AANNEMINGSOVEREENKOMST voor Eengezinswoning
AANNEMINGSOVEREENKOMST voor Eengezinswoning
met toepassing van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013
Overeenkomstig het model, vastgesteld door BouwGarant op 1 januari 2014.
Bij deze aannemingsovereenkomst horen:
- Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning, vastgesteld door de Stichting BouwGarant op 1 januari 2014;
- Algemene Toelichting voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning en bijbehorende Algemene Voorwaarden, vastgesteld door de stichting BouwGarant op 1 januari 2014.
Ondergetekenden:
Deelnemer:
Statutaire naam | : |
Kantooradres | : |
Postcode / Plaats | : |
Postbus | : |
Postcode / Plaats | : |
K.v.K. nummer | : |
Telefoonnummer | : |
Telefaxnummer | : |
: | |
Internet | : |
Rechtsgeldig vertegenwoordigd door | : |
Functie | : |
hierna in deze overeenkomst te noemen: "de deelnemer", ingeschreven bij de stichting BouwGarant, hierna in deze overeenkomst te noemen: “BouwGarant”; en
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
Opdrachtgever:
Achternaam | : | Man / Vrouw *) |
Tussenvoegsel(s) | : | |
Voorna(a)m(en) | : | |
Adres | : | |
Postcode / Woonplaats | : | |
Geboortedatum en -plaats | : | |
Telefoonnummer privé | : | |
Telefoonnummer werk | : | |
Telefoonnummer mobiel | : | |
E-mail adres privé | : | |
E-mail adres werk | : | |
Legitimatiebewijs + nummer | : | |
Burgerlijke staat | : | Ongehuwd / samenwonend met / gehuwd met / voornemens te huwen met / geregistreerd als partner met / alleenstaand*) |
Achternaam | : | Man / Vrouw *) |
Tussenvoegsel(s) | : | |
Voorna(a)m(en) | : | |
Adres | : | |
Postcode / Woonplaats | : | |
Geboortedatum en -plaats | : | |
Telefoonnummer privé | : | |
Telefoonnummer werk | : |
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
Telefoonnummer mobiel | : |
E-mail adres privé | : |
E-mail adres werk | : |
Legitimatiebewijs + nummer | : |
Wordt de woning op beider namen gekocht? N.v.t. / Ja. / Nee, de woning wordt op naam van ……. gekocht.*)
*) Doorhalen wat niet van toepassing is.
hierna in deze overeenkomst te noemen: "de Opdrachtgever",
zijn per ……. overeengekomen als volgt:
I De Opdrachtgever geeft opdracht en de Deelnemer neemt aan, conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, op een perceel grond aangeduid met de bouw nummer
……. , plaatselijk bekend als ……. , kadastraal bekend als gemeente ……. sectie ……. nummer ……. , de daarop geprojecteerde opstal(len) zoals die is/zijn aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende situatietekening te bouwen naar de binnen de in de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 uitgewerkte eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
II De aanneemsom inclusief omzetbelasting bedraagt € …….
(A) keuze
De Deelnemer draagt er zorg voor dat deze overeenkomst in tweevoud wordt getekend, dat de bijlagen door beide partijen worden gewaarmerkt en dat aan ieder van partijen een getekend exemplaar met de gewaarmerkte bijlagen ter hand wordt gesteld.
(B) keuze
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
De Deelnemer draagt er zorg voor dat deze overeenkomst onder berusting wordt gesteld van notaris…
kantoorhoudende te…. en dat een kopie van deze overeenkomst, tezamen met de hierboven genoemde, door beide partijen gewaarmerkte bijlagen aan de Opdrachtgever ter hand wordt gesteld.
De in de aanneemsom begrepen omzetbelasting is berekend naar een percentage van 21%, conform de bepalingen van de Wet op de omzetbelasting 1968.
Deze overeenkomst is aangegaan onder de volgende bepalingen.
Opschortende voorwaarden en aanvang bouw Artikel 1
1. Als op het tijdstip van het ondertekenen van deze overeenkomst de opdrachtgever nog niet het eigendom of een ander zakelijk recht (bijvoorbeeld erfpacht) heeft verkregen van/op het onder I bedoelde perceel grond, wordt deze overeenkomst aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat zulks binnen ……. maanden na de in het hoofd van deze overeenkomst genoemde datum van overeenkomen alsnog zal hebben plaatsgevonden.
2. Indien aan de opdrachtgever op het tijdstip van het ondertekenen van deze overeenkomst nog geen bouwvergunning is verleend, wordt de overeenkomst aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat er binnen ……. maanden na de in het hoofd van deze overeenkomst genoemde datum van overeenkomen een onherroepelijke bouwvergunning is.
(A)
3. Met de bouw (funderingswerkzaamheden) wordt begonnen uiterlijk op ……. .
(B)
3. Met de bouw (funderingswerkzaamheden) wordt – onder het voorbehoud van hetgeen in lid 1 en lid 2 van dit artikel is bepaald – begonnen binnen weken, nadat (in tijd) de laatste van de in artikel 7 lid 1 en 2 van
deze overeenkomst genoemde ontbindende voorwaarden is vervallen.
Bedenktijd Artikel 2
1 De Opdrachtgever verklaart dat op de datum van ondertekening door hem van deze overeenkomst, deze ook daadwerkelijk aan hem ter hand is gesteld, inclusief de daarbij behorende Algemene Voorwaarden, Algemene Toelichting en de toepasselijke BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 . Gedurende
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
één (1) kalenderweek na de terhandstelling van de door beide partijen ondertekende overeenkomst aan de Opdrachtgever, heeft de Opdrachtgever het recht de aannemingsovereenkomst te ontbinden (bedenktijd). Als de datum van ontbinding geldt de datum waarop de Opdrachtgever de ontbindingsverklaring heeft uitgebracht.
2. De in lid 1 genoemde bedenktijd is niet van toepassing indien de overeenkomst strekt tot de bouw van een woning op grond die de opdrachtgever reeds toebehoort en de overeenkomst niet met de koop van deze grond in verband staat.
Waarborgsom / bankgarantie / verpanding bouwdepot Artikel 3
(A) KEUZE
Ter zake van deze overeenkomst is geen waarborgsom verschuldigd.
(B) KEUZE
1. Binnen twee (2) maanden na ondertekening van deze overeenkomst door de Opdrachtgever moet hij aan de Notaris een waarborgsom voldoen ter hoogte van 10% van de aanneemsom. Dit bedrag dient als zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de Opdrachtgever jegens de Deelnemer uit hoofde van deze aannemingsovereenkomst. In plaats van de hiervoor genoemde waarborgsom kan de Opdrachtgever binnen de gestelde twee (2) maanden een bankgarantie doen stellen voor hetzelfde bedrag dan wel een pandrecht aan de Deelnemer verlenen op het bouwdepot voor hetzelfde bedrag. Een bankgarantie dient te voldoen aan artikel 13 van de Algemene Voorwaarden.
2. De Opdrachtgever machtigt de Notaris om de waarborgsom van 10% van de aanneemsom aan de Deelnemer over te maken indien en zodra de laatste 10% van de aanneemsom is vervallen, mits de Deelnemer ter gelegenheid van de aankondiging van de oplevering een zekerheid van 5% van de aanneemsom als bedoeld in artikel 12 van de Algemene Voorwaarden ten behoeve van de Opdrachtgever heeft gesteld. Dit bedrag strekt alsdan in mindering op de laatste termijn van de aanneemsom. De Deelnemer legt het origineel van deze bankgarantie tijdig over aan de Notaris en stuurt een kopie daarvan aan de Opdrachtgever.
3. Indien de Deelnemer ter gelegenheid van de aankondiging van de oplevering geen bankgarantie van 5% ten behoeve van de Opdrachtgever stelt, geldt het volgende. De Opdrachtgever machtigt de Notaris reeds nu voor alsdan om 50% van de waarborgsom (= 5% van de aanneemsom) aan de Deelnemer over te maken. Dit bedrag strekt in mindering op de laatste 10% van de aanneemsom. De andere 50% van de waarborgsom wordt ter gelegenheid van de oplevering automatisch omgezet in een depot van 5% van de aanneemsom als bedoeld in artikel 12 van de Algemene Voorwaarden ten behoeve van de Opdrachtgever.
4. Indien de Opdrachtgever een bankgarantie in de zin van dit artikel aan de Deelnemer heeft gesteld, vervalt deze per de datum van de betaling van de laatste aannemingstermijn. Hetzelfde geldt voor een eventueel pandrecht op het bouwdepot.
Termijnen en betalingsregeling
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
Artikel 4
1. De aanneemsom wordt conform de BouwGarant betalingsregeling verschuldigd in de volgende termijnen:
indien bestaand uit:
Eén woonlaag
10% te declareren zodra met de bouw van de woning een aanvang is gemaakt 30% te declareren na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer
30% te declareren na het waterdicht maken van het dak van de woning 20% te declareren na het gereedkomen van het stuc-, spuit-, en tegelwerk
10% te voldoen bij oplevering van de woning (waarvan er zo mogelijk voor een bedrag gelijk aan 5% van de aanneemsom ingevolge artikel 15 Algemene Voorwaarden zekerheid moet worden gesteld)
Twee woonlagen (één verdiepingsvloer)
10% te declareren zodra met de bouw van de woning een aanvang is gemaakt 20% te declareren na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer
20% te declareren na het gereedkomen van de ruwe verdiepingsvloer 20% te declareren na het waterdicht maken van het dak van de woning 20% te declareren na het gereedkomen van het stuc-, spuit-, en tegelwerk
10% te voldoen bij oplevering van de woning (waarvan er zo mogelijk voor een bedrag gelijk aan 5% van de aanneemsom ingevolge artikel 15 Algemene Voorwaarden zekerheid moet worden gesteld)
Drie woonlagen (twee verdiepingsvloeren)
10% te declareren zodra met de bouw van de woning een aanvang is gemaakt 20% te declareren na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer
10% te declareren na het gereedkomen van de ruwe eerste verdiepingsvloer 10% te declareren na het gereedkomen van de ruwe tweede verdiepingsvloer 20% te declareren na het waterdicht maken van het dak van de woning
20% te declareren na het gereedkomen van het stuc-, spuit-, en tegelwerk
10% te voldoen bij oplevering van de woning (waarvan er zo mogelijk voor een bedrag gelijk aan 5% van de aanneemsom ingevolge artikel 15 Algemene Voorwaarden zekerheid moet worden gesteld)
2. Behoudens het geval waarin de Opdrachtgever recht op uitstel van betaling heeft zoals bedoeld in lid 4 van dit artikel, worden de in lid 1 van dit artikel bedoelde termijnen steeds opeisbaar veertien (14) dagen na de dagtekening van een door of vanwege de Deelnemer gedaan betalingsverzoek. Een betalingsverzoek geeft aan op grond van welk feit de Deelnemer recht heeft op betaling, welke termijn het betreft en dat de betaling uiterlijk veertien (14) dagen na de dagtekening door de Deelnemer ontvangen dient te zijn.
3. Indien en voor zover de Opdrachtgever een reeds opeisbaar gedeelte van de aanneemsom of enige andere uit hoofde van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden opeisbare betaling
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
niet op de daarvoor gestelde vervaldag heeft voldaan, en de bepalingen in het vorige lid van dit artikel niet van toepassing zijn, is de Opdrachtgever daarover aan de Deelnemer een rente van ……. % per jaar verschuldigd, vanaf de dag van opeisbaarheid tot die der voldoening, zulks onverminderd de verdere rechten en verplichtingen van partijen uit deze overeenkomst en / of tussen partijen nader te maken afspraken.
4. Indien uitstel of vertraging van de betaling van opeisbare termijnen het gevolg is van de wijze van financiering van het werk c.q. de woning of de wijze waarop door de geldverstrekker aan de financieringsregeling uitvoering wordt gegeven, zal de opdrachtgever in afwijking van lid 3 van dit artikel aan de deelnemer een
rente verschuldigd zijn van …. % per jaar vanaf de dag van opeisbaarheid tot die van de voldoening en voorts tegenover de deelnemer wegens dat uitstel of die vertraging niet in gebreke zijn, mits de financieringsregeling aan de deelnemer bekend is en hij daartegen geen bezwaar heeft gemaakt.
5. De rente als bedoeld in de voorgaande leden van dit artikel wordt vermeerderd met omzetbelasting.
6. Indien meerwerk overeengekomen wordt, zal de volgende betalingsregeling gelden:
- Voor meerwerk geldt dat bij opdracht door de Opdrachtgever 25% mag worden gedeclareerd door de Deelnemer als vergoeding voor algemene en voorbereidende kosten. Het resterende gedeelte dient te worden gedeclareerd bij het gereedkomen van het meerwerk dan wel bij de eerst komende betalingstermijn daarna;
- De leden 2, 4, 5 en 6 van dit artikel zijn van overeenkomstige toepassing ter zake van meerwerk;
- Het meerwerk dient betaald te zijn vóór oplevering van de woning, mits het meerwerk gereed is.
Bouwtijd en start werkbare werkdagen
Artikel 5
(A) KEUZE
De Deelnemer verbindt zich de woning binnen ……. (……. getal in letters) werkbare werkdagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer geheel voor bewoning gereed op te leveren aan de Opdrachtgever in de zin van artikel 11 lid 4 van de Algemene Voorwaarden. De ondernemer zal binnen acht dagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer de aanvangsdatum van de hiervoor vermelde termijn schriftelijk aan de Opdrachtgever mededelen.
(B) KEUZE
Oplevering van de woning vindt plaats uiterlijk ……. .
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
Overheidssubsidie
Artikel 6
(A) KEUZE
1. Overheidssubsidie ten aanzien van de bouw van de woning zal worden verstrekt op grond van ……. waarvoor een beschikking is afgegeven onder nummer ……. d.d. ……. .
2. De aanvraag van de ingevolge de in lid 1 van dit artikel genoemde beschikking te verstrekken subsidie geschiedt door de Opdrachtgever.
De Deelnemer zal daartoe tijdig de nodige formulieren en informatie aan de Opdrachtgever verstrekken.
3. De Deelnemer garandeert dat de Opdrachtgever op basis van de door hem verstrekte gegevens in aanmerking komt voor de subsidie volgens een door partijen aan deze overeenkomst gehechte en gewaarmerkte berekening.
(B) KEUZE
Er wordt geen overheidssubsidie verstrekt.
Ontbindende voorwaarden Artikel 7
1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij niet-vervulling ontbindende voorwaarden:
a) Dat de verkrijger binnen twee maanden na diens ondertekening van deze akte voor de financiering van de woning een hypothecaire geldlening verkrijgt tegen geen grotere maandelijkse verplichting aan rente en aflossing en/of rente en premie van een levensverzekering dan € ……, zulks onder bij de grote geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen;
b) dat de verkrijger binnen maand(en) na diens ondertekening van deze akte een vergunning,
althans de toezegging daartoe, om de woning na gereedkoming zelf te bewonen, verkrijgt
2. (A) KEUZE
Ter zake van de in lid 1 van dit artikel bedoelde financiering wordt door de Opdrachtgever geen Nationale Hypotheek Garantie verlangd.
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
(B) KEUZE
Ter zake van de in lid 1 van dit artikel bedoelde financiering wordt door de Opdrachtgever Nationale Hypotheek Garantie verlangd in verband waarmee de overeenkomst wordt aangegaan onder de bij niet- vervulling ontbindende voorwaarde, dat de Opdrachtgever binnen twee (2) maanden na diens ondertekening van deze overeenkomst de Nationale Hypotheek Garantie verkrijgt voor een hypothecaire geldlening als omschreven in lid 1 van dit artikel.
3. Indien één van deze voorwaarden niet wordt vervuld heeft de verkrijger het recht bij aangetekende brief met bericht ‘handtekening retour’ of telefaxbericht met verzendbevestiging te verzenden aan de ondernemer uiterlijk binnen acht dagen na afloop van de voor de vervulling van de betreffende voorwaarde geldende termijn, de ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst in te roepen, waardoor de overeenkomst tussen partijen van rechtswege ontbonden zal zijn.
4. Ingeval de voorwaarde met betrekking tot het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie als vermeld in lid 2 van dit artikel van toepassing is en die voorwaarde niet binnen twee (2) maanden vervuld is en ook na ommekomst van die twee (2) maanden onvervuld blijft, zal de termijn waarbinnen de Opdrachtgever recht heeft de ontbinding van de overeenkomst in te roepen geacht worden tussen partijen verlengd te zijn tot acht (8) dagen na ontvangst van een aan hem verzonden aangetekende brief met handtekening retour van de Deelnemer, waarin deze hem verzoekt of aanzegt zich er over uit te laten of hij al dan niet de ontbinding van de overeenkomst inroept.
5. Indien ter zake van de door de Opdrachtgever geaccepteerde financieringsvoorwaarden niet (meer) door de geldgever worden verlengd en gestand worden gedaan tot en met de datum van de levering, dan is de Opdrachtgever verplicht een nieuwe hypothecaire geldlening aan te vragen zodra hem de vermoedelijke datum van de levering (al dan niet door of namens de Deelnemer) is medegedeeld. De Deelnemer draagt er zorg voor dat de Opdrachtgever deze datum tijdig verneemt. Indien de Opdrachtgever geen nieuwe geldlening kan verkrijgen tegen de in lid 1 van dit artikel genoemde maandelijkse verplichting, heeft de Opdrachtgever het recht alsnog vóór of uiterlijk op de datum van de levering de ontbinding van de overeenkomst in te roepen bij aangetekende brief met handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging.
6. Partijen verplichten zich over en weer al het nodige te doen of na te laten van al hetgeen kan leiden tot inroeping van de bovengenoemde ontbindende voorwaarden. Indien aan het inroepen van ontbinding als bedoeld in lid 3 van dit artikel het niet nakomen van de hierboven vermelde verplichtingen ten grondslag ligt, zal de koop- /aannemingsovereenkomst van rechtswege zijn ontbonden en zal de in gebreke zijnde partij aan de andere als boete een bedrag verschuldigd zijn ter grootte van 10% van de koop-/aanneemsom. Het
inroepen van de ontbinding zal geschieden bij aangetekende brief met bericht ‘handtekening retour’ of telefaxbericht met verzendbevestiging
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 ; BouwGarant Waarborgcertificaat
Artikel 8
1. De Deelnemer verklaart, dat de woning, die het onderwerp is van deze overeenkomst, deel uitmaakt van een door BouwGarant geregistreerd project en door haar is ingeschreven onder nummer ……. en verbindt zich tegenover de Opdrachtgever ter zake van die woning de verplichtingen uit de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 te zullen nakomen.
2. De Deelnemer verplicht zich tegenover de Opdrachtgever om overeenkomstig de toepasselijke BouwGarant garantieregeling terstond doch uiterlijk binnen twee (2) weken na ontvangst van de door de Opdrachtgever ondertekende overeenkomst het schriftelijk verzoek te doen tot afgifte van een BouwGarant Waarborgcertificaat aan de Opdrachtgever.
Afgifte weigering BouwGarant Waarborgcertificaat Artikel 9
1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij vervulling ontbindende voorwaarde, dat de afgifte van een BouwGarant Waarborgcertificaat wordt geweigerd.
2. Indien de in lid 1 van dit artikel genoemde voorwaarde wordt vervuld, is de overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij de Opdrachtgever binnen veertien (14) dagen na ontvangst van het bericht van weigering bij aangetekende brief met handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging aan de Deelnemer heeft aangezegd dat hij de overeenkomst in stand wenst te laten, onverminderd het recht op schadevergoeding.
3. De Opdrachtgever heeft het recht om de ontbinding van de overeenkomst in te roepen, indien:
x. xx Xxxxxxxxx niet conform artikel 8 lid 2 van deze overeenkomst binnen twee (2) weken na de ontvangst van de door de Opdrachtgever ondertekende overeenkomst een aanvraag heeft ingediend tot afgifte van een BouwGarant Waarborgcertificaat; of
b. de Opdrachtgever zelf een aanvraag heeft ingediend bij BouwGarant tot afgifte van een BouwGarant-Waarborgcertificaat en binnen drie (3) maanden na het ondertekenen van deze
overeenkomst door de Opdrachtgever geen certificaat van BouwGarant of de schriftelijke toezegging tot afgifte daarvan heeft gekregen.
4. De aanzegging tot ontbinding van de overeenkomst op grond van lid 3 van dit artikel zal geschieden bij aangetekende brief met handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging. Het beroep op
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
ontbinding op grond van lid 3 sub a. van dit artikel kan geen effect sorteren, indien binnen veertien (14) dagen na de aanzegging het BouwGarant Waarborgcertificaat is afgegeven.
5. Indien de overeenkomst wordt ontbonden op grond van het geval genoemd in lid 1 van dit artikel, heeft de Opdrachtgever recht op een bedrag ter grootte van 5% van de aanneemsom als een door de Deelnemer aan de Opdrachtgever te verbeuren boete, onverminderd het recht op schadevergoeding.
Kosten
Artikel 10
Alle kosten en rechten aan deze overeenkomst verbonden, zijn begrepen in de totale aanneemsom.
Afwijkende bepalingen
Artikel 11
Afwijkingen van het in het hoofd van deze overeenkomst genoemde model van de aannemingsovereenkomst en van de daarin van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden, die ten nadele van de Opdrachtgever zijn, zijn nietig behoudens voorafgaande uitdrukkelijke toestemming verleend door BouwGarant.
Bij het ontbreken van deze toestemming geldt de oorspronkelijke in het model opgenomen bepaling.
Informatie
Artikel 12
De Deelnemer verplicht zich de Opdrachtgever regelmatig te informeren omtrent de voortgang van de bouw.
Geschillenbeslechting
Artikel 13
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
1. Alle geschillen, welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw. De Opdrachtgever heeft steeds het recht een procedure aanhangig te maken bij de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw dan wel de gewone rechter.
2. Indien de Deelnemer een procedure aanhangig wil maken, moet hij eerst de Opdrachtgever bij aangetekende brief met handtekening retour een termijn van ten minste één (1) maand stellen voor diens schriftelijk bericht of hij het geschil wil laten beslechten door de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw dan wel de gewone rechter.
3. De Deelnemer is gebonden aan de door de Opdrachtgever gemaakte keuze. Maakt de Opdrachtgever binnen de gestelde termijn geen keuze dan heeft ook de Deelnemer de vrijheid te kiezen voor de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw of de gewone rechter.
4. De Opdrachtgever en de Deelnemer hebben beiden het recht een voorlopige voorziening te vragen aan de gewone rechter.
Van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden / BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013
Artikel 14
1. Op de aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning, vastgesteld door BouwGarant op 1 januari 2014.
2. Waar in deze overeenkomst en de daarin van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden gesproken wordt van de (BouwGarant) Garantie- en waarborgregeling, wordt gelezen: BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 .
Getekend te Getekend te
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
op - - op
De Deelnemer: De Opdrachtgever:
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
De Opdrachtgever verklaart een afschrift te hebben ontvangen van de navolgende documenten welke een onverbrekelijk geheel vormen met deze overeenkomst:
1. de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning, vastgesteld door BouwGarant op 1 januari 2014
2. de Algemene Toelichting voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning en bijbehorende Algemene Voorwaarden, vastgesteld door BouwGarant op 1 januari 2014
3. de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013.
Getekend te
op
De Opdrachtgever:
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
Algemene voorwaarden voor aannemingsovereenkomsten voor Eengezinswoning met toepassing van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013
Overeenkomstig het model, vastgesteld door BouwGarant op 1 januari 2014.
Definities
- Onder aannemingsovereenkomst wordt in deze voorwaarden verstaan de schriftelijke aannemingsovereenkomst, ingevolge welke deze voorwaarden van toepassing zijn.
- Onder opdrachtgever wordt in deze voorwaarden verstaan degene die in de aannemingsovereenkomst als zodanig benoemd is.
- Onder deelnemer wordt in deze voorwaarden verstaan degene die ingevolge de aannemingsovereenkomst aannemer is en in die overeenkomst benoemd is als deelnemer.
- Onder woning wordt in deze voorwaarden verstaan de in de aannemingsovereenkomst genoemde opstal(len), waarvan de bouw door de opdrachtgever aan de deelnemer is opgedragen.
- Onder onroerende zaak wordt in deze voorwaarden verstaan het/de in de aannemingsovereenkomst genoemde perce(e)l(en) grond met de daarop te bouwen opstal(len).
ARTIKEL 1 – Reikwijdte aannemingsovereenkomst
De bepalingen van de aannemingsovereenkomst zijn van toepassing op alle door de deelnemer verrichte en te verrichten werkzaamheden.
ARTIKEL 2 - Wijzigingen situatietekening
1. Indien de deelnemer ingevolge een overheidsvoorschrift of enige andere gegronde reden de situatie van de woning wijzigt ten opzichte van de ingevolge de aannemingsovereenkomst geldende situatietekening, zal hij de gewijzigde situatietekening aan de opdrachtgever ter hand stellen.
2. Aan een dergelijke wijziging kan de deelnemer nimmer het recht ontlenen op bijbetaling. Indien door de wijziging de waarde van de onroerende zaak vermindert, heeft de opdrachtgever recht op schadevergoeding tot het beloop van die waardevermindering. Indien en voor zover de wijziging mede inhoudt een afwijking van de opgegeven maat of grootte van de onroerende zaak kan bij de bepaling van de schade in afwijking van het bepaalde in artikel 3 van de aannemingsovereenkomst met de reële waardevermeerdering of -vermindering tengevolge van het verschil in maat of grootte rekening worden gehouden.
3. Indien de wijziging zodanig ingrijpend is dat kan worden gesproken van een wezenlijk andere prestatie, is de opdrachtgever gerechtigd de ontbinding van de overeenkomst in te roepen.
4. Indien de opdrachtgever om voormelde redenen meent aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding, respectievelijk ontbinding van de aannemingsovereenkomst, dient hij dat binnen een redelijke termijn, nadat hem de gewijzigde situatietekening ter hand is gesteld, schriftelijk - in geval van ontbinding bij aangetekende brief met bericht ‘handtekening retour’ of telefaxbericht met verzendbevestiging - aan de deelnemer mede te delen.
ARTIKEL 3 - Wijzigingen op initiatief van de deelnemer
De deelnemer is gerechtigd tijdens de bouw die wijzigingen in het bouwplan aan te brengen, waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning; deze wijzigingen zullen geen der partijen enig recht geven tot het vragen van vergoeding van mindere of meerdere kosten.
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
De deelnemer zal de wijzigingen, tenzij die van zeer ondergeschikte aard zijn, registreren op een lijst die op de bouwplaats ter inzage van de opdrachtgever zal liggen.
ARTIKEL 4 - Wijzigingen in opdracht van de opdrachtgever
1. De opdrachtgever kan de deelnemer verzoeken wijzigingen in afwijking van de tekening of de technische omschrijving aan te brengen.
2. De deelnemer is gerechtigd een zodanig verzoek van de hand te wijzen, indien naar zijn oordeel:
a. gezien het stadium van de bouw de gevraagde wijziging ongewenst is te achten;
b. die wijziging strijdig is met de opzet van het bouwplan of met de normen waaraan de woning moet voldoen.
3. Doet zich geen der gevallen in het vorig lid van dit artikel vermeld voor, dan verstrekt de deelnemer binnen drie weken na het verzoek schriftelijk opgave van de prijs van de verzochte wijziging en het tijdstip van betaling daarvan, alsmede mededeling omtrent de eventuele consequenties die deze wijziging ten aanzien van de subsidie kan hebben, en, indien daartoe aanleiding is, opgave van het aantal werkbare werkdagen waarmee de termijn voor oplevering daardoor zal worden verlengd. De wijziging maakt deel uit van het bouwplan, indien de opdrachtgever binnen een week na ontvangst van de opgave zich schriftelijk daarmee akkoord verklaart. De eventuele uit het bijwerk voortkomende verlenging van de termijn voor oplevering is voor risico van de opdrachtgever.
4. Het is de opdrachtgever niet toegestaan vóór de oplevering bijwerk of wijzigingen door derden te doen uitvoeren, dan na verkregen toestemming van de deelnemer.
ARTIKEL 5 - Doorberekening van loon- en prijsstijgingen
1. Doorberekening van meerdere of mindere kosten tengevolge van wijziging van lonen, sociale lasten en materiaalprijzen is uitgesloten, tenzij bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst anders is overeengekomen; in dat geval moet in de aannemingsovereenkomst een post risicoverrekening worden opgenomen tot het maximum waarvan doorberekening kan plaatsvinden, en in een schriftelijke overeenkomst worden geregeld vanaf welke datum en volgens welke maatstaf die doorberekening zal plaatsvinden en hoe en wanneer de betaling moet geschieden.
2. Indien van overheidswege het percentage van de omzetbelasting (BTW) wordt gewijzigd, zal tussen partijen verrekening plaatsvinden overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter zake.
ARTIKEL 6 - Wijzigingen en subsidieregeling
Ingeval de bouw gesubsidieerd is, zijn de gevolgen van de uit de artikelen 4 en 5 lid 2 voortkomende wijzigingen van de kosten van het verkrijgen in eigendom van de woning voor rekening van de opdrachtgever.
ARTIKEL 7 - Risico tijdens de bouw en verzekering
1. Gedurende de bouw blijven de gebouwde (delen van) opstallen voor risico van de deelnemer.
De deelnemer is verplicht die opstallen tot het in artikel 8 genoemde tijdstip genoegzaam verzekerd te houden. Hij is verplicht op verzoek van de opdrachtgever de polis van deze verzekering en een bewijs dat de premie is betaald aan de opdrachtgever over te leggen.
2. De deelnemer vrijwaart de opdrachtgever voor aanspraken van derden wegens schade die tijdens de bouw aan derden mocht worden toegebracht door handelen of nalaten van de deelnemer, van personen voor wie hij aansprakelijk is of die in zijn opdracht de bouw of een onderdeel daarvan uitvoeren.
ARTIKEL 8 - Overgang risico naar de opdrachtgever
Op de dag waarop de opdrachtgever de sleutels van de woning in ontvangst heeft genomen dan wel de woning in gebruik heeft genomen, gaan -onverminderd de verplichtingen van de deelnemer uit hoofde van de
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
aannemingsovereenkomst- alle risico’s, waaronder begrepen die van brand- en stormschade, over op de opdrachtgever.
ARTIKEL 9 - Aanleg en gebruik nutsleidingen
1. Bij de uitvoering van zijn opdracht moet de deelnemer medewerking verlenen aan, dan wel gelegenheid geven tot het treffen en/of aanbrengen van voorzieningen van algemeen nut door, dan wel op aanwijzing van de al dan niet openbare nutsbedrijven, voor de voorziening van elektrische energie, gas, water en telefoonaansluitingen en dergelijke. De opdrachtgever is verplicht de aanwezigheid van deze voorzieningen te dulden.
2. De aanleg- en aansluitkosten en de eventuele kosten van ingebruikstelling met betrekking tot elektrische energie, gas, water en riolering zijn in de aanneemsom begrepen.
3. De kosten van gebruik van gas, water en elektriciteit zijn tot de dag van oplevering voor rekening van de deelnemer.
ARTIKEL 10 - Controle op uitvoering
De opdrachtgever en de deelnemer zijn verplicht de daartoe bevoegd zijnde controlerende inspecteurs van overheidswege in de gelegenheid te stellen de woning te inspecteren.
ARTIKEL 11 - Werkbare werkdagen en oplevering
1. Werkdagen1 worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de deelnemer gedurende tenminste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemeen erkende, door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen.
2. Indien de deelnemer niet binnen een in de aannemingsovereenkomst genoemde termijn of uiterlijk op een daarin bepaalde datum door de opdrachtgever begonnen is met de bouw van de woning en ook niet binnen veertien dagen na schriftelijke ingebrekestelling door de opdrachtgever alsnog daarmee een begin heeft gemaakt, heeft de opdrachtgever het recht de ontbinding van de aannemingsovereenkomst in te roepen op de wijze zoals in artikel 19 van deze algemene voorwaarden is bepaald. Als aanvang van de bouw wordt beschouwd de aanvang met de funderingswerkzaamheden. De deelnemer moet alsdan aan de opdrachtgever binnen vier weken, nadat de verklaring tot ontbinding te zijner kennis is gebracht, terugbetalen alle aan hem ter zake van de aannemingsovereenkomst gedane betalingen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de betaling tot de datum van terugbetaling. De opdrachtgever heeft bovendien recht op vergoeding van de als gevolg van de ontbinding optredende schade.
3. De deelnemer is verplicht na aanvang van de bouw van de woning, de werkzaamheden regelmatig voort te zetten.
4. Onder datum van oplevering wordt in de aannemingsovereenkomst verstaan de datum waarop de opdrachtgever, nadat rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door of namens beide partijen is getekend, de sleutels van de woning in ontvangst heeft genomen. De datum van oplevering moet door de deelnemer tenminste veertien dagen tevoren schriftelijk aan de opdrachtgever worden medegedeeld.
5. Bij overschrijding van het aantal werkbare werkdagen als omschreven in artikel 5 van de aannemingsovereenkomst en ook, indien een door de deelnemer reeds aangekondigde oplevering wordt opgeschort, zal de deelnemer zonder ingebrekestelling aan de opdrachtgever een gefixeerde schadevergoeding van 0,25 ‰ (promille) van de aanneemsom per kalenderdag verschuldigd zijn.
6. Indien de verkrijger onder overlegging van genoegzame bewijzen aantoont dat de door de overschrijding van het aantal werkbare werkdagen of door opschorting van een aangekondigde oplevering door hem werkelijk geleden
1 Een jaar telt gemiddeld 180 werkbare werkdagen.
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
schade meer bedraagt dan het bedrag van de gefixeerde schadevergoeding, heeft verkrijger indien en voor zover dit redelijk is recht op aanvullende schadevergoeding.
7. Op verlangen van de ondernemer kan de geschillenbeslechtende instantie, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de in lid 5 bedoelde gefixeerde schadevergoeding matigen, met dien verstande dat hij de verkrijger ter zake van de bedoelde tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.
0.Xx schadevergoeding kan worden verrekend met de nog verschuldigde termijn(en).
ARTIKEL 12 - Opschortingsrecht
1. De opdrachtgever kan, zonder een beroep te doen op artikel 6:262 BW en onder voorbehoud van zijn recht op oplevering, maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen en dit bedrag in plaats van aan de deelnemer te betalen, in depot storten bij een notaris.
2. Dit recht bestaat niet in de volgende gevallen:
a. indien de deelnemer bij de aankondiging van de oplevering ten behoeve van de opdrachtgever een bankgarantie van 5% van de aanneemsom als bedoeld in artikel 13 van de algemene voorwaarden aan de opdrachtgever stelt, die bij de oplevering ingaat. De notaris beoordeelt of deze bankgarantie aan de wet en de overeenkomst voldoet en treedt als bewaarder van het origineel van de bankgarantie op. Een kopie van de bankgarantie stuurt de notaris aan de opdrachtgever.
b. indien de deelnemer geen bankgarantie stelt én er door de opdrachtgever ten behoeve van de deelnemer een waarborgsom als bedoeld in artikel 3 van de overeenkomst is gestort. In dat geval is het depot van 5% reeds tot stand gekomen via het bepaalde in artikel 3 lid 3 van de aannemingsovereenkomst (contractuele conversie laatste 50% waarborgsom ten behoeve van de deelnemer in 5% depot ten behoeve van de opdrachtgever);
In deze gevallen is de opdrachtgever niet gerechtigd om op grond van dit artikel of van artikel 7:768 BW de betaling van verdere bedragen aan de deelnemer op te schorten.
3. De notaris brengt een eventueel depot in de macht van de deelnemer nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, tenzij de opdrachtgever van de in artikel 6:262 BW toegekende bevoegdheid wenst gebruik te maken. In dat geval deelt de opdrachtgever aan de notaris mee tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd.
4. De notaris brengt het depot voorts in de macht van de deelnemer voor zover de opdrachtgever daarin toestemt, de deelnemer vervangende zekerheid stelt of bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.
5. Indien de opdrachtgever aan de deelnemer schadevergoeding verschuldigd is wegens de in lid 1 bedoelde depotstorting of de door de deelnemer gestelde vervangende zekerheid, wordt deze gesteld op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW. Gedurende de drie maanden bedoeld in lid 3, is deze rente niet verschuldigd, zelfs niet indien geen gebreken zijn geconstateerd.
6. De opdrachtgever kan het depot alleen uitwinnen op basis van een beslissing die partijen bindt.
ARTIKEL 13 - Bankgarantie
Voor het geval de deelnemer een bankgarantie stelt als bedoeld in artikel 12 van de algemene voorwaarden in plaats van het depot, dient deze bankgarantie te zijn afgegeven door een in Nederland te goeder naam en faam bekend staande en in een lidstaat van de EU gevestigde financiële instelling en dient deze aan te vangen per de datum van oplevering, onvoorwaardelijk te zijn en voort te duren totdat:
• drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, tenzij de opdrachtgever de notaris voordien schriftelijk meedeelt dat hij van de in artikel 6:262 BW toegekende bevoegdheid wenst gebruik te maken. In dat geval deelt de opdrachtgever aan de notaris tevens mee tot welk bedrag de bankgarantie moet worden gehandhaafd;
• de opdrachtgever schriftelijk instemt met het vervallen van de bankgarantie;
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
• of bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat de bankgarantie niet of niet langer gerechtvaardigd is. De opdrachtgever kan de bankgarantie alleen uitwinnen op basis van een beslissing die partijen bindt.
ARTIKEL 14 - Herstel tekortkomingen
1. De deelnemer verbindt zich de eventuele tekortkomingen, zoals opgenomen in het rapport als vermeld in artikel 11 lid 4 van deze algemene voorwaarden onverwijld, maar uiterlijk binnen drie maanden na de datum van oplevering te herstellen. In verband met de weersomstandigheden niet onverwijld uit te voeren werkzaamheden zullen zo spoedig mogelijk, wanneer de weersomstandigheden het toelaten, worden voltooid.
2. In geval van uiterlijke onvolkomenheden welke het gevolg zijn van aard en hoedanigheid van gebruikte materialen (bijvoorbeeld krimpscheuren) ontleent de opdrachtgever daaraan geen grond voor verhaal, tenzij die onvolkomenheden het gevolg zijn van het gebruik van materiaal van minderwaardige kwaliteit of van ondeskundig gebruik of ondeskundige toepassing van materialen door de deelnemer.
ARTIKEL 15 - Onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de deelnemer
1. Onverminderd zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 14 lid 1 garandeert de deelnemer rechtstreeks ingevolge deze voorwaarden de woning gedurende zes maanden na de datum van oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de opdrachtgever binnen genoemde garantieperiode en binnen bekwame tijd na de ontdekking van de tekortkoming schriftelijk aan de deelnemer kenbaar te maken, in welk geval de deelnemer onverwijld zal overgaan tot het nodige herstel. Het in artikel 14 lid 2 bepaalde is alsdan van overeenkomstige toepassing.
2. Na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode is de deelnemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning,
a. tenzij sprake is van een niet door de deelnemer aan de opdrachtgever schriftelijk kenbaar gemaakte afwijking van de technische omschrijving en/of tekeningen en/of eventuele staten van wijziging waardoor de opdrachtgever schade lijdt. Indien nakoming in redelijkheid niet meer van de deelnemer verlangd kan worden heeft de opdrachtgever recht op schadevergoeding. De opdrachtgever zal de tekortkoming binnen redelijke periode na de ontdekking aan de deelnemer mededelen;
b. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft;
c. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een verborgen gebrek bevat en aan de deelnemer van zodanig verborgen gebrek binnen bekwame tijd na de ontdekking mededeling is gedaan;
d. onverminderd de aansprakelijkheid van de deelnemer ingevolge de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 .
3. Een gebrek is slechts als ernstig gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder b aan te merken, indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
4. Een gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder c is slechts dan als verborgen gebrek aan te merken, indien het door de opdrachtgever redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden.
5. De rechtsvordering uit hoofde van een ernstig gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van twintig jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode.
6. De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode, onverminderd het bepaalde in lid 5 van dit artikel.
7. Indien de in lid 6 genoemde termijn verstrijkt
a) tussen het moment dat de klacht schriftelijk of anderszins aantoonbaar aan de ondernemer is gemeld, en het tijdstip waarop de ondernemer schriftelijk mededeelt aan de verkrijger dat hij de klacht als afgehandeld beschouwt, dan wel
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
b) binnen vier maanden na het tijdstip waarop de ondernemer schriftelijk mededeelt aan de verkrijger dat hij de klacht als afgehandeld beschouwt,
is de rechtsvordering met terzijdestelling van het daaromtrent in lid 6 bepaalde niet ontvankelijk als zij wordt ingesteld na vier maanden na de dag waarop de ondernemer de hierboven bedoelde mededeling heeft gedaan.
ARTIKEL 16 - BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013
De deelnemer aanvaardt met betrekking tot de woning onverkort al de uit de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 voortkomende verplichtingen en garanties op nakoming waarvan de opdrachtgever boven en buiten het bepaalde in de artikelen 14 en 15 van deze algemene voorwaarden beroep kan doen.
ARTIKEL 17 - Beëindiging of opzegging
Beëindiging of opzegging van de overeenkomst op grond van de artikelen 7:763 respectievelijk 7:764 lid 1 BW is uitgesloten2.
ARTIKEL 18 - Ingebruikneming vóór oplevering
1. De opdrachtgever is niet gerechtigd de woning voor de oplevering en voordat de opeisbaar geworden door hem verschuldigde betalingen hebben plaatsgehad, in gebruik te nemen of te doen nemen behoudens schriftelijke toestemming van de deelnemer. Bij overtreding is de opdrachtgever voor elke dag dat de overtreding voortduurt aan de deelnemer een vergoeding verschuldigd van drie/tiende promille van de aanneemsom zonder dat hiervoor enige ingebrekestelling is vereist.
2. Voordat de woning aan de opdrachtgever is opgeleverd, kan hij de voor hem uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen slechts aan een derde overdragen, indien de deelnemer deze derde als opdrachtgever aanvaardt en tussen de opdrachtgever en de derde een akte wordt opgemaakt. Een dergelijke contractoverneming heeft de in de wet geregelde gevolgen (artikel 6:159 BW).
ARTIKEL 19 - Ontbinding van de aannemingsovereenkomst
1. Indien een der partijen ook naar schriftelijke sommatie in gebreke blijft aan zijn verplichtingen te voldoen of indien reeds vóór de oplevering waarschijnlijk wordt, dat een der partijen niet aan zijn verplichtingen zal voldoen of in de nakoming van de aannemingsovereenkomst ernstig te kort zal schieten, zal de andere partij het recht hebben de ontbinding van de aannemingsovereenkomst in te roepen of te vorderen.
2. Indien op grond van lid 1 van dit artikel de ontbinding van de aannemingsovereenkomst wordt gevorderd en bedoelde vordering wordt toegewezen, bepalen de ingevolge de aannemingsovereenkomst benoemde scheidslieden de gevolgen daarvan. Zij kunnen de ontbinding doen afhangen van door hen te stellen voorwaarden en indien daartoe gronden aanwezig zijn en zulks gevorderd is, de partij waartegen de ontbinding wordt uitgesproken veroordelen tot schadevergoeding.
ARTIKEL 20 - Bankgarantie
2 Deze uitsluiting is niet toegestaan in geval van van overheidswege gesubsidieerde bouw. Dit artikel vervalt in die gevallen.
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
Indien de opdrachtgever in plaats van een waarborgsom tot nakoming van zijn verplichtingen een schriftelijke bankgarantie jegens de deelnemer doet stellen tot hetzelfde bedrag als genoemd in artikel 3 lid 1 van de aannemingsovereenkomst, dient deze bankgarantie:
a. tijdig aan de notaris ter hand gesteld te worden;
b. onvoorwaardelijk te zijn en voort te duren tot de oplevering;
c. afgegeven te zijn door een te goeder naam bekend staande in Nederland gevestigde financiële instelling;
d. de clausule te bevatten dat bij in gebreke blijven van de opdrachtgever om de aannemingstermijnen te betalen de desbetreffende financiële instelling op eerste verzoek van de deelnemer het bedrag van de garantie dan wel een evenredig deel daarvan aan de deelnemer zal overmaken. Dit bedrag strekt alsdan in mindering op de openstaande aanneemsom.
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
Bijlage 1
De in de algemene voorwaarden genoemde artikelen uit het Burgerlijk Wetboek
Artikel 6:119 – Vertragingsschade; wettelijke rente
1. De schadevergoeding, verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, bestaat in de wettelijke rente van die som over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest.
2. Xxxxxxx na afloop van een jaar wordt het bedrag waarover de wettelijke rente wordt berekend, vermeerderd met de over dat jaar verschuldigde rente.
Artikel 6:159 – Contractsoverneming
1. Een partij bij een overeenkomst kan haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte.
2. Hierdoor gaan alle rechten en verplichtingen over op de derde, voor zover niet ten aanzien van bijkomstige of reeds opeisbaar geworden rechten of verplichtingen anders is bepaald.
3. Artikel 156 en de leden 1-3 van artikel 157 zijn van overeenkomstige toepassing.
Artikel 6:262 – Exceptio non adimpleti contractus
1. Komt een der partijen haar verbintenis niet na, dan is de wederpartij bevoegd de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten.
2. Xxxxxxx xxx xxxxxxxxxxxxx of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt.
Artikel 7:763 – Overlijden of duurzame arbeidsongeschiktheid van de aannemer
Indien de aannemer na het sluiten van de overeenkomst overlijdt of duurzaam arbeidsongeschikt wordt, kan ieder der partijen de overeenkomst beëindigen, voor zover zij, gezien de aard van de overeenkomst, aan het overlijden of de duurzame arbeidsongeschiktheid een redelijk belang bij beëindiging kan ontlenen. Voor de reeds verrichte arbeid en gemaakte kosten is de opdrachtgever een naar redelijkheid en met inachtneming van alle omstandigheden te bepalen vergoeding verschuldigd.
Artikel 7:764 – Opzegging door de opdrachtgever
De opdrachtgever is te allen tijde bevoegd de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen.
Artikel 7:768 – 5%-regeling
1. De opdrachtgever kan, zonder een beroep te doen op artikel 262 van Boek 6 en onder voorbehoud van zijn recht op oplevering, maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen, in depot storten bij een notaris.
2. De notaris brengt het bedrag in de macht van de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, tenzij de opdrachtgever van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid wenst gebruik te maken. In dat geval deelt de opdrachtgever aan de notaris mee tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd.
3. De notaris brengt het bedrag voorts in de macht van de aannemer voor zover de opdrachtgever daarin toestemt, de aannemer vervangende zekerheid stelt of bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.
4. Indien de opdrachtgever aan de aannemer schadevergoeding verschuldigd is wegens de in lid 1 bedoelde depotstorting of de door de aannemer gestelde vervangende zekerheid, wordt deze gesteld op de wettelijke rente bedoeld in artikel 119 van Boek 6. Gedurende de drie maanden bedoeld in lid 2, is zij niet verschuldigd, zelfs niet indien geen gebreken worden geconstateerd.
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
Algemene toelichting voor aannemingsovereenkomsten voor Eengezinswoning, met toepassing van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013
Toelichting op het standaardmodel:
Algemeen
Onder de term overeenkomst wordt begrepen het gehele complex van documenten, zoals de aannemingsovereenkomst, de algemene voorwaarden en deze toelichting. De deelnemer mag niet afwijken van de officiële tekst en volgorde van de artikelen van de modelovereenkomst. Heel belangrijk is dat de overeenkomst volledig wordt ingevuld.
Bij sommige artikelen is een keuzemogelijkheid aangegeven. Een keuze kan door de deelnemer soms tevoren zijn gedaan. Waar termijnen worden genoemd dient goed op het eventueel verstrijken van deze termijnen te worden gelet. De deelnemer is verplicht de door de waarborgende instelling voorgeschreven termijnregeling toe te passen. Op de website van de waarborgende instelling vindt u de voorgeschreven termijnregeling.
Het is voor de opdrachtgever van groot belang erop te letten, dat alle bijlagen – zoals vermeld bij I en II van de aannemingsovereenkomst - en de door de deelnemer op te maken berekening van de hoogte van de subsidie die de opdrachtgever mag verwachten, ter hand worden gesteld. Voorts doen partijen er verstandig aan de bijlagen te laten ondertekenen.
Tot slot wordt bij sommige artikelen in de overeenkomst zelf een aanwijzing vermeld die kan dienen ter verduidelijking van gevraagde informatie. Deze tekstblokken dienen echter louter ter informatie en bij strijdigheid met de bepalingen van de overeenkomst, is de betekenis van laatstgenoemde tekst doorslaggevend.
Bodemkwaliteit
Het kopen van een kavel bouwgrond betekent, dat de grond geschikt is voor bebouwing en bewoning.
Artikel 2 - Bedenktijd
De aannemingsovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan. Een mondelinge aannemingsovereenkomst is nietig. De bedenktijd van één kalenderweek gaat in één dag nadat de door beide partijen ondertekende overeenkomst aan de opdrachtgever ter hand is gesteld en loopt zeven dagen later om 24.00 uur af. De opdrachtgever kan binnen één week na ingang van de bedenktijd zonder opgaaf van redenen en zonder verdere consequentie de overeenkomst ontbinden. Doorslaggevend daarbij is de datum waarop de opdrachtgever de
verklaring heeft uitgebracht. Dit noemt men de zogenaamde “verzendtheorie”. Meestal zal dit de datum zijn waarop de opdrachtgever de verklaring heeft verzonden. Het verdient dan ook aanbeveling (om bewijsproblemen te voorkomen) de ontbinding schriftelijk bij aangetekende brief met handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging te laten plaatsvinden.
Artikel 3 lid 1 - Waarborgsom
Indien een waarborgsom is voldaan, zal de notaris in de regel voor een passende rentedragende bewaring zorgdragen.
Artikel 3 lid 1 t/m 4 - Waarborgsom / bankgarantie / verpanding bouwdepot
Zoals uit dit artikel blijkt mag de deelnemer een zekerheid van de opdrachtgever bedingen tot maximaal 10% van de aanneemsom. Dit kan een waarborgsom, een bankgarantie of de verpanding van het bouwdepot zijn, zulks ter keuze van de opdrachtgever. De waarborgsom ter grootte van 10% van de aanneemsom wordt verrekend met de laatste 10% van de aanneemsom. De opdrachtgever machtigt hiertoe de notaris. Dit is het geval in de standaardsituatie dat de deelnemer bij de aankondiging van de oplevering een bankgarantie van 5% van de aanneemsom ten behoeve van de opdrachtgever heeft gesteld, die bij oplevering ingaat (i.v.m. het opschortingsrecht van de opdrachtgever).
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
Dit is alleen anders wanneer de deelnemer bij de aankondiging van de oplevering geen vervangende zekerheid ten behoeve van de opdrachtgever stelt. In dat geval strekt 50% van de waarborgsom rechtstreeks in mindering op de laatste aannemingstermijn. De andere 50% van de waarborgsom wordt omgezet in een 5% depot ten behoeve van de opdrachtgever. Een eventuele bankgarantie of een verpand bouwdepot vervalt bij betaling van de laatste aannemingstermijn.
Artikel 4 lid 1 - Termijnbetalingen
In dit artikel worden de grootte van de termijnen (gedeelten van de aanneemsom) en de tijdstippen van betaling van de aanneemsom ingevuld. Dit is de standaard termijnregeling voorgeschreven door BouwGarant. Behalve de 10% zekerheid als bedoeld in artikel 4 zijn vooruitbetalingen niet toegestaan. De facturen van de deelnemer moeten derhalve – bij benadering – gelijke tred houden met de voortgang van de bouw en/of de waarde van het gebouwde. Dit wordt verzekerd via de termijnregeling.
Artikel 7 - Ontbindende voorwaarden
Indien de deelnemer dit wenselijk acht, kan hij voorafgaande aan het ondertekenen van de aannemingsovereenkomst aan de opdrachtgever verzoeken omtrent het al of niet doorgaan van de overeenkomst enig inzicht te verschaffen. Dit zal veelal gaan om de haalbaarheid van de financiering te beoordelen.
lid 1 en 2
De tekst van dit artikel bepaalt dat de opdrachtgever binnen de in de overeenkomst genoemde termijnen na ondertekening van de akte de ontbinding van de overeenkomst in kan roepen als hij er niet in slaagt een eventuele huisvestingsvergunning te verkrijgen en een hypothecaire geldlening te verkrijgen tegen een maandlast, die in dit lid moet worden ingevuld. Bij een levenshypotheek wordt onder de maandelijkse verplichtingen begrepen de rente en premie. Zorg ervoor dat de invulling van deze gegevens zorgvuldig geschiedt.
lid 2
Als regel kan de deelnemer de opdrachtgever inlichten omtrent de in de gemeente geldende regelingen.
lid 3
Op 1 januari 1995 is de Nationale Hypotheek Garantie van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen ingevoerd. Deze regeling stelt voor het hele land uniforme regels bij het garanderen van hypothecaire geldleningen.
lid 6
De datum van de (op)levering is mogelijk niet bekend bij het tekenen van de overeenkomst. De opdrachtgever moet echter wel zijn financiering regelen. Hypotheekoffertes hebben in de regel een beperkte geldigheid, nadat zij zijn geaccepteerd. De situatie kan zich voordoen, dat de hypotheekofferte niet gestand wordt gedaan tot aan de voorgenomen datum van (op)levering. Om problemen die hieruit zouden kunnen voortvloeien voor de opdrachtgever en de deelnemer op een redelijke wijze op te lossen, is lid 6 geschreven.
Als de hypotheekofferte verloopt vóór de definitieve datum van levering, is de opdrachtgever verplicht een nieuwe hypothecaire geldlening aan te vragen. Als de rente inmiddels zodanig is gestegen, dat de maandlast van de nieuwe lening groter zou zijn dan de maandlast die is aangegeven in lid 1, dan heeft de opdrachtgever alsnog het recht de ontbinding van de overeenkomst in te roepen.
Artikel 9 - Risico tijdens de bouw en verzekering
De opdrachtgever doet er verstandig aan om te verifiëren of de deelnemer inderdaad het BouwGarant waarborgcertificaat heeft aangevraagd binnen de in artikel 8 lid 2 genoemde termijn.
De levering van de grond (en de woning voor zover al gebouwd) wordt in ieder geval uitgesteld, totdat zeker is dat het certificaat wordt verstrekt of, nog beter, al is afgegeven. Zo nodig kan de opdrachtgever het waarborgcertificaat zelf aanvragen.
Artikel 11 - Afwijkende bepalingen
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
Afwijkingen van het standaardmodel voor overeenkomsten voor nieuwbouwkoopwoningen en de daarin van toepassing verklaarde algemene voorwaarden, die nadelig zijn voor de opdrachtgever, zijn nietig, met uitzondering van die voorwaarden die met uitdrukkelijke toestemming van de waarborgende instelling zijn overeengekomen. Het gaat hier bijvoorbeeld om voorwaarden die gemeenten bij gronduitgifte opleggen.
Artikel 13 - Geschillenregeling
Alle geschillen op grond van de aannemingsovereenkomst of daaruit voortvloeiende overeenkomsten worden beslecht door middel van een procedure bij het de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw of door middel van een procedure bij de gewone rechter.
De opdrachtgever heeft de keuze tussen een procedure bij Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw of bij de gewone rechter.
Tegen een vonnis van de gewone rechter staat in beginsel wel hoger beroep open.
Indien een deelnemer een procedure tegen een opdrachtgever wil aanvangen moet hij eerst de opdrachtgever bij aangetekende brief (met bericht handtekening retour) vragen of hij het geschil beslecht wenst te zien door Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw dan wel door de gewone rechter. De deelnemer moet daarbij voor de reactie van de opdrachtgever een termijn van ten minste één maand in acht nemen. De deelnemer is vervolgens gebonden aan de keuze van de opdrachtgever. Indien de opdrachtgever geen tijdige keuze maakt, dan is de deelnemer vrij om te kiezen voor Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw of de gewone rechter.
Ingeval van een kort geding hebben beide partijen het recht een voorlopige voorziening te vragen aan de gewone rechter .
Van belang hier is om te vermelden dat alleen een vonnis van Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw als basis kan dienen voor een beroep op de gebrekenwaarborg van BouwGarant. Met een vonnis van de gewone rechter kan dus geen beroep op deze gebrekenwaarborg worden gedaan.
Voor verdere bijzonderheden over de procedure bij Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw wordt u verwezen naar de websites van BouwGarant en de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw.
Ondertekening en dagtekening; termijnen
Bij het ondertekenen moet de opdrachtgever de plaats waar en de datum waarop hij ondertekent invullen. Deze datum is mede van belang voor een eventuele ontbinding van de overeenkomst. Dat wordt hierna nader toegelicht. Partijen dienen er op toe te zien dat ieder van hen een door beiden getekend exemplaar van de akte ontvangt.
Artikel 7 geeft de periode aan waarbinnen de opdrachtgever de financiering (hypotheek met eventuele nationale hypotheekgarantie) en de eventuele huisvestingsvergunning moet regelen. Deze periode gaat in bij de ondertekening van de overeenkomst door de opdrachtgever.
In artikel 8 en 9 echter begint de termijn (tijdsperiode) te lopen, nadat het door de opdrachtgever ondertekende stuk door de deelnemer ontvangen is. Daarom is het van belang, dat u kunt aantonen, dat u de stukken hebt verzonden of afgegeven. In dat laatste geval kunt u van de deelnemer of diens makelaar/verkoper een ontvangstbewijs (reçu) vragen. Voor de verzending van stukken zijn in de overeenkomst de mogelijkheden aangegeven.
Aparte handtekening voor de ontvangst van ‘algemene voorwaarden’
Het is van belang om voor of bij het sluiten van de overeenkomst kennis te kunnen nemen van alle algemene voorwaarden, zoals de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning.
Zij moeten u door de deelnemer ter hand zijn gesteld. U plaatst uw handtekening voor de ontvangst van die voorwaarden pas als u die voorwaarden ook daadwerkelijk hebt ontvangen en in uw bezit hebt. Hetzelfde geldt voor een van toepassing zijnde Nieuwbouwgarantieregeling 2013. Ook deze moet de deelnemer uiterlijk bij de aanbieding van de overeenkomst ter hand stellen.
Ontbinding van de overeenkomst
Op sommige plaatsen in de overeenkomst is aangegeven, dat de opdrachtgever de ontbinding van de overeenkomst kan bewerkstelligen. In het Burgerlijk Wetboek is de ontbinding geregeld. De wet geeft aan degene die de
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
overeenkomst wil ontbinden de keuze tussen ‘inroepen’ (via een brief) of ‘vorderen’ (aan de rechter vragen) om de overeenkomst te ontbinden. In sommige artikelen spreekt de overeenkomst naast inroepen ook over vorderen.
Wanneer twijfel bestaat of de wanprestatie van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden, kan het verstandig zijn de bevoegde rechter in te schakelen. Er kan ook gedeeltelijk worden ontbonden. Een ontbinding kan leiden tot het geheel of gedeeltelijk terugdraaien van de overeenkomst.
Toelichting op de algemene voorwaarden:
Artikel 4 – Wijzigingen in opdracht van de opdrachtgever
Het verdient de voorkeur om alle nader te maken afspraken (na het tekenen van de overeenkomst) eveneens schriftelijk overeen te komen.
Artikel 11 en volgende - algemeen
In deze artikelen wordt de opleveringsprocedure beschreven en de aansprakelijkheid van de deelnemer na de oplevering. Op het moment dat de opdrachtgever de sleutels van de woning in ontvangst neemt gaan in principe alle risico’s op hem over. De oplevering is tevens belangrijk, omdat de opdrachtgever en de deelnemer dan een rapport opstellen van de tekortkomingen aan de woning. Het is daarom van groot belang dat de woning zo nauwkeurig mogelijk wordt geïnspecteerd en het opleveringsrapport zo zorgvuldig en volledig mogelijk wordt opgesteld. Dat geeft de deelnemer zoveel mogelijk inzicht in de omvang van de herstelwerkzaamheden hetgeen bijdraagt tot een spoedige
en efficiënte afwikkeling. De deelnemer dient de bij de oplevering geconstateerde tekortkomingen onverwijld, maar in ieder geval binnen drie maanden na oplevering te herstellen. Na de oplevering begint de onderhoudsperiode met garantie van 6 maanden te lopen. Deze garantie is ruim gesteld en omvat alle tekortkomingen die in de onderhoudsperiode door de opdrachtgever worden gesignaleerd. Het is verstandig eventuele tekortkomingen zo snel mogelijk schriftelijk aan de deelnemer te melden. Na de onderhouds- c.q. garantieperiode van 6 maanden is de deelnemer - behoudens de in artikel 18 lid 2 genoemde gevallen - niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning.
Waar in deze artikelen wordt gesproken over ‘tekortkomingen’ wordt gedoeld op alle gevallen waarbij de deelnemer in enig opzicht zijn verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst niet (waaronder ook: niet tijdig, volledig of behoorlijk) nakomt. Het gaat daarbij zowel om gebreken als om ontbrekende zaken, verkeerde leveringen, andere uitvoering etc.
Artikel 11 – Werkbare werkdagen en oplevering lid 2
Nadat de opdrachtgever de overeenkomst heeft getekend moet met de bouw van het complex waarvan zijn woning deel uitmaakt binnen 3 maanden daarna zijn begonnen.
Artikel 12 – Opschortingsrecht; artikel 13 – Bankgarantie
De opdrachtgever heeft in beginsel het recht om bij de oplevering van een woning de laatste 5% van de aanneemsom in depot bij een notaris te storten in plaats van aan de deelnemer te betalen. Indien de laatste aannemingstermijn 5% van de aanneemsom of meer bedraagt dient het depot volledig uit de betaling van de laatste aannemingstermijn betaald te worden. Slechts wanneer de laatste termijn minder dan 5% van de aanneemsom bedraagt, is het toegestaan het ontbrekende deel van het depot uit een eerdere termijn aan de notaris over te maken. Dit recht (om 5% van de aanneemsom in depot bij de notaris te storten) heeft de opdrachtgever niet in het geval de deelnemer bij de aankondiging van de oplevering een bankgarantie van 5% van de aanneemsom ten behoeve van de opdrachtgever heeft gesteld, die ingaat op de datum van oplevering. De notaris controleert of de bankgarantie aan de wet en de overeenkomst voldoet en als genoegzame vervanging voor het depot kan fungeren. De notaris bewaart de originele bankgarantie en stuurt een kopie aan de opdrachtgever.
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever:
Hetzelfde geldt voor het geval de deelnemer geen bankgarantie stelt en de koper bij het aangaan van de overeenkomst een waarborgsom ten behoeve van de deelnemer heeft gestort. De laatste 50% van deze waarborgsom wordt dan bij de oplevering automatisch omgezet in een depot ten behoeve van de opdrachtgever. De opdrachtgever behoeft in dat geval dus zelf niets te doen. Het depot of de vervangende zekerheid is bedoeld als zekerheid voor het herstel door de deelnemer van bij de oplevering geconstateerde gebreken, alsmede gebreken die zich binnen drie maanden na de oplevering voordoen.
In plaats van het depot mag de deelnemer ook een bankgarantie stellen. Als de deelnemer een bankgarantie stelt moet de notaris het depot aan de deelnemer uitbetalen.
Aan het einde van de drie maanden termijn valt het depot bij de notaris van rechtswege vrij aan de deelnemer, tenzij de opdrachtgever vóór het verstrijken van de drie maanden termijn aan de notaris doorgeeft dat hij de verdere betaling van bedragen wil blijven opschorten. Dit mag alleen indien er na drie maanden na oplevering (nog) gebreken bestaan. De opdrachtgever dient aan de notaris aan te geven tot welk bedrag hij het depot wenst te handhaven. Dit dient in een redelijke verhouding te staan tot de kosten van herstel van de resterende gebreken.
Hetzelfde geldt voor het geval er sprake van een bankgarantie is van de deelnemer. Deze vervalt na drie maanden na oplevering tenzij de opdrachtgever schriftelijk aan de notaris te kennen geeft de bankgarantie te willen handhaven omdat er nog gebreken zouden bestaan. Ook hier geldt dat het resterende bedrag van de bankgarantie in een redelijke verhouding moet staan tot de kosten van herstel van de resterende gebreken.
In lid 5 van artikel 12 is geregeld dat de opdrachtgever aan de deelnemer schadevergoeding verschuldigd kan worden nadat drie maanden na oplevering zijn verstreken. Dit is het geval wanneer de deelnemer alle gebreken heeft opgeheven, maar de opdrachtgever ten onrechte weigert om het depot of de bankgarantie te laten vervallen. Deze schadevergoeding is vastgesteld op de wettelijke rente over het bedrag dat de opdrachtgever na drie maanden na oplevering ten onrechte heeft opgeschort.
De opdrachtgever mag het depot of de bankgarantie alleen uitwinnen op basis van een beslissing die partijen bindt. Dit is over het algemeen een beslissing van de (opleverings)arbiter. De opdrachtgever zal dan in de procedure aanspraak moeten maken op schadevergoeding en expliciet aan de arbiter moeten vragen om verrekening daarvan met het depot c.q. de bankgarantie. Het is dus niet zo dat na verloop van drie maanden de opdrachtgever het depot of de bankgarantie eenzijdig kan uitwinnen.
Paraaf Deelnemer: Paraaf Opdrachtgever: