DAMKVARTALET
DAMKVARTALET
Myrvoll stasjon hus 11
Oppegård - Damkvartalet, Myrvoll Stasjon hus 11
UTGIVELSESDATO:
08.09.2020
INNHOLD
1. Eiendommen
2. Miljø, energi og sikkerhet
3. Utvendig anlegg
4. Byggtekniske opplysninger
5. Innredninger og overflater
6. Innredningspakker
7. Dokumentasjon
8. Kontraktsmessige forhold vedrørende eierseksjonsbolig
BYGGHERRE OG TILTAKSHAVER:
JM Norge region Oslo ARKITEKT
Xxxxxxxxx og Reine arkitekter AS HOVEDENTREPRENØR
JM Norge AS SALG VED:
JM Norge,
org. no. 829 350 122
Xxxxxxxxxx 0, Xxxx
SALGSANSVARLIG
Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxx xxxxxxxxx.xxxx@xx.xx 908 84 705
FORORD
Leveransebeskrivelsen er et bilag til kjøpekontrakten mellom boligkjøper og JM Norge AS (heretter kalt JM) og er således en del av kontrakten.
Med ”bolig” menes hele kontraktsobjektet, det vil si boligenhet med tilhørende uteareal, boder, garasjer samt eier- og bruksrettigheter til fellesareal og -bygninger.
Leveransebeskrivelsen er utgitt av JM Norge AS, som også er ansvarlig for innholdet.
1. Eiendommen
STATUS REGULERING
Reguleringsplan Detaljreguleringsplan for Trelasttomta
Plan ID 0217 2014003.
Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og sentrumsformål.
PROSJEKTET Myrvoll Stasjon består av to store utbyggingsområder, Skogsåsen og Trelasttomten. Trelasttomten utvikles i flere trinn og vil bestå av blokkbebyggelse med boliger og forretninger. Skogsåsen er området oppe på åskammen som utvikles til rekkehus og noe leiligheter.
JM planlegger å bygge til sammen ca. 630 boliger, herav ca. 480 leiligheter og ca. 150 rekkehus.
Damkvartalet er en del av JMs utbygging på Trelasttomten og vil består av totalt ca 170 leiligheter fordelt på 6 bygninger i 3 til 6 etasjer rundt et felles tun. Hus 11 har 5 etasjer og ligger i vestenden av Damkvartalet.
BYGGETOMTA Byggetomta er en tidligere tomt for industriell virksomhet, med noe vegetasjon av trær og buskvekster.
På området har det tidligere vært trelastvirksomhet som nå er nedlagt og fjernet. Terrenget er i dag ferdig planert for bygging. Det er noe skog på deler av området. Nord på området stiger terrenget opp i en kolle som strekker seg videre nordover.
Fremtidig eierforhold Eiendommen seksjoners i boligseksjoner i henhold til eierseksjonsloven. Hus 11, 12 og 13 planlegges i dag som et sameie med forbehold om annen inndeling av Damkvartalet avhengig av byggerekkefølge og tidspunkt for ferdgstiillelse av de enkelte bygninger på Damkvartalet. Garasje og kjellerarealer som ligger under bygningene vil bli fradelt som en egen anleggseiendom hvor hjemmel tinglyses som realkobling til hver boligseksjon. Utearealer mellom bygningene som tilhører Damkvartalet i felleskap vil også bli organisert på
samme måte.
Anleggseiendommen vil bestå av p-plasser, boder og tekniske anlegg. Det kan også være muligheter for p-plasser og boder til de andre sameiene slik som Torgkvartalet og Skogbrynkvartalet i anleggseiendommen.
Øvrige fellesområder utenfor sameiene har alle seksjonseiere av Myrvoll Stasjon bruksrett til. Det er ferdigstillt et torg med foretninger på Trelasttomten som danner et naturlig samlingssted for beboere på Myrvoll stasjon. Her finner du flere butikker som cafe, matbutikk
m.m. Kommunen vil etter ferdigstillelse overta driften av torget.
Den enkelte sameier eier ideelle andeler med tilhørende rettigheter til adkomst, boder og fellesrom i anleggseiendommen. Utearealene i Damkvartalet er til felles bruk og vil driftes i samarbeid med de andre sameiene i Damkvartalet. Vedlikehold av eiendommens fellesarealer med anlegg og utstyr er sameienes fellesansvar. Kostnader fordeles mellom eierne etter sameiebrøk, etter enheter, eller etter antall parkeringsplasser.
I forbindelse med organiseringen av Myrvoll stasjon er alle eiendommene innenfor prosjektet (heretter eiendommene) i en tinglyst erklæring gitt rettigheter og plikter for adkomst, bruk, drift og vedlikehold av arealer som er ment til felles bruk.
Det tas generelt forbehold om endelig organisering av eiendommen inkludert garasjekjelleren. Det tas også forbehold om endelig tomtestørrelse etter eventuell fradeling av torg, fortau og noen veier.
ADKOMST/PARKERING Kjøreadkomst fra Trelastveien.
Adkomst til feltet
1. Eiendommen
Garasjeløsning/ biloppstilling
Parkering i kjellerplan i felles garasjeanlegg. Garasjeanlegget organiseres som realsameie som administreres av sameiene i felleskap. Bruksrett til parkering må erverves separat i tillegg til leiligheten. HC-parkering ivaretas i henhold til regulering.
EL-bil ladning tilbys som tilvalgsløsning.
EIENDOMMEN OMFANG OG STØRRELSE
Eiendommen
Eiendommene som inngår i Damkvartalet vil bli fradelt fra gårdsnr. 241 Bruksnr. 5. Eiendommens størrelse vil fremgå av endelig oppdeling av byggeområde S3 og B2
Antall boenheter
Hus 11 består av 33 leiligheter.
MATRIKKEL/ADRESSE
Matrikkelnummer vil bli fastsatt i forbindelse med organisering av eiendommen og den forestående delesaken. Seksjonsnummer fastsettes i forbindelse med seksjoneringen. Hus 11 har etter adressevedtak fått adresse Xxxxxxxxxxxx 00, 1415 Oppegård.
Eiendommene i Damkvartalet blir bygget ut i flere byggetrinn. Dersom deler av eiendommen må deles eller reseksjoneres som del av gjennomføringen etter overlevering av de første bygningene, plikter kjøperne å samtykke til slik reseksjonering og endringer.
2. Energi, miljø og sikkerhet
LAVENERGIHUS
Boligene bygges i samsvar med krav i Plan- og bygningsloven, Teknisk forskrift av 2017 (TEK 17).
JM har besluttet at alle bygg skal prosjekteres til å være minst 25% bedre enn krav i TEK 17 når det gjelder beregnet behov for levert energi til romoppvarming, ventilasjonsvarme og tappevann, inkludert energi til vifter og pumper, men eksklusive energi til teknisk utstyr og belysning o.l. Myndighetskravet refererer seg til det søknadspliktige tiltak, slik at 25 % bedre knytter seg til byggene og vil kunne variere i de enkelte boliger i en boligblokk.
Boligen er utstyrt med godt isolerende vinduer, noe som medfører at det kan forekomme dugg på utsiden av glasset (spesielt om morgenen etter en klar nattehimmel). Dette er imidlertid en naturlig konsekvens av lite varmetap fra vinduet, og er ikke skadelig for vinduet.
ENERGISYSTEM
Det vil bli etablert en energisentral som leverer fjernvarme til prosjektet. Energisentralen med rettigheter til energibrønner og varmesentral eies og drives av et privat selskap. Energisentralen vil hente varme fra energibrønner etablert under parkeringskjelleren. Energisentralen leverer varmt tappevann og oppvarming i form av radiatorer og forvarming av ventilasjonsluften.
ENERGIMERKING
Energiattest utstedes av JM og er vedlegg til kjøpekontrakten. I leilighetsbygg vil ulik plassering av leilighetene med hensyn på varmetap føre til at energimerket kan variere.
SUNNE MATERIALER
JM følger ”føre var”-prinsippet som innebærer at vi velger bort produkter allerede ved mistanke om negativ miljøpåvirkning. Vi unngår helse- og miljøfarlige materialer i våre hus, som f.eks mykgjørere i plast (f.eks ftalater) og brommerede flammehemmingsmidler. JM bruker i størst mulig grad tradisjonelle og utprøvde naturmaterialer som tre, stein, tegl og keramiske fliser.
ALLERGIHENSYN
Boligene leveres med PVC-frie overflate- og tettesjikt, ettersom forskning har vist mulig sammenheng mellom allergiske plager hos barn og forekomst av PVC-plast. Vi unngår også allergifremkallende treslag som f.eks rød seder, santor palisander, merbau og sapelli.
I plantefelt som omgir boligene benyttes trær som er giftfrie og gunstige for allergikere.
KILDESORTERING
Alle boligene leveres med innredning for kildesortering av avfall.
FUKTSIKRING
JM bruker mugg- og soppresistente plater på våtrom som underlag for fliser.
JMs byggemetode med fabrikkproduserte utfyllingselementer sikrer at ytterveggene bygges av tørre og stabile materialer og at bygget lukkes raskt for å unngå at nedbør tilfører fuktighet i bygget.
LYD OG AKUSTIKK
Boligene bygges etter Norsk Standard 8175 klasse C.
SIKKERHET
Boligene bygges etter de sikkerhetsbestemmelsene som myndighetene har pålagt, blant annet:
• Automatisk brannslokkingsanlegg (sprinkler) i alle leilighetene
• Elektrisk anlegg etter el-norm NEK-400, med jordfeilbryter, overspenningsvern og komfyrvakt
• Vendbare vinduer med sikringsbeslag, som kan pusses fra innsiden. Faste vinduer pusses fra bakken, fra balkong/terrasse eller fra åpningsvindu ved siden.
TILGJENGELIGHET
Alle boligene oppfyller krav til ”tilgjengelig boenhet” i TEK 17. Dette betyr at boligene har trinnfrie løsninger og oppfyller tilgjengelighetskrav for rullestol i alle rom.
Uteområdene er ”universelt utformet”, så langt topografi gjør det mulig. Det betyr at de i tillegg til å oppfylle tilgjengelighetskrav for rullestol, også er brukbare for syns- og hørselshemmede, svaksynte og allergikere.
SVANEMERKET
JMs miljøprofil gjør at boligene oppnår kravene som stilles for godkjenning av Svanemerket, og JM har derfor valgt å sertifisere boligene med Svanemerket. Dette gjør at du som kunde får en tredjeparts miljøgodkjenning av boligen, som stiller krav til hvilke produkter og materialer som kan benyttes i boligen.
Dette omfatter også kundetilvalg, se nedenfor under punkt 6 om innredningsvalg.
3. Utvendige anlegg
ADKOMST OG VEIER
Felles kjøreadkomst og parkeringsplasser leveres med asfaltert dekke. Gangveier frem til inngangsdør til
det enkelte bygg får en kombinasjon av asfalt og belegningsstein.
Xxxxxxxxx leveres der det er nødvendig for styrt avrenning av overflatevann. Belysning leveres langs kjøreveier og gangveier i henhold til forskriftskrav. Sameiene har felles ansvar for drift og vedlikehold av alle felles arealer. Veier frem til markert oppstillingsplass for brannbil er dimensjonert for tyngre kjøretøy.
Private kjøreveier, kjørbare gangveier og plasser er dimensjonert for trafikk for utrykningskjøretøy.
OFFENTLIGE AREALER
Offentlige kjøreveier og gang-/sykkelvei skal overtas med drifts- og vedlikeholdsansvar av kommunen.
LEKE- OG AKTIVITETSPLASSER
I henhold til endelig godkjent situasjonsplan.
BEPLANTING/ TILSÅING
Fellesarealer opparbeides og beplantes i henhold til endelig utomhusplan. Det gjøres oppmerksom på at ferdigstillelse av utomhusarealet kan bli gjennomført etter at boligseksjonene er overtatt avhengig av årstid.
OVERVANNSHÅNDTERING
Asfalterte flater og flater med belegg bygges med fall slik at overvann kan renne til omkringliggende terreng eller til overvannssluk. I enkelte partier ledes over-
vannet i åpne renner til regnhager i lavbrekk. Regn- og smeltevann fra terreng vil bli fordrøyd i bakken. Overløp/flomvei ledes mot Salamanderdammen.
VANN- OG SPILLVANNSLEDNINGER
Vann- og spillvannsledninger blir tilknyttet offentlig ledningsnett.
KABELFØRINGER
Kabler for sterkstrøm, TV, tele og bredbånd føres i bakken fra transformator og fordelingspunkt for kabel TV frem til fordelingsskap i den enkelte bolig.
Kabelselskapene har eierskap og vedlikeholdsansvar frem til fordelingsskap.
RENOVASJON
Felles renovasjonspunkt med nedsenkede avfalls- containere plasseres sentralt på området som vist på situasjonsplanen.
POSTKASSER
Det vil bli montert en postkasse for hver boenhet i felles postkassestativ i inngangspartiet i hvert bygg. Postkassene leveres med lås. Navneskilt må den enkelte kjøper eller sameiet i felleskap besørge.
SKILT
JM vil sørge for at det blir montert nødvendig skilt for adressering av boligene.
Det vil bli montert signaturskilt med JM logo og svanemerket på fasaden til en av byggene.
4. Tekniske opplysninger
FUNDAMENTERING
Betongsåle støpt på komprimert sprengsteinsfylling med pillarer/pæler til fjell (velg)
BÆREKONSTRUKSJONER
Bærende yttervegg utføres med 20 cm betong eller brannisolerte stålsøyler. Innvendige bærende leilighet- skillevegger er av 20 cm betong. Etasjeskiller utføres med 25 cm betong. Vegger og terreng (grunnmurer) støpes i betong og isoleres
YTTERVEGGER
Yttervegger er bindingsverk av tre med 25-27 cm isolasjon og fuktbestandig plate utvendig.
VINDUER
Vindu og vindusdører leveres med en U-verdi ihht. TEK 17
FASADEMATERIALE
Hovedsakelig tegl, for øvrig trepanel og fasadeplater. Yttertak Betongdekke isolert på overside. Isolasjon skråskjæres med fall til sluk og tekkes med papp- membran. Vannet fra takflatene ledes bort i rør innvendig i bygget.
BALKONGER
Balkonger bygges av betongelementer som er innspent i betongdekke. Balkonggulv leveres ubehandlet med fall fra veggen til renne og nedløpsrør.
SOLAVSKJERMING
Det leveres ikke solavskjerming.
TAK/AVSKJERMING OVER ØVERSTE BALKONG.
Xxxxxxxx av betongplate som krager ut fra fasade og dekker ca. halvparten av balkongen.
REKKVERK BALKONGER OG TAKTERRASSER
Rammer og håndløper i aluminium og fyllinger av laminert sikkerhetsglass eller aluminiumsspiler.
INNVENDIGE VEGGER
Ikke bærende innvendige vegger bygges av bindingsverk av tre/stålprofiler som kles med gipsplater. Der det er krav om isolering mot lyd og/eller brann, for eksempel mellom leiligheter, bygges dobbelt bindingsverk som kles med to lag gipsplater på hver side og isoleres med mineralull.
Der veggene skal kles med fliser legges ett lag sopp- og fuktresistent plate og ett lag kryssfiner. Innvendige lett- vegger isoleres med 5 cm mineralull for å dempe lyd.
ROMHØYDE
Innvendig netto romhøyde i boligene er ca 2,50 m. I nedforede områder, f.eks i våtrom vil romhøyden være lavere grunnet føringer i tak.
VEGGER MELLOM HEIS/ TRAPPEROM OG OPPHOLDSROM I LEILIGHETER
20 cm betong med påforing og isolasjon for å gi god lyddemping.
FELLES INNGANGSPARTIER
Alle leiligheter får inngang gjennom felles inngangsparti. Inngangspartiet får overdekning utvendig og fotskraper- ist. Inngangsdør leveres i aluminium med glassfelt.
TRAPPEROM
Trapper bygges av betongelementer som hviler på lydisolerende gummiklosser.
HEIS
Det leveres heis med stoppested i alle etasjer, også på garasjeplan. Heiskupéen leveres med innvendige mål 1,1 x 2,1 meter (såkalt møbelheis).
FELLES PARKERINGSKJELLER
Gulvet blir en kombinasjon av ubehandlet betong og asfalt. Vegger og søyler av betong samt vegger av mur males ett strøk. Isolasjonsplater med forsterket
overflate opphengt i himling. Garasjeport av stål med automatisk portåpner.
Takhøyden i garasjen er minimum 2,1 meter, bortsett fra under rør og kanaler langs enkelte vegger.
BODER
Det leveres en sportsbod for hver bolig plassert i kjeller. Vegger mellom boder leveres av stålnetting.
SYKKELBODER
Det er avsatt plass til sykkelparkering i garasjekjeller, samt en del plasser ute på terreng.
POSTKASSER M.V.
Det blir montert én postkasse for hver leilighet i hver oppgangs inngangsparti. Postkassene leveres med lås.
RINGEANLEGG
Ved hovedinngangsdør til trapperom leveres ringetablå med callinganlegg. Til hver bolig leveres dørtelefon som gjør det mulig å snakke med de som ringer på, samt åpne døren. Det leveres også ringeklokke ved inngangs- dør til hver bolig.
5. Innredninger og overflater
ROMSKJEMA FELLESAREALER
ROM | GULV | VEGGER | HIMLING, ANNET |
Inngangsparti felles | Keramiske fliser | Malt | Akustisk plater/lydabsorberende himling. For øvrig malt |
Trapperom | Keramiske fliser | Malt | Akustisk plater For øvrig malt |
Korridorer | Trinnlyddempende belegg | Malt | Akustisk plater For øvrig malt |
Garasje | Støvbundet betong | Sprøytemalt 1 strøk | Himlingsplater av mineralull/garasjehimling eller betong |
Boder | Støvbundet betong | Sprøytemalt 1 strøk | Himlingsplater av mineralull/garasjehimling |
BOLIGENE
LISTVERK
Fotlister leveres i alle rom bortsett fra våtrom (rom med sluk).
Listverk leveres med glatt, malt overflate. Da listverket er overflatebehandlet før montering, vil det være synlige spikerhoder.
VINDUER OG VINDUSDØRER
Vinduer og terrassedører er av tre med ytterkledning av aluminium og leveres ferdig overflatebehandlet fra leverandør. Åpningsbare vinduer blir i hovedsak utad- slående. Vinduer og terrassedører har 3-lags energiglass.
INNREDNINGER
Leveringsomfang fremgår av kontrakttegningene. Kjøkken leveres fra Marbodal eller tilsvarende.
ROMSKJEMA BOLIGENE
Kjøkken leveres med glatte fronter og laminert benkeplate. Standard skap blir 2,27 m høyt med foringer til tak. Underlimt oppvaskkum med en stor kum nedfelt i benkeplaten. Lyslist under overskap. Det leveres integrert oppvaskmaskin, kjøleskap,
innebygget stekeovn og nedfelt platetopp fra Whirlpool eller tilsvarende.
Baderomsinnredning leveres fra INR eller tilsvarende.
Skyvedørsgarderober leveres fra Elfa med grunn- innredning bestående av hattehylle og garderobestang.
DØRER, LUKER
Entrédører (dør fra trapperom til entré) leveres med lyd- og brannisolering og glatt, malt overflate og blir utstyrt med FG-godkjente låser.
Innvendige dører i leilighetene leveres med karmer og dørblad i malt, hvit utførelse.
ROM | GULV | VEGGER | HIMLING |
Entré | Eikeparkett | Malt, lys farge | Malt, hvit |
Kjøkken | Eikeparkett | Malt, lys farge | Malt, hvit |
Stue | Eikeparkett | Malt, lys farge | Malt, hvit |
Soverom etc. | Eikeparkett | Malt, lys farge | Malt, hvit |
Baderom | Keramiske fliser. Sluk | Keramiske fliser | Nedforet himling av gips som males |
Toalett uten sluk | Keramiske fliser som i baderom | Malt, lys farge | Nedforing som i baderom |
Bod i boligen | Eikeparkett | Malt, lys farge | Nedforet malt, hvit eller systemhimling. |
Privat oppholdsareal på bakken | Terrassegulv av varmebehandlet tre / betongheller. For øvrig vekstjord | Leskjerm i leilighetsskille | |
Balkong | Se teknisk beskrivelse kap. 4 |
Det henvises for øvrig til plantegningshefte for Damkvartalet Hus 11 for nærmere beskrivelse av materialer og farger til innredningspakkene 1 Lys og 2 Mørk.
6. Innredningsvalg
JM SMARTE KVADRAT INNREDNINGSPAKKE
Som en del av vårt Smarte Kvadrat konsept har prosjektets innredningsansvarlig satt sammen 2
ulike innredningspakker. Produktene og fargene er nøye utvalgt. Valget av innredningspakke gjøres til kontraktsmøtet.
Våre to innredningspakker vil begge tilbys kostnadsfritt med markante forskjeller i farge og materialvalg.
I smarte kvadrat legges det ikke opp til et klassisk tilvalgsprogram som et normalt JM prosjekt gjør. Her
vil de to innredningspakkene være valgmulighetene som tilbys hver kunde.
Eventuelle endringer som andre farger, hvitevarer
eller materialer vil bli behandlet i henhold til bustadslova
§9. Endringer som blir påkrevd vil føre med seg gebyr for endringer gjort i prosjektering, av innrednings- ansvarlig og av utførende. I andre hus som ikke har smarte kvadrat koseptet vil disse tilvalgene være
uten kostnad utover kostnaden for oppgradering av materialer og varer.
Av hensyn til produksjonen, vil det være tids- begrensning for valg av innredningspakke ved
kjøp etter offisiell salgsstart. JMs representant vil kunne opplyse om siste frist for valg av innredningspakke.
JM bestemmer innredningspakke på usolgte leiligheter etter fristen.
Det nevnes særskilt at det ikke kan bestilles endringer som krever endring av opplegg for vann eller avløp, arbeider i betongkonstruksjoner eller arbeider som krever offentlig godkjenning. Boligen er prosjektert med utgangspunkt i krav i offentlige forskrifter.
Eventuelle endringer vil kreve en ny prosjektering og kontroll mot tilstøtende fag. Det er derfor ikke anledning til å flytte på tekniske installasjoner, heller ikke elektropunkter.
PRODUKTENDRINGER
Vi tar forbehold om leveransehindringer samt endringer av modeller for maskiner, materialer og varer. Utskifting til annen maskin, materiale eller vare med tilsvarende kvalitet og funksjon, kan forekomme uten varsel.
Siden boligen skal sertifiseres iht. Svanemerket kan det ikke leveres innredning som er i strid med kravene til Svanemerket. Innredning som følger
pakkene oppfyller disse kravene. Ved eventuelle en- dringer ut over dette må kjøper fremskaffe dokumentasjon på at det aktuelle produktet oppnår Svanemerkets kriterier for Hus, leilighetsbygg m.m. Produkter som ikke oppnår kravene vil ikke bli godkjent av JM. Videre tar JM forbehold om å nekte levering av produkter som er i strid med JMs miljøpolicy, se nærmere under punkt 2.
7. Dokumentasjon
HUSEIERBOK
Ved overtakelse av din bolig vil du få utlevert en perm med relevant dokumentasjon på boligens materialer, utstyr og oppbygging, samt rettledning i bruk og vedlikehold.
I eierseksjonssameier vil også sameiets leder få utlevert FDV som omfatter bygningens fellesrom, yttervegger, tak og utvendige anlegg, og tekniske anlegg.
ERKLÆRINGER
Det vil bli tinglyst nødvendige erklæringer for fremføring og plassering av tekniske anlegg som VA-ledninger, trafo og El- og fiberkabler. I tillegg tinglyses erklæring om rett til almen ferdsel over eiendommen.
Selger kan for øvrig tinglyse andre bestemmelser vedørende sameiet, naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene.
DRIFTSAVTALER
JM vil på vegne av deg som kjøper inngå avtaler om
• Strømleveranser
• Abonnement på bredbånd/internett
• Bygningsforsikring
• Varmeleveranse
JM har også rett til, dersom det er lovpålagt, eller JM finner det hensiktsmessig, å inngå avtaler på vegne av deg som kjøper eller på vegne av det sameiet som etableres for:
• Vaktmestertjenester, brøyting og strøing av veier og plasser samt stell av grøntanlegg.
• Avtale om midlertidig avfallshåndtering i container under innflytningen
• Renovasjon
• Forretningsfører
• Drift og vedlikehold av brannvarslingsanlegg
• Drift og vedlikehold av heiser
• Serviceavtale for varmesentralen
• Drift og vedlikehold av ventilasjonsanlegg
• Service og vedlikehold av garasjeport
Kjøper overtar ansvaret for boligen fra og med overleveringsdagen. Dette gjelder også tekniske innretninger og lignende som trenger systematiske
drifts- og vedlikeholdsrutiner. JMs reklamasjonsansvar er avhengig av at innretningene er underlagt forsvarlig drifts- og vedlikehold.
Avtalene inngås med en varighet inntil 3 år med tre måneders oppsigelsestid fra den faste avtaletiden er utløpt. Videre oppfølging av avtalene håndteres av sameiets styre. Kostnadene inngår ved beregning av felleskostnadene.
8. Kontraktsmessige forhold, eierseksjon i boligsameie
BETALINGSBETINGELSER
10 % av kjøpesummen forfaller til betaling innen 7 dager etter kontraktsinngåelse. Dersom det er et selskap som er kjøper, skal beløpet utgjøre 20 % av kjøpesummen. Beløpet skal være fri egenkapital, dvs at betaling ikke forutsetter pant i boligen og det kan ikke være knyttet vilkår til innbetalingen som medfører at JM ikke kan disponere over beløpet. Resterende del
av kjøpesummen samt omkostninger betales innen overtakelse. Alle innbetalinger skjer til klientkonto hos megler/oppgjørsmegler. JM kan stille garanti iht buofl
§ 47 for å kunne disponere over betalinger som er foretatt til oppgjørsmeglers konto. Renter av inn- betalingen vil da også tilfalle XX.
SIKKERHETSSTILLELSE
JM stiller sikkerhet for oppfyllelse sine forpliktelser iht kontrakten i samsvar med buofl § 12. Sikkerheten utgjør 3 % av vederlaget frem til overtakelse, deret- ter øker sikkerheten til 5 % og vil gjelde i fem år etter overtakelsen.
OMKOSTNINGER
I tillegg til kjøpesummen betales 2,5 % dokumentavgift av seksjonens andel av tomteverdien. Andel tomteverdi utgjør kr 6.422,- pr kvm BRA. I tillegg påløper tinglysingsgebyr på kr 585,- for skjøte og for hvert pantedokument som skal tinglyses, pluss kostnader til pantattest på kr 757,-. Videre skal kjøper betale andel kostnader for etablering av sameiet på kr 1.000,- og à konto innbetaling av driftskapital til sameiet tilsvarende to måneders fellesutgifter.
Det tas forbehold om endringer av offentlige avgifter og gebyrer.
PRISER, BUDGIVNING
JM står fritt til når som helst å endre priser eller
betalingsbetingelser på boliger som ikke er solgt. Prislisten er ikke å anse som et bindende tilbud.
KREDITTVURDERING, FINANSIERINGSBEVIS
JM har rett til å foreta kredittvurdering av kjøper samt til å kreve fremleggelse av finansieringsbevis (lånebevis) før bud aksepteres. Kjøpere som ikke er kredittverdig på kjøpstidspunktet kan bli avvist. Kjøper aksepterer ved inngivelse av xxx at JM kan videreformidle nødvendige personopplysninger om kjøper til tredjepart som har behov for slike opplysninger i forbindelse med prosjektet, f.eks forretningsfører.
FORBEHOLD OM TILSTREKKELIG SALG M.V.
JM tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten:
• at det gis nødvendige offentlig godkjenninger herunder igangsettingstillatelse, og
• at tilstrekkelig antall boliger (normalt ca 50 %), og
• at byggestart vedtas av JMs styrende organer.
Frist for å løfte forbeholdene er 30.06.2021. JM skal uten ugrunnet opphold varsle kjøper når grunnlaget for forbeholdet er falt bort. JM er bundet av kontrakten dersom det ikke innen 21 kalenderdager etter utløpet av fristen er sendt skriftlig melding til kjøper om at forbehold gjøres gjeldende.
Dersom kontrakten bortfaller som følge av for- beholdene ovenfor, skal kjøper umiddelbart få tilbakeført innbetalt beløp samt renter opptjent på meglers klientkonto. Renter blir ikke utbetalt dersom beløpet er mindre enn ½ rettsgebyr. Ut over dette har JM ved bortfall av kontrakten intet ansvar overfor kjøper.
Ved enighet mellom partene, kan fristene (herunder ferdigstillelsesfristen) forlenges. Kontraktens betingelser for øvrig vil i et slikt tilfelle være de samme.
TILVALG
Se egne bestemmelser under kapittel 6 Innrednings- pakker.
OVERTAKELSE
Selger tar sikte på å ferdigstille boligen i tidsrommet 01.08.2022 til 01.12.2022. Denne tidsangivelsen er basert på estimert byggetid pr salgsstart, og er derfor foreløpig og ikke bindende. Når JM løfter forbeholdene for gjennomføring av avtalen skal JM fastsette en bindende overtakelsesperiode på inntil 3 måneder.
Endelig dato for overtakelse innenfor denne perioden vil bli meddelt senest 10 uker før ferdigstillelse av boligen.
Forhåndsbefaring av boligen gjøres før overtakelse. Befaringen ledes av en representant for JM. Du bør delta i befaringen for å kunne komme med bemerkninger til overtakelsen samt kontrollere dine tilvalg. Innkalling til overtakelse sendes deg i god tid.
Ved overtakelse leveres boligen i byggerengjort stand. Synlige skader/mangler, som skader på vindusruter, porselen, dører eller overflatebehandlinger, må påpekes ved overtakelse. I nye bygg vil det normalt kunne oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels pga uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i
materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard.
Boligen kan benyttes som visningsbolig inntil over- takelse, forutsatt at dette ikke forringer boligens kvalitet.
Ved overtakelse av boligen må det påregnes at det gjenstår mindre innvendige og utvendige arbeider på fellesarealer.
JM overskjøter boligen til kjøper ved overtakelse, og aksepterer ikke blanco skjøte e.l.
ENDREDE LØSNINGER M.V.
Leveransebeskrivelsen er utarbeidet for å orientere om prosjektets generelle bestanddeler og funksjoner, og er således ikke en komplett beskrivelse av leveransen.
Sjakter, VVS-føringer og annet teknisk anlegg er ikke endelig inntegnet og nedkassinger/foringer i himling vil kunne forekomme ut over det som er vist på tegninger. Prosjektet er ikke ferdig detaljprosjektert, og endringer vil kunne forekomme. Det nevnes særskilt at utforming av utomhusarealer ikke er endelig fastlagt, og støtte- murer, belysning, kummer, trafoer og lignende blir plassert der dette finnes hensiktsmessig i forhold til
terrenget.
JM forbeholder seg rett til å foreta endringer knyttet til en eventuell deling, sammenslåing eller bruksendring av usolgte boliger. JM har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon og materialvalg som ikke reduserer boligens kvalitet eller verdi, uten at dette gir rett til endring av vederlaget. JM forbeholder seg rett til å foreta nødvendige endringer som følge av offentlige pålegg eller tilpasninger i forhold til tekniske løsninger.
Alle presentasjoner, planer, skisser og bilder i salgsmaterialet er av illustrativ og generell karakter og kan derfor vise bygningsvolumer og inneholde inn- redning og detaljer m.v som ikke inngår i leveransen
eller passer for alle boliger. Kjøper oppfordres særskilt til å vurdere solforhold, utsikt og beliggenhet i forhold til omkringliggende terreng og eksisterende og fremtidig bygningsmasse før bud inngis. I tilfelle motstrid mellom plantegningshefte og kontraktsvedlegg, vil sistnevnte
ha forrang.
SEKSJONERING
Seksjonering kan ta tid som følge av lang saks- behandlingstid hos kommunen og/eller Statens kartverk. Dersom skjøtet ikke foreligger ved overtakelse kan JM utstede garanti iht buofl § 47 for hele kjøpesummen slik at oppgjør kan finne sted, og JM beholder hjemmel inntil seksjonering er gjennomført.
HC-PLASSER
Parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygnings- loven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne, skal gjøres tilgjengelige for disse. Kjøpere av slike p-plasser kan av styret pålegges å bytte parkeringsplass, jf eierseksjonsloven § 26.
FORSIKRING
JM holder eiendommen forsikret i byggeperioden. Etter overtakelse vil eiendommen være forsikret gjennom sameiets forsikring.
Dersom det skulle inntreffe brann eller annen skade under byggetiden som dekkes av forsikringen, skal avtalen likevel opprettholdes fullt ut idet erstatningen tilfaller JM, som på sin side plikter å foreta gjenopp- bygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. JM vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for kjøpers forsinkede innflytting jf buofl § 17.
Kjøper må selv tegne innbo- og løsøreforsikring.
FELLESKOSTNADER, ANDRE LØPENDE UTGIFTER
Felleskostnader skal dekke sameiets driftskostnader, som vil omfatte bl.a felles bygningsforsikring, kostnader til drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgifter og strøm i fellesarealer. Det vil på vegne av sameiet bli inngått driftsavtaler med tekniske
leverandører etter behov.
Med utgangspunkt i erfaringstall basert på liknende prosjekter er felleskostnadene estimert til ca kr 35,- pr kvm BRA pr måned. Det understrekes at dette er stipulerte kostnader, idet det endelige omfanget vil bero på de ytelser som leveres og på kostnadsnivået.
Vedlagt følger utkast til budsjett. Budsjettet tas opp til behandling på første årsmøte. Endelig fastsettelse av første års driftsbudsjett og felleskostnader gjennomgås også på årsmøtet.
Felleskostnader til parkeringsanlegg dekkes av kjøpere av p-plass. Kostnader pr p-plass er stipulert til kr 100,- pr mnd.
I tillegg til de ovennevnte kostnader påløper andre faste, løpende utgifter for den enkelte bolig, som bl.a innboforsikring og strømutgifter. Videre påløper utgifter til bredbånd og kabel-tv, med mindre dette bekostes av sameiet og dekkes gjennom felles- kostnadene.
OFFENTLIGE FORHOLD
Vei, vann og kloakk er offentlig.
Ved overtakelse skal det foreligge midlertidig bruks- tillatelse. JM er ansvarlig for å innhente ferdigattest, men kjøper er innforstått med at denne normalt ikke foreligger før lang tid etter overtakelse.
TOMTEFORHOLD, FELLESAREALER
Sameiets tomt er eiet. Tomten er ikke endelig oppmålt, noe som skjer ved oppmålingsforretning som avholdes av kommunen. Det tas således forbehold
om justering av endelig tomteareal og tomtegrenser. Tilsvarende forbehold tas dersom fradeling eller sammenføyning skal finne sted etter krav fra offentlige myndigheter. Det tas også forbehold om justering av fellesarealer i forbindelse med seksjoneringen hvis dette anses hensiktsmessig.
HEFTELSER
Boligsameiet har pant i hver seksjon, jf eierseksjons- loven § 25. Dessuten har kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og enkelte særlige eiendomsavgifter og gebyrer, jf panteloven § 6-1. For øvrig vil boligen
bli overdratt fri for pengeheftelser (andre enn de kjøper xxx xxxxxxxx).
Seksjonene overdras med de rettigheter og forplik- telser (servitutter) som fremgår av grunnbokutskriften. I tillegg har JM rett til å tinglyse bestemmelser knyttet til sameie- eller naboforhold, eller forhold pålagt av det offentlige.
LIKNINGSVERDI
Likningsverdi for boligen er ikke fastsatt. Likningsverdien fastsettes av Skatteetaten.
SAMEIEFORHOLD
Kjøper har rett og plikt til å være medlem av det eierseksjonssameie som etableres for eiendommen, og tilsvarende for kjøpere av p-plasser dersom det etableres eget sameie for parkeringsanlegg. Dersom bestemmelser for området foranlediger opprettelse av velforening/huseierforening, eller det av andre årsaker
er hensiktsmessig for området å opprette en slik foren- ing, har sameiet rett og plikt til å være medlem samt følge de vedtekter som blir vedtatt for foreningen.
Det er utarbeidet et foreløpig utkast til vedtekter for sameiet. Utkastet er kun av veiledende karakter og vil kunne bli endret i forbindelse med organiseringen av eiendommen eller sameiet, på grunn av sammenføyn- ing/fradeling, seksjonering eller andre forhold.
For at sameiet skal være i drift ved overtakelsen vil JM engasjere forretningsfører for sameiet samt inngå
andre avtaler knyttet til driften av sameiet, for sameiets regning.
JM beslutter endelig organisering av eiendommens kjelleranlegg (parkering og boder etc). Dette vil skje i seksjoneringsprosessen, som bl.a styres av offentlige
krav. Det tas således forbehold om endelig organisering av kjelleranlegget.
1-ÅRSBEFARING
Cirka 1 år etter overtakelsen vil JM innkalle til en kontrollbefaring av boligen. Det skal føres protokoll fra denne, som skal undertegnes av begge parter. Dersom det ikke er til klar ulempe for kjøper, kan XX xxxxx at utbedring av mangler som er reklamert etter over- takelsen skjer samlet etter kontrollbefaringen.
Meglers sikkerhetsstillelse, meglerhonorar m.v.
Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler, begrenset oppad til kr 45 millioner. Enkeltsaker er forsikret med inntil kr 15 millioner. Ved kjøpesum over kr 15 millioner kan klientmidlene tilleggsforsikres. Hvis kjøper ønsker dette, vil det tilkomme et tilleggsgebyr som blir tillagt kjøpers om-
kostninger. Kjøper må innen kontraktsmøtet gi megler tilbakemelding dersom dette er ønskelig.
Eiendomsmeglere er underlagt bestemmelsene i hvit- vaskingsloven. Dette innebærer bl.a at megler har plikt til å melde fra til myndighetene om eventuelle misten- kelige transaksjoner. Dersom salget skjer uten megler slik at det kun benyttes oppgjørsmegler, skal kjøper ved kontraktsinngåelse signere på opplysningsskjema vedr finansiering av kjøpesummen og sende kvitteringer til oppgjørsmegler ved betaling av egenkapital. I tilfelle transaksjonen stanses som følge av slike regler, kan JM ikke holdes ansvarlig.
Meglerhonorar betales av JM, basert på en fast avtalt pris.
AVBESTILLING
Kjøper kan iht bustadoppføringsloven (buofl) kapittel VI avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Hvis avbestilling skjer før byggestart er vedtatt i JMs styrende organer, skal avbestillingsgebyret utgjøre 5 % av vederlaget inkl. mva. Ved senere avbestilling gjelder bestemmelsen i buofl § 53, slik at JM i et slikt tilfelle skal ha dekket hele sitt økonomiske tap. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider betales i sin helhet.
TRANSPORT AV KONTRAKT
Transport av kjøpekontrakten skjer kun dersom JM gir sitt samtykke. Ved slik transport kan JMs salgsmateriell ikke benyttes i markedsføringen. Ved transport anbe- fales at det benyttes samme megler/oppgjørsmegler som JM benytter, for å sikre rett oppgjør. Samtykke vil uansett ikke bli gitt senere enn 45 dager fra overtakel- sestidspunkt. JM kan også andre stille vilkår for over- dragelsen, f.eks solidaransvar. Ved transport påløper et administrasjonsgebyr på kr 75.000,-. Ved transport
(mellom forbrukere) skal transportavtale utarbeidet av JM benyttes. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg. Transport av garantier kan kun skje etter samtykke fra garantisten, og eventuelle en- dringer av garantier som følge av transporten bekostes ikke av JM.
KJØPERS MISLIGHOLD
Dersom kjøpesum, omkostningene eller øvrige krav ikke blir betalt helt eller delvis ved forfall, påløper forsinkelsesrente av det til enhver tid utestående beløp fra forfall til betaling finner sted.
Har betaling av kjøpesummen ikke funnet sted in- nen 30 dager etter forfall, regnes dette som vesentlig mislighold som gir JM rett til å heve kontrakten en uke etter skriftlig varsel. JM kan ta dekning for sitt tilgo- dehavende (herunder renter og omkostninger) i de innbetalinger som kjøper har foretatt. JM har deretter
rett til å selge boligen på nytt. Kjøper vil i et slikt tilfelle bli belastet for salgskostnader, en eventuell differanse ved en lavere salgssum samt eventuelt annet tap som JM måtte være påført.
Dersom kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og ikke betaler fullt oppgjør, godtar kjøper utkastelse fra boli- gen uten søksmål og dom, jf tvangsfullbyrdelsesloven
§ 13-2, 3. ledd (e). Dette gjelder selv om det er stilt garanti for kjøpesum.
KJØPEKONTRAKT/LOVGRUNNLAG
Salg av bolig under oppføring til forbrukere reguleres av buofl.
Dersom boligen er ferdigstilt på salgstidspunktet, benyttes en kontrakt basert på bestemmelsene i avhendingsloven. Det er en forutsetning for kontrakten at JMs kjøpekontrakt benyttes og det kan ikke gjøres endringer i denne.
Illustrasjon
Hvorfor skal du kjøpe din fremtidige bolig av JM?
Når du velger å kjøpe en bolig av JM, tar du samme beslutning som titusenvis har gjort før deg. I over 70 år har vi overlevert nøkler til mennesker, som deretter har trådt over dørstokken til sitt splitter nye hjem, der ingen andre har sovet, laget mat eller spist frokost på balkongen.
Vår lange erfaring har gjort oss til ekspert på hva som gjør en bolig til et hjem. Vi vet hvor viktig det er med en gjennomtenkt innredning der alt er like praktisk og bærekraftig som det er vakkert. Vi vet også at nærområdet er minst like viktig.
Nærhet til barnehager, kollektivtrafikk, natur og vann er like interessant som hvordan planløsningen ser ut.
De husene vi bygger i dag, skal stå i minst 100 år. Bærekraft har alltid vært grunnleggende for oss, og selvfølgelig er alle boligene svanemerket. I våre hus skrives historie.
I hvilken etasje begynner din?
JM NORGE AS / POSTADRESSE PB 453, 1327 LYSAKER / BESØKSADRESSE: MUSTADS VEI 1, 0283 OSLO / 67 17 00 00 / XX.XX