UTBYGGINGSAVTALE
UTBYGGINGSAVTALE
for
boligområde Olberg I, Xxxxxx XX og Kroken
1. PARTER
Følgende avtale, heretter «Utbyggingsavtalen», er inngått mellom:
Nes kommune, xxx.xx.: 938 679 088, heretter «K» og
OBOS Block Watne AS, xxx.xx.: 968 757 954, heretter «UB» i fellesskap «Partene».
2. FORMÅL OG BAKGRUNN
Utbyggingsavtalen er hjemlet i plan- og bygningslovens («pbl.») kapittel 17 om utbyggingsavtaler, og Ks forutsigbarhetsvedtak av 10.12.2019 om utbyggingsavtaler.
Områdene Olberg I, Olberg II og Kroken ble regulert ved reguleringsplan vedtatt av Sørum kommunestyre den 11.12.2019, heretter «Reguleringsplanen.
Plankart og reguleringsbestemmelser følger denne avtale som vedlegg 1. Planen omfatter gnr/bnr. 315/2, 315/3, 315/57, 318/2, 317/16, 318/90, 318/164 og 318/7 i Nes kommune. De deler av nevnte eiendommer som inngår i Reguleringsplanen (planområdet) omtales i det følgende som
«Eiendommen»
Utbyggingsavtalen har som formål å regulere rettigheter og plikter mellom K og UB i forbindelse med utbygging av Eiendommen, herunder opparbeiding av teknisk og blågrønn infrastruktur.
Utbyggingsavtalen omhandler tiltak både innenfor og utenfor Eiendommen og Reguleringsplanens avgrensning.
UB skal være byggherre og besørge oppføring av nærmere angitt teknisk- og blågrønn infrastruktur som vederlagsfritt overdras til K etter ferdigstillelse. UB skal videre betale et bidrag til finansiering av teknisk infrastruktur som K skal besørge oppført. UB skal også være byggherre for boliger og privat infrastruktur som skal opparbeides.
Formålet med Utbyggingsavtalen er videre å sikre at Partene ved oppfyllelse av pliktene som følger av Utbyggingsavtalen oppfyller de rekkefølgebestemmelsene og de opparbeidelsesplikter som for øvrig følger av Utbyggingsavtalen.
Partene er videre enige om at Utbyggingsavtalen sammenholdt med rekkefølgekravene fullt ut dekker de kravene som ellers kunne vært pålagt etter pbl. § 18-1, også for det tilfelle at infrastrukturtiltakene som er beskrevet i reguleringsplanens rekkefølgekrav mot formodning skulle vise seg å ha mindre bredder eller dimmensjoner enn det som følger av pbl § 18-1.
3. INFRASTRUKTUR SOM OMFATTES AV AVTALEN
3.1. Overordnet
En oppregning over det som skal bli kommunal infrastruktur som er omfattet av Utbyggingsavtalen fremkommer av vedlegg 2 til Utbyggingsavtalen.
Tiltakene er også vist på vedlagte kartskisse inntatt som vedlegg 3. Kartskissen er kun veiledende. Endelig løsning skal godkjennes av kommunen i forbindelse med byggesaksbehandlingen.
Ved motstrid går vedlegg 2 foran vedlegg 3.
Ved motstrid går reguleringsplanen foran Utbyggingsavtalen.
Rekkefølgebestemmemelsene omhandler også fylkeskommunal infrastruktur, jf pkt 4, 2. strekpunkt.
3.2 Kommunal infrastruktur som skal besørges av UB
Innen fristene som er fastsatt i Reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser, skal UB besørge følgende tiltak
Infrastruktur innenfor planområdet:
- o_SGS1-3: Gang- og sykkelvei
- o_SF2; Fortau
- o_SPA: Parkering/parkeringsplass
- o_SKV1-2: Kjørevei
- o_SVG: Annen veggrunn – grøntareal
- o_SF3: Fortauet langs hele øvre vegsløyfe
- o_SF1: Fortau innenfor planområdet
Infrastruktur som ligger dels innenfor dels utemfor planområdet
- Vann- og avløpsledninger markert med blå farge på vedlegg 3
- Gang- og sykkelveg o_SGS3 med forlengelse frem til Granvegen
Infrastruktur utenfor planområdet:
- Fortau o_SF1 langs Sandnesstubben med videreføring fram til eksisterende fortau ved Auli senter (del av fortau utenfor planområdet og som ikke er opparbeidet av annen utbygger)
Det skal inngås merverdiavgiftsavtaler for tiltakene UB skal opparbeide og som K skal overta.
K er ikke ansvarlig for opparbeidelse av noen del av teknisk eller blågrønn infrastruktur på Eiendommen.
3.3 Infrastruktur som skal besørges av K
I samsvar med Reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser og innen fristene som er fastsatt i herværende avtale, skal K besørge følgende tiltak:
A. Etablering av ny pumpestasjon på Rånåsfoss for avløp
B. Etablering av avløpsledning fra ny pumpestasjon på Rånåsfoss til Fjellfoten renseanlegg
K er byggherre for ovennevnte tiltak. UB skal bidra til finansieringen til tiltakene ved UBs betaling av anleggsbidrag iht. Utbyggingsavtalens pt. 6.3.
3.4 Offentlige gebyrer
UB plikter å betale alle offentlige gebyrer etter det til enhver tid gjeldende gebyrregulativ i K selv om slike gebyrer ikke fremkommer av Utbyggingsavtalen eller eventuelle senere gjennomføringsavtaler.
4. FORHOLDET TIL REKKEFØLGEKRAV
Reguleringsplanen oppstiller følgende krav om rekkefølge for utbygging av kommunal og fylkeskommunal infrastruktur:
- Før rammetillatelse for tiltak innenfor planområdet kan gis skal
o tilstrekkelig vann- og avløpskapasitet til og fra utbyggingsområdet og fram til renseanlegg være sikret
o tilstrekkelig skole- og barnehagekapasitet være sikret
o det dokumenteres nødvendige slokkevannsuttak og tilfredsstillende slokkevannskapasitet, renseanleggskapasitet og vannforsyning.
o Detaljert VA-plan skal godkjennes av kommunen
- Før igangsettingtillatelse til tiltak innenfor planområdet kan gis skal
o Fortau fra planområdet til Rånåsfoss stasjon være ferdig opparbeidet
- Før brukstillatelse for bebyggelse innenfor planområdet kan gis skal
o o_SF1 langs Sandnesstubben til eksisterende fortau ved Auli senter være ferdigstilt
o tilstrekkelig infrastruktur tilhørende det enkelte delfelt/tiltak, være ferdig opparbeidet
- Før brukstillatelse til tiltak innenfor felt BOP, BKS7-8 og BKS 11-13 kan gis, skal
o o_SGS1 være ferdig opparbeidet
o o_SF2 være ferdig opparbeidet
- Før brukstillatelse til boenhet nr. 150 kan gis, skal følgende tiltak være ferdig opparbeidet:
o o_SGS1-3
o o_SF2
o o_SPA
- Før brukstillatelse for tiltak innenfor delfelt med o_SKV2 som adkomstveg (BKS10, BKS14,
BKS16, BKS15, BFS3, BFS4, BFS2, BFS5, BFS6, BKS17, BKS11) kan gis skal
o En forlengelse av o_SGS3 frem til Granvegen være ferdig opparbeidet
- Senest 2 år etter opparbeidelse, eller etter avtale med kommunen, skal følgende tiltak være ferdigstilt:
o o_SKV1-2
o o_SGS1-3
o o_SF2
o o_SPA med belysning og tilhørende veggrunn
Også øvrige rekkefølgebestemmelser som følger av reguleringplanen må være innfridd før rammetillatelse/igangsettingstillatelse/brukstillatelse kan gis.
Det enkelte rekkefølgekrav skal anses som «ferdig opparbeidet/ferdigstilt» så snart det er godkjent av kommunen på en driftsklarbefaring. De rekkefølgekrav som skal være «sikret opparbeidet» ansees oppfylt i og med Xxxxxxxx signering av denne avtale. Utbyggingstakten på skole vil skje i samsvar med de vedtak som er truffet og innenfor den tidsperiode som følger av pkt 7.
Med «tilstrekkelig infrastruktur tilhørende det enkelte delfelt», ref. rekkefølgekravet i tredje strekpunkt, andre kulepunkt, over, menes infrastruktur som innebærer at kravene i gjeldende K's VA- norm, vei-norm og veibelysningsnorm for vedkommende delfelt er oppfylt innen brukstillatelse gis.
Partene er enige om at man med ferdigsstillelse av rekkefølgekravet nevnt i siste strekpunkt over mener senest 2 år etter opparbeidelse av tilgrensende boligfelt. Dette innebærer at siste asfaltlag på vei og gang-sykkelvei etc skal ferdigstilles innen to år etter at tilgrensende boligfelt er opparbeidet og det ikke lengre kjøres anleggsmaskiner på det aktuelle veistrekket. Infrastruktur skal være ferdig til bruk ved brukstillatelse.
Hvis et rekkefølgekrav oppfylles av andre, bortfaller UBs plikt etter Utbyggingavtalen for disse tiltakene.
Hvis søknad om dispensasjon fra et rekkefølgekrav blir innvilget skal partenes plikter iht. denne avtale mtp. det aktuelle rekkefølgekrav, anses som tilsvarende endret. I dette ligger at om oppfyllelsesfristen for et rekkefølgekrav f.eks. endres fra før rammetillatelse til før brukstillatelse, skal oppfyllelsesfristen for det samme rekkefølgekravet iht. denne avtale endres tilsvarende.
5. NÆRMERE OM K SINE PLIKTER
5.1 Realytelse
K plikter å gjennomføre og ferdigstille den kommunale infrastrukturen som UB ikke selv skal besørge og som er som gjennomføringskritisk for UBs prosjekt, med slik fremdrift at UBs prosjekt ikke forsinkes, jf. avtalt takt for utbygging av UBs område i denne avtales pt. 7 nedenfor.
5.2 Standard på tiltakene
Ks ytelser skal opparbeides i henhold til de til enhver tid gjeldede offentlige reglene for tiltakene, herunder kommunens VA-norm.
5.3 Medvirkning til erverv av grunn/rettigheter fra tredjeperson
K plikter å yte nødvendig medvirkning til UBs erverv av grunn og/eller erverv av rettigheter til grunn fra tredjeperson som er nødvendig for å gjennomføre Reguleringsplanen. Med nødvendig medvirkning menes fremleggelse og påberopelse av evt. tinglyste vei- og VA-erklæringer hvoretter K er rettighetshaver, behandling av evt. søknad om ekspropriasjon skulle dette bli nødvendig etc.
5.4 Samarbeid og fremdrift
K forplikter seg til å bidra med avklaringer som er nødvendig av hensyn til fremdriften i utbyggingen samt opprettholde samarbeidet mellom Partene ved gjennomføring av Utbyggingsavtalen.
K bekrefter at K ved sin håndtering av fremtidige utbyggingsområder vil tilstrebe å ivareta likhetsprinsippet mellom utbyggere innenfor det praktiske mulighetsrom som gjennomføring av en reguleringsplan gir, herunder knytte evt. uoppfylte rekkefølgekrav i reguleringsplanen for Olberg til nye reguleringsplaner som måtte ha nytte av de samme tiltakene.
K har ikke rett på vederlag for sitt bidrag til gjennomføring av Utbyggingsavtalen utover det som er uttrykkelig avtalt.
6. NÆRMERE OM UB SINE PLIKTER
6.1 UBs realytelse
6.1.1 Innledning
Med UBs realytelser menes tiltakene beskrevet under punkt 3.1. som UB skal gjennomføre for egen regning og risiko og som er eller skal bli regulert til offentlig formål. K har rett til innsyn i alle deler av arbeidet og har rett til å delta i byggemøter.
Tiltakene skal overføres K etter ferdigstillelse.
6.1.2 Standard på tiltakene
Realytelser skal opparbeides i henhold til de til enhver tid gjeldede offentlige lover og forskrifter for tiltakene. Videre skal arbeidet utføres i henhold til kommunens retningslinjer og normer på tidspunktet for innsending av søknad om rammetillatelse.Tiltakene skal i nødvendig grad tilpasses til øvrig infrastrukturanlegg og leveres komplett for bruk.
Bygg, uteområder, gang og sykkelvei, blågrønn infrastruktur, lekeplass, fellesområder m.v. skal holde god kvalitet og standard. Utforming av nevnte elementer skal skje i samsvar med en Formingsveileder som utarbeides av UB. Formingsveillederen skal forelegges for K for godkjennelse før søknad om rammetillatelse. K plikter å saksbehandle Formingsveilederen med innen normal saksbehandlingstid slik fremdrift at Ks byggesaksprosess ikke forsinkes.
Partene er enige om at U kan kreve at formingsveilederen blir revidert i forbindelse med første rammetillatelse for hvert delfelt slik at hvert delfelt kan ha en egenart og tidsriktighet samtidig som ny bebyggelse skal harmonere med eksisterende bebyggelse på tilgrensende delfelt.
6.1.3 Overtakelse
UB skal overdra tiltakene som UB opparbeider i henhold til punkt 3.1 til K når disse er ferdigstilt. Det skal før overtakelse utarbeides FDV-dokumentasjon. UB tar initiativ til en befaring hvor eventuelle utbedringspunkter protokolleres med tidsfrist for utbedring, og i forlengelsen av dette en overtakelsesforretning med K når utbedringspunkter er oppfylt og anlegg er ferdigstilt.
Når overtakelsesforretning er varslet skriftlig med rimelig frist, plikter K å medvirke til overtakelse i tråd med UBs varsel. Som hovedregel gjennomføres overtakelse mellom UB og K samtidig med overtakelse mellom UB og entreprenør.
6.2 Overføring av grunn/rettigheter
UB skal i nødvendig utstrekning avstå rettigheter og/eller grunn til K for opparbeidelse og fremføring av teknisk infrastruktur som angitt i punkt 3.1. Rettigheter som stiftes iht. dette punkt skal sikres ved tinglyst erklæring på UBs eiendom.
Verdien av rettighetene og/eller grunn er en av UBs ytelse etter avtalen og K yter derfor ikke særskilt vederlag for dette.
Arealene som er forutsatt overført til kommunen er vist med blå farge og skravur på vedlegg 3 til avtalen. Kartskissen er kun veiledende. Endelig løsning skal godkjennes av kommunen i forbindelse med byggesaksbehandlingen.
Arealene overdras og rettighetene sikres på det tidspunkt Partene blir enige om.
Ved overdragelsen skal arealene være ryddet og klargjort. Videre skal arealene være fradelt og overskjøtet til K fri for pengeheftelser.
UB skal besørge fradeling og overskjøting av arealene i den grad det er nødvendig og dekke kostnadene til delingsgebyr, tinglysningsgebyr og dokumentavgift.
6.3 UBs betaling av kontantbidrag
UB skal yte et kontantbidrag på NOK 48 500,- per boenhet til delvis dekning av Ks kostnader til prosjektering og oppføring av tiltakene som er beskrevet i punkt 3.3. Beløpet per enhet skal indeksreguleres iht. endringen i SSBs konsumprisindeks fra 30.03.2021 til betaling skjer. Det beregnes ikke mva av kontantbidraget.
UBs bidraget skal under ingen omstendigheter overstige Ks totale kostnader ved tiltaket og er oppad begrenset til NOK 29 100 000,- eks. KPI-regulering.
UB skal betale 10 % av avtalt maks.beløp – NOK 2 910 000 med tillegg av KPI – innen 1.4.2022, forutsatt at K har inngått anleggskontrakt for arbeidene. Er slik kontrakt ikke inngått per 1.4.2022, forfaller beløpet til betaling 10 virkedager etter at UB har mottatt skriftlig melding fra K om at kontrakt er inngått.
UB skal deretter årlig, fra og med år 2023, innen 15. januar rapportere det antall boenheter som er innvilget midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i forutgående kalenderår. Kontantbidraget for nevnte boenheter, justert etter endring i indeks fra 30.03.2021 og til betaling skjer, forfaller til betaling den 20. januar hvert år. UB har p.t. ingen rettigheter til eiendom gnr./bnr. 315/39 og 318/7. Eventuelle boliger som bygges på gnr./bnr. 315/39 eller 318/7 skal ikke telle med i det årlige rapporterte antall boenheter med mindre UB har avtaler med eierne av disse eiendommene om at også disse skal betale sin del av kontrantbidraget
Er beløpet på NOK 29 100 000 eks. KPI ikke nådd når 12 år er gått fra første brukstillatelse er gitt, forfaller resterende deler av avtalt kontantbidrag til betaling ti – 10 – virkedager etter påkrav fra K.
Det er en forutsetning for forfall iht. fjerde og femte avsnitt over, at K har igangsatt tiltakene nevnt i Utbyggingsavtalens pt. 3.3. A og B.
Ved forsinket betaling etter Utbyggingsavtalen påløper rente i henhold til lov om forsinkelsesrente.
7. UTBYGGINGSTAKT. KAPASITET PÅ VA-ANLEGG, SKOLE OG BARNEHAGER.
Eiendommen kan utbygges i en takt på inntil 40 boenheter per kalenderår fra og med år 2024. En bolig regnes som utbygd fra den er gitt IG. For det tilfelle maksimalt antall tillatte boenheter ikke blir oppført i løpet av et kalenderår kan det bygges inntil 10 ekstra boenheter påfølgende kalenderår
(forutsatt at det i det foregående året er bygget 30 eller færre enheter – er det bygget 35 enheter foregående år, kan inntil 5 enheter ekstra bygges påfølgende år).
K innestår for at skole- og barnehagekapasiteten til en hver tid er tilstrekkelig for utbygging i tråd med avtalt utbyggingstakt oppad begrenset til 600 boenheter, ref. rekkefølgekravet på Reguleringsplanens
s. 3, åttende kulepunkt.
K innestår videre for at kapasiteten på vann- og avløpsnettet Eiendommene skal tilknyttes til enhver tid er tilstrekkelig for utbygging i tråd med avtalt utbyggingstakt, ref. rekkefølgekravet på Reguleringsplanens s. 3, andre kulepunkt.
8. REFUSJON
Utbyggingsavtalen er ikke til hinder for at UB kan gjennomføre refusjonssak etter pbl. kap. 18 overfor eiere av refusjonspliktige eiendommer/arealer, alternativt å søke å oppnå refusjon gjennom minnelig avtale med de samme.
K plikter å medvirke slik at UB kan gjennomføre en refusjonssak.
K har rett til å kreve refusjon av tredjepart for tiltak utenfor utbyggingsområdet som bekostes av K, f.eks. avløpsanlegg. K kan ikke fremme refusjonskrav mot UB.
9. MERVERDIAVGIFT
Partene er enige om å samarbeide for å i størst mulig grad innhente kompensasjon fra staten for mva- belastning som oppstår på UBs hånd ved opparbeidelsen av den infrastruktur som skal overtas av K. Partene skal i denne forbindelse inngå avtaler om overføring av justeringsrett i forbindelse med Ks overtakelse av infrastrukturen, med en tilhørende forpliktelse for K over en 10-årsperiode til å oppkreve mva-kompensasjon fra staten som delvis tilbakeføres til UB. Som Vedlegg 4 og 5 er inntatt standardavtaler som skal benyttes som utgangspunkt for de avtaler som inngås i forbindelse med overføring av justeringsrett. Som en del av denne fremkommer at UB skal besørge nødvendig dokumentasjon.
10. MISLIGHOLD
Dersom en part misligholder sine plikter etter Utbyggingsavtalen, kan den annen part kreve erstatning for økonomisk tap som parten påføres som følge av misligholdet etter alminnelige kontraktsrettslige og erstatningsrettslige regler.
11. TRANSPORT AV UTBYGGINGSAVTALEN
Utbyggingsavtalen kan transporteres. Transport er betinget av Ks skriftlige samtykke. K kan ikke nekte samtykke uten at saklig grunn.
12. ANNET
12.1 Tinglysning
UB besørger og bekoster tinglysning av Utbyggingsavtalen på Eiendommen så snart Utbyggingsavtalen er inngått og UB har tiltrådt sine opsjoner på Eiendommen.
K samtykker til at heftelsen viker prioritet for byggelån, evt. konvertert lån, på Eiendommene.
Etter skriftlig krav fra UB plikter K innen 14 dager å samtykke til sletting av Utbyggingsavtalen eller et ekstrakt av denne på Eiendommen når minst én av følgende betingelser er oppfylt:
- når UB har oppfylt sine plikter etter Utbyggingsavtalen for vedkommende matrikkelenhet, eller
- når K kan gi eller har gitt midlertidig brukstillatelse for tiltaket på vedkommende matrikkelenhet, eller
- når Utbyggingsavtalen er bortfalt i sin helhet på hele eller deler av Eiendommen.
12.2 Tvist
Eventuelle tvister om forståelse av Utbyggingsavtalen forsøkes løst gjennom forhandlinger. Ved manglende enighet vedtas Romerike og Glåmdal tingrett som rett verneting.
13. MEDDELELSER OG KORRESPONDANSE
Alle meddelelser og påkrav i tilknytning til Utbyggingsavtalen skal være skriftlige. Meddelelser og påkrav til UB sendes til:
E-post:
Meddelelser og påkrav til K sendes til:
E-post:
14. FORBEHOLD
Utbyggingsavtalen signeres av UB før den behandles av kommunestyret i K. UB signerer Utbyggingsavtalen med forbehold om at Reguleringsplanen består, at Utbyggingsavtalen blir vedtatt og at K signerer Utbyggingsavtalen innen 28.02.2022
Utbyggingsavtalen er ikke bindende for K før den er vedtatt av kommunestyret og signert av K. Dersom forbeholdet ikke innfris, står UB fritt til å gå fra Utbyggingsavtalen.
15. VEDLEGG
I tillegg til Utbyggingsavtalens hoveddokument, består Utbyggingsavtalen av følgende trykte vedlegg: Vedlegg 1. Reguleringsplankart og bestemmelser
Vedlegg 2. Oversikt samtlige tiltak i Utbyggingsavtalen
Vedlegg 3. Veiledende kart som illustrerer tiltakene omhandelt i punkt 3.2 Vedlegg 4. Justeringsavtale
Vedlegg 5: Avtale om fordeling av merverdiavgift
16. PARTENES UNDERSKRIFTER
Dato: Dato:
For Nes kommune For OBOS Block Watne AS
Xxxxxx Xxxxxx
Ordfører Iht. fullmakt