MR. K. BOL
46. Standaardclausules in huurovereenkomsten: de bestemming van het gehuurde
MR. K. BOL
\
In iedere aflevering van HIP wordt een clausule belicht die geregeld voorkomt in huurovereenkomsten. Het gaat daarbij om zowel woonruimte als bedrijfsruimte. De inhoud van de clausule wordt toegelicht evenals enige relevante jurisprudentie. Ook komen praktische tips en valkuilen voor zowel huurder als verhuurder aan bod. In deze editie een bespreking van de clausule(s) ten aanzien van de bestemming van het gehuurde.
In huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruim- ten is vaak bepaald dat de huurder het gehuurde conform een bepaalde bestemming moet gebruiken. In dit artikel neem ik de bestemmingsclausules uit de in de praktijk veel gebruikte ROZ-modellen als uitgangspunt, maar ook indien partijen een ander model gebruiken is het raadzaam voldoende aandacht te besteden aan de bestemming van het gehuurde. Na een korte bespreking van de inhoud van de bestemmingsclausules uit de ROZ-modellen, zal ik, onder meer aan de hand van voorbeelden uit de jurisprudentie, toelichten in welke situaties de overeengekomen bestem- ming een rol kan spelen.
Bestemmingsclausules in de ROZ-modellen
In het ROZ-model 290-bedrijfsruimte 2012 (verder: het ‘290-model’) en het ROZ-model 230a-ruimte 2015 (verder: het ‘230a-model’), maar ook in eerdere versies van deze ROZ-modellen1, zijn specifieke bepalingen opgeno- men die zien op de bestemming van het gehuurde.
Art. 1.3 van het 290-model en art. 1.2 van het 230a-model luiden:
‘Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als… ’
Voorts is in art. 1.4 van het 290-model en art. 1.3 van het 230a-model bepaald dat het de huurder niet is toege- staan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven.
Als gebruik wordt gemaakt van deze modellen, is het aan partijen om de bestemming van het gehuurde nader te omschrijven. Dat kan heel globaal, zoals ‘winkelruimte’
of iets concreter, zoals ‘supermarkt’, of meer gedetailleerd, zoals ‘supermarkt conform de Xxxxxx Xxxxx-formule’. In dit verband kan tevens worden opgenomen welke activi- teiten de huurder uitdrukkelijk niet mag ontplooien in het gehuurde en kunnen andere afspraken die met de bestem- ming te maken hebben worden opgenomen.2
Verantwoordelijkheid vergunningen
Aandacht verdient het onderscheid tussen wat wordt gehuurd (art. 1.1 van zowel het 290-model als het 230a-model) en de bestemming van het gehuurde (art. 1.3 van het 290-model en art. 1.2 van het 230a-model). Aan de hand van de inhoud van deze clausules in combinatie met de toepasselijke algemene bepalingen van ROZ kan namelijk worden bepaald welke partij verantwoordelijk is voor het verkrijgen van – onder meer – de benodigde vergunningen.
Uit art. 4.1 en art. 4.3 van de algemene bepalingen bij zowel het 290-model als het 230a-model volgt – kort gezegd – dat:
1. de verhuurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffin- gen en toestemmingen die benodigd zijn voor het ge- bruik van het gehuurde zoals omschreven in art. 1.1 van de huurovereenkomst;
2. de huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van alle overige vereiste vergunningen, ont- heffingen en toestemmingen, alsmede het doen van alle van overheidswege verplichte meldingen3, die benodigd
2 Hoewel het wellicht meer voor de hand ligt om een specifieke bepaling over de openingstijden elders in de huurovereenkomst op te nemen, zien we in de praktijk met enige regelmaat voorbijkomen dat de over- eengekomen openingstijden zijn opgenomen bij de omschrijving van de bestemming van het gehuurde.
3 Hieronder wordt, blijkens art. 4.3 van de algemene bepalingen bij het
1 In de 290-modellen van 2008, 2003 en 1994 en de 230a-modellen van 2003 en 1996 zijn soortgelijke bepalingen terug te vinden.
290- en 230a-model, onder meer verstaan de meldingen die op grond van het Bouwbesluit 2012 en het Activiteitenbesluit verplicht zijn.
zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstem- ming met de in art. 1.3 (290-model) respectievelijk 1.2 (230a-model) van de huurovereenkomst overeengeko- men bestemming.
In verband hiermee wordt in de praktijk dan ook door- gaans bij art. 1.1 van de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder ‘bedrijfsruimte’ huurt en wordt in art. 1.3 (of art. 1.2 bij het 230a-model) bepaald wat voor soort bedrijf de huurder feitelijk gaat exploiteren in het gehuurde, bijvoorbeeld een restaurant. Op die manier is het de verplichting en verantwoordelijkheid van de huurder om ervoor te zorgen dat aan de voor zijn specifieke bedrijfs- voering geldende overheidsvoorschriften wordt voldaan. Uiteraard staat het partijen vrij om ten aanzien van de over- heidsvoorschriften iets anders af te spreken.
Als in de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder verantwoordelijk is voor het voldoen aan de geldende over- heidsvoorschriften en de huurder de bedrijfsruimte vervol- gens in strijd met het bestemmingsplan of zonder de beno- digde vergunningen exploiteert, wordt dat aangemerkt als een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.4
In art. 7:214 BW is bepaald dat de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van het gehuur- de dat is overeengekomen
Is, zoals hiervoor is omschreven, in art. 1.1 van de huur- overeenkomst opgenomen dat ‘bedrijfsruimte’ wordt verhuurd, dan is het de verantwoordelijkheid en daarmee de verplichting van de verhuurder om ervoor te zorgen dat een dergelijk gebruik van overheidswege is toegestaan. Als in voorkomend geval uit het bestemmingsplan zou volgen dat het gehuurde een woonbestemming heeft, ligt het op de weg van de verhuurder om een wijziging van het bestem- mingsplan te realiseren dan wel een omgevingsvergunning tot afwijking van het bestemmingsplan aan te vragen.5 Indien een verhuurder deze verplichting niet nakomt of niet kan nakomen, kan dat een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW en een tekortkoming in de nakoming van de huur- overeenkomst door de verhuurder opleveren.
4 Zie bijvoorbeeld: Xxx Xxxxxxxxx 00 oktober 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4718.
In deze zaak ging het over de verhuur (overigens niet op basis van een ROZ-model) en exploitatie van een kamerverhuurbedrijf. Er werd
geoordeeld dat het niet voldoen aan de overheidsvoorschriften door de
Zo overwoog ook Het hof Arnhem in een zaak waarin een bedrijfsruimte was verhuurd met het oog op de exploitatie van een grand café.6 De huurder bleek geen exploitatiever- gunning te kunnen krijgen, omdat een dergelijke exploitatie in strijd was met het bestemmingsplan. In de huurovereen- komst was geen bepaling opgenomen die de verantwoor- delijkheid voor het verkrijgen van de exploitatievergun- ning bij de huurder legde, zoals bij de hiervoor besproken ROZ-modellen wel het geval is. Het niet kunnen verkrij- gen van de benodigde exploitatievergunning, waardoor het gehuurde niet geschikt was voor het overeengekomen gebruik en het gehuurde niet het huurgenot kon verschaf- fen dat de huurder mocht verwachten, leverde naar het oordeel van het hof een tekortkoming van de verhuurder op, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.7
Gebonden aan overeengekomen bestemming
Voorts is het zo dat de huurder in beginsel gebonden is aan de in art. 1.3 (290-model) respectievelijk art. 1.2 (230a-model) overeengekomen bestemming. In art. 1.4 van het 290-model en art. 1.3 van het 230a-model is immers bepaald dat het de huurder niet is toegestaan zonder voor- afgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Ook dit aspect van de bestemmingsclausule leidt in de praktijk met enige regelmaat tot discussie, bijvoorbeeld als de verhuur- der niet wil meewerken aan een bestemmingswijziging.
Als in strijd met die bepaling wordt gehandeld, verbeurt de huurder een boete van € 250 per dag
Relevant in dit verband is dat in de ROZ algemene bepalin- gen is opgenomen dat de huurder het gehuurde uitsluitend mag gebruiken in overeenstemming met de in de huurover- eenkomst aangegeven bestemming. Als in strijd met die bepaling wordt gehandeld, verbeurt de huurder een boete van € 250 per dag.
Voor verhuurders kan het raadzaam zijn een meer gede- tailleerde bestemmingsclausule te bedingen, zodat grip wordt gehouden op wat er in het gehuurde gebeurt. Als een verhuurder meerdere panden verhuurt, bijvoorbeeld in een winkelcentrum, en een bepaald kwaliteitsniveau wil waarborgen of een bepaalde branchering nastreeft, zien we vaak dat de bestemming van het gehuurde gedetailleer- der is geformuleerd in de huurovereenkomsten. Huurders kunnen daarentegen belang hebben bij een ruimere bestem- ming, bijvoorbeeld met het oog op de uitbreiding van de
huurder de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde.
5 In art. 2.1 lid 1 onder c Wabo is bepaald dat het verboden is om zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken in strijd met – onder meer – het bestemmingsplan. Op grond van art. 2.12 Wabo kan onder omstandigheden deze strijdigheid worden opgeheven via een omgevingsvergunning.
6 Xxx Xxxxxx 0 september 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BX6413.
7 De verhuurder had nog tevergeefs aangevoerd dat de gemeente nog niet handhavend optrad. Het hof overwoog dat van een huurder niet mag worden verwacht dat hij een met publiekrechtelijke voorschriften strijdig gebruik voortzet.
bedrijfsactiviteiten in de toekomst en/of (voor zover toege- staan) gedeeltelijke onderverhuur. Dit creëert mogelijk ook meer ruimte voor een eventuele indeplaatsstelling (waar- over hierna meer). In dit verband dient tot slot niet uit het oog te worden verloren dat afspraken die in het kader van de bestemming worden gemaakt en die ertoe strekken (of tot gevolg hebben) dat de mededinging wordt vervalst of beperkt, als bedoeld in art. 6 Mw8, mogelijk nietig zijn.9
Wijziging overeengekomen bestemming
In art. 14.2 van het (meest recente) 230a-model is (onder meer) bepaald dat indien de toestemming van de verhuur- der vereist is, de verhuurder deze toestemming niet op onre- delijke gronden zal weigeren of vertragen. Hoewel eerdere versies van het 230a-model en het 290-model een dergelijke bepaling niet bevatten, betekent dat niet dat een verhuurder het verzoek van een huurder tot wijziging van de bestem- ming zonder meer en zonder enige onderbouwing mag weigeren. Ook huurovereenkomsten worden beheerst door de redelijkheid en billijkheid en in dat licht zal een rech- ter het verzoek van een huurder ook beoordelen, zoals ook blijkt uit de volgende uitspraak van de rechtbank Rotter- dam van 29 april 2019.10
Ook huurovereenkomsten worden beheerst door de redelijkheid en billijkheid en in dat licht zal
een rechter het verzoek van een huurder ook beoordelen
Tussen partijen bestond een 290-huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte gelegen in het centrum van Rotterdam. In de huurovereenkomst waren de hier- voor geciteerde bepalingen uit het 290-model opgenomen en daaruit volgde dat het gehuurde uitsluitend bestemd was om te worden gebruikt als: ‘bedrijfsruimte ten behoeve van de exploitatie van een Simitci Dunyasi Bakery of Bistro (wordt nader omschreven).’ De huurder kampte naar eigen zeggen met een steeds verder teruglopende omzet en om het tij te keren, wilde de huurder ook de waterpijp gaan aanbieden. De franchisegever was daarmee akkoord omdat het in het concept van Simitci Dunyasi past en de water- pijp werd ook bij andere Simitci Dunyasi-restaurants aangeboden, aldus de huurder. Ook op grond van de door gemeente Rotterdam verleende exploitatievergunning was het aanbieden van de waterpijp toegestaan.
De verhuurder verleende evenwel geen toestemming, waarna de huurder een kort geding startte. In de eerste plaats stelde de huurder zich op het standpunt dat de aanvulling van de menukaart met de waterpijp onder de contractuele bestem- ming viel, zodat daarvoor überhaupt geen toestemming nodig was van de verhuurder. De kantonrechter volgde de huurder hierin niet. De waterpijp wordt niet als zodanig genoemd in de bestemmingsclausule van de huurovereen- komst en evenmin is deze aan de orde gekomen vooraf- gaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst. Als de huurder meent dat waterpijp een belangrijk onder- deel is van de Turkse eetcultuur, dan had hij dat bij aanvang van de huurovereenkomst moeten overeenkomen met de verhuurder, aldus de kantonrechter.
De kantonrechter beoordeelde voorts of – voorshands – voldoende aannemelijk was dat in een bodemprocedure geoordeeld zou worden dat de verhuurder de verzochte toestemming in redelijkheid niet mocht weigeren. De kantonrechter heeft in dat kader de belangen van de huur- der afgewogen tegen die van de verhuurder. Uitgangspunt is volgens de kantonrechter dat economische tegenwind inhe- rent is aan ondernemersrisico en niet kan worden afgewen- teld op de verhuurder, althans niet in die zin dat de verhuur- der élke voorgestelde wijziging van de bestemming door de huurder zonder meer moet accepteren. Tegenover het bedrijfseconomische belang van de huurder stond het even- eens te respecteren belang van de verhuurder die vreesde voor overlast en een aanzuigende werking op het crimi- nele circuit. Shishalounges kenmerken zich door een veelal gesloten karakter; zij zijn gericht op een andere doelgroep (dan het doorsnee winkelend publiek in het centrum van Rotterdam) en zijn de laatste jaren ook steeds vaker nega- tief in het nieuws gekomen, zelfs tot aan afrekeningen in het criminele milieu aan toe. Gelet hierop en omdat de huurder niet over een concreet en uitgewerkt plan beschikte, mocht de verhuurder redelijkerwijs de gevraagde toestemming weigeren, aldus de kantonrechter.
Mijns inziens is deze zaak niet alleen een goed voorbeeld van hoe de rechter een door de huurder gewenste, maar door de verhuurder geweigerde, bestemmingswijziging beoordeelt. Het maakt ook duidelijk dat het belangrijk is om een duidelijke bestemmingsclausule in de huurover- eenkomst op te nemen, zonder open eindjes (zoals ‘wordt nog nader omschreven’). Ook dient de huurder, voor zover mogelijk, alvast na te denken over wat voor activiteiten er mogelijk in de toekomst ontplooid zullen gaan worden. Of een net iets andere invulling van de bestemming, bijvoor- beeld door een uitbreiding van het assortiment of een specifieke (aanvullende) activiteit ook is toegestaan onder
8 Art. 6 Mw luidt: ‘Verboden zijn overeenkomsten tussen ondernemingen, besluiten van ondernemersverenigingen en onderling afgestemde feitelijke gedragingen van ondernemingen, die ertoe strekken of ten gevolge hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan wordt verhinderd, beperkt of vervalst.’
9 Zie over dit onderwerp verder: Asser/Xxxxxx & Xxxxxxxxxxx 7-II 2017/80.
10 Rb. Rotterdam 29 april 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:4296.
de overeengekomen bestemming leidt nogal eens tot proce- dures.11
Indeplaatsstelling
Ook indien een indeplaatsstelling plaatsvindt, verdient de bestemmingsclausule aandacht. Een voorbeeld van een zaak waarin de bestemmingsclausule na een overeengeko- men indeplaatsstelling tot een geschil leidde, is te vinden in het arrest van het Hof Den Haag van 25 september 2018.12
Ook indien een indeplaatsstel- ling plaatsvindt, verdient de be- stemmingsclausule aandacht
In die kwestie ging het om huur van winkelruimte in winkelcentrum Ypenburg. De in de huurovereenkomst opgenomen bestemming luidde: ‘winkelruimte conform Burgerlijk Wetboek, boek 7, artikel 290 ten behoeve van de exploitatie van een full-service supermarkt conform de landelijke PLUS–formule.’ In april 2015 heeft Plus alle aanspraken, rechten en verplichtingen uit de huurovereen- komst overgedragen aan Hoogvliet. In de indeplaatsstel- lingsovereenkomst was onder meer bepaald dat het gehuurde uitsluitend zou worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ex art. 7:290 BW ten behoeve van de exploitatie van een fullservicesupermarkt conform de regionale Hoogvliet-formule. Huurder Hoogvliet heeft vervolgens een slijterij gerealiseerd in het gehuurde (PLUS had geen slijterij-afdeling). Volgens de verhuurder handelde de huurder hiermee in strijd met de overeengekomen bestemming. Een slijterij viel volgens de verhuurder niet onder een fullservicesupermarkt. Interessant detail is dat de verhuurder min of meer genoodzaakt was om rechtsmaat- regelen te nemen jegens huurder Hoogvliet. Met een andere huurder in het winkelcentrum, te weten een slijterij, was in het kader van de branchering in het winkelcentrum exclu- siviteit afgesproken en de kantonrechter had de verhuurder in verband daarmee (onder meer) geboden maatregelen te treffen zodat de exploitatie van een slijterij in de vestiging van Hoogvliet zou worden gestaakt.13
Het hof is in de procedure tussen verhuurder en huurder Hoogvliet vervolgens overgegaan tot de uitleg14 van de bestemmingsbepaling in de indeplaatsstellingsovereen- komst en kwam tot de conclusie dat de verkoop van sterke drank tot de Hoogvliet-formule behoort en derhalve binnen de overeengekomen bestemming past. Veel supermarkten hebben slijterijen en 52 van de 67 regionale winkels van Hoogvliet hebben een slijterij. Dat partijen tijdens de onder- handelingen over de indeplaatsstellingsovereenkomst niet uitdrukkelijk hebben gesproken over verkoop van sterke drank en de verhuurder daar niet bij heeft stilgestaan, kan daar volgens het hof niet aan afdoen.
Bestemmingsplan
Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat de bestem- mingsclausule in de huurovereenkomst in beginsel niets van doen heeft met de bestemming zoals die uit het geldende bestemmingsplan volgt. Dit is uiteraard anders indien partijen uitdrukkelijk de koppeling met het bestemmings- plan maken, bijvoorbeeld door overeen te komen dat de huurder het gehuurde mag gebruiken op een wijze zoals onder het bestemmingsplan is toegestaan.
Een voorbeeld van een zaak waarin een dergelijke bepaling een rol speelde, is te vinden in de uitspraak van de Recht- bank Overijssel van 19 juli 2018.15 Het gehuurde betrof een schuur, in een deel waarvan de huurder ‘Broodje bij de Brug’ exploiteerde. Daar bereidde de huurder broodjes en maaltij- den die aan klanten werden bezorgd en ten behoeve waar- van de huurder een professionele keuken in het gehuurde had geïnstalleerd. In het geldende bestemmingsplan was bepaald dat de locatie bestemd was voor wonen en het exploiteren van een biljart- en dartvereniging. Een kantine was volgens het bestemmingsplan ook toegestaan. De huur- der had een omgevingsvergunning aangevraagd voor het door hem gewenste, van het bestemmingsplan afwijkende gebruik. De gemeente weigerde die vergunning te verle- nen. Hangende de bezwaar- en beroepsprocedures heeft de gemeente zowel de huurder als de verhuurder aange- schreven en geëist dat het gebruik in strijd met het bestem- mingsplan zou worden gestaakt. Voor de activiteiten van de huurder bestond geen zicht op legalisatie en om beëindiging van de met het bestemmingsplan strijdige activiteiten te bewerkstelligen, werd een last onder dwangsom opgelegd. De huurder weigerde het met het bestemmingsplan strijdige gebruik te staken en de verhuurder vorderde ontruiming in kort geding. De voorzieningenrechter moest beoordelen
14 Waarbij volgens het hof groot gewicht kan toekomen aan de taalkundige
11 Zie bijvoorbeeld: Xxx Xxxxxxxxx 00 september 1996, Prg. 1997, 4841, waarin werd geoordeeld dat de exploitatie van een erotisch café in strijd was met de overeengekomen bestemming van café/petit restaurant en Xxx Xxxxxxxxx 00 juli 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2587, waarin werd geoordeeld dat het de huurder niet was toegestaan zijn assortiment, be- staande uit ijs, wafels en stamppotten, uit te breiden met pannenkoeken.
00 Xxx Xxx Xxxx 25 september 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:2414.
13 Dit vonnis van de kantonrechter is overigens door hetzelfde hof vernie- tigd. Zie Hof Den Haag 25 september 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:2413.
betekenis van gekozen bewoordingen, maar dat de overige omstandig- heden van het geval steeds kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepaling van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend daarbij is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (een en ander overeenkomstig HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101 en HR 7 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:260).
15 Rb. Overijssel 19 juli 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:2942.
of de huurder, door in strijd met het bestemmingsplan te handelen, ook in strijd handelde met de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst was opgenomen: ‘Het gehuurde mede-gebruiksrecht is uitsluitend bestemd zoals aangege- ven in het bestemmingsrecht bij de [gemeente].’ De voor- zieningenrechter heeft hieruit afgeleid dat het de bedoeling van partijen was dat het gehuurde gebruikt zou worden in overeenstemming met de bestemming die op grond van het bestemmingsplan was toegestaan en kwam vervolgens tot de conclusie dat de huurder tekortschoot in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De gevor- derde ontruiming werd toegewezen.
Tot slot
In art. 7:214 BW is bepaald dat de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van het gehuurde dat is overeengekomen,
en, indien op dat punt niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe het gehuurde naar zijn aard bestemd is. Dat laatste zal in veel gevallen tot geschillen over de uitleg van de huurovereenkomst leiden.16 Zoals uit de hiervoor besproken zaken blijkt, is het voor huurder én verhuurder raadzaam goed stil te staan bij de gewenste bestemming van het gehuurde, zowel bij het aangaan van de huurovereen- komst als bij een eventuele indeplaatsstelling, en voldoende aandacht te besteden aan het formuleren van een (duide- lijke) bestemmingsclausule.
Over de auteur
Mr. K. (Karima) Bol
Advocaat bij Xxxxxxxx en lid van de redactie van HIP.
16 Zie voor een meer uitgebreide bespreking: GS Huurrecht, art. 7:214 BW, aant. 7.