RESUMO DOS PRINCIPAIS CONTRATOS EM ESPÉCIE P/ O EXAME DA OAB

RESUMO DOS PRINCIPAIS CONTRATOS EM ESPÉCIE P/ O EXAME DA OAB

Professor: Xxxxx Xxxxx

1. Compra e venda.

Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (art. 481).

A compra e venda é um contrato consensual, bilateral, em regra comutativo, podendo ser solene ou não solene.

A estipulação do preço deve ser fixada em dinheiro, sendo mister que o preço seja determinável ou determinável.

E convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor (art. 488). Mas nulo será o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço (art. 489).

A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda (art. 493).

Conforme o art. 490, salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador (p. ex., tributos), e a cargo do vendedor as da tradição (p. ex., transporte).

É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória (art. 496). O prazo decadencial para a propositura da ação é de 2 anos, contando-se a partir da conclusão do ato (art. 179).

É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão (art. 499).

Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública (art. 497): pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de decadência (art. 504). Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço (art. 504, parágrafo único).

Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem (art. 484). Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato (art. 484, parágrafo único).

Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas (art. 503).

Venda ad mensuram é uma espécie de venda imobiliária em que o negócio é firmado tendo em vista as dimensões do imóvel Aplicável à venda ad mensuram o art. 500: Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área (ação ex empto), e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato (ação redibitória) ou abatimento proporcional ao preço (açãoquanti minoris). Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de 1 ano, a contar do registro do título (art. 501).

Por sua vez, venda ad corpus é aquela em que o imóvel é negociado como coisa certa e discriminada, sendo a referência à área meramente enunciativa. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo (= 5%) da área total enunciada (art. 500, § 1º). Em se tratando de venda ad corpus, não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões (art. 500, § 3º).

2. Doação.

Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra (art. 538).

A doação é um contrato consensual, em regra unilateral, e em regra solene.

A aceitação do donatário pode ser expressa, quando revelada por escrito ou verbalmente, ou através de gestos, ou xxxxxx, quando resulta do comportamento do donatário, incompatível com sua recusa à liberalidade.

A aceitação também pode ser presumida, o que se verifica em duas hipóteses: quando o doador fixa prazo ao donatário para declarar se aceita, ou não, a liberalidade, caso em que o silêncio do donatário induz presunção de aceitação (art. 539); quando se tratar de doação pura e o donatário for absolutamente incapaz, caso em que se dispensa a aceitação expressa do incapaz (art. 543).

Doação remuneratória é aquela feita com o propósito de pagar um serviço prestado pelo donatário, cujo co-respectivo não foi ou não podia ser exigido (p. ex., a doação oferecida a quem salvou a vida do doador);

Na doação com encargo, é imposta uma contraprestação a ser cumprida pelo donatário, em benefício do doador, de terceiro, ou de interesse geral. O próprio doador, o terceiro ou o MP têm legitimidade para exigir o cumprimento do encargo. E se for de interesse geral o encargo, o Ministério Público poderá exigir sua execução, depois da morte do doador, se este não tiver feito (art. 553, p. único).

Os cônjuges estão livres para fazer doação um ao outro, tendo mesmo decidido o STJ que, no regime da separação obrigatória, são válidas as doações realizadas entre os cônjuges (vide REsp. 471.958).

Doação com cláusula de reversão é aquela em que o doador estipula que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário (art. 547). A cláusula de reversão só pode ser estipulada em benefício do doador, sem que tenha validade a reversão em favor de terceiro (art. 547, p. único).

É nula a doação universal de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador (art. 548).

Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento (art. 549). E o art. 1.789 complementa: havendo herdeiros necessários, o testador só poderá dispor de metade da herança. Ressalte-se que a nulidade atinge apenas a parte inoficiosa, correspondente ao excesso.

A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até 2 anos depois de dissolvida a sociedade conjugal (art. 550).

A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo (art. 555).

O art. 557 lista as seguintes hipóteses de ingratidão: se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele; se cometeu contra ele ofensa física; se o injuriou gravemente ou o caluniou; se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.

A revogação por qualquer desses motivos deverá ser pleiteada dentro de 1 ano, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o donatário o seu autor (art. 559).

E não se pode renunciar antecipadamente o direito de revogar a liberalidade por ingratidão do donatário (art. 556).

A ação revocatória da doação é pessoal do doador, e deve ser dirigida contra o donatário ingrato. Daí resulta que o direito de revogar a doação não se transmite aos herdeiros do doador, nem prejudica os do donatário (art. 560). Especificamente, o caso de homicídio doloso do doador, a ação caberá aos seus herdeiros, exceto se aquele houver perdoado o ingrato (art. 561).

Independentemente do fato, não podem ser revogadas por ingratidão (art. 564): as doações puramente remuneratórias; as oneradas com encargo já cumprido; as que se fizerem em cumprimento de obrigação natural; as feitas para determinado casamento.

3. Empréstimo (comodato e mútuo).

Comodato é o empréstimo gratuito de coisas infungíveis, pelo qual se transmite apenas a posse ao comodatário, que fica obrigado a restituir a mesma coisa por ocasião do término do contrato.

O comodato se classifica como um contrato real, unilateral e não solene.

As principais obrigações do comodatário são: conservar, como se sua própria fosse, a coisa emprestada (art. 582); servir-se da coisa de forma adequada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos (art. 582); restituir a coisa no momento devido, dentro do prazo convencionado, ou se não houver prazo convencional, findo o prazo necessário para o uso concedido (art. 581).

Já decidiu o STJ que, se o prazo for indeterminado, o bem poderá ser retomado a qualquer tempo e sem necessidade de justificativa, devendo o comodante notificar o comodatário, concedendo-lhe prazo razoável para restituição (vide REsp. 38.081/RJ).

Mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis, pelo qual se transfere a propriedade da coisa ao mutuário, que fica obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade (arts. 586-7).

O mútuo se classifica como um contrato real, unilateral e não solene, podendo ser oneroso ou gratuito.

Tratando-se de mútuo feito a pessoa menor, sem a prévia autorização do detentor de sua guarda (pais ou tutores), o empréstimo não pode ser reavido nem do mutuário menor, nem de seus fiadores, porquanto inválido o contrato (art. 588). Excepcionalmente, porém, a lei entende possível pleitear o reembolso do menor, ou dos fiadores, o que ocorre nas seguintes situações (art. 589): se a pessoa, de cuja autorização necessitava o mutuário para contrair o empréstimo, o ratificar posteriormente; se o menor, estando ausente essa pessoa, se viu obrigado a contrair o empréstimo para os seus alimentos habituais; se o

menor xxxxx xxxx ganhos com o seu trabalho; se o empréstimo reverteu em benefício do menor; se o menor obteve o empréstimo maliciosamente.

E não se tendo convencionado expressamente, o prazo do mútuo será (art. 592): até a próxima colheita, se o mútuo for de produtos agrícolas; de 30 dias, pelo menos, se for de dinheiro; do espaço de tempo que declarar o mutuante, se for de qualquer outra coisa fungível.

4. Fiança.

Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra (art. 818). A fiança pode ser estipulada sem consentimento do devedor, ou mesmo contra a sua vontade (art. 820).

A fiança é um contrato acessório, podendo, portanto, ser de valor inferior ao da obrigação principal e contraída em condições menos onerosas (art. 823), unilateral, em regra gratuito, e solene, pois dar-se-á somente por escrito (art. 819).

Na fiança com prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 dias após a notificação do credor (art. 835).

Quando alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação (art. 825). No mesmo sentido, se o fiador se tornar insolvente ou incapaz, poderá o credor exigir que seja substituído (art. 826).

Ao ser demandado pelo pagamento da dívida, o fiador tem direito de invocar o benefício de ordem, pelo qual ele pode exigir que primeiro sejam executados os bens do devedor (art. 827). Entretanto, se o contrato contiver previsão de cláusula renunciativa ao benefício de ordem, o fiador passa a se vincular como principal obrigado, respondendo solidariamente com o devedor.

A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão (art. 829).

O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor, podendo cobrar do devedor afiançado a importância paga (art. 831).

Quando o credor, sem justa causa, demorar a execução iniciada contra o devedor, poderá o fiador promover-lhe o andamento (art. 834).

Se o fiador invocar o benefício de ordem e, diante da demora do credor em dar seguimento à execução, sobrevier a insolvência do devedor, o fiador ficará exonerado (art. 839).

O fiador, ainda que solidário, ficará desobrigado (art. 838): se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor; se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e preferências; se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar.