WIJ WILLEN DAT VOOR ONZE HUURDERS EEN BETAALBARE WONING VAN GOEDE KWALITEIT BESCHIKBAAR IS.
STANDPUNTENDOCUMENT 2018
Motto van de Algemene Huurdersvereniging WOON voor 2018
WIJ WILLEN DAT VOOR ONZE HUURDERS EEN BETAALBARE WONING VAN GOEDE KWALITEIT BESCHIKBAAR IS.
Inleiding
De Algemene Huurdersvereniging WOON (AH WOON) behartigt de belangen van de huurders van Woonborg en staat voor de verantwoordelijkheid die de Woningwet 2015 haar oplegt. Het bestuur heeft zich daarbij laten adviseren door haar achterban en diverse werkgroepen, bestaande uit huurders die woonachtig zijn in de gemeenten Aa en Hunze, Haren, Noordenveld en Tynaarlo. Deze vier gemeenten vormen het werkgebied van Woonborg. Daarnaast betrekt het bestuur adviezen op het terrein van de volkshuisvesting van de regioadviseur van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum.
Samenwerkingsovereenkomst
In 2016 werden de prestatieafspraken in gezamenlijk overleg tussen AH WOON, Woonborg en de vier genoemde gemeenten geformuleerd. Uitgaande van de wetgeving, maar ook op basis van de visie van XX XXXX, heeft XX WOON het initiatiefgenomen om in afwijking van de werkwijze in 2016 nu
voor 2017 tot prestatieafspraken te komen per gemeente samen met de verschillende corporaties in elke gemeente. Daarnaast zal XX WOON zich blijvend hard maken voor integrale afstemming
tussen de vier gemeenten, via het zogenaamde WOON-Gemeenten-Woonborg overleg (WGW-overleg).
Op 28 januari 2016 ondertekenden de gemeenten Aa en Hunze, Haren, Noordenveld en Tynaarlo, woningcorporatie Woonborg en AH WOON een Samenwerkingsovereenkomst. Hiermee bekrachtigen de partijen hun intentie om gezamenlijk te komen tot een goed aanbod van sociale huurwoningen in de vier gemeenten. Als uiteindelijk resultaat wordt gesteld, dat er per gemeente prestatieafspraken worden gemaakt.
STANDPUNTENDOCUMENT AH WOON 2017
XX XXXX heeft als ‘stake holder’ voor gemeenten en Woonborg de afgelopen jaren op verschillende momenten haar standpunten kenbaargemaakt. Dit deed zij tijdens meerdere overlegmomenten en ook in haar reactie op:
• Woonvisie van de gemeente Aa en Hunze (d.d. 2-3-2016),
• Woonvisie van de gemeente Haren (d.d. 29-2-2016),
• Actualisatie Woonbeleid van de gemeente Noordenveld (d.d. 29-2-2016),
• de concept Oplegnotitie Structuurvisie 2013 van de gemeente Tynaarlo (d.d. 13-2-2016 en 20-4-2017),
• Kaderbrief meerjarenbegroting 2018-2027 van Xxxxxxxx (d.d. 31-5-2017),
• de concept Biedingen 2018 van Xxxxxxxx (d.d. 28-6-2017).
Als bestuur hebben we kennisgenomen van de volkshuisvestelijke agenda van de vier gemeenten en onze reactie daarop verwerkt in het STANDPUNTENDOCUMENT 2016.
Op basis van recente ontwikkelingen en verkregen informatie achten wij het wenselijk onze visie en standpunten waar nodig te actualiseren en in dit STANDPUNTENDOCUMENT 2017 samen te vatten.
Algemeen
In vrijwel alle voornoemde stukken mist AH WOON ambitie en smart-geformuleerde doelen. Hoewel in de Prestatieafspraken voor 2017 daar wel meer handen en voeten aan is gegeven, blijft dit een punt van dialoog. Het ambitieniveau van Xxxxxxxx in de Kaderbrief is net als in voorgaande jaren goed te noemen.
Bij de realisering van een gemeentelijk Sociaal Volkshuisvestingsbeleid zien wij van meet af aan niet alleen een taak voor de corporatie weggelegd.
Ons uitgangspunt in dezen, zien wij in de Prestatieafspraken 2017 voor een deel bevestigd. Opvallend is dat de gemeenten relatief weinig initiatief of verantwoordelijkheid nemen om ook een bijdrage te leveren aan het realiseren van de ambities in de woonvisie en volkshuisvestelijke agenda. We zullen er de komende maanden scherper op zijn en ieder op diens verantwoordelijkheid hier op aanspreken.
Dienstverlening
Naast de in de Woningwet genoemde prestatievelden onderkennen wij tevens het belang van de kwaliteit van de organisaties die betrokken zijn bij de realisatie van de prestatieafspraken. Vanuit de positie van XX WOON willen wij in dit verband met name vooral vragen voor de kwaliteit van dienstverlening. Afspraken hierover horen onzes inziens toegevoegd te worden aan de
prestatieafspraken. Wij gaan er daarbij van uit dat de meest basale vorm van dienstverlening door alle betrokkenorganisaties wordt onderschreven, t.w.: elke organisatie reageert binnen maximaal vijf werkdagen via mail of brief inhoudelijk op een vraag of een klacht (dus niet volstaan met een ontvangstbevestiging) en toezeggingen of afspraken worden altijd nagekomen.
Betaalbaarheid
Huurbeleid
XX WOON heeft er voor gezorgd dat de betaalbaarheid van de huren stevig op de (regionale politieke) agenda staat! AH WOON zal de betaalbaarheid van de huren blijven uitdragen. De uitkomsten van het Woonlastenonderzoek Drentse Corporatie uit 2014 ondersteunt dit nog steeds. AH Woon zal een nieuwe betaalbaarheidsovereenkomst sluiten met Woonborg in het najaar 2017. Het is een meer integraal vervolg op de huidige Overeenkomst Huurbeleid 2015 t/m 2018. We zien een toename van
huurders met een laag inkomen. We maken ons niet alleen zorgen over de betaalbaarheid, maar ook over de economische waarde van de besteedbare euro in de wijken en dorpen. We zien dan ook met genoegen dat in de gemeentelijke Volkshuisvestelijke agenda en in de biedingen van Woonborg daar
de nodige aandacht voor is. Terecht volgt Xxxxxxxx in de conceptbiedingen de uitgangspunten van de Overeenkomst Huurbeleid 2015 t/m 2018 tussen Woonborg en AH WOON, t.w: een maximaal inflatie volgend huurbeleid.
Grondprijspolitiek
Bij nieuwbouw speelt de grondprijs ook een rol bij het vaststellen van de huurprijs. Voor het betaalbaar houden van de huren in de nieuwbouw in de sociale huursector is dan ook een weggelegd voor de gemeenten en wel door de grondprijs (meer dan voorheen) specifiek voor de bouw van sociale volkshuisvesting in gunstige zin aan te passen, zodat bouwkosten en dus
huurprijzen lager uitkomen XX XXXX houdt vast aan dit uitgangspunt wanneer zich dit voordoet.
Andere woonlasten
Woonlasten bestaan uit meer dan de kosten van de huur alleen. Ook energielasten en gemeentelijke heffingen spelen een belangrijke rol.
Wij stellen ons op het standpunt dat de woonlasten voor de primaire doelgroep in het totaal nooit meer dan 32 % van het netto inkomen mogen bedragen.
Gemeentelijk heffingen en minimabeleid
De gemeenten hebben een belangrijke rol bij het terugdringen van de woonlasten. Wij zien hiervoor
een duidelijke taak voor de gemeenten zelf om te komen tot een gematigd beleid inzake gemeentelijke heffingen of het voeren van een proactief armoedebeleid. Dit gekoppeld aan een doelmatig minimabeleid dat kwijtschelding mogelijk maakt.
In het kader van de toenemende armoedeproblematiek bepleiten wij een verruiming van het minimabeleid en hetkwijtscheldingsbeleid.
Wij blijven van mening dat de gemeente haar heffingen zelf moet innen. Dus ook de rioolheffingen!Wij zien dit niet als een taak voor Woonborg. Immers: ieder moet staan voor zijn eigenverantwoordelijkheid, ook gemeenten! Alleen gemeente Tynaarlo int momenteel deze heffing zelf en maakt daardoor ook voor deze heffing kwijtschelding mogelijk.
Energielasten
Onder de paragraaf Duurzaamheid gaan wij hier verder op in.
Beschikbaarheid
Wettelijke verplichting
Het is wettelijk gezien de gemeente die primair verantwoordelijk is voor het huisvesten van haar inwoners. Die primaire verantwoordelijkheid van de gemeente is ook van toepassing op de huisvesting van de urgente doelgroepen. Dat de gemeente samenwerking zoekt voor het uitvoeren van die taak ligt voor de hand, maar die wettelijke verplichting is niet overdraagbaar.
We achten het dan ook wenselijk dat de gemeente meer haar positie moet innemen ten aanzien van de beschikbaarheid van goedkope en betaalbare woningen.
Wachttijd en keuzemogelijkheid
Xxxxxxxx heeft ons geïnformeerd over de zoektijden en wachtlijstproblematiek. Het onderscheiden van inschrijftijd en actieve zoektijd vinden wij verhelderend.
Wij stellen dat - met uitzondering van de urgente woningzoekenden - voor de woningzoekenden een actieve zoektijd van 9 maanden absoluut de maximale actieve zoektijd is! Bovendien blijkt uit cijfers van Woonborg dat dit zeer reëel is om naar te streven. Wij stellen ons op het standpunt dat er ruime keuzemogelijkheid moet zijn voor huurders in de sociale huursector.
Keuze in verscheidenheid van woningtypen en keuzemogelijkheid op basis van woonomgeving en huurprijs zijn wat ons betreft de verdiepingsvragen die we per gemeente willen ‘ijken’.
Beschikbaarheid en betaalbaarheid
We vinden wel dat de beschikbaarheid een integrale benadering verdient door de betaalbaarheid in zijn geheel er bij te betrekken. Als goedkope woningen een hoge energierekening tot gevolg hebben, is de beschikbaarheid erg betrekkelijk.
We willen echter verder kijken naar deze situatie als het gaat om de feitelijke voorraad voor huurders met een inkomen dat geen recht op huurtoeslag geeft. XX XXXX zal dit agenderen en met Woonborg bespreken. Evenals de inschrijvingsmethodiek en het toewijzingsbeleid die we in het najaar van 2017 met Xxxxxxxx op de agenda hebben staan.
Stimuleren van doorstroming
Het stimuleren van doorstroming is een algemeen probleem, dat instrumenten behoeft. In de
biedingen wordt gesproken van ‘verleiden’. Graag zien wij concrete voorstellen geformuleerd die door de huurders haast niet te weigeren zijn! We hebben begrepen dat Xxxxxxxx als pilot een
loyaliteitsprogramma heeft uitgevoerd. Wij stellen voor om samen met Xxxxxxxx deze pilot te evalueren en tot vervolgplannen te komen.
Woonbehoefte
Wij missen de uitkomsten van recent woonbehoefte onderzoek, Woonborg zou hierover
beschikken. Helaas hebben we dit nog steeds niet ontvangen. Wij bepleiten een gedegen onderzoek uitgesplitst per gemeente naar woningbehoefte, per woningtype en naar leeftijd.
Kleine kernen
Bovenstaand onderzoek moet tevens de woonbehoefte in de kleine kernen duidelijk maken.
Wij horen graag of hier gevolg aan is gegeven.
Kernvoorraad wel of niet toereikend koppelen aan beschikbaarheid?
Om bovenstaande redenen beschikt XX WOON momenteel nog niet over de complete informatie om een goed standpunt in te kunnen nemen. Die informatie willen we integraal gebruiken bij het
beantwoorden van de vraag t.a.v. wel of niet voldoende beschikbaarheid. Die informatie dient onzes inziens gekoppeld te worden aan de te verwachte druk op de markt t.g.v. het huisvesten van statushouders in de komende jaren. Eerst dan kan worden geconcludeerd of de kernvoorraad wel of niet toereikend is.
Woningen beschikbaar houden
XX XXXX stelt zich op het standpunt zo veel mogelijk woningen beschikbaar te houden voor het terugdringen van de actieve zoektijden en waar het kan verkoop van de woningen op te schorten.
Om dezelfde reden tevens zoveel mogelijk eerst bouwen alvorens woningen te slopen en indien wenselijk gebruik te maken van wisselwoningen.
Nieuwbouw
Nieuwbouw zien we echt als een kwaliteitsimpuls in het woningbezit. Uiteraard moet dan gekeken worden waar qua woningtype en doelgroep de vraag het grootst is. Tevens zien we vervangende nieuwbouw ook als mogelijkheid om juist de kwaliteit van de woningvoorraad toekomstbestendig te maken.
Qua woningvraag vindt er een verschuiving plaats binnen de sociale huursector en is er meer vraag naar levensloopbestendige (d.w.z. tevens gelijkvloerse) woningen. Conform de afspraken, die Woonborg maakte in het kader van de JA-cultuur, bouwt Woonborg al van ver voor 2008 ‘rolstoeltoegankelijk’ en hanteert Woonborg bij de bouw van alle woningen de algemene eisen van het Internationale Toegankelijkheidssymbool (ITS). Helaas blijkt Woonborg recentelijk in enkele
nieuwbouwplannen hiervan af te wijken. AH WOON acht het van grootste belang dat deze vorm van levensloopgeschiktheid bij nieuwbouw het uitgangspunt blijft.
Xxxxxxxx constateert tevens een verminderde belangstelling voor de verhuur van appartementen en ziet een verschuiving qua woonwens naar grondgebonden levensloopbestendige woningen.
Wij onderschrijven het verleggen van de focus van Woonborg van NOM-renovatie naar NOM-nieuwbouw.
Toekomstgerichte nieuwbouw vereist tevens het aanbrengen van voorzieningen voor het (eventueel later te) realiseren van domoticasystemen in de zorg.
Wij juichen het toe dat Xxxxxxxx op ons verzoek is ingegaan en AH WOON reeds vanaf de schetsfase informeert over de nieuwbouwplannen.
Huisvesting van specifieke doelgroepen
Urgente doelgroepen
De plaatsing van urgente woningzoekenden is een primaire taak van de corporatie.
De gemeenten kunnen alle corporaties die werkzaam zijn in hun gemeente en alle andere verhuurders met sociale huurwoningen hiertoe ook verplichten.
XX WOON is van mening dat het huidige toewijzings- en urgentiebeleid van Woonborg niet transparant en onvoldoende objectief is en heeft om die reden met Woonborg de afspraak gemaakt
ook deze onderwerpen in 2016 te agenderen. Uiteindelijk zijn deze onderwerpen geplaatst op de agenda van het overleg Woonborg/AH WOON voor najaar 2017. Onverlet blijft dat de gemeenten primair verantwoordelijk zijn voor het opstellen van een urgentieverordening.
Uit de biedingen blijkt dat de beschikbaarheid van woningen voor urgent Woningzoekenden, waaronder ook statushouders, aandacht behoeft. We gaan voor voortzetting van het beleid in 2017 dat maximaal 20 % van de mutaties beschikbaar is voor de urgente doelgroepen inclusief statushouders. De wachttijd voor deze groepen is wettelijk maximaal zes maanden. De gemeenten zijn evenwel hierin primair verantwoordelijk en hebben hier subsidiemogelijkheden voor. Zij kunnen al dan niet tijdelijke oplossingen zoeken in aangepast leegstaand vastgoed. XX XXXX is van mening
dat zolang er wachtlijsten zijn hierop, mede voor het verkrijgen van maatschappelijk draagvlak, geen
onnodige extra druk moet ontstaan ten gunste van huisvesting van statushouders. Wel bepleiten we een nader onderzoek in hoeverre dit absolute maximale percentage van 20 % naar beneden bij te stellen is tengunste van de actieve woningzoekenden.
Statushouders
Onder geen beding zijn wij voorstander r van het gebruikmaken van kamergewijze verhuur voor de
huisvesting van statushouders. Juist deze groep is gebaat bij rust en privacy om kans te krijgen op enige vorm van verwerking. Bovendien kunnen we leren uit dit soort vormen van huisvesting. Bijvoorbeeld de studentenhuisvesting, hoe die aanleiding kan zijn tot overlast in de directe omgeving. Ook het op deze
wijze onttrekken aan het woningbezit wijzen wij af.
Het bieden van huisvesting in bijvoorbeeld (tijdelijke) containerbouw of houten cubeswoningen kan
Onzes inziens. wel een overweging zijn. Xxxxxxx zijn wij van mening dat de gemeenten substantieel financieel zullen moeten bijdragen aan de huisvesting van statushouders.
Ouderen
Ouderen worden verplicht langer zelfstandig te blijven wonen nu opname in een zorginstelling eerst mogelijk is bij een ZZP-4-indicatie. Dit maakt de vraag naar aanpassingen in woningen groter en manifester. Binnen de bestaande bouw kunnen gemeenten via de Wmo ook financieel een rol spelen bij het realiseren van aanpassingen als dit wenselijk is.
Beleidsmatig zijn er een aantal voornemens ten gunste van de particuliere woningbezitter, zoals de blijversleningen voor de senioren (Aa en Hunze). De zin van deze ‘steuntjes in de rug’ zullen wij niet betwisten. Wel zijn wij er ons van bewust dat ook hier gemeenschapsgelden mee gemoeid zijn die niet alleen ten goede moeten komen van de particuliere woningbezitter, maar bovenal ingezet dienen te worden voor het oplossen van knelpunten in de sociale huursector.
Wij stellen de gemeenten voor een variant van de blijverslening te creëren voor de sociale huursector. We hebben we dit al gedaan in de Prestatieafspraken 2017 en we willen dit ook voor 2018 verankeren.
Wonen en zorg
Niet alleen de extramuralisering in de ouderenzorg heeft een ingrijpend effect op de woningmarkt. Al veel langer is de ontwikkeling gaande dat vanuit de geestelijke gezondheidszorg gestreefd wordt naar het terug in de maatschappij plaatsen van cliënten. Hierbij wordt niet altijd voorzien in gestructureerde begeleiding. Ook wordt de geboden begeleiding niet altijd door cliënten geaccepteerd en zijn nog weinig vormen van de zogenaamde ‘bemoeizorg’ gerealiseerd. Ook al is de tendens van terugplaatsing in de maatschappij een positieve ontwikkeling te noemen, onvoldoende
worden de soms extra problematische effecten als overlast belicht, die kunnen ontstaan voor de woonomgeving. De gemeenten hebben hierin een belangrijke taak om tot sluitende afspraken te komen met zorgverleners voor een intensievere nazorg voor deze medemens, om problemen te voorkomen.
Vanuit veiligheidsoverwegingen bepleiten wij het op voorhand afsluiten van de gasvoorziening en het aanbrengen van alternatieven hiervoor.
Starters in de sociale huur
Wij onderschrijven het belang om starters/jongeren die in de gemeente willen blijven wonen, goed te faciliteren in de sociale huursector. Kleine woonunits kunnen een optie zijn. Ook het transformeren van leegstaand vastgoed is elders al een reële optie gebleken.
Duurzaamheid en kwaliteit van huurwoningen
Kwaliteit van de woningvoorraad
Los van de landelijke doelstelling stellen wij dat het gehele woningbezit van Woonborg in 2020
minimaal voldoet aan Label C (ofwel EPC 1,41); dus niet dat het gehele woningbezit gemiddeld label C heeft. Ook willen we erop wijzen dat de kwaliteit van de
woningvoorraad niet alleen het energielabel behelst. Zoals we in de Prestatieafspraken 2017 hebben aangegeven, zijn we voor een goede basiskwaliteit. Wel stellen wij voor de woningen met de laagste labels met voorrang aan te pakken.
Drentse Energiedeal
De partijen, waaronder Woonborg, hebben een hoofddoel geformuleerd dat hoog is, hoger dan het nationale Energieakkoord, t.w. : ‘Het streven is om in 2040 iedereen die in Drenthe woont voor zijn/haar woongenot niet meer afhankelijk te laten zijn van fossiele energiebronnen, zoals aardgas, kolen en olie. Voorts worden inspanningen gepleegd om in 2040 zoveel mogelijk te komen tot energieneutrale woningen die direct of indirect onafhankelijk zijn van fossiele energie’.
Een stevige ambitie, die wij als bestuur van AH WOON onderschrijven, maar met toch de kanttekening of het niet te ambitieus is.
In subdoelstellingen wordt gesproken over investeringen die de Drentse economie moeten dienen en daarbij ook banen moeten opleveren. Wij zijn een groot voorstander hiervan en willen daarbij zelfs nog een stap verder gaan door aan te geven dat dit banenmoeten zijn voor mensen (bij voorkeur huurders) die werkervaring nodig hebben om (weer) in het arbeidsproces terug te komen. Het mes snijdt dan aan twee kanten.
Het kan evenwel niet zo zijn dat dit kostenverhogend gaat werken en dat het als een soort ‘moeten’ is vanuit de Drentse deal. Is het elders beter en goedkoper dan moeten we vooral doen wat het beste is voor de huurders.
Duurzaam moet niet ‘duurder’ betekenen
Woonborg hanteert bij de verduurzaming € 12,50 per labelstap. Uit een caseberekening blijkt, dat een huurder na verduurzaming ondanks een lagere energierekening door de labelstapvergoeding duurder uit kan zijn dan met zijn huidige huur en energierekening samen. XX WOON vindt dat een dergelijk effect ongewenst is en vermeden moet worden. Wij stellen ons op het standpunt dat duurzaamheidsmaatregelen nooit woonlastenverhogend mogen uitvallen .
Sturingsmogelijkheden
De stimuleringsmogelijkheden en sturingsmogelijkheden die de gemeenten kennen voor de particuliere woningmarkt moeten onzes inziens ook worden ingezet voor de sociale huursector(zoals Zonnelening en Starterslening, die ook kunnen worden ingezet voor duurzaamheidsmaatregelen).
Wij zijnvan mening dat gemeenschapsgelden niet alleen ten goede moeten komen aan de particuliere woningbezitter maar bovenal ingezet dienen te worden voor het oplossen van knelpunten in de sociale huursector.
Leefbaarheid
Ten gevolge van het beleid van GGZ-instellingen zullen steeds meer kwetsbare medeburgers gehuisvest worden in de sociale woningbouw, terwijl de noodzakelijke begeleiding vaak onvoldoende aanwezig is. Dit gegeven, en het feit dat ook kwetsbare ouderen steeds langer zelfstandig zullen moeten blijven wonen, trekt een extra wissel op de leefbaarheid in straat en buurt. Wij zien het met
name als een taak voor de gemeenten om hiervoor sociaal-leefbaarheidsplannen op te ontwikkelen en uit te voeren. Wij vinden dat er per wijk of (buiten)dorp een sociaal-leefbaarheidsplan moet komen. We stellen voor om hiervoor in elk van de vier gemeenten een pilot wijk of dorp te benoemen.
Woonborg mag wettelijk maximaal € 127,- (prijspeil 2017) per woning besteden voor leefbaarheid. Graag zien wij meer toegelicht hoe deze gelden voor leefbaarheid worden ingezet.
Vervolgproces (van Bod naar Prestatieafspraken)
Corporatie(s), gemeente en huurdersorganisatie(s) gaan aan de hand van het volkshuisvestingsbeleid en het bod met elkaar in gesprek over de te maken prestatieafspraken. We gaan dit voor 2018 per gemeente doen en met de in die gemeente actief zijnde corporaties en huurdersorganisaties. XX XXXX heeft een samenwerkingsovereenkomst met Woonborg en de vier gemeenten.
Wijdenken dat het in het kader van de gelijkwaardigheid van belang is om ook per gemeente met die partners een samenwerkingsovereenkomst af te sluiten.
Omdat de prestatieafspraken jaarlijks aan de orde zullen komen, dringen wij nogmaals aan op een tijdige jaarplanning met Woonborg en de vier gemeenten. Bovendien is een evaluatie en monitoring per kwartaal van de lopende prestatieafspraken noodzakelijk. Dit brengt ons tot het volgende jaarschema: