Fastigheten Malmö Bornholm 8
Fastigheten Malmö Bornholm 8
- Upplåten med tomträtt i 74 år och 4 månader (1952-09-01 – 2026 -12-31)
- Tomträttsavgäld: 8 136 kr/år
- Avtal enligt äldre lagstiftning (före 1954)
- Avtalet upphör 2026-12-31.
Nytt avtal som kommunen erbjuder = nytt avtal. Avgäld och andra villkor kan inte prövas i domstol.
Tre alternativ (två realistiska)
1. Acceptera det nya tomträttsavtal som kommunen erbjuder
- Räkna med samma villkor som vid omregleringar av ”moderna” avtal,
f n 10-åriga avgäldsperioder med en avgäld ca 150 kr/lägenhetsyta och år.
2. Friköpa fastigheten
- Ingen rättighet – bygger på kommunens frivilliga medverkan
- Tomtens marknadsvärde för nybebyggelse
- Kan genomföras när som helst
- Aktuellt pris 59 508 000 kr (gäller t o m 2020-05-31)
(3. Ingenting – föreningen förlorar dispositionen över fastigheten)
Förutsättningar (om nytt tomträttsavtal var aktuellt nu, våren 2020)
Tomträtt: Ni får ”låna” tomten för ca 1,060 mkr/år. Det motsvarar 3,00 % på ett värde/kapitalskuld omkring 35,3 mkr. Var 10:e år kommer värdet/skulden räknas om med hänsyn till prisutvecklingen på mark. Räntan (3,00 %) ändras sannolikt inte.
Friköp: Ni får köpa tomten för ca 59,5 mkr. Det kan finansieras med banklån. Räntan är en förhandling med banken och beror av valda löptider. Idag går det låna till omkring 1,00 % på kortare sikt (upp till 5 år). Troligen kräver banken amortering om åtminstone 1 %/år. Skulden minskar nominellt genom amorteringar. Frågan är hur räntan utvecklar sig?
Ca 8,5 % per år
Genomsnittlig värdeutveckling för tomtmark till flerbostadshus i Malmös attraktivaste västra stadsdelar 2000 - 2019
Ca 7,5 % per år
Genomsnittlig utveckling av tomträttsavgälder för mark till flerbostadshus i Malmös attraktivaste västra stadsdelar 2000 - 2019
Detta gäller speciellt för Brf Bornholm:
Ny tomträtt är inte aktuellt förrän 2027. Fram till dess gäller den befintliga där avgälden är drygt 8 000 kr/år. Vilken avgäld som kommer begäras 2027 går inte att veta nu. Om det pris som kommunen tillämpar idag ökar i samma genomsnittliga takt som under den senaste 20-årsperioden kan avgälden beräknas i intervallet 1 650 000 – 1 700 000 kr/år.
Friköpspriset, ca 59,5 mkr gäller nu (t o m maj). Det är mer troligt att det ökar än minskar över tiden. Med fortsatt genomsnittlig markprisutveckling som under den senaste 20 åren kan priset 2027 beräknas till ca 105 mkr. Följer markvärdet en antagen inflationstakt om 2 %/år blir priset ca 68 mkr.
ANALYS
Alternativa scenarier:
”Tomträtt 2,0 %” Nytt tomträttsavtal fr o m 2027. Avgäld antas följa långsiktig inflationstakt motsvarande 2,0 %/år. Omregleringar vart tionde år.
”Tomträtt 7,5 %” Nytt tomträttsavtal fr o m 2027. Avgälden antas fortsätta öka i samma takt som under senaste 20-årsperioden motsvarande 7,5 %/år. Omreglering vart tionde år.
Friköp A Finansiering med genomsnittsränta 1,00 % som justeras vart femte år och successivt ökar till 4,00 % på lång sikt. Amortering 1 %.
Friköp B Finansiering med genomsnittsränta 1,50 % som justeras vart tionde år och successivt ökar till 4,75 % på lång sikt. Amortering 1 %.
Friköp C Finansiering med genomsnittsränta 1,00 % som justeras vart femte år och successivt ökar till 5,50 % på lång sikt. Amortering 1 %.
Nödvändig avgiftsändring
vid friköp:
A
B C
27 %
33 %
27 %
A | 6 % |
B | -1 % |
C | 10 % |
Nödvändig avgiftsändring vid friköp:
Nödvändig avgiftsändring
vid ny tomträtt:
”2,0 %”
”7,5 %”
24 %
33 %
1600
Utfall år 2037, kr/m2 lägenhetsyta
A | 10 % |
B | 9 % |
C | 14 % |
1400
1200
1000
Nödvändig avgiftsändring vid friköp:
Nödvändig avgiftsändring
vid ny tomträtt:
”2,0 %”
”7,5 %”
4 %
23 %
800
600
400
200
0
Tomträtt, 2,0 % Tomträtt, 7,5 % Friköp A Friköp B Friköp C
Årsavgift Markkostnad Amortering