BESLUT DEN 18 NOVEMBER 2024 DNR 105/23 SIDA 1 AV 12
BESLUT DEN 18 NOVEMBER 2024 DNR 105/23 SIDA 1 AV 12
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
BESLUT
NN och YY har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 3 466 kr. Mäklaren har motsatt sig kravet.
BAKGRUND
Den 30 november 2022 sålde NN och YY (”Anmälarna”) en bostadsrättslägenhet i Förorten för 2 400 000 kr och med tillträde den 30 juni 2023. Affären förmedlades av Mäklaren.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Enligt Anmälarna agerade Mäklaren oaktsamt genom att inte boka tillträde med banken. Tillträdet blev därför drygt en vecka försenat. Anmälarna har begärt ska- destånd för räntekostnader och kostnader för avgift till bostadsrättsföreningen.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är ersättningsskyldig.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Anmälarna
Anmälarna har skrivit sina inlagor på engelska. Nämnden återger dem nedan i stort sett utan redigering.
”The total of 3 466 SEK comes from:
1 345 SEK the first week in July of bryggloan interest we were not supposed to pay as we were ready to payoff all the bryggloan the 30 of June.
1 700 SEK the extra week of in July of avgift of the apartment we sold in […].
421 SEK the difference of the interest of our 3 months movable loan we were sup- posed to payoff at the end of June but we had to wait one week extra.
Here are the facts:
The 30th of November 2022 we sold our apartment in [Förorten] and signed the con- tract with the buyers.
The contract said that the moving date for the buyers and the final payment would have happened the 30th of June 2023.
30th of June was a long time for us because we would move in April to a new house we bought, and from April to June we would have to pay the bridge loan and the 3 months of avgift of [den sålda bostadsrätten]. But we said yes as they were the only buyers and we didn´t want to lose the sale.
During all this time we tried to contact [Xxxxxxxx], the mäklare, for helping us with the uppskov with taxation as he promised many times, but when it came to the mo- ment we couldn´t reach him and didn´t answer to our calls or messages. We found out afterwards that he changed mäklaragency and telefon number so we called him around April to ask him when and what time we would meet the buyers the 30th of June to finalizing the sale of the apartment in [Förorten]. He ensured us that a couple
of weeks before he would have sent the mail with all the details like the meeting place and the time (we had to ask for a day off at work the 30th of June).
The 26th of June we still didn´t know anything so I sent him a message asking what time and where we would have to meet the buyers. He didn´t answer but called same day in the evening saying that the bank ''screwed up'' and probably we couldn´t final- ize the sale on the 30th of June.
He said more times that it wasn't the buyers fault but the bank´s that didn´t register the day in their system.
He said many times that the buyers sent all the documents on time and they fixed everything but for some reason the bank didn´t confirm the 30th of June.
After many calls to the bank and him trying to figure out what to do because we didn´t want to postpone the date and we needed the money from the buyers the 30th of June as agreed in the contract, [Xxxxxxxx] said that probably we would have to move the date to the 14th of July because there was no place to book in Tambur, the soft- ware mäklare use to book the appointment.
At the end of the week, the buyer [AA] found a contact in the bank (manager level) and managed to get a day to finalize the sale the 7th of July. Note: the buyer, not the [Mäklare], fixed the date as it should have been.
So we managed to have a date, the 7th of July but that week later caused us a major cost of 3 466 SEK.
During all these days where we were very upset and were panicking because after 6 months we still couldnt have the money. [Xxxxxxxx] said that it was the bank that missed and didn´t confirm the date of 30th of June.
We called the bank [Storbanken] and talked to [DR], and he told us that they didn´t have anything on their system and simply the 30th of June couldn´t happened be- cause [Mäklaren] didn´t confirm the date in Tambur. [DR] confirmed that [Xxxxxxxx] wanted him to book a time but it was the 26th of June and it was too late because every slot time was full.
So as we as sellers didn´t have any responsibility but we are those who paid extra for other's mistake, we asked [Xxxxxxxx] to send us the screenshot of Tambur that could show his booking for the 30th of June. We sent him 2 mails asking this but he never answered.
So at this point, we sent him an email asking the refund of 3 466 SEK because he didn´t show us from the screenshots the time he booked in tambur that could show he didn´t everything right but he never sent any proof.
After we asked the refund in 3 466 SEK, he replied saying that he didn´t want to re- fund us because he is only a intermediator and the responsibility was on the buyers who decided too late which bank to choose for their loan.
So at this point after he blamed the bank he started to blame the buyers, and he sent the screenshot of their messages.
We contacted the buyers and they told us, first, that they tried many times to reach him in April but they didn´t get any answer and they had to call the old agency, to find out that he changed from [Förmedlarna] to [Mäklarbyrån] but he didn´t com- municate the change neither the new telephone number.
When finally they reached him they finalized with the bank but it was already in June.
Last message they got from [Xxxxxxxx] was the 19th of June where he was saying that everything was fine and he would keep an eye when the bank would have con- firmed the 30th of June as moving date. After the 19th of June there was no commu- nication and the buyers found out only 3 days before that the 30th of June they couldn´t move in the new apartment they bought from us. They were also very upset.
We paid [Mäklaren] as mäklare to complete the sale of our apartment and we believe that as mäklare, it was his responsibility to ensure that the 30th of June we could meet and do the transaction. We told him that even if the buyers had to choose the bank to get the loan, it was his reponsibility and he did have plenty of time from April to June (at least from the 19th of June) to confirm and be sure the 30th of June was the day sellers and buyers would meet.
We also talked to the [Förmedlarna] and they also showed disappointment for [Mäklarens] behaviour and confirmed that other clients complained for his unprofes- sional way to handle things.
Now we want to have that refund but we also want him to learn that he has to take care of his clients and in a future we hope that none will have to pay for his not re- sponsible way to handle things.”
Mäklaren
Bakgrundsinformation
Vid undertecknandet av köpekontraktet kommunicerade han med parterna och de kom fram till ett lämpligt tillträdesdatum. Tillträdet var planerat att äga rum den 30 juni 2023. Den 10 januari 2023 skickade han ett meddelande till köparna för att informera om att de behövde kontakta sin bank inför tillträdet. Ytterligare en på- minnelse om detta skickades den 15 mars 2023. Vid denna tidpunkt visste han att
köparna hade valt Mellanbanken för tillträdet. Den 24 april 2023 skedde ytterligare kontakt mellan honom och köparna, då han ville säkerställa att de hade informerat sin bank. Han fick då återkoppling från köparna via sms. De skrev att "det är under kontroll”.
Han och anmälarna har haft löpande kontakt mellan kontraktsskrivningen och till- trädesdatumet. Vid bland annat dessa tillfällen hade han kontakt med Anmälarna via sms den 2, 4 och 17 mars samt den 4, 6, 17, 21 och 26 april 2023. Mellan april och juni 2023 hördes de över trettio gånger via telefonsamtal, detta enligt utdrag från hans telefonregister. Med andra ord har de haft ständig kontakt under våren inför tillträdet. Hans bild är att Anmälarna hade en påfrestande ekonomisk situat- ion och sökte kontakt för att prata om möjliga lösningar.
Omkring en månad innan det planerade tillträdet fick han ett samtal från styrelsen i bostadsrättsföreningen. Anmälarna hade ansökt om att få hyra ut sin lägenhet men fått avslag. Under samtalet fick han vidare veta att Anmälarna, trots avslag, hade valt att hyra ut lägenheten i andra hand i väntan på tillträdet. Styrelsen kon- taktade samtliga inblandade parter, det vill säga även köparna fick information om den olovliga andrahandsuthyrningen.
I mitten av april 2023 bytte han arbetsgivare från Förmedlarna till Mäklarbyrån. Under övergångsperioden har han haft tillgång till e-post och telefonnummer kopplade till Förmedlarna. Vidare informerades samtliga kunder via telefonsamtal att han bytt firma och att alla tillträden skulle ske som planerat. Mycket av kontak- ten mellan honom och Anmälarna i detta uppdrag har skett via Whatsapp, som är kopplat till telefonen och därmed opåverkad av ett eventuellt byte av telefonnum- mer. Under april 2023 tog han ut två veckors semester, vilket han informerade sina kunder om.
Tillträdet
Då han använder tjänsten Xxxxxx skickas en inbjudan till köparnas och säljarnas bank som de behöver acceptera. I samband med att samtliga parter informerades om uthyrningen lägenheten, ville köparna göra en besiktning för att säkerställa att lägenheten var i samma skick som vid köpet. Detta gjorde att processen drog ut på tiden. Vidare informerades han om att köparna sökt lån hos både Storbanken och Mellanbanken. Enligt den information som nådde honom skulle köparna ursprung- ligen genomföra ett kontantköp, och därför sökte banken med lägst avgift. Inför tillträdet beslutade sig köparna dock för att ta ett mindre lån och skapade därmed ärenden hos två banker. Inför detta bjöd han in båda bankerna till ett tillträde den
30 juni. Dock fick han avslag på sitt försök då köparna inte var kunder/saknade lånelöfte i banken.
Den 14 juni 2023 mottog Storbanken en inbjudan via Tambur, avsedd för den 30 juni, som avslogs på grund av att köparna inte hade lånelöfte i banken. Storbanken skrev även att den 30 juni var uppbokat och därför inte en möjlig tid. Han informe- rade Storbanken om säljarnas ekonomiska situation och behovet av att genomföra tillträdet så snart som möjligt. Detta skrevs två gånger i korrespondensen mellan honom och Storbanken via Tambur.
Den 16 juni 2023 valde köparna Storbanken som bank och informerade honom om att de skulle skriva på lånehandlingar den 22 juni 2023. I samband med detta gavs även kontaktuppgifter till köparnas handläggare på Storbanken. Notera att han som mäklare behöver bjuda in bankerna tio dagar innan tillträdet och att de då behöver ha godkända lånepapper samt vara kunder i banken. Då han givetvis vill ge sina kunder den bästa möjliga lösningen, kontaktade han handläggaren på Stor- banken för att se om det fanns någon möjlighet till tillträde den 30 juni 2023. Han fick svaret att banken hade mycket att göra och det inte fanns personal som kan hantera ärendet med så kort varsel. Även möjlighet att lösa tillträdet utanför Tam- bur presenterades för samtliga parter, men dessvärre utan framgång.
Den 22 juni 2023 signerades lånehandlingarna hos Storbanken av köparna. Däref- ter kontaktade han köparnas handläggare på Storbanken flertalet gånger samt bjöd in bankerna via Tambur, men fick avslag på grund av att bankens tider redan var uppbokade.
Han lade ner mycket tid för att genomföra ett tillträde så snabbt som möjligt och undvika att Anmälarna skulle behöva förlänga sitt brygglån. Att banken inte hade tid och personal för att genomföra tillträdet är utanför hans kontroll. Det var även köparnas obeslutsamhet kring val av bank som gjorde att det drog ut på tiden.
Den 26 juni 2023 informerade Storbanken om att den 30 juni, då tillträdet var pla- nerat, var fullbokat sedan länge. I och med att köparna inte hade godkända låne- handlingar, hade bokningen för tillträdet inte kunnat gå igenom före den 22 juni 2023. Den 29 juni 2023 skrev han ytterligare ett meddelande till Storbanken för att upplysa om situationen och bad om tillträde inom kort. Under denna period hade han hela tiden kontakt med Anmälarna och informerade dem om situationen.
Slutligen genomfördes tillträdet den 7 juni 2023.
Grunder
Som fastighetsmäklare ska han göra vad han kan för att parterna ska träffa över- enskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Han ska även hjälpa till för att upprätta de handlingar som behövs. Han anser att han har gjort det. Genom kontakt med båda parter har han informerat om vad som behövs för att en överlåtelse ska kunna ske som planerat. På grund av en obeslutsamhet och ohörsamhet från köparnas sida upprättades inte lånehandlingarna i tid, vilket resulterade i att tillträdet sköts fram.
Han har under hela försäljningsperioden haft regelbunden kontakt med Anmälarna för att informera om lägesbilden och lösa eventuella frågor. Att Anmälarna valde att otillåtet hyra ut lägenheten inför tillträdet bidrog till att köparna ville genom- föra en kontrollbesiktning inför undertecknande av lånehandlingar. Därmed anser han att både Anmälarna och köparna var skyldiga till att tillträdet sköts fram och extra kostnader uppstod.
Anmälarna tillade följande:
“[Xxxxxxxx] wrote in his pdf that during the transition between the old agency [Förmedlarna] and the new job at [Mäklarbyrån], he advised all his customers, but the buyers, [AA] and [BB], confirmed that they were not advised and they tried to contact him for long time with no answer. That is why they decided to call the old agency [Förmedlarna] to find out that he changed job. They didn´t know! They agree to testify and say that they had such hard time to contact him in May to fix the bank situation.
[Xxxxxxxx] writes in his pdf that he received the call from the board that advised him we rented the apartment in spite of their denial. A part the fact that we never did such a thing but we had an “Inneboende”, because [YY] was still living there, and “folkbokförd” there, working there, sleeping there etc, as we even have witness from the Board Principal fixing my bicycles on the “uteplats”, and many other neighbours.
Furthermore, he never informed us that the board called him and wanted the buyers to check the apartment. He said that this prolonged the process, but the fact of the matter is that it was the board that wanted the buyers to check the apartment – which happened, but it didn’t have any impact and has nothing to do with the late- ness of the meeting for the access/hand-over the key meeting.
Furthermore, for information, there was also an inspection from a […] representative a couple of weeks before the 30th of June (again we all believed it was going to hap- pen the 30th of June), and the apartment was in excellent condition, so everything
was fine weeks before the 30th of June. Only a “waterlock” in the bathroom was a
bit loose, which I fixed in a couple of days, with a brand new part from Hornsbach.
Again, as sellers, we signed a contract with an access date of 30th of June and we did everything correct. We don’t see why we are the only part who has to suffer due to a late booked meeting. We are those who lost money despite our best intentions to help in any way we could.
The documents that [Mäklaren] sent here don't show anything happened in May. The whole May could have used to fix the bank problem and to fix the “tillträde” in Tam- bur.
[Xxxxxxxx] had contact with the buyers in April but then in May nothing happened and suddenly in June he tried to book the “tillträde” but it was too late.
When we bought our new house with moving date in April, the real estate agent of the new house sent us the access date booking confirmation in January, so more than 2 months before and we were expecting getting the same confirmation for our sale in 30th of June as contract.
We asked [Xxxxxxxx] to share the cost even if we still think it’s not our responsibility but he didn’t accept that, and this is why we want to ask you to help us to get those money we lost without our fault. As is often the case, there can be difficult circum- stances, should FRN see that every possible measure was taken and still a meeting couldn’t be held on time – and what is then often used is conciliation, so maybe something like this is possible, often resulting in a 50/50 deal.
Again, we signed contract the 30th of November with a moving date 30th of June. For us it comes down to this and only this. Meaning he had many months to book. And also the fact that we learnt that we have to postpone only the 26th of June, 4 days before. This is for us two reasons to ask compensation.”
Mäklaren tillade i huvudsak följande:
Den huvudsakliga orsaken till att tillträdet skedde senare än planerat är köparnas obeslutsamhet kring valet av bank, detta trots upprepade upplysningar från ho- nom skriftligen och via telefon.
Inledningsvis skickade han en tillträdesinbjudan via Tambur till Anmälarnas och kö- parnas bank enligt den information som parterna uppgett. Inbjudan avslogs vid upprepade tillfällen då köparna saknade ett ärende hos banken. Vid signering av köpekontraktet uppgav köparna att de skulle betala bostaden kontant, ett beslut som sedan ändrades för att undvika överföringsavgiften för kontantköp. Köparna valde då att söka bolån hos flera banker. Via telefonsamtal kommunicerade han
och köparna om situationen och de informerades om vikten av att säkerställa fär- diga lånehandlingar i god tid inför tillträdet. Som tidigare nämnts informerade kö- parna honom om valet bank i slutet av juni och deras lånehandlingar signerades den 22 juni, endast fem arbetsdagar före önskat tillträde. På grund av kort varsel och fullbokade tider avslogs tillträdet. Anmälarna informerades kontinuerligt un- der hela processen om utveckling av ärendet.
Som tidigare noterat kontaktade föreningen honom och köparna angående en olovlig andrahandsuthyrning och önskad besiktning. Vilka omständigheter som fö- relåg kring andrahandsuthyrningen och besiktningen är utanför hans kontroll, men han ger in ytterligare information från föreningen.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av ett flertal handlingar, bland annat en sms-korrespondens mellan Mäklaren och köparna. Den 24 april 2023, drygt två månader före det pla- nerade tillträdet, skrevs följande:
<.. image(En bild som visar text, skärmbild, Teckensnitt Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>
En mejlkorrespondens mellan Mäklaren och köparna den 15 juni 2023 hade föl- jande innehåll:
Den 26 juni 2023 skrev köparnas bank Storbanken följande till Mäklaren:
Anmälarna har gett in en s.k. vittnesattest från köparna med följande innehåll:
”Redan när vi var spekulanter på bostadsrätten, var vi tydliga med [Mäklaren] att vi ämnade köpa lägenheten kontant samt åt våra barn.
Vid kontraktsskrivningen frågade vi om vi inte skulle ha med barnen som köpare av en mindre andel.
Vid den tidpunkten var ett av barnen under 18 år. [Mäklaren] påstod då att det inte var möjligt att ha hen som ägare. Detta påstående vet vi nu var felaktigt. Det går bra att göra så, men det kräver dock ett godkännande från överförmyndare. Något som [Mäklaren] inte upplyste oss om och som borde varit något som han rimligen känt till.
[Mäklarens] förslag var att bara vi föräldrar skulle stå som köpare och när båda bar- nen var 18 år så skulle vi göra en försäljning eller gåva till dem. Dumt nog följde vi [Mäklarens förslag], något som idag har gett oss stora problem med bostadsrättsför- eningen.
Vad gäller kontantköpet så meddelade vi [Mäklaren] i ett tidigt skede att vi hade flera banker ([Storbanken], [Mellanbanken] och [Folkbanken]) genom vilket vi kunde ge- nomföra affären och att vi kunde anpassa oss till den bank som säljarna använde. Någon mer konversation i den frågan hade vi inte förrän 8 juni, dvs. 3 veckor före tillträde. Att vi under den skulle bytt bank är inte korrekt eftersom vi inte ens valt bank.
Den 7 juni uppdagade vi att ett kontantköp var förenat med stora bankavgifter (mel- lan 7 000 och 10 000 kr) och att en väg runt detta var att ta ett mindre bolån eftersom då tog bankerna bort den avgiften. Den 8 juni fick vi tag på [Mäklaren] och meddelade att vi var i färd med att söka bolån hos [Storbanken] och [Mellanbanken]. Under den processen fick vi veta att vi saknade vissa handlingar för att kunna beviljas bolån.
Dessa handlingar behövde [Mäklaren] tillhandahålla. Dessa handlingar fick vi av [Mäklaren] först 13 juni. Detta gjorde att vi tappade några dagar. Här tycker vi att [Mäklaren] borde redan vid kontakten 8 juni insett att bankerna skulle kräva dessa handlingar och försett oss med dessa.
16 juni, 2 veckor före tillträde, meddelade vi [Mäklaren] att bolånet var klart hos [Storbanken] och [Mäklaren] fick namn på vår bankman på [Storbanken] i [Förorten]. [Mäklaren] skulle då göra en bokningsförfrågan i Tambur för att genomföra tillträdet 30 juni. Här går sedan uppgifterna isär mellan vad [Mäklaren] påstår och vad vår kon- takt på [Storbanken] påstår. Enligt [Storbanken] så erbjöd de en tid 30 juni, men att [Mäklaren] inte bekräftade detta i Tambur och därmed förföll bokningen. [Mäklaren] påstår att [Storbanken] gjort fel. Samma sak ska sedan ha hänt ett flertal gånger till.
Oavsett vem som har rätt eller fel vad gäller Xxxxxx så anser vi att [Mäklaren] borde ha följt upp det hela och om inte annat kontaktat bankmannen på [Storbanken] di- rekt. Efter många samtal med [Mäklaren] så beslöt vi själva att kontakta bankmannen på [Storbanken] och det var vi som till slut bokade tiden för tillträdet 7 juli, inte [Mäk- laren].
Sammanfattningsvis tycker vi precis som säljarna att [Mäklaren] brustit i sina åtagan- den vid genomförandet av denna affär, vilket skapat extra kostnader och olägenheter för både säljare och köpare. För vår del var det såväl det förseningen och det extra arbetet vid tillträdet, men också de problem vi sedermera fått med bostadsrättsför- eningen pga. att barnen inte står med som köpare.”
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren avsiktligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fas- tighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: av- sikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behö- ver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Bedömningen i detta fall
Nämnden konstaterar inledningsvis att köparna var skyldiga att betala köpeskil- lingen på tillträdesdagen, alldeles oavsett Mäklarens påstådda förseelser.
I övrigt får det anses klarlagt – se ovan under rubriken ”Utredningen” – att Mäkla- ren i god tid uppmanade köparna att välja bank och kontakta banken för att förbe- reda inför tillträdet. Av den skriftliga bevisningen framgår vidare att köparna så sent som den 15 juni 2023 ännu inte hade valt bank. Det är också klarlagt att en bokningsförfrågan till Tambur gjordes den 14 juni 2023, men att den avslogs redan av det skälet att den 30 juni 2023 då var fullbokat.
Nämnden kan inte se att Mäklaren har agerat oaktsamt. Snarare tycks det förse- nade tillträdet ha berott på köparna. Anmälarnas krav kan därför inte bifallas.
På nämndens vägnar:
Xxxxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: f.d. justitierådet Xxxxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxx- ter, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens be- slut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.