R Æ L I N G E N - F J E R D I N G B Y
R Æ L I N G E N - F J E R D I N G B Y
Utfarten hus 2 og 4
L E V E R A N S E B E S K R I V E L S E
Utfarten hus 2 og 4
INNHOLD
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Eiendommen
Miljø, energi og sikkerhet Utvendig anlegg Tekniske opplysninger
Innredninger og overflater Innredningsvalg Dokumentasjon etc.
Kontraktsmessige forhold vedrørende
eierseksjonsbolig
3
4
5
6
8
9
10
11
UTGIVELSESDATO
Januar 2022
BYGGHERRE OG TILTAKSHAVER
JM Norge Region Oslo
HOVEDENTREPRENØR
JM Norge AS
SALG VED
JM Norge AS Xxx.xx.: 928 350 122,
Mustads xxx 0, Xxxx
Xxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx
E-post direkte: xxxxxxxxxx.xxxxxxx@xx.xx Mobil: 000 00 000
FORORD
Leveransebeskrivelsen er et bilag til kjøpekontrakten mellom boligkjøper og JM Norge AS (heretter kalt JM) og er således en del av kontrakten.
Med ”bolig” menes hele kontraktsobjektet, det vil si boligenhet med tilhørende uteareal, boder, garasjer samt eier- og bruksrettigheter til fellesareal og -bygninger.
Leveransebeskrivelsen er utgitt av JM Norge AS, som også er ansvarlig for innholdet.
Illustrasjoner er idébilder som kan avvike fra virkeligheten.
1. Eiendommen
REGULERINGSMESSIG STATUS
Reguleringsplan
BYGGETOMTA
Vegetasjon: Terreng/grunnforhold:
ADKOMST/PARKERING
Adkomst til feltet:
Garasjeløsning/biloppstilling:
Gjesteparkering:
OMFANG/STØRRELSE
Eiendommen
Størrelse på eiendommen Antall boenheter:
Vedtatt av kommunestyret i Rælingen den 13.06.2018. Eiendommen er regulert til bolig (blokkbebyggelse). JM etablerer adkomstvei med fortau i nordre delen av tomten.
Uteoppholdsarealet beplantes slik at området får et grønt preg.
Grunnen består generelt av grunt fjell i nordre og nordvestre del, og gamle havavsetninger i sørøst ned mot ravinen. Fjellet faller av mot sørøst.
Etter utbyggingsavtalen etablerer JM adkomstvei V4 fra Bjørnholthagan, sør for Bjørnholthagan 11, vendehammer og privat adkomstvei V5 til feltet. Det etableres midlertidig adkomst fra sør-delen av tomten i forbindelse med utbyggingen.
Bilparkering ordnes i underjordiske anlegg. Det tilrettelegges for maks. en biloppstillingsplass per leilighet. HC-parkering ivaretas i henhold til regulering. EL-bil ladning tilbys som tilvalgsløsning.
I omkringliggende gater felles for hele området planlegges det 12 plasser.
Gårdsnr 100 bruksnr. 51, Rælingen kommune. Ca 13.500 m2 for utbyggingen Utfarten hus 1-7.
Ferdig utbygget vil Utfarten bestå av 142 leiligheter.
FREMTIDIG EIERFORHOLD
Eiendommen (tomt og bygninger) skal seksjoneres og eies av et sameie bestående av alle kjøperne. Hver kjøper blir eier av en ideell andel av eiendommen, og får enerett til bruk av en bruksenhet med eventuelle tilleggsdeler (eks: sportsbod eller privat uteplass). Utfarten vil bestå av flere sameier hvor hvert sameie vil bestå av blokkbebyggelse. Alle seksjonseiere på Utfarten har bruksrett til fellesområder utenfor sameiene. Det tas generelt forbehold om endelig organisering av eiendommen inkludert garasjekjelleren. Det tas også forbehold om antall sameier og endelig tomtestørrelse etter fradeling.
2. Miljø, energi og sikkerhet
LAVENERGIHUS
Boligene bygges i samsvar med krav i Plan- og bygningsloven og Teknisk forskrift av 2017 (TEK 17).
JM har besluttet at alle bygg skal prosjekteres til å være minst 25% bedre enn krav i TEK 17 når det gjelder beregnet behov for levert energi til romoppvarming, ventilasjonsvarme og tappevann, inkludert energi til vifter og pumper, men eksklusive energi til teknisk utstyr og belysning o.l.
Myndighetskravet refererer seg til det søknadspliktige tiltak, slik at 25 % bedre knytter seg til bygget og vil kunne variere i de enkelte boliger i en boligblokk.
Boligen er utstyrt med godt isolerende vinduer, noe som medfører at det kan forekomme dugg på utsiden av glasset (spesielt om morgenen etter en klar nattehimmel). Dette er imidlertid en naturlig konsekvens av lite varmetap fra vinduet, og er ikke skadelig for vinduet.
ENERGIMERKING
Energimerke utstedes av JM og er eget vedlegg til kjøpekontrakten. I leilighetsbygg vil ulik plassering av leilighetene med hensyn på varmetap føre til at energimerket kan variere.
SUNNE MATERIALER
JM følger ”føre var” - prinsippet som innebærer at vi velger bort produkter allerede ved mistanke om negativ miljøpåvirkning. Vi unngår helse- og miljøfarlige materialer i våre hus, som f.eks mykgjørere i plast (f.eks ftalater) og bromerte flammehemmingsmidler. JM bruker i størst mulig grad tradisjonelle og utprøvde naturmaterialer som tre, stein, tegl og keramiske fliser.
ALLERGIHENSYN
Boligene leveres med PVC-frie overflate- og tettesjikt, ettersom forskning har vist mulig sammenheng mellom allergiske plager hos barn og forekomst av PVC-plast. Vi unngår også allergifremkallende treslag som f.eks rød seder, santor palisander, merbau og sapelli.
I plantefelt som omgir boligene benyttes trær som er giftfrie og gunstige for allergikere, f.eks epletrær og roser.
KILDESORTERING
Alle boligene leveres med innredning for kildesortering av avfall.
FUKTSIKRING
Vi bruker mugg- og soppresistente plater på våtrom som underlag for fliser.
JMs byggemetode med fabrikkproduserte utfyllingselementer sikrer at ytterveggene bygges av tørre og stabile materialer og at bygget lukkes raskt for å unngå at nedbør tilfører fuktighet i bygget.
LYD OG AKUSTIKK
Boligene bygges etter Norsk Standard 8175 klasse C.
SIKKERHET
Boligene bygges etter de sikkerhetsbestemmelsene som myndighetene har pålagt, blant annet:
• Automatisk brannslokkingsanlegg (sprinkler) i alle leilighetene
• Elektrisk anlegg etter el-norm NEK-400, med jordfeilbryter, overspenningsvern og komfyrvakt
• Vendbare vinduer med sikringsbeslag, som kan pusses fra innsiden. Faste vinduer pusses fra bakken, fra balkong/ terrasse eller fra åpningsvindu ved siden.
TILGJENGELIGHET
Alle boligene oppfyller krav til ”tilgjengelig boenhet” i TEK 17. Dette betyr at boligene har trinnfrie løsninger og oppfyller tilgjengelighetskrav for rullestol i alle rom.
Uteområdene er ”universelt utformet”, så langt topografi gjør det mulig. Det betyr at de i tillegg til å oppfylle tilgjengelighetskrav for rullestol, også er brukbare for syns- og hørselshemmede, svaksynte og allergikere.
SVANEMERKET
JMs miljøprofil gjør at boligene oppnår kravene som stilles for godkjenning av Svanemerket, og JM har derfor valgt å sertifisere boligene med Svanemerket. Dette gjør at du som kunde får en tredjeparts miljøgodkjenning av boligen, og som stiller krav til hvilke produkter og materialer som kan benyttes i boligen. Dette omfatter også kundetilvalg, se nedenfor under punkt 6 om tilvalg.
3. Utvendige anlegg
TEKNISKE ANLEGG I GRUNNEN
OVERVANNSHÅNDTERING
Asfalterte flater bygges med fall slik at overvann kan renne til omkringliggende terreng eller til overvannssluk. Flate tak og takterrasser utstyres med sluk. Avløp fra sluk blir ledet i lukkede ledninger til stedlig fordrøyningsmagasin og videre til kommunalt ledningsnett.
Regn- og smeltevann fra terreng vil bli fordrøyd i bakken og dels til fordrøjningsmagasin.
VANN- OG SPILLVANNSLEDNINGER
Vann- og spillvannsledninger blir tilknyttet offentlig ledningsnett.
KABELFØRINGER
Kabler for sterkstrøm, TV, tele og bredbånd føres i grøfter fram til hhv hovedtavle med fordelingsskap og svakstrømskap i kjeller.
Kabelselskapene har eierskap og vedlikeholdsansvar for sine ledninger frem til fordelingsskap og svakstrømskap.
OFFENTLIGE AREALER
Offentlige kjøreveier og kjørbare gangveier skal overtas til drift og vedlikehold av kommunen.
PRIVATE FELLESAREALER
Fellesarealene opparbeides som angitt på kontraktstegning.
Private kjøreveier, kjørbare gangveier og plasser er dimensjonert for trafikk fra lastebil/brannbil. Arealene asfalteres og utstyres med gatebelysning.
SKILT
JM vil sørge for at det blir montert nødvendig skilt for adressering av boligene.
Det vil bli montert signaturskilt med JM på fasade ved inngangsparti.
4. Tekniske opplysninger
FUNDAMENTERING
Hovedsakelig direktefundamentering på fjell og dels peler og pilarer til fjell.
GRUNNMUR
Vegger mot terreng (grunnmurer) støpes i betong og isoleres utvendig.
BÆREKONSTRUKSJONER
Bærende yttervegg utføres med 20 cm betong eller bindingsverksvegg med skjulte brannisolerte stålsøyler.
Innvendige bærende leilighetskillevegger er av 20 cm betong. Etasjeskiller utføres med 25 cm betong.
YTTERVEGGER
Yttervegger er bindingsverk av tre med 25-27 cm isolasjon og fuktbestandig plate utvendig.
VINDUER
Vindu og vindusdører leveres med U-verdi 0,8 W/m2K.
Min. 60% av fasade i trepaneler, og resten i tegl, inkl. vinduer.
YTTERTAK
Betongdekke isolert på overside. Isolasjon skråskjæres med fall til sluk og tekkes tekkes med pappmembran. Vannet fra takflatene ledes bort i rør innvendig i bygget.
BALKONGER
Balkonger bygges av betongelementer som er innspent i betongdekke. Balkonggulv leveres ubehandlet med fall til renne og nedløpsrør.
AVSKJERMING OVER ØVERSTE BALKONG OG TAKTERRASSER
Xxxxxxxx av betongplate som krager ca. 2 meter ut fra fasade
REKKVERK BALKONGER OG TAKTERRASSER
Rammer og håndløper i aluminium og glassfyllinger av laminert sikkerhetsglass.
INNVENDIGE VEGGER
Ikke bærende innvendige vegger bygges av bindingsverk av tre/stålprofiler som kles med gipsplater. Der det er krav om isolering mot lyd og/eller brann, for eksempel mellom leiligheter, bygges dobbelt bindingsverk som kles med to lag gipsplater på hver side og isoleres med mineralull.
Der veggene skal kles med fliser legges ett lag sopp- og fuktresistent plate og ett lag kryssfiner. Innvendige lettvegger isoleres med 5 cm mineralull for å dempe lyd.
ROMHØYDE
Innvendig netto romhøyde i boligene er ca 2,50 m. I nedforede områder, f.eks i våtrom vil romhøyden være lavere, men minimum 2,20 m.
VEGGER MELLOM HEIS/ TRAPPEROM OG OPPHOLDSROM I LEILIGHETER
20 cm betong med 10 cm påforing og isolasjon for å gi god lyddemping.
FELLES INNGANGSPARTIER
Alle leiligheter får inngang gjennom felles inngangsparti. Inngangspartiet får overdekning utvendig og fotskraperist. Inngangsdør leveres i aluminium med glassfelt.
TRAPPEROM
Trapper bygges av betongelementer som hviler på lydisolerende gummiklosser.
HEIS
Det leveres heis med stoppested i alle etasjer, også på garasjeplan. Heiskupéen leveres med innvendige mål 1,1 x 2,1 meter (såkalt møbelheis).
FELLES PARKERINGSKJELLER
Gulvet blir av ubehandlet betong som støvbindes. Vegger og søyler av betong samt vegger av mur males ett strøk.
Isolasjonsplater med forsterket overflate opphengt i himling. Garasjeport av stål med automatisk portåpner.
Takhøyden i garasjen er minimum 2,1 meter, bortsett fra under rør og kanaler langs enkelte vegger.
P-anlegget er dimensjonert med utgangspunkt i anbefalinger i SINTEF Byggforsk sitt byggdetaljblad 312.130 fra mars 2015, jf Statens Vegvesens Håndbok N100 fra 2013. Dette tilsier at plassene vanligvis skal ha en netto bredde minst på 2,40 m.
Mindre avvik kan imidlertid forekomme.
BODER
Det leveres en sportsbod for hver bolig plassert i kjeller. Vegger mellom boder leveres av stålnetting.
SYKKELPARKERING
Det er avsatt plass til fri sykkelparkering i garasjekjeller og på terreng. I garasjeanlegg er det avsatt to plasser per enhet.
AVFALLSHÅNDTERING
Det leveres nedsenkede avfallscontainerer med nedkast ved inngangen til området.
POSTKASSER M.V.
Det blir montert én postkasse for hver leilighet i hver oppgangs inngangsparti. Postkassene leveres med lås.
RINGEANLEGG
Ved hovedinngangsdør til trapperom leveres ringetablå med callinganlegg. Til hver bolig leveres dørtelefon som gjør det mulig å snakke med de som ringer på, samt åpne døren. Det leveres også ringeklokke ved inngangsdør til hver bolig.
ØVRIGE FELLESAREALER
På fellesarealene leveres det lekkeapparater, bord, vannkran og benker. I garasjeanlegg leveres det felles sykkelverksted.
VARME, VANN OG SANITÆR
Boligene leveres med sanitærutstyr og hvitevarer som er vist på kontraktstegning, i tillegg til opplegg for vaskemaskin.
Oppvarming med vannbåren termostatstyrt radiator der det fremgår av kontraktstegning.
I våtrom leveres elektriske varmekabler med termostat. Vannrør plasseres skjult i dekket eller i vegg. I leiligheten blir ledningene for varmt og kaldt vann lagt i rørfordelingsskap som sikkerhet mot vannskader. Rør-til-rør skap plasseres på vegg i våtrom. Felles forsyning med varmt forbruksvann.
Varmesentralen plassert i hus 7 er felles for hele utbygningen på eiendommen gnr.100, bnr. 51, fordelingen for kostnader tilknyttet denne fordeles etter eierbrøk.
SPRINKLER
Det leveres automatisk brannslokkingssystem.
ELEKTRO STERKSTRØM
El-anlegg leveres med automatsikringer, jordfeilbryter, overspenningsvern og nødvendige antall el-punkter i samsvar med bransjenorm NEK-400.
VENTILASJON
Det leveres balansert ventilasjon ved enhetsaggregat plassert i bod. Filtrert og forvarmet luft tilføres i oppholdsrom.
Avtrekk skjer fra våtrom og kjøkken.
Kjøkkenhette er tilknyttet egen avtrekkskanal, og er utstyrt med tidsur.
Garasjekjeller, trapperom og andre fellesrom ventileres med egne systemer.
TV, TELEFON OG BREDBÅND
Kabler for TV, telefon og bredbånd føres fra svakstrømskap frem til 1 stk koblingspunkt i hver bolig. Kunden bestiller selv abonnement etter avtale med signalleverandør.
I nye boliger vil det kunne være varierende signalstyrke for mobiltelefon grunnet betongtykkelse og krav til energitette bygg. Dekningen vil avhenge av byggets plassering i forhold til
basestasjoner. JM kan ikke garantere for signalstyrken til boligene.
SKJEGGKRE M.V
Skjeggkre er et insekt som har fått rask utbredelse etter at dette ble allment kjent i Norge i 2014. Det er ikke påvist noen helseskadelige eller bygningsmessige skader av skjeggkre.
Skjeggkre vil sjelden komme inn i boligen sammen med bygningsmaterialer, derimot kan dette komme inn ved pappemballasje eller via vesker, klær m.v. Selger kan ikke garantere at det ikke kan finnes skjeggkre i boligen ved overlevering. Det samme gjelder andre insekter som perlekre, sølvkre etc. For nærmere informasjon vises til Folkehelseinstituttets nettsider.
5. Innredninger og overflater
ROMSKJEMA FELLESAREALENE
GULV | VEGGER | HIMLING, ANNET | |
Inngangsparti felles | Keramiske fliser | Malt | Akustisk plater. For øvrig malt |
Trapperom | Keramiske fliser | Malt | Akustisk plater. For øvrig malt |
Korridorer | Trinnlyddempende belegg. Betong | Malt | Akustisk plater. For øvrig malt |
Felles boder | Støvbundet betong | Malt | Himlingsplater av mineralull |
BOLIGENE
OVERFLATER
Gulv leveres som hvitpigmentert tre-stavs eik. Gulv i våtrom er flislagt med gjennomfargede fliser i 20x20. Vegger er malt på gips eller betong. Vegger i våtrom er flislagt med hvite matte fliser i 25x40 cm. Alle himlinger males hvite. Det er synlige v-fuger mellom betongdekkene i himling. Bad og entré har nedforet himling.
LISTVERK
Fotlister leveres i alle rom bortsett fra våtrom (rom med sluk).
Dør- og vindusgerikter leveres i med glatt, malt overflate. Da listverket er overflatebehandlet før montering, vil det være synlige spikerhoder.
VINDUER OG VINDUSDØRER
Vinduer og vindusdører er av tre med ytterkledning av aluminium og leveres ferdig overflatebehandlet fra fabrikk. Vinduer og vindusdører leveres med MDF plate i overkant og
på sidene. Vindusbrett leveres i malt tre. Xxxxxx bestemmes av arkitekt.
INNREDNINGER
Leveringsomfang framgår av kontraktstegningene.
Kjøkken leveres av Marbodal eller tilsvarende. Baderomsinnredninger leveres av INR eller tilsvarende. Skyvedørsgarderobe leveres av Elfa eller tilsvarende.
DØRER, LUKER
Entrédører (dør fra trapperom til entré) leveres med lyd- og brannisolering og glatt, malt overflate og blir utstyrt MED FG-godkjente låser.
Innvendige dører i leilighetene leveres med karmer og dørblad i malt, hvit utførelse. Der hvor det er dør mellom entre og stue leveres dør med glassfelt.
ROMSKJEMA BOLIGENE
ROM | GULV | VEGGER | HIMLING |
Entré (blokk) | Hvitpigmentert, 3-stav eikeparkett | Malt, Hvit lin NCS 1902-Y42R med glansgrad 7 | Nedforet himling, malt tak i kritthvit NCS S 0500-N |
Kjøkken | Hvitpigmentert, 3-stav eikeparkett | Malt, Hvit lin NCS 1902-Y42R med glansgrad 7. Laminat oppkantlist samme som benkeplate 20cm høy | Malt, kritthvit NCS S 0500-N |
Stue | Hvitpigmentert, 3-stav eikeparkett | Malt, Hvit lin NCS 1902-Y42R med glansgrad 7. | Malt, kritthvit NCS S 0500-N |
Soverom etc. | Hvitpigmentert, 3-stav eikeparkett | Malt, Hvit lin NCS 1902-Y42R med glansgrad 7. | Malt, kritthvit NCS S 0500-N |
Baderom | Keramiske fliser. Emres vintage Antracite 20x20 cm. Sluk | Keramiske fliser Vitra Plain hvit matt 25x40 cm | Nedforet himling, Malt, kritthvit NCS S 0500-N, inkludert downlights |
Bod i boligen | Hvitpigmentert, 3-stav eikeparkett | Malt, Hvit lin. NCS 1902-Y42R med glansgrad 7 | Malt, kritthvit NCS S 0500-N |
Privat oppholds- areal på bakken | Terrassegulv av tre. For øvrig vekstjord | Leskjerm i leilighetsskille | |
Balkong | Se teknisk beskrivelse kap. 4 | ||
6. Innredningsvalg
JM ORIGINAL OG TILVALGSSORTIMENT
Boligen leveres med en nøye utvalgt innredning, kalt JM Original, som er spesielt utviklet for prosjektet. I tillegg er det mulig å velge ulike produkter og løsninger på tilvalg.
JM Original og tilvalgssortimentet presenteres i katalogen Innredningsguiden som er spesielt utviklet for prosjektet. JM tar forbehold om at det kan forekomme endringer i sortiment og spesifikasjoner på innredningen som følge av at produkter utgår og endres hos JMs leverandører. I så fall blir det aktuelle produktet erstattet med et tilsvarende produkt.
Innredningsvalg foretas i JMs digitale innredningsvelger.
XXXXXX FOR TILVALG OG ENDRINGER
Prosjektet og dets priser er basert på at utbyggingen gjennomføres med rasjonell serieproduksjon. Det er lagt opp til at det ikke skal gjøres andre endringer enn de som er beskrevet innredningsvelgeren. Eventuelle endringer utover valg fra JMs innredningsvelger, som godkjennes av JM, betraktes som en endring og prises separat. Slike endringer er ikke-standardiserte og vil være forbundet med særskilte kostnader til administrasjon, prosjektering osv. JM har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger m.v, jf. bustadsoppføringslova (buofl) § 44.
Det nevnes særskilt at det ikke kan bestilles endringer som krever endring av opplegg for vann eller avløp, arbeider i betongkonstruksjoner eller arbeider som krever offentlig godkjenning. Boligen er prosjektert med utgangspunkt i krav i offentlige forskrifter. Eventuelle endringer vil kreve en ny prosjektering og kontroll mot tilstøtende fag. Det er derfor ikke anledning til å flytte på tekniske installasjoner, heller ikke elektropunkter.
Siden boligen skal sertifiseres iht. Svanemerket kan det ikke bestilles tilvalg som er i strid med kravene til Svanemerket. JM Original og produkter i innredningsvelgeren oppfyller disse kravene. Ved eventuelle endringer ut over dette må kjøper fremskaffe dokumentasjon på at det aktuelle produktet oppnår Svanemerkets kriterier for Hus, leilighetsbygg m.m. Produkter som ikke oppnår kravene vil uansett ikke bli godkjent av JM. Videre tar JM forbehold om å nekte levering av produkter som er i strid med JMs miljøpolicy, se nærmere under punkt 2.
Utbyggingen skjer etter fastlagte tidsrammer, og bestillinger av tilvalg og endringer kan ikke finne sted dersom prosjekteringen er kommet for langt.
TILVALGSPROSESS
I innredningsvelgeren gis det en oversikt over hva som inngår i boligen, ulike valg som er kostnadsfrie og hvilke tilvalg som kan bestilles og pris for tilvalgene. JM tar forbehold om at det kan forekomme endringer i sortiment og spesifikasjoner på innredningen som følge av at produkter utgår og endres hos
JMs leverandører. I så fall blir det aktuelle produktet erstattet med et tilsvarende produkt.
Bestilling av tilvalg kan først skje etter at byggestart er besluttet. Kjøper vil da motta en innlogging til JMs digitale innredningsvelger. Ved behov kan kjøper be om et møte med en av JMs innredningsansvarlige for å få veiledning.
TILVALGSFRIST
JMs representant vil opplyse kjøper om siste frist for bestilling av tilvalg i prosjektet. Fristen fremgår også av velkomstbildet i innredningsvelgeren. Frister for tilvalg og endringer fastsettes før byggestart. Inngås kjøpsavtale etter at tilvalgsfristen har utløpt, vil muligheten for tilvalg i utgangspunktet ikke være tilstede.
TILVALGSBESTILLING – PRISER
Alle priser er inklusive mva og viser merkostnaden for å oppgradere fra JM Original til det aktuelle tilvalgsproduktet. Montering er normalt inkludert i prisen hvis annet ikke er opplyst.
Enkelte produkter som inngår i JM Original og som ikke erstattes/oppgraderes av et nytt produkt iht Innredningsguiden, kan man be om ikke skal leveres. I så fall gis det ikke kompensasjon for at slike produkter utgår fra leveransen.
KONTROLL AV BESTILLING
Det er svært viktig at kjøper ser nøye gjennom bestillingen og sjekker at den er i overenstemmelse med ønsker og avtaler som er inngått. Overenskomster som ikke finnes i bestillingen har ikke gyldighet. Avtalen er bindende og kan ikke endres etter at den er signert og returnert. Skulle det være avvik eller uklarheter i bestillingen må kjøper umiddelbart ta kontakt med JMs representant og avklare forholdene.
Bestillingen er underlag for leveransen JM mottar fra leverandørene. Produktene er spesialbestilt til prosjektet og kan ikke avbestilles eller returneres. Dersom boligen avbestilles, skal bestilte endrings- og tilleggsarbeider betales i sin helhet.
SIGNERING
Dersom bestillingen ikke blir godkjent og signert av kjøper før tilvalgsfristen utløper, vil boligen bli levert i henhold til JM Original.
BETALING AV TILVALG
Betaling for tilvalgene skjer i utgangspunktet samtidig ved overtakelse av boligen. Dersom det imidlertid gjøres tilvalg for mer enn kr 300 000 skal kjøper betale overskytende beløp innen 7 dager etter signering av innredningsavtalen. Betaling skal uoppfordret finne sted til oppgjørsmeglers konto iht kjøpekontrakten. Ved å stille garanti kan JM disponere over beløpet, jf buofl §47 tredje ledd.
7. Dokumentasjon
HUSEIERBOK
Ved overtakelse av din bolig vil du få utlevert en digital perm med relevant dokumentasjon på boligens materialer, utstyr og oppbygging, samt rettledning i bruk og vedlikehold.
I eierseksjonssameier vil det også sameiets leder få utlevert en huseierbok til som omfatter bygningens fellesrom, yttervegger, tak og utvendige anlegg.
ERKLÆRINGER
Det vil bli tinglyst nødvendige erklæringer for fremføring og plassering av tekniske anlegg som VA-ledninger, trafo og El- og fiberkabler. Hele gårdsrommet og for garasjeanlegget får tinglyst bruksrett for alle sameiene.
I tillegg tinglyses erklæring om rett til almen ferdsel langs ferdselsårer og friarealer.
Xxxxxx har som utbygger rett til å utføre nødvendige byggninsmessige arbeider på eiendommen for å fullføre prosjektet, Denne retten omfatter etabelering av adkomst over og under bakken, etablering av grøntanlegg, sammenføyning, fra deling og tilknyttning av bygningsmasse og anleggelse av kulverter. I forbindelse med utføringen av disse arbeider har utbygger rett til å ha stående anlegsmaskinger, utstyr, brakker mv, gjerder og skilt på eiendommen. En lik avtale vil bli tinglyst på samtlige seksjoner i sameiene og kan kun slettes med samtykke fra rettighetshaver.
Selger kan forøvrig tinglyse andre bestemmelser vedørende sameiet, naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene eller som for øvrig er nødvendig for gjennomføring av prosjektet.
DRIFTSAVTALER
JM vil på vegne av deg som kjøper inngå avtaler om strømleveranser og abonnement på antenne/internett/ telefon på vegne av deg som kjøper eller det sameie/forening/ lag som etableres.
JM vil videre inngå avtaler med forskjellige leverandører av tjenester knyttet til boligene, slik at avtaler om drift av tekniske anlegg og andre tjenester er på plass allerede fra innflytting. Dette kan eksempelvis gjelde avtaler om følgende:
• Forretningsførsel
• Vaktmestertjenester (brøyting og strøing av veier, stell av grøntanlegg osv)
• Drift og vedlikehold av tekniske anlegg slik som heis, ventilasjonsanlegg, garasjeporter/automatisk garasjeanlegg, brannvarslingsanlegg, sprinkleranlegg og callinganlegg/ dørtelefon, felles varmeanlegg og nødlys
• Avtaler om henting av avfall, herav eventuelt søppelsugeanlegg
Kjøperne har ansvar for at drifts- og vedlikeholdsrutiner følges opp etter innflytting. JM vil gi nødvendig opplæring i slike rutiner, og dette vil også omhandles i FDV- dokumentasjonen som utarbeides til kjøperne.
8. Kontraktsmessige forhold, eierseksjon i boligsameie
BETALINGSBETINGELSER
10 % av kjøpesummen forfaller til betaling innen 7 dager etter kontraktsinngåelse. Dersom det er et selskap som er kjøper, skal beløpet utgjøre 20 % av kjøpesummen. Beløpet skal være fri egenkapital, dvs at betaling ikke forutsetter pant i boligen og det kan ikke være knyttet vilkår til innbetalingen som medfører at JM ikke kan disponere over beløpet. Resterende del av kjøpesummen samt omkostninger betales innen overtakelse. Alle innbetalinger skjer til klientkonto hos megler/oppgjørsmegler. JM kan stille garanti iht buofl § 47 for å kunne disponere over betalinger som er foretatt til oppgjørsmeglers konto. Renter av innbetalingen vil da også tilfalle XX.
BEGRENSNINGER I MULIGHETEN TIL Å KJØPE BOLIGSEKSJON
Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet, jf eierseksjonsloven § 23.
SIKKERHETSSTILLELSE
JM stiller sikkerhet for oppfyllelse sine forpliktelser iht kontrakten i samsvar med buofl § 12. Sikkerheten utgjør 3 % av vederlaget frem til overtakelse, deretter øker sikkerheten til 5 % og vil gjelde i fem år etter overtakelsen.
OMKOSTNINGER
I tillegg til kjøpesummen av leiligheten betales 2,5 % dokumentavgift av seksjonens andel tomteverdi. Andel dokumentavgift ved kjøp av p-plass betales 2,5% av kjøpesummen. Andel tomteverdi utgjør kr 4809,- pr kvm BRA. I tillegg påløper tinglysingsgebyr på kr 525,- for skjøte og for hvert pantedokument som skal tinglyses, pluss kostnader til pantattest på kr 202,-. Videre skal kjøper betale andel kostnader for etablering av sameiet på kr 1000,- og startkapital til sameiet tilsvarende 2 mnd felleskostnader
(2 * ca. kr 62,- pr kvm).
Ved kjøp av parkeringsplass betales i tillegg til kjøpesummen 2,5 % dokumentavgift av markedsverdi. I tillegg påløper tinglysingsgebyr på kr 585,- for skjøte og for hvert pantedokument som skal tinglyses, pluss kostnader til pantattest på kr 202,-.
Det forutsettes at skjøtet tinglyses i kjøpers navn i henhold til kjøpekontrakt. Ved eventuell endring i eierskap/ navnendring fra kjøpers side etter bud/aksept vil det påløpe et administrasjonsgebyr på kr 10 000,– inkl mva. Eventuell endring krever selgers samtykke. Alle innbetalinger skjer til oppgjørsmeglers klientkonto. Se kontrakt.
Det tas forbehold om endringer av offentlige avgifter og gebyrer.
PRISER, BUDGIVNING
JM står fritt til når som helst å endre priser eller betalingsbetingelser på boliger som ikke er solgt. Prislisten er ikke å anse som et bindende tilbud.
KREDITTVURDERING, FINANSIERINGSBEVIS
JM har rett til å foreta kredittvurdering av kjøper samt til å kreve fremleggelse av finansieringsbevis (lånebevis) før bud aksepteres. Kjøpere som ikke er kredittverdig på kjøpstidspunktet kan bli avvist. Kjøper aksepterer ved inngivelse av xxx at JM kan videreformidle nødvendige personopplysninger om kjøper til tredjepart som har behov for slike opplysninger i forbindelse med prosjektet, f.eks forretningsfører.
FORBEHOLD OM TILSTREKKELIG SALG M.V.
JM tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten:
• at det gis nødvendige offentlig godkjenninger herunder igangsettingstillatelse, og
• at tilstrekkelig antall boliger (normalt ca 50 %), og
• at byggestart vedtas av JMs styrende organer.
Frist for å løfte forbeholdene er 01.07.22. JM skal uten ugrunnet opphold varsle kjøper når grunnlaget for forbeholdet er falt bort. JM er bundet av kontrakten dersom det ikke innen 21 kalenderdager etter utløpet av fristen er sendt skriftlig melding til kjøper om at forbehold gjøres gjeldende.
Dersom kontrakten bortfaller som følge av forbeholdene ovenfor, skal kjøper umiddelbart få tilbakeført innbetalt beløp samt renter opptjent på meglers klientkonto. Renter blir ikke utbetalt dersom beløpet er mindre enn ½ rettsgebyr. Ut over dette har JM ved bortfall av kontrakten intet ansvar overfor kjøper.
Ved enighet mellom partene, kan fristene (herunder ferdigstillelsesfristen) forlenges. Kontraktens betingelser for øvrig vil i et slikt tilfelle være de samme.
TILVALG
Se egne bestemmelser under kapittel 6 Innredningsvalg.
OVERTAKELSE
Selger tar sikte på å ferdigstille boligen i tidsrommet Q2 2024. Denne tidsangivelsen er basert på estimert byggetid pr salgsstart, og er derfor foreløpig og ikke bindende. Når JM løfter forbeholdene for gjennomføring av avtalen skal JM fastsette en bindende overtakelsesperiode på inntil 3 måneder. Endelig dato for overtakelse innenfor denne perioden vil bli meddelt senest 10 uker før ferdigstillelse av boligen.
Forhåndsbefaring av boligen gjøres før overtakelse. Befaringen ledes av en representant for JM. Du bør delta i befaringen for å kunne komme med bemerkninger til overtakelsen samt kontrollere dine tilvalg. Innkalling til overtakelse sendes deg i god tid.
Ved overtakelse leveres boligen i byggerengjort stand. Synlige skader/mangler, som skader på vindusruter, porselen, dører eller overflatebehandlinger, må påpekes ved overtakelse. I nye bygg vil det normalt kunne oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels pga uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. Boligen kan benyttes som visningsbolig inntil overtakelse, forutsatt at dette ikke forringer boligens kvalitet.
Ved overtakelse av boligen må det påregnes at det gjenstår mindre innvendige og utvendige arbeider på fellesarealer.
JM overskjøter boligen til kjøper ved overtakelse, og aksepterer ikke blanco skjøte e.l.
ENDREDE LØSNINGER M.V.
Leveransebeskrivelsen er utarbeidet for å orientere om prosjektets generelle bestanddeler og funksjoner, og er således ikke en komplett beskrivelse av leveransen. Sjakter, VVS-føringer og annet teknisk anlegg er ikke endelig inntegnet og nedkassinger/foringer i himling vil kunne forekomme ut over det som er vist på tegninger. Prosjektet er ikke ferdig detaljprosjektert, og endringer vil kunne forekomme. Det nevnes særskilt at utforming av utomhusarealer ikke er endelig fastlagt, og støttemurer, belysning, kummer, trafoer og lignende blir plassert der dette finnes hensiktsmessig i forhold til terrenget.
JM forbeholder seg rett til å foreta endringer knyttet til en eventuell deling, sammenslåing eller bruksendring av usolgte boliger. JM har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon og materialvalg som ikke reduserer boligens kvalitet eller verdi, uten at dette gir rett til endring av vederlaget. JM forbeholder seg rett til å foreta nødvendige endringer som følge av offentlige pålegg eller tilpasninger i forhold til tekniske løsninger.
Alle presentasjoner, planer, skisser og bilder i salgsmaterialet er av illustrativ og generell karakter og kan derfor vise bygningsvolumer og inneholde innredning og detaljer m.v som ikke inngår i leveransen eller passer for alle boliger. Kjøper oppfordres særskilt til å vurdere solforhold, utsikt og beliggenhet i forhold til omkringliggende terreng og eksisterende og fremtidig bygningsmasse før bud inngis. I tilfelle motstrid mellom plantegningshefte og kontraktsvedlegg, vil sistnevnte ha forrang.
SEKSJONERING
Seksjonering kan ta tid som følge av lang saksbehandlingstid hos kommunen og/eller Statens kartverk. Dersom skjøtet ikke foreligger ved overtakelse kan JM utstede garanti iht buofl § 47 for hele kjøpesummen slik at oppgjør kan finne sted, og JM beholder hjemmel inntil seksjonering er gjennomført.
HC-PLASSER
Parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne, skal gjøres tilgjengelige for disse. Kjøpere av slike p-plasser kan av styret pålegges å bytte parkeringsplass, jf eierseksjonsloven § 26.
FORSIKRING
JM holder eiendommen forsikret i byggeperioden. Etter overtakelse vil eiendommen være forsikret gjennom sameiets forsikring.
Dersom det skulle inntreffe brann eller annen skade under byggetiden som dekkes av forsikringen, skal avtalen likevel opprettholdes fullt ut idet erstatningen tilfaller JM, som på sin side plikter å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. JM vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for kjøpers forsinkede innflytting jf buofl § 17.
Kjøper må selv tegne innbo- og løsøreforsikring.
FELLESKOSTNADER, ANDRE LØPENDE UTGIFTER
Felleskostnader skal dekke sameiets driftskostnader, som vil omfatte bl.a felles bygningsforsikring, kostnader til drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgifter og strøm i fellesarealer. Det vil på vegne av sameiet bli inngått driftsavtaler med tekniske leverandører etter behov.
Med utgangspunkt i erfaringstall basert på liknende prosjekter er felleskostnadene estimert til ca kr 62 pr kvm BRA pr måned. Det understrekes at dette er stipulerte kostnader, idet det endelige omfanget vil bero på de ytelser som leveres og på kostnadsnivået.
Vedlagt følger utkast til budsjett. Budsjettet tas opp til behandling på første årsmøte. Endelig fastsettelse av første års driftsbudsjett og felleskostnader gjennomgås også på årsmøtet.
Felleskostnader til parkeringsanlegg dekkes av kjøpere av
p-plass. Kostnader pr p-plass er stipulert til kr 200,- pr mnd. I tillegg kommer kostnader for abonnement for de som har el. bil lader.
I tillegg til de ovennevnte kostnader påløper andre faste, løpende utgifter for den enkelte bolig, som bl.a innboforsikring og strømutgifter. Videre påløper utgifter til
bredbånd og kabel-tv, med mindre dette bekostes av sameiet og dekkes gjennom felleskostnadene.
OFFENTLIGE FORHOLD
Vei, vann og kloakk er offentlig.
Ved overtakelse skal det foreligge midlertidig brukstillatelse. JM er ansvarlig for å innhente ferdigattest, men kjøper er innforstått med at denne normalt ikke foreligger før lang tid etter overtakelse.
TOMTEFORHOLD, FELLESAREALER
Sameiets tomt er eiet. Tomten er ikke endelig oppmålt, noe som skjer ved oppmålingsforretning som avholdes av kommunen. Det tas således forbehold om justering av endelig tomteareal og tomtegrenser. Tilsvarende forbehold tas dersom fradeling eller sammenføyning skal finne sted etter krav fra offentlige myndigheter. Det tas også forbehold om justering av fellesarealer i forbindelse med seksjoneringen hvis dette anses hensiktsmessig.
HEFTELSER
Boligsameiet har pant i hver seksjon, jf eierseksjonsloven § 25. Dessuten har kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og enkelte særlige eiendomsavgifter og gebyrer, jf panteloven
§ 6-1. For øvrig vil boligen bli overdratt fri for pengeheftelser (andre enn de kjøper lar tinglyse).
Seksjonene overdras med de rettigheter og forpliktelser (servitutter) som fremgår av grunnbokutskriften. I tillegg har JM rett til å tinglyse bestemmelser knyttet til sameie- eller naboforhold, eller forhold pålagt av det offentlige.
LIKNINGSVERDI
Likningsverdi for boligen er ikke fastsatt. Likningsverdien fastsettes av Skatteetaten.
SAMEIEFORHOLD
Kjøper har rett og plikt til å være medlem av det eierseksjonssameie som etableres for eiendommen, og tilsvarende for kjøpere av p-plasser dersom det etableres eget sameie for parkeringsanlegg. Dersom bestemmelser for området foranlediger opprettelse av velforening/ huseierforening, eller det av andre årsaker er hensiktsmessig for området å opprette en slik forening, har sameiet rett og plikt til å være medlem samt følge de vedtekter som blir vedtatt for foreningen.
Det er utarbeidet et foreløpig utkast til vedtekter for sameiet. Utkastet er kun av veiledende karakter og vil kunne bli endret i forbindelse med organiseringen av eiendommen eller sameiet, på grunn av sammenføyning/fradeling, seksjonering eller andre forhold.
Sameiet er en del av et større utbyggingsprosjekt. Xxxxxx forbeholder seg retten til å endre inndelinger av sameier
(større eller mindre sameier enn planlagt) og tomter ut fra salgstakt og andre relevante forhold.
For at sameiet skal være i drift ved overtakelsen vil JM engasjere forretningsfører for sameiet samt inngå andre avtaler knyttet til driften av sameiet, for sameiets regning.
JM beslutter endelig organisering av eiendommens kjelleranlegg (parkering og boder etc). Dette vil skje i seksjoneringsprosessen, som bl.a styres av offentlige krav. Det tas således forbehold om endelig organisering av kjelleranlegget.
1-ÅRSBEFARING
Cirka 1 år etter overtakelsen vil JM innkalle til en kontrollbefaring av boligen. Det skal føres protokoll fra denne, som skal undertegnes av begge parter. Dersom det ikke er til klar ulempe for kjøper, kan XX xxxxx at utbedring av mangler som er reklamert etter overtakelsen skjer samlet etter kontrollbefaringen.
MEGLERS SIKKERHETSSTILLELSE, MEGLERHONORAR M.V.
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler, begrenset oppad til kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret med inntil kr 15 millioner. Ved kjøpesum over kr 15 millioner kan klientmidlene tilleggsforsikres. Hvis kjøper ønsker dette, vil det tilkomme et tilleggsgebyr som blir tillagt kjøpers omkostninger. Kjøper må innen kontraktsmøtet gi megler tilbakemelding dersom dette er ønskelig.
Eiendomsmeglere er underlagt bestemmelsene i hvitvaskingsloven. Dette innebærer bl.a at megler har plikt til å melde fra til myndighetene om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Dersom salget skjer uten megler slik at det kun benyttes oppgjørsmegler, skal kjøper ved kontraktsinngåelse signere på opplysningsskjema vedr finansiering av kjøpesummen og sende kvitteringer til oppgjørsmegler ved betaling av egenkapital. I tilfelle transaksjonen stanses som følge av slike regler, kan JM ikke holdes ansvarlig.
Meglerhonorar betales av JM, basert på en fast avtalt pris.
AVBESTILLING
Kjøper kan iht bustadoppføringsloven (buofl) kapittel VI avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Hvis avbestilling skjer før byggestart er vedtatt i JMs styrende organer, skal avbestillingsgebyret utgjøre 5 % av vederlaget inkl. mva. Ved senere avbestilling gjelder bestemmelsen i buofl
§ 53, slik at JM i et slikt tilfelle skal ha dekket hele sitt økonomiske tap. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider betales i sin helhet.
TRANSPORT AV KONTRAKT
Transport av kjøpekontrakten skjer kun dersom JM gir sitt samtykke. Transport av kontrakten vil bare bli gitt dersom
kjøper er en forbruker som på grunn av endringer i familieforhold, arbeidsforhold eller økonomiske grunner har behov for å komme seg ut av avtalen. Ved slik transport kan JMs salgsmateriell ikke benyttes i markedsføringen. Ved transport anbefales at det benyttes samme megler/ oppgjørsmegler som JM benytter, for å sikre rett oppgjør. Samtykke vil uansett ikke bli gitt senere enn 45 dager fra overtakelsestidspunkt. JM kan også andre stille vilkår for overdragelsen, f.eks solidaransvar. Ved transport påløper et administrasjonsgebyr på kr 75.000,-. Ved transport (mellom forbrukere) skal transportavtale utarbeidet av JM benyttes. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg. Transport av garantier kan kun skje etter samtykke fra garantisten, og eventuelle endringer av garantier som følge av transporten bekostes ikke av JM.
KJØPERS MISLIGHOLD
Dersom kjøpesum, omkostningene eller øvrige krav ikke blir betalt helt eller delvis ved forfall, påløper forsinkelsesrente av det til enhver tid utestående beløp fra forfall til betaling finner sted.
Har betaling av kjøpesummen ikke funnet sted innen 30 dager etter forfall, regnes dette som vesentlig mislighold som gir JM rett til å heve kontrakten en uke etter skriftlig varsel. JM kan ta dekning for sitt tilgodehavende (herunder renter og omkostninger) i de innbetalinger som kjøper har foretatt. JM har deretter rett til å selge boligen på nytt. Kjøper vil i et slikt tilfelle bli belastet for salgskostnader, en eventuell differanse ved en lavere salgssum samt eventuelt annet tap som JM måtte være påført.
Dersom kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og ikke betaler fullt oppgjør, godtar kjøper utkastelse fra boligen uten søksmål og dom, jf tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd (e). Dette gjelder selv om det er stilt garanti for kjøpesum.
KJØPEKONTRAKT/LOVGRUNNLAG
Salg av bolig under oppføring til forbrukere reguleres av buofl. Det er en forutsetning for kontrakten at JMs kjøpekontrakt benyttes og det kan ikke gjøres endringer i denne. Som vedlegg til kjøpekontrakten vil det foruten denne leveransebeskrivelse også medfølge øvrig informasjon som kontraktstegning og øvrige tegninger, situasjonsplan, grunnboksutskift, foreløpige vedtekter for sameiet og reguleringskart- og bestemmelser som dermed også blir en del av kontrakten.
Dersom boligen er ferdigstilt på salgstidspunktet, benyttes en kontrakt basert på bestemmelsene i avhendingsloven.
Hvorfor skal du kjøpe din fremtidige bolig av JM?
Når du velger å kjøpe en bolig av JM, tar du samme beslutning som titusenvis har gjort før deg. I over 75 år har vi overlevert nøkler til mennesker, som deretter har trådt over dørstokken til sitt splitter nye hjem, der ingen andre har sovet, laget mat eller spist frokost på balkongen.
Vår lange erfaring har gjort oss til ekspert på hva som gjør en bolig til et hjem. Vi vet hvor viktig det er med en gjennomtenkt innredning der alt er like praktisk og bærekraftig som det er vakkert. Vi vet også at nærområdet er minst like viktig.
Nærhet til barnehager, kollektivtrafikk, natur og vann er like interessant som hvordan planløsningen ser ut.
De husene vi bygger i dag, skal stå i minst 100 år. Bærekraft har alltid vært grunnleggende for oss, og selvfølgelig er alle boligene svanemerket. I våre hus skrives historie.
I hvilken etasje begynner din?
JM NORGE AS / POSTADRESSE PB 453, 1327 LYSAKER / BESØKSADRESSE: MUSTADS VEI 1, 0283 OSLO / 67 17 00 00 / XX.XX