BESLUT DEN 19 JANUARI 2023 DNR 65/22 SIDA 1 AV 7
BESLUT DEN 19 JANUARI 2023 DNR 65/22 SIDA 1 AV 7
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen KS
Vad saken gäller
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 15 000 kr till NN och YY.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 18 750 kr.
Mäklaren har motsatt sig kravet och inte godtagit något belopp som rimligt i och för sig.
BAKGRUND
Den 2 juli 2021 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Väststad för 3 650 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Parterna är överens om att NN-YY och säljaren hade kommit överens om att material till en balkong skulle ingå i köpet och lämnas kvar på fastigheten. De är också överens om att denna överenskommelse inte dokumenterades skriftligen. Vidare är de överens om att något balkongmaterial inte lämnades kvar av sälja- ren.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är ersättningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY
Vid kontraktsskrivningen tog de upp att den balkong som det stod om i beskriv- ningen av fastigheten inte var monterad, trots att det stod att den skulle vara klar senast 2021. Det stod också i beskrivningen att balkongen "ska färdigställas innan försäljning"; den skulle således vara monterad och klar innan tillträdet.
Det framkom att säljarna hade velat ta bort detta ur beskrivningen av fastigheten, men att Mäklaren inte efterkommit säljarnas önskan. De förklarade att det fanns inget intresse från deras sida att fullfölja affären om balkongen inte monterades. Säljarna godtog inte detta utan erbjöd dem att köpa loss materialet för bal- kongen, som skulle ligga kvar i garaget när de tillträdde. De förlikade sig med Mäklaren, där han skulle gå in och köpa materialet om de kunde tänka sig att montera upp balkongen själva. De godtog detta för att komma framåt i proces- sen.
När de sedan tillträdde fanns inte det materialet som varit överenskommet och det var därefter många turer om vad som hade sagts. Eftersom Mäklaren aldrig tog in detta i kontraktet, så var första beskedet att det aldrig var avtalat att bal- kongen skulle lämnas kvar. Sen var det aldrig sagt att den skulle vara komplett. Och sista beskedet var att man hade smält ner smidesräcket så att det inte fanns något.
De har varit i kontakt med säljarna och enligt dessa finns inget muntligt avtal. Mäklaren hade alla möjligheter att ta in detta om balkongen i kontraktet, men valde att inte göra det. Det kan inte se på något annat sätt än att han är skyldig dem det smidesräcke som fattas. Han själv erkänner fel och "lägger sig platt" som
han sa när de konfronterade honom om detta. Mäklaren trodde själv att hans ansvarsförsäkring skulle kompensera dem för detta, men så blev inte fallet.
Det billigaste smidesräcket som de fått offert på från smidesfirma kostar 18 750 kr och det är den kostnaden de begär kompensation för.
Mäklaren
Förhållandena i ärendet kan beskrivas med följande skiss:
Anmälaren
Säljare/köpare A
Säljare B
Aktuellt förmed- lingsuppdrag 🡪
Mäklaren
Säljare A hade påbörjat en renovering av bostadsbyggnaden på fastigheten. Bland annat var material för färdigställande av en balkong inköpt av Säljare A.
Vid det s.k. intaget var det klart uttalat mellan Säljare A och honom att balkongen skulle monteras av Säljare A innan tillträdet.
I frågelistan hade Säljare A uppgivit ”balkong kommer 2021”.
Säljare A har även uppgett för besiktningsmannen P-NZ att balkongen skulle fär- digställas innan försäljning, vilket besiktningsmannen noterade i överlåtelsebe- siktningsprotokollet under rubriken ”Nuvarande ägares upplysningar”.
Samtidigt med uppdraget åt Säljare A hade han uppdrag åt Säljare B att förmedla dennes fastighet. Vid tidpunkten för köpeförhandlingarna mellan NN-YY och Säl- jare A, hade Säljare A tecknat köpekontrakt med Säljare B.
Vid tidpunkten för undertecknande av köpekontraktet mellan NN-YY och Säljare A, uppgav Säljare A plötsligt att de inte hade för avsikt att låta materialet till den fortfarande omonterade balkongen ingå i köpet.
För att lösa den uppkomna situationen kontaktade han Säljare B med förfrågan om de kunde godta en reduktion av köpeskillingen om 20 000 kr motsvarande värdet på den omonterade balkongen. Detta godtog Säljare B, vilket han informe- rade NN-YY och Säljare A om. Säljare A kom på detta sätt att kompenseras för
värdet på materialet till balkongen. (Nämndens anmärkning: på fråga från nämn- den har Mäklaren förtydligat att Säljare A hade rätt till återgång i köpet med Säl- jare B enligt en klausul i det köpekontraktet. Säljare A hotade med att begära återgång om han inte fick 20 000 kr i prisavdrag.)
Lösningen accepterades av NN-YY och Säljare A, varefter köpekontraktet kunde undertecknas.
Vid tillträdet visade det sig att Säljare A, i strid mot det muntliga avtal som träf- fats mellan parterna, inte hade lämnat kvar materialet till balkongen.
Skadeståndsskyldighet
Enligt jordabalken ska köp av fast egendom slutas genom upprättande av köpe- handling som undertecknas av säljaren och köparen. Handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskil- ling, är det tillräckligt att köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling.
Av jordabalkens ordalydelse följer att det inte finns något krav på att allt som ska ingå i köpet ska anges i köpekontraktet.
Fråga är om han ändå får anses brustit vid utförande av sitt uppdrag. Att parterna diskuterat frågan om balkongen skulle ingå eller inte skulle möjligtvis kunna tas till intäkt för synpunkten att ”lösningen” skulle nedtecknas i ett skriftligt avtal. Hans förklaring att parterna var fullkomligt överens om att materialet till bal- kongen skulle ingå i köpet talar mot behovet av skriftlighet.
Sammantaget avseende hans eventuella oaktsamhet är det olyckligt att överens- kommelse inte nedtecknades skriftligen. Även om det i köpekontraktet nedteck- nats att materialet till balkongen skulle ingå, hade det inte inneburit någon ga- ranti för att Säljare A skulle ha uppfyllt villkoret.
Det görs gällande att det inte är visat att han av oaktsamhet åsidosatt sina skyl- digheter vid genomförande av förmedlingsuppdraget i fastighetsmäklarlagens mening.
Även om han skulle anses åsidosatt sina skyldigheter så torde NN-YY möjligheter till rättelse genom rättsliga åtgärder gentemot Säljare A vara väldigt goda. Då NN- YY inte uttömt sina möjligheter till rättelse kan samband mellan hans eventuella brister och NN-YY:s skada inte anses föreligga.
NN-YY tillade i huvudsak följande:
De ifrågasätter vad säljare B har med ärendet att göra. Det de vet är att de bjöd 3 650 000 kr och att detta var lägre än vad säljare A ville ha då köpeskillingen för säljare B:s fastighet var högre. Där tror de att det skedde en reduktion av priset för att affären mellan dem och säljare A skulle bli av. Men detta har inget som helst med den saknade balkongen att göra.
De står fast vid att Mäklaren skulle tagit med i kontraktet att materialet till en komplett balkong skulle lämnats kvar och att de godtog att de skulle stå för mon- teringen själva.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Oaktsamhet
Det är utrett att säljarna och NN-YY muntligen kom överens om att material till en balkong skulle ingå i köpet och lämnas kvar på fastigheten. Det är också utrett att denna muntliga överenskommelse inte dokumenterades skriftligen. Vidare är det utrett att något balkongmaterial inte lämnades kvar av säljarna.
Mäklaren borde ha dokumenterat parternas överenskommelse i köpekontraktet eller annan skriftlig handling. Att han inte gjorde det var oaktsamt.
Orsakssamband
NN-YY har oemotsagda uppgett att säljarna har förnekat den muntliga överens- kommelsen. Därmed får det anses visat att det finns ett orsakssamband mellan oaktsamheten och skadan.
Skada
NN-YY har uppgett att det billigaste smidesräcket de fått offert på kostar 18 750 kr. Mäklaren har inte godtagit det beloppet (eller något annat belopp) som rimligt i och för sig.
Som nämnts är det den skadelidande som har bevisbördan för skadans storlek och NN-YY har inte gett in någon bevisning i denna del. De hade exempelvis kun- nat ge in den påstådda offerten.
Även om det begärda beloppet inte på något sätt framstår som orimligt, får ska- dan i brist på bevisning bedömas med viss försiktighet. Nämnden anser att ska- dan bör anses uppgå till 15 000 kr. Det beloppet bör Mäklaren betala i skade- stånd.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.