별계좌보유자(기존 "명부주주") : 공동대표주관회사의 본·지점

3) 일반공모 청약자 : 공동대표주관회사 및 공동주관회사의 본·지점

4) 기타

① 금번 유상증자의 경우, 본 증권신고서의 효력발생 이후, 신주배정기준일 현재 주주명부상 주주에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부 받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제 1항 각 호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.

② 구주주 청약시 공동대표주관회사 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법 : 해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유 의하시기 바랍니다.

※ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조, 동법 시행령 제132조에 의해 투자설명 서의 교부가 면제되는 대상에게는 투자설명서 교부의무가 없습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)

① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으 로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법

에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다

)가 동의할 것

2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것

3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것

4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)

법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권

의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

「금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정」

제2-5조(설명의무 등)

1. (생략)

2. 금융투자회사는 일반투자자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 해당 일반투자자가 영 제 132조제2호에 따라 설명서(금융소비자보호법 제19조제2항의 설명서를 말하고, 제안서, 계약서, 설 명서 등 명칭을 불문하며, 법 제123조제1항에 따른 투자설명서 및 집합투자증권의 경우 법 제124조 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 포함한다. 이하 같다)의 수령을 거부하는 경우를 제외하고는 투자설명사항을 명시한 설명서를 교부하여🅓 한다.

(6) 청약증거금의 대체, 반환 및 납입에 관한 사항

청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 납입금으로 대체하며, 청약증거금 에 대해서는 무이자로 합니다. 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일에 환불 합니다. 공동대표주관회사, 공동주관회사 및 인수회사는 청약자의 청약증거금을 납입기일에 한국스탠다드차타드은행 영업부(기업)지점에 납입합니다.

(7) 주권 교부에 관한 사항

(8) 신주인수권증서에 관한 사항

1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수비율대 로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법 률」 제165조의6 제3항 및 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.

2) 금번 유상증자 시 신주인수권증서는 전자증권제도가 시행됨에 따라 별도의 실물 증서를 발행하지 않습니다. 개별 주주의 계좌에 입고되어 있는 주식(기존의 "실질주주"가 보유한 주 식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기 관 특별계좌에 관리되는 주식(기존의 "명부주주"가 보유한 주식)에 대해 배정되는 신주인수 권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.

3) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 공동대표주관회사인 한국투자증권㈜ 및 신 한투자증권㈜로 합니다.

4) 신주인수권증서 매매 등

신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 신주인수권증서를 예탁하고 있는 증권회사에 신 주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자 계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 투자자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일 내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력 을 상실합니다.

5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법

신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 당해 증권회사 점포 및 공동대표주관 회사의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권청약 한도 주식과 초과청약 한도 주식수에 대해 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력을 상실합니다.

6) 당사는 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국 거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우, 상장기간은 2023년 09월 06일부터 2023년 09월 12일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간 중 상장된 신주 인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2023년 09월 13일 에 상장폐지될 예정입니다. ("유가증권시장상장규정" 제150조 "신규상장"에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며, 동 규정 제152조 "신주인수권증서의 상장폐지기준"에 따라 주주청약 개시일 5거래일 이전에 상장폐지되어야 함.)

7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항

당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과의 협의를 통해 확인된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래관련 사항은 다음과 같습니다.

① 상장방식 : 전자등록발행된 신주인수권증서 전부를 상장합니다.

② 일반주주(기존 "실질주주")의 신주인수권증서 거래

구분

상장거래 방식

계좌대체거래 방식

	주주의 신주인수권증서를 전자등록발행하여 상장합니	신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 위탁증권 회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류 를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인 수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통 하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약 할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권 리와 효력은 상실됩니다.
	다. 상장된 신주인수권증서를 장내거래를 통하여 매수
방법	하여 증권사 계좌에 보유한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리
	와 효력은 상실됩니다. 주주의 신주인수권증서는 전자
	등록발행되므로 실물 증서는 발행되지 않습니다.
기간	2023년 09월 06일부터 2023년 09월 12일까지	2023년 08월 30일(예정)부터 2023년 09월 14일까지

(주1) 상장거래: 2023년 09월 06일부터 2023년 09월 12일까지(5영업일간) 거래 가능합니다.

(주2) 계좌대체거래 : 신주배정통지(예정)일인 2023년 08월 30일(예정)부터 2023년 09월 14일까지 거래 가능 합니다.

→ 신주인수권증서 상장거래 말일의 결제일인 2023년 09월 14일까지 계좌대체(장외거래) 가능하며, 그 이후 부터는 신주인수권증서의 청약권리 명세를 확정하므로 신주인수권증서의 계좌대체(장외거래)가 제한됩니다. (주3) 신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물은 발행되지 않습니다.

③ 특별계좌 보유자(기존 "명부주주")의 신주인수권증서 거래 : 특별계좌 보유자(기존 명부 주주)의 경우 명의개서대리인의 특별계좌에서 일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)로 신주인 수권증서를 이전 신청한 후 신주인수권증서를 매매하거나, 또는 청약에 참여하실 수 있습니 다. 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관의 특별계좌에서 일반 전자등록계좌(증권회 사 계좌)로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 가능하지만, 청약은 신주인수권증서의 일반 전 자등록계좌(증권회사 계좌)로 이전 없이 공동대표주관회사의 본·지점에서 직접 청약이 가능 합니다.

(9) 기타의 사항

1) 신주의 배당기산일

본 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은 2023년 10월 01일입니다.

2) 정보이용제한

공동대표주관회사인 한국투자증권㈜, 신한투자증권㈜, 공동주관회사인 SK증권㈜ 및 인수회 사인 KB증권㈜는 잔액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에이용하여서는 아니됩니다.

3) 공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4 제1항에 따라 금번 공모에서 2023년 07월 28일부터 2023년 09월 18일까지 당사의 보통주에 대하여 공매도를 하였거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집에 청약할 수 없으며, 이를 위반하 여 주식을 취득할 경우 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제429조의3 제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제208조의4 제2항 및 금융투자업규정 제6- 34조에 해당하는 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제180조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)

누구든지 증권시장에 상장된 주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 공시된 이후부터 해당 주식의 모집

가액 또는 매출가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 모집 또는 매출 대상 주식과 동일한 종목에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 모집 또 는 매출에 따른 주식을 취득하여서는 아니 된다. 다만, 모집가액 또는 매출가액의 공정한 가격형성 을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령

제208조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)

② 법 제180조의4 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 를 말한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하 거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하

여 고시하는 사유에 해당하는 경우

「금융투자업규정」

제6-34조(유상증자 참여 예외)

① 영 제208조의4 제2항 제2호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 바"란 법 제393조 제1항에 따른 증권시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적의 거래를 말한다.

② 영 제208조의4 제2항 제3호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 사유를 말한다.

1. 법 제392조 제2항에 따른 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

2. 동일한 법인 내에서 영 제208조의4 제1항의 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하

지 않은 독립거래단위가 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하는 경우

4) 기타

본 투자설명서의 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습 니다. 본 투자설명서의 증권신고서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확 하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다. 또한, 이 집합투자증 권은 「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발행 할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

Document Metadata

Table of Contents

Contract

Document Metadata