VÄSTERÅS STAD SAMMANTRÄDESPROTOKOLL 1 (1)
VÄSTERÅS STAD SAMMANTRÄDESPROTOKOLL 1 (1)
Kommunstyrelsen 2024-02-07
§ 41 Dnr KS 2023/01532-3.3.4
Beslut - Nyupplåtelse av tomträtt för småhus
Beslut
Förslag till kommunfullmäktige:
För småhustomträtter upplåtna efter 1 januari 2024 ska följande villkor gälla:
1. Avgäldsunderlag ska utgöra det försäljningspris som staden beslutar för småhustomter inom aktuellt område.
2. Den avgäldsränta som fastställs av domstol (nuvarande 3%) ska tillämpas.
3. Ingen avgäldsrabatt ska utgå under byggnadstiden.
4. Inga friköp medges under den första avgäldsperioden (tio år).
5. Friköp efter första avgäldsperioden medges till det fulla marktaxerings- värdet föregående år. Efter 30 år ska friköp medges till 65% av mark- taxeringsvärdet föregående år.
Ärendebeskrivning
Kommunstyrelsens mark- och exploateringsutskottet har uppdragit åt stadsledningskontoret att utreda förutsättningarna för att nyupplåta småhus- tomter med tomträtt. Syftet är att underlätta för privatpersoner att bygga och äga sitt småhusboende genom att de inte behöver ta banklån för att köpa tomten.
Stadsledningskontoret har till kommunstyrelsen lämnat följande förslag till beslut:
Förslag till kommunfullmäktige:
För småhustomträtter upplåtna efter 1 januari 2024 ska följande villkor gälla:
1. Avgäldsunderlag ska utgöra det försäljningspris som staden beslutar för småhustomter inom aktuellt område.
2. Den avgäldsränta som fastställs av domstol (nuvarande 3%) ska tillämpas.
3. Ingen avgäldsrabatt ska utgå under byggnadstiden.
4. Inga friköp medges under den första avgäldsperioden (tio år).
Justerandes signatur
Utdragsbestyrkande
5. Friköp efter första avgäldsperioden medges till det fulla marktaxerings- värdet föregående år. Efter 30 år ska friköp medges till 65% av mark- taxeringsvärdet föregående år.
TJÄNSTEUTLÅTANDE | Sida 1 (3) | |
Datum 2024-01-07 | Diarienr KS 2023/01532- 3.3.4 | |
Kommunstyrelsen |
Tjänsteutlåtande - Nyupplåtelse av tomträtt för småhustomter
Förslag till beslut
Förslag till kommunfullmäktige:
För småhustomträtter upplåtna efter 1 januari 2024 ska följande villkor gälla:
1. Avgäldsunderlag ska utgöra det försäljningspris som staden beslutar för småhustomter inom aktuellt område.
2. Den avgäldsränta som fastställs av domstol (nuvarande 3%) ska tillämpas.
3. Ingen avgäldsrabatt ska utgå under byggnadstiden.
4. Inga friköp medges under den första avgäldsperioden (tio år).
5. Friköp efter första avgäldsperioden medges till det fulla marktaxeringsvärdet föregående år. Efter 30 år ska friköp medges till 65% av marktaxeringsvärdet föregående år.
Ärendebeskrivning
Kommunstyrelsens mark- och exploateringsutskottet har uppdragit åt stadsledningskontoret att utreda förutsättningarna för att nyupplåta småhustomter med tomträtt. Syftet är att underlätta för privatpersoner att bygga och äga sitt småhusboende genom att de inte behöver ta banklån för att köpa tomten.
Stadsledningskontoret har till kommunstyrelsen lämnat följande förslag till beslut:
Förslag till kommunfullmäktige:
För småhustomträtter upplåtna efter 1 januari 2024 ska följande villkor gälla:
1. Avgäldsunderlag ska utgöra det försäljningspris som staden beslutar för småhustomter inom aktuellt område.
2. Den avgäldsränta som fastställs av domstol (nuvarande 3%) ska tillämpas.
3. Ingen avgäldsrabatt ska utgå under byggnadstiden.
4. Inga friköp medges under den första avgäldsperioden (tio år).
5. Friköp efter första avgäldsperioden medges till det fulla marktaxeringsvärdet föregående år. Efter 30 år ska friköp medges till 65% av marktaxeringsvärdet föregående år.
Beslutsmotivering
Staden har idag 2 231 tomträtter för småhus. De befintliga avtalen tecknades mellan 1954 -1987. Genom beslut i kommunfullmäktige 1992 infördes rätten att friköpa sin tomträtt. Dagens friköpsprincip fastställdes av kommunfullmäktige den 4 juni 2015 genom ett beslut som löd: ”Tomträtter för småhus kan friköpas vid valfri tidpunkt till 65% av marktaxeringsvärdet (MTV) föregående år.”
Dagens kommunala regelverk är dock inte anpassat för nya upplåtelser av småhustomträtter och innebär risk för gynnande av enskild och spekulation. Det behövs nya beslut avseende regler för friköp av nya småhustomträtter.
Med anledning av ovanstående föreslår stadsledningskontoret att kommunfullmäktige beslutar om nya villkor för de småhustomter som upplåts med tomträtt efter den 1 januari 2024. De villkor som föreslås fastställas är:
1. Avgäldsunderlag ska utgöra det försäljningspris som staden beslutar för småhustomter inom aktuellt område.
2. Den avgäldsränta som fastställs av domstol (nuvarande 3%) ska tillämpas.
3. Ingen avgäldsrabatt ska utgå under byggnadstiden.
4. Inga friköp medges under den första avgäldsperioden (10 år).
5. Friköp efter första avgäldsperioden medges till det fulla marktaxeringsvärdet föregående år. Efter 30 år ska friköp medges till 65% av marktaxeringsvärdet föregående år.
Juridisk bedömning
Tomträtt är en typ av besittningsrätt till jord som infördes i svensk rätt genom lagen om nyttjanderätt till fast egendom den 14 juni 1907. Lagen har ändrats 1953 och 1967. Idag finns bestämmelser om tomträtt i 13 kap jordabalken. Enligt 6 § får tomträttens inträde eller bestånd ej göras beroende av villkor. Inte heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna.
Enligt 10 § ska avgälden utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om överenskommelse ej sker utgör varje period tio år, den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen. Friköp är ingen lagstadgad rättighet. Lagstiftningen är gammal och det saknas erfarenhet och praxis.
Kommunstyrelsen är behörig att fatta beslut enligt kommunallagen.
Ekonomisk bedömning
Det finns risker med att upplåta nya småhustomter med tomträtt. Exempelvis kan inte staden förhindra att tomträttsinnehavaren överlåter tomträtten och därmed finns risk för spekulation och försäljning av småhustomter till andra utanför tomtkön.
Dessutom kan nästa tomträttsinnehavare vara omedveten om förutsättningar och begränsningarna med tomträtt, som att avgäldsunderlaget förändras vart tionde år, att avgälden blir en betydande driftskostnad för
tomträttsinnehavaren och att en tomträttshavare inte kan lämna tillbaka tomträtten till staden.
Staden har ingen möjlighet att informera kommande köpare om tomträttens villkor eftersom transaktionen sker utan stadens medverkan. Vidare så innebär nuvarande konjunkturläge stor osäkerhet i markvärdenas utveckling kommande tioårsperiod och därmed stor osäkerhet avseende avgäldens storlek kommande perioder.
Endast ändamål och byggnadsskyldighet kan regleras i tomträttsavtalen. Enligt stadens ”vanliga” köpekontrakt för småhustomter får köparen inte sälja sin tomt före godkänt slutbesked. Stadens villkor för uppfylld byggnadsskyldighet inom två år från undertecknat avtal (första upplåtelsen) faller på tomträttsinnehavaren vid tillfället. Vite om villkoret inte uppfylls är 300% av avgäldsunderlaget.
Hållbar utveckling
Perspektivet ej relevant med anledning av ärendets karaktär och innehåll.
Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx | Xxxxxxx Xxxxxxxx Enhetschef |
Överläggning
Nyupplåtelse av tomträtt för småhus
Uppdrag från MEX-utskottet att utreda möjligheten att upplåta småhustomter med tomträtt.
Även utreda möjligheten till:
• Avgäldsfritt fram till slutbesked
• Villkoren för att friköpa sin tomträtt
Bakgrunden är att högre räntor och inflation gör det svårare för privatpersoner att köpa tomt
och bygga småhus. Bostadsbyggandet har bromsat in kraftigt.
/ 2020-04-27
Tekník- och fastighetsförvaltning
Syftet med tomträttsupplåtelse är att underlätta för privatpersoner att bygga och äga sitt småhusboende genom att de inte behöver ta banklån för att köpa tomten.
Tomträtt är en typ av besittningsrätt till jord, som infördes i svensk rätt genom lagen om nyttjanderätt till fast egendom 14 juni 1907. Lagen har ändrats 1953 och 1967. Idag finns bestämmelser om tomträtt i 13 kap jordabalken.
6 § Tomträttens inträde eller bestånd får ej göras beroende av villkor.
Ej heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta panträtt eller
nyttjanderätt i denna.
10 § Avgälden skall utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om ej längre tid överenskommes, utgör varje period tio år, den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen.
Tekník- och fastighetsförvaltning / 2020-04-27
Friköp är ingen lagstadgad rättighet.
• Staden har idag 2 231 tomträtter för småhus.
• De befintliga avtalen tecknades mellan 1954 -1987
• Genom beslut i kommunfullmäktige 1992 infördes rätten att friköpa sin tomträtt.
/ 2020-04-27
Tekník- och fastighetsförvaltning
• Dagens friköpsprincip fastställdes av kommunfullmäktige 2015-06-04 § 170 Dnr 2015/479- KS-256 ”Tomträtter för småhus kan friköpas vid valfri tidpunkt till 65% av marktaxeringsvärdet (MTV) föregående år.”
För att inte riskera juridiska konsekvenser bör kommunala beslut som idag styr handläggningen av tomträtter granskas inför eventuell justering när det gäller nya småhustomträtter.
Krav på:
• Likabehandling innebär att alla i samma situation ska behandlas lika.
Förbud mot:
• Gynnande av enskild – inte avgäldsfritt under byggtiden, inte tillåta friköp på samma villkor som äldre avtal
Dagens kommunala regelverk är inte anpassat för nya upplåtelser av småhustomträtter. Det behövs nya beslut
avseende:
/ 2020-04-27
Tekník- och fastighetsförvaltning
• Regler för friköp för nya småhustomträtter
Räkneexempel tomtförsäljning vs tomträtt
Intäkter till staden vid tomtförsäljning: 1 500 000 kr
Intäkter vid tomträtt: avgäldsunderlag 1 500 000 kr * ränta 3 % = avgäld 45 000 kr /år = 450 000 kr per 10 år
Det tar cirka 33 år att betala in 1 500 000 kr i avgäld med nuvarande ränta.
Friköp enligt nuvarande regler 65% av marktaxeringsvärdet (MTV)
MTV 1 125 000 kr * 65% = 731 250 kr (eventuell inbetald avgäld tillfaller staden)
Konsekvens: Staden förlorar 770 000 kr/tomt
SLUTSATS
/ 2020-04-27
Tekník- och fastighetsförvaltning
Annan friköpsmodell krävs för att staden inte ska förlora intäkter och gynna enskild.
• Staden kan inte förhindra överlåtelse av tomträtten – risk för spekulation och försäljning till andra än tomtkön.
• Nästa tomträttsinnehavare är omedveten om förutsättningar och begränsningar. Staden
har ingen möjlighet att informera kommande köpare om tomträttens villkor.
• Risk att tomträttsinnehavaren inte fullt ut förstår innebörden av tomträtt och att avgäldsunderlaget förändras vart 10:e år. Avgälden blir en betydande driftskostnad för tomträttsinnehavaren.
• Konjunkturläget medför stor osäkerhet i markvärdenas utveckling kommande
tioårsperiod och därmed stor osäkerhet avseende avgäld för kommande period.
Tekník- och fastighetsförvaltning
/ 2020-04-27
• En tomträttshavare kan inte lämna tillbaka tomträtten till staden.
• Endast ändamål och byggnadsskyldighet kan regleras i tomträttsavtalen. Enligt ”vanliga” köpekontrakt får man inte sälja före slutbesked.
• Stadens regler för byggnadsskyldighet inom 2 år från undertecknat avtal (första upplåtelsen) faller på tomträttsinnehavaren vid tillfället. Vitet ligger på 300% av avgäldsunderlaget. Risk att enskilda som inte tagit till sig informationen drabbas.
• Friköpsreglerna måste säkra att staden över tid inte förlorar intäkter.
• Ingen annan kommun nyupplåter just nu tomträtter för småhus. Saknas erfarenheter och praxis.
Lagstiftningen är gammal.
Tekník- och fastighetsförvaltning /
2020-04-27
• Konjunkturläget medför stor osäkerhet i markvärdenas utveckling kommande tioårsperiod.
• Tomträttsinstitutet har flera brister och är anpassat för en annan tid
• Verktyg för att hindra spekulation saknas. Köpeavtalen hindrar spekulation genom villkor om vite vid vidareförsäljning om inte byggnadsskyldigheten är uppfylld.
• Informationsansvaret vid vidareförsäljning ligger på marknaden – ej staden. Osäkert om mäklare/säljare tar
ansvar.
• Nya regler behövs för nya tomträtter – svårt att hantera dubbla system och sprida information om vad som gäller.
• Den ekonomiska lättnaden med tomträtt blir inte så stor jämfört med att sälja fastigheten eftersom avgälden
blir hög vid nyupplåtelse.
• Tomträttsavgälden ger en hög driftkostnad i KALP-kalkylen
• Finns det trots allt en efterfrågan på vanliga tomtköp?
• Tomträttsupplåtelse är administrationskrävande
KALP=kvar att leva på
Tekník- och fastighetsförvaltning / 2020-04-27
1. Avgäldsunderlag = försäljningspriset för småhustomt
2. Avgäldsränta 3% (fastställs av domstol)
3. Ingen avgäldsrabatt under byggnadstiden – gynnar enskild
4. Inga friköp under första avgäldsperioden (10 år)
Tekník- och fastighetsförvaltning / 2020-04-27
5. Friköp efter första avgäldsperioden till fulla marktaxeringsvärdet
Tekník- och fastighetsförvaltning / 2020-04-27
Tekník- och fastighetsförvaltning / 2020-04-27