ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
Datum: 2020-10-08
Besiktningsnummer: EA20201008-03
Xxxxxxxxxxx 000, Xxxxxxxxxx
Överlåtelsebesiktning av fast egendom enligt jordabalken för säljare.
Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Besiktningsföretaget för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning.
Tänk på att du som köpare av fastigheten och uppdragsgivare av denna besiktning, alltid har möjlighet att kontakta besiktningsmannen för att ställa frågor rörande de noteringar och texter som detta protokoll innehåller. Vi på Besiktningsföretaget lägger stor vikt vid att du som uppdragsgivare skall förstå och kunna tolka innehållet i protokollet.
_ Besiktningsföretaget AB 2020-10-08
Växel: 000-000 00 00
Email: xxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
MUNTLIGA UPPLYSNINGAR/ TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR 4
OKULÄR BESIKTNING – FÖRKLARINGAR 5
RISKANALYS 11
FORTSATT TEKNISK UTREDNING 12
TEKNISK LIVSLÄNGD 13
VILLKOR 14
ADRESS
Adress:
Xxxxxxxxxxx 000, 000 00 Xxxxxxxxxx
Fastighetsbeteckning: Södertälje Trädgården 9
Besiktning:
Överlåtelsebesiktning nivå 1
Besiktnings nr:
EA20201008-03
Uppdragsgivare:
Xxxxxx Xxxxxxx
Fastighetsägare:
Xxxxxx Xxxxxxx
Besiktningsman:
Besiktningsdag:
Xxxx Xxxxx
Mail: xxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx Mob: 000-000 00 00
2020-10-08
Närvarande:
Xxxxxx Xxxxxxx samt besiktningsman Xxxx Xxxxx.
Väderlek:
Ca 15C klart
OBJEKT
Byggnadsår/
Ombyggnadsår: Grundkonstruktion:
2001
Krypgrund
Byggnadstyp:
Friliggande hus med 1 ¾ plan
Stomme material:
Trä
Takbeläggning:
Betongpannor med underliggande armerad duk
Värmesystem:
Frånluftsvärmepump
Ventilation:
Mekanisk frånluftventilering med värmeåtervinning (FX)
Fönster:
3 glas fönster
Fasad:
Träpanel
Hängrännor och stuprör: Plåt
Terrängförhållande:
Plan trädgårdstomt
MUNTLIGA UPPLYSNINGAR/ TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR
Granskning av tillhandahållna handlingar samt lämnad information
Upplysningar är lämnade av säljare, besiktningsmannen garanterar inte riktigheten i lämnade uppgifter och tillhandahållna handlingar som mottages.
Tillhandahållna Handlingar:
- Inga dokument vid besiktning
Information från säljare:
- Säljaren förvärvade fastigheten 2011.
- 2011 renoverades badrummen uppe och nere.
- Löpande renoveringar har skett under ägandetiden.
Upplysningar om fel i fastigheten:
- 2011 hade man en mindre vattenläcka.
OKULÄR BESIKTNING – FÖRKLARINGAR
Särskilda förutsättningar vid besiktningen - samt övrig information:
Muntliga uppgifter:
I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande.
Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler.
Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt.
För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar.
I normalfallet kan ett yttertak vara svårt att besiktiga från taket och vi har i de fall framkomlighet är svår eller att säkerheten riskerats, utfört/ gjort besiktningen från takstege, stege vid takfoten samt från vindsluckan i dessa fall.
Det är besiktningsmannen som tar detta beslut på plats.
Uppgifter i Byggnadsbeskrivning kan vara lämnad av säljare om något inte kunnat verifierats på plats.
Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats till besiktningsmannen vid besiktningen.
Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet.
Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas.
Inget att notera – Xxxxxxx att det inte upptäckts något vid besiktningstillfället som avviker från vad som kan anses vara normalt för aktuell byggnadskonstruktion, eller normalt åldersslitage.
Avvikelse – Xxxxxxx att det finns en avvikelse exempelvis från en branschstandard, som kan leda till personskada, fukt, mögel, röta och/eller elak lukt, men som nödvändigtvis inte behöver göra det.
Riskanalys – Xxxxxxx att det finns en brist som kan leda till följdskada om den inte åtgärdas.
Fortsatt teknisk utredning – Betyder att skada, eller förmodad skada finns, och att orsaken och omfattningen bör utredas vidare.
Nivå 1
Är en okulär besiktning av alla tillgängliga utrymmen och synliga ytor, inne som ute. Fuktindikering (*se nedan) i våtutrymmen utförs där det anses nödvändigt av besiktningsmannen. Gradering av upptäckta brister och risk för skador. Samt en sammanställning av lämnade upplysningar från fastighetsägaren.
Nivå 2
Nivå 2 innehåller alla moment från nivå 1 samt: Kontroll/fuktmätningar av riskkonstruktioner. Kontrollen görs i exempelvis vissa typer av väggar, uppreglade eller flytande golv, inredda källare, krypgrund, vind och yttertak.
*Fuktindikering:
En utanpåliggande indikering. Fuktindikeringen lämnar inte ett exakt mätvärde utan det är mer till för att jämföra mellan olika områden. Indikeringen kan reagera på vissa material utan att det finns fukt, även mot bakomliggande rör och annan metall. Det kan vara svårt att verifiera mätresultat i badrum med kakel och klinker.
Överlåtelse av fast egendom enligt jordabalken
Huset var fullt möblerat vid besiktningstillfället.
HUVUDBYGGNAD
ALLMÄNT FÖR FASTIGHETEN
Skador som förekommer på ytskikt, inredning och konstruktioner orsakade av åldersskäl/ teknisk livslängd eller normalt slitage noteras inte särskilt här.
ALLMÄNT INOMHUS/UTOMHUS
Allmänt Vid besiktningen noterades att de flesta tilluftdonen var stängda. Det rekommenderas att dessa är öppna så mycket det går.
VIND
Allmänt Det noterades att delar av elen inte var korrekt utförd. Gavelventileringen var delvis blockerad.
Se riskanalys 1.
ÖVREVÅNINGEN
Sovrum 1 | Inget att notera. |
Sovrum 2 | Inget att notera. |
Badrum | Man har två st inspektionsluckor i våtzon 1 som inte är vattentäta. Man har avslutat brunnsduken på ett felaktigt sätt. Det saknas inspektionsrör från installationen i väggen samt under den inbyggda toaletten. Man har inte kaklat bakom wc fixturen. Det noterades att rörgenomföringarna av vattnet inte är korrekt monterade. Det är oklart om spottarna i taket har rätt IP-klass. Se riskanalys 2. |
Sovrum 3 | Inget att notera. |
Balkong | Inget att notera. |
Hall/trappa ner | Det saknas handledare i trappan. |
ENTRÈVÅNINGEN
Hall | Inget att notera. |
Förråd under trappan | Xxxxx att notera. |
Vardagsrum | Inget att notera. |
Dusch/wc | Brunnsduken är felaktigt monterad i golvbrunnen. Man har rörgenomföringar i golvet. Avloppet till toaletten och handfatet är närmare än 40mm (tillåtna avstånd vid montage). Det saknas ordentligt med tätning vid installationen av vattenrören i väggen. Det noterades att handfatet ej var fastsatt. Det noterades att handfats kommoden börjat svälla. Se riskanalys 2. |
Sovrum 1 | Vid besiktningen öppnades inte inspektionsluckan därav är den ej besiktad. |
Kök | Det rekommenderas att man fäster upp avloppsslangen från diskmaskinen i fast material. Det noterades att köksarmaturens sladd exponerats. |
Tvättstuga | Äldre våtutrymme. Det noterades att man har rörgenomföringar i golvet (detta var godkänt vid montage enligt då gällande branschregler). Luckan under elcentralen öppnades ej och är därav inte besiktad. Se riskanalys 3. |
KRYPGRUND
Allmänt Det noterades att den åldersbeständigaplasten inte har full täckning. Det noterades tecken på att den angränsade fuktiga marken kommer ner i krypgrunden. Man har lagat igen trossbotten efter tidigare vattenskada. Se riskanalys 4.
UTVÄNDIGT
Tak | Det noterades att man saknar insektsnät på vissa delar i takfoten. Man har ett undertak som är av armerad plastduk. Se riskanalys 5. |
Hängrännor och stuprör | Xxxx bort vatten från stuprören rekommenderas. Det noterades att hängrännor var en aning felaktiga. Se riskanalys 5. |
Fasad | Det noterades ett visst tvätt/målningsbehov på fasaden. |
Fönster | Det noterades mindre skav på några fönster/dörrar. |
Dörrar | Det noterades att fotplåten till tvättstugedörren lossnat. |
Grund | Inget att notera. |
Markförhållanden | Viss växtlighet i fasadens närhet noterades. |
RISKANALYS
1. När man har mindre luftflöde på vinden riskerar man att få stillastående luft. Detta gör att man kan få mikrobiell påväxt på det organiska materialet. Den mikrobiologiska missfärgningen kan skapa dålig lukt.
2. I ett våtutrymme skall vägg- och golvytor ha ett fuktskydd enligt branschreglerna från den tiden detta utfördes. Möjlighet att kontrollera tätskikt på golv- och väggytor under keramiska plattor är begränsad. När det inte finns dokumentation som garanterar att arbetet är branschmässigt utfört eller om det finns avvikelsers, samt ej fackmannamässigt utförda arbeten, kan det inte helt uteslutas att det kan bli skador i angränsande konstruktioner.
3. I ett våtutrymme skall vägg- och golvytor ha ett fuktskydd enligt branschreglerna från den tiden detta utfördes. Det kan även innebära att tätskikt saknas då våtutrymmet uppförts innan branschregler infördes. Möjlighet att kontrollera tätskikt på golv- och väggytor med keramiska plattor är begränsad. Om tätskiktet saknas, är skadat eller är av äldre modell finns det en risk att fukt kan tränga in i bakomliggande konstruktion och orsaka skador.
4. Klimatet i en uteluftsventilerad krypgrund är beroende av rådande uteklimat. Utrymmet fuktas upp under sommarhalvåret och torkar ut under vintern. Under uppfuktningsperioden råder ofta gynnsamt klimat för skador. Detta kan leda till en elak lukt, särskilt om grunden på något ställe har kontakt med organiskt material.
5. Plåtdetaljer skall hindra fukt att tränga in i angränsande konstruktioner. När plåtdetaljerna är bristfälliga eller när de saknas finns det en risk att vatten kan tränga in och orsaka skador. Då undertaket är av armerad plastduk ställs det högre krav på yttertaket. Vid mycket snö, regn och blåst kan vatten tränga in under pannor och plåtbeslag och orsaka skador på underliggande konstruktioner.
Samtliga listade risker ovan samt när den tekniska livslängden passerat sin åldersgräns, kan ge upphov till fukt, mögel, röta och elak lukt.
En ”Avvikelse” kan innebära att man inte tagit hänsyn till branschregler och kan också innebära ovan risker.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.
ÖVRIGT
Det är få hus som är identiska.
Målet vid varje besiktning är att få fram så mycket information om huset som det bara är möjligt, så att alla inblandade får ett bra underlag och kan fatta välgrundade beslut.
Som Säljare/Köpare är det viktigt att ta del av hela protokollet, samt att säkerställa att man förstår innebörden av det som står där. Har man som köpare inte närvarat vid besiktningstillfället rekommenderar vi att en besiktningsgenomgång görs, antingen via telefon eller på plats.
Vänliga hälsningar
BESIKTNINGSFÖRETAGET AB
TEKNISK LIVSLÄNGD
Olika konstruktioner och olika material har olika lång livslängd. En kombination av material kan ge både längre och kortare livslängd och i tabellen nedan har vi listat ungefärliga livslängder för en del standardkonstruktioner/material. Om besiktningsmannen inte har gjort någon notering under en viss punkt utan hänvisat till ”Xxxxx att notera som avviker från vad som anses normalt för konstruktionen eller normalt
åldersslitage” kan det innebära att konstruktionen på sikt bör bytas även om det vid besiktningstillfället inte hittades/påtalades några uppenbara brister. Ett typexempel är ett badrum som är äldre än sin beräknade livslängd, men som kan se fräscht ut.
Nämnvärt är också att man inte kan reklamera en konstruktion eller material vars livslängd är utdömt/ uppnått.
Konstruktionsdel | |||
Elvärmeslingor i golv | 25 år | Takpapp låglutande/platta konstruktioner | 20 år |
Elvärmeslingor i våtutrymme | 30 år | Gummiduk låglutande/platta konstruktioner | 30 år |
Vattenburna slingor i golv | 30 år | Takpapp under takpannor av betong, tegel | 30 år |
Plastmatta i våtrum | 20 år | (Takpannor av betong/tegel) | (30 år) |
Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme | 30 år | Korrugerad takplåt med underliggande papp | 35 år |
Livslängd Konstruktionsdel Livslängd
Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet
15 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp
35 år
Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel
Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år
* utfört före 1995 20 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år
* utfört efter 1995 30 år Hängrännor/stuprör 25 år
tätning rökkanaler) | |||
Avloppsledningar | 50 år | Nytt undertak – invändigt | 40 år |
Värmeledningar kall-/varmvattenledningar | 50 år | Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) | 35 år |
Avloppstank | 30 år | Plåt | 35 år |
Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) | 50 år | Målning fönster/dörrar | 10 år |
Träpanel (byte) | 40 år | Målning/tapetsering etc. | 10 år |
Träpanel (målning) | 10 år | Parkettgolv/trägolv (byte) | 40 år |
Tegel | Ej byte | Parkettgolv/trägolv (slipning) | 15 år |
Puts – tjockputs 2cm (renovering/omputsning) | 30 år | Laminatgolv (gäller ej om det utsatts för fukt) | 20 år |
Asbestcementplattor (eternitplattor) | 30 år | Klinkergolv | Ej byte |
Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) | 25 år | Plastmatta på golv (ej våtrum) | 15 år |
Byte fönster | 40 år | Köksluckor, bänkskivor, köksinredning | 30 år |
Byte dörrar (inne/ute) | 35 år | Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök | 40 år |
Dräneringsledning och utvändig vertikal | |||
fuktisolering (inklusive dagvattenledning i anslutning till | 25 år | T ex varmvattenberedare, el-radiator | 20 år |
dräneringsledning) | |||
Dagvattenledning utanför byggnaden | 50 år | Luftvärmepump | 8 år |
Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) | 30 år | Injustering av ventilationssystem | 5 år |
Badkar | 30 år | Byte av fläktmotor | 15 år |
Värmeväxlare | 20 år | Styr- och reglerutrustning | 20 år |
Kablar, centraler etc. | 45 år | T ex värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl | 25 år |
Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. | 10 år | ||
Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp | 10 år | ||
Våtrumstapeter väggar 15 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp,
40 år
VILLKOR
SE NOGA NEDAN VILKEN RUBRIK SOM GÄLLER JUST DITT UPPDRAG; KÖPARE ELLER SÄLJARE
Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare
Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick.
Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk okulär undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman.
Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande. Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att genomföra i samband med fastighetsköpet.
Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens undersökningsplikt.
Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare
Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa infor- mation om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk okulär undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman.
Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick.
Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring.
Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts.
Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren.
Genomförandet av en överlåtelsebesiktning Uppdragsbekräftellse
Efter mottagandet av uppdraget översänder eller överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftellse till uppdragsgivaren alternativt bekräftar uppdragsgivaren villkor och uppdrag digitalt via besiktningsföretagets sajt (xxxxxxxxxx.xx). Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftellsen och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas.
Handlingar och upplysningar
Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande tar besiktningsmannen del av de handlingar och övriga upplysningar som överlämnats. De handlingar och upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet.
Okulär besiktning
Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten.
Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftellsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen.
Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara, förutsatt att besiktningsmannen kan utföra sitt arbete professionellt i dessa utrymmen. Detta beslut är besiktningsmannens att ta.
Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet.
Besiktningsutlåtande
Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen.
Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav.
I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte.
Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget.
Riskanalys
Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen, den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen.
Fortsatt teknisk utredning
Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen.
Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken utreds.
Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse
Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet.
Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överläm- nandet av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet.
De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare normalt inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet.
Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens undersökningsplikt enligt jordabalken.
Syftet med en överlåtelsebesiktning för säljare är således inte att utgöra en del av fullgörandet av köparens undersökningsplikt.
Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en köpares undersökningsplikt enligt lag och i besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de besiktade delarna av fastigheten.
Överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen innebär inte heller att säljaren utfäster eller garanterar att fastigheten har de egenskaper eller det skick som framgår av besiktningsutlåtandet. För att en utfästelse
eller garanti skall föreligga krävs att säljaren ger särskilt uttryck för det, t.ex. genom att det anges i köpekontrak- tet.
Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Både köparen och säljaren måste vara observanta på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten.
NEDAN FEM PUNKTER GÄLLER KÖPARE
Sedan uppdragsgivaren läst besiktningsutlåtandet kan uppdragsgivaren därefter välja ett eller flera av här angivna fem alternativ:
1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de villkor som säljaren angivit,
2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten,
3. eller att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren om pris och andra villkor för köp,
4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger,
5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen är infriad eller inte.
Tilläggsuppdrag
Köpare kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens ägare.
Säljaren kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen. Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klar- läggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna.
Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna.
Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftellsen till överlåtelsebesiktningen eller i en separat uppdragsbekräftellse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande.
Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget.
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET
1. Begreppsbestämningar
1.1 Med uppdragsgivare avses köparen av fastigheten eller någon som är intresserad av att köpa fastigheten. Alternativt säljaren av fastigheten eller den som på säljarens uppdrag (t.ex. mäklare) beställer överlåtelsebesiktningsuppdraget av besiktningsmannen.
1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen.
1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen.
1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen.
2. Överlåtelsebesiktningens omfattning
2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället.
2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad, vidbyggt garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten.
2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning.
2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler.
2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av uppdragsbekräftellsen eller enligt särskilt avtal.
3. Uppdragsgivarens skyldigheter
3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och övriga upplysningar om fastigheten som behövs för överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens påbörjande.
3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig.
3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något.
4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar
4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som han mottar i samband med överlåtelsebesiktningen.
4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år.
4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen xxxxxxx uppdragsgivaren genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat enligt nedanstående villkor.
4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Xxxxx än uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen.
4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades.
4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att ersätta.
4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget.
4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet.
4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte i något fall för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren.
4.10 Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning.
5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet
5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet.
5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan besiktningsmannens/besiktningsföretagets uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen/besiktningsföretaget har i samband med överlåtelse rätt att vid sammanträffande eller på annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren.
5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet.
5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren.
ÖVRIGA VILKOR – TILLÄGGSUPPDRAG
OKULÄR EL- OCH VA KONTROLL
Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder.
Bedömningar och rekommendationer grundar sig på ägares uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el- samt vatten/avloppsinstallationer. Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller andra mätningar/provtagningar av el- och vatten/avlopp ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el- och vatten/avloppsinstallationer i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker, VVS-installatör/fackman anlitas. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet besiktningsmän med särskild behörighet för respektive installation. Undertecknad besiktningsman har inte behörighet i ovan nämnda genrer.
Kontrollen innebär inte att besiktningsförrättaren garanterar funktion eller att installationen inte är i behov av en översikt, underhåll, uppgradering eller reparation.
ÖVRIG INFORMATION GÄLLANDE REKLAMATION
Fel som uppstått på grund av väderfenomen/ extrema väderförhållanden är inte en giltig anledning för reklamation.
Besiktningar som utförs till grund för att teckna försäkringslösningar/ avtal kan inte ligga till grund för reklamation. Detta då besiktningen måste vara utförd på samma grunder som en överlåtelsebesiktning samt enligt villkor för denna besiktning.