VERKOOP

ALGEMENE

VERKOOP

VOORWAARDEN

DE KOOPOVEREENKOMST

Bij het bereiken van de wilsovereenstemming op de prijs en overige condities zal door MOIB MAKELAARS & TAXATEURS de koopovereenkomst opgesteld worden conform de model koopovereenkomst vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (vastgoeddeskundigen NVM, de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis).

BEDENKTIJD

De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft bedenktijd om de koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte akte (in kopie) aan de koper ter hand gesteld is.

Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd wordt, zo nodig, zoveel verlengd, dat daarin tenminste twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn.

ONTBINDENDE VOORWAARDEN

De termijn die wordt opgenomen voor eventuele, overeengekomen ontbindende voorwaarden met betrekking tot financiering bedraagt 5 weken tellend vanaf de dag dat overeenstemming is bereikt over de koopsom en condities. Bij een opgenomen ontbindende voorwaarde ten aanzien van een bouwkundige keuring bedraagt die termijn maximaal 2 weken tellend vanaf de dag dat overeenstemming is bereikt over de koopsom en condities.

ZEKERHEIDSSTELLING

De waarborgsom of bankgarantie bedraagt 10% van de koopsom. De koper dient deze binnen 6 weken na de dag dat overeenstemming is bereikt bij de desbetreffende notaris te deponeren.

ONDERHOUD

De staat van onderhoud en beoordeling van de bouwkundige staat geldt op basis van visuele waarnemingen, gerelateerd aan de ouderdom van het object. Een uitgebreide bouwkundige opname valt nadrukkelijk buiten het kader van deze brochure. Xxxxxxxx heeft voor zover ons bekend voldaan aan zijn meldingsplicht.

AANSPRAKELIJKHEID

Het eerder genoemde behelst slechts een globale omschrijving van een object. De informatie berust deels op door derden aan ons kantoor verstrekte gegevens. Met de meeste zorg hebben wij deze informatie verwerkt, maar kunnen ten aanzien van de juistheid van deze gegevens geen aansprakelijkheid aanvaarden. Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.

ONDERZOEKSPLICHT VAN DE KOPER

Koper is te alle tijde gerechtigd voor eigen rekening een bouwkundige keuring te (laten) verrichten dan wel andere adviseurs te raadplegen teneinde een goed inzicht te verkrijgen over de staat van onderhoud. Echter dienen de bouwkundige inspecteurs en adviseurs aangesloten zijn bij een erkend bouwkundig instituut.

MEETINSTRUCTIE

Deze woning is ingemeten volgens de Meetinstructie. De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Hoewel wij de woning met veel zorg hebben opgemeten kan het zijn dat er verschillen zijn in de afmetingen. Noch verkoper noch de makelaar accepteert enige aansprakelijkheid voor deze verschillen. De maatvoeringen worden door ons gezien als zuiver indicatief. Indien de exacte maatvoering voor u van belang is, xxxxx xxx u aan de maten zelf te (laten) meten.

CONCEPT AKTE VAN LEVERING

Enkele dagen voor de eigendomsoverdracht ontvangt u van de notaris een concept van de overdrachtsakte, alsmede een nota van afrekening. In de nota wordt precies uiteengezet wat u bij de eigendomsoverdracht totaal verschuldigd bent en er vindt tevens een verrekening plaats van de aan de woning verbonden zakelijke lasten, zoals onroerende zaakbelasting.

DE OVERDRACHT

Op de dag van de eigendomsoverdracht wordt u kort voor de eigendomsoverdracht op dezelfde dag in de gelegenheid gesteld om het gekochte te inspecteren. Deze inspectie is bedoeld om te controleren of de woning nog in dezelfde staat verkeert als bij het tot stand komen van de overeenstemming.

METERSTANDEN

Koper en verkoper verplichten zich ertoe 14 dagen voor de levering van het verkochte het door hen gekozen nutsbedrijf van de mutatie in kennis te stellen. Wanneer koper en verkoper verzuimen dit te doen, zal verrekening van de energieleveringkosten plaatsvinden, betrekking hebbende op de periode na levering van de woning. Verrekening vindt plaats tegen het tarief dat de leverancier op dat moment hanteert. Wij zullen in ieder geval de meterstanden op de dag van de overdracht opnemen voor ons eigen dossier teneinde misverstanden te voorkomen.

NOTARISKEUZE

Sinds het vrijgeven van de notaristarieven kan een koper soms ogenschijnlijk zeer voordelig de akten van levering en hypotheek op laten stellen. Het is belangrijk bij het bepalen van de notaris de aanvullende voorwaarden op te vragen zoals bijvoorbeeld bijkomende kosten voorafgaand c.q. achteraf met betrekking tot deze transactie. Soms rekenen notarissen kosten aan een verkoper door die sterk afwijken van de gebruikelijk gehanteerde tarieven. Daar het niet terecht is de verkoper te belasten met buitenproportionele kosten is op de uiteindelijke overeenkomst de navolgende bepaling van toepassing (e.e.a. is gebaseerd op het gebruikelijke tarief):

“Partijen zijn voorts nog overeengekomen dat: indien de notaris meer kosten in rekening brengt dan: € 150,00 (eenhonderdvijftig euro, inclusief kadasterrechten en BTW) per geheel door te halen hypothecaire inschrijving/beslag; en € 190,00 (eenhonderdnegentig euro, inclusief kadasterrechten en BTW) per gedeeltelijk door te halen hypothecaire inschrijving/beslag; respectievelijk € 10,00 (tien euro, inclusief BTW) per telefonische overboeking; en/of indien de notaris bij verkoper administratie- en/of beheerkosten in rekening brengt; danwel indien de notaris kosten in rekening brengt voor het opmaken van een volmacht c.q. toestemmingsverklaring ex artikel 88 boek 1 van het Burgerlijk Wetboek ten behoeve van verkoper(s); koper deze (meerdere) kosten voor zijn rekening zal nemen. Koper verklaart, voor zover nodig nog, de notaris hierbij te machtigen deze (meerdere) kosten direct bij de overdracht ten laste van hem te brengen en deze (meerdere) kosten op zijn nota van afrekening terzake van de levering te verrekenen.”

N.B.: indien u een notaris kiest die ver buiten de stad Utrecht kantoor houdt is het belangrijk om een tijdstip te kiezen dat wat later op de dag valt in verband met de voorafgaande inspectie op die dag.

10

MEEST

GESTELDE

VRAGEN

HOE KOMT DE KOOP TOT STAND?

1.

Als de verkoper en koper het eens worden over de belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn bv. de prijs, opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Een ontbindende voorwaarde wordt als zodanig pas opgenomen als partijen daartoe overeenstemming hebben bereikt. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Naast de eerdere genoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte opgenomen. Denk bv. aan de boeteclausule. Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (of eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van de woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

2.

ALS IK DE 1STE BEN DIE BELT VOOR EEN BEZICHTIGING, ALS 1STE DIE DE WONING BEZICHTIGT OF ALS 1STE DIE EEN BOD UITBRENGT, MOET DE NVM-MAKELAAR IN DEZE GEVALLEN OOK HET EERST MET MIJ IN ONDERHANDELING GAAN?

Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende NVM-makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende NVM-makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de NVM-makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de NVM-makelaar u een toezegging, dan dient hij deze na te komen.

3.

KAN VERKOPER DE VRAAGPRIJS VAN EEN WONING TIJDENS DE ONDERHANDELING VERHOGEN?

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?”), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen “naar elkaar toekomen”in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

ALS IK DE VRAAGPRIJS BIED, MOET DE VERKOPER DE WONING DAN AAN MIJ VERKOPEN?

4.

Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft bepaald dat als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, u dan een bod doet. De vraagprijs wordt dus gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn (NVM)-makelaar een tegenbod laat doen.

5.

WANNEER BEN IK IN ONDERHANDELING?

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Bijvoorbeeld: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende NVM-makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. Als de verkopende NVM-makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen betekent dat dus nog niet dat u in onderhandeling bent.

6.

MAG EEN MAKELAAR DOORGAAN MET BEZICHTIGINGEN ALS ER AL OVER EEN BOD ONDERHANDELD WORDT?

Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Er mag ook met meer dan een gegadigde tegelijk worden onderhandeld. De NVM-makelaar moet dat dan wel duidelijk gemeld hebben. Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellende vertellen dat hij, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken.

7.

MAG EEN NVM-MAKELAAR TIJDENS DE ONDERHANDELING HET SYSTEEM VAN VERKOOP WIJZIGEN?

Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende NVM-makelaar – natuurlijk in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de evt. gedane toezeggingen na te komen (zie ook vraag acht en negen). De NVM-makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij uw NVM-makelaar naar een folder over deze procedure.

DE NVM-MAKELAAR VRAAGT EEN ‘BELACHELIJK’ HOGE PRIJS VOOR EEN WONING. MAG DAT?

8.

De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn NVM- makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop.

9.

WAT IS EEN OPTIE?

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip “optie” wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt. Een optie kan dan worden omschreven als volgt: “bepaalde toezeggingen die door een verkopende NVM-makelaar worden gedaan aan een belangstellende koper”. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende NVM-makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

10.

ZIT DE MAKELAARSCOURTAGE IN DE ‘KOSTEN KOPER’?

Nee. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid ‘hangt’ aan de overdracht van een woning. Dat is de overdrachtsbelasting (2%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers. Als de verkoper een NVM-makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de NVM-makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De door de verkoper ingeschakelde NVM-makelaar dient vooral het belang van de verkoper, dus niet van de koper. Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen NVM-makelaar in te schakelen.

Heeft u andere vragen die te maken hebben met de aan- en/of verkoop van uw woning?

Neem dan contact op met een van onze makelaars. Xxx helpen u graag!

DISCLAIMER

Deze brochure is door ons kantoor met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld aan de hand van de door de verkoper en derden aan ons verstrekte gegevens. Derhalve kunnen wij geen garanties verstrekken, noch kunnen wij op enigerlei wijze eventuele aansprakelijkheid voor deze gegevens aanvaarden. Voornoemde geldt tevens indien deze brochure ondertekend wordt in het kader van de validatie van een energielabel.

Deze informatie is geheel vrijblijvend en niet bedoeld als aanbod. Aan de verstrekte informatie in deze presentatiebrochure kunnen geen rechten worden ontleend. Ten aanzien van de juistheid van de vermelde informatie kan door MOIB makelaars & taxateurs op geen enkele wijze aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend.

Niets uit deze brochure mag worden gepubliceerd, gefotokopieerd, of vermenigvuldigd, anders dan na schriftelijke toestemming van MOIB makelaars & taxateurs.