Utlåtande 2005: RVII+I (Dnr 308-2510/2005)
Utlåtande 2005: RVII+I (Dnr 308-2510/2005)
Ramavtal för särskilda boendeformer m.m.
Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta följande
1. Ramavtal mellan staden och Micasa Fastigheter i Stockholm AB för särskilda boendeformer m.m., enligt bilaga 1, godkänns med vad som anförs i detta utlåtande
2. Kommunstyrelsen får i uppdrag att utreda förutsättningarna för att överföra storköksverksamheten i bolagsform.
Kommunstyrelsen beslutar för egen del under förutsättning av kommunfull- mäktiges beslut följande
Stadsdirektören får i uppdrag att följa konsekvenserna och effek- terna av avtalet och dess genomförande.
Föredragande borgarråden Xxxxxxxxx Xxxxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxxxx
anför följande.
Bakgrund
Stockholms kommunfullmäktige beslöt den 15 december 2003 i samband med ärendet ”Renodling av stadens fastighetsbestånd”, 2003-12-15 (Dnr 302- 3342/2003) att ge kommunstyrelsen i uppdrag att ta fram ett nytt ramavtal för stadens samlade förhyrningar hos FB servicehus AB (från den 1 november 2005 Micasa Fastigheter i Stockholm AB). En uttalad målsättning var att ram- avtalet översiktligt ska reglera hyresvillkoren och att hyressättningen ska utgå från bostadshyra och ta hänsyn till de olika fastigheternas ekonomiska förut- sättningar och avkastningskrav.
Ett förslag till ramavtal har förhandlats fram mellan stadsledningskontoret och Micasa Fastigheter i Stockholm AB.
Under remisstiden har ärendet korrigerats. Från stadsdelsnämnderna Vantör respektive Hägersten har tre fastigheter överförts till socialtjänstnämnden med tillhörande ekonomisk justering om 2,0 mnkr.
Ärendets beredning
Ett ramavtalsförslag för omsorgsfastigheter har förhandlats fram mellan staden och Micasa Fastigheter i Stockholm AB (f.d.FB Servicehus AB (FBS)) där staden företrätts av stadsledningskontoret.
Remisser
Ärendet har framtagits av stadsledningskontoret och för synpunkter remitterats till Bromma stadsdelsnämnd, Maria-Gamla stans stadsdelsnämnd, Spånga- Tensta stadsdelsnämnd, Älvsjö stadsdelsnämnd och socialtjänstnämnden.
Stadsledningskontoret föreslår att kommunfullmäktige godkänner avtalet med hänvisning till bl.a. att föreliggande förslag till nytt ramavtal fr.o.m. 2006 medför att ett antal äldre avtalskonstruktioner upphör. Ramavtalet baseras huvudsakligen på principen om bruksvärdeshyror samt medför att parternas roller och ansvar tydliggörs. Objektsvisa hyresavtal tecknas mellan berörda nämnder och bolaget. Inriktningen är att samtliga bostadshyresgäster, även de som bor i servicehus, på sikt ska hyra sina lägenheter i andra hand av nämn- derna. Hyres- och lokalkostnaden för nämnderna gentemot FBS, beräknat på berörda fastigheter, minskar fr.o.m. 2006 med totalt ca 64 mnkr per år som följd av det nya avtalet. Därutöver beräknas avtalet ge en positiv ekonomisk effekt för staden som fullt ut och på några års sikt kan uppgå till ytterligare ca 50 mnkr/år.
Bromma stadsdelsnämnd är i huvudsak positiv till förslaget. Inget ekono- miskt utrymme finns för ökad administration på nämndnivå och nämnden ef- terlyser centrala administrativa stödsystem för den praktiska hanteringen. Nämnden anser att hyresgäster ska garanteras kvarboende med förstahands- kontrakt vid omvandling av servicehus till seniorboende. Frågan ställs om andrahandshyresgäster kan teckna elabonnemang samt nämnden önskar att fastighetsägaren övertar ansvaret för trygghetslarm. Vidare önskas en tydligare ansvarsfördelning mellan nämnden och fastighetsägaren gällande drift och underhåll.
Xxxxx-Xxxxx stans stadsdelsnämnd är positiv till att hyresnivån sänks för stadsdelsnämnderna. Nämnden konstaterar en ökad administration avseende andrahandsuthyrningen och att inga stödfunktioner finns inom förvaltningen som stöder och förenklar hanteringen. Nämnden anser att denna administration måste gå att lösa med stadens fastighetsbolag. Fördelning av ansvar och kost- nader för drift och underhåll anser nämnden har renodlats på ett bra sätt, dock uppfattar nämnden problem med att ansvaret för storköken ligger kvar på nämnderna.
Spånga-Tensta stadsdelsnämnd konstaterar att det nya ramavtalet kommer att innebära mer administration. Nämnden förutsätter att den vinst som görs på det nya systemet kan tillgodoräknas för att klara administrationen. Nämnden ser fördelar med andrahandsuthyrning eftersom det kan medföra bättre styr- ning av vilka som bor i lägenheterna.
Älvsjö stadsdelsnämnd anser att det nya ramavtalet i vissa delar är positivt för nämnden, främst ekonomiskt med minskade hyreskostnader, men även genom den ändrade ansvarsfördelningen för drift och underhåll. Nämnden konstaterar att en lösning där samtliga boende hyr av nämnden i andra hand medför en markant ökad hyresadministration. Vidare föredrar nämnden en hyressättning av gruppbostäder enligt bruksvärdessystemet på samma sätt som för servicehuslägenheter. Nämnden anser att ramavtalet bör godkännas.
Socialtjänstnämnden tillstyrker i huvudsak förslaget att bolaget ska svara för och bekosta drift och underhåll. Den reella hyreshöjning om ca 3,3 mnkr som ramavtalet medför för socialtjänstnämnden bör belasta nämnden succes- sivt. Nämnden konstaterar att ramavtalet, utöver korrigeringen ovan, inte om- fattar ett antal institutioner som idag förhyrs av bolaget. Framtida hyresavtal för dessa bör utredas i särskild ordning. Viss fastighetsskötsel kan vara en del av den verksamhet som bedrivs av institutionerna och nämndens uppfattning är att hyreskostnaden ska kunna reduceras motsvarande sådana insatser. Nämnden anser att 20-åriga hyresavtal medför för långa bindningstider.
Mina synpunkter
Jag anser att det nya ramavtalet som har förhandlats fram mellan stadsled- ningskontoret och Micasa Fastigheter i Stockholm AB är positivt med ett re- sultat som överensstämmer med uppdragets mening. Det innebär minskade hyreskostnader för stadsdelarna och en ändrad ansvarfördelning för drift och underhåll. De ekonomiska konsekvenserna har legat till grund för kommun- fullmäktiges budget för 2006.
Den samlade administrationen för stadsdelarna och socialtjänstnämnden kommer däremot att öka något med det nya ramavtalet i och med fler andra- handsuthyrningar men de får å andra sidan tillgodoräkna sig en ekonomisk förbättring på sikt angående ändrat ansvar för drift och underhåll. Stadsdels- nämnderna får å andra sidan tillgodoräkna sig momspengar och en ekonomisk förbättring angående ändrat ansvar för drift och underhåll. Genom att bolaget övertar fastighetsunderhållet erhålls även en mer rationell hantering och risken för kapitalförstöring minskar t.ex. genom uteblivet underhåll.
Överföringen av fastigheter från förvaltningsform (f.d. gatu- och fastig- hetsnämnden) till bolagsform har medfört att inhyrande nämnder har lyft kom- munmoms fr.o.m. den 1 april 2004. I takt med att nämnderna förhyr service- huslägenheter med blockuthyrningskontrakt och därefter hyr ut dem till bo- stadshyresgästerna i andra hand kommer även stadens kostnad för dessa inhyr- ningar att bli föremål för ansökan om kompensation för kommunmoms. Denna process kommer att ta tid eftersom huvudprincipen är att andrahandskontrakt upprättas först i samband med att lägenheterna omsätts, dvs. när ny hyresgäst flyttar in. Stadsledningskontoret uppskattar, givet det servicehusbestånd som redovisas i bilaga 1 och fullt genomfört, dvs. i en framtid när samtliga lägenhe- ter hyrs ut i andra hand, minskade kostnader genom momskompensation med drygt 30 mnkr/år.
Efter lång tid och efter noga överväganden i det av de berörda parterna framförhandlade förslaget överväger således de ekonomiska fördelarna för staden som helhet.
Vi delar uppfattningen att det kan finnas ett behov att se över olika stödsy- stem för lokalhållningen. För närvarande undersöker t.ex. stadsledningskonto- ret förutsättningarna att utveckla ett förbättrat hyresdebiteringssystem. I sam- manhanget kan även nämnas att möjligheter att teckna avtal mellan fastighets- ägaren och nämnderna med anledning av att viss fastighetsskötsel utförs av hyresgästerna är fullt möjligt.
Det kan även uppstå andra konsekvenser som kan vara svåra att i dagsläget förutse och beräkna. Detta får vid behov hanteras i särskild ordning och efter att nödvändiga anpassningar är genomförda i syfte att uppnå intentionerna i avtalet från samtliga parter. För vidare tolkning och uppföljning av avtalet samt dess genomförande föreslår vi i enlighet med stadsledningskontorets förslag att stadsdirektören får detta uppdrag.
I föreliggande förslag ligger storköksverksamheten kvar inom stadsdels- nämndernas ansvarsområde. Detta kan ibland skapa problem då ansvaret är uppdelat på flera olika enheter, vilket också leder till att det kan vara svårt att upprätthålla tillräcklig kompetens inom området. Det kan gälla utrustning,
myndighetskrav, logistik, hantering vid upphandling av entreprenör m.m. Mi- casa Fastigheter i Stockholm AB har genomfört en kartläggning av restaurang- er och kök inom berörda fastigheter. Det bör utredas om denna del bör sam- ordnas och koncentreras förslagsvis till nämnda bolag i syfte att optimera sta- dens koncernnytta och för att köken skall kunna drivas på ett kvalitativt bra och effektivt sätt till lägsta kostnad för staden.
Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådens förslag.
Särskilt uttalande gjordes av borgarråden Xxxxxxxx Xxxx Xxxx och Xxxx Xxxxxx
(båda m) och Xxxxx Xxxxxx (fp) enligt följande.
Vi anser att ramavtalet för särskilda boendeformer är bra, då det inte minst gagnar stadsdelarna och Stockholm stad rent ekonomiskt. Vi vill dock införa valfrihet även inom boendet för äldre- och funktionshindrade.
Genom införandet av kundvalssystem flyttas makten att välja var man vill bo från myndigheten till de äldre och deras anhöriga. Valfriheten ger också den äldre ett ökat inflytande. Den äldres önskemål och synpunkter på hur tjänsten utförs blir högst vä- sentliga för utföraren, då den äldre om den inte är nöjd kan välja en annan utförare. Den äldre ska själv i samråd med sina nära och kära välja boende.
Full etableringsfrihet och lika villkor skall råda mellan kommunala och enskilda utförare. Valfrihet och en mångfald av aktörer ger också en bättre arbetsmarknad, vilket medför att olika arbeten inom äldreomsorgen blir mer attraktiva och möjligheter skapas för bättre arbetsvillkor och högre löner för duktiga medarbetare, vilket gagnar kvaliteten inom äldreomsorgen som helhet.
Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår kommunfullmäktige besluta följande
1. Ramavtal mellan staden och Micasa Fastigheter i Stockholm AB för sär- skilda boendeformer m.m., enligt bilaga 1, godkänns med vad som an- förs i detta utlåtande.
2. Kommunstyrelsen får i uppdrag att utreda förutsättningarna för att över- föra storköksverksamheten i bolagsform.
Kommunstyrelsen beslutar för egen del under förutsättning av kommunfull- mäktiges beslut följande
Stadsdirektören får i uppdrag att följa konsekvenserna och effekterna av avtalet och dess genomförande.
Stockholm den
På kommunstyrelsens vägnar:
A N N I K A B I L L S T R Ö M
Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx
Xxxxxx Xxxxxxxx
ÄRENDET
Bakgrund
Stockholms kommunfullmäktige beslöt i samband med ärendet ”Renodling av stadens fastighetsbestånd”, 2003-12-15 (utl 2003:152, dnr 3342/2003) att ge kommunstyrelsen i uppdrag att ta fram ett nytt ramavtal för stadens samlade förhyrningar hos Micasa Fastigheter i Stockholm AB (f.d. FB Servicehus AB (FBS)). En uttalad målsättning var att ramavtalet översiktligt ska reglera hy- resvillkoren och att hyressättningen ska utgå från bostadshyra och ta hänsyn till de olika fastigheternas ekonomiska förutsättningar och avkastningskrav.
Ett förslag till ramavtal har förhandlats fram mellan stadsledningskontoret och Micasa Fastigheter i Stockholm AB.
Under remisstiden har ärendet korrigerats. Från stadsdelsnämnderna Vantör respektive Hägersten har tre fastigheter överförts till socialtjänstnämnden med tillhörande ekonomisk justering om 2,0 mnkr.
Ärendets beredning
Ett ramavtalsförslag för omsorgsfastigheter har förhandlats fram mellan staden och Micasa Fastigheter i Stockholm AB där staden företrätts av tjänstemän från stadsledningskontorets välfärds- och utbildningsavdelning. Även tjänste- män från ett par stadsdelsförvaltningar har deltagit. Stadsledningskontorets juridiska avdelning har följt arbetet.
Stadsledningskontorets ärende av den 15 juni 2005 gällande förslag till ramavtal för särskilda boendeformer m.m., har remitterats för synpunkter till Bromma stadsdelsnämnd, Maria-Gamla stans stadsdelsnämnd, Spånga-Tensta stadsdelsnämnd, Älvsjö stadsdelsnämnd och socialtjänstnämnden.
Stadsledningskontorets tjänsteutlåtande daterat den 15 juni 2005 har i huvud- sak följande lydelse.
Stadsledningskontoret har på uppdrag tagit fram ett nytt ramavtal för stadens samlade förhyrningar hos FB Servicehus AB.
Föreliggande förslag på ramavtal ersätter:
• Ramavtal med bostadshyra som grund, f d restkostnadsservicehusen, tecknat 1998-12-04 samt tillägg tecknat 2001-04-20.
• Hyresavtal för sjukhem från 1994-09-28, med f d gatu- och fastighetsnämnden
• Objektsspecifika f d internhyresavtal i huvudsak till självkostnad
• Objektsspecifika hyresavtal med bostads- eller marknadshyra som grund.
Omfattning
Det nya ramavtalet, bilaga 1, omfattar majoriteten av de hyresobjekt som staden förhyr av FBS inom verksamhetsområdena äldreomsorg, omsorg om funktionshindrade och individ- och familjeomsorg inklusive social-psykiatri. I huvudsak används fastigheter- na som bostäder för äldre och funktionshindrade eller därmed anknuten verksamhet.
Berörda fastigheter är dels sedan tidigare befintliga inom FBS och dels sådana som etappvis från den 1 juni 2004 överförts till FBS från fastighets- och saluhallsnämnden (gatu- och fastighetsnämnden), AB Svenska Bostäder och AB Stockholmshem. Även sådana fastigheter som FBS ej äger utan förvaltar på förvaltningsuppdrag ingår. Aktu- ella fastigheter redovisas i ramavtalets bilaga 1 (här bilaga 2), Fastighetslista. Obser- vera att samtliga redovisade hyresuppgifter är i 2004 års nivå. En uppräkning med ca 2,5 % fordras för flertalet objekt, avseende både föreslagen och nuvarande hyra, för att erhålla aktuella hyresnivåer 2005.
En hyresutjämning har gjorts inom fastighetsbeståndet i bilaga 2 avseende samtliga ingående kostnader. Ett villkor för hyresutjämning är information om fastigheternas ekonomiska förutsättningar. Uppgifter per februari 2005 utgör härvidlag gräns för vilka fastigheter som omfattas av utjämning. Blackebergs sjukhem, som färdigställdes den 1 april 2005, ingår i hyres-utjämningen med förutsättningen att Bromma stads- delsnämnd under 2005 ska utnyttja erhållet stimulansbidrag för att kontantfinansiera gjorda tilläggsbeställningar enligt upprättad hyresgästanpassningslista.
Ett omfattande inventeringsarbete har föregått sammanställningen av olika fakta- uppgifter rörande fastigheterna. Stadsledningskontoret utesluter inte att vissa felaktig- heter kan finnas som kommer identifieras och korrigeras i den fortsatta processen. Av denna anledning har ramavtalets bilaga 1 (här bilaga 2) markerats med ”ARBETS- MATERIAL” och redovisade uppgifter om ytor och hyror ska betraktas som ca- uppgifter. Effekten av olika justeringar bedöms dock bli så marginell att principerna för det nya ramavtalet inte påverkas. Objektsvisa hyresavtal kommer utarbetas enligt ramavtalet och i samband med detta tas definitiva uppgifter fram att gälla fr o m 2006.
Även nya hyresobjekt och objekt under omstrukturering inom angivna verksam- hetsområden ska omfattas av ramavtalet. Principer för hyresberäkning och parternas åtaganden är reglerade för tillkommande objekt. Ingen hyresutjämning sker för dessa utan hyran baseras på bruksvärde och eventuella överskjutande kostnader erläggs genom tillägg på hyran för aktuell förhyrning. Kostnad för drift och underhåll till- kommer i de fall nya ytor tillskapas.
Hyresprinciper
I ramavtalet kategoriseras och definieras olika lokaler och ytor som hyresätts enligt vissa beskrivna principer. I korthet enligt följande:
Lokalerna har indelats i tre olika kategorier:
• Boende med heldygnsomsorg
• Servicehus
• Övriga fastigheter
Ytor som har definierats:
• Boendeyta
• Gemensamhetsyta
• Verksamhetsyta
• Förrådsyta
• Bostadskomplement
• Lokalyta
Hyressättningen har baserats på följande grunder:
• Bruksvärde
• Normhyra
• Unik hyra
• Förrådshyra, 307 kr/kvm/år (2004 års nivå)
De nya hyresnivåerna baseras huvudsakligen på bruksvärde och normhyror och fastig- heternas kapitalkostnader och avkastningskrav.
Mellan nämnderna och FBS tecknas två olika typkontrakt. För lägenheter (boende- yta) och gemensamhetsytor tecknas hyreskontrakt för block-uthyrning med rätt för nämnderna att upplåta bostadslägenheterna i andra hand. De boende hyr därefter sina lägenheter i andra hand av nämnderna. Blockuthyrningskontrakten ska godkännas av hyresnämnden. För att blockuthyrning ska vara möjlig krävs att hyreskontraktet omfat- tar minst tre bostadslägenheter. För ytor som utgör bostadskomplement, verksamhets- yta, förråd eller lokalyta tecknas lokalkontrakt. Båda kontraktstyperna ska bifogas ramavtalet. Hyreskontrakt för blockuthyrning är dock inte framtaget pg a att erforder- lig anpassning av FBS fastighetsdatasystem inte är klar. I princip gäller dock samma villkor som för reguljära hyresavtal för bostäder med justering för vad som anges i ramavtalets bilaga 4 (här bilaga 3), Ansvarsfördelning (krysslista).
Hyreslagen är tillämplig i de fall den boende har ensam dispositionsrätt till ett eget utrymme och betalar ersättning för upplåtelsen. I ramavtalet finns därmed ett undantag från principen att teckna hyreskontrakt för blockuthyrning för boendeytor. Det gäller boende med eget utrymme i vissa servicehus som har sjukhem som inte byggts om till modern standard. Här blir situationen att nämnden har ett lokalhyreskontrakt i första hand och således sker inte hyressättningen för de boende via bakomliggande förhand- lingsordning med hyresgästföreningen. Hyressättningen i dessa fall sker genom kom- munfullmäktiges årliga ”Tillämpningsanvisningar för äldreomsorgens avgiftssystem”.
Hyressättningen mellan nämnderna och FBS gäller utan eventuella avdrag för gemensamhetsytor enligt Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS).
Ekonomiska förutsättningar
Gatu- och fastighetsnämnden bedömde i verksamhetsplan för år 2004 att affärsområde sjukhem skulle gå med ett underskott på 28,9 mnkr och ökande till ca 60 mnkr år 2008. Servicehus och bolagsägda äldreboenden har genererat positiva resultat uppgå- ende till ca 140 mnkr 2004. Genom att de aktuella fastigheterna förts till samma bolag kan en utjämnande effekt erhållas samt totalt en hyressänkning. För 2005 lämnas som en engångsåtgärd en hyresjustering till staden om 73 mnkr.
Med hänsyn till förändringar i lokalbeståndet, bl a servicehus som omvandlas till seniorboende och därmed ej ingår i underlaget, beräknas den totala sänkningen av lokalkostnaden långsiktigt kunna uppgå till ca 64 mnkr/år i 2005 års prisnivå, gällande de fastigheter som är förtecknade i bilaga 1 (här bilaga 2). I detta har även beaktats ökade kostnader för FBS för tomt-rättsavgäld för fastigheter som överförts från f d gatu- och fastighetsnämnden samt effekten av att bolaget inte kan dra av moms på driftkostnader. Tomträttsavgälderna utgör en intäkt för staden som när samtliga fastig- heter är reglerade för fastighetsbildning m m beräknas uppgå till ca 15 mnkr/år.
FBS ökar sitt åtagande genom ett vidgat ansvar för drift- och underhåll. Värdet av detta beräknas till ca 13 mnkr/år. Beroende på kontraktstyp har delar av sådant under- håll tidigare belastat hyresgästerna (nämnderna).
Hyresskillnader på objekts-, kategori- och nämndnivå framgår av bilaga 1. Den samlade hyresnivån minskar med 50,6 mnkr, från 461,9 till 411,3 mnkr/år (hyresnivå 2004). Hyressänkningen är nominellt störst för servicehusen med 36,6 mnkr/år. Boen- de med heldygnsomsorg minskar med 19,2 mnkr/år medan övriga lokaler ökar med 5,2 mnkr/år.
Samtliga stadsdelsnämnder erhåller lägre hyreskostnad med mellan 1,2 – 6,5 mnkr/år, servicehuslägenheter borträknat. Genom att nämnderna köper och säljer plat- ser sinsemellan, inkluderande lokalkostnader, erhålls en viss utjämnande effekt.
Socialtjänstnämndens hyreskostnader ökar med ca 2,8 mnkr/år. Flertalet av social- tjänstnämndens fastigheter förhyrs idag med kallhyra samt hyres-gästen svarar för underhållet. Med hänsyn till FBS ökade åtagande reduceras således kostnadsökningen. T ex uppgår kostnaden för olje-uppvärmning av 9 av socialtjänstnämndens fastigheter till ca 1,3 mnkr/år. Genom att FBS övertar fastighetsunderhållet erhålls även en mer rationell hantering och risken för kapitalförstöring, via t ex uteblivet underhåll, mins- kar. Eftersom socialtjänstnämnden inte har en investeringsbudget är det också direkt olämpligt att nämnden har åtaganden för t ex periodiskt underhåll i sina hyresförhål- landen.
Överföringen av fastigheter från förvaltningsform (f d gatu- och fastig- hetsnämnden) till bolagsform (FBS) har medfört att inhyrande nämnder har lyft kom- munmoms fr o m 1 april 2004. I takt med att nämnderna förhyr servicehuslägenheter med blockuthyrningskontrakt och därefter hyr ut dem till bostadshyresgästerna i andra
hand kommer även stadens kostnad för dessa inhyrningar bli föremål för ansökan om kompensation för kommunmoms. Denna process kommer ta tid eftersom huvudprinci- pen är att andrahandskontrakt upprättas först i samband med att lägenheterna omsätts, d v s när ny hyresgäst flyttar in. Stadsledningskontoret upp-skattar, givet det service- husbestånd som redovisas i bilaga 1 och fullt genomfört, d v s i en framtid när samtliga lägenheter hyrs ut i andra hand, minskade kostnader genom momskompensation med drygt 30 mnkr/år.
Administrativa förändringar
Nuvarande hyresgäster som disponerar servicehuslägenheter behåller sina första- handskontrakt med fastighetsägaren FBS. Dock finns möjlighet att överenskomma med respektive hyresgäst om andrahandskontrakt, dvs nämnden hyr lägenheten av FBS och hyr därefter ut i andra hand till hyresgästen. I samband med att lägenheter omsätts överförs de successivt till blockuthyrningsavtal mellan nämnderna och FBS och nya bostadshyresgäster erhåller andrahandskontrakt. Det därigenom ökande anta- let andrahandsuthyrningar kommer medföra ökad administration för nämnderna.
FBS kommer att ha förhandlingsordning med hyresgästföreningen i Stockholm angående hyra för de enskilda lägenheterna. För flera av de fastigheter som omfattas av ramavtalet har nämnderna tidigare inte haft sådan förhandlingsordning. I sådana fall har hyresförändringar måst genomföras enligt reglerna i jordabalken 12 kap. 53-55c
§§. Om överenskommelse om ny hyra då inte kunnat träffas har nästa steg varit att ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren. Genom ramavtalet slipper nämnderna denna hantering, med minskad administration som följd.
Blockuthyrningskontrakt
Syftet med blockuthyrningskontrakt är bl a att garantera parterna (staden och FBS) rimliga villkor vad gäller hyresförhållandet i första hand. Ett antal regler som gäller vanliga bostadshyresförhållanden kan därmed avtalas bort till förmån för regler som gäller vid förhyrning av lokaler. Vidare gäller vid blockförhyrning en starkare rätts- ställning för andra-handshyresgästen jämfört med sådan andrahandsuthyrning som avser enstaka lägenheter.
Om- och tillbyggnader m m
Parternas roller och övergripande skeden i samband med ny-, om- och tillbyggnads- projekt m m regleras i ramavtalet. Stadsledningskontoret avser att arbeta fram förslag på mer detaljerade anvisningar för stadens organisation och beslutsgång i framför allt stora och strategiskt viktiga projekt.
Mindre projekt avseende åtgärder med kostnad som är lägre än 0,5 mnkr ska beta- las direkt, kontant, av nämnderna. Eventuella hyrestillägg återbetalas med rak amorte- ringsplan där återbetalningstiden ska vara relaterad till en rimlig brukstid för åtgärden
Uppföljning
För tolkning och uppföljning av avtalet föreslås att en särskild grupp tillsätts med företrädare för staden respektive FBS. Stadsdirektören ges i uppdrag att utse stadens representanter.
Stadsledningskontorets förslag
Ramavtalet har undertecknats under förutsättning av det godkänns av kommunfull- mäktige senast 2005-12-31. Det nya ramavtalet föreslås träda i kraft 2006-01-01 och gäller tills vidare.
Stadsledningskontoret föreslår kommunstyrelsen besluta att föreslå kom- munfullmäktige godkänna förslaget till ramavtal.
Stadsledningskontorets tjänsteutlåtande av den 30 september 2005 har i hu- vudsak följande lydelse.
Stadsledningskontorets ärende av den 15 juni 2005 gällande förslag till ramavtal för särskilda boendeformer mm, bilaga 1, har remitterats för synpunkter till Bromma stadsdelsnämnd, Xxxxx-Xxxxx Stans stadsdelsnämnd, Spånga-Tensta stadsdelsnämnd, Älvsjö stadsdelsnämnd och socialtjänstnämnden.
Under remisstiden har ärendet korrigerats. Tre fastigheter som förhyrs av social- tjänstnämnden har felaktigt placerats under stadsdelsnämnderna Vantör respektive Hägersten. Dessa har flyttats till socialtjänstnämnden enligt följande:
Fastighet | Från nämnd | Till nämnd | Ramavtalets hyresdifferens, kr per år, för fastigheten |
Pettersbergsgården 15 | 720 | 113 | 344 235 |
Västberga Gård 1 | 723 | 113 | 1 561 550 |
Tjärdalen 4 | 723 | 113 | 78 850 |
Jämfört med underlaget enligt bilaga 1 medför korrigeringen ökade kostnader för soci- altjänstnämnden med 1 984 635 kr per år och minskade kostnader för stadsdelsnämn- derna Vantör och Hägersten med 344 235 kr per år respektive 1 640 400 kr per år.
Ramavtalet enligt bilaga1 föreslås justeras i enlighet med redovisning ovan, dvs tre fastigheter, inklusive kostnader, förs från stadsdelsnämnderna Vantör och Hägersten till socialtjänstnämnden.
En justering föreslås i ramavtalets Fastighetslista (bilaga 4, här bilaga 3) under punkten Skadegörelse, invändigt/utvändigt, där texten ändras till: Hyresgästen är an- svarig enligt reglerna i 24 § hyreslagen.
Stadsledningskontoret delar remissinstansernas uppfattning att den samlade admi- nistrationen kommer öka något med det nya ramavtalet i och med fler andrahandsut- hyrningar. De ekonomiska fördelarna för staden överväger dock denna effekt. Konto- ret delar även uppfattningen att det finns ett behov att se över olika stödsystem för
lokalhållningen. För närvarande studerar kontoret förutsättningarna att utveckla ett förbättrat hyresdebiteringssystem.
Stadsledningskontoret föreslår kommunstyrelsen besluta att föreslå kom- munfullmäktige godkänna förslaget till ramavtal enligt bilaga 1 inklusive justeringar ovan.
Bromma stadsdelsnämnd beslöt den 22 september 2005 att överlämna för- valtningens tjänsteutlåtande som svar på remissen.
Bromma stadsdelsförvaltnings tjänsteutlåtande av den 9 september 2005 är i huvudsak av följande lydelse.
Vi är i huvudsak positiva till förslaget om ett nytt ramavtal som innebär att stadsdelar- na fortsättningsvis blockförhyr äldreboendena och sedan hyr ut lägenheterna i andra hand. Ett enhetligt avtal är också bra såvida det inte blir hyresökningar för stadsdelen. Nya arbetsuppgifter som medför tecknande av hyreskontrakt, debitering av hyra m.m. utförs, enligt vår mening, med fördel lokalt ute på stadsdelsförvaltningarna. Under förutsättning att det nya systemet inte medför ökade utgifter tar vi därför gärna på oss ett ökat administrativt ansvar. För att inte oklarheter ska uppstå kring arbetsrutiner, kontrakt, hyressättning m.m. måste det dock finnas ett enhetligt gemensamt datasy- stem för uthyrningen och en central övergripande organisation som kan ge administra- tivt stöd.
Punkt 9, bilaga 1
Vid en omvandling av servicehus till seniorboende anser vi att hyresgäster måste kun- na garanteras kvarboende med förstahandskontrakt.
Hyresavtalet, bilaga 3(ej tryckt här)
Kan man vara en andrahandshyresgäst och ändå teckna kontrakt för elabonnemang? Kostnader för hushållsström m.m. kan bli ett problem vid kontraktsskrivning, varför vi önskar att frågan utreds ytterligare.
Ansvarsfördelning, bilaga 4 (här bilaga 3)
Vi anser att det är positivt att fastighetsägaren tar ett utvidgat drift- och underhållsan- svar och att förvaltningen därmed kan koncentrera sitt arbete på verksamhetsuppgifter. Enlig vår uppfattning bör dock även ansvaret för trygghetslarm åligga FB servicehus eftersom dessa vanligtvis är en integrerad del av brandlarmsanläggningar. Det vore också önskvärt om övriga uppgifter i listan kunde ses över så att det tydligare framgår vilka krav som faller inom stadsdelsförvaltningarnas ansvarsområde.
Xxxxx-Xxxxx stans stadsdelsnämnd beslöt den 22 september 2005 att över- lämna förvaltningens tjänsteutlåtande som svar på remissen.
Xxxxx-Xxxxx stans stadsdelsförvaltnings tjänsteutlåtande av den 1 septem- ber 2005 är i huvudsak av följande lydelse.
Genom att stadens berörda fastigheter förts samman till ett bolag, får det till följd att hyres-nivån sänks för stadsdelsnämnderna, vilket är positivt för verksamheterna. Lo- kalkostnaderna måste hållas på en rimlig nivå för att kunna ge utrymme för vårdinsat- ser med kvalitét till den enskilde.
Administrativa förändringar
Avtalet anger att servicehusens lägenheter ska successivt blockförhyras av nämnderna och att samtliga boende ska få andrahandskontrakt. Inhyrningen av servicehuslägenhe- terna blir då föremål för ansökan om kompensation för kommunmoms. Upplägget för andrahandsuthyr-ningen baseras på att staden gör skattetekniska fördelar. Nämnderna får därvid en ökad administration avseende andrahandsuthyrningen. Andrahanduthyr- ningen innebär att hyreskontrakt ska upprättas, besittningsrätten ska regleras, hyran ska omräknas vid föränd-ringar, information om hyresförändringar ska ske till den enskilde, debiteringar ska hand-läggas mm. Allt detta sker kontinuerligt under året. För Xxxxx-Xxxxx stan innebär det att totalt ca 900 andrahandkontrakt ska administre- ras. Idag finns inga stödfunktioner inom förvaltningen som stöder och förenklar han- teringen. Administrationen blir tung och tidskrävande med många inblandade.
Stödfunktioner och rutiner finns idag inom stadens fastighetsbolag för hyreskon- traktshante-ringen. Denna administration måste gå att lösa med stadens fastighetsbolag så att inte stads-delsnämnderna måste avsätta resurser för att handlägga kontrakten mm. med xxxxxxxx xxxxxxx.
Ansvarsfördelning – Drift och underhåll
Fördelning av ansvar och kostnader för drift och underhåll har renodlats på ett bra sätt med hänsyn till kompetens och förutsättningar för verksamheten och FBS. Storköksde- len ligger dock kvar på nämnderna, vilket skapar problem då förvaltningarna inte har någon kompetens inom området. Det gäller utrustning, myndighetskrav, logistik, han- tering vid upphandling av entreprenör, mm. FBS har genomfört en kartläggning av restauranger och kök inom berörda fastigheter. Denna del bör samordnas och koncent- reras, förslagsvis till FBS, för att staden ska optimera koncernnyttan och bedriva kö- ken på ett kvalitativt bra och effektivt sätt till lägsta kostnad för staden.
Spånga-Tensta stadsdelsnämnd beslöt den 25 augusti 2005 att överlämna förvaltningens tjänsteutlåtande som svar på remissen.
Spånga-Tensta stadsdelsförvaltnings tjänsteutlåtande av den 6 juli 2005 är i huvudsak av följande lydelse.
Förslaget till nytt ramavtal innebär att hyresförhållanden kommer att förändras. Stads- delarna kommer fortsättningsvis att blockförhyra äldreboendena och sedan hyra ut lägenheterna i andra hand.
Det nya systemet kommer att innebära mer administration för stadsdelen. Detta förutsätter att vi får räkna oss till godo den vinst som görs på det nya systemet. Det finns ingen möjlighet att idag sköta administrationen med de resurser som finns inom avdelningen.
Kontrakten ska successivt vid hyresgästbyte övergå till andrahandskontrakt. Det innebär att det under ganska många år kommer att finnas två olika hyresförhållanden i äldreboendena. Eftersom det inte skulle vara möjligt att ”ta ifrån” hyresgästerna för- stahandkontrakten så är denna lösning det enda möjliga.
En fördel med andrahandsuthyrning kan vara att vi kan få bort oönskade hyresgäs- ter. I dag har vi ingen möjlighet att styra vilka som bor i de äldres lägenhet. Detta har inneburit en hel del problem speciellt i Tensta där yngre anhöriga flyttat in och ställt till med en del problem. Vid andrahandsuthyrning finns möjlighet att skriva in att hyresgästen inte får ha andra boende hos sig.
Älvsjö stadsdelsnämnd beslöt den 22 september 2005 att överlämna förvalt- ningens tjänsteutlåtande som svar på remissen
Älvsjö stadsdelsförvaltnings tjänsteutlåtande av den 1 september 2005 är i huvudsak av följande lydelse.
Förslaget till nytt ramavtal för särskilda boendeformer är i vissa delar positivt för stadsdels-nämnden. Detta inte minst i ekonomiskt hänseende då det i ärendet anges att Älvsjö stads-delsnämnd minskar sina hyreskostnader för de särskilda boendeformerna med ca 2,5 mkr per år. Vidare anser förvaltningen att den föreslagna krysslistan, d v s ansvarsfördelningen mellan FBS och nämnd, är en förbättring för nämnden jämfört med tidigare ansvarsförhållande. Att särskilt framhålla här är att FBS föreslås få an- svaret för brandskydd, allmänbelysning och låssystem.
I ärendet föreslås en modell för blockuthyrning där FBS och nämnden tecknar hyreskontrakt för blockuthyrning med rätt för nämnderna att upplåta bostadslägenhe- terna i andra hand, d v s de boende hyr lägenheterna i andra hand av nämnden. Detta skulle bl a ge möjlighet till momskompensation. Detta kan naturligtvis ses som positivt för staden men om samtliga boendehyresgäster, d v s även de boende på servicehus, ska hyra sina lägenheter av nämnden i andra hand medför detta en markant ökad hy- resadministration för nämnden. Nämnden administrerar för närvarande ca 150 hyres- gäster inom dessa kategorier och om samtliga hyresgäster på servicehusen skulle hyra bostaden av nämnden skulle ytterligare ca 180 ”ärenden” tillkomma.
I ärendet anges att förslaget till nytt ramavtal innebär att FBS kommer att ha för- handlingsord-ning med hyresgästföreningen i Stockholm vilket skulle innebära en minskad administration för nämnderna som följd. Stadsdelsförvaltningens bedömning är att detta är ett mycket litet ”problem” i sammanhanget vilket inte på långa vägar uppväger den ökade administration som det ökade antalet andrahandsuthyrningar in- nebär.
En annan omständighet att begrunda i den fortsatta beredningen av förslaget till nytt ramavtal är hur hyressättningen av gruppbostäderna går till. Hyressättningen genomförs av nämnden enligt en självkostnadsprincip via en modell som staden beslu- tat om. Detta instrument är relativt trubbigt och medför en risk för subjektiva bedöm- ningar av lägenheternas standard som inte kan garanteras vara helt rättvis. Stadsdels- förvaltningen anser att det vore att föredra att hyressättningen sker enligt bruksvärdes- systemet, d v s på samma sätt som för servicehus-lägenheterna, och att FBS beslutar om vilka hyresnivåer som ska gälla.
Stadsdelsförvaltningen anser att förslaget till ramavtal för särskilda boendeformer m m bör godkännas, men att den fortsatta beredningen av ärendet tar hänsyn till vad som ovan anförts.
Socialtjänstnämnden beslöt den 20 september 2005 att överlämna förvalt- ningens tjänsteutlåtande som svar på remissen.
Socialtjänstförvaltningens tjänsteutlåtande av den 13 september 2005 är i huvudsak av följande lydelse.
Förvaltningen tillstyrker i huvudsak förslaget att FBS ska svara för och bekosta all drift och allt underhåll av de fastigheter socialtjänstnämnden hyr för institutionsverk- samhet från 2006. Det gäller både löpande och periodiskt underhåll, såväl yttre som inre, med vissa marginella undantag. Socialtjänstnämndens nuvarande direkta hyres- kostnader för dessa fastigheter är förhållandevis låga då nämnden har ansvar för både yttre och inre underhåll samt uppvärm-ning. Däremot bör hyreshöjningarna belastas förvaltningen successivt, förslagsvis under en treårsperiod.
Den nuvarande upplåtelseformen har medfört att fastigheternas underhåll i många fall blivit eftersatt då förvaltningen inte kunnat avsätta medel för periodiskt underhåll under den period lokalerna förhyrts med ansvar för underhåll. Det eftersatta underhål- let måste kunna åtgärdas utan att det medför omfattande hyreshöjningar. Detta gäller speciellt för de fastigheter som används för vård och boende där hyreskostnaden får ett direkt genomslag på vårdkostnaden.
Den beräknade hyreshöjningen uppgår för socialtjänstnämndens del till 4,8 mnkr. HVB Vuxna inom socialtjänstförvaltningen som är en intäktsfinansierad verksamhet och erbjuder vård och boende i olika former skulle enligt förslaget få bära 4,2 mnkr av dessa hyreshöj-ningar. Från den beräknade hyreshöjningen på 4,8 mnkr avgår dock kostnader för uppvärm-ning och underhåll med ca 1,5 mnkr. Den reella hyreshöjning-
en skulle då bli ca 3,3 mnkr. De redovisade hyresuppgifterna är i 2004 års nivå. Efter- som det är intäktsfinansierade verksam-heter som föreslås få kraftiga hyreshöjningar innebär det att vårddygnspriserna måste höjas vilket så småningom drabbar stadsdels- nämnderna som måste betala ett högre vårddygnspris.
Stadsledningskontorets förslag omfattar institutionerna Gamlebo, Linggården, Kruton, Bandhagshemmet (flera fastigheter), Ankaret, Hvilan, Västbo, Västberga gård, Riddaren, Drömmens korttidshem och Margretelunds Gård.
Efter genomgång av stadsledningskontorets tjänsteutlåtande kunde förvaltningen konstatera att institutionerna Triaden, Pettersbergsgården och Linden i materialet hän- förts till andra förvaltningar. Därutöver finns inte heller de fem institutioner belägna utanför staden, som FBS förvaltar, med i förslaget till avtal. Det gäller institutionerna, Ljungbacken, Stegsholm, Älvis, Östagården och Edshemmet.
Förvaltningen vill även lyfta fram frågan om den framtida avtalskonstruktionen för de institutioner som ägs av Familjebostäder AB, nämligen institutionerna Eken, Hamnviks-hemmet, del av Riddaren, del av Edshemmet och Duvnäs föräldrastöd.
Efter påpekande av ovan nämnda felaktigheter har stadsledningskontoret fört insti- tutionerna Triaden, Pettersberggården och Linden till socialtjänstförvaltningen och skickat ut en rättad bilaga. Denna bifogas tjänsteutlåtandet. Däremot uppger man att avtalet endast omfattar fastigheter inom stadens gränser och att det således inte är aktuellt att belysa kostnadsföränd-ringarna för de fem institutionerna utanför staden. De institutioner som ägs av Familjebo-städer AB är inte heller aktuella att ta upp för närvarande. Förvaltningen menar dock att eftersom FBS och Familjebostäder AB förvaltar även dessa institutioner bör frågan om deras framtida hyresavtal utredas i särskild ordning och att socialtjänstnämnden får möjlighet att yttra sig över kommande förslag till ny hyressättning.
De fastigheter som omfattas av stadsledningskontorets förslag är således följande: Gamlebo
Linggården Kruton
Bandhagshemmet (flera fastigheter), Ankaret
Xxxxxx Xxxxxx
Västberga gård Riddaren (del av) Drömmens korttidshem Margretelunds Gård Triaden Pettersberggården Linden
Den föreslagna hyreskostnaden är ca 16,1 mnkr, nuvarande hyra är ca 11,3 mnkr och hyres-höjningen blir då ca 4,8 mnkr. Hyresuppgifterna är i 2004 års nivå.
Stadsledningskontoret fastlägger i sitt förslag till nytt hyresavtal att socialtjänst- nämndens ökade hyreskostnader kommer att reduceras då nämnden idag förhyr fastig- heterna med kallhyra samt svarar för underhållet. Man menar också att då socialtjänst- nämnden inte har någon investeringsbudget är det direkt olämpligt att nämnden har åtaganden för t.ex. periodiskt underhåll i sina hyresförhållanden. Förvaltningen delar i huvudsak denna upp-fattning men anser att den föreslagna hyreshöjningen inte fullt ut kan belasta förvaltningen redan från 2006. Det är rimligt att de ökade kostnaderna successivt, under exempelvis en treårsperiod, förs till förvaltningen.
Ytterligare en faktor som måste beaktas vid hyressättningen är att miljöterapi be- drivs på vissa institutioner. Miljöterapin innebär bland annat ett tydligt ansvarstagande för den egna när-miljön och att viss fastighetsskötsel är en del av behandlingen. Dessa institutioner måste kunna få hyreskostnaden reducerad utifrån vilka insatser man be- räknar utföra själv.
Förvaltningen anser därutöver att förslaget om 20-åriga hyresavtal med ett års uppsägningstid binder upp staden i ett alltför långtgående kostnadsansvar. De intäkts- finansierade verksam-heterna måste kunna ställa om sin verksamhet med kort varsel och det är då inte rimligt att förvaltningarna är bundna av avtal som medför åtaganden för hyreskostnader för lokaler som man inte längre använder.
Bilaga 1 - Ramavtal inklusive bilagor.
Bilaga 1
RAMAVTAL FÖR SÄRSKILDA BOENDEFORMER MM
Detta Ramavtal har sin grund i kommunfullmäktiges beslut 2003-12-15, § 24 (utlåtan- de 2003:152) angående renodling av stadens fastighetsbestånd och syftar till att reglera grunderna för hyres- och ansvarsförhållandet parterna emellan.
FB Servicehus AB och Stockholms kommun genom dess stadsdelsnämnder och socialtjänstnämnd ska gemensamt arbeta för att förhyrda lägenheter/lokaler är ända- målsenliga för respektive verksamhet. Ansvarsfördelningen för detta framgår av Ram- avtalet. Viktiga förutsättningar är:
- ömsesidig information
- gemensam långsiktig planering
- att underlätta omstrukturering eller avveckling av hela eller delar av fastigheter till förmån för alternativt utnyttjande, t ex vid beslut om omvandling av servicehus till seniorboende.
1. AVTALSPARTER
Detta Ramavtal tecknas mellan hyresvärden FB Servicehus AB (556581-7870), nedan kallad FBS, och Stockholms kommun genom dess kommunstyrelse (212 000-0142), nedan kallad Staden.
Stockholms kommun genom dess stadsdelsnämnder och socialtjänstnämnd, nedan kallade Nämnden, är hyresgäst och tecknar självständigt och svarar för objektsvisa hyresavtal inom sitt ansvarsområde.
2. RAMAVTALET
Detta Ramavtal reglerar de villkor som generellt ska gälla för hyreskontrakt som har tecknats och kommer att tecknas mellan parterna och som avser följande ändamål: Äldreomsorg, omsorg om funktionshindrade och socialpsykiatri, exempelvis särskilda boendeformer för service och omvårdnad för äldre (servicehus, sjukhem, ålderdoms- hem och gruppboenden), bostäder med särskild service för fysiskt och psykiskt funk- tionshindrade, hem för vård och boende (HVB och behandlingshem) samt dagverk- samhet/-center för äldre, funktionshindrade och missbrukare, samt eventuell annan omsorgsverksamhet enligt Socialtjänstlagen (SoL) och Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS). Boendeformer för vilka Nämnden inte är huvudman, t ex seniorboende, omfattas inte av Xxxxxxxxxx. Hyreskontrakt mellan parterna avseende andra ändamål än ovan, t ex förskola, omfattas ej heller av Ramavtalet.
De hyresobjekt som vid avtalets tecknande omfattas av Ramavtalet framgår av Bilaga 1 (här bilaga 2), Fastighetslista. Ramavtalet ersätter samtliga tidigare gällande avtal, ramavtal, överenskom-melser, m fl, mellan parterna avseende ovan angivna ändamål och fastigheter enligt Xxxxxx 1.
Bilaga 1 (här bilaga 2) omfattar ej fastigheter, eller delar av fastigheter, som är under ombyggnad eller fastigheter som enligt avvecklingsbeslut ej längre ska använ- das för verksamhet reglerad i Ramavtalet. För dessa fastigheter ska befintliga hyresav- tal gälla intill dess att ombyggnaden slutförts eller avveckling av verksamheten skett. Nytt hyresavtal i enlighet med Ramavtalet ska för fastigheter i ombyggnadsskede tecknas när ombyggnaden slutförts och för fastigheter med verksamhet under avveck- ling gäller att avtalsförhållandet avslutas i och med att hyreskontraktet upphör, om inte annat avtalats.
Ramavtalets principer för hyressättning baseras på följande tre fastighetskategorier:
• Boende med heldygnsomsorg: Omfattar de sjukhem som tidigare ägdes av Stock- holms stad genom dess gatu- och fastighetsnämnd samt äldreboenden med hel- dygnsomsorg och friliggande gruppbostäder.
• Servicehus: Omfattar fastigheter eller delar av fastigheter som innehåller boende- formen servicehus. I servicehusen förekommer underkategorin gruppboenden.
• Övriga fastigheter: Omfattar fastigheter i vilka det inte finns något andrahandshy- resför-hållande med bostadshyresgäster.
Fastigheternas indelning framgår av Bilaga 1 (här bilaga 2). Ändring av en fastig- hets kategorisering, eller inplacering av ny fastighet i kategori, ska överenskommas mellan FBS och Staden.
För varje fastighetskategori anges vilka typer av ytor som kan förekomma och hur de definieras (se 4.1). För varje typ av yta anges vilken form av hyreskontrakt som ska användas (se 4.2 och 4.3) För varje typ av yta anges vilken hyressättning som gäller (se 5.2).
3. AVTALSTID OCH UPPSÄGNING FÖR RAMAVTALET
Ramavtalet, som ska godkännas av kommunfullmäktige, löper från och med 1 januari 2006 och till dess nytt ramavtal tecknas. Ramavtalet kan endast upphöra genom beslut av kommun-fullmäktige. Avtalstid och uppsägning för enskilda hyreskontrakt framgår av punkt 9.
Staden, genom dess stadsdirektör, och FBS, genom dess verkställande direktör, äger möjlighet att när så är påkallat överenskomma om sådana smärre sådana föränd- ringar, kompletteringar och/eller tillägg till Ramavtalet som inte är av principiell natur.
4. HYRESKONTRAKT
För varje fastighet ska FBS och Nämnden teckna ett eller flera hyreskontrakt. Antalet hyreskontrakt per fastighet ska, utifrån de olika fastigheternas förutsättningar och vad som är lämpligt, begränsas. Målet är att nämnderna ska förhyra samtliga ytor enligt punkt 2 ovan och att samtliga boende ska ha andrahandskontrakt med Nämnden. De ytor som Ramavtalet omfattar under respektive kategori av fastighet, samt definitioner, anges under punkt 4.1. nedan. Förhyrningar som omfattar bostäder som hyrs ut i andra
hand regleras enligt kontrakt för blockuthyrning, se punkt 4.2 nedan. Övriga förhyr- ningar regleras enligt hyreskontrakt för lokaler, se punkt 4.3 nedan.
Nytt hyreskontrakt ska upprättas vid varje åtgärd, exempelvis ombyggnad eller ytförändring, som påverkar hyran, medför hyrestillägg eller påverkar hyresavtalets omfattning.
4.1 Typ av ytor
Följande typer av ytor och definitioner gäller för de olika kategorierna av fastigheter
Boende med heldygnsomsorg | |
Yta | Definition |
Boendeyta | Den summerade bostadslägenhetsytan |
Gemensamhetsyta | En beräknad yta, 50 % av boendeytan. |
Verksamhetsyta | Den yta som inte är boendeyta, gemensamhetsyta eller förråd. |
Förrådsyta | Finns enbart i vissa f d sjukhem som tidigare ägdes av Stockholms stad genom dess gatu- och fastighetsnämnd och avser förråd för verksamheten. Inga nya ytor får till- komma som ska klassificeras inom denna ytdefinition. |
Servicehus | |
Yta | Definition |
Boendeyta | Den summerade bostadslägenhetsytan |
Bostadskomplement | Finns enbart i servicehus. I ytorna ingår allmänna utrym- men såsom rum för aktiviteter, samlingssal, kök, matsal, entréer, förbindelselänkar, m m. Ytan har i f d restkost- nadsservicehusen schablonmässigt reducerats med ca 11 % av bostadslägenhetsytan för trapphus och korridorer. |
Verksamhetsyta | I servicehus definieras sjukhem som inte byggts om som verksamhetsyta. Inga nya ytor får tillkomma som ska klassificeras inom denna ytdefinition i service-hus. |
Delytor gruppbostad: - boendeyta - gemensamhetsyta - verksamhetsyta | Som gruppbostäder definieras enheter med dygnetrunt- omsorg som tillskapats i servicehusen och där Nämnden hyr samtliga lägenheter via enstaka kontrakt eller via blockuthyrningsavtal. Den totala ytan för gruppbostaden är ytan innanför dörrarna till enheten. Delytor i gruppbo- stad i servicehus; boendeyta, gemensamhetsyta och verk- samhetsyta, definieras motsvarande kategorin ”boende med heldygnsomsorg” ovan. |
Övriga fastigheter | |
Yta | Definition |
Lokalyta | Samtliga ytor i fastigheter i vilka det inte finns något andrahandshyresför-hållande med bostadshyresgäster, t ex behandlingshem och dagcenter. |
4.2 Hyreskontrakt för blockuthyrning
FBS och Nämnden ska för sådana delar av fastigheter som avser boendeytor och ge- men-samhetsytor träffa hyreskontrakt för blockuthyrning enligt Bilaga 2 (ej tryckt här), Typkontrakt 1, med rätt för Nämnden att upplåta bostadslägenheterna i andra hand. Blockuthyrningskontrakten ska godkännas av hyresnämnden. För att blockut- hyrning ska vara möjlig krävs att hyreskontraktet omfattar minst tre bostadslägenheter. Blockuthyrningskontraktet ska omfatta bostadslägen-heter och i förekommande fall tillhörande gemensamhetsyta.
Förutsättningarna vad gäller olika boendeenheter kan variera, bl a avseende ytor och standard. Om det i samma fastighet finns olika kategorier av boenden, eller om standarden skiljer mellan olika enheter, tecknas separata hyreskontrakt för blockuthyr- ning för respektive del.
4.2.1 Övergångsregler
I flera fastigheter har vid detta Ramavtals tecknande många boende förstahandskon- trakt med FBS. I samband med byte av bostadshyresgäst ska Nämnden och FBS teck- na standardhyres-avtal på lägenheten. Ny bostadshyresgäst erbjuds därefter andra- handskontrakt av Nämnden. Nämnd och hyresgäst med förstahandskontrakt får även sinsemellan överenskomma om att Nämnden tecknar förstahandskontrakt för att däref- ter hyra ut lägenheten i andra hand till hyresgästen. I samband med årsskifte upprättas nytt blockuthyrningskontrakt, eller revideras befintligt blockuthyrningskontrakt, så att Nämndens då samtliga bostadshyresavtal inom aktuellt boende omfattas av respektive blockuthyrningskontrakt.
4.3. Hyreskontrakt för lokaler
För ytor i respektive fastighet som utgör bostadskomplement, verksamhetsyta, förråd eller lokalyta enligt ovan ska hyreskontrakt för lokaler träffas, se Bilaga 3 (ej tryckt här), Typkontrakt 2.
5. HYRA M M
5.1 Förhandlingsordning
Bostadslägenheter i fastigheter som omfattas av detta Ramavtal ska ingå i den för- handlings-ordning som FBS enligt 5 § hyresförhandlingslagen ska ha med hyresgäst- föreningen i Stockholm. Blockuthyrningskontraktet, Bilaga 2, ska innehålla en för- handlingsklausul enligt vilken Nämnden förbinder sig att gentemot Nämnden får till- lämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av ovan angivna förhand-lingsordning.
Nämnden förbinder sig att inte ta ut högre hyra vid upplåtelse av bostadslägenheter i andra hand än vad som överenskommits i ovan angivna förhandlingsöverenskommel- se.
5.2 Hyressättning
Boendeyta | Hyran ska motsvara summan av de hyror som i årliga förhand- lingsöverenskommelser mellan FBS och hyresgästföreningen fast- ställts för var och en av de lägenheter som omfattas av blockuthyr- ningskontraktet, den s k ”bruksvärdeshyran”. |
Gemensam- hetsyta | Ingår i bruksvärdeshyran för bostadslägenheterna. |
Bostads- komplement | Hyran ska motsvara den genomsnittliga bruksvärdeshyran per kvm/år som gäller för servicehuslägenheterna i aktuell fastighet. |
Verksam- hetsyta | Hyran ska motsvara kvm-hyran/år för normlägenheten i aktuell fastighet, 3 rok, 77 kvm, den s k ”normhyran”. |
Lokalyta | Hyran sätts unikt givet fastighetens ekonomiska förutsättningar och avkastningskrav. Av det i kontraktet angivna hyresbeloppet ska 75 % utgöra bashyra. Under hyrestiden ska med hänsyn till förändringarna i konsumentprisindex (totalindex med 1980 som basår) hyresbeloppet ändras med en viss procent (förändringen av index) av bashyran. Indextalet för oktober 2004 (281,0) utgör bastal. Skulle indextalet någon påföljande oktobermånad ha änd- rats i förhållande till bastalet ska hyresändring ske med det pro- centtal varmed indextalet ändrats i förhållande till bastalet. Hyres- ändringen sker alltid fr o m 1 januari efter det att oktoberindex föranlett omräkning. Hyrestillägg ska utgå med på lokalen belöpande andel av fastig- hetsskatt. |
Förråd | Xxxxx sätts vid ramavtalets ikraftträdande till 307 kr/kvm/år. 75 %, d v s 230 kr, utgör bashyra. Hyresbeloppet ändras under hyrestiden med hänsyn till index på motsvarande sätt som lokalyta ovan. |
I de fall då lokalerna uppvärms med el och Nämnden har eget abonnemang, eller Nämnden har eget vattenabonnemang, m m, ska hyran sänkas med motsvarande FBS:s senast kända genomsnittliga kostnader per kvm/år gällande bolagets hela fastighetsbe- stånd, för detta.
För ytor som kan ingå i det allmänna mervärdesskattesystemet ska Nämnden ut- över hyra och hyrestillägg erlägga vid varje tillfälle utgående mervärdesskatt. Se även punkt 10.
5.3 Hyra i samband med om-, ny- och tillbyggnader samt nyförvärv
Inplacering av ny fastighet i kategori, eller kategoriändring av befintlig fastighet/del av fastighet, med anledning av byggåtgärd eller nyförvärv, ska överenskommas mellan FBS och Staden.
Vid om-, ny- och tillbyggnad samt nyförvärv ska ny hyressättning göras enligt vad som anges i punkt 5.2.
Hyressättning avseende boende- eller gemensamhetsytor
Hyressättning av boende- och gemensamhetsytor ska fastställas i förhandlingsöver- enskom-melse mellan FBS och hyresgästföreningen. Kostnader som avser åtgärder gällande bostads-lägenheter eller gemensamhetsutrymmen ska där så är möjligt fullt ut finansieras genom sådan justering av bruksvärdeshyran. Förhandlingsöverenskommel- sen mellan FBS och hyresgästföreningen med anledning av om-, ny- eller tillbyggna- den ger även en ny hyres-sättning av bostadskomplement och verksamhetsytor.
För sådana åtgärder där finansiering inte ryms inom ramen för bruksvärdet ska överskjutande kostnader erläggas genom ett tillägg på hyran. Hyrestillägget beräknas som ett lån med rak amorteringsplan där återbetalningstiden ska vara relaterad till en rimlig brukstid för åtgärden. Räntan ska motsvara FBS:s genomsnittliga ränta för den totala upplåningen per den 31 oktober och regleras årligen per den 1 januari påföljande år.
Hyressättning avseende bostadskomplement och/eller verksamhetsyta
Hyressättningen av bostadskomplement och verksamhetsyta enligt de principer som anges i 5.2 är kopplad till hyressättningen av boendeytan. Åtgärder som enbart avser bostads-komplement och/eller verksamhetsyta kan därför inte förändra hyran för dessa ytor. Finansiering får i dessa fall i sin helhet ske genom ett tillägg på hyran. Kapital- kostnader till följd av åtgärden ska beräknas på samma sätt som anges för hyrestillägg i stycket ovan.
Hyressättning avseende lokalyta
Hyran sätts unikt givet fastighetens ekonomiska förutsättningar och avkastningskrav. Kapitalkostnaden ska beräknas på samma sätt som anges för hyrestillägg ovan.
Övriga förutsättningar rörande lokalhyreskontrakt
I samband med tillbyggnader och nyförvärv påförs utöver kapitalkostnad även kostnad för drift- och underhåll (DoU). DoU räknas schablonmässigt till 488 kr/kvm/år, exkl moms. Under hyrestiden ska med hänsyn till förändringarna i konsumentprisindex (totalindex med 1980 som basår) DoU-beloppet ändras. Indextalet för oktober 2004 (281,0) utgör bastal. Skulle indextalet någon påföljande oktobermånad ha ändrats i förhållande till bastalet ska DoU-beloppet ändras med det procenttal varmed indextalet ändrats i förhållande till bastalet. Hyresändringen sker alltid fr o m 1 januari efter det att oktoberindex föranlett omräkning.
6. OM- OCH TILLBYGGNADER
Om- och tillbyggnader eller andra åtgärder som initieras av Nämnden ska genomföras enligt nedan. I tillämpliga delar gäller detta även nybyggnader och nyförvärv.
Huvudprincipen är att den som beställer en åtgärd skall betala denna. Kostnader för ny-, om- och tillbyggnader hanteras enligt punkt 5.3. FBS får stå för kostnader för åtgärder som utförs utan skriftlig beställning från Nämnden.
6.1 Arbetsgång vid om-, ny- och tillbyggnader
Planering och genomförande av ny- om- och tillbyggnader delas in i följande:
• utredningsskede
• förslagshandlingsskede (avslutas med hyresoffert)
• genomförandeskede (projektering och produktion)
• uppföljning
Utredningsskede
Utredningsskedet ska klarlägga behov och ge ett förslag till inriktning på det om-, ny- eller tillbyggnadsprojekt som föreligger. Hyresgästen initierar och är ansvarig för utredningsskedet. FBS ska lämna fastighetstekniska synpunkter på förslaget och, på beställning av Nämnden, medverka till en översiktlig kostnadsbedömning. Utrednings- skedet avslutas med ett inrikt-ningsbeslut. Kostnader för utredningsskedet ska regleras utanför hyresförhållandet.
Förslagshandlingsskede
I förslagshandlingsskedet utarbetas underlag för genomförandebeslut och underlag för beställ-ning av genomförandet. Nämnden ansvarar för programförutsättningar och
verksamhetsin-riktning. FBS utarbetar förslagshandlingar och kalkyler, efter beställ- ning från Nämnden.
Efter erhållna förslagshandlingar och kalkyler begär Nämnden skriftligen av FBS en hyresoffert avseende de åtgärder, enligt skriftlig kravspecifikation, som Nämnden önskar få utförda. Begäran ska lämnas i god tid så att FBS kan undersöka möjligheter- na att samordna egna planerade underhållsåtgärder med de åtgärder nämnden önskar få utförda. FBS lämnar därefter skriftligen uppgift om vilken hyresföränd-ring de önska- de åtgärderna kommer att medföra. Hyresförändringar ska beräknas i enlighet med vad som föreskrivs i punkt 5.3 ovan och hyresofferten ska innehålla ett fullständigt under- lag till grund för denna beräkning.
Hyresofferten ska bl. a innehålla:
• En redovisning av hur Nämndens kravspecifikation tillgodoses samt en presenta- tion av vilka handlingar som ligger till grund för offerten.
• En noggrann beskrivning av vilka åtgärder som ska utföras, t. ex en systemhand- ling med prissatta moment. FBS ska säkerställa att offert som lämnas till Nämnden utgår från Nämndens beställning och således inte till någon del omfattar åtgärder för vilka FBS ska svara.
• En sammanställning av den totala kostnaden för åtgärderna redovisade så att det enkelt går att bedöma de olika delarnas kostnad och hyreskonsekvenser. I före- kommande fall redovisas förhandling med hyresgästförening avseende förändring av bruksvärdeshyran.
• Nämndens kostnader, kalkylränta, amorteringstider för de olika åtgärderna samt omsätt-ningstidpunkter och tidpunkt för slutbetalning.
Under förutsättning att erforderliga beslut har fattats kan Hyresgästen beställa om- eller tillbyggnadens genomförande av FBS. Beställning av åtgärder eller utredningar ska vara skriftlig, och undertecknad av bemyndigad person hos Nämnden. Om hyres- offerten inte accepteras, eller en planerad åtgärd inte genomförs av skäl som inte hän- för sig till FBS, ska Nämnden ersätta FBS för skäliga nedlagda kostnader.
Genomförandeskede
FBS ansvarar för genomförandet med projektering och produktion. Parterna är överens om att Nämnden ska följa arbetet i detta skede.
Uppföljning
Efter genomförande ska en uppföljning utföras av ny-, om- eller tillbyggnadens utfall avseende ekonomi, funktion och tidplan, som grund för en gemensam erfarenhetsåter- föring. Nämnden ansvarar för uppföljningen och FBS lämnar erforderligt underlag.
6.2 Nytt hyresavtal vid om-, ny- och tillbyggnader
Nämnden och FBS ska upprätta nya hyreskontrakt vid om- ny- eller tillbyggnader som påverkar hyran.
6.3 Mindre projekt
Åtgärd med kostnad som är lägre än 0,5 mnkr ska betalas direkt, kontant, av Nämn- den. Flera sådana åtgärder får läggas samman och beställas gemensamt förutsatt att åtgärderna sker samtidigt och avser samma fastighet. Om kostnaden då uppgår till 0,5 mkr eller mer kan den hyresföras.
7. KONSTNÄRLIG UTSMYCKNING
Vid nybyggnader och större om-, ny- och tillbyggnader ska ett belopp motsvarande 1% av den hyresgrundande produktionskostnaden avsättas för konstnärlig utsmyck- ning. Undantaget är projekt av övervägande teknisk karaktär, exempelvis ventilations- ombyggnader eller tillgäng-lighetsanpassningar. Utsmyckning kan i vissa fall göras i även mindre projekt, i de fall lokaler är av stort allmänt eller publikt intresse, till ex- empel matsal eller samlingssal. I dessa fall ska Nämnden ta ställning till utsmyckning- ens omfattning.
8. DRIFT OCH UNDERHÅLL
Huvudsyftet med fördelningen av ansvaret och kostnaderna för drift och underhåll är att optimera koncernnyttan. Detta medför att den part som bedöms ha förutsättningar att kunna utföra en åtgärd effektivt och till lägst kostnad ska svara för åtgärden.
För att underlätta för FBS och Nämnden att avgöra vem som har ansvaret för en enskild åtgärd har ansvarsfördelningen exemplifierats i Bilaga 4 (här bilaga 3), An- svarsfördelning (krysslista).
Nämnden äger inte erhålla nedsättning av hyran till följd av arbeten för att försätta lägenhet eller lokal i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenhet, lokal eller fastigheten i övrigt eller för åtgärder för utrotande av skadedjur. Arbetena ska dock ske utan onödig tidspillan.
8.1 FBS:s åtagande
FBS svarar för och bekostar all drift och allt underhåll av fastigheten, både löpande och periodiskt, såväl inre som yttre om inte annat anges i Bilaga 4 (här bilaga 3). Åta- gandet omfattar såväl byggnader med fastighetstekniska installationer som markan- läggningar och friytor med tillhörande anordningar och planteringar.
FBS:s åtagande är att vidmakthålla lokaler och lägenheter i ett gott och funktions- dugligt skick så att de är fullt brukbara för avsett ändamål. FBS har också ansvar för att byggnaderna underhålls så att värdet ej försämras. En långsiktig underhållsplan ska senast 2007 finnas för varje objekt. Denna plan ska, efter dialog med Nämnden, revi- deras årligen. Det ankommer på FBS att avgöra om reparation eller utbyte är den lämpligaste åtgärden.
8.2 Nämndens åtagande
Nämnden svarar för och bekostar lokalvård/städning. Härutöver svarar nämnden för drift och allt underhåll av lös inredning och utrustning. Nämndens åtagande regleras i Bilaga 4 (här bilaga 3).
Önskar en Nämnd underhåll utfört vid ett tidigare tillfälle än vad som framgår av underhållsplan ska kostnaderna fördelas mellan parterna med hänsyn till antalet år som återstår innan åtgärden annars skulle utförts.
9. HYRESTID, UPPSÄGNING OCH FÖRTIDA FRÅNTRÄDE AV ENSKILDA KONTRAKT
Hyrestiden ska vara 20 år, fr o m 2006-01-01 t.o.m. 2025-12-31. Uppsägning för av- flyttning ska ske skriftligen senast 12 månader före hyrestidens utgång, i annat fall förlängs kontraktet med 5 år var gång.
För enskilda kontrakt gäller, om det finns giltiga skäl, rätt för Nämnden att frånträ- da hyresavtalet i förtid. Exempel på giltigt skäl för sådant frånträde kan vara avveck- ling p g a bristande efterfrågan/behov av den aktuella boendeformen/lokalen. Om Nämnden önskar frånträda avtalet i förtid ska Nämnden skriftligen meddela FBS här- om senast ett år i förväg och avtalet kan då frånträdas vid det årsskifte som inträffar närmast efter ett år från meddelandet.
För uppsägningar för avflyttning, eller förtida frånträde, av kontrakt som omfattar olika boendeformer gäller att de först ska godkännas av kommunstyrelsen. En annan förutsättning är att hyresnämnden/Svea hovrätt, vid eventuell tvist om förlängning av andrahandshyresgästers hyresavtal, bifaller Nämndens talan att hyresavtalet ska upp- höra att gälla.
FBS ska informera Staden så snart en uppsägning eller meddelande om förtida frånträde gjorts. Vid uppsägning se även punkt 10 nedan.
Nämndens rätt till frånträde i förtid under hyrestiden gäller enstaka, del av eller samtliga hyreskontrakt i en fastighet. Förtida frånträde ska omfatta sådan del som ytmässigt utgör eller kan göras till en självständigt uthyrningsbar enhet.
Vid förtida frånträde ansvarar Nämnden för att andrahandshyresgästerna erhåller annan bostad och avflyttar från fastigheten. I de fall det är möjligt ska FBS erbjuda andrahands-hyresgästerna att bo kvar i sina lägenheter med förstahandskontrakt.
Vid avflyttning ska lokalerna/lägenheterna lämnats i godtagbart skick. FBS svarar för avflyttningsbesiktning. Nämnden bekostar onormalt slitage.
Kvarstående ej betald del av hyrestillägg för om-, ny- och tillbyggnader slutbetalas vid avflyttning förutsatt att FBS inte rimligen kan tillgodogöra sig investeringen eller del av den.
För kostnad för om-, ny- och tillbyggnad, som hyresförts via bruksvärde, kan, efter särskild överenskommelse mellan parterna, kompensation utgå om FBS inte rimligen kan tillgodogöra sig investeringen på annat sätt.
10. MERVÄRDESSKATT
För de verksamhetsytor i resp. fastighet för vilka lokalhyreskontrakt ska träffas enligt punkt 5.2 ovan ska som tillägg till hyran utgå mervärdeskatt. FBS avser att anmäla dessa verksamhetsytor för frivillig skattskyldighet.
Om FBS till följd av Nämndens självständiga agerande blir återbetalningsskyldig för mer-värdeskatt enligt bestämmelserna i mervärdesskattelagen ska Nämnden fullt ut ersätta FBS med det återbetalda beloppet. Nämnden ska vidare utge ersättning för den kostnadsökning som följer av FBS minskade avdragsrätt för ingående moms på drifts- kostnaderna som uppstår till följd av nämndens agerande.
11. ANDRAHANDSUTHYRNING AV LOKAL
FBS är medveten om att verksamheten i de förhyrda lokalerna kan drivas antingen av Nämnden i egen regi eller av en av Nämnden upphandlad entreprenör.
Nämnden äger rätt att i andra hand hyra ut lokal eller del av lokal. I samband med detta ska även momsfrågan beaktas, se även punkt 10. FBS skriftliga tillstånd ska inhämtas. Tillstånd ska lämnas om FBS inte har synnerliga skäl att neka tillstånd.
12. TVIST
Tvister ska i första hand lösas i samråd mellan Stockholms kommun och Stockholms Stadshus AB. I annat fall ska tvisten avgöras genom skiljeförfarande enligt lagen om skiljeförfarande med undantag som anges i JB 12 kap. 66 §.
13. FORCE MAJEURE
Force majeure såsom upplopp, arbetsinställelse, blockad, eldsvåda eller explosion eller annat, varöver part ej råder, fritager part, med de undantag som följer av hyreslagen (JB 12 kap.), från fullföljandet av sina enligt detta avtal åliggande skyldigheter, i den mån de inte kan fullföljas utan oskäligt höga kostnader.
14. RAMAVTALETS GODKÄNNANDE
Detta Ramavtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt för någondera part om inte Stockholms kommunfullmäktige senast 31 december 2005 genom beslut, som vinner laga kraft, godkänner avtalet.
Detta Xxxxxxxx jämte bilagor har upprättats i två likalydande originalexemplar, av vilka parterna tagit var sitt.
Stockholm 2005- - Stockholm 2005- -
FB Servicehus AB Stockholms kommun
……………………………………… ………………………………………
Xxxxxx Xxxxxxxxxx, VD Xxxxx Xxxxxxxx, stadsdirektör
Bilaga 2 – separat exceldokument
Bilaga 3
Bilaga 4 (här bilaga 3) till ”Ramavtal för särskilda boendeformer”.
Ansvarsfördelning mellan FB Servicehus och Nämnd för mark, byggnader, in- redning och utrustning (krysslista).
Huvudsyftet med fördelningen av ansvaret och kostnaderna för drift och underhåll är att optimera koncernnyttan. Detta medför att den part som bedöms ha förutsättningar för att kunna utföra en åtgärd effektivt och till lägst kostnad skall svara för åtgärden.
Enligt ramavtalet pkt 8.1 skall FBS svara för all drift och allt underhåll av fastighe- ten, både löpande och periodiskt, såväl inre som yttre om inte annat anges. FBS till- handahåller en rumstemperatur på minst 22° C i boenderum avsedda för äldre perso- ner.
Enligt ramavtalet pkt 8.2 skall Nämnden svara för drift och underhåll av lös inred- ning och utrustning samt städning.
Ansvar som enligt myndighetskrav åligger fastighetsägaren ansvarar FBS för. Krysslistan kan komma att anpassas löpande.
Yttre underhåll
Drift och underhåll | FBS | Nämnd | Anmärkning |
Balkonger | X | ||
Bortforsling av felparkerade bilar | X | ||
Eluttag, parkeringsplats | X | ||
Fasad | X | ||
Fast utrustning, typ fasta bänkar | X | ||
Flaggstång | X | Inkl en lina och en flagga (ej ersättning) Ej flaggning | |
Fontäner, dammar | X | ||
Fönster | X | ||
Fönsterglas yttre | X | ||
Hängrännor, stuprör | X | ||
Markiser, solskydd | X | ||
Markskötsel inkl blomlådor | X | ||
Portar och dörrar i fasad | X | ||
Porttelefon | X | Ej HG:s data/ verksamhetsba- serade | |
Skyltar | X | ||
Stolpbelysning | X | ||
Stängsel och grindar | X |
Tak | X | ||
Utemöbler, lösa | X | FBS svarar för basuppsättning, på iordninggjorda uteplatser. Därutöver får HG skaffa själva. | |
Ytterbelysning | X | ||
Åskskyddsanläggning | X |
Inre underhåll
Drift och underhåll | FBS | Nämnd | Anmärkning |
Allmänbelysning, armaturer (se även ”lysrör”) | X | FBS: Underhåll och funktion. Vid byte som innebär tydlig elbesparing ska särskild över- enskommelse träffas med Nämnd. | |
Avloppssystem/stammar | X | ||
Bad (fast anslutna karbadsanlägg- ningar) | X | Underhåll av maskinell utrust- ning. | |
Badbassäng | X | Avser endast bassänger som är i drift vid tecknande av ramav- talet. | |
Belysning i schakt och i hisskorg | X | ||
Besamöppnare | X | ||
Bevakningstjänster s.k. fastighets- rondering | X | ||
Centraldammsugare | X | ||
Centralgasanläggning | X | Myndighetskrav finns, utgår vid ombyggnad | |
Datanät | X | ||
Desinfektion, spolon | X | ||
Dörrar | X | ||
Dörrkontrollanläggning | X | T ex kodlås, kortläsare | |
Elnät | X | ||
Fast inredning/utrustning | X | ||
Fettavskiljare | X | Inkl tömning | |
Fönsterputs | X | ||
Garage | X | FBS svarar för allt i garage såvitt inte Nämnd förhyr hela garaget | |
Glas | X |
Grovsopor (grovsopor från stor- kök – se ”sopor”) | X | Nämnd svarar för extratömning ex tömma en boendelägenhet | |
Hissar | X | ||
Konstverk fast | X | ||
Kylanläggning för gemensamma ytor | X | Ex luftkonditionering | |
Kylanläggning, verksamhetsrum | X | Ex. tryckerirum, datarum | |
Kylanläggning matavfall | X | Ej hämtning | |
Kylar för avlidna | X | ||
Kyla för storkök, central kyla till kylar, frysar och kylrum. Storkök = där det finns myndig- hetskrav för rapport av kylmedi- um. | X | Ansvaret för kontrollrapporter åligger Nämnd – kopia till FBS Alltid separat anläggning för storkök. | |
Köksutrustning, lös | X | Inkl cafeteria, restaurang, stor- kök etc | |
Köksutrustning, våningskök och våningsmatsalar (ej lösa inventa- rier) | X | Microvågsugn och medicinkyl- skåp ingår | |
Köksutrustning/vitvaror, boende- enheter (ej lösa inventarier) | X | Microvågsugn och medicinkyl- skåp ingår | |
Larm: verksamhet | X | Kallelsesignaler, trygghets-, överfalls-, inbrotts- o dyl | |
Larm: fastighet | X | Driftslarm, brandlarm | |
Lysrör, glimtändare, glödlampor | X | ||
Låssystem inklusive cylinder, nycklar, kåpor, låskista, trycken och vred – underhåll | X | Inkl byte etc. Yttre lås, se Portar. | |
Lös inredning/utrustning | X | ||
Mörkläggningsanordning | X | ||
Persienner, solavskärmning | X | ||
Rensning av avlopp | X | Nämnd står för kostnaden vid upprepade stopp p g a oakt- samhet (ex blöjor i avloppet) | |
Returhantering, lysrör/elektronik | X | Bortforsling | |
Riskavfall | X | ||
Skadegörelse, invändigt/utvändigt | X | X | Vållande är ansvarig Anges i hyreslagen §24 |
Skyddsrum | X | ||
Sopor: hushålls- från bostäder | X | ||
Sopor från verksamhet (kontor, | X | Från källsorteringsrum |
pentry mm) | |||
Sopor: storkök | X | ||
Sopor: interntransport | X | ||
Sotning, imkanaler, avdelnings- kök | X | ||
Sopkomprimator | X | Ej anläggning för risk eller storköksavfall | |
Sotning av fettkåpor (storkök) | X | ||
Städning | X | Alla förhyrda utrymmen utöver FBS-lokaler (t ex soprum m m) | |
Telenät | X | FBS: nyinstallation vid ny- byggnad | |
Telenät | X | Nämnd: telefonapparater o växel | |
TV-antenn/parabol/kabel | X | ||
Tvättstugeinredning, fast | X | Gäller boende- och per- sonaltvättstugor, ej specialut- rustning för t ex städmoppar, madrasser och ej för tvättut- rustning för extern tvätt | |
Tvättstugeinredning – luddfilter | X | X | FBS: Byte (ny) Nämnd: Rengöring |
Tvätt- och sopnedkast | X | ||
Ventilationsanläggning | X | ||
VVS-system, styr- och reglersy- stem | X | ||
Ytskikt: golv, väggar, tak | X | ||
Ändrade myndighetskrav, fastig- het | X | ||
Ändrade myndighetskrav, verk- samhet | X | FBS ska alltid kontaktas |
Brandskydd
FBS svarar för teknik, utrustning, anläggning och skyltar. Nämnd svarar för egen organisation.