Laudo de avaliação de imóveis
Laudo de avaliação de imóveis
Renegociação
IDENTIFICAÇÃO | |||||
Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário ALINE CEREJA DO COUTO REIS MAGALHÃES DE SÁ | Nº CPF / CNPJ 00000000000 | Nome Condomínio/Empreendimento CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SONHO DOURADO | |||
Valor Compra Venda R$ 1.630.000,00 | Data Venda | Nº Controle Interno / Ordem de Serviço 00331815230010032318236412BRL | |||
Proprietário / Construtora | Nº Cartório/Ofício 12 | Matrícula 3722A | |||
Logradouro R ORIGENES LESSA | Nº 154 | Andar | Complemento LOTE 09 QUADRA L | ||
Bairro/Setor LOTEAMENTO SONHO DOURADO | Cidade CAMPOS DOS GOYTACAZES | UF RJ | XXX 00000-000 | Latitude | Longitude |
MICRO-REGIÃO DO AVALIANDO | |||||
Região | Infraestrutura Urbana Água Esgoto Sanitário Pavimentação Esgoto Pluvial Fossa Cisterna/Poço Artesiano Tipo Pavimentação: Asfalto | Energia Iluminação pública (na via do Elétrica lote) Telefone Gás Canalizado | Restritivos / Depreciação Favela Risco Ambiental Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo | ||
Residencial Unifamiliar Comercial | |||||
Residencial Multifamiliar Industrial | |||||
Outro - Descrever Abaixo | |||||
Serviços Públicos e Comunitários Transporte Centro Educação - Público - Comercial Escola(s) Metrô Segurança Transporte pública Público - Rede Bancária Outros Lazer Coleta de Saúde - Lixo Clínicas/Hospitais Aeroporto Shopping Parque Outro - Descrever Abaixo | Análise da Região do Bairro/Setor | Padrão construtivo predominante na Região | |||
Localização Urbano | Suburbano Imóvel Rural Favela | Alto Normal-alto Baixo/Popular | |||
Valor Imóveis na Região Crescente | Estável Decrescente | Normal//Médio | |||
Área Urbanizada Mais de 75% | 25% - 75% Menos de 25% | Normal-baixo | |||
Tendência Uso Terreno Comercial Limites do Bairro/Setor | Industrial Residencial | Fatores Valorizantes Vista - Mar Transporte Público - Metrô | |||
Vista - Parque Vista Permanente | |||||
Outro - Descrever Abaixo | |||||
Terreno | |||||
Topografia Plana / Semi-Plana Aclive (> 10%) Desnível Pronunciado Declive (> (Acidentado) 10%) | Formato Regular Irregular | Dimensões | |||
Área Total: 360,00 | m² Testada (Frente): 12,00 m | Lado Direito: m | |||
Fração Ideal: | % Fundos m | Lado Esquerdo: m | |||
Tipo de Implantação Condomínio Isolado | Nome Acompanhante Vistoria: | Contato Telefônico Acompanhante: | |||
Tipo do Acompanhante Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário | Responsável Construtora Engenheiro da Obra | Zelador Outro - Descrever Abaixo | |||
Condomínio / Imóvel Avaliando | |||||
Edifício ao qual pertence o Imóvel Avaliando | |||||
N° de Pavimentos: | N° Unidades Por Andar: | Nº Total de Unidades no condomínio: | N° de Elevadores: | Valor Condomínio: | Por Mês Por Ano |
Descrição/Identificação dos Andares/Pavimentos | Uso do Edifício: Residencial | Padrão de acabamento do condomínio Alto Normal-alto Normal//Médio Normal-baixo Baixo/Popular | Estado Conservação do Condomínio Bom/Boa Regular Ruim Em Implantação | ||
Infraestrutura do Condomínio Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo | Lavanderia Coletiva Depósito Individual Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica TV Satélite Jardins | ||||
Tipo Imóvel Avaliando Casa Apartamento Galpão Sobrado Loja Sala Comercial Vaga(s) Depósito Loft Autônoma(s) Autônomo Outro - Descrever Abaixo | Ocupação Habitado Desabitado | Idade Aparente Imóvel Avaliando Anos 15 Ano Construção | Estado Conservação Imóvel Avaliando Bom/Boa Regular Ruim Em Construção / Em Implantação | Padrão Acabamento Imóvel Avaliando Alto Normal//Médio Baixo/Popular Mínimo | |
Uso do Imóvel Avaliando: Residencial | Fechamento das Paredes: | Total de Banheiros: 0 | |||
Fachada Principal Pintura | Esquadrias Alumínio | N° Pavimentos da Unidade 2 | Nº Dormitórios 0 | ||
Dimensões | Nº Vagas Estacionamento | Face Imóvel Sul Norte Leste Oeste | |||
Área Privativa: 359,93 Área Comum (m²): 0,00 Área Total (m²): 359,93 | Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0 | ||||
m² m² m² | |||||
Área Averbada: 301.11 m² Área não Averbada 58.82 m² | |||||
Divisão Interna (Tipo do Cômodo) | Quantidade | Tipo Acabamento Piso | Tipo Acabamento Parede | Tipo Acabamento Forro/Teto | |
Manifestações sobre a garantia |
Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia? Sim Não Conforme solicitado pelo contratante, para efeito da presente avaliação, iremos considerar para cálculo o método comparativo direto de dados de mercado e área construída de 359,93m² conforme IPTU visto que foi informado em laudo anterior que confere com a área existente no local Questões Complementares Sim Não Data da Vistoria: 19/02/2021 1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? A cópia da certidão da matrícula 3.722, informa área de terreno de 360,00m² e área construída de 301,11m²;Não é possível afirmar a área construída do imóvel tendo em vista que a vistoria interna não pode ser realizada conforme orientações do contratante. 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem? Não foi possível verificar tal informação, visto que a vistoria interna não foi realizada 5) Se possui vagas, elas estão documentadas? 6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? Não foi possível verificar tal informação, visto que a vistoria interna não foi realizada 7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? Não foi possível verificar tal informação, visto que a vistoria interna não foi realizada 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? Não foi possível verificar tal informação, visto que a vistoria interna não foi realizada 10) O imóvel possui características uni-familiares? 11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? Não foi possível verificar tal informação, visto que a vistoria interna não foi realizada 12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade? Não foi possível verificar tal informação, visto que a vistoria interna não foi realizada 14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O Imóvel possui suspeitas de contaminação? |
Observações Finais |
Em análise a documentação fornecida pelo contratante, identificamos divergência nos endereços das documentações fornecidas pelo contratante:Na cópia da certidão da matrícula 3.722 cita Xxx Xxxxxxxx Xxxxx ,000, Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx;Xx xxxxx xx XXXX, consta Rua Orígenes Lessa, 154, Condomínio Residencial Sonho Dourado;De acordo com documentação fornecida, o imóvel em estudo situa-se no Condomínio Residencial Xxxxx Xxxxxxx, no entanto a rua citada nas documentações, aparentemente, trata-se de rua interna do condomínio e não a rua ao qual o empreendimento faz testada. Realizando pesquisa na internet, identificamos que a entrada de referido condomínio aparentemente situa-se na Av. Dr. Xxxx Xxxxxxx, 000.Xx ato da vistoria, porteiro do condomínio que não quis se identificar nos informou que não poderíamos acessar o condomínio visto que não tínhamos autorização do proprietário. Portanto, não foi possível realizar registro fotográfico do imóvel em estudo mesmo que externamente.Entramos em contato com a municipalidade para obtenção de planta quadra e conseguimos localizar a posição do imóvel em estudo em vista aérea na ferramenta google earth perante o condomínio que se encontra. Para efeito da presente avaliação iremos considerar localização conforme planta quadra fornecida na municipalidade. Tendo em vista que não foi possível adentrar o condomínio e verificar o padrão externo do imóvel, para efeito da presente avaliação, iremos considerar "casa padrão médio", levando em consideração as amostras utilizadas para cálculo situadas no mesmo condomínio. Fator Fonte = Fator Oferta. |
Amostras:
Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno
1 Logradouro AV DOUTOR XXXX XXXXXXX
Nº 614
Andar
Complemento
Proximidade do Imóvel km
Bairro/Setor PARQUE SANTO AMARO
Cidade CAMPOS DOS GOYTACAZES
UF RJ
XXX 00000-000
Latitude 0
Longitude 0
Descrição Casa
Fonte de Informações Ideal Negócios
Telefone (00) 0000-0000
Status Ofertado
Nº Vagas Estacionamento
Nº Dormitórios
Total de Banheiros
Idade Aparente Imóvel Avaliando 15
Ano Construção
Estado Conservação Imóvel Avaliando
Valor Venda / Oferta R$ 1.200.000,00
Data Venda / Oferta 19/02/2021
Valor m² R$ 3.333,33
Padrão
Testada (Frente) 0,00
Área Total do Terreno (em m²) 0,00
Área da Edificação (m²) 360,00
Área Privativa 360
2 Logradouro AV DOUTOR XXXX XXXXXXX Nº 614
Área Comum (m²)
Andar Complemento
Vida Útil (em anos) 70
Proximidade do Imóvel km
Bairro/Setor PARQUE SANTO AMARO
Cidade CAMPOS DOS GOYTACAZES
UF RJ
XXX 00000-000
Latitude 0
Longitude 0
Descrição Casa
Fonte de Informações Planície Imóveis
Telefone (00) 0000-0000
Status Ofertado
Nº Vagas Estacionamento
Nº Dormitórios
Total de Banheiros
Idade Aparente Imóvel Avaliando 20
Ano Construção
Estado Conservação Imóvel Avaliando
Valor Venda / Oferta R$ 950.000,00
Data Venda / Oferta 19/02/2021
Valor m² R$ 3.333,33
Padrão
Testada (Frente) 0,00
Área Total do Terreno (em m²) 0,00
Área da Edificação (m²) 285,00
Área Privativa 285
3 Logradouro AV DOUTOR XXXX XXXXXXX Nº 614
Área Comum (m²)
Andar Complemento
Vida Útil (em anos) 70
Proximidade do Imóvel km
Bairro/Setor PARQUE SANTO AMARO
Cidade CAMPOS DOS GOYTACAZES
UF RJ
XXX 00000-000
Latitude 0
Longitude 0
Descrição Casa
Fonte de Informações Corretora Ideal
Telefone (00) 0000-0000
Status Ofertado
Nº Vagas Estacionamento
Nº Dormitórios
Total de Banheiros
Idade Aparente Imóvel Avaliando 10
Ano Construção
Estado Conservação Imóvel Avaliando
Valor Venda / Oferta R$ 1.200.000,00
Data Venda / Oferta 20/05/2021
Valor m² R$ 5.454,55
Padrão
Testada (Frente) 0,00
Área Total do Terreno (em m²) 0,00
Área da Edificação (m²) 220,00
Área Privativa 220
4 Logradouro X XXXXX XX XXXXX Xx 000
Área Comum (m²)
Andar Complemento
Vida Útil (em anos) 70
Proximidade do Imóvel km
Bairro/Setor PARQUE RODOVIARIO
Cidade CAMPOS DOS GOYTACAZES
UF RJ
XXX 00000-000
Latitude 0
Longitude 0
Descrição Casa
Fonte de Informações Xxxxxx Xxxxxx
Telefone (00) 00000-0000
Status Ofertado
Nº Vagas Estacionamento
Nº Dormitórios
Total de Banheiros
Idade Aparente Imóvel Avaliando 10
Ano Construção
Estado Conservação Imóvel Avaliando
Valor Venda / Oferta R$ 1.550.000,00
Data Venda / Oferta 19/02/2021
Valor m² R$ 4.025,97
Padrão
Testada (Frente) 0,00
Área Total do Terreno (em m²) 0,00
Área da Edificação (m²) 385,00
Área Privativa 385
5 Logradouro X XXXXX XX XXXXX Xx 000
Área Comum (m²)
Andar Complemento
Vida Útil (em anos) 70
Proximidade do Imóvel km
Bairro/Setor PARQUE RODOVIARIO
Cidade CAMPOS DOS GOYTACAZES
UF RJ
XXX 00000-000
Latitude 0
Longitude 0
Descrição Casa
Fonte de Informações RB Imóveis
Telefone (00) 00000-0000
Status Ofertado
Nº Vagas Estacionamento
Nº Dormitórios
Total de Banheiros
Idade Aparente Imóvel Avaliando 10
Ano Construção
Estado Conservação Imóvel Avaliando
Valor Venda / Oferta R$ 1.100.000,00
Data Venda / Oferta 19/02/2021
Valor m² R$ 3.235,29
Padrão
Testada (Frente) 0,00
Área Total do Terreno (em m²) 0,00
Área da Edificação (m²) 340,00
Área Privativa 340
Tabela de homogenização
Grau de Fundamentação: II
Área Comum (m²)
Grau de Precisão: II
Vida Útil (em anos) 70
Metodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo
Amostra
Área (m²)
Valor (R$)
Dados Iniciais (R$/m²)
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
Homogeneização (R$/m²)
Amostra 1
Amostra 2
Amostra 3
Amostra 4
Amostra 5
Fatores:
360,00
285,00
220,00
385,00
340,00
1.200.000,00
950.000,00
1.200.000,00
1.550.000,00
1.100.000,00
3.333,330,8500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0918 1,0000
3.333,330,8500 1,0000 1,0000 1,0492 0,9400 1,2712 1,0000
5.454,550,8500 1,0000 1,0000 0,9593 0,9400 1,0000 1,0000
4.025,970,8500 1,0000 1,0000 0,9164 1,0200 1,0000 1,0000
3.235,290,8500 1,0000 1,0000 0,9593 0,9900 1,2712 1,0000
MÉDIAS DAS AMOSTRAS
3.093,56
3.580,62
4.170,88
3.194,20
3.344,97
3.476,85
(1) - Fator Fonte, (2) - Fator Localização, (3) - Fator Vaga / Terreno, (4) - Fator Idade e Estado Conservação, (5) - Área, (6) - Fator Padrão de Construção, (7) - Fator Andar
Cálculo Valor Avaliação
Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00
Saneamento das Amostras (+/-30%)
Xxxxx Xxxxxxx: R$ 0,00
Valor Minimo Valor Máximo
2.433,79
4.519,90
Área da Edificação (m²): 359,93
Valor de Liquidez: R$ 790.000,00
Avaliação para Garantia de Financiamento
Xxxxx Xxxxxxx R$ 0,00 Valor por extenso: zero real
Valor m²: R$ 3.476,85 Valor Edificação: R$ 1.251.421,01 Valor Imóvel:
Valor de Mercado Total do Imóvel:
R$ 1.251.421,01
R$ 1.251.000,00
Valor Edificação
Valor do(s) Anexo(s)
Valor do(s) Anexo(s)
R$ 1.251.000,00
Valor por extenso: um milhão e duzentos e cinquenta e um mil reais Valor por extenso:
Valor por extenso:
Unidades Autônomas
N° da Matrícula Quantidade Unidades Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor Autônomas
3722A 0 Indefinido
Valor Imóvel R$ 1.251.000,00 Valor por extenso: um milhão e duzentos e cinquenta e um mil reais
Valor de Liquidação Forçada
Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador | ||
Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo: | ||
Nome Companhia Avaliação ENGENHARIA GALACHE | Nome do Avaliador TALES R. XXXXXXX XXXXXXX | CREA / CAU 5060563873/D |
Local e Data Santo André 20/05/2021 | ||
“Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvelavaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo”
LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.
“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
Documentação Fotográfica
Fotos imóvel
Representação Fachada Principal
Descrição Vista parcial da portaria do condomínio
Data Foto 19/02/2021
Representação Fachada Principal
Descrição
Data Foto 19/02/2021
Representação Alpendre
Descrição Outra vista parcial da portaria do condomínio
Data Foto 19/02/2021
Representação Identificação Numérica
Descrição Vista parcial de identificação do condomínio em que se encontra o imóvel em estudo
Data Foto 19/02/2021
Representação Fachada Principal
Descrição Vista parcial da portaria do condomínio
Data Foto 19/02/2021
Fotos da Amostra 1
Representação Fachada Principal
Descrição
Data Foto 19/02/2021
Fotos da Amostra 2
Representação Fachada Principal
Descrição
Data Foto 19/02/2021
Fotos da Amostra 3
Representação Fachada Principal
Descrição
Data Foto 20/05/2021
Fotos da Amostra 4
Representação Fachada Principal
Descrição
Data Foto 19/02/2021
Fotos da Amostra 5
Representação Fachada Principal
Descrição
Data Foto 19/02/2021
Imagem - Mapa
Representação: Mapa
QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS | |||||||||||||||
Nº | ENDEREÇO DO IMÓVEL | INFORMAÇÕES | PREÇO (R$) | ÍNDICE FISCAL | IDADE | VIDA | CONSERV. | RESIDUAL | PADRÃO ACABAM. | ÁREA ÚTIL (m²) | VAGAS | DATA | |||
VIA | Nº | ANDAR | FONTE | FONE | |||||||||||
1 | Avenida Dr. Xxxx Xxxxxxx | 614 | 0 | Ideal Negócios | (00) 0000-0000 | 0.000.000,00 | 1,00 | 00 | 00 | 0,50 | 20% | 1,743 | 360,00 | 1 | 19/02/2021 |
2 | Avenida Dr. Xxxx Xxxxxxx | 614 | 0 | Planície Imóveis | (00) 0000-0000 | 950.000,00 | 1,00 | 20 | 70 | 2,50 | 20% | 1,497 | 285,00 | 1 | 19/02/2021 |
3 | Xxxxxxx Xx. Xxxx Xxxxxxx | 000 | 0 | Xxxxxxxxx Xxxxx | (00) 0000-0000 | 0.000.000,00 | 1,00 | 00 | 00 | 0,50 | 20% | 1,903 | 220,00 | 1 | 20/05/2021 |
4 | Xxx Xxxxx xx Xxxxx | 000 | 0 | Xxxxxx Xxxxxx | (00) 00000-0000 | 1.550.000,00 | 1,00 | 10 | 70 | 2,00 | 20% | 1,903 | 385,00 | 1 | 19/02/2021 |
5 | Xxx Xxxxx xx Xxxxx | 000 | 0 | RB Imóveis | (00) 00000-0000 | 1.100.000,00 | 1,00 | 10 | 70 | 2,50 | 20% | 1,497 | 340,00 | 1 | 19/02/2021 |
HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA | Homogeneização do fator índice fiscal | Homogeneização do fator vagas | |||||||||||
N | Valor Oferta (R$) | Fator Oferta | andar | Área construída (m²) | VU (R$/m²) | ÍNDICE FISCAL | Fl | (Vu x Fl)-Vu | Vu homog. | vagas | Fv | (Vu x Fl)-Vu | Vu Homog. |
1 | 1.200.000,00 | 0,85 | 0 | 360,00 | 2.833,33 | 1,00 | 1,00 | 0,00 | 2.833,33 | 1 | 1,0000 | 0,00 | 2.833,33 |
2 | 950.000,00 | 0,85 | 0 | 285,00 | 2.833,33 | 1,00 | 1,00 | 0,00 | 2.833,33 | 1 | 1,0000 | 0,00 | 2.833,33 |
3 | 1.200.000,00 | 0,85 | 0 | 220,00 | 4.636,36 | 1,00 | 1,00 | 0,00 | 4.636,36 | 1 | 1,0000 | 0,00 | 4.636,36 |
4 | 1.550.000,00 | 0,85 | 0 | 385,00 | 3.422,08 | 1,00 | 1,00 | 0,00 | 3.422,08 | 1 | 1,0000 | 0,00 | 3.422,08 |
5 | 1.100.000,00 | 0,85 | 0 | 340,00 | 2.750,00 | 1,00 | 1,00 | 0,00 | 2.750,00 | 1 | 1,0000 | 0,00 | 2.750,00 |
Média | 3.295,02 | Média | 3.295,02 | Média | 3.295,02 | ||||||||
L. Inf. | 2.306,52 | L. Inf. | 2.306,52 | L. Inf. | 2.306,52 | ||||||||
L. Sup. | 4.283,53 | L. Sup. | 4.283,53 | L. Sup. | 4.283,53 | ||||||||
Desvio | 796,67 | Desvio | 796,67 | Desvio | 796,67 | ||||||||
CV | 0,242 | CV | 0,242 | CV | 0,242 | ||||||||
SIM SIM
Homogeneização do fator conservação | Homogeneização do fator área | ||||||
coef. conserv. | Fi | (Vu x Fl)-Vu | Vu homog. | Área amostra (m²) | fg | (Vu x Fl)-Vu | Vu homog. |
0,8396 | 1,0000 | 0,00 | 2.833,33 | 360,00 | 1,00 | 0,14 | 2.833,47 |
0,8002 | 1,0492 | 139,47 | 2.972,80 | 285,00 | 0,94 | -160,61 | 2.672,73 |
0,8753 | 0,9593 | -188,78 | 4.447,58 | 220,00 | 0,94 | -276,70 | 4.359,66 |
0,9162 | 0,9164 | -285,97 | 3.136,11 | 385,00 | 1,02 | 58,09 | 3.480,17 |
0,8753 | 0,9593 | -111,97 | 2.638,03 | 340,00 | 0,99 | -38,89 | 2.711,11 |
Média | 3.205,57 | Média | 3.211,43 | ||||
L. Inf. | 2.243,90 | L. Inf. | 2.248,00 | ||||
L. Sup. | 4.167,24 | L. Sup. | 4.174,86 | ||||
Desvio | 718,03 | Desvio | 720,08 | ||||
CV | 0,224 | CV | 0,224 | ||||
SIM SIM
Homogeneização do fator padrão | Homogeneização do fator andar | SANEAMENTO DA AMOSTRA | |||||||||||
padrão | Cp | (Vu x Fl)-Vu | Vu homog. | andar | coef. andar | Ca | (Vu x Fl)-Vu | Vu homog. | SOMATÓRIA DOS FATORES | Vu total | Saneamento 1 | Saneamento 2 | Saneamento 3 |
1,743 | 1,0918 | 260,09 | 3.093,42 | 0 | 0,990 | 1,0000 | 0,00 | 2.833,33 | 1,09 | 3.093,56 | 3.093,56 | 3.093,56 | 3.093,56 |
1,497 | 1,2712 | 768,43 | 3.601,76 | 0 | 0,990 | 1,0000 | 0,00 | 2.833,33 | 1,26 | 3.580,62 | 3.580,62 | 3.580,62 | 3.580,62 |
1,903 | 1,0000 | 0,00 | 4.636,36 | 0 | 0,990 | 1,0000 | 0,00 | 4.636,36 | 0,90 | 4.170,88 | 4.170,88 | 4.170,88 | 4.170,88 |
1,903 | 1,0000 | 0,00 | 3.422,08 | 0 | 0,990 | 1,0000 | 0,00 | 3.422,08 | 0,93 | 3.194,20 | 3.194,20 | 3.194,20 | 3.194,20 |
1,497 | 1,2712 | 745,82 | 3.495,82 | 0 | 0,990 | 1,0000 | 0,00 | 2.750,00 | 1,22 | 3.344,97 | 3.344,97 | 3.344,97 | 3.344,97 |
Média | 3.649,89 | Média | 3.295,02 | 3.476,85 | 3.476,85 | 3.476,85 | 3.476,85 | ||||||
L. Inf. | 2.554,92 | L. Inf. | 2.306,52 | 2.433,79 | 2.433,79 | 2.433,79 | 2.433,79 | ||||||
L. Sup. | 4.744,86 | L. Sup. | 4.283,53 | 4.519,90 | 4.519,90 | 4.519,90 | 4.519,90 | ||||||
Desvio | 583,25 | Desvio | 796,67 | ||||||||||
CV | 0,160 | CV | 0,242 | ||||||||||
SIM SIM
PARÂMETROS DO IMÓVEL AVALIANDO | ||||
Setor | padrão | 1,903 | ||
Quadra | idade | 15 | 0,684 | |
índice fiscal | 1,00 | Área construída (m²) | 359,93 | |
Vida | 70,00 | vagas | 1 | |
Conserv. | 2,50 | andar | 0 | 0,990 |
0,8396 | ||||
r | 2,50 |
índice vagas | 0,07 |
indice fiscal | |
considerado | 1 |
fixo | 0 |
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL | |||
RESIDENCIAL | |||
AU (m²) | 359,93 | ||
Vu (R$/m²) | 3.476,85 | ||
Valor total (R$) | 1.251.421,01 | ||
VALOR TOTAL DO IMÓVEL | |
Valor total (R$) | 1.251.421,01 |
prazo para liquidez (anos) | 13,33 |
taxa de desconto (Selic) | 2,00% |
fator de liquidez | 63,15% |
Valor de liquidação forçada (R$) | 790.265,86 |
VALOR FINAL DO IMÓVEL |
R$ 1.251.000,00 |
Cálculo do valor de liquidação forçada |
Considerações: |
Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel % Despesas financeiras: (taxas de mercado) |
IPTU 919,04 0,01% ao mês Taxa da aplicação financ. 4,00% Taxa Selic+2% |
Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 3,23% IPCA 12 meses |
Comissão de venda 0,06% ao mês Custo financeiro 0,75% ao ano |
Total 1 0,23% ao mês Total 2 0,06% ao mês |
Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,29% fixas + financeiras |
(deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região, o mercado local |
Prazo de comercialização 160 meses e condições de oferta) |
O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado 63,15% R$ 790.000,00 |
Diagnóstico de Mercado | ||||||||||
Nível de Oferta: | alto | médio/alto | médio | X | médio/baixo | baixo | ||||
Nível de Demanda: | alto | médio/alto | médio | médio/baixo | X | baixo | ||||
Absorção: | rápida | normal/rápida | normal | normal/difícil | difícil | X | ||||
Desempenho do Mercado Atual: | aquecido | normal/aquecido | normal | normal/recessivo | recessivo | X | ||||
Ross & Heideck
Condições Físicas | Classificação | Est. | Coef. | |||||||
Não sofreu nem requer reparos | ÓTIMO | 1 | 0,000% | |||||||
MUITO BOM | 1,5 | 0,032% | ||||||||
Requer/recebeu pequenos reparos | BOM | 2 | 2,520% | |||||||
INTERMÉDIO | 2,5 | 8,090% | ||||||||
Requer reparacões simples | REGULAR | 3 | 18,100% | |||||||
DEFICIENTE | 3,5 | 33,200% | ||||||||
Requer reparações importantes | MAU | 4 | 52,600% | |||||||
MUITO MAU | 4,5 | 75,200% | ||||||||
Valor de demolição (residual) | DEMOLIÇÃO | 5 | 100,00% | H82QN | 1.702,08 | |||||
Benfeitoria | Idade (anos) | Vida(anos) | Conserv. | Residual | Quant.(m2) | padrão | Unitário (R$) | Valor Novo (R$) | Depreciação | Valor Depreciado (R$) |
AVALIANDO | 15 | 70 | 2,50 | 20% | 359,93 | 1,903 | 3.239,06 | 1.165.834,23 | 84,0% | 978.856,07 |
1 | 15 | 70 | 2,5 | 20% | 360,00 | 1,743 | 2.966,73 | 1.068.021,16 | 84,0% | 896.730,40 |
2 | 20 | 70 | 2,5 | 20% | 285,00 | 1,497 | 2.548,01 | 726.183,92 | 80,0% | 581.113,12 |
3 | 10 | 70 | 2,5 | 20% | 220,00 | 1,903 | 3.239,06 | 712.592,81 | 87,5% | 623.701,95 |
4 | 10 | 70 | 2 | 20% | 385,00 | 1,903 | 3.239,06 | 1.247.037,42 | 91,6% | 1.142.510,24 |
5 | 10 | 70 | 2,5 | 20% | 340,00 | 1,497 | 2.548,01 | 866.324,68 | 87,5% | 758.256,86 |