GÖRAN TILLBERG

Divisionschef

XXXXX XXXXXXXX

AB Svenska Bostäder Sverige

ALLMÄNNYTTIGA BOSTADSFÖRETAG I SVERIGE – UTVECKLING OCH FRAMTID

INLEDNING

I en internationell jämförelse har Sverige ett mycket stort bestånd av kommunägda hyresbos- täder. Beståndet har byggts upp under efter- krigstiden med hjälp av betydande ekonomiskt stöd från staten. På grund av kraftiga omvärlds- förändringar och nya politiska ställningsta- ganden, genomgår de kommunala bostadsför- etagen nu stora förändringar. Utifrån mitt ar- bete inom Sveriges största bostadsföretag, Svenska Bostäder, berör jag i det följande ut- vecklingen för de s k allmännyttiga bostadsför- etagen eller ”allmännyttan”.

HISTORIK

Vad är egentligen allmännyttan i Sverige och när tillkom den? Ja, om man med allmännytta menar bostäder utan privatekonomiska in- tressen, kan man säga att det finns exempel på allmännyttiga bostäder redan från mitten av 1800-talet, där man i olika former byggde bo- städer för arbetare och hantverkare. Det vi normalt menar med allmännyttans tillkomst är dock när kommunerna vid tiden för andra världskrigets slut fick ett ansvar för såväl pla- nering som för att bygga och förvalta bostäder för att klara bostadsförsörjningen i kommu- nerna. Allmännyttan är därför med enstaka undantag detsamma som kommunala bostads- företag. Idag finns ca 400 sådana företag i landet som sammanlagt äger ca 1/5 av landets alla bostäder.

Under 1950-talet inleddes en period med ökat välstånd och stark urbanisering i Sverige. Det pågick en omfattande strukturrationa- lisering och mekanisering av jordbruket i landet, samtidigt som exportindustrin utvecklades och expanderade kraftigt. Denna strukturom- vandling fick sammantaget till följd att det skedde en omfattande omflyttning eller ”flytt- lasspolitik”, som innebar ett stort behov av fler och moderna bostäder i städerna. Det var under denna period som många av de nuvarande all- männyttiga bostadsföretagen bildades i syfte att få fart på bostadsproduktionen.

Ett mycket omtalat och omskrivet exempel på allmännyttans relativt tidiga produktion är Svenska Bostäders byggnation i Vällingby i nordvästra Stockholm. Här var tanken att skapa den s k ABC-staden – ett ”självförsör- jande” förortssamhälle med arbetsplatser, bostä- der och centrum. Samtidigt skapades goda kommunikationer till Stockholms city genom utbyggnaden av tunnelbanan. Vällingby cen- trum invigdes 1954.

Under början av 1950-talet använde man fortfarande hantverksmässiga metoder i pro- duktionen. Därefter skedde snabbt en utveck- ling av byggmetoderna i syfte att öka utbygg- nadstakten och minska arbetskraftsbehovet.

Stordrift och fabrikstillverkade byggnadsele- ment blev receptet. Detta kulminerade under de s k miljonprogramsåren, där man under en tioårsperiod från mitten av 1960-talet hade målet att bygga 100 000 bostäder om året i Sverige. De allmännyttiga bostadsföretagen var under dessa år mycket aktiva, men inte alls de enda aktörerna. Av miljonprogram- mets produktion ägs drygt en tredjedel av de allmännyttiga företagen. Delar av miljon- programmets bostadsbestånd har i efterhand fått utstå mycken kritik. Storskalig produk- tion, hård exploatering, långt till arbetsplat- ser och människoovänlig syn på bostadsbyg- gandet har varit omdömen som fällts under åren; samtidigt som miljonprogrammets lägen- heter ofta är mycket bra och välplanerade.

De kommunala bostadsföretagens roll under de senaste decennierna har – förutom att fortsätta att bygga nytt – även blivit att re- novera och bygga om bostäder. Detta har skett såväl i det bestånd man en gång själv byggt, men för en del företag också i fastig- heter man under årens lopp och i varierande omfattning förvärvat från andra fastighets- ägare. Så har t ex Svenska Bostäder under åren förvärvat en hel del äldre bebyggelse i Stockholms innerstad som har sanerats och iordningställts till moderna bostäder.

NUTID

De kommunala bostadsföretagen har under 1980–90-talen genomgått betydande föränd- ringar. Från att primärt ha varit byggande företag, har man i takt med ett ökat fastighets- innehav utvecklats mot att i första hand få en förvaltande roll. På den tekniska sidan har ombyggnads- och underhållsverksamhet kom- mit i fokus – snarare än nyproduktion – även om nyproduktionen av bostäder ibland varit av icke obetydlig omfattning beroende på kon- junkturläge och annat.

I takt med denna nya roll har hyresgäster- na – bostadsföretagens kunder – alltmer satts i centrum. För att finnas nära kunderna ute i bostadsområdena har företagen ofta etable- rat decentraliserade organisationsformer och man har utvecklat förfinade metoder att ta reda på hyresgästernas skilda och skiftande behov, krav och önskemål för att kunna för- ändra förvaltningen mot ökad kundtillfreds- ställelse.

Parallellt med detta har också under 1990- talet ett nytt ekonomiskt tänkande genomsyrat bostadsföretagen. Kostnadseffektivitet och af- färsmässighet har blivit honnörsord i verksam- heten.

De senaste åren har det också skett mycket stora förändringar i omvärlden, som påverkat och fortsatt kommer att påverka de kommunala

bostadsföretagen. Några exempel:

1. Från att det har varit förhållandevis billigt att bo, har Sverige i princip blivit dyrast i Europa

– mätt i boendekostnadernas andel av hus- hållens disponibla inkomster.

2. Vi har haft en utveckling från en i stor utsträckning subventionerad bostadssektor (bidrag och förmånliga lån) till en hög beskattning av boendet.

3. I tidigare efterfrågesituation och med tidigare ekonomiska förutsättningar för bostadsbyg- gandet, var det tämligen riskfritt att bygga nya bostäder, medan det nu ofta är ”hög- riskprojekt”. Detta varierar självfallet över landet och med det över tiden varierande konjunkturläget.

4. Allmännyttan har tidigare haft vissa förmån- liga specialregler, t ex schablonbeskattning, medan man numera är konventionellt be- skattad och i stor utsträckning har samma villkor som andra fastighetsägare.

5. Sverige har varit ett land med hård kredit- reglering, men idag befinner vi oss på en global finansmarknad. Detta påverkar i hög grad de ekonomiska förutsättningarna för bostadsföretagen.

6. Vi har gått från hög inflation till en period med en – som det ser ut – stabilt låg infla- tionsnivå.

7. Sverige har tidigare haft en relativt ho- mogen befolkningsstruktur med enhetliga värderingar. Vi har idag ett mångkulturellt samhälle där behov och önskemål hos hyresgästerna varierar mycket mer, vilket självklart måste påverka serviceutbud och annat.

8. Vi har i Stockholm, där Svenska Bostäder verkar såsom ett bostadsföretag ägt av Stock- holms Stad, gått från en period med ett antal tomma lägenheter till en situation med stor bostadsbrist. Vi befinner oss på ”Sveriges bästa bostadsmarknad”. Det byggs idag alldeles för få lägenheter i kommunerna i Stor-Stockholm med hänsyn till den årliga inflyttningen på i storleksordningen 15 000 personer. Detta har ökat trycket på politikerna att snabbt åstadkomma en rejäl produktion av nya bostäder – inte minst för att klara bostadsbehovet för studenter, flyktingar och äldre.

9. Genom majoritetsskiftet i Stockholms kom- mun efter valet 1998, har det nya borgerliga styret fattat ett antal beslut som i betydande utsträckning påverkar de kommunägda bo- stadsföretagen. Ett av de viktigare besluten är att erbjuda hyresgästerna att – via bildandet av bostadsrättsföreningar – köpa de fastighe- ter de bor i. Intresset för detta är mycket stort bland hyresgästerna i Stockholms innerstad,

MAANKÄYTTÖ 3/2000 31

medan intresset utanför innerstaden hittills har varit ytterst begränsat. Orsaken är till stor del att det pris man erbjuds att köpa en fastighet i innerstan för, ligger betydligt lägre än de sammanlagda marknadsvärdena för lä- genheterna i fastigheten såsom bostadsrätter. Att friköpa fastigheten är därför oftast en god ekonomisk placering för de boende.

Erbjudanden till hyresgäster i kommunägda bostadsföretag att friköpa sina fastigheter är inget unikt för Stockholm, utan förekommer i en rad borgerligt styrda kommuner i landet. Man har på många håll i sådana kommuner – dock inte i Stockholms kommun – överhuvudtaget ifrågasatt det lämpliga i att ha kvar några kom- munägda bostäder och man har också i ett antal fall helt eller delvis sålt ut bostadsföretagen till privata bolag – eller så planerar man att göra det. Detta har skapat stora politiska motsätt- ningar gentemot den nuvarande socialdemo- kratiska regeringen, som med viss ”stopplagstift- ning” sökt förhindra utförsäljningar av kom- munala bostäder. Bland annat infördes förra året en återgång från 50 procents till två tredjedelars anslutning bland hyresgästerna, som krav för att få friköpa en fastighet i form av bostadsrätter.

FRAMTID – EXEMPLET SVENSKA BOSTÄDER

De ovan beskrivna omvärldsförändringarna

utgör nya förutsättningar som påverkar bostads- företagens sätt att arbeta. Jag tänkte något be- röra det företag jag är verksam i, Svenska Bo- städer, och vilka slutsatser vi i Svenska Bostäder drar när det gäller hur vi kommer att arbeta framöver.

Först några fakta om Svenska Bostäder:

– Sveriges största bostadsföretag med knappt 50 000 bostadslägenheter i Stockholms kom- mun

– ca 100 000 boende, d v s var sjunde invånare i Stockholms kommun

– drygt 800 000 kvadratmeter lokaler/ centrumanläggningar

– en årlig omsättning på ca 3,5 miljarder kronor.

Några av våra slutsatser:

1. Kundernas krav varierar alltmer nu och i framtiden, varför vi måste utveckla våra tjänster ännu mer och skapa olika erbju- danden för olika kunder, dvs en mer indi- vidualiserad syn på de boende.

2. De relativt sett höga boendekostnaderna innebär att vi kraftfullt måste fokusera på kundnytta och ge hyresgästerna valuta för pengarna.

3. Vi tillbringar mer tid hemma, vilket innebär att vi måste satsa på ”levande stadsdelar” i de bostadsområden där Svenska Bostäder har stora fastighetsinnehav.

4. Ekologiska frågor blir allt viktigare, varför vi kommer att fortsätta vår satsning på miljöarbete. Svenska Bostäder har under många år satsat målmedvetet på miljöarbete och inrättade exempelvis för flera år sedan miljöstugor i våra bostadsområden, där alla hyresgäster kan källsortera hushållssoporna i sju olika fraktioner för återvinning.

5. Vi har upplevt en period med ökad segre- gation i våra bostadsområden, vilket innebär att vi måste etablera nya arbetssätt. Just nu pågår införandet av en organisation med husvärdar. Husvärdarna har ansvaret för alla dagliga kontakter med hyresgästerna

och den dagliga skötseln i var sitt mindre område med i storleksordningen 200 lägen- heter. Detta innebär att husvärden kan lära känna alla sina hyresgäster och skapa en god och förtroendefull relation mellan hyresgäst och hyresvärd.

6. Den snabba teknikutvecklingen innebär att vi nu arbetar med att erbjuda hyresgästerna fler tele- och datatjänster.

7. Förändringstakten ökar ständigt, vilket ställer ännu större krav på professionalitet i verksamheten.

Som en grund att stå på för de kommande årens verksamhet, har Svenska Bostäder genom- fört ett visionsarbete i företaget där samtliga medarbetare varit delaktiga. I detta visions- arbete har ett antal framgångsfaktorer formu- lerats som stöd för inriktningen av arbetet under de kommande åren (ca 10 års sikt): 1) Personligt boende, 2) Valuta för pengarna, 3) Levande stadsdelar, 4) Miljö för framtiden, 5) Steget före,

6) Tanke och känsla och 7) Bra för Stock- holm.

FRAMTID – UTREDNING OM ALLMÄNNYTTAN

Vid det senaste årsskiftet presenterades ett

delbetänkande inom ramen för en av regeringen tillsatt utredning om allmännyttan och bruks- värdesystemet (= det svenska hyressättningss- ystemet). Utredningen har bedrivits av ensam- utredaren Xxxxx Xxx Xxxxxxxxxx, som i delbe- tänkandet ”På de boendes villkor – Allmän- nyttan på 2000-talet” presenterat ett antal förslag, vilka nu överlämnats till en parla- mentarisk kommitté för fortsatt politisk be- redning fram till i höst.

I korthet innebär förslagen följande:

– En särskild associationsform skapas för de allmännyttiga bostadsföretagen. Den bygger huvudsakligen på aktiebolagslagen men innehåller ett antal speciella regler, motiverade av att företagen ska drivas utan att dela ut vinst till ägaren annat än i mycket begränsad utsträckning.

– Vidare föreslås att dessa företag inte ska kunna ingå i kommunala koncerner (för att på det sättet finansiera annan kom- munal verksamhet) och att de ska få ökade förutsättningar att jämna ut det ekonomiska resultatet över åren med hjälp av s k perio- diseringsfonder.

– Företagen ska få förbättrade förutsättningar att anpassa sitt utbud till olika önskemål från enskilda hyresgäster, genom att man ska kunna tillämpa individualiserade hyres- avtal vid sidan av det traditionella svenska förhandlingssystemet. En hyresgäst ska t ex kunna välja till eller välja bort service och lägenhetsutrustning, själv svara för lägen- hetsunderhållet mot lägre hyra samt teckna längre hyresavtal med fast hyra.

– Utredaren föreslår också att det ska bli mer lönsamt för hyresgäster att delta i förvalt- ningsarbetet, s k självförvaltning, bland annat genom höjning av taket för skattefri hyresrabatt.

– Utredaren är också positiv till perma- nentning av s k kooperativ hyresrätt, en upplåtelseform som prövats med stöd av en försökslagstiftning.

– Ett kontroversiellt förslag är att hyres- gästerna ska ges möjlighet att nominera 1/3 av ledamöterna i företagens styrelser.

– Om en kommun vill sälja alla eller en del av sina aktier i företaget ska hyresgästerna erbjudas att förköpa dessa. Det går till så att de ska grunda en stiftelse som styrs av de som vid varje tillfälle bor i företagets bostäder. Om inte minst 50 procent av hyresgästerna är beredda till detta, ska kommunen kunna sälja sina aktier på annat håll. Då ska dock 50 procent av den realisationsvinst kom- munen gör tillföras en fond för att främja bostadsförsörjningen i kommunen.

Utredaren anger att hans förslag syftar till att bereda möjligheter för en privatisering också inom bostadssektorn, men utan att möj- ligheterna att bo till ”självkostnad” därmed försvinner – detta i likhet med många andra länder i Europa.

Huruvida det blir nya regler enligt förslagen återstår ju att se. I så fall kan de efter beredning, remiss och proposition i riksdagen komma att tillämpas från och med 1 januari 2002.

SLUTORD

Bostaden har alltid och kommer alltid att ha en central roll i människors liv. Det är då inte så konstigt att bostadsfrågorna ofta är föremål för het politisk debatt, såsom under senare tid. När samtidigt kraftiga omvärldsförändringar sker som påverkar förutsättningarna inom bostads- sektorn, är det klart att anpassning, förändring och utveckling måste ske för att möta nya krav från olika håll: från samhället, ägare och hyres- gäster. Det är detta som gör det så spännande att som lantmätare få arbeta inom ett stort bostadsföretag som Svenska Bostäder!

Xxxxx Xxxxxxxx, xxxxx.xxxxxxxx@xxxxx.xx

32 MAANKÄYTTÖ 3/2000