S T A D G A R
S T A D G A R
FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN
K1 Nacka strand
FIRMA, ÄNDAMÅL OCH SÄTE
1 §
Föreningens firma är Bostadsrättsföreningen K1 Nacka strand.
Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning samt i förekommande fall hyra ut lokaler och parkeringsplatser. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostad eller lokal.
Medlems rätt i föreningen på grund av upplåtelse utan begränsning i tiden kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.
Styrelsen har sitt säte i Nacka kommun. MEDLEMSKAP OCH ÖVERLÅTELSE AV BOSTADSRÄTT
2 §
När en bostadsrätt överlåtits till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten och flytta in i lägenheten endast om han har antagits till medlem i föreningen. Förvärvare av bostadsrätt ska ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen på sätt styrelsen bestämmer.
3 §
Medlemskap i föreningen kan beviljas person som övertar bostadsrätt i föreningens hus eller som föreningen upplåter bostadsrätt till. Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras medlem- skap i föreningen om föreningen skäligen bör godta förvärvaren som bostadsrättshavare. Juridisk person ska beviljas medlemskap förutsatt dels att denne skäligen kan godtas såsom medlem dels att antalet juridiska personer såsom medlemmar i föreningen inte äventyrar föreningens skattemässiga status som privatbostadsföretag (s.k. skattemässigt äkta bostadsrättsförening). Tobin Properties Bygg AB, xxx.xx 559223-1590, eller annat bolag inom Tobin-koncernen, får inte vägras medlemskap när upplåtelse av bostadslägenheter sker enligt den särskilda garantin avseende osålda bostadslägenheter.
Medlemskap ska beviljas även om det kan antas att förvärvaren för egen del inte permanent ska bosätta sig i bostadsrättslägenheten. Den som har förvärvat en andel i bostadsrätt får vägras medlemskap i föreningen om inte bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller sådana sambor på vilka sambolagen (2003:376) ska tillämpas.
En överlåtelse av bostadsrätt är ogiltig om den som en bostadsrätt överlåtits till inte antas till medlem i föreningen.
Styrelsen har rätt att utesluta medlem som ej förvärvar bostadsrätt. En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare ska anses utträtt ur föreningen, om inte styrelsen medger att han eller hon får kvarstå som medlem.
INSATS OCH AVGIFTER M M
4 §
Insats, andelstal, årsavgift och i förekommande fall upplåtelseavgift fastställs av styrelsen.
Föreningens verksamhet finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal.
Beslut om ändring av grund för andelstalsberäkning ska fattas av föreningsstämma. Om beslutet medför ändring av det inbördes förhållandet mellan andelstalen blir beslutet giltigt om minst två tredjedelar av de röstande på stämman gått med på beslutet.
Styrelsen kan besluta att den del av årsavgiften som avser ersättning för varje lägenhets värme, varmvatten, konsumtionsvatten, elektrisk ström, renhållning, fastighetsskatt och fastighetsavgift ska beräknas efter andelstal, uppmätt förbrukning och/eller uppskattad förbrukning, area eller i tillämpliga fall efter vad som belöper på respektive lägenhet. För informationsöverföring/TV, bredband och telefoni kan ersättning även i tillämpliga fall erläggas per lägenhet.
Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen.
Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 procent av det prisbasbelopp som enligt socialförsäkringsbalken (2010:110) gäller vid tidpunkten för ansökan om medlemskap och betalas av förvärvaren.
Pantsättningsavgiften får uppgå till högst 1 procent av det prisbasbelopp som enligt socialförsäkringsbalken (2010:110) gäller vid tidpunkten för underrättelse om pantsättning och betalas av pantsättaren.
Avgiften för andrahandsupplåtelse för en lägenhet får per år uppgå till högst 10 procent av det prisbasbelopp som enligt socialförsäkringsbalken (2010:110) gäller vid tidpunkten för ansökan om andrahandsuthyrningen och betalas av bostadsrättshavaren. Om en lägenhet upplåts i andra hand under en del av ett år beräknas den högsta tillåtna avgiften för andrahandsupplåtelsen efter det antal kalendermånader som upplåtelsen omfattar.
Årsavgiften betalas månadsvis senast sista vardagen före varje kalendermånads början om inte styrelsen beslutar annat. Om inte avgiften betalas i rätt tid utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker samt påminnelseavgift och inkassokostnader enligt lag (1981:739) om ersättning för inkassokostnader m m.
BOSTADSRÄTTSHAVARENS RÄTTIGHETER OCH SKYLDIGHETER
5§
Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick och svara för lägenhetens samtliga funktioner. Bostadsrättshavaren svarar för det löpande och periodiska underhållet utom vad avser reparation av ledningar för avlopp, värme, gas, el, vatten och ventilation som föreningen försett lägenheten med och som betjänar fler än en lägenhet.
Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens underhåll omfattar sålunda bland annat
- egna installationer;
- rummens väggar, tak och golv med underliggande fuktisolerande skikt;
- inredning och utrustning i kök, badrum och övriga utrymmen tillhörande lägenheten;
- ledningar och övriga installationer för avlopp, värme, gas, el, TV/tele/data, vatten och ventilation – till de delar dessa inte tjänar fler än en lägenhet;
- golvbrunnar;
- svagströmsanläggningar;
- målning av vattenfyllda radiatorer och ledningar, omfattande även sådana som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet;
- elledningar från lägenhetens undercentral och till elsystemet hörande utrustning inklusive undercentral;
- ventilationsanordningar;
- eldstäder med tillhörande rökgångar till de delar rökgångarna är i lägenheten;
- dörrar, glas och bågar i fönster, dock inte målning av yttersidorna av dörrar och fönster;
- till lägenheten hörande mark,
- till lägenheten eventuellt tillhörande fristående förråd.
Om lägenheten är utrustad med balkong, terrass/altan eller uteplats svarar bostadsrättshavaren för renhållning och snöskottning samt ska se till att avrinning för dagvatten inte hindras.
Bostadsrättslagen innehåller bestämmelser om begränsningar i bostadsrättshavarens ansvar för reparationer i anledning av vattenlednings- eller brandskada.
Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter upp- maning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad.
Bostadsrättshavaren ska teckna sedvanlig försäkring för sitt bostadsrättsinnehav. 6 §
Föreningsstämma kan i samband med gemensam underhållsåtgärd besluta om reparation och byte
av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmen svarar för.
7 §
Bostadsrättshavaren får företa förändringar i lägenheten. Förändring som innefattar ingrepp i bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller annan väsentlig förändring av lägenheten får dock inte utföras utan styrelsens tillstånd. Som väsentlig förändring räknas alltid förändring som kräver anmälan eller bygglov. Det åligger bostadsrättshavaren att göra anmälan och att ansöka om bygglov samt säkerställa att arbeten utförs fackmannamässigt.
8 §
När bostadsrättshavaren använder lägenheten ska han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras boendemiljö att de inte skäligen bör tålas. Bostadsrättshavaren ska även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Han eller hon ska rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med
ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren ska hålla noggrann tillsyn över att dessa åligganden fullgörs också av dem som hör till hushållet, besöker honom eller henne, som inrymts i lägenheten eller någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.
9 §
Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra. När bostadsrätten ska säljas genom tvångsförsäljning eller när bostadsrättshavaren har avsagt sig lägenheten, är bostadsrättshavaren skyldig att låta visa lägenheten på lämplig tid.
Om bostadsrättshavaren inte lämnar föreningen tillträde till lägenheten, när föreningen har rätt till det, kan styrelsen ansöka om handräckning.
10 §
En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt skriftliga samtycke eller om bostadsrätten är konstituerad med denna rätt enligt upplåtelseavtal eller annat avtal. Styrelsen ska ge bostadsrättshavare tillstånd till att upplåta lägenhet i andra hand förutsatt att andrahandshyresgästen skäligen kan tas för god såsom boende i fastigheten. I bostadsrättslagen anges vissa situationer där samtycke inte erfordras.
Samtycke kan ges i form av innehåll i upplåtelseavtal eller annat avtal.
Samtycke får alltid vägras om föreningen i och med andrahandsupplåtelsen riskerar att övergå till att bli en s.k. oäkta bostadsrättsförening.
11 §
Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda.
12 §
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt kan i enlighet med bostadsrättslagens bestämmelser förverkas bland annat om
1) bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats, upplåtelseavgift, årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse,
2) lägenheten upplåts i andra hand i strid med vad som gäller enligt 10 §,
3) bostadsrättshavaren inrymmer utomstående personer till men för förening eller medlem,
4) lägenheten används för annat ändamål än det avsedda,
5) bostadsrättshavaren eller den, som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren, genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten, bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,
6) om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldig- heter enligt 8 § vid användningen av lägenheten eller om den som lägenheten upplåtits till i andra hand vid användningen av denna åsidosätter de skyldigheter som åligger en bostads- rättshavare,
7) bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten och han inte kan visa giltig ursäkt för detta,
8) bostadsrättshavaren inte fullgör annan skyldighet och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs,
9) lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.
Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse.
13 §
Bostadsrättslagen innehåller bestämmelser om att bostadsrättsföreningen i vissa fall ska anmoda bostadsrättshavaren att vidta rättelse innan föreningen har rätt att säga upp bostadsrätten. Sker rättelse kan bostadsrättshavaren inte skiljas från lägenheten.
14 §
Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning har föreningen rätt till ersättning för skada.
15 §
Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning ska bostadsrätten tvångsförsäljas. Försäljningen får dock anstå till dess att sådana brister som bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade.
STYRELSEN
16 §
Styrelsen ska bestå av minst tre och högst sju ledamöter med högst tre suppleanter.
Bildarstyrelse
Fram till två (2) år efter godkänd slutbesiktning av samtliga lägenheter har Tobin Properties Bygg AB, xxx.xx 559223-1590, rätt att utse alla styrelseledamöter utom två som väljs på föreningsstämman. Om styrelsen består av mindre än fem personer har Tobin Properties Bygg AB istället rätt att utse alla styrelseledamöter utom en som väljs på föreningsstämman. Tobin Properties Bygg AB har under samma tid rätt att i förekommande fall utse suppleant eller suppleanter.
Boendestyrelse
I det fall Tobin Properties Bygg AB avstår från sin rätt att utse styrelseledamöter enligt ovan, eller när två (2) år förflutit efter godkänd slutbesiktning av samtliga lägenheter, väljs styrelseledamöter och i förekommande fall suppleant eller suppleanter på ordinarie föreningsstämma för högst ett år. Styrelseledamöter och suppleanter kan omväljas.
Styrelseledamot och suppleant behöver inte vara medlem i föreningen.
Styrelsen utser inom sig ordförande och andra funktionärer. Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen på det sätt styrelsen bestämmer.
17 §
Vid styrelsens sammanträden ska det föras protokoll, som justeras av ordföranden och den ytter- ligare ledamot som styrelsen utser.
18 §
Styrelsen är beslutför när antalet närvarande ledamöter vid sammanträdet överstiger hälften av samtliga ledamöter. Som styrelsens beslut gäller den mening för vilken mer än hälften av de närvarande röstat eller vid lika röstetal den mening som biträds av ordföranden. När minsta antalet ledamöter är närvarande krävs enhällighet för giltigt beslut.
19 §
Styrelsen eller firmatecknare får inte utan föreningsstämmans bemyndigande avhända föreningen dess fasta egendom eller tomträtt och inte heller riva eller företa väsentliga till- eller ombyggnads- åtgärder av sådan egendom.
Om ett beslut avseende om- eller tillbyggnad innebär att medlems lägenhet förändras ska medlemmens samtycke inhämtas. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande på stämman har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
20 §
Styrelsen ska i enlighet med bostadsrättslagens bestämmelser föra medlems- och lägenhets- förteckning. Styrelsen har rätt att behandla i förteckningarna ingående personuppgifter på sätt som avses i personuppgiftslagen. Bostadsrättshavare har rätt att på begäran få utdrag ur lägenhetsförteckningen avseende sin bostadsrättslägenhet.
RÄKENSKAPER OCH REVISION
21 §
Föreningens räkenskapsår omfattar kalenderår. Senast sex veckor före ordinarie föreningsstämma ska styrelsen till revisorerna avlämna förvaltningsberättelse, resultaträkning och balansräkning.
22 §
Revisorerna ska vara minst en och högst två med högst två suppleanter. Revisorer och revisors- suppleanter väljs på föreningsstämma för tiden från ordinarie föreningsstämma fram till nästa ordinarie föreningsstämma. Revisorerna behöver inte vara medlemmar i föreningen.
23 §
Revisorerna ska avge revisionsberättelse senast tre veckor innan föreningsstämman.
24 §
Styrelsens redovisningshandlingar, revisionsberättelsen och styrelsens förklaring över av revisorerna gjorda anmärkningar ska hållas tillgängliga för medlemmarna minst två veckor före föreningsstämman.
FÖRENINGSSTÄMMA
25 §
Föreningsstämma kan alltid hållas i den ort där styrelsen har sitt säte eller i Stockholm.
26 §
Ordinarie föreningsstämma ska hållas årligen tidigast i mars och senast före juni månads utgång.
27 §
Medlem som önskar lämna förslag till stämma ska anmäla detta till styrelsen senast 31 januari eller inom den senare tidpunkt styrelsen kan komma att bestämma.
28 §
Extra föreningsstämma ska hållas när styrelsen eller revisor finner skäl till det eller när minst 1/10 av samtliga röstberättigade skriftligen begär det hos styrelsen med angivande av ärende som önskas behandlat på stämman.
29 §
På ordinarie föreningsstämma ska förekomma:
1) Öppnande
2) Fastställande av röstlängd
3) Val av stämmoordförande
4) Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare
5) Godkännande av dagordningen
6) Val av två justeringsmän tillika rösträknare
7) Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst
8) Föredragning av styrelsens årsredovisning
9) Föredragning av revisorns berättelse
10) Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning
11) Beslut om resultatdisposition
12) Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna
13) Beslut om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår
14) Val av styrelseledamöter och suppleanter
15) Val av revisorer och revisorssuppleant
16) Val av valberedning
17) Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem anmält ärende
18) Avslutande
30 §
Kallelse till föreningsstämma ska innehålla uppgift om vilka ärenden som ska behandlas på stämman. Kallelse ska utfärdas till samtliga medlemmar genom utdelning i brevlåda/postfack eller genom elektronisk postbefordran tidigast sex veckor och senast två veckor före föreningsstämma.
31 §
Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar innehar bostadsrätt gemensamt har de dock tillsammans endast en röst. Om medlem innehar flera bostadsrätter i bostadsrättsföreningen har medlemmen en röst per bostadsrätt. Rösträtt har endast den medlem som fullgjort sina åtaganden mot föreningen enligt dessa stadgar eller enligt lag.
32 §
Medlem får utöva sin rösträtt genom ombud. Ombudet ska visa upp en skriftlig dagtecknad fullmakt. Fullmakten ska uppvisas i original och gäller högst ett år från utfärdandet. Ombud får inte företräda mer än tre (3) medlemmar. På föreningsstämma får medlem medföra högst ett biträde. Biträdets uppgift är att vara medlemmen behjälplig.
Ombud och biträde får endast vara:
• annan medlem
• medlemmens make/maka, registrerad partner eller sambo
• föräldrar
• syskon
• myndigt barn
• annan närstående som varaktigt sammanbor med medlemmen i föreningens hus
• god man
Om medlem har förvaltare företräds medlemmen av förvaltaren. Underårig medlem företräds av sin förmyndare.
Är medlem en juridisk person får denne företrädas av legal ställföreträdare.
Utomstående har rätt att närvara vid föreningsstämma om denne med enkel majoritet väljs till stämmoordförande och i övrigt vid enhälligt stämmobeslut därom.
33 §
Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som fått mer än hälften av de avgivna rösterna eller vid lika röstetal den mening som ordföranden biträder. Vid val anses den vald som har fått flest röster. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning om inte annat beslutas av stämman innan valet förrättas.
För att beslut om ändring av §§ 3, 10, 16, 31 och 33 i dessa stadgar ska vara giltigt krävs att samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och har biträtts av minst två tredjedelar av det angivna antalet röster på respektive föreningsstämma.
Beslut om att ändra stadgarna under tiden som Tobin Properties Bygg AB har rätt att utse styrelseledamöter i enlighet med § 16 ska, för att vara ett giltigt beslut, godkännas av Tobin Properties Bygg AB.
I övrigt gäller vad som anges i lagen om ekonomiska föreningar (2018:672) och bostadsrättslagen (1991:614) för ändring av stadgar.
34 §
Vid ordinarie föreningsstämma utses valberedning för tiden intill dess nästa ordinarie förenings- stämma hållits.
35 §
Protokoll från föreningsstämman ska hållas tillgängligt för medlemmarna senast tre veckor efter stämman.
MEDDELANDEN TILL MEDLEMMARNA
36 §
Meddelanden delges genom anslag i föreningens fastighet, elektronisk post eller genom utdelning i brevlåda/postfack.
UNDERHÅLL OCH AVSÄTTNING TILL FOND
37 §
Inom föreningen ska bildas en fond för yttre underhåll.
Styrelsen ska anta en underhållsplan för underhållet av föreningens hus och dess finansiering. Styrelsen ska årligen besikta föreningens egendom i erforderlig omfattning. Vidare ska styrelsen upprätta en budget för att kunna fatta beslut om årsavgiftens storlek och säkerställa behövliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus.
Avsättning till fonden för yttre underhåll ska årligen ske enligt antagen underhållsplan alternativ med ett belopp motsvarande minst 0,1 % av fastighetens taxeringsvärde. För föreningens tre första verksamhetsår görs avsättning enligt ekonomisk plan. Om föreningen i sin resultaträkning gör
avsättning i form av avskrivning på föreningens byggnad, kan avsättningen till fonden för yttre underhåll för samma räkenskapsår, minskas i motsvarande mån.
Det över- eller underskott som kan uppstå i föreningens verksamhet ska, efter erforderlig avsättning till fonden för yttre underhåll enligt denna paragraf, balanseras i ny räkning.
UPPLÖSNING, LIKVIDATION M M
38 §
Om föreningen upplöses ska behållna tillgångar tillfalla medlemmarna i förhållande till läge- nheternas insatser. Om föreningsstämman beslutar att uppkommen vinst ska delas ut ska vinsten fördelas mellan medlemmarna i förhållande till lägenheternas årsavgifter för det senaste räkenskaps- året.