Noteringsprospekt avseende upptagande till handel av obligationer i Sätra Förvaltnings AB på NGM Nordic Derivatives Exchange

Noteringsprospekt avseende upptagande till handel av obligationer i Sätra Förvaltnings AB på NGM Nordic Derivatives Exchange

Viktig information

Detta Prospekt (”Prospektet”) har upprättats av Sätra Förvaltnings AB, organisationsnummer 559015-9298 (”Sätra Förvaltning” eller ”Bolaget”) med anledning av Bolagets avsikt att ta upp Bolagets obligationer (”Obligationerna”) emitterade under Bolagets obligationslån (”Obligationslånet”) till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange. Med ”Euroclear” avses Euroclear Sweden AB, organisationsnummer 556585- 8074. Hänvisning till ”SEK” avser svenska kronor. Med ”T” avses tusen och med ”M” avses miljoner.

Prospektet har upprättats i enlighet med lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument och Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004 av den 29 april 2004 om genomförande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2003/71/EG (”Prospektförordningen”) samt Kommissionens delegerande förordning (EU) nr 406/2012 av den 30 mars 2012 om ändring av förordning (EG) nr 809/2004. Prospektet har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap ▇▇ ▇▇▇ ▇▇ § ▇▇▇▇▇ (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännandet och registreringen innebär inte att Finansinspektionen garanterar att sakuppgifterna i Prospektet är riktiga eller fullständiga. Utöver vad som framgår på sidorna 29 till 30 avseende finansiell information i Prospektet har ingen information i Prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisor. Viss finansiell information i Prospektet har avrundats i Prospektet, varför vissa tabeller inte summerar korrekt. Prospektet och andra till Prospektet hänförliga handlingar får inte offentliggöras, publiceras eller distribueras i USA, Kanada, Singapore, Australien, Hongkong, Sydafrika, Nya Zeeland, Japan eller annat land där sådan åtgärd förutsätter registreringsåtgärder eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Obligationerna har inte registrerats eller kommer att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i gällande lydelse, eller enligt tillämplig lag i Kanada, Singapore, Australien, Hongkong, Sydafrika, Nya Zeeland eller Japan och får därmed inte erbjudas eller överlåtas direkt eller indirekt, till personer med hemvist i något av dessa länder. Tvist i anledning av förestående Prospekt, innehåll i Prospektet och därmed sammanhängande rättsförhållanden skall avgöras av svensk domstol, varvid Stockholms tingsrätt skall utgöra första instans. Svensk rätt är exklusivt tillämplig på Prospektet.

Prospektet innehåller framtidsinriktade uttalanden och antaganden om framtida marknadsförhållanden, verksamhet och resultat. Dessa uttalanden finns i flera avsnitt och inkluderar uttalanden rörande Bolagets nuvarande avsikter, bedömningar och förväntningar. Orden ”anser”, ”avser”, ”bedömer”, ”förväntar sig”, ”förutser”, ”planerar” eller liknande uttryck indikerar vissa av dessa framtidsinriktade uttalanden. Andra sådana uttalanden identifieras utifrån det aktuella sammanhanget. Faktiska händelser och resultatutfall kan komma att skilja sig avsevärt från vad som framgår av sådana uttalanden till följd av risker och andra faktorer som Bolagets verksamhet påverkas av.

Prospektet innehåller historisk och framtidsinriktad marknadsinformation. I det fall informationen har hämtats från tredje part ansvarar ▇▇▇▇▇▇▇ för att informationen har återgivits korrekt. Såvitt ▇▇▇▇▇▇▇ vet har inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle kunna göra informationen felaktig eller missvisande i förhållande till de ursprungliga källorna. Sätra Förvaltning har dock inte kontrollerat siffor, marknadsdata eller annan information som lämnats av tredje part, varför styrelsen i Sätra Förvaltning inte påtar sig något ansvar för fullständigheten eller riktigheten för sådan information som presenteras i Prospektet. Sådan information bör läsas med detta i åtanke. Ingen tredje part enligt ovan har, såvitt styrelsen känner till, väsentliga intressen i Sätra Förvaltning.

Nord Fondkommission AB har varit behjälplig i framtagande av detta Prospekt. Samtliga uppgifter i Prospektet härrör från Bolaget, varmed Nord Fondkommission AB friskriver sig från allt ansvar i förhållande till obligationsägare i Bolaget och avseende andra direkta eller indirekta konsekvenser till följd av beslut om investering eller andra beslut som helt eller delvis grundas på uppgifterna i detta Prospekt.

Innehållsförteckning

Sammanfattning 4

Riskfaktorer 11

Bakgrund och motiv 16

Obligationerna i korthet 17

Verksamhetsbeskrivning 20

Värdeintyg 26

Marknadsöversikt 27

Finansiell översikt 29

Kommentarer till den finansiella utvecklingen 32

Övrig finansiell information 34

Styrelse, ledande befattningshavare och revisor 36

Aktien och ägarförhållanden 40

Legala frågor och kompletterande information 41

Ägar- och bolagsstyrning 44

Bolagsordning 45

Skattekonsekvenser i Sverige 47

Villkor för Obligationerna 49

Adresser 67

Definitioner

Sätra Förvaltning, Bolaget eller Emittenten: Sätra Förvaltnings AB med organisationsnummer 559015- 9298, inklusive dotterbolag om inte annat framgår av sammanhanget.

Prospektet: Detta prospekt som närmare beskriver Sätra Förvaltning och Obligationerna.

Obligationen, Obligationerna eller Obligationslånet: Obligationslånet om 55 MSEK som närmare beskrivs i detta Prospekt.

Fordringshavare: Avser den som är registrerad på VP-konto som borgenär eller som är berättigad att i annat fall ta emot betalning i fråga om en Obligation enligt villkoren för Obligationerna.

Handelsplatsen eller NGM: Avser NGM Nordic Derivatives Exchange.

Finansiell kalender

Bokslutskommuniké 2016 28 februari 2017

Offentliggörande av årsredovisning 2016 28 april 2017

Årsstämma 2017 19 maj 2017

Halvårsrapport januari-juni 2017 31 augusti 2017

Sammanfattning

Sammanfattningen består av informationskrav uppställda i så kallade ”Punkter”. Dessa punkter är numrerade i avsnitten A – E (A.1 – E.7). Denna sammanfattning innehåller alla de Punkter som krävs i en sammanfattning för aktuell typ av värdepapper och emittent. Eftersom vissa Punkter inte är tillämpliga för alla typer av prospekt, kan det finnas luckor i numreringen av Punkterna. Även om det krävs att en viss Punkt inkluderas i sammanfattningen för aktuella värdepapper och aktuell emittent, är det möjligt att ingen relevant information kan ges rörande Punkten. Informationen har då ersatts av en kort beskrivning av Punkten tillsammans med angivelsen ”ej tillämplig”.

AVSNITT A – INTRODUKTION OCH VARNINGAR
A.1	Introduktion och varningar	Denna sammanfattning bör betraktas som en introduktion till Prospektet. Varje beslut om att investera i värdepappren som erbjuds ska baseras på en bedömning av Prospektet i dess helhet från investerarens sida. Om yrkande avseende uppgifterna i Prospektet anförs vid domstol, kan den investerare som är kärande i enlighet med medlemsstaternas nationella lagstiftning bli tvungen att svara för kostnaderna för översättning av Prospektet innan de rättsliga förfarandena inleds. Civilrättsligt ansvar kan åläggas de personer som lagt fram sammanfattningen, inklusive översättningar därav, men endast om sammanfattningen är vilseledande, felaktig eller oförenlig med de andra delarna av Prospektet eller om den inte, tillsammans med andra delar av Prospektet, ger nyckelinformation för att hjälpa investerare när de överväger att investera i sådana värdepapper.
A.2	Samtycke till användning av Prospektet	Ej tillämplig. Finansiella mellanhänder har inte rätt att använda detta Prospekt för efterföljande återförsäljning eller slutlig placering av värdepapper.
AVSNITT B – EMITTENT OCH EVENTUELL GARANTIGIVARE
B.1	Firma och handelsbeteckning	Bolagets registrerade firma och handelsbeteckning är Sätra Förvaltnings AB med organisationsnummer 559015-9298.
B.2	Säte, bolagsform et cetera	Sätra Förvaltnings AB är ett publikt aktiebolag som har sitt säte Stockholm. Bolaget bildades den 20 april 2015 och regleras av aktiebolagslagen (2005:551).
B.4b	Trender	Ränteläget, låga amorteringar, stigande disponibla inkomster och den ökande befolkningstillväxten har lett till en hög efterfrågan på bostäder i Sverige. Då aktörer på utbudssidan av bostadsmarknaden inte kunnat svara på den ökade efterfrågan har detta lett till ett bostadsunderskott på marknaden och brist på bostäder. Boverket uppskattar att behovet av nya bostäder fram till 2025 bedöms vara 710 000 och att majoriteten av dessa, 440 000, bedöms behövas redan år 2020. Detta innebär en genomsnittlig årstakt om 88 000 bostäder, mer än tre gånger så hög som dagens årstakt.

B.5	Koncernstruktur
B.9	Resultatprognos	Ej tillämplig. Bolaget har ej upprättat någon resultatprognos.
B.10	Revisorsanmärkning	Nedanstående upplysning ingick i revisionsberättelsen för 2015. I övrigt har inga revisorsanmärkningar lämnats. Årsredovisning 2015: Anmärkning Årsredovisningen har inte upprättats i sådan tid att det varit möjligt att, enligt 7 kap. 10 § aktiebolagslagen, hålla årsstämma inom sex månader efter räkenskapsårets utgång.
B.12	Finansiell information i sammandrag med kommentarer om väsentliga förändringar	Koncernens resultaträkning 2016-01-01- 2015-06-02- SEK 2016-08-31 2015-12-31 Intäkter 0 0 Rörelsekostnader Förvaltningskostnader -46 475 -8 000 Summa rörelsekostnader -46 475 -8 000 Avskrivning ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇ ▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ intäkter 0 0 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ -▇▇▇ ▇▇▇ ▇ Resultat efter finansiella poster -784 455 -8 000 Resultat före ▇▇▇▇▇ -▇▇▇ ▇▇▇ -▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇ ▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ resultat -784 455 -8 000

Koncernens balansräkning

SEK 2016-08-31 2015-12-31

TILLGÅNGAR

Finansiella tillgångar

Deposition 14 500 000 5 000 000

Omsättningstillgångar

Likvida medel 571 025 50 000

SUMMA TILLGÅNGAR 15 071 025 5 050 000

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital 500 000 50 000

Balanserat resultat 992 000 0

Årets resultat -784 455 -8 000

Summa eget kapital 707 545 42 000

Skulder

Obligationslån 11 000 000 0

Långfristiga räntebärande skulder 300 000 5 000 000

Övriga skulder 3 063 480 8 000

Summa skulder 14 363 480 5 008 000

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 071 025 5 050 000

Koncernens kassaflödesanalys

2016-01-01- 2015-06-02-

SEK 2016-08-31 2015-12-31

Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster -784 455 -8 000 Justeringar för poster som inte ingår i

kassaflödet 0 0

Betald skatt 0 0

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 155 480 8 000

Kassaflöde från den löpande verksamheten -628 975 0

Kassaflöde från investeringsverksamheten -9 500 000 -5 000 000

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 10 650 000 5 050 000

Periodens kassaflöde 521 025 50 000

Likvida medel vid periodens början 50 000 0

Likvida medel vid periodens slut 571 025 50 000

		Nyckeltal per 2016-08-31 Nyckeltalen nedan har inte beräknats enligt IFRS. Soliditet, % 4,69% Räntetäckningsgrad, ggr neg. Skuldsättningsgrad, ggr 20,30 Avkastning på eget kapital, % neg. Räntebärande skuld, TSEK 14 363 Soliditet, %: Eget kapital dividerat med balansomslutning. Syftet med nyckeltalet är att visa hur stor del av tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Räntetäckningsgrad, ggr: Avser resultatet efter finansiella poster dividerat med finansiella kostnader. Syftet med nyckeltalet är att visa hur många gånger Bolaget kan täcka sina räntekostnader. Skuldsättningsgrad, ggr: Räntebärande skulder (posterna Obligationslån, Långfristiga räntebärande skulder och Övriga skulder) dividerat med eget kapital. Syftet med nyckeltalet är att visa hur många gånger det egna kapitalet som består av skuld. Avkastning på eget kapital, %: Årets resultat dividerat med totalt eget kapital. Syftet med nyckeltalet är att visa hur bra Bolaget har presterat jämfört med mängden eget kapital i Bolaget. Räntebärande skuld, TSEK: Mängden räntebärande skuld (posterna Obligationslån, Långfristiga räntebärande skulder och Övriga skulder) i balansräkningen. Syftet med nyckeltalet är att visa hur mycket räntebärande skuld som finns i balansräkningen. Ovanstående finansiella information i sammandrag är hämtad ur Bolagets räkenskaper. Kassaflödesanalysen för räkenskapsåret 2015 har upprättats till delårsrapporten för upplysningssyfte. Årsredovisningen för räkenskapsåret 2015 som sammanfattas i detta avsnitt är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2008:1 Årsredovisning för mindre aktiebolag och är reviderad av Bolagets revisor. Delårsrapporten för perioden 1 januari 2016 till 31 augusti 2016 som sammanfattas i detta avsnitt är upprättad i enlighet med IFRS (IAS 34) och är översiktligt granskad av Bolagets revisor. Bolaget har efter den 31 augusti 2016 förvärvat fastigheterna ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇ ▇▇▇ totalt cirka 145 MSEK. Bolaget har sålt fastigheten ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇,▇ MSEK. Bolaget har dessutom tagit upp Obligationslånet om 55 MSEK och beslutat om att ta upp Obligationerna till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange. Den 3 oktober 2016 höll ▇▇▇▇▇▇▇ sin årsstämma för 2016 och fastställde årsredovisningen för räkenskapsåret 2015. I övrigt har det inte skett några väsentliga händelser, negativa eller positiva, efter den 31 augusti 2016.
B.13	▇▇▇▇▇▇▇▇▇ med påverkan på Emittentens solvens	Ej tillämplig. Inga händelser har nyligen inträffat och som skulle kunna ha en väsentlig inverkan på bedömningen av Bolagets solvens.
B.14	Beroende av andra företag inom koncernen	Bolaget är beroende av dotterbolaget Sätra Fastigheter 1 AB som är lagfaren ägare till fastigheten ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ ▇▇▇ Bolagets intäkter.

B.15	Emittentens huvudsakliga verksamhet	Bolaget ska äga och förvalta andelar och fastigheter samt därmed förenlig verksamhet. Bolaget har som syfte att förvalta och förädla fastigheten Högsätra 10 i Sätra stadsdel i ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇.
▇.▇▇	▇▇▇▇▇▇ och kontroll av Bolaget	▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ äger genom bolaget ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest AB 100 procent av aktierna i Sätra Förvaltning. Det existerar inga aktieägaravtal eller motsvarande avtal mellan aktieägare i Sätra Förvaltning som kan medföra att kontrollen över Bolaget förändras.
B.17	Kreditvärdighets- betyg	Ej tillämplig. Varken Bolaget eller Obligationerna har något kreditvärdighetsbetyg.
AVSNITT C – VÄRDEPAPPER
C.1	Värdepapper som erbjuds	Obligationer i Sätra Förvaltnings AB (ISIN-kod: SE0009155351).
C.2	Denominering	Obligationerna är denominerade i svenska kronor, SEK.
C.5	Inskränkningar i den fria överlåtbarheten	Ej tillämplig. Det finns inga inskränkningar i rätten att fritt överlåta värdepapperen.
C.8	Rättigheter relaterade till värdepappren inbegripet rangordning och begränsningar av rättigheter	Obligationerna är skuldförbindelser enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument. Obligationerna utgör ovillkorade, oprioriterade och icke efterställda förpliktelser för Bolaget. Obligationerna medför viss panträtt i den egendom som anges i Obligationsvillkoren. I den mån dessa säkerheter inte förslår till återbetalning av Obligationslånet, rankar Obligationslånet jämsides med Emittentens övriga icke säkerställda och icke efterställda betalningsförpliktelser i den mån inte annat är föreskrivet i lag. Obligationerna kommer att medföra rätt till återbetalning av nominellt belopp och betalning av ränta på respektive förfallodag. Obligationerna lyder under svensk rätt.
C.9	Rättigheter relaterade till värdepapperen	Ränta: 10 procent per år. Ränteförfallodag: Avser 7 januari, 7 april, 7 juli och 7 oktober varje år. Räntan ackumuleras till och med den första ränteutbetalningen, som infaller den 7 januari 2017. Återbetalningsdag: den 7 april 2019. Amortering: Under Obligationslånets löptid kommer ingen amortering att ske. Initial företrädare för obligationsinnehavarna är Nord Fondkommission AB. Detta är företrädaren som initialt kommer att företräda fordringshavarna. Detta kan komma att justeras över löptiden.
C.10	Om värdepappret har en derivatkomponent i räntebetalningen	Ej tillämplig. Räntan baseras ej på derivatinslag.
C.11	Ansökan om upptagande till handel	Sätra Förvaltning har ansökt om notering av Obligationerna på NGM Nordic Derivatives Exchange. Första dag för handel med Obligationerna beräknas vara den 25 november 2016.

AVSNITT D – RISKER
D.2	Huvudsakliga risker som är specifika för Emittenten eller dess bransch	Investeringar i obligationer är förenat med risktagande. Ett antal faktorer utanför Sätra Förvaltnings kontroll, liksom ett flertal faktorer vars effekter Sätra Förvaltning kan påverka genom sitt agerande, kan komma att få en negativ påverkan på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. Nedan redogörs för de huvudsakliga riskfaktorerna som bedömds kunna påverka Sätra Förvaltnings framtidsutsikter: - Makroekonomiska faktorer. Skift i det makroekonomiska klimatet kan ha påverkan på efterfrågan och utbud vilket kan påverka Bolaget negativt. Även ändringar i räntor och inflation kan påverka Bolagets resultat och finansiella ställning negativt. - Projektrisker. Sätra Förvaltnings verksamhet omfattar till stor del fastighetsutvecklingsprojekt vilka är i ett tidigt skede. Det finns en risk att projekten kan avbrytas, fördyras eller försenas vilket kan ha en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. - Ränterisk. Förändringar i räntenivåer från banker kan påverka Bolagets räntekostnader. Skulle detta ske kan det ha en negativ påverkan på Bolagets resultat och finansiella ställning. - Likviditetsrisker. Det finns en risk att Bolaget saknar tillräcklig likviditet för att fullfölja sina betalningsåtaganden. Om Bolagets tillgång på likvida medel försvåras kan det ha en väsentlig negativ effekt på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning.
D.3	Huvudsakliga risker som är specifika för värdepapperen	Nedan redogörs för de huvudsakliga riskfaktorerna som bedöms kunna påverka Obligationerna: - Likviditetsrisker. Det finns en risk att Obligationerna inte har en likvid handel vilket kan ha en negativ inverkan på Obligationernas marknadspris. - Kreditrisk. Det finns en risk att Bolaget inte kan fullgöra sina betalningsåtaganden enligt obligationsvillkoren och att investeraren inte får betalning. Om Bolaget inte kan skapa tillräckligt kassaflöde finns en risk att investerarnas ränteutbetalningar alternativt återbetalning uteblir. - Förmånsrätt. Obligationerna är en oprioriterad förpliktelse för Bolaget vilket innebär att innehavare av Obligationer i händelse av Bolagets likvidation, företagsrekonstruktion eller konkurs normalt erhåller betalning efter det att eventuella prioriterade fordringshavare, normalt sett med förmånsrätt till vissa tillgångar, har fått fullt betalt.
AVSNITT E - ERBJUDANDE
E.2b	Motiv till erbjudandet och användandet av behållningen	Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen.
E.3	Erbjudandets former och villkor	Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen.
E.4	Intressen som har betydelse för erbjudandet	Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen.

E.7 Kostnader som åläggs investerare Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen.

Riskfaktorer

Investeringar i företagsobligationer är alltid förenat med ett visst mått av risktagande. Ett antal faktorer påverkar och kan komma att påverka Sätra Förvaltnings resultat och finansiella ställning samt Obligationerna. I detta avsnitt redovisas riskfaktorer. Både generella risker hänförliga till Sätra Förvaltnings verksamhet samt huvudsakliga risker förenade med Obligationslånet i egenskap av finansiellt instrument. Riskbeskrivningen syftar till att beskriva de risker som är förknippade med Sätra Förvaltnings verksamhet och därmed även Sätra Förvaltnings möjligheter att infria sina åtaganden i enlighet med villkoren för Obligationslånet. Faktorerna nedan är inte framställda i prioritetsordning och gör inte anspråk på att vara uttömmande.

Potentiella investerare bör noggrant överväga nedanstående riskfaktorer liksom övrig information i Prospektet innan beslut fattas om förvärv av Obligationer. En investerare måste härutöver, ensam eller tillsammans med sina finansiella eller andra rådgivare, beakta en allmän omvärldsanalys, övrig information i Prospektet samt generell information om fastighetsmarknaden utifrån sin personliga situation. En investerare bör ha tillräckliga kunskaper för att kunna bedöma riskfaktorer samt tillräcklig finansiell styrka för att kunna bära dessa risker.

Ytterligare riskfaktorer som för närvarande inte är kända eller som för tillfället inte anses vara betydande skulle också kunna påverka Sätra Förvaltnings framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning och därmed Bolagets möjligheter att infria sina åtaganden i enlighet med villkoren för Obligationerna.

Marknads-, bransch- och bolagsrelaterade risker

Makroekonomiska faktorer

Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, tillväxt, sysselsättning, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolkningstillväxt och struktur-, inflations- och räntenivåer. Tillväxten i ekonomin påverkar sysselsättningsgraden som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden.

Högre räntor och ökade kostnader samt lägre efterfrågan kan få en negativ effekt på Sätra Förvaltnings verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Projektrisker

Sätra Förvaltnings verksamhet omfattar till stor del fastighetsutvecklingsprojekt. Det är således en förutsättning för Bolagets fortsatta utveckling att sådana projekt kan genomföras med ekonomisk lönsamhet. Bolagets förestående projekt är i ett tidigt skede. Till fastighetsprojekt i tidiga skeden hänförs betydande risker och realisation av förväntade kassaflöden är beroende av ett lyckat genomförande av relevanta projekt. Till fastighetsutvecklingsprojekt hänförs risker exempelvis avseende detaljplan, bygglov, upphandling av entreprenad, vidareförsäljning och färdigställande av byggnation. Projekten kan avbrytas, fördyras eller försenas. Skulle något av ovan realiseras kan detta ha en väsentlig negativ inverkan på Sätra Förvaltnings verksamhet, resultat och finansiella ställning.

Ränterisk

Ränterisken definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Bolagets räntekostnad. Räntekostnaderna påverkas, förutom av omfattningen av räntebärande skulder, främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Sätra Förvaltning väljer för bindningstiden på räntorna.

Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens så kallade reporänta vilken utgör ett penningpolitiskt styrinstrument. Penningpolitiken i Sverige syftar till att genom justering av reporäntan försöka hålla inflationen på två procent. I tider av stigande inflationsförväntningar kan ränterisken väntas stiga och i tider med sjunkande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas sjunka. Ju längre genomsnittlig räntebindningstid som Bolaget har på sina lån ju längre tid tar det innan en ränteförändring får genomslag i Bolagets räntekostnader. Per datumet för Prospektets avgivande har vi en nollinflation och Riksbanken har satt en minusränta vilket kan påverka Bolagets räntekostnader negativt om den skulle öka.

Refinansieringsrisk

Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsat denna risk och innebär även mindre räntekänslighet. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Det finns en risk att framtida refinansiering inte kan ske på skäliga villkor vilket kan ha en väsentlig negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Likviditetsrisker

Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att Bolaget ska kunna fullfölja sina betalningsåtaganden, vilka huvudsakligen kommer bestå av driftskostnader såsom el, renhållning, vatten och värme, avtalade underhållsutgifter och investeringar samt ränta på skulder. Även oförutsedda större betalningar kan uppkomma. Om Bolagets tillgång på likvida medel försvåras kan det ha en väsentlig negativ effekt på Sätra Förvaltnings verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Operationell risk

Operationell risk definieras som risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter eller interna eller externa händelser som förorsakar avbrott i verksamheten. Det finns en risk att brister i operationell säkerhet kan påverka Bolagets verksamhet negativt.

Organisatoriska risker

Sätra Förvaltning har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare och förmågan att i framtiden identifiera, anställa och bibehålla kvalificerade och erfarna ledningspersoner. Sätra Förvaltnings förmåga att anställa och bibehålla dessa personer är beroende av ett flertal faktorer, varav några ligger bortom Bolagets kontroll, bland annat konkurrensen på arbetsmarknaden. Förlusten av en lednings- eller nyckelperson på grund av att den anställde till exempel säger upp sig eller går i pension kan innebära att viktiga kunskaper går förlorade, att uppställda mål inte kan nås eller att genomförande av Bolagets affärsstrategi påverkas negativt. Om befintliga nyckelpersoner lämnar Bolaget eller om Sätra Förvaltning inte kan anställa eller bibehålla kvalificerade och erfarna ledningspersoner kan det ha en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och ställning i övrigt.

Tekniska risker

Fastighetsinvesteringar är förknippade med en teknisk risk. Med teknisk risk definieras de riskförhållanden som är förknippade med den tekniska driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt föroreningar. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan de komma att medföra betydligt ökade kostnader för fastigheterna och därmed även påverka Bolagets resultat och finansiella ställning negativt.

Legala risker

Fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagar och andra regler samt myndighetsbeslut avseende till exempel miljö, säkerhet och uthyrning. Nya lagar eller regler eller förändringar avseende tillämpningen av befintliga lagar eller regler som är tillämpliga på Sätra Förvaltnings verksamhet eller kundernas verksamhet kan påverka Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat negativt.

Tvister

Det finns en risk att Sätra Förvaltning kan komma att bli inblandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande som har eller haft betydande effekter på Bolagets resultat eller finansiella ställning. Resultatet av en sådan tvist kan få en negativ effekt på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning.

Skatter och bidrag kan ändras

En stor kostnadspost för fastighetsbolag är fastighetsskatt. Förändringar i bolags-, mervärdes- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga och kommunala pålagor samt bostads- och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Sätra Förvaltnings verksamhet. Betydande skillnader finns i de politiska partiernas syn på pålagornas och bidragens storlek och förekomst, det finns en risk att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i de statliga och kommunala systemen som påverkar fastighetsägandet. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebär exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Bolagets framtida skattesituation förändras negativt. Förändringar av bolags- och fastighetsskatt, övriga statliga och kommunala pålagor, samt bostads- och räntebidrag kan ha en negativ effekt på Bolagets resultat och finansiella ställning.

Miljörisk

Enligt miljöbalken (1998:808) har den som bedriver verksamhet som har bidragit till miljöförorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta erforderlig efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvariga. Det innebär således att en risk att krav under vissa förutsättningar kan komma att riktas mot Bolaget för utredningsåtgärder vid misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skicks om följer av miljöbalken. Även krav på sanering av äldre byggnader på en fastighet kan komma att ställas mot Bolaget, exempelvis till följd av att olämpliga byggnadsmaterial använts vid tidigare konstruktioner eller ombyggnadsåtgärder. Skulle sådana krav riktas mot Sätra Förvaltning kan det få en negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Konkurrens

Sätra Förvaltning verkar i en bransch som är utsatt för konkurrens. Bolagets framtida konkurrensmöjligheter är bland annat beroende av Bolagets förmåga att ligga i framkant och snabbt reagera på befintliga och framtida marknadsbehov. Sätra Förvaltning kan därför tvingas göra kostnadskrävande investeringar, omstruktureringar eller prissänkningar för att anpassa sig till en ny konkurrenssituation. En ökad konkurrens kan påverka Sätra Förvaltnings resultat och verksamhet negativt.

Försäkringar

Bolagets försäkringsskydd kan visa sig vara otillräckligt för att kompensera för förluster knutna till skador på Bolagets fastigheter. Oförsäkrade förluster, eller förluster överstigande försäkringsskyddet, kan få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Risker relaterade till Obligationslånet

Obligationslån kan innehålla element som medför särskilda risker för investerare. Risker som är specifika för Obligationslånet redogörs för nedan.

Likviditetsrisker

Det finns en risk att en likvid handel i Obligationerna inte uppstår och upprätthålls. Bolaget har ansökt om upptagande till handel av Obligationerna på NGM Nordic Derivatives Exchange. Även om ett värdepapper är upptaget till handel förekommer inte alltid efterfrågan och handel med Obligationerna. Detta kan medföra att innehavare inte kan sälja sina Obligationer vid önskad tidpunkt eller till kurser med en avkastning jämförbar med liknande placeringar som har en existerande och likvid andrahandsmarknad. Bristande likviditet i marknaden kan ha en negativ inverkan på marknadsvärdet av Obligationerna.

Kreditrisk

Investerare i Obligationerna har en kreditrisk. Investerarens möjlighet att erhålla betalning under Obligationslånets villkor är beroende av Bolagets möjligheter att infria sina betalningsåtaganden, vilket i sin tur i stor utsträckning är beroende av utvecklingen av Sätra Förvaltnings verksamhet och dess finansiella ställning. Kan inte Bolaget infria sina betalningsåtaganden under Obligationslånet finns en risk att investeraren inte erhåller ränta eller nominellt belopp enligt villkoren.

En ökad kreditrisk kan medföra att marknaden prissätter Obligationerna med högre riskpremie, vilket skulle kunna påverka Obligationernas värde negativt genom ett förhöjt marknadspris.

En annan aspekt av kreditrisken är att en försämrad finansiell ställning kan medföra att Sätra Förvaltnings kreditvärdighet minskar vilket skulle kunna innebära att Sätra Förvaltnings möjligheter till skuldfinansiering, och de villkor som skuldfinansieringen kan upptas till, vid slutet av Obligationslånets löptid, försämras.

Förmånsrätt

Sätra Förvaltning har inom ramen för sin finansiering pantsatt aktier i Bolaget. Sådana lån utgör normalt en prioriterad fordran på Bolaget. Sätra Förvaltning avser även att fortsättningsvis söka en ändamålsenlig och förmånlig finansiering varför ytterligare pantsättning inom ramen får sådana, nya, lån kan komma att ske.

Varje investerare bör vara medveten om att det finns en risk att den som investerar i Obligationer kan förlora hela eller delar av, sin placering i händelse av Sätra Förvaltnings likvidation, konkurs eller en företagsrekonstruktion.

Euroclear

Obligationerna är anslutna till Euroclears kontobaserade system, varför inga fysiska värdepapper har givits ut eller kommer att ges ut. Clearing och avveckling vid handel med Obligationerna sker i Euroclears kontobaserade system liksom utbetalning av ränta och inlösen av kapitalbelopp. Det finns en risk att problem uppstår med Euroclears kontobaserade system vilket skulle innebära att avveckling och ränteutbetalningar i så fall kan fördröjas. Investerarna är därför beroende av funktionaliteten i Euroclears kontobaserade system.

Fordringshavarmöte

Villkoren för Obligationslånet innehåller vissa bestämmelser avseende fordringshavarmöte som kan hållas i syfte att avgöra frågor som rör Fordringshavarens intressen. Dessa bestämmelser tillåter angivna majoriteter att binda alla innehavare av Obligationer, inklusive innehavare av Obligationer som inte har deltagit och röstat vid det aktuella mötet eller som har röstat på annat vis än krävs

majoritet, till beslut som är fattade vid ett i behörig ordning sammankallat och genomfört fordringshavarmöte. Detta kan vara till nackdel för investerare, då majoriteten på fordringshavarmötet kan ha andra intressen än investeraren.

Bakgrund och motiv

Sätra Förvaltning har grundats av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ som har lång erfarenhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Genom Sätra Förvaltning har ▇▇▇▇ i sitt senaste projekt förvärvat fastigheten ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ i stadsdelen Sätra i Stockholms stad. För att förvärva fastigheten och för att i framtiden möjliggöra den potential som finns i fastigheten och projektet har Bolaget rest Obligationslånet. Utöver förvaltning av det befintliga centrumet finns dessutom planer på renovering, modernisering och tillbyggnad på fastigheten med nya bostadsrätter. Projektets uppsida kan sammanfattas i följande punkter:

1. Dagens snitthyror i centrumet är lägre än i jämförbara tunnelbaneanslutna centrum i Stockholmsområdet vilket medför en möjlighet till hyreshöjningar givet uppgraderingen av centrumet.

2. Det förs djupgående diskussioner med Stockholms stad om att bygga ytterligare cirka 20 000 kvadratmeter bostäder på fastigheten.

Bolaget har rest 55 MSEK före emissionskostnader genom ett obligationslån för att förvärva fastigheten och styrelsen beslutade den 10 oktober 2016 att notera Obligationerna på NGM Nordic Derivatives Exchange för att erhålla en omsättningsbar tillgång och samtidigt öka transparensen gentemot intressenter och långivare. Emissionskostnaderna uppgick till totalt cirka 3,7 MSEK, vilket betyder att Bolaget netto tillfördes cirka 51,3 MSEK.

Styrelsen för Sätra Förvaltning är ansvarig för informationen i Prospektet och härmed försäkras att alla rimliga försiktighetsåtgärder har vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt styrelsen vet, är riktiga och överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd.

▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇

▇▇▇▇▇ Förvaltnings AB

Styrelsen

Obligationerna i korthet

Detta avsnitt innehåller en allmän och översiktlig beskrivning av Obligationerna och utgör inte en fullständig beskrivning av Obligationerna. Ett beslut att investera i Obligationerna ska därför baseras på en bedömning från investerarnas sida av Prospektet i dess helhet, inklusive de handlingar som införlivas genom hänvisning. Fullständiga villkor för Obligationerna framgår av avsnittet ”Villkor för Obligationerna” längst bak i Prospektet.

Sammanfattande beskrivning av Obligationerna

Emittent

Sätra Förvaltnings AB med organisationsnummer 559015-9298.

Verksamhet

Bolaget är ett fastighetsbolag med syfte att förvalta och förädla fastigheten Högsätra 10 i Sätra stadsdel i Stockholms stad.

Överlåtbarhet

Obligationerna är fritt överlåtbara.

ISIN-kod

SE0009155351.

Lånebelopp

Lånebeloppet uppgår till högst 55 MSEK.

Emissionsdag

7 oktober 2016.

Upptagande till handel

Bolaget har ansökt för att Obligationerna ska noteras på NGM Nordic Derivatives Exchange. Första dag för handel med Obligationerna på NGM Nordic Derivatives Exchange beräknas vara den 25 november 2016.

Valör, nominellt belopp och handelpost

Vardera Obligation har ett nominellt belopp om 50 000 SEK vilket även är minsta handelspost. Obligationslånet är denominerat i svenska kronor.

Ränta

Tio (10) procent per år.

Ränteförfallodag

7 januari, 7 april, 7 juli och 7 oktober varje år. Den första ränteutbetalningen kommer att ackumuleras från emissionsdagen och ske den 7 januari 2017 och den sista den 7 april 2019.

Totalt antal värdepapper

Maximalt 1 100 Obligationer. Samtliga Obligationer är tecknade, betalda, emitterade och utgivna.

Amortering

Under Obligationslånets löptid kommer ingen amortering att ske.

Återbetalningsdag

Den 7 april 2019. Euroclear ombesörjer återbetalningen av det investerade beloppet.

Förtida inlösen på Emittentens begäran

Kan göras, se punkt 7.8 i avsnittet ”Villkor för Obligationerna”.

Förlängning

Kan göras, se punkt 7.7 i avsnittet ”Villkor för Obligationerna”.

Uppsägningsgrunder

De uppsägningsgrunder som finns tillgängliga under villkoren framgår av punkt 14 i avsnittet ”Villkor

för Obligationerna”.

Kreditvärdighetsbetyg

Bolaget eller Obligationerna har inga kreditvärderingsbetyg.

Euroclear-registrering

Obligationerna är för obligationsinnehavarnas räkning registrerade på VP-konto, varför inga fysiska värdepapper utfärdats. Begäran om viss registreringsåtgärd avseende Obligationerna ska riktas till kontoförande institut. Euroclear eller förvaltare (vid förvaltarregistrerade värdepapper) verkställer avdrag för skatt på utbetald ränta för fysisk person bosatt i Sverige och för svenskt dödsbo. Svensk källskatt (kupongskatt) utgår inte på räntebetalningar och något avdrag för detta kommer således ej att ske. Det finns inga inskränkningar i att fritt överlåta Obligationerna.

Likviditetsgarant

Bolaget har ej engagerat någon likviditetsgarant för det fall Obligationerna tas upp till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange.

Initial företrädare för fordringshavare

Nord Fondkommission AB, organisationsnummer 556832-1342 (”Nord”). Genom att en Fordringshavare tecknar sig för Obligationer utser även Fordringshavaren Nord att agera som företrädare åt Fordringshavaren i vissa avseenden som är hänförliga till Obligationerna och Villkoren. Nord har rätten att representera Fordringshavarna i enlighet med villkoren inklusive, men inte begränsat till, förvaring av säkerheterna för Fordringshavarnas räkning i enlighet med pantavtalen och, om tillämpligt, verkställandet av en realisation av säkerheterna. Nord är dock inte ansvarig för fullgörandet eller verkställandet av säkerheterna. ▇▇▇▇ har ingen skyldighet att bevaka Fordringshavarnas rättigheter, att företräda Fordringshavarna vid domstol, exekutiv myndighet eller andra situationer, bevaka fullgörandet av Bolagets åtaganden enligt villkoren eller undersöka eventuella uppsägningsgrunder. Nords rätt att företräda Fordringshavarna framgår i sin helhet av punkt 16 i avsnittet ”Villkor för Obligationerna”.

Detta är företrädaren som initialt kommer att företräda fordringshavarna. Detta kan komma att justeras över löptiden. Representationen stipuleras i Villkor för Obligationerna som är en del av detta Prospekt. Inget avtal har ingåtts avseende representationen.

Fordringshavarmöte/Skriftligt beslutsfarande

Bestämmelserna för sammankallande och genomförande av ett fordringshavarmöte eller ett skriftligt beslutsförfarande framgår av punkt 13 i avsnittet ”Villkor för Obligationerna”.

Preskription

Rätten att motta återbetalning av Obligationernas lånebelopp ska preskriberas tio (10) år från inlösendagen. Rätten att erhålla räntebetalning ska preskriberas tre (3) år från relevant förfallodag för betalning under förutsättning att något preskriptionsavbrott inte gjorts.

Tillämplig lag

Obligationerna är upprättande enligt svensk lag.

Rangordning av Obligationerna

Obligationerna utgör ovillkorade, oprioriterade och icke efterställda förpliktelser för Bolaget. Obligationerna medför viss panträtt i den egendom som anges i Obligationsvillkoren. I den mån dessa säkerheter inte förslår till återbetalning av Obligationslånet, rankar Obligationslånet jämsides med Emittentens övriga icke säkerställda och icke efterställda betalningsförpliktelser i den mån inte annat är föreskrivet i lag.

Intressekonflikter

Det förekommer inte några intressekonflikter mellan, å ena sidan, nedanstående styrelseledamöters eller ledande befattningshavares skyldigheter gentemot Bolaget och, å andra sidan, deras privata intressen och/eller andra förpliktelser.

Distributör

Nord Fondkommission AB har agerat distributör för Obligationsemissionen och har varit behjälplig i framtagande av detta Prospekt.

Säkerheter för Obligationerna

Som säkerhet för Fordringshavarna avses samtliga aktier i Memmingsborg Ett AB och Sätra Förvaltnings AB ställas samt 15 000 aktier (motsvarande 30 procent) i A4 Invest i Stockholm AB. Dessutom har Fordringshavarna säkerhet i form av andrahandspantsättning efter bottenfinansieringen från ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ Bank AB (publ) i samtliga aktier i Hultet Ett Fastighets AB och Sätra Fastigheter 1 AB.

Placeringshorisont och andrahandsmarknad

Investering i Obligationerna skall i första hand ses som en investering på två och ett halvt (2,5) års sikt. Obligationerna är dock fritt överlåtbara och avses att tas upp till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange. Innehavare skall vända sig direkt till sin bank eller annan förvaltare med erforderliga tillstånd för att genomföra köp och försäljning.

Verksamhetsbeskrivning

Om Sätra Förvaltning

Sätra Förvaltning är ett projektbolag grundat av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ med syftet att förvalta och förädla fastigheten Högsätra 10 som utgör Sätra Centrum, beläget i Sätra stadsdel i Stockholms stad. Bolaget ska förvalta det befintliga centrumet och dess kassaflöden samtidigt som det parallella arbetet med att renovera och modernisera centrumet pågår.

Om projektet

Sätra Förvaltning har förvärvat bolaget Sätra Fastigheter 1 AB med organisationsnummer 559077-8659 som är lagfaren ägare av fastigheten ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇. ▇▇▇▇▇ Centrum har en egen tunnelbaneförbindelse vilket gör att det endast tar cirka 20 minuter till de centrala delarna av Stockholm och är en del av Stockholm stads plan för Skärholmenområdet där många nya bostäder ska byggas under de kommande åren.

Bolaget har djupgående diskussioner med Stockholms stad om att bygga ytterligare cirka 20 000 kvadratmeter bostäder på tomterna, fördelat på cirka 350 nya lägenheter. För tillfället pågår endast diskussioner och ingen detaljplan har vunnit laga kraft.

Utöver tillbyggnationerna på fastigheten är även planen att renovera, modernisera och utveckla det befintliga centrumet. Diskussioner pågår med flera av butikerna för att förbättra flödet genom centrumet och öka tillgängligheten till butikerna. Dessutom så planeras invändiga renoveringar för att förbättra och öka trivseln inne i centrumet, bland annat genom att ta upp fasaderna för att öka visibiliteten in i butikerna. Standarden på fastigheten är god men inte moderniserad för år 2016 och hyrorna är satta därefter.

Projektets uppsida kan sammanfattas i följande punkter:

1. Dagens snitthyror i centrumet är lägre än i jämförbara centrum i Stockholmsområdet vilket medför en möjlighet till hyreshöjningar givet uppgraderingen av centrumet.

2. Det förs djupgående diskussioner med Stockholms stad om att bygga ytterligare cirka 20 000 kvadratmeter bostäder på fastigheten.

Framtida utvecklingsmöjligheter på fastigheten

Delmoment 1

Byggnation av en ny byggnad om cirka 7 500 kvadratmeter bakom Sätra Centrum med utgång mot Sätra Torg. Den nya byggnaden ska husera publika verksamheter och butiker på de två understa våningarna samtidigt som de övriga våningsplanen är till för bostäder. Den nya byggnaden terrasserar sig mot söder och möter skolbyggnaden i söder med en lägre skala. Detaljplanen för detta delmoment har ej vunnit laga kraft.

Delmoment 2

Centrumbyggnaden byggs ut och en ny tydligare koppling mellan de två torgen skapas i form av en galleria. Gallerian blir en axel genom centrumanläggningen och knyter ihop en mix av nyckelfunktioner såsom bibliotek, butiker och tunnelbana samtidigt som torgmiljön i väst ramas in och aktiveras. Dessutom föreslås ytterligare en byggnad ovanpå centrumanläggningen för att bygga bostäder. Totalt avser delmoment 2 cirka 10 000 kvadratmeter ny- och ombyggnation. Detaljplanen för detta delmoment har ej vunnit laga kraft.

Delmoment 3

I nordöstra delen av fastigheten föreslås ytterligare byggnation ovanpå centrumanläggningen över två våningsplan. Dessutom skapas ytterligare en ny entré mot Sätra Torg. Delmoment 3 innebär nybyggnation samt ombyggnation om totalt cirka 6 500 kvadratmeter. Detaljplanen för detta delmoment har ej vunnit laga kraft.

Intäkter, kostnader och finansiering

Fastigheten ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ per september 2016 till totalt 105 MSEK. Det befintliga centrumet genererar i dagsläget ett driftnetto om cirka 5,8 MSEK på årsbasis, vilket motsvarar en direktavkastning om cirka 5,5 procent. Det löpande kassaflödet beräknas inte till sin helhet att täcka drift- och finansieringskostnader men tack vare aktieägartillskott och att Bolaget har likvida medel från försäljningen av Djursätra 3 (se mer under avsnittet ”Legala frågor och kompletterande information”) så beräknas alla kostnader täckas samtidigt som arbetet med detaljplanen tas vidare.

Finansieringen av förvärvet har skett genom tre komponenter, ett banklån om 42 MSEK, Obligationslånet om 55 MSEK samt eget kapital genom ett aktieägartillskott om cirka 3,5 MSEK. Del av Obligationslånet ska även användas till att ta fram detaljplan för de 20 000 kvadratmeterna nya bostäder samt för renoveringsåtgärderna i centrumet. Finansieringen av bostäderna beräknas framförallt att bestå av det löpande kassaflödet från det befintliga centrumet tillsammans med likvid från avstyckningar, försäljning av byggrätter eller extern finansiering genom bank eller obligationer.

Samarbetspartner i projektet

Sätra Förvaltning arbetar i projektet tillsammans med White Arkitekter som har tagit fram detaljplanen samt har ritat upp det förslag som Bolaget avser bygga och renovera på fastigheten. White Arkitekter är en arkitektbyrå med huvudkontor i Stockholm och över 600 anställda över hela Norden. Bolaget omsatte under 2015 cirka 825 MSEK och har varit med och ritat bland annat nya Gothia Towers i Göteborg samt Nya Karolinska Solna i Stockholm.

Värdeintyg

Nedanstående värdeintyg avseende Sätra Förvaltnings fastighet har utfärdats av en oberoende sakkunnig värderingsman på uppdrag av Bolaget. Det har inte ägt rum några materiella förändringar efter det att värderingsintyget utfärdades. Värdeintyget har upprättats av Forum Fastighetsekonomi AB (med adress ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇, ▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇). Forum Fastighetsekonomi AB har inte något väsentligt intresse i Sätra Förvaltning och har gett tillstånd till att värdeintyget tagits in i Prospektet. Informationen från tredje man har återgivits exakt och inga uppgifter har utelämnats på ett sätt som skulle kunna göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande.

SAMMANFATTANDE VÄRDERINGSRAPPORT

På uppdrag av Sätra Förvaltning AB, genom ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇, har Forum Fastighetsekonomi AB bedömt marknadsvärdet av tomträtten till fastigheten Högsätra 10 i Stockholms kommun vid värdetidpunkten september 2016:

Underlag

Hyresdata har erhållits tillsammans med uppgifter om pågående uthyrningar, uppsägningar och planerat underhåll etc. Officiella uppgifter om fastigheten har hämtats från Fastighetsdatasystemet och uppgifter om detaljplaner m m har inhäm- tas från respektive myndighet.

Värderingen är en uppdatering av en tidigare av Forum utförda värderingar. Besiktning av värderingsobjektet har skett 2015-08-07.

Metodik

Värderingen är upprättad i enlighet med ESMA:s uppdatering av CESR:s rekommendation för tillämpning av kommissionens

förordning om prospekt (Nr 809/2004).

Värderingen följer IVSC (International Valuation Standards Council) riktlinjer för värdering av tillgångar.

Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad flerårig avkastningsanalys, dvs. en analys av förväntade framtida betalningsströmmar där alla indata (hyror, vakans/hyresrisk, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsav- gäld etc, direktavkastningskrav, kalkylränta mm) ges värden som överensstämmer med de bedömningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituation. Som grund för våra bedömningar om marknadens direktavkastningskrav mm ligger ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp.

Ett avkastningsbaserat nuvärde framräknas utgående från kalkylperiodens driftnetton efter investeringar och restvärdet (dvs. det totala kapitalet vid kalkylslut). I förekommande fall beaktas olika värdetillägg eller värdeavdrag.

I kassaflödeskalkylerna har bland annat följande bedömningar och antaganden gjorts: Kalkylstart 2016-09-01.

Kalkylperiod 10 år.

Inflationen (KPI-förändring) är bedömd till 1,0 % under 2016 och 2,0 % under resterande kalkylperiod. Hyresutvecklingen följer respektive hyreskontrakts villkor. Efter löptidens slut görs vid behov en marknadsanpassning och hyresutvecklingen följer sedan 100 % av KPI.

Kostnaderna för drift och underhåll utvecklas med 100 % av KPI.

Direktavkastningskravet vid kalkylslut har bedömts till 5,75 %, och kalkylräntan till 7,83 %.

Värdebedömning

På begäran intygas härmed att tomträtternas marknadsvärde vid värdetidpunkten september 2016 har bedömts till:

▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇▇▇

105 000 000 kr (etthundrafem miljoner kronor)

Stockholm 2016-09-03

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇, ▇▇▇ ▇▇▇▇, ▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇

Tel ▇▇ ▇▇▇ ▇▇ ▇▇

▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇

Civilingenjör

Marknadsöversikt

Traditionellt sett har den nordiska fastighetsmarknaden präglats av omfattande kreditgivning av banker och på grund av regleringar och kapitaltäckningskrav har bankerna sänkt sina belåningsnivåer (beroende på till exempel fastighetstyp och läge). Idag råder stor efterfrågan på kapital som kompletterar eller ersätter bankernas kreditgivning, särskilt hos små och medelstora fastighetsbolag.1 Ränteläget beräknas att ligga ganska stilla under de närmaste åren med en försiktig uppgång om två till fyra år.2

Bostadsfastigheter

Ränteläget, låga amorteringar, stigande disponibla inkomster och den ökande befolkningstillväxten har lett till en hög efterfrågan på bostäder i Sverige. Då aktörer på utbudssidan av bostadsmarknaden inte kunnat svara på den ökade efterfrågan har detta lett till ett bostadsunderskott på marknaden och brist på bostäder, främst gällande hyresrätter. Den fortsatta urbaniseringen medför att det främst är i storstadsregionerna samt de större universitets- och högskoleorterna som befolkningstillväxten sker. Boverket uppskattar att behovet av nya bostäder fram till 2025 bedöms vara 710 000 och att majoriteten av dessa, 440 000, bedöms behövas redan år 2020. Detta innebär en genomsnittlig årstakt om 88 000 bostäder, mer än tre gånger hög som dagens årstakt.3

Bostadsfastigheter är i ett investeringsperspektiv den fastighetskategori som sedan mitten av 2000- talet har uppvisat den högsta totalavkastningen.4 Enligt IPD Svensk Fastighetsindex har totalavkastningen för bostäder under perioden 1995 till 2015 varit positiv under alla enskilda år, med undantag för år 2008 när den senaste finanskrisen slog till. Under den senaste tioårsperioden har totalavkastningen varit i genomsnitt 9,1 procent per år.5 Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden det första kvartalet 2016 var den näst högsta under ett kvartal de senaste tio åren och uppgick till totalt 28,5 miljarder SEK, en ökning med drygt fem miljarder SEK jämfört med samma period föregående år.6

Butiksfastigheter

Den pågående trenden avseende butikssegmentet inom fastighetsmarknaden är att externhandeln, det vill säga köpcentrum och motsvarande utanför stadskärnorna, har haft en explosionsartad tillväxt. Anledningen till detta är till stor del konkurrensfördelar för butikerna i form av möjligheten till lägre kostnader vilket gör att priserna kan sänkas och utbudet kan ökas. Även lättheten att parkera i direkt anslutning till köpcentrumet har inneburit en ökad tillgänglighet för kunderna till skillnad från stadskärnorna. Köpcentrum har fortsatt en stark konkurrensfördel som mötesplats och upplevelsecentrum och trenden inom nyutvecklade köpcentrum går mot att erbjuda ett mer högkvalitativt utbud av restauranger och butiker.7

Sätra

Sätra är en stadsdel inom Stockholms stad som ligger cirka 20 minuter söder om Stockholm med direktanknytning med tunnelbana. I takt med att Stockholms stadskärna har breddats har även stadsdelen Sätra vuxit kraftigt. Mellan åren 2006 och 2015 ökade befolkningen i Sätra stadsdel med

1 Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter, Våren 2013, NAI Svefa

2 Aktuell prognos för reporänta, inflation och BNP, Sveriges Riksbank, 6 juli 2016

3 Reviderad prognos över behovet av nya bostäder till 2025, rapport 2016:18, Boverket

4 IPD Svenskt Fastighetsindex, Resultat för året fram till 31 december 2015

5 IPD Svenskt Fastighetsindex, Resultat för året fram till 31 december 2015

6 Fortsatt hög omsättning på fastighetsmarknaden – ökat internationellt intresse, Cushman & Wakefield, 31 mars 2016

7 Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter, ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇, ▇▇▇ ▇▇▇▇▇

drygt 16 procent och befolkningen beräknas växa med ytterligare cirka sju procent till år 2020.8 Stockholms stad har Skärholmenområdet som ett fokusområde för de kommande åren avseende bostadsbyggande för att möta efterfrågan när Stockholm beräknas bli en miljonstad till år 2030. I stadsdelarna Vårberg, Skärholmen, Sätra och ▇▇▇▇▇▇▇ (tillsammans Fokus Skärholmen) ska sammanlagt 4 000 nya bostäder byggas innan år 2020. Målet är att detaljplaner för dessa 4 000 bostäder ska vara godkända och klara till år 2018.9

8 Stockholms stad – ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇, ▇▇ december 2015

9 Stockholms stad – Fokus Skärholmen, 8 april 2016

Finansiell översikt

Nedanstående finansiella information i sammandrag är hämtad ur Bolagets räkenskaper. Kassaflödesanalysen för räkenskapsåret 2015 har upprättats till delårsrapporten för upplysningssyfte. Avsnittet bör läsas tillsammans med avsnittet ”Kommentarer till den finansiella utvecklingen” i Prospektet, Sätra Förvaltnings årsredovisning för räkenskapsåret 2015 med tillhörande noter och revisionsberättelse samt Sätra Förvaltnings översiktligt granskade delårsrapport med tillhörande noter och rapport från översiktlig granskning, vilka är införlivade genom hänvisning. Årsredovisningen för räkenskapsåret 2015 som sammanfattas i detta avsnitt är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2008:1 Årsredovisning för mindre aktiebolag och är reviderad av Bolagets revisor. Delårsrapporten för perioden 1 januari 2016 till 31 augusti 2016 som sammanfattas i detta avsnitt är upprättad i enlighet med IFRS (IAS 34) och är översiktligt granskad av Bolagets revisor.

Prospektet innehåller vissa nyckeltal som inte beräknats enligt IFRS. Dessa finansiella nyckeltal har inte granskats eller reviderats av Bolagets revisor. Sätra Förvaltnings uppfattning är att dessa nyckeltal i stor utsträckning används av vissa investerare, värdepappersanalytiker och andra intressenter som kompletterande mått på resultatutveckling och finansiell ställning. Bolagets nyckeltal som inte beräknas enligt IFRS är inte nödvändigtvis jämförbara med liknande mått som presenteras av andra bolag och har vissa begränsningar som analysverktyg. De bör därför betraktas separat från och inte som ett substitut för Sätra Förvaltnings finansiella information som upprättats enligt IFRS.

Förutom vad som anges ovan har ingen information i detta Prospekt granskats eller reviderats av Bolagets revisor.

Koncernens resultaträkning i sammandrag

SEK	2016-01-01- 2016-08-31	2015-06-02- 2015-12-31
Intäkter	0	0
Rörelsekostnader
Förvaltningskostnader	-46 475	-8 000
Summa rörelsekostnader	-46 475	-8 000
Avskrivning ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇	▇	▇
▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ intäkter	0	0
▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇	-▇▇▇ ▇▇▇	▇
Resultat efter finansiella poster	-784 455	-8 000
Resultat före ▇▇▇▇▇	-▇▇▇ ▇▇▇	-▇ ▇▇▇
▇▇▇▇▇	▇	▇
▇▇▇▇▇▇▇▇▇ resultat	-784 455	-8 000

Koncernens balansräkning i sammandrag

SEK	2016-08-31	2015-12-31
TILLGÅNGAR
Finansiella tillgångar
Deposition	14 500 000	5 000 000
Omsättningstillgångar
Likvida medel	571 025	50 000
SUMMA TILLGÅNGAR	15 071 025	5 050 000
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	500 000	50 000
Balanserat resultat	992 000	0
Årets resultat	-784 455	-8 000
Summa eget kapital	707 545	42 000
Skulder
Obligationslån	11 000 000	0
Långfristiga räntebärande skulder	300 000	5 000 000
Övriga skulder	3 063 480	8 000
Summa skulder	14 363 480	5 008 000
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	15 071 025	5 050 000

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag

SEK	2016-01-01- 2016-08-31	2015-06-02- 2015-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster	-784 455	-8 000
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	0	0
Betald skatt	0	0
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital	155 480	8 000
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-628 975	0
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-9 500 000	-5 000 000
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	10 650 000	5 050 000
Periodens kassaflöde	521 025	50 000
Likvida medel vid periodens början	50 000	0
Likvida medel vid periodens slut	571 025	50 000

Nyckeltal per 2016-08-31

Nyckeltalen nedan har inte beräknats i enlighet med IFRS. Nyckeltalen nedan är inte reviderade.

Soliditet, %	4,69%
Räntetäckningsgrad, ggr	neg.
Skuldsättningsgrad, ggr	20,30
Avkastning på eget kapital, %	neg.
Räntebärande skuld, TSEK	14 363

Definitioner av nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Soliditet, %: Eget kapital dividerat med balansomslutning. Syftet med nyckeltalet är att visa hur stor del av tillgångarna som är finansierat med eget kapital.

Räntetäckningsgrad, ggr: Avser resultatet efter finansiella poster dividerat med finansiella kostnader. Syftet med nyckeltalet är att visa hur många gånger Bolaget kan täcka sina räntekostnader.

Skuldsättningsgrad, ggr: Räntebärande skulder (posterna Obligationslån, Långfristiga räntebärande skulder och Övriga skulder) dividerat med eget kapital. Syftet med nyckeltalet är att visa hur många gånger det egna kapitalet som består av skuld.

Avkastning på eget kapital, %: Årets resultat dividerat med totalt eget kapital. Syftet med nyckeltalet är att visa hur bra Bolaget har presterat jämfört med mängden eget kapital i Bolaget.

Räntebärande skuld, TSEK: Mängden räntebärande skuld (posterna Obligationslån, Långfristiga räntebärande skulder och Övriga skulder) i balansräkningen. Syftet med nyckeltalet är att visa hur mycket räntebärande skuld som finns i balansräkningen.

Kommentarer till den finansiella utvecklingen

Resultaträkningen

Nettoomsättning

Bolaget har under den tid som den finansiella historiken omfattar inte haft någon omsättning då Bolaget inte har ägt något fastighetsbestånd.

Rörelsens kostnader

Bolagets kostnader uppgick under räkenskapsåret 2015 till 8 TSEK och bestod av förvaltningskostnader. ▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ uppgick förvaltningskostnaderna till cirka 46 TSEK.

Finansnetto

Bolaget hade varken finansiella intäkter eller finansiella kostnader under räkenskapsåret 2015. Under de första åtta månaderna av 2016 erlade Bolaget räntor på det upptagna obligationslånet om 11 MSEK om cirka 738 TSEK.

Resultat

Bolaget gjorde under räkenskapsåret 2015 en förlust om 8 TSEK hänförligt till förvaltningskostnaderna. Under de första åtta månaderna 2016 ökade förlusten till cirka 784 TSEK vilket är mestadels hänförligt till räntekostnaderna om 738 TSEK.

Balansräkningen

Anläggningstillgångar

Bolagets anläggningstillgångar uppgick till 5 000 TSEK och 14 500 TSEK per sista december 2015 respektive sista augusti 2016. Anläggningstillgångarna är finansiella anläggningstillgångar i form av erlagda handpenningar. Då fastigheten Högsätra 10 tillträddes först i oktober 2016 är den ej upptagen under ▇▇▇▇▇▇▇▇ tillgångar per den 31 augusti 2016.

Eget kapital

Per sista december 2015 uppgick det egna kapitalet 42 TSEK bestående av aktiekapital 50 TSEK minus årets resultat om 8 TSEK. Per den sista augusti 2016 uppgick det egna kapitalet till cirka 708 TSEK, en ökning om cirka 666 TSEK. Ökningen är framförallt hänförlig till en ökning av aktiekapitalet till 500 TSEK samt ett balanserat resultat om 992 TSEK.

Skulder

Bolagets långfristiga skulder om 5 000 TSEK per den sista december 2015 består av två lån av karaktären ägarlån från ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ samt ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest AB. Under de första månaderna 2016 upptog Bolaget ett obligationslån om 11 000 TSEK. De övriga skulderna om cirka 3 000 TSEK per den sista augusti 2016 består framförallt av ägarlån.

Kassaflödesanalysen

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Kassaflödet från den löpande verksamheten består framförallt av periodens resultat för både räkenskapsåret 2015 samt de första åtta månaderna av 2016. Efter korrigering för förändringar i rörelsekapitalet uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 0 TSEK respektive minus 629 TSEK.

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Under räkenskapsåret 2015 uppgick kassaflödet från investeringsverksamheten till minus 5 000 TSEK i form av en erlagd handpenning. Under de första åtta månaderna 2016 ökade handpenningen till 14 500 TSEK vilket innebär att kassaflödet från investeringsverksamheten under perioden uppgick till 9 500 TSEK.

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

För räkenskapsåret 2015 uppgick kassaflödet från finansieringsverksamheten till 5 050 TSEK bestående av ägarlån om 5 000 TSEK samt aktiekapital om 50 TSEK. Under de första åtta månaderna 2016 upptogs ett obligationslån om 11 000 TSEK samt övriga skulder om cirka 3 000 TSEK samtidigt som ägarlån återbetalades. Dessutom ökade aktiekapitalet med 450 TSEK vilket påverkade kassaflödet från finansieringsverksamheten positivt. Totalt uppgick kassaflödet från finansieringsverksamheten för de första åtta månaderna 2016 till 10 650 TSEK.

Övrig finansiell information

Förvärv

De förvärv som Sätra Förvaltning har gjort beskrivs i detalj under avsnittet ”Legala frågor och

kompletterande information”.

Väsentliga händelser efter den 31 augusti 2016

Bolaget har efter den 31 augusti 2016 förvärvat fastigheterna ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇ ▇▇▇ totalt cirka 145 MSEK. Bolaget har sålt fastigheten ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇ MSEK. Bolaget har dessutom tagit upp Obligationslånet om 55 MSEK och beslutat om att ta upp Obligationerna till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange. Den 3 oktober 2016 höll ▇▇▇▇▇▇▇ sin årsstämma för 2016 och fastställde årsredovisningen för räkenskapsåret 2015. I övrigt har det inte skett några väsentliga händelser, negativa eller positiva, efter den 31 augusti 2016.

Investeringar

Bolaget har förvärvat fastigheterna ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇ ▇▇▇ cirka 145 MSEK under oktober 2016. Efter detta har Bolaget under oktober 2016 sålt fastigheten ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇,▇ MSEK. I övrigt har Bolaget inte genomfört några väsentliga investeringar.

Pågående och beslutade investeringar

Bolaget avser att investera cirka 500 TSEK per år de kommande två åren för detaljplanearbete på fastigheterna ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇. Detaljplanearbetet avses att finansieras med det löpande kassaflödet från fastigheterna samt aktieägartillskott. Utöver detta har Bolaget inga pågående eller beslutade investeringar.

Ställda säkerheter

Bolaget har tagit ut pantbrev i fastigheten Högsätra 10 om totalt cirka 42 MSEK som är ställda som säkerhet för lånet hos ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ Bank AB (publ). Dessutom har ▇▇▇▇▇▇▇ ställt säkerhet i samtliga aktier i dotterbolagen Memmingsborg Ett AB, Hultet Ett Fastighets AB samt Sätra Fastigheter 1 AB för ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ Bank AB (publ) och Fordringshavarna.

Tendenser

I dagsläget finns inga kända tendenser, osäkerhetsfaktorer, potentiella fordringar eller andra krav, åtaganden eller händelser som kan förväntas ha en negativ väsentlig påverkan på Sätra Förvaltnings affärsutsikter under det innevarande räkenskapsåret.

Avvikelser av standardutformningen av revisionsberättelse

Nedanstående upplysning ingick i revisionsberättelsen för 2015.

Årsredovisning 2015: Anmärkning

Årsredovisningen har inte upprättats i sådan tid att det varit möjligt att, enligt 7 kap. 10 § aktiebolagslagen, hålla årsstämma inom sex månader efter räkenskapsårets utgång.

Finansiella resurser

Bolagets likvida medel uppgick per den 31 augusti 2016 till cirka 571 TSEK. Dessutom tillförde Obligationsemissionen Bolaget 55 MSEK före avdrag för emissionskostnader som uppgick till cirka 3,7 MSEK. Det är styrelsens uppfattning att Bolaget inte har rörelsekapital för de kommande tolv månaderna. Det totala kapitalunderskottet beräknas uppgå till cirka 2,9 MSEK och beräknas uppstå tidigast efter sex månader från Prospektets avgivande. Bolagets aktieägare avser att genomföra aktieägartillskott om totalt cirka 3 MSEK för att säkerställa Bolagets rörelsekapital den kommande tolvmånadersperioden. Skulle aktieägartillskottet inte ske avser ▇▇▇▇▇▇▇ att söka finansiering på annat

håll. Skulle finansiering inte erhållas kan det innebär att Bolaget tvingas sälja fastighetsbeståndet för att återbetala lån samt erlägga räntor och andra kostnader.

Styrelse, ledande befattningshavare och revisor

Styrelse

Sätra Förvaltnings styrelse består av tre personer, inklusive ordförande, och har sitt säte i Stockholm. Adressen till styrelseledamöterna finns under avsnittet ”Adresser”. Styrelseledamöterna väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma.

▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ (Född 1956)

Styrelseordförande och CFO sedan 2016

▇▇▇▇▇▇▇▇▇ har lång erfarenhet från positionen som finanschef och har agerat finanschef åt flertalet fastighetsbolag ända sedan 1987. ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ är dessutom styrelseledamot i Telefonplan Stockholm Property AB (publ) vilka har ett obligationslån noterat på Nasdaq First North Bond Market. ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ äger vid tidpunkten för Prospektets avgivande inga aktier i Sätra Förvaltning. Utöver sitt uppdrag i Sätra Förvaltning har Christian följande uppdrag och/eller är ägare alternativt delägare (äger mer än fem procent av företaget) av följande företag:

Uppdrag	Befattning
Cedrik AB	Styrelseledamot
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)	Styrelseledamot
Trädan 23 & 24 i Växjö AB	Styrelseledamot
Polina Invest AB	Styrelseledamot
Telefonplan Garage AB	Styrelseledamot
Hultet Fyra Fastighets AB	Styrelseledamot
Lågan 18 i Växjö AB	Styrelseledamot
Trädan 27 i Växjö AB	Styrelseledamot
Lågan Fastigheter i Växjö AB	Styrelseledamot
Aring Förvaltning Växjö AB	Styrelseledamot
Trädan Fastigheter AB	Styrelseledamot
Lågan ScanPol Växjö AB	Styrelseledamot
Tfn-plan ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ Skolan Mellan AB	Styrelseledamot
Tfn-plan Timotejen Mitten Mellan AB	Styrelseledamot
Tfn-plan Timotejen Holding AB	Styrelseledamot
Tfn-plan Timotejen Hotellet Mellan AB	Styrelseledamot
Telefonplan Garage Holding AB	Styrelseledamot
Tfn-plan Timotejen Garaget Fastighets AB	Styrelseledamot
Tfn-plan ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ Mitten Fastighets AB	Styrelseledamot
Tfn-plan Timotejen Skolan Fastighets AB	Styrelseledamot
Tfn-plan Timotejen Garaget Mellan AB	Styrelseledamot
Tfn-plan Timotejen Hotellet Fastighets AB	Styrelseledamot
Lågan Norrtullsgatan i Växjö AB	Styrelseordförande, styrelseledamot
Lågan Linnégatan i Växjö AB	Styrelseordförande, styrelseledamot
HSB Bostadsrättsförening ▇▇▇▇▇▇▇ i Stockholm	Styrelseledamot

Sedan den 1 september 2011 har ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ varit verksam i och avslutat uppdrag inom följande företag:

Uppdrag	Befattning
Handelsboden Simrishamn Fabriken 1 AB (publ)	Extern verkställande direktör
Lund Välten 10 AB	Extern verkställande direktör
Lund Årdret 3 AB	Extern verkställande direktör
Retreal NSF 1 Linköping AB	Extern verkställande direktör

Retreal NSF 2 Nyköping AB	Extern verkställande direktör
Retreal ▇▇▇ ▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇	Extern verkställande direktör
Handelsbodarna i Sverige Fastighets AB	Extern verkställande direktör
Handelsboden Örebro Rävgräva 4:4 AB (publ)	Extern verkställande direktör
Västerås Kungsängen 13 AB	Extern verkställande direktör
Retreal NSF 1 Nyköping AB	Extern verkställande direktör
Retreal NSF 1 Södertälje AB	Extern verkställande direktör
Sigtuna Märsta 1:238 AB	Extern verkställande direktör
Bostadsrättsföreningen Linnégatan Lågan	Styrelseledamot
Bostadsrättsföreningen Norrtullsgatan Lågan	Styrelseledamot

▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ (Född 1956)

Styrelseledamot sedan 2015 och VD sedan 2016

▇▇▇▇ har lång erfarenhet från fastighetsbranschen och har drivit flertalet fastighetsprojekt. Bland annat är ▇▇▇▇ styrelseledamot i Telefonplan Stockholm Property AB (publ) vilka har ett obligationslån noterat på Nasdaq First North Bond Market. ▇▇▇▇ äger vid tidpunkten för Prospektets avgivande 50 000 aktier, motsvarande 100 procent, i Sätra Förvaltning genom bolaget ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest AB. Utöver sitt uppdrag i Sätra Förvaltning har ▇▇▇▇ följande uppdrag och/eller är ägare alternativt delägare (äger mer än fem procent av företaget) av följande företag:

Uppdrag	Befattning
Integration Partner i Solna Aktiebolag	Styrelseledamot
Comsoft International AB	Styrelseledamot
AngeredC I AB	Styrelseledamot
AngeredC II AB	Styrelseledamot
Telefonplan Stockholm Property AB (publ)	Styrelseledamot, verkställande direktör
ISP Angered Development 1 AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
ISP Angered Development 2 AB	Styrelseledamot
Scanprop Holding AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
A4 Invest i Stockholm AB	Styrelseledamot
Scanprop AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Scanprop Development AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Scanprop Trädan 23 & 24 AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Trädan 23 & 24 i Växjö AB	Styrelseordförande, styrelseledamot
Telefonplan Byggrätt AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Telefonplan Stockholm AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Telefonplan Garage AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
Scanprop Fastigheter 1 AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Scanprop Fastigheter 3 AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Scanprop Fastigheter 4 AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Hultet Fyra Fastighets AB	Styrelseordförande, styrelseledamot
Lågan 18 i Växjö AB	Styrelseordförande, styrelseledamot
Trädan 27 i Växjö AB	Styrelseordförande, styrelseledamot
Lågan Fastigheter i Växjö AB	Styrelseordförande, styrelseledamot
Aring Förvaltning Växjö AB	Styrelseordförande, styrelseledamot
Trädan Fastigheter AB	Styrelseledamot
Lågan ScanPol Växjö AB	Styrelseordförande, styrelseledamot
Cubica AB	Styrelseledamot
IQI AB	Styrelseledamot
Slipskäraren Holding AB	Styrelseledamot

Tfn-plan ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
Tfn-plan ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ Mitten Mellan AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
Tfn-plan Timotejen Holding AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
Tfn-plan Timotejen Hotellet Mellan AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
Telefonplan Garage Holding AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
Tfn-plan ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ Fastighets AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
Tfn-plan ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ Mitten Fastighets AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
Tfn-plan ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ Skolan Fastighets AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
Tfn-plan ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇ Mellan AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
Tfn-plan Timotejen Hotellet Fastighets AB	Styrelseledamot, verkställande direktör
Rollers & Bowlers AB	Styrelseledamot
Ahnström Fastighetsförvaltning i Tullinge AB	Styrelseledamot
▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest AB	Styrelseledamot
Lågan Norrtullsgatan i Växjö AB	Styrelseledamot
Lågan Linnégatan i Växjö AB	Styrelseledamot
Bostadsrättsföreningen Stuckatörens Hus	Styrelseledamot
Bostadsrättsföreningen Linnégatan Lågan	Styrelseledamot
Bostadsrättsförening Norrtullsgatan Lågan	Styrelseledamot

Sedan den 1 september 2011 har ▇▇▇▇ varit verksam i och avslutat uppdrag inom följande företag:

Uppdrag	Befattning
Scanprop Holding AB	Styrelseledamot
Scanprop AB	Styrelseledamot
Scanprop Development AB	Styrelseledamot
Scanprop Trädan 23 & 24 AB	Styrelseledamot
▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ▇▇	▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇
▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇	Styrelseledamot, verkställande direktör
▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇-▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Kartago Botkyrka Holding AB	Styrelsesuppleant
Kartago Botkyrka Fastigheter AB	Styrelsesuppleant
Scanprop Skellefteå AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Haren 10 Skellefteå AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Fastica 102 AB	Styrelsesuppleant, verkställande direktör
Filial af K/S ISP Stockholm	Vice verkställande direktör
Filial af K/S Stockholm III - Hallunda, Danmark	Vice verkställande direktör
Filial af K/S Angered, Danmark	Vice verkställande direktör
Filial af K/S ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇	Vice verkställande direktör

▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ (Född 1988)

Styrelseledamot sedan 2016

▇▇▇▇▇▇ är utbildad inom fastighet och finans och är diplomerad redovisningsekonom. Hon har god erfarenhet från redovisningsyrken med bakgrund som ekonomiassistent hos bland andra HSB. ▇▇▇▇▇▇ äger vid tidpunkten för Prospektets avgivande inga aktier i Sätra Förvaltning. Utöver sitt uppdrag i Sätra Förvaltning har ▇▇▇▇▇▇ följande uppdrag och/eller är ägare alternativt delägare (äger mer än fem procent av företaget) av följande företag:

Uppdrag	Befattning
E-light AB	Styrelseledamot

Sedan den 1 september 2011 har ▇▇▇▇▇▇ varit verksam i och avslutat uppdrag inom följande företag:

Uppdrag	Befattning
Central Bygg Stockholm AB	Styrelsesuppleant
Bostadsrättsföreningen Krejaren 17	Styrelseledamot, styrelsesuppleant
Bostadsrättsföreningen Linnégatan Lågan	Styrelseledamot
Bostadsrättsförening Norrtullsgatan Lågan	Styrelseledamot

Ledande befattningshavare

Nedan presenteras Sätra Förvaltnings ledande befattningshavare. Adressen till de ledande

befattningshavarna återfinns under avsnittet ”Adresser”.

▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ (Född 1956)

Styrelseledamot sedan 2015 och VD sedan 2016

Se mer under ”Styrelse”.

▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ (Född 1956)

Styrelseordförande och CFO sedan 2016

Se mer under ”Styrelse”.

Revisor

▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ (Född 1962)

▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ från ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ Sweden AB valdes in som ordinarie revisor i Sätra Förvaltning den 24 juni 2015. Anders är auktoriserad revisor sedan 1992 och medlem i yrkessammanslutningen FAR sedan 1992. Adressen till revisorn återfinns under avsnittet ”Adresser” i slutet av Prospektet.

Övrig information

Ingen av styrelseledamöterna eller de ledande befattningshavarna i Sätra Förvaltning har något familjeband med annan styrelseledamot eller ledande befattningshavare i Bolaget. Det förekommer inte några intressekonflikter mellan, å ena sidan, ovanstående styrelseledamöters eller ledande befattningshavares skyldigheter gentemot Bolaget och, å andra sidan, deras privata intressen och/eller andra förpliktelser.

Det har inte förekommit några särskilda överenskommelser mellan större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter där styrelseledamöterna eller de ledande befattningshavarna valts in i förvaltnings-, lednings- och kontrollorgan eller tillsatts i annan ledande befattning.

Aktien och ägarförhållanden

Aktiekapitalet

Enligt Sätra Förvaltnings bolagsordning ska det emitterade aktiekapitalet vara lägst 500 000 SEK och högst 2 000 000 SEK. Antalet utestående aktier ▇▇▇ ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇ 000 och högst 200 000. Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten. Varje aktie äger lika rätt till Bolagets tillgångar och vinst vid likvidation och samtliga aktier är fritt överlåtbara. Bolagets aktier är ej föremål för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Bolagets aktier har ej varit föremål för offentligt uppköpserbjudande under innevarande eller föregående räkenskapsår.

Aktierna i Sätra Förvaltning är denominerade i svenska kronor och har emitterats i enlighet med svensk rätt och ägarnas rättigheter förknippade med aktierna kan endast ändras i enlighet med de förfaranden som anges i aktiebolagslagen (2005:551).

Sätra Förvaltnings aktiekapital uppgår till 500 000 SEK fördelat på totalt 50 000 fullt inbetalda aktier. Kvotvärdet per aktie är 10,00 SEK. Nedan visas aktiekapitalets utveckling i Bolaget:

Aktiekapitalets utveckling

År	▇▇▇▇▇▇▇▇	Ökning antal aktier	Antal aktier	Kvotvärde, SEK	Förändring aktiekapital, SEK	Aktiekapital, SEK
2015	Nybildning	50 000	50 000	1,00	50 000,00	50 000,00
2016	Omvänd split 1:10	-45 000	5 000	10,00	0,00	50 000,00
2016	Nyemission	45 000	50 000	10,00	450 000,00	500 000,00

Ägarstruktur

▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ äger genom bolaget ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest AB 100 procent av aktierna i Sätra Förvaltning.

Aktiebaserade incitamentsprogram

Det finns inga utfärdade personaloptioner eller teckningsoptioner i Sätra Förvaltning.

Konvertibla skuldebrev

Det finns inga utfärdade konvertibla skuldebrev i Sätra Förvaltning.

Lock-up avtal

Det finns inga ingångna lock-up avtal från några aktieägare.

Legala frågor och kompletterande information

Allmän bolags- och koncerninformation

Bolagets firma (tillika handelsbeteckning) är Sätra Förvaltnings AB. Sätra Förvaltnings organisationsnummer är 559015-9298 och styrelsen har sitt säte i Stockholms kommun. Bolaget bildades i Sverige den 20 april 2015 och registrerades hos Bolagsverket den 2 juni 2015. Bolaget har varit vilande sedan bildandet till dess att Bolaget erlade handpenning för fastigheter i juli 2016. Bolaget är ett publikt aktiebolag som regleras av aktiebolagslagen (2005:551).

Bolaget är beroende av dotterbolaget Sätra Fastigheter 1 AB som är lagfaren ▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ som står för Bolagets intäkter.

Tvister och rättsliga processer

Sätra Förvaltnings är inte, och har inte varit part i några rättsliga förfaranden eller skiljeförfaranden, inklusive ännu icke avgjorda, under de senast tolv månaderna som nyligen har haft eller kunnat få betydande effekter på Bolagets finansiella ställning eller lönsamhet.

Väsentliga avtal

Det följande är en sammanställning av avtal av större betydelse vilka Sätra Förvaltnings har ingått samt avtal som innehåller rättigheter eller skyldigheter som är av väsentlig betydelse för Sätra Förvaltning per dagen för Prospektets avgivande. Redogörelsen omfattar inte avtal som ingåtts som ett led i den löpande affärsverksamheten.

▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ och Stockholm Djursätra 3

Bolaget ingick den 30 juni 2016 ett aktieöverlåtelseavtal där ▇▇▇▇▇▇▇ skulle förvärva samtliga aktier i All in one Frisörerna AB som var lagfaren ägare till fastigheterna Stockholm ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇. Den 30 september 2016 ingicks även ett tilläggsavtal till aktieöverlåtelseavtal daterat den 30 juni 2016 som stipulerade att ▇▇▇▇▇▇▇▇ dotterbolag Hultet Ett Fastighets AB (”Hultet”) tog över samtliga rättigheter enligt avtalet från Bolaget. Dessutom stipulerades att säljaren skulle, istället för samtliga aktier i All in one Frisörerna AB överlåta samtliga aktier i Sätra centrum fastigheter AB och Sätra Förvaltning 2 AB som tillsammans var civilrättsliga ägare av fastigheterna Stockholm ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇. Den 1 juli 2016 erlades en handpenning om 14 500 000 SEK, varav

5 000 000 SEK tidigare hade betalats varpå beloppet som erlades den 1 juli 2016 uppgick till 9 500 000

SEK. Tillträdesdagen avtalades till den 7 oktober 2016 när även överlåtelsen genomfördes. Totala köpeskillingen för aktierna i Sätra centrum fastigheter AB och Sätra Förvaltning 2 AB avtalades till 145 100 000 SEK, varav 19 146 093 SEK avser bokfört värde på fastigheterna och resterande del köpeskilling för aktierna. Avtalet innehåller sedvanliga ansvarsbegränsningar.

Avyttring ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇

Bolaget avyttrade, genom dotterbolaget Hultet, den 7 oktober 2016 samtliga aktier i bolaget Sätra Förvaltning 2 AB till GreenDoor Sätra AB för en total köpeskilling om 46 509 565 SEK, varav 6 368 208 SEK avser bokfört värde på fastigheten och resterande del avser köpeskilling för aktierna. Sätra Förvaltning 2 AB var lagfaren ▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇. Avtalet innehåller sedvanliga ansvarsbegränsningar.

Banklån om cirka 42 MSEK

Bolaget har, genom dotterbolagen Hultet Ett Fastighets AB och Sätra Fastigheter 1 AB, från ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ Bank AB (publ) upptagit ett banklån om totalt 42 210 000 SEK som löper med en årlig ränta om STIBOR 90 dagar plus fem (5) procent, dock lägst fem (5) procent. Lånet förfaller till betalning i sin helhet den 30 september 2019. Lånet kan förlängas med ett (1) år till den 30 september 2020 men då med en årlig ränta om STIBOR 90 dagar plus sex (6) procent, dock lägst sex (6) procent. Som pant för lånet har ▇▇▇▇▇▇▇ ställt samtliga aktier i dotterbolagen Hultet Ett Fastighets AB och Sätra Fastigheter 1 AB. Bolaget har genom lånet förbundit sig att inte uppta ytterligare lån eller ställa säkerhet med bättre eller lika rätt som långivaren, inte besluta om utdelning eller annan värdeöverföring samt tillse att fastigheten ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ mot brand.

Samarbetsavtal avseende detaljplan på ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ Djursätra 3 Bolaget och GreenDoor Fastigheter AB har ingått ett ram- och samarbetsavtal avseende detaljplanearbetet på fastigheterna Stockholm ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇ ▇▇▇ parterna gemensamt, men under Bolagets ledning, ska utarbeta en ny detaljplan på fastigheterna. Intill fastigheten ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇ finns ett område där parterna gemensamt ska ansöka om markanvisning för att området, helt eller delvis, ska tillföras fastigheten Stockholm Djursätra 3. Bolaget ska erhålla en tilläggsköpeskilling för samtliga tillkommande kvadratmeter på fastigheten Stockholm Djursätra 3. Exploateringskostnader som uppstår, och som är en förutsättning för att hela detaljplanearbetet ska tas framåt, ska fördelas. Avtalet reglerar även eventuella kostnader för rivning och förstärkningar på fastigheten ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇, vilket också kan vara en förutsättning för detaljplanearbetet. Avtalet är giltigt fram till dagen för slutbesiktning för det senaste av någon av parternas exploateringsprojekt, dock senast den 31 december 2022.

Transaktioner med närstående

Ägarlån

Bolaget har erhållit ägarlån om totalt 5 MSEK för att erlägga handpenning på fastighetsförvärvet. Totalt har ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ lånat Bolaget 1,1 MSEK och ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest AB 3,9 MSEK. 1 MSEK av lånet från ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest AB har konverterats till ett aktieägartillskott och 0,45 MSEK har konverterats till aktiekapital. Dessutom har 0,8 MSEK amorterats till ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇.

Aktieägaravtal

Det existerar inga aktieägaravtal eller motsvarande avtal mellan aktieägare i Sätra Förvaltning som kan medföra att kontrollen över Bolaget förändras.

Immateriella rättigheter

Bolaget innehar inga immateriella rättigheter.

Försäkringar

Styrelsen bedömer att Sätra Förvaltning har ett för verksamhetens bedrivande fullgott försäkringsskydd. Det finns dock ingen garanti för att ▇▇▇▇▇▇▇ inte drabbas av förluster som inte täcks av dessa försäkringar.

Information från tredje man

Intyg om fastighetsvärdering har inhämtats från Forum Fastighetsekonomi AB som har samtyckt till att fastighetsvärderingarna tagits in i Prospektet. Informationen från tredje man har i Prospektet återgivits exakt och såvitt Sätra Förvaltning känner till och kan förvisa sig om genom jämförelse med annan information som har offentliggjorts av berör tredje man, har inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Ingen av de personer som deltagit i arbetet har såvitt Sätra Förvaltning känner till några väsentliga intressen i Bolaget. Sätra Förvaltning eller Bolagets revisor har inte kontrollerat siffror, marknadsdata eller annan information som har tagits fram av tredje part, varför styrelsen i Bolaget inte påtar sig något ansvar för riktigheten för sådan i Prospektet intagen information och sådan information bör läsas med detta i åtanke.

Handlingar införlivade genom hänvisning

De delar i nedan angivna dokument som införlivas i Prospektet genom hänvisning är delar av detta Prospekt. Nedan angiven information som del av följande dokument skall anses införlivade i Prospektet genom hänvisning:

• Sätra Förvaltnings delårsrapport för perioden 1 januari 2016 till 31 augusti 2016, inklusive rapport från översiktlig granskning.

o Resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalys sid. 5 till 6 samt 8

o Rapport från översiktlig granskning sid. 13

• Sätra Förvaltnings årsredovisning för räkenskapsåret 2015, inklusive revisionsberättelse.

o Resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalys sid. 2 till 4

o Revisionsberättelse sid. 7

o Noter sid. 5

Informationen, till vilken hänvisning sker, skall läsas som en del av detta Prospekt. Informationen finns tillgänglig på Sätra Förvaltnings hemsida, ▇▇▇.▇▇-▇▇▇▇▇▇.▇▇, eller kan erhållas av Bolaget i pappersformat under Prospektets giltighetstid vid Bolagets huvudkontor.

Handlingar som hålls tillgängliga för inspektion

Delårsrapporten och årsredovisningen för Sätra Förvaltning, årsredovisningarna för räkenskapsåren 2014 och 2015 för samtliga Sätra Förvaltnings dotterbolag, huvudpantavtalet samt låne- och pantsättningsavtal 1 och 2 som bilagor till villkor för Obligationerna, den fullständiga värderingen av fastigheten Stockholm Högsätra 10 som upprättats av Forum Fastighetsekonomi AB, Bolagets stiftelseurkund och bolagsordning hålls tillgängliga på Bolagets huvudkontor.

Adressen till Bolagets huvudkontor återfinns i slutet av Prospektet.

Ägar- och bolagsstyrning

Lagstiftning och bolagsordning

Sätra Förvaltning tillämpar svensk aktiebolagslag samt följer de bestämmelser som föreskrivs i Bolagets

bolagsordning, se vidare i avsnittet ”Bolagsordning”.

Svensk kod för bolagsstyrning

Svensk kod för bolagsstyrning behöver i dagsläget inte tillämpas för bolag vars aktier inte är föremål för handel. Den är således inte obligatorisk för Sätra Förvaltning, och Bolagets styrelse har för närvarande inga planer på att tillämpa den annat i de delar som styrelsen anser relevant för Bolaget och dess aktieägare.

Bolagsstämma

Aktieägarnas rätt att besluta i Sätra Förvaltnings angelägenheter utövas vid bolagsstämman. Aktieägare som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid har rätt att delta på bolagsstämman och rösta för samtliga sina aktier. Aktieägare som företräds genom ombud skall utfärda daterad fullmakt för ombudet. Årsstämman i Bolaget ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. På årsstämman fattas beslut om bland annat fastställelse av Bolagets resultaträkning och balansräkning, dispositioner beträffande Bolagets vinst eller förlust, ansvarsfrihet gentemot Bolaget för styrelseledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter, styrelseordförande, revisor, fastställande av arvoden till styrelse och revisor, samt övriga ärenden som ankommer på stämman enligt Aktiebolagslagen eller bolagsordningen. Extra bolagsstämma hålls då styrelsen, eller i förekommande fall aktieägare, finner skäl därtill enligt Aktiebolagslagen.

Årsstämman 2016

Den 3 oktober 2016 höll ▇▇▇▇▇▇▇ sin årsstämma för 2016 och beslutade att fastställa resultat- och balansräkningen för räkenskapsåret 2015 samt att resultatet ska balanseras i ny räkning.

Extra bolagsstämma den 1 augusti 2016

Den extra bolagsstämman den 1 augusti 2016 beslutade att ▇▇▇▇▇▇▇ skulle byta bolagskategori från privat till publikt bolag och som ett led i detta att genomföra en omvänd split med relationen 1:10 för att minska antalet aktier i Bolaget till 5 000 och sedan om en nyemission för att öka Bolagets aktiekapital till 500 000 SEK. Bolagsstämman antog även den nya bolagsordningen samt beslutade att utse ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ och ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ till nya styrelseledamöter och att ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ avgår som styrelsesuppleant utan att någon ersättare utses.

Styrelsen och styrelsens arbete

Styrelsen i Sätra Förvaltning ska bestå av lägst tre (3) och högst fem (5) ledamöter högst tre (3) suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för en period intill nästa årsstämma. Någon regel för hur länge en ledamot får sitta i styrelsen finns inte. Styrelsen har sitt säte i Stockholm.

Mer information om den nuvarande styrelsen återfinns under avsnittet ”Styrelse, ledande befattningshavare och revisor”.

Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare

Vid årsstämman den 3 oktober 2016 beslutades att inget arvode ska utgå till styrelseledamöterna för perioden intill nästa årsstämma. Inga ersättningar har utgått till ledande befattningshavare sedan Bolagets bildande och inga ersättningar är planerade eller beslutade.

Bolagsordning

Skattekonsekvenser i Sverige

Det följande är en sammanfattning av de huvudsakliga skattekonsekvenser som enligt nu gällande svensk skattelagstiftning kan uppkomma som en följd av ägande och avyttring av obligationer. Sammanfattningen vänder sig till investerare som är obegränsat skatteskyldiga i Sverige om inte annat anges. Sammanfattningen är inte avsedd att vara uttömmande och omfattar exempelvis inte situationer där obligationerna innehas av handelsbolag eller som lagertillgång i näringsverksamhet eller utgör tillgång på ett investeringssparkonto. Särskilda skattekonsekvenser som inte är beskrivna här kan uppkomma också för andra kategorier av investerare, såsom investmentföretag, investeringsfonder och personer som är begränsat skatteskyldiga i Sverige. Innehavare av obligationer rekommenderas att inhämta råd från skatteexpertis avseende de skattekonsekvenser som kan uppkomma i varje enskilt fall, särskilt gällande detta tillämpligheten och effekten av utländska regler och skatteavtal. Investerare bör även notera att skatteregler och skatterättslig praxis kan ändras under innehavstiden, vilket skulle kunna få negativa konsekvenser.

Beskattning av fysiska personer

Fysiska personer och dödsbon efter personer som hade skatterättsligt hemvist i Sverige beskattas för all kapitalinkomst såsom ränta, kapitalvinst och annan inkomst av tillgångar i inkomstslaget kapital. Skattesatsen är 30 procent.

Obligationerna är utgivna i SEK och betraktas ur ett skatteperspektiv som fordringsrätter.

Kapitalvinst eller kapitalförlust beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset, med avdrag för försäljningskostnader, och det skattemässiga omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet beräknas enligt den så kallade genomsnittsmetoden. Enligt denna ska omkostnadsbeloppet för en obligation utgöras av det genomsnittliga omkostnadsbeloppet för alla obligationer av samma slag och sort. De för marknadsnoterade aktier och andra delägarrätter alternativa schablonmetoden är inte tillämplig vid avyttring av obligationer.

Kapitalförluster på marknadsnoterade fordringsrätter är fullt avdragsgilla mot skattepliktig inkomst av kapital. Uppkommer underskott i inkomstslaget kapital medges reduktion av skatten på inkomst av tjänst och näringsverksamhet samt fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift. Sådan skattereduktion medges med 30 procent för underskott som inte överstiger 100 000 SEK och med 21 procent för underskott därutöver. Underskott kan inte sparas till ett senare beskattningsår. Preliminärskatt om 30 procent innehålls på räntor som betalats till privatpersoner bosatta i Sverige och svenskt dödsbo och för vilka kontrolluppgifter skall lämnas enligt 17 kapitlet skatteförfarandelagen (2011:1244) samt för den del av ersättningen vid inlösen av en obligation som utgör ränta. Den preliminära skatten innehålls normalt av Euroclear, eller beträffande förvaltarregistrerade obligationer, av förvaltaren.

Beskattning av juridiska personer

Svenska aktiebolag och andra juridiska personer, med undantag för dödsbon efter personer som hade skatterättsligt hemvist i Sverige, beskattas för all inkomst i inkomstslaget näringsverksamhet med en skattesats om 22 procent. Kapitalförluster på obligationer är normalt fullt avdragsgilla i inkomstslaget näringsverksamhet. Underskott kans om huvudregel nyttjas vid senare års inkomsttaxering utan begränsning i tiden. Ränta beskattas enligt bokföringsmässiga grunder.

Ägare som är begränsat skatteskyldiga i Sverige

Obligationsinnehavare som är begränsat skatteskyldiga i Sverige, till exempel för att de inte bedriver verksamhet från fast driftsställe i Sverige, beskattas normalt inte i Sverige för ränta eller kapitalvinster

på Obligationer. Inte heller innehålls preliminärskatt eller kupongskatt för sådana ägare. Dessa obligationsinnehavare kan dock bli föremål för inkomstbeskattning i sin hemviststat.

Villkor för Obligationerna

OBLIGATIONSVILLKOR OBLIGATIONSLÅN OM HÖGST SEK 55 000 000

2016/2019

ISIN SE0009155351

1. DEFINITIONER

”▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest” ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest AB, ▇▇▇.▇▇ 559015-9348;

”Avstämningsdagen” har den innebörd som anges i punkt 7.2;

”Bankdag” dag i Sverige som inte är lördag, söndag eller annan allmän helgdag eller som beträffande betalning av skuldebrev är likställd med allmän helgdag;

”Emissionsdagen” den 7 oktober 2016;

”Emissionsinstitut” Aktieinvest FK AB, ▇▇▇.▇▇ 556072-2596, eller sådant annat

emissionsinstitut som från tid till annan utses enligt dessa Villkor;

”Emittenten” Sätra Förvaltnings AB, ▇▇▇.▇▇ 559015-9298;

”Euroclear” Emittentens centrala värdepappersförvarare från tid till annan, för närvarande Euroclear Sweden AB, ▇▇▇.▇▇ 556112-8074;

”Fastigheten” den av Sätra Fastighet 1 helägda tomträtten Stockholm Högsätra 10;

”Fordringshavare” den som är antecknad på VP-konto som borgenär eller som är

berättigad att i andra fall ta emot betalning med anledning av en Obligation inklusive den som enligt bestämmelsen i punkt 18 (Förvaltarregistrering) om förvaltarregistrering är att betrakta som Fordringshavare vid tillämpning av punkt 13 (Fordringshavarmöte och skriftligt beslutsförfarande) och tillsammans ”Fordringshavarna”;

”God Redovisningssed” god redovisningssed i Sverige tillämplig på Emittenten från tid

till annan;

”Hultet” Hultet Ett Fastighets AB, ▇▇▇.▇▇ 556876-1018;

”Huvudpantavtalet” Pantavtalet ingånget på eller omkring denna dag mellan, å ena

sidan, Nord (för fordringshavarnas räkning) och, å andra sidan, ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest och Emittenten, på de villkor som bifogas som Bilaga A;

”Justerat Lånebelopp” det sammanlagda Nominella Beloppet av Obligationerna med

avdrag för det nominella beloppet av samtliga Obligationer som

innehas av Emittenten, annat bolag inom Emittentens koncern eller av någon som direkt eller indirekt har bestämmande inflytande över Emittenten;

”Kapitalbelopp” sådant belopp av Obligationslånet som vid var tid är utestående;

”Kontoförande Institut” bank eller annan som har medgivits rätt att vara kontoförande

institut enligt lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument och hos vilken Fordringshavare öppnat VP-konto avseende Obligationerna;

”Lånedokument” dessa Villkor och Pantavtalen, samt varje annat avtal som benämns som ett Lånedokument av Emittenten och Nord;

”Låne- och pantsättningsavtal 1” avtalet ingånget på eller omkring denna dag mellan Emittenten

som långivare och Memmingsborg som låntagare med vidhängande säkerhet, på de villkor som bifogas som bifogas som Bilaga B.

”Låne- och pantsättningsavtal 2” avtalet ingånget på eller omkring denna dag mellan

Memmingsborg som långivare och Hultet som låntagare, på de villkor som bifogas som Bilaga C.

”Memmingsborg” Memmingsborg Ett AB, ▇▇▇.▇▇ 556875-5853;

”Nord” Nord Fondkommission AB, ▇▇▇.▇▇ 556832-1342;

”Obligation” skuldförbindelse av den typ som anges i 1 kap. 3 § lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument och som utgivits av Emittenten i enlighet med dessa Villkor, gemensamt ”Obligationerna”;

”Obligationslånet” har den innebörd som anges i punkt 2.1;

”Pantavtalen” avser Huvudpantavtalet, ▇▇▇▇- ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇- och pantsättningsavtal 2 tillsammans;

”Panten” den egendom som pantsätts under Huvudpantavtalet, innefattande 15 000 stycken aktier i A4 Invest i Stockholm AB, ▇▇▇.▇▇ 556835-4459, samtliga aktier i Emittenten, samtliga aktier i Memmingsborg, rättigheterna under Låne- och pantsättningsavtal 1 med vidhängande säkerheter i Låne- och pantsättningsavtal 2, med dess vidhängande säkerheter (såsom begreppet definieras i Huvudpantavtalet);

”Ränteberäkningsmetoden” 30/360;

”Ränteförfallodag/ar” Den sjunde dagen i varje kalenderkvartal, eller om nämnda dag

inte är en Bankdag, närmast efterföljande Bankdag, första gången den 7 januari 2017 och sista gången på Återbetalningsdagen;

”Ränteperiod” tiden från (men exkluderat) Emissionsdagen till (och inkluderat) den första Ränteförfallodagen (den första Ränteperioden) och

därefter varje tidsperiod från (men exkluderat) en Ränteförfallodag till (och inkluderat) nästa Ränteförfallodag;

”SEK” svenska kronor;

”Skuldbok” den av Euroclear förda förteckningen över Fordringshavare i förhållande till Obligationslånet;

”Skuldsättning” skuldsättning hänförlig till:

(i) lånade medel inklusive emitterade konvertibler, skuldebrev, obligationer och liknande instrument,

(ii) förpliktelser som i enlighet med God Redovisningssed ska behandlas som finansiell leasing,

(iii) förpliktelser under factoring (såvida inte förvärvaren av fordringarna saknar regressrätt mot överlåtaren),

(iv) derivattransaktioner (marknadsvärdet därav),

(v) motförbindelser för garantier och andra åtaganden som utfärdats av bank eller finansiellt institut, och

(vi) förpliktelser enligt borgensåtaganden, garantier eller skadelöshetsåtaganden som utgör säkerhet för åtagande enligt (i)-(v) (utan dubbelräkning);

”Sätra Fastighet 1” Sätra centrum fastigheter AB u.ä.t. Sätra Fastighet 1 AB, ▇▇▇.▇▇

559077-8659;

”Tillåten Finansiell Skuldsättning” Skuldsättning hänförlig till

(i) lån från svensk affärsbank på sedvanliga kommersiella villkor med säkerhet i form av pant i pantbrev i Fastigheten, antingen direkt från banken till Emittenten eller Sätra Fastighet 1, eller indirekt via internlån från annat bolag inom Emittentens koncern, eller

(ii) obligationslån utgivet av Emittenten med emissionsdag den 1 juli 2016 och återbetalningsdag senast den 1 november 2016 med ISIN SE0008679856;

(iii) lån som är efterställt Obligationslånet.

”Uppsägningsgrund” varje omständighet som anges i punkt 14.1 nedan;

”Verksamheten” Emittentens respektive Sätra Fastighet 1:s verksamhet, att direkt eller indirekt förvärva, äga, förvalta och utveckla Fastigheten;

”Villkor” dessa Villkor och, i tillämpliga avseenden, Obligationerna;

”VP-konto” värdepapperskonto (konto för aktier och andra värdepapper (avstämningskonto)) där respektive Fordringshavares innehav av Obligationer är registrerat enligt lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument; och

”Återbetalningsdag” den 7 april 2019 eller sådan annan dag då Obligationslånet

förfaller till betalning enligt nedan.

2. LÅNEBELOPP OCH BETALNINGSUTFÄSTELSE M.M.

2.1 Det sammanlagda lånebeloppet kan uppgå till högst SEK 55 000 000 (femtiofem miljoner) (”Obligationslånet”) och representeras av Obligationer, vardera utgivna till ett nominellt belopp om SEK 50 000 (femtiotusen) eller hela multiplar därav.

2.2 Emittenten förbinder sig härmed att i enlighet med dessa Villkor återbetala Obligationslånet, att erlägga ränta samt att i övrigt iaktta dessa Villkor.

2.3 Emittenten har rätt att på Emissionsdagen emittera Obligationslånet till ett lägre belopp än det högsta beloppet enligt ovan och får i sådant fall emittera återstående belopp vid ett eller flera senare datum. Obligationer emitterade vid sådant senare datum får ges ut till högre eller lägre kurs än vid det initiala emissionstillfället. Obligationer emitterade vid sådant senare datum ska ha samma rättigheter och omfattas av samma villkor som övriga Obligationer.

2.4 Varje Obligation utgör icke efterställda, direkta, ovillkorliga och fritt överlåtbara förpliktelser för Emittenten.

2.5 Obligationerna är säkerställda på sätt som framgår i punkt 8 (Säkerhet). I den mån dessa säkerheter inte förslår till återbetalning av Obligationslånet, rankar Obligationslånet jämsides (pari passu) med Emittentens övriga icke säkerställda och icke efterställda betalningsförpliktelser i den mån inte annat är föreskrivet i lag.

2.6 Samtliga de medel som Emittenten mottar med anledning av Obligationslånet ska användas av Emittenten för finansiering av Verksamheten, genom lämnande av lån till Memmingsborg, respektive Hultet enligt ▇▇▇▇- ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇ ▇▇▇ ▇▇▇▇- och pantsättningsavtal 2.

3. OBLIGATIONSLÅNETS FÖRHÅLLANDE TILL ANNAN SKULD

Emittentens betalningsförpliktelser enligt dessa Villkor är säkerställda, ovillkorade, oprioriterade och icke efterställda.

4. VILLKOR FÖR UTBETALNING AV OBLIGATIONSLÅNET

4.1 Utbetalning av Obligationslånet till Emittenten förutsätter att Nord (för Fordringshavarnas räkning) har mottagit följande dokument, i form och med innehåll tillfredsställande för Nord:

(a) kopia av ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ gällande bolagsordning och registreringsbevis;

(b) vidimerad kopia av protokoll från styrelsemöte i ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest och Emittenten samt motsvarande dokument i Memmingsborg och Hultet i vilka innehållet i varje Lånedokument i vilket respektive bolag är part och de transaktioner som avses däri godkänts och det beslutats att underteckna dem;

(c) ett original av dessa Villkor, vederbörligen undertecknat av Emittenten;

(d) ett original av Huvudpantavtalet, vederbörligen undertecknat av parterna därtill;

(e) ett original av ▇▇▇▇- ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇, ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ undertecknat av parterna därtill;

(f) ett original av ▇▇▇▇- ▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇, ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ undertecknat av parterna därtill;

(g) dokumentation utvisande att Hultet senast per Emissionsdagen har tillträtt aktierna i Sätra Fastighet 1 och att äganderätten till aktierna i Sätra Fastighet 1 därmed har övergått till Hultet;

(h) dokumentation utvisande att Sätra Fastighet 1 senast per Emissionsdagen är den civilrättsliga innehavaren av tomträtten till Fastigheten och har ansökt om att bli inskriven tomträttsinnehavare till Fastigheten;

(i) de andra bemyndiganden eller dokument, utlåtanden eller försäkran som enligt Nord är nödvändiga eller önskvärda, i av Nord angiven form.

4.2 För det fall något eller några av villkoren för utbetalning av Obligationslånet enligt punkt 4.1 ovan, enligt Nords skäliga bedömning, inte är uppfyllda på Emissionsdagen ska lånebeloppet istället utbetalas till ett av Nord anvisat konto att hållas av Nord i deposition, i avvaktan på att dokumenten är till form och innehåll tillfredsställande för Nord. Nord har rätt att förlita sig på fullmakter, meddelanden eller annan dokumentation som Nord erhåller under punkt

4.1 och med fog kan anta är äkta och riktiga.

5. REGISTRERING AV OBLIGATIONERNA

5.1 Obligationerna ska för Fordringshavares räkning registreras på VP-konton, varför inga fysiska värdepapper kommer att utfärdas.

5.2 Begäran om viss registreringsåtgärd avseende Obligationerna ska riktas till Kontoförande Institut.

5.3 Den som på grund av uppdrag, pantsättning, bestämmelserna i föräldrabalken (1949:381), villkor i testamente eller gåvobrev eller annars förvärvat rätt att ta emot betalning under Obligationerna ska låta registrera sin rätt för att erhålla betalning i enlighet med lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument.

5.4 Emittenten har rätt att erhålla information från Skuldboken avseende Obligationerna. Emittenten ska, på begäran av Nord, inhämta och delge Nord sådan information eller förse Nord (eller personer anställda hos Nord) med en fullmakt att för Emittentens räkning erhålla information från Skuldboken direkt från Euroclear.

6. RÄNTA

6.1 Obligationslånet löper med ränta från Emissionsdagen till och med Återbetalningsdagen, med en räntesats om 10,00 procent p.a.

6.2 Räntan erläggs i efterskott på varje Ränteförfallodag och beräknas enligt Ränteberäkningsmetoden.

7. ÅTERBETALNING AV OBLIGATIONERNA OCH UTBETALNING AV RÄNTA

7.1 Obligationslånet förfaller till betalning med dess Kapitalbelopp på Återbetalningsdagen. Ränta erläggs på aktuell Ränteförfallodag enligt punkt 6 (Ränta).

7.2 Betalning av Kapitalbelopp och ränta ska ske till den som anges i Skuldboken som Fordringshavare på femte (5) Bankdagen före respektive förfallodag eller på den Bankdag närmare respektive förfallodag som generellt kan komma att tillämpas på den svenska obligationsmarknaden (”Avstämningsdagen”).

7.3 Har Fordringshavare genom Kontoförande Institut låtit registrera att Kapitalbelopp respektive ränta ska insättas på visst bankkonto, sker insättning genom Euroclears försorg på respektive förfallodag. I annat fall översänder Euroclear beloppet sistnämnda dag till Fordringshavaren under dennes hos Euroclear på Avstämningsdagen registrerade adress. Infaller förfallodag för Kapitalbelopp på dag som inte är Bankdag ska som förfallodag anses närmast påföljande Bankdag.

7.4 Skulle Euroclear på grund av dröjsmål från Emittentens sida eller på grund av annat hinder inte kunna utbetala belopp, utbetalas detta av Euroclear så snart hindret upphört till den som på Avstämningsdagen var Fordringshavare.

7.5 Om Emittenten ej kan fullgöra betalningsförpliktelse genom Euroclear enligt ovan på grund av hinder för Euroclear som avses i punkt 20.1 nedan ska Emittenten ha rätt att skjuta upp betalningsförpliktelsen tills dess hindret upphört.

7.6 Visar det sig att den som tillställts belopp enligt vad ovan sagts saknade rätt att mottaga detta, ska Emittenten och Euroclear likväl anses ha fullgjort sina ifrågavarande skyldigheter. Detta gäller dock ej om Emittenten respektive Euroclear hade kännedom om att beloppet kom i orätta händer eller inte varit normalt aktsam.

7.7 Emittentens styrelse äger rätt att besluta om senareläggande av Återbetalningsdagen, att infalla tidigast den sista bankdagen i månaden efter det att Fordringshavarna mottagit meddelande om senareläggandet, och senast den 7 oktober 2019. Beslut om senareläggande av Återbetalningsdagen ska meddelas Fordringshavarna enligt punkt 17. Senareläggande av Återbetalningsdagen ska omfatta hela och inte delar av den utestående delen av Obligationslånet. Senareläggande av Återbetalningsdagen medför rätt till bibehållen ränta i enlighet med punkt 6 (Ränta) ovan till och med den senarelagda Återbetalningsdagen.

7.8 Emittenten äger rätt att återbetala hela och inte del av Obligationslånet i förtid till förfall den 7 oktober 2018 under förutsättning att Emittenten erlägger ett pris uppgående till 102 procent av Obligationernas nominella belopp jämte upplupen ränta till och med nämnda dag. Beslut om förtida återbetalning ska meddelas Fordringshavarna enligt punkt 17 senast den 7 september 2018.

7.9 Emittenten har rätt att när som helst förvärva Obligationer på marknaden eller på annat sätt. Emittenten har rätt att behålla, sälja eller annullera Obligationer som den förvärvat.

8. SÄKERHET

8.1 Ahnström Invest, Emittenten och Nord har i enlighet med Bilaga A ingått Huvudpantavtalet med vidhängande säkerheter i Låne- och pantsättningsavtal 1 i enlighet med Bilaga B som i sin tur har vidhängande säkerheter i Låne- och pantsättningsavtal 2 i enlighet med Bilaga C, med dess vidhängande säkerheter. Genom Huvudpantavtalet har Panten pantsatts till Fodringshavarna (representerade av Nord) till säkerställande av Emittentens samtliga förpliktelser enligt dessa Villkor.

8.2 Original av Huvudpantavtalet, Låne- och pantsättningsavtal 1 och Låne- och pantsättningsavtal 2 förvaras hos Nord för Fordringshavarnas räkning.

9. DRÖJSMÅLSRÄNTA

9.1 Vid betalningsdröjsmål utgår dröjsmålsränta på det förfallna beloppet från förfallodagen till och med den dag då betalning erläggs efter en räntesats som motsvarar räntesatsen för Obligationslånet med tillägg av två (2) procentenheter. Dröjsmålsränta kapitaliseras ej.

9.2 Beror dröjsmålet av sådant hinder för Emissionsinstitutet respektive Euroclear som avses i punkt 20.1 nedan, ska dröjsmålsränta dock ej utgå.

10. PRESKRIPTION

10.1 Rätten till betalning av Kapitalbelopp preskriberas tio (10) år efter Återbetalningsdagen. Rätten till räntebetalning preskriberas tre (3) år efter respektive Ränteförfallodag. De medel som avsatts för betalning men preskriberats tillkommer Emittenten.

10.2 Om preskriptionsavbrott sker löper ny preskriptionstid om tio (10) år i fråga om Kapitalbelopp och tre (3) år beträffande räntebelopp, i båda fallen räknat från dag som framgår av preskriptionslagens (1981:130) bestämmelser om verkan av preskriptionsavbrott.

11. ÅTAGANDEN

11.1 Emittenten åtar sig att, och åtar sig att tillse att Sätra Fastighet 1, så länge någon Obligation är utestående:

(a) inte avyttra eller på annat sätt avhända sig Fastigheten;

(b) inte upphöra med eller väsentligt förändra karaktären av Verksamheten;

(c) inte avyttra eller på annat sätt avhända sig tillgång av väsentlig betydelse för Verksamheten om sådan avhändelse kan äventyra Emittentens förmåga att fullgöra sina betalningsförpliktelser gentemot Fordringshavare;

(d) inte ådra sig, förnya eller låta kvarstå annan Skuldsättning än Tillåten Finansiell Skuldsättning;

(e) inte genomföra någon utdelning eller annan värdeöverföring enligt aktiebolagslagen, till aktieägare eller annan;

(f) inte ha några anställda; samt

(g) erlägga avtalad ersättning till Nord.

11.2 Emittenten åtar sig att tillse att Obligationerna inom två (2) månader från Emissionsdagen upptas till handel på Nordic Growth Market. Emittenten förbinder sig vidare att vidta de åtgärder som kan erfordras för att bibehålla sådan inregistrering så länge någon Obligation är utestående, dock längst till och med den sista dag då börshandeln, enligt Nordic Growth Markets och Euroclears då gällande regler, skäligen kan bedrivas inför Återbetalningsdagen.

12. ÄNDRING AV LÅNEDOKUMENT

Emittenten och Nord (för Fordringshavarnas räkning) äger, efter överenskommelse sinsemellan:

(a) justera klara och uppenbara fel i Lånedokumenten; och

(b) göra ändringar och tillägg i dem som inte påverkar Fordringshavarnas rättigheter under Obligationerna negativt.

13. FORDRINGSHAVARMÖTE

13.1 Emittenten äger, och ska efter skriftlig begäran från Nord eller från Fordringshavare som på dagen för begäran representerar minst en tiondel (10 %) av Justerat Lånebelopp, kalla till fordringshavarmöte (”Fordringshavarmöte”). Kallelse till Fordringshavarmöte ska tidigast trettio (30) Bankdagar och senast tjugo (20) Bankdagar i förväg tillställas Emittenten och Fordringshavarna i enlighet med punkt 17 (Meddelanden).

13.2 Kallelse till Fordringshavarmöte ska ange tidpunkt och (om tillämpligt) plats för Fordringshavarmötet samt dagordning. Vidare ska i kallelsen anges de ärenden som ska behandlas och beslutas. Endast ärenden som upptagits i kallelsen får beslutas vid Fordringshavarmötet. Till kallelsen ska bifogas ett fullmaktsformulär.

13.3 Fordringshavarmöte ska öppnas av den som Emittenten utser, varefter mötet ska utse ordförande, protokollförare och justeringsman.

13.4 Vid Fordringshavarmöte äger, utöver Fordringshavare samt deras respektive ombud och biträden, även styrelseledamöter, verkställande direktören och andra högre befattningshavare i Emittenten samt Emittentens revisorer, finansiella och juridiska rådgivare och Nord rätt att delta. Ombud ska förete behörigen utfärdad fullmakt som ska godkännas av ordföranden.

13.5 Emittenten ska tillse att det vid Fordringshavarmöte finns en utskrift av Skuldboken från slutet av femte (5) Bankdagen före dagen för Fordringshavarmötet. Ordföranden ska upprätta en förteckning över närvarande röstberättigade Fordringshavare med uppgift om den andel av Justerat Lånebelopp varje Fordringshavare företräder (”Röstlängd”). Endast de som är upptagna i utskriften av Skuldboken, respektive ombud för sådan Fordringshavare och som omfattas av Justerat Lånebelopp, är röstberättigade och ska tas upp i Röstlängden. Därefter ska Röstlängden godkännas av Fordringshavarmötet.

13.6 Vid Fordringshavarmöte ska föras protokoll, vari ska antecknas dag och ort för mötet, vilka som närvarat, vad som avhandlats, hur omröstning har utfallit och vilka beslut som har fattats. Röstlängden ska nedtecknas i eller biläggas protokollet. Protokollet ska undertecknas av protokollföraren. Det ska justeras av ordföranden om denne inte fört protokollet samt av minst en på Fordringshavarmötet utsedd justeringsman. Därefter ska protokollet överlämnas till Emittenten med kopia till Nord. Senast tio (10) Bankdagar efter Fordringshavarmötet ska protokollet tillställas Fordringshavarna enligt punkt 17 (Meddelanden). Nya eller ändrade Villkor ska biläggas protokollet och tillställas Euroclear genom Emittentens försorg. Protokollet ska på ett betryggande sätt förvaras av Emittenten.

13.7 Fordringshavarmötet är (med förbehåll för vad som följer av nedan) beslutsfört om Fordringshavare representerande minst hälften (50 %) av Justerat Lånebelopp är närvarande vid Fordringshavarmötet.

13.8 Om Fordringshavarmöte sammankallats och den för beslutsförhet erforderliga andelen av Justerat Lånebelopp som Fordringshavarna representerar inte har uppnåtts inom trettio (30) minuter från utsatt tid för Fordringshavarmötet, ska mötet ajourneras till den dag som infaller en vecka senare (eller - om den dagen inte är en Bankdag - nästföljande Bankdag). När ajournerat Fordringshavarmöte återupptas, får beslut fattas, om Fordringshavare som representerar minst en tiondel (10 %) av Justerat Lånebelopp enligt den utskrift av Skuldboken som tillhandahölls enligt punkt 13.5 (med beaktande av punkt 13.10) infinner sig till mötet. Det återupptagna mötet ska inledas med att ordföranden upprättar en ny röstlängd (enligt samma principer som anges i punkt 13.5 och på grundval av nämnda utskrift av avstämningsregistret). Endast Fordringshavare som upptas i sådan ny röstlängd är röstberättigade. Ett Fordringshavarmöte kan inte ajourneras respektive förlängas mer än en gång.

13.9 Beslut vid Fordringshavarmöte fattas genom sammanräkning. Varje röstberättigad Fordringshavare ska vid votering ha en röst per Obligation som innehas av denne. Vid lika röstetal gäller den mening som enligt mötesordförandens bedömning (eller, vid skriftligt förfarande, Emittentens bedömning) är mest fördelaktig för Fordringshavarna.

13.10 Vid tillämpningen av denna punkt 13 ska innehavare av förvaltarregistrerad Obligation betraktas som Fordringshavare istället för förvaltaren om innehavaren uppvisar ett intyg från förvaltaren som utvisar att vederbörande per den femte Bankdagen före Fordringshavarmöte var innehavare av Obligation och storleken på dennes innehav. Förvaltare av förvaltarregistrerade Obligationer ska anses närvarande vid Fordringshavarmöte respektive Beslutsförfarande med det antal Obligationer som förvaltaren fått i uppdrag att företräda.

13.11 Beslut som har fattats vid ett i behörig ordning sammankallat och genomfört Fordringshavarmöte är bindande för samtliga Fordringshavare oavsett om de har varit närvarande vid mötet eller deltagit i det skriftliga förfarandet, och oberoende av om och hur de har röstat. Fordringshavare som biträtt på Fordringshavarmöte fattat beslut ska inte kunna hållas ansvarig för skada som beslutet kan komma att åsamka annan Fordringshavare.

13.12 Samtliga Euroclears och Nords skäliga kostnader i samband med Fordringshavarmöte ska betalas av Emittenten oavsett vem som initierat mötet.

13.13 Ett beslut vid Fordringshavarmöte som utsträcker förpliktelser eller begränsar rättigheter som tillkommer Emittenten respektive Nord under Villkoren kräver respektive parts skriftliga godkännande för att vara giltigt.

14. UPPSÄGNING AV OBLIGATIONSLÅNET

14.1 Var och en av de händelser och omständigheter som anges i denna punkt 14.1 utgör en Uppsägningsgrund:

(a) Emittenten, med förbehåll för vad som framgår av punkt 7.4 ovan, inte i rätt tid erlägger förfallet Kapital- eller räntebelopp avseende Obligationerna, såvida inte dröjsmålet endast är en följd av tekniskt eller administrativt fel och inte varar längre än tre (3) Bankdagar efter respektive förfallodag; eller

(b) Emittenten i något annat väsentligt avseende än som anges under punkt a) ovan inte fullgör sina förpliktelser enligt något Lånedokument, eller annars väsentligen handlar i strid mot dem under förutsättning rättelse inte vidtagits inom tio (10) Bankdagar från och med det tidigare av att (i) Nord meddelat Emittenten och (ii) Emittenten själv blivit medveten om åsidosättandet; eller

(c) ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest i väsentligt avseende inte fullgör sina förpliktelser enligt något Lånedokument eller annars väsentligen handlar i strid mot dem under förutsättning att rättelse inte vidtagits inom tio (10) Bankdagar från och med det tidigare av att (i) Nord meddelat Emittenten eller ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invest och (ii) Emittenten själv blivit medveten om åsidosättandet; eller

(d) Memmingsborg i väsentligt avseende inte fullgör sina förpliktelser enligt något Lånedokument eller annars väsentligen handlar i strid mot dem under förutsättning att rättelse inte vidtagits inom tio (10) Bankdagar från och med det tidigare av att (i) Nord meddelat Emittenten eller Memmingsborg och (ii) Emittenten själv blivit medveten om åsidosättandet; eller

(e) Hultet i väsentligt avseende inte fullgör sina förpliktelser enligt något Lånedokument, eller annars väsentligen handlar i strid mot dem under förutsättning att rättelse inte vidtagits inom tio (10) Bankdagar från och med det tidigare av att (i) Nord meddelat Emittenten eller Hultet och (ii) Emittenten själv blivit medveten om åsidosättandet; eller

(f) Emittenten, Memmingsborg, Hultet eller Sätra Fastighet 1 inställer sina betalningar; eller

(g) Emittenten, Memmingsborg, Hultet eller Sätra Fastighet 1 försätts i konkurs; eller

(h) materiell anläggningstillgång tillhörande Emittenten, Memmingsborg, Hultet eller Sätra Fastighet 1 blir föremål för utmätning, kvarstad eller annan exekutiv åtgärd; eller

(i) Emittenten, Memmingsborg, Hultet eller Sätra Fastighet 1 ansöker om eller medger ansökan om företagsrekonstruktion enligt lag (1996:764) om företagsrekonstruktion, eller liknande förfarande; eller

(j) Emittentens, Memmingsborgs, Hultets eller Sätra Fastighet 1:s styrelse upprättar fusionsplan eller delningsplan enligt aktiebolagslagen, dock med undantag för avsedd nedåtströms fusion varigenom Hultet kommer uppgå i Sätra Fastighet 1, förutsatt att inte medgivande inhämtats vid Fordringshavarmöte; eller

(k) beslut fattas om att Emittenten, Memmingsborg Hultet eller Sätra Fastighet 1 ska träda i likvidation.

14.2 Så länge en Uppsägningsgrund föreligger äger (i) Fordringshavare som representerar minst tjugofem (25) procent av Justerat Lånebelopp vid tidpunkten för sådan begäran, (ii) ett särskilt ombud som enligt beslut på Fordringshavarmöte, eller (iii) Fordringshavarmöte genom beslut, skriftligen förklara Obligationslånet jämte ränta omedelbart förfallna till betalning.

14.3 Det åligger Emittenten att omedelbart meddela Fordringshavarna och Nord i fall en omständighet av det slag som anges under punkt 14.1 ovan skulle inträffa. I brist på sådan underrättelse äger Nord utgå från att någon sådan omständighet inte har inträffat, förutsatt att det inte är känt för Nord att motsatsen är fallet. Emittenten ska vidare lämna Nord de närmare upplysningar som Nord kan komma att skäligen begära rörande sådana omständigheter som behandlas i denna punkt samt på skälig begäran av Nord tillhandahålla alla de handlingar som kan vara av betydelse härvidlag.

14.4 Emittentens skyldigheter att lämna information enligt föregående punkt 14.3 gäller i den mån så kan ske utan att Emittenten överträder regler utfärdade av eller intagna i kontrakt med börs eller annan reglerad marknad eller annars strider mot tillämplig lag eller myndighetsföreskrift.

15. FÖRDELNING AV BETALNINGAR

15.1 Alla betalningar från Emittenten avseende Obligationslånet i enlighet med Lånedokumenten efter att uppsägning skett enligt punkt 14 (Uppsägning av Obligationslånet) samt alla belopp som erhålls till följd av realisation av Panten ska fördelas i följande ordning:

(a) i första hand; för betalning av utestående avgifter, kostnader, utgifter och förluster (jämte ränta) som Nord eller person å dess vägnar ådragit sig i enlighet med dessa Villkor eller Pantavtalen, till följd av en uppsägning enligt punkt 14 (Uppsägning av Obligationslånet), i anledning av ett Fordringshavarmöte eller annars med anledning av att Nord fullgjort sina skyldigheter eller utövat sina rättigheter enligt Lånedokumenten;

(b) i andra hand; för betalning till Fordringshavarna pro rata av upplupen men obetald ränta avseende Obligationslånet;

(c) i tredje hand; för återbetalning till Fordringshavarna pro rata av utestående Kapitalbelopp avseende Obligationslånet;

(d) i fjärde hand; för betalning pro rata av andra kostnader och belopp som är utestående under Lånedokumenten; samt

(e) i femte hand; betalning av eventuellt överskott till Emittenten eller annan berättigad person.

16. NORDS RÄTT ATT FÖRETRÄDA FORDRINGSHAVARNA

16.1 Genom att förvärva en Obligation befullmäktigar varje Fordringshavare Nord att förvara Panten samt företräda Fordringshavarna enligt vad som anges i dessa Villkor och Pantavtalen, med anknytning till Panten och Lånedokumenten. Nord är således utan särskild fullmakt eller samtycke från Fordringshavarna och utan att i förväg underrätta Fordringshavarna berättigad att förvara Panten och vidta de begränsade åtgärder som uttryckligen anges i Lånedokumenten.

16.2 Till undvikande av otydlighet är Nord inte skyldig att bevaka Fordringshavarnas rättigheter eller berättigad att företräda Fordringshavarna vid domstol eller exekutiv myndighet, eller i andra situationer eller ärenden med anknytning till dessa Villkor eller Pantavtalen med underliggande dokument.

16.3 Nord är inte skyldig att löpande övervaka ▇▇▇▇▇▇▇▇ Invests, Emittentens, Memmingsborgs, Hultets eller Sätra Fastighet 1:s finansiella ställning eller fullgörande av dess åtaganden enligt dessa Villkor eller Pantavtalen. Nord har rätt att förlita sig på uttalanden från någon av nämnda parter som bevis på sakförhållanden rörande Emittenten, någon pantsättare eller något Lånedokument, såvida inte Nord får kännedom om att sådant förhållande är oriktigt. ▇▇▇▇ är inte skyldigt att undersöka förekomsten av en eventuell Uppsägningsgrund och får fram till kännedom därom förutsätta att någon Uppsägningsgrund inte föreligger. Nord har rätt att förlita sig på fullmakter, meddelanden, intyg eller annan dokumentation som Nord erhåller under Pantavtalen och med fog kan anta är äkta, riktiga och beslutade i korrekt ordning. Nord är inte ansvarig för lämpligheten, riktigheten och/eller fullständigheten av någon muntlig eller skriftlig information som har lämnats till Nord av någon person under Pantavtalen.

16.4 Nords ansvar gentemot Fordringshavarna är begränsat till det ansvar som uttryckligen följer av dessa Villkor eller Pantavtalen med underliggande dokument och Nord friskrivs från allt ansvar gentemot Fordringshavarna härutöver. För tydlighets skull antecknas att det särskilt är överenskommet att ▇▇▇▇ inte har skyldighet att agera som ”säkerhetsagent” åt Fordringshavarna och vara berättigad att företräda ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ utöver vad som uttryckligen anges i dessa Villkor. Skada som uppkommer för Fordringshavarna ska inte ersättas av Nord om inte Nord orsakat skadan genom uppsåt eller grov oaktsamhet. Inte i något fall ska Nord vara ersättningsskyldig gentemot Fordringshavarna för indirekt skada.

16.5 Nord är inte ansvarig för skada som beror av omständighet utanför Nords kontroll, eller som Nord annars inte skäligen kunde förutse. Föreligger hinder för Nord att verkställa betalning eller att vidta annan åtgärd på grund av omständighet som anges i denna punkt, får åtgärden skjutas upp till dess hindret har upphört.

16.6 På begäran av Nord eller Emissionsinstitutet ska Fordringshavare utfärda för ändamålet nödvändig rättegångsfullmakt eller annan fullmakt för Nord eller den Nord sätter i sitt ställe. ▇▇▇▇ är inte skyldig att företräda Fordringshavare som inte efterkommer sådan begäran om att ställa ut en sådan fullmakt.

16.7 För det fall en Uppsägningsgrund uppkommit, har Nord rätt att anlita extern rådgivare eller expertis, i den utsträckning det skäligen behövs för utförandet av Nords uppdrag enligt dessa Villkor, och i skälig utsträckning på Emittentens bekostnad.

17. MEDDELANDEN

17.1 Meddelanden till Nord eller Emittenten ska skickas till Nords respektive Emittentens hos Bolagsverket registrerade adress och till Fordringshavare på den adress som framgår av Skuldboken (inklusive i förekommande fall förvaltares adress). I tillämpliga fall ska meddelanden från Emittenten offentliggöras genom pressmeddelande.

17.2 För det fall Obligationerna är upptagna till handel på en reglerad marknad eller noterade på en handelsplattform ska meddelanden även lämnas i enlighet med bestämmelserna om offentliggörande av information som är tillämpliga på sådan reglerad marknad eller handelsplattform.

17.3 Meddelande enligt denna punkt 17 ska alltid anses ha kommit mottagaren tillhanda om det avsänts med postbefordran, när det ankommit till den relevanta adressen eller fem (5) Bankdagar efter att meddelandet avsänts.

18. SEKRETESS

18.1 Varken Emittenten eller Euroclear får obehörigen till tredje man lämna uppgift om Fordringshavare, varvid ska gälla att utlämnande av uppgifter upptagna i sådan utskrift av Skuldboken företes vid Fordringshavarmöte alltid är att anse som behörigt.

18.2 Emittenten äger rätt att erhålla följande uppgifter från Euroclear om Fordringshavares konto i avstämningsregister: Fordringshavares namn, personnummer eller annat identifikationsnummer samt postadress och antal Obligationer.

19. FÖRVALTARREGISTRERING

För Obligationer som är förvaltarregistrerade enligt lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument ska vid tillämpningen av dessa Villkor förvaltaren betraktas som Fordringshavare om inte annat följer av punkt 13.10 ovan.

20. BEGRÄNSNING AV ANSVAR M M

20.1 I fråga om de på Nord, Emissionsinstitutet respektive Euroclear ankommande åtgärderna gäller - beträffande Euroclear med beaktande av bestämmelserna i lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument - att ansvar inte kan göras gällande för skada som beror av svenskt eller utländskt lagbud, svensk eller utländsk myndighetsåtgärd, ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇, lockout eller annan liknande omständighet. Förbehållet i fråga om ▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇ och lockout gäller även om vederbörande själv är föremål för eller vidtar sådan konfliktåtgärd.

20.2 Skada som uppkommer för Fordringshavarna i andra fall ska inte ersättas av Nord, Emissionsinstitutet eller Euroclear, om vederbörande varit normalt aktsam. Inte i något fall utgår ersättning för indirekt skada för Fordringshavarna.

20.3 Föreligger hinder för Nord, Emissionsinstitutet eller Euroclear på grund av sådan omständighet som angivits i punkt 20.1 ovan att vidta åtgärd enligt dessa Villkor, får åtgärden uppskjutas tills hindret har upphört.

20.4 Nord är inte ansvarig gentemot Fodringshavarna för åtgärd vidtagen i enlighet med beslut fattat av Fordringshavarna enligt punkt 13 (Fordringshavarmöte och skriftligt beslutsförfarande) eller i enlighet med professionella råd och utlåtanden från extern expertis anlitad av Nord, såvida skadorna inte är en direkt följd av Nords grova vårdslöshet eller uppsåtliga försummelse.

20.5 Vad ovan sagts gäller i den mån inte annat följer av lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument.

21. TILLÄMPLIG LAG; JURISDIKTION

21.1 Svensk lag ska tillämpas vid tolkning av dessa Villkor.

21.2 Tvist rörande tolkning och tillämpning av dessa Villkor ska avgöras vid svensk domstol. Första instans ska vara Stockholms tingsrätt.

underskrifter på nästföljande sida

Härmed bekräftas att ovanstående Villkor är för oss bindande.

▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇ ▇ ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ FÖRVALTNINGS AB

▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇

▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇ ▇ ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ FONDKOMMISSION AB

▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇

BILAGA A

HUVUDPANTAVTALET

BILAGA B

LÅNE- OCH PANTSÄTTNINGSAVTAL 1

BILAGA C

LÅNE- OCH PANTSÄTTNINGSAVTAL 2

Adresser

Emittenten

Sätra Förvaltnings AB

▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇

▇▇-▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇

Tel: ▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇ ▇▇ ▇▇

Hemsida: ▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇

E-post: ▇▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇@▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇

Distributör

Nord Fondkommission AB

▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇

▇▇-▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇

Tel: ▇▇▇ ▇ ▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇

Hemsida: ▇▇▇.▇▇▇▇▇▇.▇▇

Revisor

▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ Sweden AB

▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇

▇▇-▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇

Tel: ▇▇▇ ▇ ▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇

Hemsida: ▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇

Kontoförande institut Euroclear Sweden AB ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇

▇▇-▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇

Tel: ▇▇▇ ▇ ▇▇▇ ▇▇ ▇▇

Hemsida: ▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇