PRIEVOLIŲ TEISĖ II
PRIEVOLIŲ TEISĖ II
(Xxxxxxxx Xxxxxxx)
Paskaitos tema: Nuomos sutartis (dalyko programos 5 tema)
Pagrindiniai klausimai:
1. Nuomos sutarties kaip sandorio apibūdinimas (principai, bendra charakteristika):
a. Samprata, apibūdinimas pagal rūšis ir teisinis reguliavimas
i. Sutartį kvalifikuojantys požymiai
ii. Apibūdinimas pagal rūšis.
b. Sutarties šalių apibūdinimas
c. Esminės sąlygos.
d. Sutarties forma:
i. Bendros taisyklės;
ii. Specialios taisyklės
e. Nuomos sutartinių teisinių santykių reguliavimas:
i. CK – bendrosios normos ir singuliarinės;
ii. Kiti įstatymai.
2. Nuomos sutarties šalių pagrindinės ir šalutinės pareigos:
a. Nuomotojo pagrindinės pareigos:
i. Pareiga perduoti daiktą valdymui ir naudojimui;
ii. Pareiga perduoti daiktą, atitinkantį jam keliamiems reikalavimams;
iii. Daiktų atsitiktinio žuvimo ar sugadinimo rizika ir jos paskirstymas
b. Nuomotojo šalutinės pareigos:
i. Pareiga daryti kapitalinį remontą;
ii. Pareiga atlyginti už daikto pagerinimus;
iii. Pareiga pasiūlyti nuomininkui pirmiau už kitus atnaujinti sutartį.
c. Nuomininko pagrindinės pareigos:
i. Pareiga mokėti nuomos mokestį;
ii. Pareiga naudoti daiktą pagal paskirtį ir sutarties sąlygas;
iii. Pareiga grąžinti daiktą pasibaigus sutarčiai.
d. Nuomotojo teisės.
e. Nuomininko teisės.
3. Nuomotojo ir nuomininko teisių, šalims pažeidus pareigas, gynimo būdai:
a. Nuomotojo teisių gynimo būdai;
b. Nuomininko teisių gynimo būdai.
Literatūra:
X. Xxxxxxx. Nuomos sutartis (paskaitos tezės (santrauka) (1-27 p.) (prieiga xxxx://xxx.xx.xx/xx/x.xxxxxxx).
Taip pat galima skaityti: Civilinė teisė. Prievolių teisė: vadovėlis. Vilnius: Lietuvos teisės universiteto Leidybos centras, 2004 (p. 381-395).
Aktualios LAT pozicijos temos klausimais
Dėl nuomos sutartinių teisinių santykių reguliavimo ir sutarties kvalifikavimo
„<...> Taigi, tiek sutarčių dėl valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo sudarymas, tiek vėlesnis jų vykdymas turi atitikti principines šiuos santykius reglamentuojančių teisės aktų normas – sutarties laisvės principas turi būti derinamas su Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 81 straipsnyje nustatytais visuomenės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios teisės principais, o CK nuostatos dėl nuomos mokesčio mažinimo taikytinos atsižvelgiant į specialųjį valstybės turto nuomos reglamentavimą <...>“ (ištrauka iš LAT CBS 2014 m. spalio 31 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2014)
„<...> Vien tik aplinkybė, kad kasatorius nėra ginčo patalpų savininkas, savaime nebūtų pagrindas panaikinti nuomos sutartį ir atmesti kasatoriaus reikalavimų, o turėtų būti tiriama ir vertinama, ar kasatorius, prieš išnuomodamas patalpas, negavo savininko sutikimo arba ar nėra įstatyme įtvirtinto pagrindo, kuriuo remiantis jis galėjo sudaryti nuomos sutartį, juolab kad kasatorius yra bankrutavusi individuali įmonė, už kurios prievoles, kai nepakanka įmonės turto, atsako įmonės savininkas savo turtu (CK 2.50 straipsnio 4 dalis, Individualių įmonių įstatymo 2 straipsnio 1 dalis) ir byloje yra duomenų, jog ginčo patalpos perduotos kasatoriui ilgalaikio turto perdavimo–priėmimo aktu. Dėl to apeliacinės instancijos teismo išvados, kad kasatorius, nebūdamas ginčo patalpų savininkas, negalėjo sudaryti kitam asmeniui (kitiems asmenims) nuosavybės teise priklausančių patalpų nuomos sutarties, neatitinka CK 6.477 straipsnio 4 dalyje įtvirtinto reglamentavimo, padarytos nenustačius ir
neištyrus reikšmingų tokioms išvadoms padaryti faktinių aplinkybių <...>“ (ištrauka iš LAT CBS 2014 m. kovo 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-165/2014)
„<...> Teisėjų kolegija pažymi, kad šalių sudarytos sutarties turinys lingvistine prasme yra pakankamai aiškus: šalys susitarė, kad atsakovas pagelbės ieškovei nudirbti pavasarinius žemės ūkio darbus jos ūkyje, už šią pagalbą ieškovė atsilygins atsakovui, suteikdama jam teisę pasinaudoti jai priklausančia žemės ūkio technika apdirbant pavasarinius ūkio darbus jam priklausančiame ūkyje. Taigi sutarties sąlygos aiškios, atitinka šalių ketinimus ir nėra kurios nors iš šalių atžvilgiu nesąžiningos; tarp šalių iš esmės nėra ginčo dėl sutarties sąlygų bei sutartimi nustatytų šalių teisių ir pareigų. Kasatorė ginčija teismo nustatytą šalių sutartinių santykių kvalifikavimą ir nurodo, kad šalių sudaryta sutartis yra ne panaudos, kaip kvalifikavo teismas, o nuomos sutartis. Teisėjų kolegija, sutikdama su kasatorės argumentu, kad pagrindinis šių sutarčių atskyrimo požymis yra atlygintinumas už perduotą naudotis daiktą (panaudos atveju panaudos gavėjas daiktu naudojasi neatlygintinai; nuomos atveju nuomininkas daiktu naudojasi už tam tikrą atlyginimą), nurodo, kad nuomos ir panaudos sutartys yra giminingos; panaudos sutarčiai netgi taikomos atskiros nuomos sutartį reglamentuojančios normos (CK 6.629 straipsnio 2 dalis). Pati kasatorė bylos nagrinėjimo metu nevienodai kvalifikavo sutartį, nes reikšdama ieškinį ją įvardijo nuomos sutartimi ir rėmėsi nuomos teisinius santykius reglamentuojančiomis normomis, o vėliau, tikslindama ieškinį, – panaudos sutartimi ir rėmėsi panaudos teisinius santykius reglamentuojančiomis teisės normomis. Teisėjų kolegija pažymi, kad pagal sutarties turinį ir sąlygas šalių sudaryta sutartis neturi aiškiai išreikštų požymių, kurie sudarytų teisinį pagrindą ją kvalifikuoti išskirtinai panaudos ar nuomos sutartimi; sutarties sąlygomis nustatytos šalių teisės ir pareigos rodo, kad sutartis turi kelių sutarčių požymių, nes atsakovas įsipareigojo atlikti ieškovei tam tikrus darbus (rangos sutarties požymis – CK 6.644 straipsnio 1 dalis), o ši už tai įsipareigojo leisti atsakovui naudotis jai priklausančia technika atliekant savo darbus (nuomos arba panaudos požymis – CK 6.477 straipsnio 1 dalis, 6.629 straipsnio 1 dalis). CK normos atskirai nereglamentuoja tokios rūšies sutarčių, tačiau civilinės teisės normos nedraudžia šalims sudaryti mišrią sutartį, t. y. turinčią kelių rūšių sutarčių požymių, svarbu, kad jos atitiktų sutartims keliamus reikalavimus ir neprieštarautų imperatyviosioms teisės normoms <...>“ (ištrauka iš LAT CBS 2014 m. vasario 5 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-8/2014).
Dėl daikto nuomos (panaudos), kai jis priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise
Ištrauka iš LAT CBS 2016 m. gruodžio 2 d. nutarties c. b. Nr. 3K-3-498-248/2016:
<...> 33. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl CK 4.75 straipsnio 1 dalies ir CK 4.78 straipsnio santykio, išaiškino, kad CK 4.78 straipsnyje nurodytos bendraturčio teisės, tarp jų ir teisė išnuomoti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, kai naudojimosi bendrąja nuosavybe tvarka nustatyta, yra neribotos ir jų įgyvendinimas niekaip nesuvaržytas, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis. CK 4.78 straipsnyje nurodyta išimtimi negali būti laikoma CK 4.75 straipsnio 1 dalies nuostata, įtvirtinanti bendraturčių sutarimą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. lapkričio 15 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-449/2011; 2014 m. lapkričio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-511/2014). Aiškinant priešingai, CK 4.78 straipsnyje įtvirtintos bendraturčio teisės netektų prasmės. Tai reiškia, kad bendraturčiui, ketinančiam perleisti savo dalį, taip pat ją išnuomoti tais atvejais, kai yra nustatyta naudojimosi bendru daiktu tvarka, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas (pardavimo atveju bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti parduodamą dalį – CK 4.79 straipsnis). Taigi, bendraturčiui savo dalį nuomojant, perduodant panaudai ar pan., teisiškai reikšminga aplinkybė, ar nustatyta naudojimosi bendru turtu tvarka.
34. Dėl bendrąja daline nuosavybe esančio daikto naudojimosi tvarkos nustatymo reikšmės ir įtakos bendraturčių teisėms į bendrą daiktą kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad, nustatant nekilnojamojo daikto naudojimosi tvarką, patvirtinama, kuriomis konkrečiomis daikto dalimis naudosis bendraturčiai. Nors nustačius tokią naudojimosi tvarką bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta, tačiau bendraturtis savo nuožiūra gali naudotis ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-511/2014).
35. Nutartyje minėta, kad CK 4.78 straipsnyje nustatyta bendraturčio teisė išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis savo dalį ar dalies dalį yra prievolinio pobūdžio (žr. 31 punktą). Teisėjų kolegija pažymi, kad, pagal CK
6.477 straipsnio 3 dalį, 6.629 straipsnio 2 dalį, tiek nuomos, tiek panaudos sutartimi perduodant daiktą laikinai valdyti ir juo naudotis, tokioje sutartyje turi būti nurodytas daiktas ar jo požymiai, leidžiantys nustatyti daiktą, kurį nuomotojas (panaudos davėjas) privalo perduoti nuomininkui (panaudos gavėjui). Jeigu tokie požymiai sutartyje nenurodyti ir sutarties dalyko negalima nustatyti remiantis kitais požymiais, sutartis laikoma nesudaryta. Teisėjų kolegija sprendžia, jog bendrosios dalinės nuosavybės kontekste tai reiškia, kad bendraturtis jam tenkančią turto dalį gali išnuomoti (suteikti panaudai) tik tokiu atveju, kai tą dalį galima identifikuoti. Kai naudojimosi bendru daiktu tvarka nenustatyta ar kitokiais būdais su kitais bendraturčiais nesuderinta, kokį konkretų turtą (jo dalį) vienas iš bendraturčių gali išnuomoti ar suteikti panaudai tretiesiems asmenims, nuomos ar panaudos sutartis negali būti sudaryta. Priešingu atveju ne tik būtų neaišku, kokia turto dalimi ir kuriuo konkrečiai turtu (patalpomis, statiniais) gali naudotis tretieji asmenys, bet ir, vienam bendraturčiui įgyvendinant nuosavybės teisę, būtų pažeidžiama kitų bendraturčių teisė naudotis savo nuosavybe.
40. Teisėjų kolegija pažymi, kad, nesant nustatytos naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu tvarkos, kai bendraturčių sutarimu visas bendrosios nuosavybės objektas sutartimi perduotas naudotis kitam asmeniui, sutartis gali būti nutraukta taip pat tik bendraturčių sutarimu, o tokio sutarimo nepasiekus – teismo tvarka. Tam, kad galėtų būti nutraukta sutartis dėl vienam bendraturčiui tenkančios turto dalies panaudos, būtina prieš tai nustatyti naudojimosi šiuo turtu tvarką, nes tik nustačius tokią tvarką įmanoma įvardyti, dėl kurio konkretaus turto sutartis nutraukiama, o dėl kurio išlieka panaudos teisiniai santykiai <...>.
Dėl nuomininko pirmumo teisės atnaujinti nuomos sutartį (CK 6.482 str. aiškinimas)
Ištrauka iš LAT CBS 2017 m. vasario 17 d. nutarties c. b. Nr. 3K-3-46-421/2017:
<...> 11.Civilinio kodekso XXVIII skyriaus pirmojo skirsnio, reglamentuojančio nuomos teisinius santykius, 6.842 straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmenybės atnaujinti sutartį teisė. Pagal šio straipsnio 1 dalies nuostatą, nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui, turi pirmenybės teisę, palyginti su kitais asmenimis, atnaujinti sutartį; sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos gali būti pakeistos (CK 6.842 straipsnio 3 dalis); jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tačiau, praėjus ne daugiau kaip vieneriems metams po nuomos sutarties pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas savo pasirinkimu turi teisę reikalauti arba perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą nuomos sutartį, arba atlyginti dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui atsiradusius nuostolius.
12.Civilinio kodekso XXIX skyriaus, reglamentuojančio žemės nuomos teisinius santykius, 6.566 straipsnyje įtvirtinta žemės nuomininko pirmumo teisė atnaujinti žemės nuomos sutartį: pagal šio straipsnio nuostatą, kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs nuomininkas, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
13.Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje, sprendžiant dėl žemės nuomininko pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį, yra išaiškinta, kad CK 6.566 straipsnis yra specialioji norma CK 6.482 straipsnio, nustatančio nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, atžvilgiu. CK 6.482 straipsnio 3 dalyje yra nustatyta galimybė šalių susitarimu keisti atnaujinamos nuomos sutarties sąlygas. Taip įgyvendinamas sutarties šalių laisvės principas, suteikiantis teisę žemės savininkui ir nuomininkui laisvai apsispręsti, kokiomis sąlygomis sudaryti atnaujinamą sutartį. Taigi vertinant nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, turėtų būti laikomasi nuostatų, kad sutarties sąlygos gali būti keičiamos nustatant naujas, bet ankstesnis nuomininkas turi teisę atnaujinti savo pasibaigusią sutartį naujomis sąlygomis, kurios yra tokios pačios, kokios siūlomos naujam nuomininkui. Šiuo atveju sąlygų tapatumas lyginamas tarp naujajam nuomininkui siūlomų nuomos sąlygų ir ankstesniojo nuomininko sutikimo laikytis šių naujų sutarties sąlygų. Jų tapatumas neturėtų būti suprantamas kaip nuomotojo negalėjimas keisti sutarties sąlygų ar nustatyti naujas sutarties sąlygas. Jei su nuomotojo keliamomis naujomis nuomos sąlygomis sutinka naujasis ir ankstesnis nuomininkai, tai pagal CK 6.566 straipsnį pirmenybės teise sudaryti sutartį naudojasi ankstesnis nuomininkas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-689/2015). 14.Taigi, 12 ir 13 nutarties punktuose nurodytos Civilinio kodekso normos, įtvirtinančios nuomininko pirmumo teisę sudaryti nuomos sutartį, tarp jų ir žemės nuomos sutartį, reglamentuoja situaciją, kai atnaujinama nuomos sutartis, pasibaigus anksčiau nustatytam jos terminui, ir kai, be ankstesnio nuomininko, nuomos sutartį su nuomotoju sudaryti pretenduoja ir kiti asmenys. Šios normos suteikia nuomotojui teisę atnaujinant (sudaranti naują) nuomos sutartį nustatyti kitokias sąlygas, negu buvusios ankstesnėje sutartyje, tačiau šiomis sąlygomis atnaujinti nuomos sutartį pirmumo teisę turi ankstesnis nuomininkas, jeigu su šiomis sąlygomis jis sutinka. CK 6.482 straipsnio 4 dalies norma nustato pasekmes, kai nuomotojas, atsisakęs sudaryti nuomos sutartį su nuomininku naujam terminui (t. y. atnaujinti nuomos sutartį), nepraėjus vieneriems metams po nuomos sutarties termino pabaigos, sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, nepranešęs nuomininkui, t. y. pažeidžia ankstesnio nuomininko pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį. Tačiau ši norma nereglamentuoja situacijos, kai, nepraėjus tam pačiam terminui, su kitu asmeniu sudaryta nuomos sutartis yra keičiama.
14.Taigi, 12 ir 13 nutarties punktuose nurodytos Civilinio kodekso normos, įtvirtinančios nuomininko pirmumo teisę sudaryti nuomos sutartį, tarp jų ir žemės nuomos sutartį, reglamentuoja situaciją, kai atnaujinama nuomos sutartis, pasibaigus anksčiau nustatytam jos terminui, ir kai, be ankstesnio nuomininko, nuomos sutartį su nuomotoju sudaryti pretenduoja ir kiti asmenys. Šios normos suteikia nuomotojui teisę atnaujinant (sudaranti naują) nuomos sutartį nustatyti kitokias sąlygas, negu buvusios ankstesnėje sutartyje, tačiau šiomis sąlygomis atnaujinti nuomos sutartį pirmumo teisę turi ankstesnis nuomininkas, jeigu su šiomis sąlygomis jis sutinka. CK
6.482 straipsnio 4 dalies norma nustato pasekmes, kai nuomotojas, atsisakęs sudaryti nuomos sutartį su nuomininku naujam terminui (t. y. atnaujinti nuomos sutartį), nepraėjus vieneriems metams po nuomos sutarties termino pabaigos, sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, nepranešęs nuomininkui, t. y. pažeidžia ankstesnio nuomininko pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį. Tačiau ši norma nereglamentuoja situacijos, kai, nepraėjus tam pačiam terminui, su kitu asmeniu sudaryta nuomos sutartis yra keičiama.
15.Nagrinėjamoje byloje teismai nustatė, kad: tarp ieškovės ir atsakovų vyko derybos dėl tolesnės žemės nuomos; atsakovai informavo ieškovę apie kitus pretendentus išsinuomoti žemės sklypus; ieškovei nesutikus su atsakovų pasiūlytomis žemės nuomos sąlygomis, žemės sklypai tokiomis pačiomis sąlygomis buvo išnuomoti P.
A. V. Taigi byloje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis su nauju nuomininku buvo sudaryta tapačiomis sąlygomis, kurios buvo pasiūlytos ieškovei, kaip ankstesnei nuomininkei ir su kuriomis ji nuomos sutarties atnaujinti nesutiko. Kasacinis teismas yra saistomas šių bylą nagrinėjusių teismų nustatytų aplinkybių (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 353 straipsnio 1 dalis), be to, šių aplinkybių kasatorė neginčija. Taigi kasatorės teiginys, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino, taikė bei pažeidė nuomos teisinius santykius reglamentuojančias materialiosios teisės normas, t. y. CK 6.482 bei 6.566 straipsnius, yra nepagrįstas.
16.Šalių teisė keisti sudarytą sutartį yra įtvirtinta CK 6.233 straipsnyje, kurio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu. Tokią teisę šalims garantuoja ir sutarties laisvės principas, suteikiantis teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). CK 6.482 bei
6.566 straipsniuose įtvirtintą nuomininko pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį aiškinant taip, kad su kitu asmeniu (nauju nuomininku) sudarytos nuomos sutarties sąlygos negali būti keičiamos per vienerių metų buvusio nuomininko pirmenybės teisės apsaugos terminą ar kad pakeistos nuomos sutarties sąlygos turėtų būti pateiktos ankstesniam nuomininkui tam, kad jis nuspręstų, ar pasinaudoti pirmenybės teise sudaryti nuomos sutartį naujomis sąlygomis, šios šalių teisės iš esmės būtų paneigtos, tai neatitiktų CK 6.482 bei 6.566 straipsniuose įtvirtintos nuomininko pirmumo teisės esmės, o naujai sudarytos nuomos sutarties šalys būtų verčiamos sutartį nutraukti prieš savo valią <...> (dėl faktinių aplinkybių žr. cituojamą nutartį).
Dėl nuomininko / nuomotojo atsakomybės už nuomojamo daikto trūkumus, daikto bloginimą
„<...>CK 6.485 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies trukdo naudotis daiktu pagal paskirtį net ir tais atvejais, kai nuomotojas, sudarydamas sutartį, apie juos nežinojo. Nuomotojui tenka atsakyti už daikto tinkamumą naudoti pagal paskirtį, išskyrus CK 6.483 straipsnio
2 dalyje ir 6.485 straipsnio 5 dalyje nustatytus atvejus. Tinkamos kokybės daikto perdavimas reiškia, kad perduotas daiktas turi būti be trūkumų, kurie trukdytų visiškai ar iš dalies naudotis daiktu pagal paskirtį. Nuomotojo atsakomybės nėra tais atvejais, dėl kurių šalys susitarė ir kai perduodamo daikto trūkumai iš anksto buvo žinomi nuomininkui, pavyzdžiui., daiktas buvo naudojamas anksčiau ar buvo žinoma apie turto padėtį iš kitų šaltinių, ir pan., arba daikto trūkumai turėjo būti žinomi turto apžiūros metu ar tikrinant turto pritaikomumą nesvarbu kada, t. y. tiek sudarant sutartį, tiek daiktą perduodant (akivaizdūs daikto trūkumai).
Nagrinėjamoje byloje teismai nustatė, kad šalys 2005 m. rugsėjo 30 d. sudarė savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto garažo nuomos sutartį, nustatytas sutarties galiojimo terminas – sutartis galioja penkerius metus nuo sutarties įsigaliojimo dienos; ieškovas išsinuomojo avarinės būklės garažo patalpas, kurių negalėjo naudoti pagal paskirtį kaip garažo ar daiktams sandėliuoti, nes realiai garažo patalpos nebuvo. Šiuo daiktu galima būtų naudotis tik atitinkamai jį sutvarkius – rekonstravus ir pan. Bylą nagrinėję teismai, taikydami CK 6.483 straipsnio nuostatas, apie tai, kad nuomotojas privalėjo garantuoti, jog išsinuomotas statinys bus tinkamas naudoti pagal paskirtį visą nuomos terminą, neatkreipė dėmesio į CK 6.485 straipsnio 5 dalies nuostatą, kad nuomotojui pareigos atsakyti už daikto trūkumus gali neatsirasti, jeigu nuomos objekto trūkumai nuomininkui buvo žinomi iš anksto, t. y. tiek sudarant sutartį, tiek perduodant daiktą (akivaizdūs daikto trūkumai) (pvz., LAT CBS 2008-01-28 nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Architectura humana“ v. I. R., bylos Nr. 3K-3-16/2008; kt.). Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad nuomininkas žinojo apie avarinę daikto būklę, todėl teisėjų kolegija daro išvadą, jog teismai turėjo apsvarstyti, ar sprendžiant šalių ginčą dėl nuostolių atlyginimo gali būti taikoma CK 6.485 straipsnio 5 dalies nuostata ir ar ieškovas, žinodamas aplinkybes, kad pastatas yra sugriuvęs, jo naudoti nerekonstravus neįmanoma, už turto pagerinimą neatlyginama ir pan., prisiėmė neigiamų padarinių atsiradimo riziką. Pažymėtina, kad ieškovas, numatęs, jog reikės daryti išsinuomotų patalpų rekonstrukciją, galėjo ir turėjo įvertinti, ar, norint gauti naudos iš nuomos sandorio, tikslinga sudaryti tokios būklės patalpų nuomos sutartį ne ilgesniam kaip penkerių metų terminui, kai nuomos sutartyje buvo nustatytas draudimas garažo patalpas privatizuoti (ištrauka iš LAT CBS 2012-06-13 nutarties c. b. Nr. 3K-3-289/2012).
„<...> Išsinuomoto daikto pabloginimas reiškia daikto vertės sumažėjimą arba daikto funkcionalumo dalies netekimą, dėl kurių tolesnis daikto naudojimas pagal paskirtį netenka savo turėtos iki pabloginimo ekonominės vertės. Patalpų pritaikymas nuomininko veiklai nelaikytinas patalpų pabloginimu, jei pertvarkymai gali būti atskiriami ir pašalinami, ir tai nenulemtų tų patalpų, kaip nekilnojamojo turto ir nuomos objekto, funkcionalumo dalies netekimo ar ekonominės vertės sumažėjimo (ištrauka iš LAT nutarčių: 2008-11-25 LAT nutarties c.b., Nr. 3K-3-487/2008, taip pat 2007-11-16 c. b., Nr. 3K-3-493/2007, taip pat 2016-02-12 LAT nutartis cb Nr. 3K-3-38-
378/2016)
„<...> Jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip (CK 6.499 straipsnio 1 dalis).
20. Nuomotojas, leisdamas savo turtu naudotis kitiems asmenims, paprastai siekia gauti pajamų, t. y. gauti iš nuosavybės teise turimo daikto ekonominės naudos, todėl tais atvejais, kai išnuomotas daiktas netenka savo funkcionalumo ar jo dalies, daikto teikiama ekonominė nauda gali sumažėti, dėl ko nuomotojas gali patirti nuostolių. (ištrauka iš LAT nutarčių: 2016-02-12 LAT nutartis c.b., Nr. 3K-3-38-378/2016).
„<...> byloje, sprendžiant buto subnuomininko atsakomybės už žemiau esančio buto užliejimą klausimą, CK 6.266 straipsnyje nustatyta statinio savininko (valdytojo) griežtoji atsakomybė už padarytą žalą netaikytina, nes tokia atsakomybė būtų taikoma, jei kito buto užliejimu žala būtų padaryta dėl statinio trūkumų, t. y. geriamojo ar nutekamojo vandens vamzdynų, santechnikos įrenginių trūkumų. Įvertinę skirtingus šalių paaiškinimus, kitų bylos įrodymų duomenis dėl užliejimo priežasties, teismai nekonstatavo, kad užliejimas įvyko dėl daugiabučio namo ir jo dalies (buto) trūkumų. Apskųstos apeliacinės instancijos teismo nutarties turinys suponuoja išvadą, kad apeliacinės instancijos teismas ginčą išsprendė taikydamas bendruosius deliktinės civilinės atsakomybės pagrindus, o ne CK 6.266 straipsnį, ir taip elgdamasis nepažeidė materialiosios teisės normų. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje įrodytos visos įstatyme nustatytos civilinės atsakomybės būtinosios sąlygos kasatoriaus (subnuomininko) deliktinei atsakomybei taikyti: neteisėti veiksmai, kaltė, žala ir neteisėtų veiksmų bei žalos priežastinis ryšys. Xxxxxxxxxx teigia, kad už buto santechnikos įrenginių ir vamzdynų remontą atsakingas buto savininkas. Tačiau šiuo argumentu negali būti paneigta asmens bendroji pareiga elgtis rūpestingai, nedaryti žalos kitiems asmenims, už šios pareigos nevykdymą atsiranda prievolė atlyginti padarytą žalą (CK 6.246 straipsnio 1 dalis, 6.263 straipsnio 1 dalis). Byloje nustatytos faktinės aplinkybės apie tai, kad užliejimas įvyko iš buto, kurį valdė ir juo naudojosi kasatorius (subnuomininkas), taip pat kad kasatorius nevykdė pareigos užtikrinti tinkamą ir saugų buto Nr. 27 vonios patalpoje esančios santechnikos įrangos naudojimą, kad nekiltų žalą galintis padaryti įvykis, nesiėmė pakankamų veiksmų vandens pratekėjimo priežastims nustatyti ir joms pašalinti. Taip jis elgėsi nerūpestingai, dėl to pagrįstai teismų konstatuota kasatoriaus kaltė. Pažymėtina ir tai, kad žalos dydis byloje įrodytas ir jo kasatorius neginčija. Kadangi byloje nustatytos teisiškai reikšmingos aplinkybės, patvirtinančios visas įstatyme išvardytas civilinės atsakomybės taikymo sąlygas, teismai procesiniuose sprendimuose priėjo prie teisiškai pagrįstos išvados, pripažinę kasatorių atsakingu už padarytą žalą (ištrauka iš LAT CBS 2014 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-341/2014).
Dėl CK 6.486 straipsnio aiškinimo
„<...> CK 6.486 straipsnio 2 dalyje nustatyta nuomotojo pareiga pranešti nuomininkui apie trečiųjų asmenų teises į tą daiktą, kurios įtakoja ar gali įtakoti nuomojamo objekto teisinį statusą (nuosavybės santykių pasikeitimus, daiktinių teisių atsiradimą, pasikeitimą ar pasibaigimą ir pan.), tačiau tokių teisių egzistavimas neatima nuomotojui teisės sudaryti nuomos sutartį. Tuo tarpu turto areštas (šiuo atveju kalbama apie turto areštą, taikytą teismo nutartimi) priverstinai laikinai apriboja nuomotojo teisę išnuomoti turtą. Tai reiškia, jog negalimi jokie susitarimai dėl areštuoto turto nuomos, o jei tokie sudaromi – yra niekiniai ir negaliojantys (CK 1.80, 6.154, 6.157 straipsniai). Tokia išvada daroma įvertinus CPK 675 straipsnio 1 dalyje, Turto arešto aktų registro įstatymo 2 straipsnyje įtvirtintą teisinį reguliavimą, pagal kurį turto areštas tai įstatymų nustatyta tvarka ir sąlygomis taikomas priverstinis nuosavybės teisės į turtą arba atskirų šios teisės sudėtinių dalių - valdymo, naudojimosi ar disponavimo - laikinas apribojimas, siekiant užtikrinti įrodymus, civilinį ieškinį, galimą turto konfiskavimą, taip pat baudų bei nesumokėtų įmokų išieškojimą, kreditorių reikalavimų patenkinimą, kitų reikalavimų ir įsipareigojimų įvykdymą (Įstatymo 2 straipsnio 1 dalis). Disponavimo teisės apribojimas- teisės pakeisti turto teisinę padėtį, teisinį jo likimą - teisės turtą atlygintinai ar neatlygintinai perleisti, įkeisti, išnuomoti, perduoti naudoti kitiems asmenims, nustatyti servitutus ar kitaip šį turtą sutartimi apsunkinti - priverstinis laikinas apribojimas (Įstatymo 2 straipsnio 4 dalis). Iš nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo (t. 1, b. l. 23) matyti, kad nuomos sutarties sudarymo metu nuomos objektui taikytas turto areštas – apribota disponavimo turtu teisė. Šie faktai bei teisės aiškinimo byloje argumentai leidžia prieiti prie išvados, jog CK 6.486 straipsnio 2 dalyje nustatyta nuomotojo pareiga pranešti nuomininkui apie trečiųjų asmenų teises į tą daiktą anksčiau nurodytos teisės normos taikymo aspektu neapima pareigos pranešti apie turto areštą. Pažymėtina, kad aiškindamas taikytiną teisę teismas yra saistomas nagrinėjamos bylos faktinių ir teisinių pagrindų, todėl nepasisako dėl iš niekinės sutarties atsirandančių šalių turtinių teisių bei pareigų <...>“ (ištrauka iš 2007-08-17 nutarties c. b. Nr. 3K-3-325).
Dėl nuomojamo daikto pagerinimo (CK 6.501 str. aiškinimas)
Sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, būtina nustatyti tokias sąlygas: ar nuomininkas pagerino išsinuomotą daiktą; ar nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus; nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydis; ar įstatymų arba šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių (ištrauka iš 2008-09-19 LAT nutarties c. b., Nr. 3-3K-379/2008; taip pat žr. 2008-09-29 LAT nt. c.b., Nr. 3K-3-425).
Ištrauka iš LAT CBS 2016 m. sausio 13 d. nutarties c. b. Nr. 3K-3-74-701/2016:
<...> 24. Kiekvienu atveju svarbu nustatyti, ar daiktas iš tiesų buvo pagerintas. Tam tikri daikto remonto darbai savaime nereiškia, kad daiktas yra pagerintas. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje VšĮ „Jūsų kolegos“ v. Kauno technologijos universitetas,bylos Nr. 3K-3-379/2008), tačiau daikto pagerinimui paprastai nepriskiriamas jo pritaikymas specifiniams nuomininko poreikiams, kai tokie daikto pertvarkymai naudingi tik naudojant daiktą pagal tam tikrą konkrečią paskirtį, o naudojant daiktą kitam tikslui – nereikalingi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Vilniaus miesto savivaldybės VšĮ Naujosios Vilnios poliklinika v. IĮ Sperauskų firma „Elodėja“, bylos Nr. 3K-3-425/2008; 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje VšĮ „Jūsų kolegos“ v. Kauno technologijos universitetas,bylos Nr. 3K-3-379/2008; kt.). Faktas, ar daiktas buvo pagerintas, nustatomas, be kita ko, lyginamuoju aspektu įvertinus tą daiktą iki atitinkamų darbų atlikimo ir po jų atlikimo.
25. Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad išlaidas civilinėje teisėje apibūdina tokie požymiai: 1) realumas;
2) būtinumas; 3) protingumas. Realumo požymis reiškia, kad išlaidomis pripažįstamos iš tikrųjų išleistos lėšos. Reikšdamas reikalavimą dėl išlaidų priteisimo, asmuo turi įrodyti ne galimas sąnaudas ar kaštus, o iš tikrųjų sumokėtas lėšas, ir tai įrodyti leistinais įrodymais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 11 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje R. J. firma „Tastos statyba“ v. Kauno miesto savivaldybė; bylos Nr. 3K-3-62/2008). CK 6.501 straipsnyje nustatytu teisiniu reglamentavimu išlaidų atlyginimas nesiejamas su pagerinimų atlikimo būtinumu. Jame įtvirtinta nuostata, kad atlyginamos būtinos išlaidos, reiškia atlygintinų išlaidų dydžio ribojimą (atlyginamos tos išlaidos, kurios buvo būtinos sutartam pagerinimui atlikti). Taigi atsisakyti atlyginti išlaidas (jų dalį) nuomotojas gali tokiais atvejais, kai atlikti darbai nepagerina daikto (nepadidina jo vertės), kai realios išlaidos viršija būtinas šiam tikslui (daikto pagerinimui) išlaidas, ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. birželio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje L. A. ir kt. v. R. R. ir kt., bylos Nr. 3K-3-261/2012) <...>.
Ištrauka iš LAT CBS 2016 m. kovo 10 d. nutarties c. b. Nr. 3K-3-123-969/2016:
<...> 18. Neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartimi viena šalis (panaudos davėjas) perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) nesunaudojamąjį daiktą laikinai ir neatlygintinai valdyti ir juo naudotis, o panaudos gavėjas įsipareigoja grąžinti tą daiktą tokios būklės, kokios jis jam buvo perduotas atsižvelgiant į normalų susidėvėjimą arba sutartyje numatytos būklės (CK 6.629 straipsnio 1 dalis). Neatlygintinio naudojimosi daiktu sutarčiai atitinkamai taikomos CK 6.501 straipsnio 1 dalis, kurioje nustatyta, kad kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai ar sutartis numato ką kita (CK 6.629 straipsnio 2 dalis).
22. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad leidimo atlikti nuomojamo (naudojamo) daikto pagerinimus davimas savo esme yra sandoris, nes šiuo veiksmu siekiama tam tikrų teisinių padarinių. Įstatymas šiam sandoriui nenustato konkrečios formos, todėl jis gali būti sudarytas bet kuria įstatymo įtvirtinta forma (CK 1.71 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. birželio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje L. A. ir kt. v. R. R., bylos Nr. 3K-3-261/2012). Priešingai negu teigiama kasaciniame skunde, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje VšĮ „Jūsų kolegos“ v. Kauno technologijos universitetas, bylos Nr. 3K-3-379/2008, neišaiškinta, kad leidimas pagerinti daiktą turi būti išduodamas rašytine forma. Vėlesnė kasacinio teismo praktika irgi patvirtina, kad leidimas atlikti nuomojamo (naudojamo) daikto pagerinimus neprivalo būti rašytinės formos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. sausio 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. D. v. E. O., bylos Nr. 3K-3-51-415/2016).
23. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad leidimo daryti daikto pagerinimus detalumas kiekvienu konkrečiu atveju yra šalių susitarimo dalykas. Daikto savininkas, spręsdamas, ar duoti jo daiktą naudojančiam asmeniui leidimą pagerinti daiktą, turi teisę detaliai išsiaiškinti, ką ir kaip ketinama daryti su jo daiktu. Kuo mažiau detalizuotas leidimas, tuo didesnė rizika abiem šalims patirti nenumatytų išlaidų. Nuomotojo (panaudos davėjo) leidimo atlikti daikto pagerinimą formai ir turinio detalumui gali turėti įtakos šalių tarpusavio asmeniniai ar verslo santykiai, ankstesnis bendradarbiavimas, nuomos (panaudos) santykių tęstinumas iki leidimo išdavimo ir numatoma trukmė po pagerinimo atlikimo, pasitikėjimas vienas kitu ir kt. (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje VšĮ „Jūsų kolegos“ v. Kauno technologijos universitetas, bylos Nr. 3K-3-379/2008; 2012 m. birželio 1 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje L. A. ir kt. v. R. R., bylos Nr. 3K-3-261/2012).
24. Atsižvelgdama į išdėstytas aplinkybes, teisėjų kolegija sprendžia, kad nors nagrinėjamoje byloje nėra rašytinio šalių susitarimo dėl daikto pagerinimo, tai šalių ginčą nagrinėjančiam teismui neužkerta kelio tokį susitarimą pripažinti buvus sudarytą, atsižvelgiant į jį patvirtinančias faktines bylos aplinkybes.
28. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad teismai tinkamai įvertino atliktų darbų pobūdį, nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos kvalifikuodami šiuos darbus kaip daikto pagerinimą, o ne kaip einamąjį ar kapitalinį remontą.
29. Byloje nustatyta, kad ieškovas (panaudos gavėjas), atlikdamas nurodytus darbus, pagerino daikto būklę, o ne atliko einamąjį ar kapitalinį remontą, reikalingą jo būklei išlaikyti pagal CK 6.629 straipsnio 1 dalyje įtvirtintus reikalavimus. Tai, kad ieškovas kurį laiką naudojo daiktą, savaime nesuponuoja pareigos atlikti einamojo remonto darbus (CK 6.636 straipsnis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad ši panaudos gavėjo pareiga kiltų tuo atveju, kai daikto nusidėvėjimas panaudos metu būtų panaudos gavėjo veiksmų rezultatas, o ne normalus daikto nusidėvėjimas CK 6.629 straipsnio 1 dalies prasme (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. sausio 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. D. v. E. O., bylos Nr. 3K-3-51-415/2016) <...>.
Ištrauka iš LAT CBS 2017 m. sausio 12 d. nutarties c. b. Nr. 3K-3-78-686/2017:
<...> 52.Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad pagal įstatymo nustatytą teisinį reglamentavimą, sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, būtina nustatyti tokias sąlygas: nuomininkas (panaudos gavėjas) pagerino išsinuomotą (naudotą neatlygintinai) daiktą; nuomininkas (panaudos gavėjas) turėjo nuomotojo (panaudos davėjo) leidimą daryti daikto pagerinimus; nuomininko (panaudos gavėjo) turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydį; įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2012).
53.Kiekvienu atveju svarbu nustatyti, ar daiktas iš tiesų buvo pagerintas. Tam tikri daikto remonto darbai savaime nereiškia, kad daiktas yra pagerintas. Daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008).LietuvosAukščiausiojo Teismo praktikoje daikto pagerinimui paprastai nepriskiriamas jo pritaikymas specifiniams nuomininko (panaudos gavėjo) poreikiams, kai tokie daikto pertvarkymai naudingi tik naudojant daiktą pagal tam tikrą konkrečią paskirtį, o naudojant daiktą kitam tikslui – nereikalingi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3- 425/2008; 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008).
55.Teisėjų kolegija sutinka, kad pirmosios instancijos teismas išties nesprendė dėl pagerinimų pobūdžio, nesiaiškino, ar jie atitinka daikto pagerinimo sampratą, tačiau šie pažeidimai buvo ištaisyti apeliacinės instancijos teismo. Apeliacinės instancijos teismas įvertino ieškovės atliktų pagerinimų pobūdį, atsižvelgė į kasacinio teismo praktikoje suformuluotus daikto pagerinimo kriterijus, pagrįstai sprendė, kad atlikti pagerinimai nelaikytini pastato pritaikymu specialiems ieškovės poreikiams, kadangi šildymo (vandens) sistema reikalinga ne tik ieškovės veiklai vykdyti, o bendrai pastato eksploatacijai. Aplinkybė, kad pastate buvo sena šildymo sistema, nepaneigia teismų padarytos išvados, kad ieškovės atlikti darbai yra pastato pagerinimas, o ne pritaikymas veiklai vykdyti. Taigi teismai pagrįstai ieškovės naujos šildymo sistemos įrengimą pripažino pagerinimais ir nuo šiuo klausimu formuojamos kasacinio teismo praktikos nenukrypo.
56.Viena būtinų sąlygų, suteikiančių teisę į išlaidų, panaudotų daiktui pagerinti, atlyginimą, – tokių pagerinimų atlikimas turint nuomotojo (panaudos davėjo) leidimą. Leidimo atlikti nuomojamo (naudojamo) daikto pagerinimus davimas savo esme yra sandoris, nes šiuo veiksmu siekiama tam tikrų teisinių padarinių. Įstatymas šiam sandoriui nenustato konkrečios formos, todėl jis gali būti sudarytas bet kuria įstatymo įtvirtinta forma (CK 1.71 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2012). Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad leidimo daryti daikto pagerinimus detalumas kiekvienu konkrečiu atveju yra šalių susitarimo dalykas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008).
00.Xx buvo duotas leidimas atlikti pastato pagerinimus, yra fakto klausimas. Kasacinės instancijos teismas faktinių bylos aplinkybių nenustato, yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių, apskųstus sprendimus (nutartis) patikrina teisės taikymo aspektu (CPK 353 straipsnio 1 dalis).
58.Teismai nustatė, kad panaudos sutarties 4.2.1 punktu šalys susitarė, jog panaudos gavėjas įsipareigojo be atskiro raštiško panaudos davėjo sutikimo neatlikti pastato rekonstrukcijos, pertvarkymo ar kapitalinio remonto (nekeisti laikančiųjų konstrukcijų, negriauti ar nestatyti naujų pertvarų, nekeisti langų, durų, stogo, grindų, lubų, neįrengti įrangos, kurią išmontavus pastatui būtų padaryta žala). Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad rašytinio leidimo atlikti pastato pagerinimus atsakovai nedavė, tačiau įvertinęs aplinkybę, kad atsakovas dirbo ieškovės bendrovėje, matė pagerinimus ir jiems neprieštaravo, sprendė, kad pastato pagerinimus ieškovė atliko turėdama atsakovų sutikimą
61.Minėta, kad leidimui atlikti daikto pagerinimus CK 6.501 straipsnyje nėranustatyta konkreti forma (šios nutarties 56 punktas), nėra įtvirtinta, kad rašytinės formos nesilaikymas sandorį darytų negaliojantį. Ieškovei nesilaikius šalių sudarytos sutarties 4.2.1 punktu prisiimto įsipareigojimo gauti rašytinį atsakovų sutikimą atlikti
patalpų pagerinimus, apribojama ieškovės galimybė tokio leidimo gavimą įrodinėti liudytojų parodymais. Leidimą atlikti šildymo ir vandens sistemos keitimo darbus ieškovė įrodinėjo faktinėmis aplinkybėmis – kad atsakovas dirbo ieškovės bendrovėje, žinojo ir matė atliekamus darbus, jiems neprieštaravo, nelaikė to panaudos sutarties pažeidimu, nereiškė pretenzijų. Apeliacinės instancijos teismas padarė išvadą, kad leidimas atlikti pagerinimo darbus buvo gautas.
62.Teisėjų kolegija konstatuoja, kad išvadą dėl leidimo pagerinti pastatą davimo apeliacinės instancijos teismas padarė tinkamai įvertinęs byloje esančius įrodymus ir CK 6.189 straipsnio 1 dalies aiškinimo ir taikymo nepažeidė. Ši teismo išvada neprieštarauja sutarčių privalomumo principui, kadangi įstatyme nėra įsakmiai įtvirtinta, jog leidimas dėl pagerinimų atlikimo privalo būti rašytinis, o priešingu atveju toks susitarimas tampa negaliojančiu. Aplinkybė, kad ieškovė negavo rašytinio leidimo atlikti pastato pagerinimus, neatima iš ieškovės teisės šį faktą įrodinėti kitomis įrodinėjimo priemonėmis, išskyrus liudytojų parodymus (CK 1.93 straipsnio 2 dalis). Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliacinės instancijos teismas pagrįstai pripažino, kad aplinkybę dėl leidimo atlikti pastato pagerinimus ieškovė įrodė.
66.Prašydama priteisti pastato pagerinimo išlaidų atlyginimą, ieškovė pateikė įrodymus, pagrindžiančius išlaidas, turėtas įrengiant pastato šildymo (vandens) sistemą. Teismai nustatė, kad ieškovė atnaujino pastato šildymo ir vandens sistemas, šiuos darbus pripažino pastato pagerinimais, priteisė ieškovės prašomą pagerinimams atlikti patirtų išlaidų sumą, visą šią sumą vertino kaip pastato vertės padidėjimą, todėl nėra pagrindo konstatuoti nukrypimą nuo aptartos kasacinio teismo praktikos. Atsakovai neįrodė, kad ieškovės išlaidos viršijo būtinas daikto pagerinimo išlaidas, kad jos neatitinka šios nutarties 64punkte nurodytų išlaidas apibūdinančių kriterijų (CPK 178 straipsnis), todėl nepagrįsti kasatorių argumentai, jog teismai netinkamai aiškino ir taikė atlygintinų turto pagerinimo išlaidų dydžio nustatymo taisykles.
67.Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į teismų nustatytą aplinkybę, kad atsakovas po patalpų panaudos sutarties nutraukimo patalpose pats pradėjo vykdyti trąšų gamybos veiklą. Šis faktas įrodo, kad atsakovas buvo suinteresuotas patalpų pagerinimu, atlikti pagerinimai jam buvo naudingi ir šiais pagerinimais atsakovas naudojasi savo veikloje <...>.
Dėl nuomos sutarties nutraukimo pagrindų (ir žemės nuomos sutarties nutraukimo atvejai)
„<...>CK 6.498 straipsnyje nustatyta, kad nuomininkas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą šiame straipsnyje arba nuomos sutartyje nustatytais pagrindais. Šioje normoje nėra aiškiai išreikšto imperatyvo dėl teisminės nutraukimo tvarkos (nenustatyta, pvz., kad sutartis gali būti nutraukta tik teismo tvarka, nenustatyta draudimo nutraukti sutartį neteismine tvarka), todėl sprendžiant dėl jos imperatyvumo taikytini bendrieji teisės normų aiškinimo metodai, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais (CK 1.5 straipsnio 4 dalis). Teisėjų kolegija pažymi, kad imperatyviosiomis civilinės teisės normomis paprastai siekiama apsaugoti silpnesnės ir labiau pažeidžiamos civilinių teisinių santykių šalies teises ir teisėtus interesus. Nustatant privalomą teisminę sutarties nutraukimo tvarką apsaugomi sutarties šalies, kuriai sutarties nutraukimo padariniai yra reikšmingi ir itin nepalankūs, teisės ir teisėti interesai, pavyzdžiui, CK 6.610 straipsnyje aiškiai išreikštas imperatyvusis reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Sistemiškai aiškinant nuomos sutartinių santykių teisinį reguliavimą, atkreiptinas dėmesys į tai, kad CK 6.564, 6.565 straipsniuose, reglamentuojančiuose terminuotos žemės (socialiai vertingesnio objekto, nei negyvenamosios patalpos) nuomos sutarties nutraukimo pagrindus, taip pat CK 6.609 straipsnyje, reglamentuojančiame nuomininko teisę nutraukti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, nevartojama formuluotė
„turi teisę pareikšti reikalavimą teisme“, nenustatyta privalomos teisminės nutraukimo tvarkos, tik reikalavimas prieš tam tikrą terminą įspėti kitą šalį apie sutarties nutraukimą. Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad reikalavimas nutraukti kitų rūšių terminuotas nuomos sutartis, kurių nutraukimą reglamentuoja CK 6.497 ir 6.498 straipsniai (transporto priemonių, negyvenamųjų patalpų, pastatų ir įrenginių, įmonės nuomos) tik teismo tvarka, būtų nelogiškas, prieštarautų privačių santykių dispozityviškumo, sutarties laisvės, teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams, todėl pripažįsta, kad šių normų nuostatos dėl teisės pareikšti reikalavimą nutraukti nuomos sutartį teisme nėra imperatyviosios, jose nustatyta galima, tačiau ne privaloma sutarties nutraukimo tvarka <...>“ (ištrauka iš LAT CBS 2011-03-10 nutarties c. b. Nr. 3K-3-102/2011).
„<...> CK 6.217 straipsnyje suformuluotos bendrosios taisyklės susijusios su esminio sutarties pažeidimo reglamentavimu. Taip pat CK nustatyta ir specialiųjų nuostatų, skirtų atskirų sutarčių rūšių sutarties pažeidimams apibrėžti, pavyzdžiui, CK 6.379 straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodomi specialūs didmeninio pirkimo-pardavimo sutarties pažeidimo atvejai. Tai reiškia, kad šiose nuostatose nurodyti veiksmai savaime reikš esminį sutarties pažeidimą, nes tai tiesiogiai įvardyta įstatyme. Nuo reglamentavimo kai įstatyme nurodomi specialūs esminio sutarties pažeidimo atvejai, reikia skirti reglamentavimą, kai įstatymas nurodo tam tikrą situaciją kaip sutarties pažeidimą, bet neįvardija jo kaip esminio. Pavyzdžiui, bendriesiems nuomos santykių klausimams reglamentuoti skirti CK 6.497, 6.498 straipsniai įtvirtina nuomos sutarties pažeidimų sąrašą, bet nenurodo, kad jame išdėstytų pažeidimų padarymas yra esminis sutarties pažeidimas, kuris pagal CK 6.217 straipsnį suteikia teisę nutraukti sutartį. Tas pats pasakytina ir apie specialiai žemės nuomos santykiams reglamentuoti skirtą CK 6.564 straipsnio
1 dalį, kurioje nurodomi sutarties pažeidimai įstatymo leidėjo neįvardijami kaip esminiai. Tokio pažeidimų
pobūdžio vertinimo buvo laikomasi ir ankstesnėje kasacinėje praktikoje. Pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinta (LAT CBS 2009-05-19 nutartis c. b. Nr. 3K-3-227/2009), kad nuomotojas turi teisę CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą tik tuo atveju, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir jei tokie veiksmai iš esmės pažeidžia sutartį, t. y. būtina žemės nuomos sutarties nutraukimo sąlyga yra dėl esminio sutarties pažeidimo atsiradusių neigiamų padarinių (žalos) nuomotojui. Ši kasacinio teismo pozicija reiškia, kad, siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis CK 6.217 straipsniu. Galimos situacijos, kai žemės nuomos sutarties pažeidimas bus kvalifikuojamas vien tik pagal CK 6.217 straipsnį, nes CK 6.564 straipsnio 1 dalyje pateiktas tik trumpas ir nebaigtinis sutarties pažeidimų sąrašas (ištrauka iš LAT CBS 2010-11-29 nutarties c. b. Nr. 3K-3-473/2010).
„<...> CK 6.497 str. 1 d. nustatyta nuomotojo teisė pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu nuomininkas nemoka nuomos mokesčio. Byloje buvo nustatyta, kad ieškovas prieš kreipdamasis su ieškiniu į teismą, raštu įspėjo atsakovą, kad jam iki 2004-12-15 nesumokėjus nuomos mokesčio įsiskolinimo už tris ketvirčius, bus kreipiamasi dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo. Tačiau nuomos mokesčio įsiskolinimas iki nustatyto termino pabaigos sumokėtas nebuvo. Kadangi negyvenamosios patalpos atsakovui buvo išnuomotos verslo tikslu, o nuomos mokesčio mokėjimas yra viena pagrindinių nuomos sutarties sąlygų, dėl kurios susitariama sudarant nuomos sutartį ir kuri turi būti vykdoma jai galiojant, apeliacinės instancijos teismas pagrįstai nuomos mokesčio nesumokėjimą nustatytu laiku už tris ketvirčius, be svarbios priežasties, pripažino esminiu šalių sudarytos sutarties pažeidimu bei ją nutraukė (ištrauka iš LAT CBS 2006-10-23 nutarties c. b. Nr. 3K-3-547).
Toliau nurodomos teismo pozicijos kritinis vertinimas pateikiamas paskaitos metu (lyginant su vėliau (aukščiau pateiktomis):
„<...> Žemės nuomos sutarties nutraukimui netaikomos bendrosios sutarčių nutraukimo taisyklės, numatytos CK
6.217 ir 6.222 straipsniuose, taip pat ir bendrosios nuomos sutarčių nutraukimo taisyklės, numatytos CK 6.497 straipsnyje. CK 6.497 straipsnyje nustatyta bendroji norma, ją lyginant su CK 6.562 ir 6.564 straipsnių normomis, todėl konkuruojant bendrajai ir specialiajai normai, turėtų būti taikoma specialioji norma. CK 6.564 str. 1 d. numato terminuotos žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojo iniciatyva, suteikiant šiame straipsnyje numatytiems pagrindams esminio sutarties pažeidimo reikšmę. To paties straipsnio 2 dalis reglamentuoja specialią (palyginti su CK 6.218 str. 1 d.) žemės nuomos sutarties nuomotojo reikalavimu nutraukimo tvarką ir terminus, esant esminiams sutarties pažeidimams, nurodytiems CK 6.564 str. 1 d., atvejais. CK šeštosios knygos XXIX skyrius, reglamentuojantis žemės nuomos santykius, nenumato žemės sklypo nuomotojui absoliutaus draudimo neteismine tvarka nutraukti sutartį, taigi dėl žemės nuomos (subnuomos) sutarties įstatyme nėra specialaus imperatyvinio pobūdžio apribojimo nuomotojui nutraukti nuomos sutartį prieš terminą vienašališkai, nesikreipiant į teismą, jei tik atsiranda sutarties nutraukimo pagrindas – esminis sutarties pažeidimas. Tiek CK 6.497 str., tiek ir CK 6.564 str. nurodo nuomos mokesčio nemokėjimą kaip esminį sutarties pažeidimą. Darytina išvada, kad CK
6.564 str. yra specialioji norma (bet tik lyginant su CK 6.218 str., o ne su 6.497 str.), skirta žemės terminuotų nuomos sutarčių nutraukimui, […] reglamentuojanti žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą galimybę nuomotojui nesikreipiant į teismą […]. O CK 6.497 str. yra kita specialioji norma, lyginant ją su CK 6. 218 str., tačiau skirta reguliuoti kitų nuomos sutarčių (vartojimo nuomos, transporto priemonių nuomos, pastatų ir įrenginių nuomos, įmonės nuomos) nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu (ištrauka iš LAT CBS 2004-06-29 nutartis c. b. J. Zolotoriovas v. UAB “Baldras”, Nr. 3K-P-346)
<...> sprendžiant, ar nuomininkas nevykdė jam priskiriamos pareigos mokėti nuomos mokestį ir ar šis pareigos nevykdymas gali būti laikomas esminiu nuomos sutarties pažeidimu CK 6.217 ir 6.564 str. prasme, sudarančiu sutarties nutraukimo pagrindą, būtina atsižvelgti į individualias sutarties ypatybes, šalių elgesį, tarp šalių susiklosčiusią sutarties vykdymo praktiką, nustatyti sutartį pažeidžiančius nuomininko veiksmus ir įvertinti, ar šie veiksmai leidžia nuomotojui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje ir kt. Kadangi nuomininkas gavo tik vieną raginimą sumokėti nuomos mokestį, ankščiau kito teismo nagrinėtoje byloje tarp tų pačių šalių ieškovas neturėjo atsakovui pretenzijų dėl žemės nuomos mokesčio, ir tik pareikšdamas ieškinį nagrinėjamoje byloje pranešė atsakovui, kad ketina nutraukti nuomos sutartį, o gavęs ieškinį, atsakovas sumokėjo nuomos mokestį už 2011–2015 m., kasmet turi pareigą mokėti labai nedidelį mokestį (120 Eur už 5 metus), ieškovas neprašė priteisti nuomos mokesčio skolą, todėl atsakovo padarytas sutarties pažeidimas nelaikytinas atitinkančiu esminio nuomos sutarties pažeidimo požymius (ištrauka iš LAT CBS 2016-07-08 nutarties c. b. Nr. e3K-3-362- 684/2016).
Dėl teisinių padarinių pasibaigus nuomos sutarčiai.
„<...> CK 6.499 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas ne nuomos mokesčio įsiskolinimo priteisimo, o nuomotojo patirtų nuostolių už laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą, kompensavimo mechanizmas – nuomininkas privalo kompensuoti dėl daikto naudojimo be teisėto pagrindo nuomotojo patirtus praradimus (negautas pajamas), sumokėdamas jo naudai pasibaigusioje nuomos sutartyje šalių sulygtą nuomos mokestį, preziumuojamą kaip realius nuomotojo dėl neteisėtų nuomininko veiksmų patirtus praradimus, taip pat atlygindamas kitus, nuomotojo
įrodytus, nuostolius, kurių neapima nuomos mokestis <...>“ (ištrauka iš: 2008-03-04 LAT nutarties c. b., Nr. 3K-3- 132/2008, 2009-06-26 LAT nutarties c.b., Nr. 3K-3-301/2009; 2010-02-17 LAT nutarties c.b., Nr. 3K-3-85/2010,
2011-02-07 LAT nutarties cb Nr. 3K-3-37/2011, 2016-05-12 LAT nutarties cb Nr. 3K-3-273-219/2016 ) (V.M. -
šios pozicijos vertinimas pateikiamas paskaitos metu)