MARKANVISNINGSAVTAL
MARKANVISNINGSAVTAL
avseende del av fastigheterna Tälje 5:1 och Tälje 3:1 i Norrtälje hamn
PARTER
Norrtälje kommun Org. nr. 212000–0217
Box 800
761 28 Norrtälje
nedan kallad Kommunen
Kontaktpersonen för Kommunen är projektledare Xxxxx Xxxxxxx (xxxxx.xxxxxxx@xxxxxxxxx.xx), alternativt Kommunens exploateringschef.
Roslagens Pärla AB Xxx.xx. 559370–4413
Xxxxxxxxx 00
411 37 Göteborg
nedan kallad Exploatören
Kontaktperson för Exploatören är Xxxx Xxxxxxx (xxxx.xxxxxxx@xxxxxxxxx.xx).
BAKGRUND
Kommunen har tagit fram Masterplan, vision, projekt- och hållbarhetsmål övergripande gestaltningsprinciper och genomförandestrategi för ett stadsomvandlingsprojekt för bostäder och lokaler i Norrtälje Hamn. Kommunstyrelsens planeringsutskott beslutade 2012-06-20 uppdra till kommunstyrelsekontoret att starta en detaljplan (den s.k. Skelettplanen) för hela projekt Norrtälje Hamn avseende gator och andra allmänna platser. Skelettplanen vann laga kraft 2015-01-13.
Berörda kvarter för detta markanvisningsavtal angränsar i samtliga väderstreck till skelettplanen i Norrtälje Hamn, och ligger centralt i staden nära den gamla stadskärnan och direkt intill Norrtäljeviken. Berörda kvarter ingår i programmet för Norrtälje Hamn. Kommunen äger all mark och alla byggnader och anläggningar som ingår i berörda kvarter.
Kvarteret 9A i Norrtälje Hamn ska omfatta bebyggelse med bostäder samt stor andel verksamhetslokaler i bottenplan. Kommunen ställer inga särskilda krav på upplåtelseform. Kvarteret avses att överlåtas med äganderätt till Exploatören genom tecknande av marköverlåtelseavtal.
Kvarteret 9B i Norrtälje hamn uppförs med krav på hotellverksamhet och därtill kompletterande verksamheter som stärker destination och utbud. Kvarteret avses att överlåtas med äganderätt till Exploatören genom tecknande av marköverlåtelseavtal. Markanvisningen för kvarteren 9AB innefattar flerbostadshus med varierande höjd, lokaler samt hotellverksamhet mm i enlighet med ”Projekt- och bebyggelseförslaget”, bilaga 1, samt Utbyggnadsstrategi för Norrtälje Hamn respektive Hållbarhetsprogram för Norrtälje Hamn i övrigt. Husen ska orienteras mot gatan och parkeringen ska lösas genom underjordiska garage så att skyddade gårdar med portiker skapas. Markanvisningen
förutsätter att Exploatören följer och genomför sitt redovisade Projekt- och bebyggelseförslag, bilaga 1 (inklusive underbilagor).
Exploatören är således medveten om att Kommunens beslut att teckna detta markanvisningsavtal baseras på det Projekt- och bebyggelseförslag, bilaga 1, som Exploatören inkommit med i markanvisningstävlingen, samt vidareutvecklat i samverkan med Kommunen under steg 2.
Kommunen fäster avgörande vikt vid det redovisade innehållet, och gestaltningen som framgår av förslaget samt de sociala och miljömässiga hållbarhetskoncept och åtaganden som där redovisats. Projekt- och bebyggelseförslaget ska därför ligga till grund för den vidareutveckling av projektet som sker i detaljplaneskedet och ska anses utgöra en förutsättning av väsentlig betydelse vid bedömningar för eventuella avvikelser. Erforderliga - villkorade - marköverlåtelseavtal träffas tidigast i samband med att detaljplanen antas enligt vad som närmare framgår av punkt 3 nedan. Vidareutvecklat Projekt- och bebyggelseförslag kommer då att ligga till grund för dessa marköverlåtelseavtal.
Exploatören ska tillsammans med Kommunen utveckla de aktuella kvarteren 9ABC. Omfattningen av Kvarteren redovisas i tabellen nedan:
Xxxxxxx | Xxxxx lägenheter/hotellrum | Antal kvm ljus BTA (bostäder) | Antal kvm ljus BTA (hotell) | Antal kvm ljus BTA (lokaler) |
9A | 123 | 12 104 | - | 1 339 |
9B | 135 | - | 5 204 | 2 857 |
Kvarter 9C omfattar området på piren där Exploatören genom nyttjanderätt ska uppföra en byggnad för publik verksamhet, vilket till exempel kan omfatta komplementutbud till hotellverksamheten.
Kommunen har samtidigt ett behov av att nyttja mindre delar av pirbyggnaden för service (så som omklädningsrum, toaletter etc.) till närliggande kallbad. Detta kommer att regleras i kommande nyttjanderättsavtal med avsikten att i första hand se över möjligheten till upplåtelseformen tomträtt med Exploatören. Området för pirbyggnaden ingår således ej i markanvisningsområdet. Markanvisningen omfattar totalt cirka 21 504 kvm ljus BTA inom markanvisningsområdet, bilaga 3.
Exploatören ska medverka till att utveckla området till en attraktiv stadsdel i Norrtälje Hamn. De grundläggande förutsättningarna för projektet och den vidare utvecklingen, framgår av inbjudan, bilaga 2 (inklusive underbilagor), till markanvisningstävlingen. Exploatören är medveten om att separata utvecklingsforum såsom ”strategisk byggherresamverkan” också finns i projekt Norrtälje Hamn och Exploatören åtar sig att aktivt medverka och delta i utvecklingsforumen i syfte att tillsammans med Kommunen och andra exploatörer i Norrtälje Hamn utveckla området som en attraktiv helhet.
SYFTE
Syftet med detta avtal är att Kommunen anvisar erforderlig mark till Exploatören för prövning av Projekt- och bebyggelseförslaget i framtagandet av en ny detaljplan. Syftet är även att i samband med detta reglera principiella förutsättningar för genomförandet av detaljplanen och exploateringen.
AVTALETS GILTIGHET
Detta avtal gäller endast under förutsättning
att kommunfullmäktige godkänner markanvisningsavtalet senast 2023–03–31
att Exploatören har tecknat plankostnadsavtal med Kommunen senast 2023-05-31
och fram tills dess
att ett marköverlåtelseavtal upprättas och undertecknas av Exploatören och Kommunen samt godkänns av kommunfullmäktige senast 2025-03-31 genom beslut som vinner laga kraft och
att detaljplan avseende projektet antas av kommunfullmäktige senast 2025-03-31 genom beslut som vinner laga kraft.
Om parterna så överenskommer kan ovanstående villkorstider förlängas. I sådant fall ska ett tilläggsavtal tecknas där utgångspunkten är att enbart villkorstiderna justeras. Om inte särskilt förlängningsavtal har tecknats när avtalstiden löper ut enligt ovan förlängs avtalstiden med två (2) månader i sänder om inte avtalet sägs upp senast en (1) månad innan avtalstidens utgång.
Automatisk förlängning sker dock längst t.o.m. 2026-03-31. Vid denna tidpunkt upphör avtalet utan särskild uppsägning, såvida inte tilläggsavtal tecknas enligt ovan.
Om Avtalet förfaller på ovanstående grunder, vid uppsägning enligt ovan, eller av skäl för vilka parterna inte rår över, sker detta utan ersättningsrätt för någondera part. Kommunfullmäktige är inte bunden av detta Avtal vid antagandeprövning av detaljplanen.
MARKANVISNINGENS INNEBÖRD
Markanvisningen avser blivande kvartersmark inom det blivande kvarteren 9AB i Norrtälje Hamn, vilket innefattar del av fastigheterna Tälje 5:1 och Tälje 3:1 och har markerats med röd färg på bifogad kartbild, bilaga 3. Markanvisningens exakta gränser beslutas i detaljplaneprocessen. Detaljplanen kan även komma att omfattar mindre områden av allmän plats och delar av skelettplanen kan komma att justeras i samband med detaljplaneläggning av kvarteret 9AB. Ett område på piren, kallat 9C kommer också att tas med i planläggningen. Kvarter 9C är tänkt att kunna nyttjas av Exploatören, genom nyttjanderätt, för uppförande av byggnad för publika verksamheter samt, till mindre del, service till kommunens kallbad.
Detaljplanen kan eventuellt även komma att omfatta närliggande kvarter 13.
Markanvisningen innebär att Exploatören, under detta Avtals giltighetstid, erhåller en exklusiv rätt att pröva sitt förslag i en fortsatt detaljplanering samt rätt att senare förvärva anvisad mark på överenskomna villkor.
Om detaljplanen antas i enlighet med Projekt- och bebyggelseförslaget, bilaga 1, och parterna tecknat ett marköverlåtelseavtal kommer Kommunen att sälja markanvisningsområdet till Exploatören. Eventuella ändringar av Projekt- och bebyggelseförslaget ska ha godkänts av Kommunens projektorganisation via Projekt Norrtälje Hamns huvudprojektledare eller utsedd ställföreträdare, som kommer lämna en skriftlig nöjdhetsförklaring till Exploatören. Tillträde och marköverlåtelse villkoras av laga kraft vunnet bygglovsbeslut för överenskommet innehåll dvs. Projekt- och bebyggelseförslaget, bilaga 1, övriga villkor samt att Exploatören kan visa att förutsättningar för byggstart föreligger i form av uppnådd försäljningsgrad om 60% av det totala bostadsbeståndet (antal lägenheter) via boknings- / förhandsavtal. Exploatören förbinder sig att köpa markanvisningsområdet i enlighet med detta Avtal. Tillträde sker i enlighet med kommande marköverlåtelseavtal.
Exploatören är medveten om att kommunfullmäktige inte är bunden av detta Avtal vid en antagandeprövning av detaljplan och att all detaljplanering avseende kvarteren 9ABC sker på
Exploatörens risk, på villkor enligt kommande plankostnadsavtal.
KONTRAKTSSUMMA
Mängden kvm ljus BTA är preliminärt utifrån Projekt- och bebyggelseförslaget, bilaga 1,
och fastställs slutligt utifrån maximal ljus BTA enligt lagakraftvunnet bygglov. Kontraktssummorna enligt detta Avtal är preliminärt följande:
1. Markanvisningsområdet överlåts av Kommunen till Exploatören för en köpeskilling om 14 525 kr/kvm per ljus BTA och för en köpeskilling om 3 250 kr/kvm ljus BTA för byggnation av lokaler och bostadskomplementsytor enligt detaljplanen och för en köpeskilling om 6 755 kr/kvm ljus BTA för byggnation av hotellverksamhet. Köpeskillingen uppgår totalt till cirka 224.600.624 SEK (tvåhundratjugofyramiljonersexhundratusensexhundratjugofyra)) svenska kronor.
2. Exploatören erlägger gatukostnadsersättning till Kommunen för anläggande av gator och annan allmän plats uppgående till 2239 kr/kvm per ljus BTA. Gatukostnadsersättningen uppgår till cirka 48.147.456 SEK (fyrtioåttamiljoneretthundrafyrtiosjutusenfyrahundrafemtiosex) svenska kronor.
Kontraktssummorna för punkterna 1 och 2 enligt ovan ska vid betalning justeras med hänsyn till konsumentprisindex (1980 KPI:s) förändring från december 2021 till senast kända månadsindex vid erläggande av respektive kontraktssumma.
Omräkning nedåt sker endast av punkt 1 (marköverlåtelsen) och som lägst till ett belopp som medför en markersättning om totalt 203.054.000 SEK (tvåhundratremiljonerfemtiofyratusen) svenska kronor. Omräkning av punkt 2 (gatukostnadsersättningen) sker endast vid ökning av index (KPI).
Punkterna 1 och 2 ska avtalas i blivande marköverlåtelseavtal, där ersättningen slutligen fastställs liksom den närmare tidpunkten för betalning.
Om eventuella lagkrav hindrar nyttjande av byggrätten enligt antagen detaljplan ska Exploatören inte vara skyldig att erlägga ersättning för kvm ljus BTA som inte går att nyttja.
Exploatören ska erlägga en säkerhet i form av moderbolagsborgen eller bankgaranti kopplat med vite, motsvarande 10% av den preliminära kontraktssumman enligt kommande marköverlåtelseavtal, snarast efter det att båda parter har undertecknat marköverlåtelseavtalet.
Erläggande av kontraktssumman i punkt 1 (för marköverlåtelse) sker i samband med tillträdet till marken efter uppnådda villkor enligt kommande marköverlåtelseavtal. Dock tidigast efter det att detaljplanen för kvarteren 9AB har fått laga kraft samt att fastighetsbildningen för kvarteren har vunnit laga kraft.
Hela gatukostnadsersättningen, enligt punkt 2 (för gatukostnadsersättning), erläggs när gatan fram till marken är anlagda i farbart skick exklusive ytskikt. Betalningen ska tidigast ske när Exploatören tillträtt marken. Om en ökning av antal kvm ljus BTA sker i beviljat bygglov för kvarter 9AB kommer gatukostnadsersättningen att justeras. Mellanskillnaden mellan den eventuellt redan erlagda gatukostnadsersättningen till den justerade gatukostnadsersättningen kommer att faktureras till Exploatören. Mellanskillnaden kommer att uppräknas till senast kända konsumentprisindex (1980 KPI:s) för den månad då beviljat bygglov ges. I och med erläggandet av gatukostnadsersättningen har Exploatören erlagt full ersättning avseende allmän platsmark med anledningen av projektet.
VILLKOR
1 §. Preliminär tidplan
Godkännande av markanvisningsavtal (KF) [Okt, 2022]
Plansamråd [3:e kvartalet, 2023]
Granskning [1:a kvartalet, 2024]
Detaljplan godkännande och antagande [3:e kvartalet, 2024]
Lagakraftvunnen detaljplan [3:e kvartalet, 2024]
Den preliminära tidplanen enligt ovan bygger på en optimal process och kan komma att ändras. Tidplanen kan också påverkas av förutsättningar för genomförandet som framkommer under planarbetet. Parterna ska fortlöpande revidera tidplanen vid behov.
2 §. Detaljplanearbetet
Exploatören och Kommunen ska tillsammans verka för att en ny detaljplan för området tas fram, antas och vinner laga kraft. Detaljplanen omfattar markanvisningsområdet samt del av Piren (9C) samt mindre ytor allmän platsmark. Eventuellt kommer planen även att omfatta närliggande kv 13. Planens avgränsning är preliminär och kan komma att behöva justeras under planarbetet.
Framtagandet av planhandlingar, plankonsult och utredningar bekostas av Exploatören.
Ett plankostnadsavtal tecknas mellan parterna där detaljplanekostnaderna framgår och att planprocessen ska ske genom ett exploatörsdrivet planprocess-förfarande. Exploatörsdriven planprocess innebär att Exploatören har ansvaret för att driva planprocessen framåt. Exploatören tar genom egen anlitad plankonsult fram erforderliga utredningar, förslag till plankarta, planbeskrivning och övriga planhandlingar. Kommunen ger råd och bevakar det allmänna intresset, stämmer av mot översiktsplan, tillväxtprogram och andra förutsättningar, samt ansvarar för den myndighetsprocessuella delen av planarbetet. Ytterligare detaljering i ansvarsfördelningen regleras vid plankostnadsavtalet.
Vid beställning av utredningar ska Kommunen godkänna specifikationen av vad utredningen ska omfatta (uppdragsbeskrivning) innan beställning sker. Exploatörens kontakter med Kommunen i planärendet sker i första hand genom Kommunens ansvarige planarkitekt.
Utredningar tillhörande detaljplanen som beställes av Exploatören ska granskas och godkännas av Kommunen. Exploatören tar fram och bekostar allt underlag och står även för kostnaderna för Kommunens projektdeltagare via plankostnadsavtal. Exploatörens plankonsult har ansvaret för att följa planavdelningens interna rutiner och mallar för framtagande av utredningar och planhandlingar samt använda anvisade program och verktyg för plankarta. Kommunen beslutar om vilka utredningar som är nödvändiga under planarbetets gång. En första bedömning görs inför startmöte. Konsulter som anlitas för framtagande av detaljplan samtutredningar ska ha erforderlig hög kompetens inom respektive sakområde. Exploatören ansvarar ytterst för att rätt kompetens anlitas för att ta fram de utredningar som krävs.
3 §. Kommande marköverlåtelseavtal
I samband med slutligt förslag till detaljplan (antagandehandling) ska parterna teckna erforderliga villkorade marköverlåtelseavtal avseende den anvisade marken enligt detta Avtal. Det kommer längre fram att beslutas ifall att det kommer att tecknas ett marköverlåtelseavtal för kvarteren 9A och 9B eller om flera marköverlåtelseavtal kommer att tecknas för respektive kvarter.
En översiktlig tidplan för utbyggnaden av avtalsområdet ska tas fram och överenskommas i marköverlåtelseavtalet. Tidplanen ska innebära att området kan
färdigställas snarast möjligt.
Eventuella förändringar i den slutliga detaljplanen som innebär ändrade förutsättningar i förhållande till detta Avtal ska regleras i marköverlåtelseavtalet. Marköverlåtelseavtalet kommer bland annat att villkoras av att kommunfullmäktiges antagande av detaljplanen för projektet vinner laga kraft.
I övrigt ska marköverlåtelseavtalet innehålla sedvanliga villkor samt följande innehåll, regleringar och villkor:
- Marköverlåtelseavtal
o Slutligt projekt- och bebyggelseförslag med programinnehåll, koncept, gestaltning, hållbarhetsåtaganden med mera enligt kommunens rutin samt överenskommelser. biläggs
o Ekonomiskt förhandlat slutanbud (pris) baserat (lägst) på grundanbud 2
o Tillträde vid beslut om fastighetsbildning/reglering och när förutsättning för byggstart föreligger
o Villkor för bygg-start/skede med vite
o Övriga villkor med viten för att säkerställa tidplan, koncept, gestaltning, hållbarhet och program
o Genomförandefrågor
o Avtal för sopsugsanslutning
o Nyttjanderättsavtal/Genomförandeavtal för kvarter 9C i förekommande fall
- Finansiering
o Redovisning och verifiering av att full finansiering föreligger
o Redovisning och verifiering av att fullgod säkerhet för betalningar och genomförande föreligger
- Operatörsavtal
o Redovisning och verifiering av att bindande operatörsavtal för hotell är tecknat
- Entreprenadavtal
o Redovisning och verifiering av att entreprenadavtal är tecknat för genomförande av kvarter 9AB
Kommunen kommer att ställa krav på att få ta del av ett undertecknat operatörsavtal/hyresavtal mellan Exploatören och framtida hotelloperatör i det kommande marköverlåtelseavtalet. En avsiktsförklaring har tecknats mellan Exploatören och den framtida hotelloperatör för att tydliggöra framtida åtaganden. Denna avsiktsförklaring har mottagits och godkänts av Kommunen inför tecknandet av detta Avtal. Vidare kommer en mer omfattande avsiktsförklaring att tecknas mellan Exploatören och hotelloperatören under fortsatt process.
Exploatören ska till Kommunen ställa betryggande säkerhet för samtliga åtaganden enligt marköverlåtelseavtalet.
För det fall flera marköverlåtelseavtal ingås för olika fastigheter som tillsammans utgör den anvisade marken, ska sådana avtal vara villkorade av varandra, så att Exploatören inte endast kan tillträda en av fastigheterna (utan endast hela det anvisade området).
Upplåtelse av kvarter 9C (Pirbyggnad) sker med nyttjanderätt (9C ingår således inte i den kommande marköverlåtelsen). Avsikten är att i första hand se över möjligheten till upplåtelseformen tomträtt. Avtal om upplåtelse tecknas och beslutas som ett separat ärende. Kommunen kommer således att behålla äganderätten för piren (9C). Program för Pirbyggnadens (9C) innehåll samt gestaltning ingår som en
viktig del i Projekt- och bebyggelseförslaget som biläggs detta avtal, bilaga 1. ”Slutligt Projekt- och bebyggelseförslag” kommer att biläggas till det kommande marköverlåtelseavtalet och kommande nyttjanderättsavtal.
4 § Tillträde
Tillträde ska ske en (1) månad efter det att samtliga villkor för överlåtelsen av marken enligt kommande marköverlåtelseavtal har uppfyllts (så som till exempel fastighetsbildning, ny detaljplan, operatörsavtal, verifiering av finansiering och entreprenadupphandling). Dock villkoras tillträde och marköverlåtelse med äganderätt av att laga kraft vunnet bygglovsbeslut för området i huvudsak överensstämmer med Projekt och bebyggelseförslaget, bilaga 1. Tillträdet villkoras även av övriga åtaganden, så som att Exploatören kan visa att förutsättningar för byggstart föreligger i form av uppnådd försäljningsgrad om 60% av det totala bostadsbeståndet via boknings- / förhandsavtal, om inte annat överenskommes med Kommunen. Detta innebär att vilande lagfart kommer att ges till dess att villkoren är uppfyllda.
Parterna kan ingå en skriftlig överenskommelse om att Exploatören får påbörja arbeten (ta tomtmark i anspråk) innan tillträdesdagen. Detta kommer dock ske på Exploatörens egen risk.
5 § Fastighetsbildning
Kommunen ansöker om fastighetsbildning avseende avstyckning av markanvisningsområdet till tre registerfastigheter (kvartersmark) avseende kvarter 9A, 9B samt 9C. Om parterna så överenskommer kan ytterligare avstyckning ske för att bilda exempelvis en garagefastighet.
I detaljplanen kommer ett x-område att planläggas för ett tvärstråk genom kvarter 9A. Syftet är att möjliggöra bildande av ett servitut för allmänhetens tillträde till stråket. Kommunen kommer att ansöka om bildandet av servitutet i samband med ansökan om nödvändiga fastighetsbildningsåtgärder. Ingen ersättning utgår för rättigheten, eller eventuella åtgärder för att det ska iordningställas eller göras ändamålsenligt. Drift och underhållskostnader bekostas av fastighetsägaren.
Parterna ska slutligen betala hälften var av kostnaderna för fastighetsbildningen. Övriga eventuella fastighetsbildningsåtgärder inom området ansvarar och bekostar Exploatören.
6 § Anläggningar
Allmänna anläggningar för vilka Kommunen eller kommunala bolag är huvudman, byggs ut av Kommunen i takt med att bebyggelsen uppförs och utformas enligt Norrtälje kommuns tekniska handbok, Allmän material- och arbetsbeskrivning för anläggningsarbeten (AMA Anläggning) samt enligt principerna i Design- och funktionsmanualen för Norrtälje Hamn, inom den blivande detaljplanen samt inom den s.k. skelettplanen som vann laga kraft 2015-01-13.
Med allmänna anläggningar avses här de i detaljplanen och skelettplanen angivna områdena för lokalgata, inklusive övriga till gatan tillhörande utrustningar, belysning, dagvattenhantering för de allmänna platserna samt vatten- och avloppsanläggningar samt sopsugsanläggning.
Exploatören ansvarar för och bekostar samtliga bygg- och anläggningsåtgärder för genomförande av exploateringen inom kvartersmark, såvida inte annat framgår i detta Avtal eller i det kommande marköverlåtelseavtalet.
I det fall det krävs justeringar eller kompletteringar på allmänna anläggningar såsom omläggning av ledningar eller om anläggningarna i övrigt berörs av exploateringen, så ansvarar Kommunen för och bekostar erforderliga åtgärder, eventuell flyttning av ledningar, inklusive skyddsåtgärder.
Genomförande av exploateringsåtgärder som berör allmänna anläggningar kan behöva regleras i marköverlåtelseavtal.
7 § Anslutningsavgift
Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, sopsug, fjärrvärme, tele etc. åligger Exploatören att betala enligt vid varje tillfälle gällande taxa. Exploatören ska samråda med Kommunen vid planering av bebyggelsen vad det gäller de tekniska förutsättningarna att ansluta med till Kommunens vatten-, spillvatten- och dagvattenanläggningar. VA-anslutning sker till kommunal förbindelsepunkt, ca en halv meter utanför fastighetsgräns.
Avfallshantering ska ske via sopsug som avtalas separat. Exploatören erlägger anslutningsavgift för sopsug uppgående till 275 kr/kvm per ljus BTA eller vid för tidpunkten politiskt antagen taxa för sopsug. Separat anslutningsavtal ska tecknas som reglerar villkor gällande sopsug. Anslutningsavgift för sopsug erläggs omgående så snart anläggningen är tillgänglig för brukande i kvarteret dock tidigast efter det att Exploatören har tillträtt fastigheten.
8 § Bygglov och nybyggnadskarta
Exploatören ansöker om och bekostar nybyggnadskarta samt bygglov.
9 § Mark- och grundförhållanden, rivningar mm
Geoteknisk undersökning, samt markmiljöundersökning, har utförts av konsultföretaget Bjerking avseende hamnområdet inom ramen för detaljplaneprocessen avseende skelettplanen. Kompletterande markmiljöundersökning, har genomförts av konsultföretaget Ramböll Sverige. Exploatören äger rätt att ta del av handlingarna för de delarna som berör aktuellt projekt.
Kommunen ansvarar för och bekostar att efterbehandling av marken utförs i den omfattning som erfordras för att markanvändningen för bostadsändamål ska godkännas av tillsynsmyndigheten. Efterbehandlingen inom Norrtälje Hamn utgår från Platsspecifika riktvärden för området. Kommunen ansvarar för anmälan om efterbehandling. Beslut om anmälan av efterbehandling och godkännande av resultat hanteras av Bygg- och miljönämnden. Efterbehandlingen, överlämning till Exploatören etc. regleras närmare i kommande marköverlåtelseavtal. Efterbehandling ska vara utförd innan tillträde om inte annat har överenskommits. Exploatören ansvarar för all hantering av föroreningar, i halter under de platsspecifika riktvärdena, samt eventuell myndighetshantering t.ex. kompletterande anmälan, som kan uppstå vid ytterligare schaktbehov.
Kommunen och exploatören ska föra dialog och utbyta information med intentionen att optimera och samordna markarbeten för att undvika onödiga kostnader för parterna avseende t.ex. återfyllnad, då Exploatören annars kan komma att behöva schakta bort återfyllnaden igen vid en framtida byggnation. Återfyllnad behöver ske med beaktande av stabilitet mot bland annat omgivande gator, samt för skydd för hälsa och säkerhet.
Exploatören ansvarar för kompletterande geotekniska undersökningar i det fall sådana erfordras.
Om arkeologiska utredningar och förundersökningar skulle erfordras så beställs och bekostas dessa av Kommunen.
Kommunen ansvarar för att på egen bekostnad tillse att befintliga byggnader inom kvarter 9AB rivs till befintlig marknivå. Rivningen ska vara utförd senast i samband med tillträdet till marken enligt vad som närmare regleras i marköverlåtelseavtalet/en.
Marken överlämnas avjämnad fri från rivningsmassor mm till den nivå som uppstår efter efterbehandling av marken om inte annat har överenskommits.
10 § Dagvatten
Dagvatten ska fördröjas och renas inom kvartersmarken innan anslutning till förbindelsepunkt. Inom kvartersmarken ska dagvatten ska fördröjas med minst 50 % av ett 10-minuters 20-årsregn. Det motsvarar 8,5 liter/m2Ared (85 m3/haAred) exklusive klimatfaktor. En klimatfaktor på 1,25 ska användas vid beräkning och dimensionering för framtida markanvändning. Så stor andel som möjligt
av vattnet från kvarteret ska ledas så att det genomgår fördröjning och rening. Dagvattenhanteringen ska i övrigt ske enligt handlingen ”Dagvatten och skyfallshantering inom Norrtälje Hamn För exploatörer” samt Kommunens Dagvattenstrategi (antagen i Kommunfullmäktige 2017-11-06)
Slutliga dagvattenlösningar ska godkännas av Kommunens projektorganisation samt NVAA innan byggnation påbörjas. Exploatören ska redovisa underlag som påvisar att krav på fördröjning och rening samt skyfallshantering uppfylls. Projektering och anläggning bekostas av Exploatören.
Anläggningen bekostas av Exploatören och ska godkännas av Norrtälje Vatten och Avfall (NVAA).
11 § Parkering
Exploatören ska ansvara för att bilparkering för bostäder anordnas i garage inom blivande kvartersmark enligt Kommunens vid varje aktuell tidpunkt gällande parkeringsnorm och antagen detaljplan. Utöver detta ska bilparkeringen för eventuella arbetsplatser (lokaler, kontor) samt hotellpersonal- och gäster anordnas av Exploatören inom blivande kvartersmark inom kvarteret. Exploatören ansvarar för att eventuellt utökat parkeringsbehov för hotellverksamheten samordnas i närområdet. Kommunens trafikstrateg har granskat och godkänt redovisade parkeringstal utifrån Projekt- och bebyggelseförslaget, vid detta Avtals tecknande.
Cykelparkeringsplatser ska anordnas enligt normen i kommunens parkeringsstrategi och ska redovisas i Projekt- och bebyggelseförslaget.
I samband med upprättande av marköverlåtelseavtalet kommer ett parkeringsavtal att tecknas förutsatt att det finns ett behov av gröna parkeringstal enligt Kommunens parkeringsstrategi. Exploatören har i Projekt- och bebyggelseförslaget redovisat intentionen att nyttja gröna parkeringstal och redovisat mobilitetsåtgärder för att uppnå maximal rabatt för boendeparkering (25
%). Kommunens trafikstrateg har granskat föreslagna mobilitetsåtgärder och godkänt att dessa uppfyller kraven för full rabatt.
Xxxxxxxxx för besökande till handel och service tillgodoses av Kommunen på allmän platsmark.
12 § Hållbarhet
Parterna är överens om att ekologiskt, klimatmässigt och socialt uthålliga lösningar ska eftersträvas och beaktas i planering, byggande och förvaltning, i syfte att projektet ska bli en föregångare och ett föredöme inom ekologiskt hållbart byggande.
Kommunstyrelsen har 2017-11-27 antagit Hållbarhetsprogram för Norrtälje Hamn. Programmet som är en förutsättning för markanvisningen och Exploatören ska utforma projektet så att programmets mål och åtgärder som har bäring på kvartersmark och byggnader uppfylls. För eventuella avvikelser krävs Kommunens godkännande.
Exploatören förbinder sig vidare till de ambitioner som redovisas i Projekt- och bebyggelseförslaget, bilaga 1, där social, ekonomisk och miljömässig hållbarhet redovisas. Dessa ska anses som väsentliga grundförutsättningar i detta markanvisningsavtal och till kommande Marköverlåtelseavtal.
För Norrtälje Hamn tillämpas en områdesspecifik grönytefaktor. Exploatören förbinder sig att redovisa underlag och beräknad grönytefaktor samt att minst uppfylla aktuell målnivå på 0,6.
13 § Gestaltning
Exploatören förbinder sig att följa gestaltningsambitioner och principer enligt Projekt- och bebyggelseförslaget, bilaga 1, samt i övrigt följa Utbyggnadsstrategi för Norrtälje Hamn. Det slutliga Projekt- och bebyggelseförslaget som biläggs marköverlåtelseavtalet, ska utgöra den främsta bedömningsgrunden vid bedömning huruvida laga kraftvunnet bygglovet i huvudsak överensstämmer med det slutliga projekt- och bebyggelseförslaget.
14 § Administrativ kostnad
Med hänvisning till PBL 6 kap. 40 § har Kommunen rätt att fakturera Bolaget för Kommunens nedlagda och skälig tidsåtgång för arbete med projektstyrning och uppföljning av frågor kopplade till plangenomförandet och detta Avtal. Grunden till en sådan fakturering ska kopplas till exploatörens ändringar av projektförslag efter antagen detaljplan som innebär merarbete för Kommunen, till exempel i samband med bygglovshantering, avtalsuppföljning med mera Kommunens timmar debiteras i enlighet med Kommunens vid var tid gällande taxa, beslutad i kommunfullmäktige. Exempel på sådant som också innefattas av denna paragraf är uppföljning av lantmäteriförrättningar, uppföljning av detta Avtal etc. Samråd kring vilka åtgärder som krävs ska ske om detta inte är eller bör vara uppenbart för Parterna.
Fakturering av administrativa kostnader kan faktureras till Exploatören som längst till det att slutintyg har erhållits för samtliga bygglov som omfattas av Slutligt projekt- och bebyggelseförslag.
15 § Överlåtelse av Avtalet
Detta Avtal får inte av Exploatören överlåts utan Kommunens skriftliga medgivande.
16 § Förbehåll vid överlåtelse av fastegendom
I blivande marköverlåtelse kommer ett förbehåll att införas:
Exploatören förbinder sig vid vite att vid varje överlåtelse av fast egendom som omfattas av marköverlåtelseavtalet antingen göra förbehåll om att varje ny ägare med Kommunens skriftliga godkännande till alla delar övertar kvarstående förpliktelser enligt detta Avtal, inklusive denna vitesklausul till förmån för Kommunen eller att Exploatören kvarstår vid sina förpliktelser gentemot Kommunen även efter överlåtelsen av den fasta egendomen. Vitet uppgår till [*ett belopp motsvarande bedömda kostnaderna för fullföljande av kvarstående förpliktelser enligt detta Avtal*]. Kopia på avtalet om överlåtelse av fast egendom som omfattas av marköverlåtelseavtalet ska tillsändas Kommunen i samband med att det undertecknas.
17 § Tvist
Tvist med anledning av detta Avtal ska avgöras av svensk allmän domstol med säte i Stockholms län.
Detta Avtal har upprättats i två likalydande exemplar, av vilka parterna tagit var sitt.
Underskrifter | ||
Norrtälje kommun kommunstyrelsen | Roslagens Pärla AB | Roslagens Pärla AB |
Norrtälje 2022- .…….. | ...…..……. 2022- ……… | .…………… 2022- ………. |
……………………….. | ………………………… | …………………………… |
Namn | Namn | Namn |
………………………. | ………………………… | …………………………… |
Titel | Titel | Titel |
Handläggare: Xxxx Xxxxxxx, Exploateringsingenjör, PE Teknik & Arkitektur AB
BILAGOR
Bilaga 1 Projekt- och bebyggelseförslag kv 9ABC, daterat 2022-09-08, inklusive bilagor till detta
1.1 fasad- och planritningar Kv A, B och C_220831
1.2 Definition ljus BTA
1.3 Checklista Utbyggnadsstrategin (UBS) & Hållbarhetsprogram (HÅP) Norrtälje Hamn
Bilaga 2 Inbjudan Markanvisning Norrtälje Hamn kv 9AB 2021-05-06_rev 2021-09-17
(Bilagor till inbjudan inklusive kompletteringar under processen biläggs inte ärendet men ingår i avtalet som förutsättning. Förteckning över handlingarna biläggs.)
Bilaga 3 Markanvisningsområde, daterat 2022-08-30