KJØPEKONTRAKT
KJØPEKONTRAKT
BOLIG UNDER OPPFØRING
EIERSEKSJON lnr. <oalpha>
Denne Kjøpekontrakt er i dag inngått mellom:
Bispevika B8B Bolig AS Org nr: 928 309 592 Xxxxxxxx Xxxxxxxx xxxx 00
0191 Oslo
heretter omtalt som "Selger", og
Fnr./Xxx.xx. | |
<bname/l> | <bofid/l> |
<loadcust 2><cvadr> <czipc> <ccity /w> <loadcust> | |
Mobil: <ctele/m>, E-post: <ctele/e><loadcust> | |
heretter omtalt som "Kjøper",
I fellesskap omtalt som "Partene".
Partene har i dag inngått følgende avtale ("Kjøpekontrakten"):
1 BAKGRUNN
1.1 Partene er i dag blitt enige om de vilkår som følger av Kjøpekontrakten i forbindelse med kjøp av ny eierseksjon med andel tomt. Avtaleforholdet er ellers regulert av Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad, bustadoppføringslova (buofl.), av 13. juni 1997 nr 43.
1.2 Selger er utbygger av felt B8B i Bispevika, som i dag utgjør gnr. 234 bnr. 60, i Oslo kommune (heretter omtalt "Mariakvartalet"). Deler av utbyggingsprosjektet strekker seg inn på gnr. 234 bnr. 34 under bakken. I forbindelse med utbyggingen kan det skje sammenføyinger og fradelinger slik at eiendommene som inngår i Mariakvartalet og Kjellereiendommen (jf. pkt. 2.2) får andre gårds- og bruksnumre. Eiendommen vil også bli seksjonert og det vil bli opprettet et eller flere eierseksjonssameier.
Planlagt bebyggelse for Mariakvartalet er på til sammen ca. 23 100 kvm BRA. Det er planlagt ca. 246 leiligheter, samt barnehage og næring i deler av kjeller,1. etasje og 2. etasje.
1.3 Hjemmelshaver til Mariakvartalet er Bjørvika Hjemmel B8B AS org. nr. 996 346 684.
1.4 Adresse er tildelt iht. adressevedtak fra Plan- og bygningsetaten datert 10.07.2023, endelige gårds- og bruksnummer og seksjonsnummer tildeles på et senere tidspunkt, i takt med utbyggingen av felt B8B.
2 EIENDOMMEN
2.1 Selger overdrar til Kjøper leilighet <oalpha> i <oflrs>. etasje, i Mariakvartalet, samt ideell andel av eierseksjonssameiets fellesareal.
2.2 Tomten (felt B8B) er ikke ferdig arrondert og organisert ref. pkt. 1.2 og 19.2. I kjelleretasjene, heretter omtalt som "Kjellereiendommen", vil blant annet diverse fellesarealer, fellesfunksjoner, varetorg, næring, boder, sykkelparkering, p-plasser mv. bli etablert. Ved ferdigstillelse av Mariakvartalet vil antagelig deler av Kjellereiendommen inngå i Mariakvartalet, og deler av Kjellereiendommen fradeles som en egen anleggseiendom som også vil strekke seg under og betjene andre eiendommer i Bispevika Syd (felt B8A, B6B og B9). Selger står fritt til å gjennomføre den organisering og arrondering av Mariakvartalet og Kjellereiendommen som Xxxxxx anser som mest hensiktsmessig. Kjøper er forpliktet til å samtykke i delings-/ sammenslåingsprosesser i den grad Kjøpers samtykke er nødvendig. Dette skal ikke medføre justering av avtalt pris.
Xxxxxx forbeholder seg retten til å foreta seksjonering og eventuelt etterfølgende reseksjonering av eierseksjonssameiet for blant annet å opprette eventuelle tilleggsdeler til den enkelte seksjon (f.eks. eksklusivt utomhusareal), foreta enkelte justeringer av fellesarealene dersom dette er hensiktsmessig, eller gjøre andre nødvendige justeringer. Kjøper forplikter seg til å samtykke i reseksjonering i den grad Kjøpers samtykke er nødvendig.
2.3 Boder og parkeringsplasser til boligene ligger i Kjellereiendommen. Det medfølger 1 bod pr. leilighet. Råderetten over boden vil defineres av valgt organiseringsform for Kjellereiendommen ref. pkt. 2.2 og 19.2. Selger fordeler og anviser nærmere plassering av bod.
Hva angår parkeringsplass gjelder følgende:
[Stryk det som ikke passer]
A) Det medfølger ikke bruksrett til parkeringsplass.
B) Kjøper har ervervet eksklusiv rett til parkeringsplass, som nærmere regulert i egen bekreftelse inntatt som dokument 4.11, jf. punkt 4. Selger fordeler og anviser nærmere plassering av parkeringsplass.
2.4 Den samlede ytelse som overdras til Kjøper etter dette punkt 2, er heretter omtalt som
«Eiendommen».
3 MEGLER
3.1 Røisland & Co Eiendomsmegling AS er valgt som megler på oppdrag av Xxxxxx, heretter også omtalt som "Megler". Meglers vederlag betales av Xxxxxx. Xxxxxx har imidlertid ikke noe ansvar for partenes riktige oppfyllelse av denne Kjøpekontrakt.
3.2 Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmeglere har en plikt til å melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner.
4 KONTRAKTSDOKUMENTER
Følgende dokumenter har blitt forelagt Kjøper og er en del av Kjøpekontrakten.
4.1 Kjøpekontrakten
4.2 Leveransebeskrivelse, datert 03.10.2023
4.3 Plantegning 1:100, datert xx.xx.2023 (eget vedlegg)
4.4 Etasjeplan, datert 15.09.2023
4.5 Fasade- og snitt tegninger, datert 02.10.2023
4.6 Foreløpig kjellerplan, datert 02.10.2023
4.7 Salgsoppgave, datert 09.10.2023
4.8 Foreløpige sameievedtekter datert 03.10.2023
4.9 Situasjonsplan, datert 02.10.2023
4.10 Foreløpig utomhusplan gårdsrom og tak, datert 13.09.2023
4.11 [Bekreftelse på kjøp av parkeringsplass/er]
Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser som strider mot hverandre, skal dokumentene gjelde i ovennevnte rekkefølge. Videre gjelder i tilfelle motstrid yngre bestemmelser foran eldre, spesielle foran generelle, og bestemmelser utarbeidet særskilt for denne avtale foran standardiserte bestemmelser.
Kjøper er gjort kjent med at alle 3D presentasjoner, VR-modell, boligvelger, planer, skisser, bilder i prospekt, tilvalgsbrosjyre og annet salgsmateriell er av illustrativ karakter, og utarbeidet før gjennomført detaljprosjektering. Materialet kan derfor vise bygningsvolumer, innredning, tilvalg, beplantning og detaljer mv. som ikke inngår i avtalen.
5 OFFENTLIGE DOKUMENTER
Følgende offentlige dokumenter har blitt forelagt Kjøper og er å anse som en del av Kjøpekontrakten.
5.1 Reguleringsbestemmelser S-4826, vedtatt 12.11.2014, med reguleringskart datert 21.08.2023. Reguleringsbestemmelser S-4880, vedtatt 03.02.2016.
5.2 Rammetillatelse datert 29.08.2022, med tillatelse til endring datert 25.04.2023 og tillatelse til endring datert 06.10.2023.
5.3 Utskrift av grunnboken for gnr. 234 bnr. 60 datert 04.09.2023 og gnr. 234 bnr. 34 datert 05.10.2023.
5.4 Adressevedtak datert 10.07.2023, med kart datert 30.05.2023
Kjøper erklærer ved inngåelse av Kjøpekontrakten å ha satt seg inn i de nevnte dokumenter.
6 KJØPESUM OG OMKOSTNINGER
6.1 Kjøpesummen for Eiendommen utgjør
Kr <opric> Kroner: med bokstaver 00/100.
6.2 I tillegg til Kjøpesummen betales følgende omkostninger ved overtagelse:
* Dokumentavgift til staten, 2,5 % av tomteverdi kr <oavgr> | Kr | <odoca> |
*Tinglysingsgebyr for panterettsdokument | Kr | 585,- |
* Tinglysingsgebyr for skjøte | Kr | 585,- |
Sum omkostninger | Kr |
* Det tas forbehold om endringer på størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Kjøper har risiko for slike eventuelle endringer. Det tas forbehold om at det kan bli aktuelt med E-tinglysing av relevante dokumenter, med hertil endrede gebyrer.
6.3 Dersom Kjøper opptar flere lån hvor panterettsdokument skal tinglyses på Eiendommen, påløper ytterligere kr 585,00* pr obligasjon i tinglysingsgebyr.
6.4 Omkostningene betales til Megler samtidig med sluttoppgjøret.
6.5 Tilleggsbestillinger innbetales til Meglers klientkonto på bakgrunn av skriftlig avtale mellom Partene. Faktura med betalingsvilkår utstedes av Selger.
7 BETALING
7.1 Kjøpesummen betales på følgende måte:
7.1.1 10 % betales når garanti er stilt i samsvar med punkt 10.3, jf. buofl. § 12 | Kr | <=<opric>*0,1>, - |
7.1.2 Resterende betales uoppfordret innen kl 16.00, 3 dager før overtagelse | Kr | <=<opric>*0,9>, - |
7.2 Kjøpers innbetalinger i henhold til pkt. 7.1.1 skal være fri egenkapital, det vil si at betaling ikke forutsetter pant i Eiendommen. Beløpet er å anse som et depositum og settes på sperret klientkonto i Meglers bank. Xxxxxx får disposisjonsretten over beløpet ved å stille garanti i medhold av buofl. § 47. Renter frem til slik garanti er stilt tilfaller Kjøper.
7.3 Selger kan disponere Kjøpers innbetalinger før hjemmel til Eiendommen er overført til Kjøper, dersom Xxxxxx stiller en selvskyldnergaranti fra bank/forsikringsselskap til Kjøper som sikkerhet for det beløp som skal disponeres til fordel for Selger (jf. buofl. § 47), se pkt. 10.4.
7.4 Røisland & Co Eiendomsmegling AS, eller den Megler utnevner, vil foreta oppgjøret.
7.5 Alle innbetalinger skal skje til klientkonto nr. <ocliacc> med KID <okidb> i Danske Bank stillet til:
Røisland & Co Eiendomsmegling AS Xxxxxxxx Xxxxxxxx xxxx 00,
0191 Oslo
7.6 Betaling anses å ha skjedd den dato pengene er disponible på Meglers konto.
7.7 Alle betalinger skal betales inn fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
8 MISLIGHOLD
8.1 Ved forsinket betaling har Xxxxxx rett til å nekte overlevering.
8.2 Kjøper svarer forsinkelsesrenter til Xxxxxx i henhold til lov av 17. desember 1976 nr. 100 om forsinket betaling hvis kjøpesummen iht. denne Kjøpekontrakten ikke er disponibel i sin helhet på klientkonto innen avtalte frister. Forsinkelsesrenter beregnes av hele kjøpesummen inklusive tilvalg og endringer. Manglende innbetaling vil stoppe hjemmelsoverføringen av Eiendommen, og anses som mislighold av Kjøpers forpliktelse i henhold til Kjøpekontrakten.
8.3 Hvis Kjøpekontrakten misligholdes vesentlig av Kjøper, har Xxxxxx rett til å heve Kjøpekontrakten. Manglende oppgjør utover 30 dager etter forfall anses som vesentlig mislighold. Selger har i et slikt tilfelle rett, men ikke plikt, til å heve Kjøpekontrakten og foreta dekningssalg. Selger kan ta dekning for sitt tilgodehavende etter Kjøpekontrakten i Kjøpers eventuelle innbetalte depositum, herunder også renter og andre omkostninger som påløper på grunn av Kjøpers mislighold. Selgers krav mot Kjøper begrenser seg dog ikke til det innbetalte beløp. Xxxxxx har hevingsrett selv om overtakelse har funnet sted og/eller skjøte er tinglyst, jf. buofl. § 57, annet ledd.
8.4 Hvis Kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i Eiendommen før fullt oppgjør har funnet sted, på tross av garantier, eller av andre grunner ikke presterer fullt oppgjør etter Kjøpekontrakten, kan Xxxxxx kreve tvangsfravikelse, jf. tvangsfullbyrdelseslovens § 13-2, 3. ledd (e).
8.5 Ved Selgers mislighold gjelder bestemmelsene i bustadoppføringslova kapittel III og IV.
Kjøper kan heve Kjøpekontrakten dersom Selgers forsinkelse eller mangler ved ytelsen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd.
Ved forsinkelse som Xxxxxx svarer for, kan Kjøper kreve dagmulkt, heve avtalen, kreve erstatning eller holde tilbake vederlaget jf. buofl. § 17 flg.
Ved mangler kan Kjøper holde tilbake vederlaget, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, eller heve og/eller kreve erstatning jf. buofl. § 29.
9 TINGLYSING
9.1 Skjøte blir utstedt av Xxxxxx når alle nødvendige opplysninger er tilgjengelige, senest i forbindelse med overtakelse og oppgjør, se dog punkt 9.4 nedenfor. Dokumentet oppbevares hos Megler inntil tinglysing finner sted. Megler gis fullmakt til å påføre eiendomsbetegnelsen i skjøtet så snart dette foreligger. Blancoskjøte aksepteres ikke.
9.2 Etter overtakelse skal Eiendommen overskjøtes til den Kjøper som Kjøpekontrakten utpeker. Dette under forutsetning av at innbetaling av Kjøpesummen inkl. omkostninger og eventuelle tilleggsbestillinger er bekreftet disponibelt på klientkonto.
9.3 Kjøper må godtgjøre at kjøpet ikke er i strid med eierseksjonsloven § 23, og utsteder en særskilt erklæring om dette som vedlegges skjøtet når dette sendes for tinglysing.
9.4 Selger er ikke ansvarlig for forsinket hjemmelsoverføring som skyldes kommunal eller annen offentlig saksbehandling. Det tas således forbehold om at opprettelsen av Kjellereiendommen, fradeling, sammenslåing eller annen tomtearrondering og den påfølgende seksjoneringen av Mariakvartalet kan bli forsinket på grunn av offentlige myndigheters saksbehandlingstid. Såfremt tomtearronderingen og seksjoneringen av Eiendommen ikke er gjennomført ved overtakelse, vil overskjøting til Kjøper skje så snart det praktisk lar seg gjennomføre, uten at dette er å anse som en forsinkelse som gir Kjøper krav på mangels- og/eller forsinkelsesbeføyelser.
10 SIKKERHET OG GARANTISTILLELSE
10.1 Selger utsteder til Megler et panterettsdokument med urådighetserklæring (sikringsobligasjon) som lyder på minimum Kjøpesummen for Eiendommen. Obligasjonen tjener som sikkerhet for den del av Kjøpesummen som er betalt av Kjøper.
10.2 Sikringsobligasjonen skal tinglyses på Eiendommen og slettes så snart alle formaliteter er i orden. Sikringsobligasjonen skal ha prioritet etter byggelån/grunninvesteringslån og foranstående heftelser. Selger kan ikke kreve oppgjør før sikringsobligasjonen er tinglyst.
10.3 Som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter Kjøpekontrakten stiller Xxxxxx en garanti på 3 % av Kjøpesummen frem til overtakelse, straks etter at Selgers forbehold i pkt.
19.1 er frafalt, jf. buofl. § 12 2. ledd. Beløpet økes ved overtakelse til 5 % av Kjøpesummen og står i 5 – fem - år etter overtakelsen jf. buofl. § 12, 3 ledd. Tilleggsbestillinger i henhold til kontraktens pkt. 12 vil ikke påvirke størrelsen på Selgers garanti/sikkerhetsstillelse.
11 HEFTELSER
11.1 Eiendommen overdras til Kjøper fri for panteheftelser.
Kjøper er forelagt utskrift av grunnboken for gnr. 234 bnr. 60 datert 04.09.2023 og gnr. 234 bnr. 34 (som delvis kan inngå i Kjellereiendommen etter ferdigstilt eiendomsorganisering) og
har gjort seg kjent med disse, jf. pkt. 5, vedlegg 5.3. Kjøper er gjort kjent med følgende tinglyste servitutter og overtar disse slik de fremgår av grunnboken:
- Bestemmelse om adkomstrett og ferdsel. Doknr. 924739 tinglyst 07.10.2015
- Bestemmelse om adkomstrett. Bestemmelse om vedlikehold. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune. Doknr. 193553-10 og 193553-11, tinglyst 21.02.2023.
- Erklæring/Avtale. Bestemmelse om gassbeholder. Bestemmelse om adkomstrett. Doknr. 242374-1, tinglyst 06.03.2023.
- Erklæring/avtale. Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. sorterings-anlegg med silo. Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet. Doknr. 403053-1, tinglyst 31.01.1947
- Erklæring/avtale. Bruksrett til kjørbar atkomstvei over d.e. for bnr. 60. Doknr.
29719-1, tinglyst 13.06.1991.
- Erklæring/avtale Felles rett til atkomst for rep. og vedlikehold og felles bruk av vann og avløpsanlegg mv. Kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd. Doknr. 29719-2, tinglyst 13.06.1991.
- Bestemmelse om adkomstrett. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune. Xxx.xx. 193553-11, tinglyst 21.02.2023.
11.2 Kjøper er gjort oppmerksom på at det på Eiendommen kan eller vil bli tinglyst:
- Grunneiererklæring/avtale vedrørende fraskrivelse av kommunens ansvar for skade/lekkasje som følge av at Kjellereiendommen strekker seg under offentlige arealer
Det vil også kunne bli aktuelt å tinglyse bestemmelser om felles rettigheter og plikter (inkl. kostnadsdeling) mht. bruk og vedlikehold av fellesarealer, felles grøntarealer, veier, ledninger mv., samt øvrige fellestiltak for de eiendommer som inngår i felt B8B (Mariakvartalet) og eventuelt øvrige eiendommer i området.
Det kan bli aktuelt å tinglyse en heftelse på Eiendommen vedr. krav om infrastrukturbidrag. Dersom denne heftelsen blir tinglyst, vil den slettes av Oslo Kommune så snart infrastrukturbidraget er betalt av utbygger.
Det kan bli aktuelt å tinglyse avtale med leverandør(er) om levering av fjernvarme (bolig og næring) og fjernkjøling (kun næringsarealer).
Det kan bli aktuelt å tinglyse avtale med Oslo kommune om rett til å etablere, drifte og vedlikeholde gatevarmeanlegg.
11.3 Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysing av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet Mariakvartalet. Kjøper aksepterer videre at Eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter krever det.
12 TILLEGGSBESTILLINGER/ENDRINGER
12.1 Selger utarbeider tilvalgsliste hvor valgmulighetene for tilleggsbestillinger og endringer fremkommer. Kjøper er gjort spesielt oppmerksom på at dette er et stort prosjekt med mange leiligheter som gjennomføres i en planlagt serieproduksjon. Det vil derfor i alminnelighet ikke bli godtatt endringer eller tilleggsbestillinger utover tilvalgslisten, da dette vil gripe inn i den planlagte produksjonsprosessen, jf. buofl § 9, annet ledd.
12.2 Alle tilleggsbestillinger/endringer skal være Selger i hende senest ved de tidsfrister som fastsettes av Selger i tilknytning til prosjektets fremdriftsplan.
12.3 Kjøper kan ikke kreve utført tilleggsbestillinger/endringer som medfører endringer av Xxxxxxx vederlag utover et beløp tilsvarende 15 % av Kjøpesummen.
12.4 Dersom Kjøper ønsker tilleggsbestillinger/endringer skal dette fremsettes/bestilles skriftlig. Selger oppgir pris og fremdriftsmessig konsekvens. Alle tilleggsbestillinger/endringer skal faktureres av Selger eller den Selger utpeker, og betales direkte til Meglers klientkonto. Xxxxxx har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv. jf. buofl. § 44. I den grad det tillates endringer utover tilvalgsliste, jf. pkt. 12.1, må Kjøper påregne betydelige kostnader til administrasjon, tegningsrevisjoner osv.
12.5 Selger har rett til å foreta mindre endringer i utførelse, konstruksjon, materialvalg, tomtetilpasninger, rørføringer o.l. i forbindelse med detaljprosjekteringen som ikke reduserer Eiendommens kvalitet, uten at dette gir rett til endring av avtalt pris. Selger skal så langt det er praktisk mulig informere Kjøper skriftlig om slike endringer.
12.6 Selger forbeholder seg retten til å foreta endringer som er nødvendige som en følge av offentlige pålegg eller endrede tekniske krav, samt endringer i inndelingen av andre seksjoner enn Eiendommen.
13 FREMDRIFT OG FERDIGSTILLELSE
13.1 Leiligheten forventes på tidspunkt for signering av Kjøpekontrakten å kunne ferdigstilles fra 4. kvartal 2026 uten at dette er å anse som bindende frist for overlevering. Overlevering vil kunne skje både tidligere og senere enn antatt tidsrom for ferdigstillelse.
Ca. 10 uker før ferdigstillelse vil Xxxxxx skriftlig varsle Kjøper om endelig overleveringstidspunkt (Overtakelse).
13.2 Dersom Eiendommen ikke er klar til overlevering til varslet Overtakelse og dette ikke skyldes forhold omtalt i pkt. 13.3 og 13.4, kan Kjøper kreve dagmulkt i henhold til xxxxx. § 18. Dagmulkt beregnes med 0,75 promille av Kjøpesummen korrigert for endringer og tillegg, og regnes for hver kalenderdag frem til Eiendommen overleveres. Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager.
13.3 Dersom arbeidene forsinkes av forhold Kjøper svarer for, har Xxxxxx krav på fristforlengelse og dekning av sine merkostnader jf. buofl. §§ 11 og 43.
13.4 Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på fristforlengelse jf. buofl. § 11. Xxxxxx plikter i så tilfelle å varsle Kjøper skriftlig så snart Xxxxxx blir oppmerksom på at dette kan skje.
14 FORHÅNDSBEFARING
14.1 Ca. 2 uker før Overtakelse innkaller Selger til en forhåndsbefaring hvor forhåndsprotokoll føres.
15 OVERTAKELSE
15.1 Når Eiendommen er ferdigstilt (gjelder både seksjonen og fellesarealer, innvendig og utvendig) og midlertidig brukstillatelse foreligger, skal det avholdes overtakelsesforretning. Sesongavhengige utendørsarbeider, samt gjenstående arbeider av ubetydelig art er ikke til hinder for at overtakelse kan skje. Overlevering av fellesarealer vil skje etappevis i takt med utbygging av Mariakvartalet. Kjøper har ikke rett til å overta Eiendommen før hele Kjøpesummen, inklusive endringer/tilleggsbestillinger, omkostninger og eventuelle renter i henhold til pkt. 7 er innbetalt og registrert på Meglers klientkonto, samt at evt.
pantedokument(er) er kommet Megler i hende.
15.2 Overlevering av fellesarealer vil skje etappevis i takt med utbygging av Mariakvartalet. Kjøper aksepterer at eierseksjonssameiets styre overtar andel fellesareal på vegne av Kjøper. Kjøper gir ved underskrift på denne Kjøpekontrakten styret fullmakt til å overta fellesarealer. Fullmakten innebærer også en rett for styret til å beslutte eventuelt tilbakehold/deponering for ikke fullførte eller mangelfulle arbeider på fellesarealene. Overtakelsesforretning for fellesarealene kan gjennomføres før overtakelsesforretning for de enkelte seksjoner.
15.3 Under overtakelsesforretningen skal Selger påse at det føres overtakelsesprotokoll som underskrives av begge parter. Kjøperen (representert ved sameiets styre hva gjelder fellesarealene) skal sørge for å protokollføre de mangler man eventuelt påberoper seg vedrørende Eiendommen (og fellesarealene).
15.4 Dersom Kjøper har krav mot Xxxxxx som følge av forsinket eller mangelfull ytelse, har Kjøper rett til å holde tilbake en så stor del av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet, buofl.
§§ 24 og 31. Xxxxxxxx anses likevel for å ha skjedd dersom Kjøper deponerer det omtvistede beløp på Meglers klientkonto i medhold av buofl. § 49. Krav om deponering som er kjent på overtakelsestidspunktet skal fremgå uttrykkelig av overtakelsesprotokollen med angivelse av beløp som kreves deponert.
15.5 Såfremt fullt oppgjør i henhold til Kjøpekontrakten er bekreftet disponibelt på Meglers klientkonto, utleveres nøkler til Eiendommen ved overtakelsesforretningen. Xxxxxx sørger for å innhente slik bekreftelse forut for overtakelsesforretningen.
15.6 Eiendommen anses for ferdigstilt på dato for overtakelsesforretning, dersom Kjøper uten gyldig grunn ikke møter til overtakelsesforretning. Forutsatt at Kjøper er varslet på den måte som fremgår av buofl. § 15, anses Eiendommen i disse tilfeller som godkjent og overtatt selv om Kjøper ikke har vært til stede, jf. buofl. §§ 14 og 15, forutsatt at fullt oppgjør er innbetalt.
15.7 Eiendommen overleveres i byggrengjort stand.
15.8 Inntil utbyggingen av Mariakvartalet er ferdigstilt, har Selger og/eller andre utbyggere rett til bruk av, og rett til å ha stående anleggsmaskiner, materialer og utstyr på, sameiets eiendom. Eventuelle skader dette måtte påføre Eiendommen, skal Xxxxxx innen rimelig tid utbedre. Kjøper er innforstått med at det vil finne sted byggearbeider og anleggsvirksomhet i bygget, på felles utearealer og i området for øvrig etter Overtakelse.
15. 9 Eiendommen står fra dato for Overtakelse for Kjøpers regning og risiko i ethvert tilfelle. Eiendommens utgifter og inntekter avregnes fra dato for Overtakelse.
15.10 I nyoppførte boliger forventes i noen grad svinn og krymping av materialer, for eksempel svinnriss i mur, mindre riss i tapet og maling ved skjøter, hjørner og sammenføyninger som følge av naturlig krymping i konstruksjoner/trevirke etc. For slike forhold er Xxxxxx ikke ansvarlig. Skulle det være oppstått mangler hvor utbedringskostnaden er urimelig i forhold til den betydning manglene har for boligens bruksverdi, har Xxxxxx rett til å gi Kjøper prisavslag svarende til verdireduksjonen i stedet for å foreta utbedring.
15.11 Det er Selgers plikt å fremskaffe ferdigattest for Eiendommen. Kjøper er kjent med at denne normalt først foreligger lang tid etter Overtakelse. Kjøper kan således ikke gjøre mangels- og/eller forsinkelsesbeføyelser gjeldende på det grunnlag at det tar tid før ferdigattest er utstedt.
16 REKLAMASJON
16.1 Kjøper må skriftlig reklamere ovenfor Selger, i Selgers reklamasjonsportal, innen rimelig tid etter at Kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, jf. buofl. § 30 (1). Vil Kjøper gjøre gjeldende mangler som var eller burde vært oppdaget på overtakelsesforretning, må det skriftlig reklameres så snart som mulig, jf. buofl. § 30 (2). Det samme gjelder ved ettårsbefaring, jf. buofl. § 30 (3).
b) Mangler som oppstår på grunn av Kjøpers mangelfulle vedlikehold og/eller uforsvarlig bruk av Eiendommen med utstyr, og
c) Skader som skyldes tilfeldige begivenheter etter Overtakelse som Xxxxxx ikke kan lastes eller ha ansvaret for.
17 ETTÅRSBEFARING
17.1 Ca. 1 år etter overtakelsesforretning vil det fra Selgers side bli varslet om ettårsbefaring jf. buofl. § 16. Det gjøres spesielt oppmerksom på at Selgers plikt til å utbedre feil eller mangler ikke omfatter forhold nevnt i pkt. 15.10 og 16.4. Ved ettårsbefaringen skal Selger føre protokoll på samme måte som ved overtakelsesforretningen.
17.2 Ved utbedring av eventuelle mangler forplikter Kjøper seg til å gi Xxxxxx og dennes representanter adgang til Eiendommen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 07.00 og 16.30. Kjøper er forpliktet til å kvittere for arbeidene etter hvert som disse utføres.
18 SÆRLIGE BESTEMMELSER
18.1 Kjøper er gjort spesielt oppmerksom på at Bjørvika og Bispevika er et område under utvikling og det understrekes at endringer av området vil skje. Byggearbeider, som blant annet bringer med seg støy, støv, redusert fremkommelighet med mer, må påregnes på naboeiendommer og i nærområdet for øvrig i flere år fremover. Xxxxxx har intet ansvar for ev. ulemper som følger av den videre utbygging ut over det som fremgår av punkt 15.8 ovenfor. Xxxxxx har videre intet ansvar for eventuelle ulemper som følge av at utbyggingsplanene i området endres. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via bl.a. Oslo kommune v/Plan og bygningsetaten. Se også www.prosjekt- xxxxxxxxx.xxxx.xxxxxxx.xx, xxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/Xxxxxxxxxxxxxx/Xxxxxxxx og xxx.xxxxxxxxxx.xx.
Bjørvika Infrastruktur AS er ansvarlig for utførelse av gater og allmenninger i Bispevika Syd. Rostockgata vil i likhet med Operagata (fra Rostockgata til Stasjonsallmenningen) opparbeides med fokus på myke trafikanter. Det vil bli begrenset trafikk i Rostockgata. Det foreligger per dags dato ikke rammetillatelse for Rostockgata foran Mariakvartalet og Kongsbakken. Prosjekteringen er ikke ferdigstilt og kan påvirke tilgrensede områder. Xxxxxx forbeholder seg retten til endringer i forhold til det som er vist i visualiseringer. Det er søkt om dispensasjon fra rekkefølgebestemmelsene vedr. ferdigstilling av broen over vannspeilet i Middelalderparken, og det er søkt om at denne ferdigstilles i forbindelse med felt B9.
Kjøper er kjent med at deler av Kjellereiendommen vil betjene feltene B8A (Clemenskvartalet), B6B (Vannkunsten Syd) og B9 i tillegg til Mariakvartalet (B8B). Ved ferdigstillelse av Mariakvartalet vil det kun være felt B9 som ikke er ferdig utbygget.
18.2 Eventuell transport av Kjøpekontrakten for forbruker før ferdigstillelse av Eiendommen skal godkjennes av Selger, som kan nekte transport på fritt grunnlag. Det er uansett en forutsetning for Selgers samtykke til transport at Selgers standard transportkontrakt benyttes. Selger kan stille visse betingelser for gjennomføring av transport. Selger anbefaler at prosjektets megler benyttes. Ved overdragelse av Kjøpekontrakten skal Kjøper i tillegg betale kr 30.000 til Selger for merarbeidet. Denne sum kan trekkes av Kjøpers eventuelle innbetalinger på klientkonto. Signert transportkontrakt må være Selger i hende senest innen en måned før varslet overtagelse. Kjøper er også gjort oppmerksom på at transport av garantien ved salg av Eiendommen i garantiperioden må godkjennes av garantisten.
Dersom denne Kjøpekontrakt overdras av Kjøper før ferdigstillelse, plikter den nye kjøperen å tre inn i alle de avtaler som er etablert, herunder endringsavtaler og tilleggsbestillinger. Kjøper gjøres dog oppmerksom på at han hefter for dette kontraktsforhold inntil ny Kjøper har signert alle dokumenter vedrørende salget og innbetalt tilsvarende beløp som Kjøper etter denne kontrakt har gjort. Kjøper har heller ikke anledning til å motsette seg overskjøting av leiligheten til seg, dersom han på overtakelsestidspunktet ikke har utpekt ny eier som har oppfylt kontrakts- og oppgjørsbestemmelsene i Kjøpekontrakten.
Endring av eierskap fra kjøpers side etter bud/aksept krever transport og vil medføre en transportkostnad på kr. 25 000,- inkl. mva. til megler. Ved Hjemmelsendring til nærstående vil det påløpe et honorar på kr. 25 000,- inkl. mva. til megler, som innbetales i forbindelse med endringen. Hjemmelsendring må være megler i hende innen to måneder før varslet overtagelse og kan kun omfatte personer som allerede er registrert som kjøpere, eller familiemedlemmer i rett nedad- eller oppadstigende relasjon. Megler følger til enhver tid gjeldende lover og forskrifter, og tar forbehold om endringer frem mot overtagelsen som gjør at slike hjemmelsendringer ikke kan gjennomføres. Ved enhver hjemmelsendring/transport kreves selgers samtykke, som kan nekte dette på fritt grunnlag.
18.3 Selger og Kjøper har ingen krav mot hverandre dersom Eiendommens areal skulle vise seg å være inntil 5 % mindre/større enn det oppgitte areal.
18.4 Kjøper kan avbestille boligen inntil Overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. I et slikt tilfelle skal Kjøper dekke hele Selgers økonomiske tap.
19 FORBEHOLD
19.1 Selger kan kansellere inngått Kjøpekontrakt frem til 31.12.2024 dersom ikke nødvendig forhåndssalg eller tilfredsstillende finansiering for Mariakvartalet er oppnådd. Videre kan Selger kansellere inngått Kjøpekontrakt dersom styrets beslutning om byggestart, igangsettelsestillatelse eller annen nødvendig tillatelse fra kommunen eller annen offentlig myndighet ikke gis innen samme frist. Xxxxxx skal sende skriftlig varsel til Kjøper når grunnlaget for forbeholdene er bortfalt og kontrakten derved er endelig, sammen med angivelse av endelig tidspunkt for overlevering (Overtakelse) ref. pkt. 13.1 andre avsnitt.
Kansellering anses skjedd på det tidspunkt Xxxxxx har sendt meddelelse om dette. Dersom kanselleringsretten benyttes, får Kjøper tilbakebetalt eventuelt innbetalt kjøpesum inkludert eventuelle renter, forutsatt at rentene overstiger ½ R. For øvrig kan Kjøper ikke fremme krav mot Xxxxxx som følge av kanselleringen. Selger stiller garanti i medhold av buofl. § 12 straks etter at samtlige forbehold i dette punkt 19.1 er løftet.
19.2 Kjøper er gjort kjent med at den endelige arealfordeling/oppdeling av felt B8B (Mariakvartalet) ikke er fastlagt på avtaletidspunktet.
Selger forbeholder seg retten til å dele opp felt B8B (Mariakvartalet) i flere eierseksjonssameier og/eller gårds- og bruksnummer både over og under bakken (inkludert
Kjellereiendommen) og eventuelle uteeiendommer, herunder å omdisponere det enkelte areal innenfor felt B8B (Mariakvartalet) slik at areal som er godkjent til næringslokaler gjøres om til ytterligere leiligheter, at boligarealer endres til næringsareal, eller at boligsammensetningen endres (f. eks ved at leiligheter slås sammen eller deles, endring i boligmiksen e.l). Selger forbeholder seg videre retten til å justere størrelsen på det enkelte sameie etter hva som er hensiktsmessig med hensyn til utbyggingstakt, fremtidig drift og bruksrettigheter.
Xxxxxx forbeholder seg retten til å selge deler av prosjektet/enkelte oppganger i Mariakvartalet separat. Blir et slikt salg gjennomført vil de solgte delene bli et eget/egne sameier/gnr., bnr. med mulige sambruksarealer mellom sameiene.
Innenfor det enkelte eierseksjonssameiet vil deler av fellesarealet kunne være forbeholdt til eksklusiv bruk for henholdsvis boligseksjonene og næringsseksjonene, hvilket i tilfellet vil beskrives nærmere i eierseksjonssameiets vedtekter.
For kjøpere med rett til parkeringsplass/er vil kjøpesummen for p-plass bero på meglerskonto inntil kjelleren er ferdig organisert og kjøper har fått rettsvern for sin rett til parkeringsplass/er.
19.6 Kjøper aksepterer eventuelle konsekvenser av de forbehold som fremkommer av dette punkt 19 og kan ikke fremme krav mot Xxxxxx pga. dette.
19.7 Kjøper er kjent med at fremtidig bebyggelse mot vest på felt B9 er under utvikling og endringer i bygningsvolumer og plassering av fremtidig bebyggelse vil kunne skje i forhold til dagens regulering. B9 har reguleringshøyde på kote + 22,37. Det vil bli søkt dispensasjon for økt reguleringshøyde på B9, antall etasjer blir maks 6. På takplan vil trappe- og heishus, fellesrom stikke opp over takplan mot Mariakvartalet.
19.8 Det skal oppføres en barnehage i Mariakvartalet (Barnehagen). Barnehagen vil antakelig utgjøre en næringsseksjon. I medhold av krav stilt i reguleringsbestemmelsene for Mariakvartalet vil Barnehagens utearealer være tilgjengelig for allmennheten utenfor barnehagens åpningstid og arrangementer i regi av Xxxxxxxxxx. Den nærmere regulering av vedlikeholdsansvar og kostnadsfordeling mellom Barnehagen og øvrige seksjonseiere vil defineres i endelige eierseksjonsvedtekter og skal så langt som mulig holdes adskilt.
20 FORSIKRING
20.1 Eiendommen holdes fullverdiforsikret av Xxxxxx fra byggestart og frem til Overtakelse. Forsikringen gjelder også materialer tilført eiendommen, jf. buofl. § 13 siste ledd. Selger inngår på vegne av sameiet og for sameiets regning avtale om forsikring av bygningen fra ferdigstillelse.
20.2 Dersom det skulle inntreffe brann eller annen skade under byggetiden som dekkes av forsikringen, eller som skyldes forhold utenfor Selgerens kontroll, skal avtalen opprettholdes fullt ut idet skadeserstatningen tilfaller Selger. Xxxxxx plikter på sin side å foreta
gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. Selger vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for Kjøpers forsinkede innflytting jf. buofl. § 17.
20.3 Kjøper xxxxxx selv innbo- og løsøreforsikring. Dersom Kjellereiendommen organiseres som en anleggseiendom, må slik forsikring ha dekning for innbo og løsøre som oppbevares i bod og fellesareal på annen eiendom, jf. punkt 2.3, 1. setning.
21 ETABLERING AV EIERSEKSJONSSAMEIE
21.1 Kjøper er innforstått med at man som Kjøper av en seksjon blir sameier/seksjonseier i henhold til lov om eierseksjoner. Bygget er et kombinasjonsbygg med næring og bolig. Kjøper har rett og plikt til å følge den til enhver tid gjeldende eierseksjonsloven og de til enhver tid gjeldende vedtekter.
21.2 Kjøper er kjent med at eierseksjonssameiet kan få rettigheter og plikter til bruk av og adkomst til arealer i Kjellereiendommen, avhengig av valgt organisering av Kjellereiendommen.
21.3 Fellesutgiftene for Eiendommen fastsettes av eierseksjonssameiet. Hvor store utgiftene blir, avhenger av hvor mange ytelser sameiet rekvirerer. Et forventet nivå ved Overtakelse vil ligge på ca. kr. 43,- per kvm BRA pr måned. I tillegg kommer a-konto forbruk fjernvarme og varmtvann kr. 15,- per kvm BRA pr måned. Tv-pakke og fibernett kommer i tillegg, det er inngått kollektivavtale for bredbånd fra NextGenTel 1000/1000 Mbps til kr. 149 pr. mnd, og Kjøper bestiller selv TV pakke etter ønsker og behov fra leverandør utpekt av selger.
21.4 For eierseksjonssameiet er det utarbeidet foreløpige vedtekter, se pkt. 4.8. Disse vedtekter aksepteres av Kjøper. Xxxxxx har rett til å tilpasse vedtektene frem til første overtakelse av bolig- eller næringsseksjon i eierseksjonssameiet, og vil bl.a. xxxxx vedtektene for nødvendige tilpasninger i forbindelse med prosjektorganiseringen, og for øvrig i samsvar med eventuelle endringer i eierseksjonslovgivningen forut for ekstraordinært årsmøte. Selger innkaller til ekstraordinært årsmøte ca. 1 måned før overtagelse av boligseksjonene for å velge styre til eierseksjonssameiet. Selger vil kunne være eier av og kan i tilfelle stemme på vegne av eventuelle usolgte seksjoner. Kjøpere av de solgte seksjonene har rett til å stemme på ekstraordinært årsmøte selv om overtakelse ikke er gjennomført.
21.5 For at eierseksjonssameiet skal være i drift ved Overtakelsen vil Selger engasjere bl.a. forretningsfører, vaktmestertjeneste og leverandør for tele/data for sameiet og for sameiets regning. Avtalen kan tidligst sies opp 3 år etter det ekstraordinære årsmøtet som avholdes i forbindelse med overtakelse av boligseksjonene.
21.6 Kjøper er kjent med at de andre seksjonseierne har lovfestet panterett i Eiendommen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. I henhold til ny eierseksjonsloven § 31 tilsvarer panteretten 2 ganger grunnbeløpet i folketrygden.
21.7 Selger innkaller styret til overtakelsesforretning for eierseksjonssameiets fellesarealer innenfor det aktuelle byggetrinn. Det skal føres protokoll og eventuelle mangler og gjenstående arbeider som skal utbedres av Selger skal noteres. Fremdriften og ferdigstillelse av disse arbeider skal også protokolleres.
21.8 Til sikkerhet for at arbeider som skal gjøres i henhold til punkt 21.7 utføres, kan det mellom styret og Selger avtales et beløp som kan sperres hos Megler. Selger kan alternativt stille bankgaranti for hele beløpet. Styret plikter å kvittere ut fortløpende for utførte arbeider i henhold til protokoll slik at tilsvarende tilbakeholdt beløp kan utbetales.
22 PLIKTIG MEDLEMSKAP I VELFORENING
22.1 Det kan bli etablert et vel, bestående av eiendommer/eierseksjonssameier som blir etablert i Bispevika/Bjørvika. Dersom et slikt vel etableres har seksjonseierne plikt og rett til å være medlem av velet. Velforeningen har til oppgave å ivareta medlemmenes felles interesser.
22.2 Kjøper er kjent med at bestemmelser om pliktig velmedlemsskap kan bli tinglyst på Eiendommen.
22.3 Den enkelte eiendom/det enkelte eierseksjonssameie er som medlem av velet pliktig å betale årskontingent/driftsutgifter fastsatt av velforeningens årsmøte.
23 BEFARING PÅ BYGGEPLASS
23.1 Ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og dette medfører meget redusert tilgjengelighet for Kjøper. Besøk på byggeplassen frem til forhåndsbefaring og Overtakelse skal derfor avtales særskilt med Selger/Megler. Selgers representant skal være tilstede.
24 E-POSTKOMMUNIKASJON
24.1 Partene er enige om at e-postkommunikasjon kan benyttes mellom partene og at dette regnes om skriftlig kommunikasjon, jf. buofl. § 6 a.
25 TVISTER
24.1 Partene har gjennomgått Kjøpekontrakten samt medfølgende dokumenter jf. pkt. 4 og 5, og er enige om at den utgjør den fullstendige avtale mellom Partene. Diskusjoner, alternativer, muligheter, mv. som ikke er nærmere beskrevet i Kjøpekontrakten med bilag, er således ikke avtalt mellom Partene.
24.2 Tvister angående forståelse av Kontrakten eller praktiseringen av denne, skal primært løses ved forhandlinger mellom Partene. Hvis enighet ikke oppnås, skal tvisten løses ved domstolsbehandling.
*****
Denne Kjøpekontrakt blir signert digitalt med BankID. Kjøper for tilsendt et signert eksemplar pr. E- post etter at begge parter har signert.
Der hvor det er mer enn én kjøper, gir disse ved denne kontrakts underskrift hverandre gjensidig fullmakt til å representere den/de andre i forhold til kontraktsforholdet, herunder på overtakelsesforretningen.
Oslo, den
Selger: Kjøper:
For Bispevika B8B Bolig AS Xxxxxxx Xxxxxx Iht. fullmakt | <loadcust 2:0><cname> |
<loadcust 2:1><cname>