Ändring av arrendevillkoren för koloni- och odlingsverksamheten
Xxx Xxxxxxx | Tekniska nämnden |
Ändring av arrendevillkoren för koloni- och odlingsverksamheten
Dnr 2018/0318
Sammanfattning
Vid årsskiftet 2019-2020 löper de gällande avtalen med kolonirörelsen ut och förvaltningen har aviserat om villkorsändring för samtliga avtal kopplade till kolonirörelsen. Under våren kommer även samtliga odlingslottssavtal sägas upp för att kunna genomföra villkorsändringar.
Förvaltningen har under det senaste året träffat LKC (Lunds kolonisters centralförening) för att ta fram nya avtal. Tekniska nämnden föreslås fatta beslut om att nya avtal kopplade till kolonirörelsen tecknas på fem år och att avtal med odlingslottsarrendatorer fortsatt tecknas på ett år samt att det på sikt införs ”föreningsavtal” för koloniverksamheten. Förslaget innefattar även en justering av arrendeavgiften.
Beslutsunderlag
Tekniska förvaltningens tjänsteskrivelse den 19 mars 2019
LKCs skrivelse ”Motbegäran arrendetider kolonilotter” 19 mars 2019
Barnets bästa
Ändring av arrendevillkoren för koloni- och odlingsverksamheten påverkar inte barn direkt. Generellt påverkas barn positivt av ökad tillgång till grönområden där koloni- och odlingsverksamheten ingår.
Ärendet
Tekniska förvaltningen har idag tre olika typer av avtal med kolonirörelsen: ett samarbetsavtal med LKC (Lunds kolonisters centralförening); ett arrendeavtal med respektive koloniförening för koloniområdets gemensamma ytor samt ett arrendeavtal med respektive kolonist för den enskilda lotten.
På odlingslottsområdena har förvaltningen arrendeavtal med respektive odlingslottsarrendator. Föreningar förekommer endast på ett fåtal områden men de arrenderar ingen mark. Under året
Postadress | Besöksadress | Telefon växel | Internetadress | e-post |
Box 41 22100 Lund | Brotorget 1 | 046-359 50 00 |
kommer dock ett nytt upplägg prövas på Råbylunds odlingslottsområde, där ett avtal med föreningen kommer att tecknas.
Vid årsskiftet 2019-2020 löper de gällande avtalen med kolonirörelsen ut och förvaltningen har aviserat om villkorsändring för samtliga avtal kopplade till kolonirörelsen. Under våren kommer även samtliga odlingslottssavtal sägas upp för att kunna genomföra villkorsändringar.
Förvaltningen har under det senaste året träffat LKC för att förhandla om nya villkor. LKC representerar alla koloniföreningar i kommunen samt de odlingslottsföreningar som är anslutna. På de punkter där förvaltningen och LKC inte enats redovisas det i denna tjänsteskrivelse.
Avtalsmodell
Vid förra tillfället för villkorsändringar fattade tekniska nämnden ett inriktningsbeslut om att från och med 2020 teckna ett så kallat
”föreningsavtal” med kolonirörelsen. Syftet var bland annat att sänka de administrativa kostnaderna kopplade till koloniområdena.
Modellen med föreningsavtal innebär att koloniföreningen arrenderar hela koloniområdet av kommunen och därefter upplåter lottmarken till den enskilde kolonisten. Föreningsavtal är den avtalsform som återfunnits i samtliga kommuner där jämförelser gjorts. Modellen finns redan idag på Sankt Hans och Brevduvefarmen, där den fungerar väl.
Koloniföreningarna har genom LKC låtit meddela att formen med ”föreningsavtal” inte är önskvärd då det innebär ett större ansvar som många små föreningar menar att de inte har möjlighet att ta, t.ex. att ta in och hantera arrende- och medlemsavgifter.
Förvaltningen har därför inte drivit frågan aktivt inför denna arrendeperiod. Dock föreslår förvaltningen att även denna gång ta ett inriktningsbeslut om att föreningsavtal ska tecknas från och med nästkommande avtalsperiod (från år 2025).
Anledningen till att föreningsavtal bör tecknas framöver är att det under processen framkommit att det juridiska förhållande som finns mellan koloniföreningen och den enskilde kolonilottsarrendatorn är svagt i dagens avtalsmodell. I dagens avtal mellan kommunen och kolonisten finns ett villkor om att kolonisten måste vara ansluten till områdets koloniförening. Huruvida villkoret ska finnas kan dock ifrågasättas. Ett utträde/uteslutning ur föreningen anses inte i dagsläget vara ett skäl till förverkande av arrendet, ett skäl som måste motiveras utifrån att vara av synnerlig vikt för jordägaren (kommunen). Om arrendatorn inte uppfyller villkoret resulterar detta inte i några konsekvenser i avtalsförhållandet mellan arrendehavaren och kommunen. Bestämmelserna om förverkande av arrenderätten finns i 8 kap. 23 - 25 §§ Jordabalken.
Ett avtal utan tvingande medlemskap är enligt LKC uteslutet då koloniföreningarna riskerar att tappa många medlemmar och därmed kan få svårt att genomföra det man avtalat med kommunen.
En anledning till att hävda att medlemskapet är av synnerlig vikt för kommunen är om kommunen på sikt har för avsikt att teckna föreningsavtal. Det obligatoriska medlemskapet säkerställer då att föreningarna har en fungerande organisation fram till dess att de tar över de delar som kommunen sköter i dag. Om kravet på medlemskap i föreningen tas bort finns det en risk att föreningarna försvagas och att föreningsavtal inte heller kan tecknas. Om en person utesluts eller utträder ur föreningen görs dock alltid en prövning i varje enskilt fall. Det är först om en förverkandegrund enligt jordabalken föreligger som arrendatorns arrende kan bli föremål för förverkande.
Genom att gå över till föreningsavtal löser man problemet med den juridiska kopplingen mellan koloniföreningen och kolonisten eftersom att kolonisten då arrenderar direkt från koloniföreningen.
Arrendetid
Förvaltningen föreslår att samtliga avtal med kolonirörelsen tecknas på fem år, med rätt till fem års förlängning. Förra avtalsperioden tecknades avtalen på tio år, med rätt till tio års förlängning.
I bifogad skrivelse yrkar LKC på att även fortsättningsvis teckna avtal på tio år. LKC menar att osäkerheten kring avtalstiden har skapat mycket rädsla och oro och kan bidra till att kolonister avstår från att investera och rusta upp kolonistugorna, vilket i längden riskerar att leda till förfall av områdena.
I dag är många odlingslottsområden och alla koloniområden utom ett skyddat i detaljplan. En ändring av markanvändningen föregås av en eller flera planprocesser. I nuläget pågår ett arbete med en fördjupad översiktsplan för Källby i sydvästra Lund, där flera koloni- och odlingslottsområden ligger. En viktig fråga i planen är hur staden ska utvecklas kring den nya stationen, vilket kan påverka koloni- och odlingslottsområdena. Stationen ska vara på plats 2024. Liknande gäller för utvecklingen på Västerbro. Det är av stor vikt att arrendetiderna inte utgör ett hinder för att kunna genomföra planerna, varför femåriga avtal föreslås.
Det är endast när avtalstiden gått ut som kommunen kan säga upp arrendet för annan markanvändning. En så kallad förtida uppsägning är inte möjlig då omständigheterna som krävs för detta inte kan bli aktuella samtidigt för samtliga lottinnehavare på ett område.
Det som återstår är alltså uppsägning till avtalstidens utgång enligt huvudprincipen (10 kap. 3 § Jordabalken). Eftersom att det finns ett
besittningsskydd för bostadsarrenden har lottinnehavaren rätt till förlängning av avtalet. Om besittningsbrytande omständigheter föreligger, upphör rätt till förlängning och kommunen kan använda marken för andra ändamål. Samtliga giltiga besittningsbrytande grunder finns i 10 kap. 5 § Jordabalken, där punkterna som blir aktuella är 4, 5 och 6. Har kommunen ett avtal på 10 år, kan uppsägning inte ske tidigare med hänvisning till besittningsbrytande grunder.
Skulle kommunen behöva bryta besittningsskyddet på grund av någon av ovan nämnda besittningsbrytande grunder, får kolonilottsarrendatorn en ersättning för bebyggelsen och i förslaget till nytt arrendeavtal utgår även en schablonsumma för odlad yta.
Ur administrativt perspektiv är det fördelaktigt om alla områden har lika lång arrendetid, oavsett om de ligger i ett utvecklingsområde eller ej. Kolonistugorna säljs privat och skulle kolonilottsområdena få olika långa arrendetider finns det en risk att värdet på stugorna sjunker på de områdena där avtalslängden är kortare.
För odlingslotterna föreslås att fortsatt teckna 1 års-avtal. Med odlingslottsarrendet följer inget besittningsskydd.
Arrendeavgift
Förvaltningen har utrett vilka nettokostnader som kommunen har för koloni- och odlingsverksamheten. Medelvärdet av utfallet mellan åren 2015-2018 är -767 000 kr. I summan inkluderas de administrativa kostnader förvaltningen har för koloni- och odlingsverksamheten som uppgår till ca 600 000 kr/ år.
Förvaltningen har tagit fram förslag på nya arrendeavgifter. Avgifterna skiljer sig utifrån den service som området har från kommunen. Arrendeavgifterna föreslås, precis som tidigare, räknas upp enligt konsumentprisindex. Arrendenivåer för 2019 redovisas i högerspalten.
Föreslagen arrendeavgift per kvm | ||
2020 | 2019 | |
Kolonilott: | 12,50 | 10,10 |
Kolonilott med föreningsavtal: | 5,00 | 3,50 |
Odlingslott: | 5,00 | 4,00 |
Med föreslagna arrendenivåer kommer förvaltningens kostnader för koloni- och odlingsverksamheten täckas.
Mycket av det arbete som kommunen utför på koloni- och odlingsområdena genomförs av personer i arbetsmarknadsåtgärder (KL-gruppen). Skulle de ersättas med en vanlig entreprenör skulle kommunen få betydligt högre kostnader.
Öppethållande
Kommunen och LKC har enats om att koloniområdena ska hållas öppna mellan klockan 8-20, från 1 april till och med 30 september, samt på lördagar och söndagar under mars och oktober.
Koloniområdenas toaletter får hållas låsta. Detta innebär en avsevärd utökning av tillgängligheten från nuvarande avtalsperiod då områdena ska vara öppna klockan 8-20 från maj till och med augusti, men att toaletterna ska hållas tillgängliga för allmänheten.
Byggregler på koloniområdena
I samband med arbetet med att ta fram nya avtal har stadsbyggnadskontoret utrett huruvida dagens byggregler är giltiga. Utredningen visar att det endast är tre kolonilottsområden som är bygglovsbefriade enligt detaljplan, där är reglerna en bilaga till detaljplanens bestämmelser. På övriga områden fungerar reglerna som vägledande för byggnadsnämndens prövning. Bestämmelsen om att koloniområdets styrelse kan ”godkänna” om- ny- eller tillbyggnad är inte är giltig.
Ordningsregler och miljöpolicy samt skötselplan
Förvaltningen och LKC har uppdaterat ordningsreglerna och miljöpolicyn för koloni- och odlingslottsområden samt skötselplanen för koloniområdena.
Förvaltningens förslag till beslut
Tekniska nämnden föreslås besluta
att ge förvaltningen i uppdrag att vid nästa villkorsändring ersätta de individuella avtalen med föreningsavtal.
att ge förvaltningen i uppdrag att ta fram och teckna femåriga avtal med kolonirörelsens arrendatorer och ettåriga avtal med odlingslottsarrendatorer.
att godkänna de arrendeavgifter som anges i tjänsteskrivelsen samt översända dem till kommunfullmäktige för beslut.
Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxx-Xxxxx Xxxx
tf. Teknisk direktör Stadsträdgårdsmästare
Beslut expedieras till:
Akten LKC
Kommunstyrelsen