KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERME HALLERİ

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1549

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERME HALLERİ

Av. Xxxxxx XXXXXX*

Öz

Bilindiği üzere, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 1. maddesinin 2. cümlesi gereğince, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) yürürlüğe girdiği tarihten önce kurulmuş olan kira sözleşmelerinin, TBK’nın yürürlüğe girdiği tarihten sonra sona ermesi halinde uygulanacak hükümler TBK’nın sona ermeye dair hükümleridir. Çalışmada, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin TBK’nın getirdiği düzenleme, mülga 6570 sayılı Gayri- menkul Kiraları Hakkında Kanun’un ve mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleriyle karşılaştırılmak suretiyle ele alınmıştır. Kiracıyı kiraya veren karşısında korumaya çalışan bu hükümlere ilişkin Yargıtay uygulaması da olabildiğince aktarılmaya çalışılmıştır.

Xxxxxxx Xxxxxxxxx

Xxxx Sözleşmesi, Konut Kirası, Çatılı İşyeri Kirası, Xxxx Xxxx, Tahliye Sebepleri, TBK.

* Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans Öğrencisi

D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Xxxxx XXXXX’a Armağan, C. 19, Özel Sayı-2017, s. 1549-1595

1550 Av. Xxxxxx XXXXXX

REASONS FOR TERMINATION OF LEASE CONTRACTS ON RESIDENTIAL AND ROOFED BUSINESS PREMISES

Abstract

According to second sentence of the first article of Act Numbered 6101 on Enforcement and Implementation Procedure of Turkish Code of Obligations, if lease contracts which were established before the date of enforcement of Turkish Code of Obligations (TCO, numbered 6098) are terminated after the date of enforcement of TCO, provisions regarding the termination of lease contracts of TCO will be applied. In this study, termination provisions of TCO regarding lease contracts on residential and roofed business premises were evaluated comparing with abolished Acts Numbered 6570 and 818. Turkish Supreme Court’s practice in respect of these provisions which aim to secure lessees against xxxxxxx was also expressed in the study.

Keywords

Lease Contract, Residential Lease, Leasing Roofed Business Premises, Termination, Reasons for Eviction, TCO.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1551

GİRİŞ

Çalışmamızda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kira söz- leşmesini düzenleyen hükümleri arasında özel olarak düzenlenmiş olan ve sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı korumayı hedefleyen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erme sebepleri ele alınacaktır. Burada önce- likle konut ve çatılı işyeri kavramlarının ne anlama geldiği, akabinde TBK’da konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü düzenlenmiş olan sona erme sebepleri ayrıntılı olarak, devamında ise kira sözleşmesinin genel hükümle- rinde düzenlenen sona erme sebeplerinden konut ve çatılı işyeri kiralarında da geçerli olanları genel olarak ele alınacaktır.

I. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KAVRAMLARI

A. Konut

Konut ve çatılı işyeri kiralarının uygulama alanını gösteren 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun (TBK) 339. maddesi “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hak- kında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.” şeklindedir. Görüldüğü üzere maddede konut ve çatılı işyeri kavramlarının tanımları yapılmamıştır. Buna göre tanımların içini doldurma işi öğreti ve yargı kararlarına bırakılmıştır.

Öncelikle konuttan bahsedebilmek için ortada, kiracının uyku ihtiyacını karşılayan ve çevresel etkilere karşı minimum korumayı sağlayan bir yapı olması gerekir1. Diğer bir deyişle barınma ihtiyacına cevap veren bir yapı, konut kavramı dahilindedir2. Konutun TBK’nın kira hükümleri anlamında taşınmaz olmasının zorunlu olup olmadığı konusunda ise öğretide bir görüş birliği mevcut değildir. Bir konutun ancak taşınmaz olabileceği yönündeki görüşler; konut kavramının mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları

1 Gümüş, M. Alper: Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt-1, 3. Bası, Vedat Kitapçılık,

İstanbul, 2013, s. 229.

2 Xxxxx, Xxxxxx/Özen, Burak/Acar, Xxxxx: Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler),

10. Bası, Beta Basım, İstanbul, 2012, s. 261.

1552 Av. Xxxxxx XXXXXX

Hakkında Kanun’daki (GKHK) musakkaf (üstü örtülü) taşınmaz kavramı ile aynı anlama geldiğini3 , her ne kadar maddede açıkça belirtilmese de çatısı olmayan konut düşünülemeyeceğini4, TBK 339’un 1. fıkrasının 2. cümle- sinde, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş “taşınmazlar”dan bahse- dildiği için taşınırların konut kavramına dahil edilmesinin güçleştiğini5, bir taşınır yapının konut olarak kullanılması durumunda dahi TBK 339. vd. hükümlerinin uygulanamayacağını belirtmektedir. Karşı görüş ise konut için önemli olanın uyku ihtiyacı ve çevresel koruma sağlaması olduğunu ve bu iki unsuru taşıdığı sürece taşınır bir yapının da TBK kira hükümleri anla- mında konut kabul edileceğini6, çatısı bulunmasının şart olmadığını7 ifade etmektedir. Dolayısıyla kabul edilecek görüşe göre; taşınabilir nitelikte baraka, karavan, konteyner, yat, çadır gibi yapıların TBK’da özel olarak kiracıya koruma sağlayan kira hükümlerinin kapsamına dahil olup olmadığı sonucuna varılacaktır.

Öte yandan, konutun ikametgah yeri, aile konutu olması şart olmayıp, tek bir odanın kiralanması durumunda TBK kira hükümleri anlamında konu- tun varlığı kabul edilecektir. Diğer taraftan niteliği gereği konut kirası hükümlerine uygun olmayan öğrenci yurdu gibi yapıların kiralanmasının buraya dahil edilmemesi gerekir.

B. Çatılı İşyeri

İşyeri, ticari veya sınai nitelikteki ekonomik faaliyetin yürütüldüğü, en azından baskın karakter gösterdiği yerdir8. Bunun yanında bir işletme tara- fından kiralanmış olsa da mesleğin icrası ile doğrudan ilgisi bulunmayan yerler işyeri kirasına dahil olmazlar9. Çatılı işyerinden bahsedilebilmesi için

3 Aydoğdu, Xxxxx/Kahveci, Nalan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 1. Baskı,

İleri Kitabevi, İzmir, 2013, s. 539.

4 İpek, Eyüp: “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler”, TBB Dergisi, S. 102, 2012, s. 61.

5 Xxxxx/Özen/Acar, s. 261.

6 Xxxxxxxx, X. Xxxxx: Xxxx Xxxxxx, Cilt-2, On İki Levha Yayıncılık, 2014, s. 11.

7 Gökyayla, Emre: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı”, Yaşar Üniversitesi Dergisi, C. VIII, S. Özel, s. 1217.

8 Xxxxx/Özen/Acar, s. 261, 262.

9 Gökyayla, s. 1220.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1553

de işyerinin çatılı, üstünün örtülü olması gerekir. Bu hususta sadece üstünün değil, etrafının da kapalı olması gerektiği öğretide ifade edilmektedir10. Öğreti tarafından kanunun kiracıyı koruma açısından çatılı ve çatısız işyeri kiraları arasında ayrım yapmasının yerinde olmadığı da ifade edilmektedir11.

Çatılı işyeri olup olmadığının tespitinde kiralanandaki hakim duruma ve sözleşmenin amacına bakılmalıdır12. Yargıtay kiralananda örtülü yapılar bulunmakla beraber esas olarak bunların dışındaki alanların kullanıma hizmet ettiği kiraları çatılı işyeri kirası kabul etmemektedir13. Buna göre çay bahçesi, yazlık sinema, açık halı saha çatılı işyeri kavramına dahil değildir. Yine bu anlamda, üstü açık otopark çatılı işyeri değil iken, üç katlı otoparkın en üst katı çatılı olmasa da bir çatılı işyeri kirası söz konusudur14. Nihayet, dükkan, mağaza, atölye, satış yeri, büro, dernek lokali gibi yerler çatılı işyeri kavramına birer örnektir15.

Yukarıdaki vasıfları taşıyan konut veya çatılı işyerinin bir kira ilişki- sinin konusu olması durumunda bu kira ilişkisine, kira sözleşmesini düzen- leyen genel hükümlere göre sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı daha çok koruyan TBK 339 vd. daki özel hükümlerin öncelikle uygulanması söz konusu olacaktır.

II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA ÖZGÜ SONA ERME SEBEPLERİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi bakımından 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ve devamındaki maddelerinde bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki yol öngörülmüştür.

Fakat bunun öncesinde TBK’nın 349. maddesinde düzenlenen aile konutuna, ileride anlatacağımız kira sözleşmesinin sona ermesi hallerinde göz önünde bulundurulması bakımından, kısaca değinmek gerekecektir.

10 Xxxxxxxx, s. 19.

11 Gümüş, s. 230.

12 Aydoğdu/Kahveci, s. 540.

13 Xxxxx, Xxxxx: Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxxxx, Adalet Yayınevi, Ankara, 2011, s. 31.

14 Aydoğdu/Kahveci, s. 540.

15 Gümüş, s. 230, 231.

1554 Av. Xxxxxx XXXXXX

TBK’nın 349. maddesi uyarınca “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşme- sini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır”.

TMK’nın 194. maddesiyle paralel düzenleme getiren bu maddeye göre; maddenin ilk fıkrasında, aile konutu yani ailenin kullanıma özgü olarak kiralanan ve fesih anında bu niteliğini devam ettiren (örneğin eşlerin boşan- ması halinde bu niteliğin devam etmediği kabul edilmelidir) taşınmazlarda, kiracının kira sözleşmesini feshedebilmesi için eşinin açık (örtülü olmayan) rızasını almış olması gerektiği düzenlenmiştir. Gerek genel hükümler gerekse konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümlerde yer alan ve fesih veya fesih ile aynı sonucu doğuran (örneğin tahliye taahhüdünde bulunmak) işlemlerde kiracı eşinin açık rızasını almak zorundadır, aksi halde işlem geçersiz olacaktır. İkinci fıkrada ise, eşten bu rızanın alınması örneğin ayırt etme gücünü kaybetmesi sebebiyle mümkün olmazsa ya da eş haklı sebep olmaksızın rıza vermez ise, kiracı eş mahkemeye başvurarak hakimin müda- halesi yoluyla tek başına karar alabilmeyi talep edebilir. Son fıkraya göre ise, kira sözleşmesinde taraf olarak yer almayan eş, kiraya verene kiracının eşi olduğu konusunda bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir ve bu halde kiraya veren için fesih bildirimi ve ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirme zorunluluğu doğacak, kiraya veren buna uymadığı takdirde yaptığı bildirim geçersiz olacaktır16.

A. Bildirim Yoluyla

Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi, aşağıda ele alacağımız süre şartlarının oluşması kaydıyla, kira sözleşmesinin taraflarının herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son vermelerini ifade eder. Diğer taraftan TBK’nın 348. maddesi uyarınca, “konut ve işyeri kiralarında fesih

16 Daha ayrıntılı bilgi için bkz: Xxxxx/Özen/Acar, s. 248 vd.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1555

bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”. Madde met- ninde ifade edildiği üzere, söz konusu feshin geçerli olabilmesi için bildi- rimin en azından adi yazılı şekilde yapılması gereklidir. Söz konusu yazılı şekil şartı sadece TBK’nın 347. maddesi için söz konusu olmayıp, konut ve çatılı işyeri kiralarında genel hükümler gereği fesih ve fesih bildirim hakla- rının kullanılacağı durumlarda da aranacaktır17. Fesih değil de dönme hak- kının kullanıldığı durumlar ise yazılılık şartı kapsamının dışında kalmak- tadır18.

1. Belirli Süreli Xxxx Sözleşmelerinde

TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Xxxxxx veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak söz- leşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildi- rimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Görüldüğü üzere, adi kira hükümlerinin aksine konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermemektedir. Burada, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı da kural olarak kiracıya verilmiş19, kiraya verene ise ancak on yıllık uzama süresinin sonu için bu imkan tanınmıştır. Madde metninde ifade edil- diği üzere, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce -TBK

348. madde uyarınca yazılı olarak- fesih bildiriminde bulunmadıkça20 söz- leşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Söz konusu 15 gün- lük süre nispi emredici nitelikte bir süre olup, tarafların anlaşmasıyla kiracı

17 Xxxxx/Özen/Acar, s. 296; Xxxxx, s. 338; Aydoğdu/Kahveci, s. 592.

18 Gümüş, s. 338.

19 Gümüş, s. 336.

20 Yazılı fesih bildiriminin kiraya verenin hakimiyetine girmesi gerektiği görüşü hakkında bkz. Zevkliler, Xxxxx/Gökyayla, Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 12. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara, 2013, s. 433.

1556 Av. Xxxxxx XXXXXX

yararına azaltılabileceği kabul edilmelidir21. Sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılması ise, sözleşmenin kira bedeli gibi içeriği itibariyle aynı koşullarla yenilenmesi, önceki sözleşme için kiracı dışında başkası tarafın- dan verilen kefalet, rehin gibi teminatların ise aksi kararlaştırılmadıkça düşe- ceği anlamına gelmektedir22.

Xxxxxx veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşme- sini feshedemeyecek, ancak 10 yıllık23 uzama süresinin sonunda, uzama yılı- nın bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini feshedebilecektir. Örneğin24 01.01.2010 yılında yapılan bir yıllık kira sözleşmesi, kiracı tarafından sona erdirilmeyerek uza- mışsa, kiraya veren en geç 30.09.2020 tarihinde yazılı fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla, uzayan bu kira sözleşmesini ancak 31.12.2020 tarihinde sona erdirebilecektir. Fesih bildiriminin en geç uzama yılının bitiminden 3 ay önce yani 30.09.2020 tarihinde kiracının hakimiyet alanına ulaşması gerekmektedir25. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu yönde olup, 08.02.2016 tarihli kararında bu durumu Yargıtay aynen “… kanunun düzen- lemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anla- şılmaktadır” şeklinde ifade etmiştir26. Aksi halde, TBK 328. maddenin ikinci fıkrası kıyasla uygulanmalı, yani bildirim bir sonraki uzama yılı için geçerli kabul edilmelidir. Taraflar kiraya veren tarafından yapılacak yazılı fesih bildiriminin 3 aydan daha da önce yapılması şartını kararlaştırabilirler27.

Xxxx sözleşmesi bir yıldan fazla süreli, örneğin sekiz, on iki yıllık gibi süreler için yapıldığı durumlarda, bu yılların bitiminden itibaren on yıllık uzama süresini aramak -hükmün kiraya verenin mağduriyetini önleme amacı

21 Zevkliler/Xxxxxxxx, s. 433; Xxxxx/Özen/Acar, s. 294.

22 Aydoğdu/Kahveci, s. 591; Xxxxx, s. 336.

23 İşyeri kiraları bakımından bu sürenin kısa olduğu yönünde eleştiri için bkz. Doğan, s. 64; Ayrıca, 10 yılı fazla bulan 5 yıla indirilmesini öneren görüş için bkz. Zevkliler/ Xxxxxxxx, s. 434.

24 Xxxxx/Özen/Acar, s. 294.

25 Doğan, s. 65.

26 Yargıtay 6. HD., 8.2.2016, E. 2015/8957, K. 2016/680, xxx.xxxxxxx.xxx

27 Doğan, s. 65.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1557

yönündeki gerekçesi de dikkate alındığında- kiraya veren için haksız sonuç- lar doğuracağından, örnekteki sekiz yıllık kira sözleşmesinde sekizinci yıl- dan itibaren 2 yıl sonra, on iki yıllık kira sözleşmesinde de on ikinci yılın bitiminden en geç 3 ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmelidir28.

Ayrıca belirtmek gerekir ki 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Xxxxx’xx xxxxxx 0. xxxxxxx xxxxxxxx, “Bu kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürür- lüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” Maddedeki hallerden birini somutlaştırmak adına, Yargıtay’ın yakın zamanlı bir kararında bu durum aynen “taraflar arasındaki çatılı yere dair yapılan kira sözleşmesinin 01.07.2000 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli olduğu, kira sözleşmesinin süre sonunun 31.06.2002 tarihi olduğu, 10 yıllık uzama süre sonunun ise 31.06.2012 tarihi olduğu anlaşılmaktadır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup yürürlük tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolduğundan Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinin taraflar yönünden uygulanabilirliği 6101 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uya- rınca 01.07.2014 tarihinde başlamaktadır. Buna göre davacı kiralayanların 01.07.2014 tarihinden en az 3 ay öncesinde yani 01.04.2014 tarihinde kira- cıya ulaşmak üzere ihtarname göndermesi gerekmektedir” şeklinde ifade edilmiştir29. Yine benzer bir olayda da fesih bildirimi için erteleme süresinin geçmesinin beklenmesi gerekmediğini “6101 Sayılı Kanunun geçici 2. mad- desinden dava açma için şart olunan bildirim tarihinin de 1.7.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamaz” şeklinde dile getirmiştir30. Bu kararlar 01.07.2017 tarihinde dolacak olan beş yıllık erteleme süresinin beklendiği kira sözleşmeleri bakımından önem arz eder.

28 Xxxxx/Özen/Acar, s. 294-295.

29 Yargıtay 6. HD., 28.1.2016, E. 2015/3643, K. 2016/537, xxx.xxxxxxx.xxx

30 Yargıtay 6. HD., 25.6.2015, E. 2015/4316, K. 2015/6450, xxx.xxxxxxx.xxx

1558 Av. Xxxxxx XXXXXX

2. Belirsiz Süreli Xxxx Sözleşmelerinde

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Görüldüğü üzere belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman için genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak kira sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmişken, bu hak kiraya verene verilmemiştir. Belirli süreli kira sözleşmelerine paralel bir hükümle, kiraya verenin ancak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uymak şartıyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmiştir. Hükmün gerekçesinde de ifade edildiği üzere, bu süreler yönünden yapılan atıf TBK’nın 328. ve 329. maddelerindeki düzenleme- lerdir. Buna göre, “taraflardan her biri bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”. Yukarıda da belirttiğimiz üzere taraflar, kiracı tarafından yapılacak fesih bildiriminin 3 aydan daha uzun bir süre önce yapılmasını kararlaştıramazlar. Sürelere ilişkin bir örnek vermek gerekirse, başlangıcı 1.5.2006 tarihi olan belirsiz süreli kira sözleşmesini, kiraya veren ancak 1.5.2016 tarihinden sonra, altı aylık dönem sonu olan 31.10.2016 tarihinde kira sözleşmesini sona erdirmek için en geç 31.07.2016 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Söz konusu bildirimin bu tarihe kadar kiracının hakimiyeti alanına ulaşması gerekmektedir. Aksi halde, yukarıda belirttiğimiz üzere, fesih bildirimi bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.

Birden fazla kiracı olması durumunda, gerek belirli süreli kira sözleş- mesinde gerekse belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi kiracı- ların hepsine ayrı ayrı veya varsa kiracıların ortak temsilcilerine yapılma- lıdır31. Öte yandan Yargıtay, kiraya verenin göndereceği fesih bildiriminin,

31 Doğan, s. 71.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1559

kiralanan üzerinde paylı mülkiyet mevcutsa pay ve paydaş çoğunluğu, elbirliği ile mülkiyet mevcutsa ortakların tamamı tarafından keşide edilmesi gerektiğini ifade etmektedir32.

B. Xxxx Xxxxxxx

6570 Sayılı Mülga GKHK’da tahliye davası olarak isimlendirilen bu yol, kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona erdirilemeyeceği, ancak mah- keme kararıyla sona erdirilebileceği halleri ifade etmektedir. Bu anlamda kiraya verenin, kanunda tahliye sebepleri olarak sayılan şartların gerçekleş- tiğini öne sürerek kira sözleşmesini keyfi olarak sona erdirmesi önlenmiş, kiracı bu sayede korunmuş olmaktadır33. Tahliye davası konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir yol olmakla birlikte, davanın kiracı tarafından açılama- yacağı tabiidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının, bilhassa sona ermesine ilişkin hükümleri kamu düzenine ilişkin olduğundan, taraflar bu konuda tahkime başvuramazlar34.

Tahliye davasında görevli mahkeme HMK uyarınca sulh hukuk mah- kemesi olmakla birlikte, mahkemenin verdiği karar kira sözleşmesini sona erdiren yönüyle inşai, kiralananın iadesini sağlayan yönüyle de eda hük- mündedir. Öte yandan mahkemenin vermiş olduğu tahliye kararı kesinle- şinceye kadar kira sözleşmesi sona ermemektedir35. Buna rağmen öğretide, 30.06.1938 sayılı YİBK ve İİK hükümleri karşısında, Yargıtay’ın tahliye kararlarının kesinleşmeden icraya konulabileceği görüşünde olduğu, bu halde temyiz yoluna başvurulmuşsa icranın geri bırakılması için 3 aylık kira tutarında teminatın icra dairesine yatırılması gerektiği belirtilmektedir36.

Öte yandan TBK’nın 354. maddesine göre “dava yoluyla kira sözleş- mesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez”. Anlaşıldığı üzere, tahliye davası sebepleri sınırlı sayıda sayılmış olup taraflar anlaşmak suretiyle kiracı aleyhine olacak şekilde ortaya yeni bir tahliye sebebi çıkaramayacakları gibi tahliye davasını düzenleyen 350 vd. hükümle-

32 Yargıtay 6. HD., 29.2.2016, E. 2016/750 K. 2016/1447, xxx.xxxxxxx.xxx

33 Xxxxx/Özen/Acar, s. 296-297.

34 Gümüş, s. 338; Zevkliler/Xxxxxxxx, s. 435.

35 Gümüş, s. 338; Xxxxx/Özen/Acar, s. 297.

36 Aydoğdu/Kahveci, s. 594.

1560 Av. Xxxxxx XXXXXX

rinde kiracı aleyhine bir değişiklik de yapamazlar. Hatta konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanabilen genel hükümlerdeki fesih ve fesih bildirimi sebepleri dışında kiracı aleyhine olacak şekilde yeni bir fesih sebebi de kararlaştıramazlar37. Burada belirtmemiz gerekir ki söz konusu hüküm 14.04.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile 5 yıl süreyle ertelenmiş, ardından 12.07.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6353 sayılı Kanun ile geçici 2. madde değişikliğe uğramış ve bu süre 8 yıla çıkarılmıştır. Fakat bu erteleme sadece; kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları için geçerlidir. Söz konusu geçici 2. maddeye göre, bu halde, kira sözleşmelerinde ertelenen bu maddeyle ilgili olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmeleri hükümleri tatbik olunur, kira sözleşmele- rinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

Diğer yandan TBK’nın 353. maddesi uyarınca, “kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı ola- rak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır”. Aşağıda ayrıntılarıyla ele alacağımız tahliye davası açmak için yasanın öngördüğü bir aylık süre içinde, kiraya veren kiracıya dava açılacağına ilişkin yazılı bildi- rimde bulunursa, yeni kira yılı sonuna kadar tahliye davasını açabilecektir. Yargıtay’ın mülga GKHK döneminde kabul ettiği, süre tutum38 olarak adlan- dırılan bu olanak, TBK’da açıkça ve tüm tahliye davası sebepleri bakımın- dan kabul edilmiştir39. Ayrıca en geç dava açma süresi içinde yapılması gereken yazılı bildirim, daha öncesinde yani kira süresi içinde yapılırsa da aynı etkiyi doğuracaktır40. Son olarak, söz konusu bildirimin 1 aylık dava süresi içinde kiracıya ulaşmış olması gerekir41.

TBK sisteminde tahliye davasının sebepleri kiraya verenden kaynak- lanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ayrı başlık altında düzenlenmiştir.

37 Gümüş, s. 339.

38 “… İhtarname bir bildirimden ibaret olup süre koruyucu özelliktedir.”: Yargıtay 6. HD., 20.5.2013, E. 2013/5815, K. 2013/8887, xxx.xxxxxxx.xxx

39 Gümüş, s. 340.

40 Yağcı, Kürşad/Aksan Hukuk Bürosu: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2012-40, İTO Yayınları, İstanbul, 2012, s. 259.

41 Aydoğdu/Kahveci, s. 595.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1561

1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

a. Xxxxxx Xxxxxxx veya Yakınlarının Konut Gereksinimi Sebebiyle

TBK’nın 350. maddesinin 1. bendinde “kiraya veren, kira sözleşme- sini; kiralanını kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ... gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, ... belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten baş- layarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

aa. Kişi Şartı

TBK’daki yeni düzenleme kimlerin gereksinimi için tahliye davası açılabileceği konusunda, mülga GKHK’daki kiraya verenin “kendisi, eşi ve çocukları” şeklinde olan kapsamı genişletmiş42, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacını kapsam olarak çizmiştir. Hükmün gerekçesinde, kiraya vere- nin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin belirlenmesinde ise TMK’nın 364. maddesi gibi hükümlerinin dikkate alınacağı belirtilmiştir. Buna göre yukarıda sayılan kişilere kiraya verenin yardım nafakası vermekle yükümlü olduğu kardeşlerini eklemek gerekecektir. Öğretide, kiraya verenin konut ihtiyacı duyan kardeşi sebebiyle bu hükme dayanarak kiracının tahli- yesini isteyebilmesi için, TMK 364’deki nafaka koşullarının aranması gerek- tiği ifade edilmektedir43. Kiraya verenin evlatlığı, altsoyu olması sebebiyle madde kapsamına dahil olmakla birlikte, maddede yer alan kişilerin sınırlı sayıda düzenlendiğinden hareketle kiraya verenin yeğeni bu kapsama dahil edilmemektedir44. Xxxxxx verenin eşi bakımından evlilik birliği son bulma- mış olmalı iken, ayrılık kararı sonucu ayrı yaşanan eşin konut ihtiyacı için

42 Kapsamın olmaması kadar genişletildiği yönünde bkz. Gümüş, s. 349.

43 Xxxxx/Özen/Acar, s. 302-303. Yazara göre nafaka yükümlüsünün refah içinde olması şartını konut sahibi olan kiraya veren karşılamakta olup, kardeşin yoksulluğa düşecek olması şartının ise kardeşin konutunun bulunmaması ve kiralayacak gücünün olmaması halinde oluştuğu kabul edilmelidir.

44 Aydoğdu/Kahveci, s. 597; Xxxx yönde Zevkliler/Xxxxxxxx, s. 436.

1562 Av. Xxxxxx XXXXXX

ise tahliye davası açılabilir45. Yine, maddede kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerden bahsedildiği için, ahlaki bir görev olarak bakılan kişilerin -örneğin kiraya verenin bakmakla yükümlü olmadığı üvey çocukları için- konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılamaz46.

bb. Taraf Şartı

Kendisinin veya yukarıda sayılan yakınlarının konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davasını açma hakkı kiraya verene tanınmıştır. Xxxxxx veren sıfatına sahip malik, intifa hakkı sahibi, alt kiraya veren kiracı söz konusu davayı açabilir. Yargıtay kiraya veren durumunda olmayan malik veya intifa hakkı sahibinin de bu davayı açabileceği kanaatindedir47. Xxxxxx veren olmayan malikin de bu davayı açabileceği Yargıtayca “6098 Sayılı TBK.nun 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir” şek- linde ifade edilmektedir48. Başka bir kararında da Yargıtay, malik olmayan kiraya verenin gönderdiği ihtiyaç sebebiyle fesih iradesini yansıtan ihtarna- meye dayanarak, kiraya veren olmayan malikin tahliye davası açabileceğini kabul etmiştir49. Konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davasını sadece gerçek kişiler açabilmeli, hükmün gerçek kişilerin konut ihtiyacı için kaleme alın- dığı ve tüzel kişilerin barınma ihtiyacının da söz konusu olmadığı göz önünde bulundurulduğunda, tüzel kişiler bu sebebe dayalı tahliye davası açamamalıdırlar50.

Birden fazla kiraya veren var ve aralarında paylı mülkiyet ilişkisi var ise, pay ve paydaş çoğunluğuyla; elbirliğiyle mülkiyet ilişkisi var ise tama- mının izniyle tahliye davası açılabilir veya dava açıldıktan sonra diğerlerinin icazeti alınabilir. Bu husus da Yargıtay’ın içtihatlarında “Kiralanan paylı

45 Zevkliler/Xxxxxxxx, s. 436-437.

46 Doğan, s. 79.

47 Aydoğdu/Kahveci, s. 597.

48 Yargıtay 6. HD., 26.10.2015, E. 2015/9846, K. 2015/9056, xxx.xxxxxxx.xxx

49 Xxxxx, s. 75-76 ve 181. dipnottaki Yargıtay kararı.

50 Aydoğdu/Kahveci, s. 599; Zevkliler/Xxxxxxxx, s. 437; Xxxxx, s. 349; Xxxxx, s. 79- 80.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1563

mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir.” şeklinde yer almaktadır51.

Davalı ise kiracıdır. Birden fazla kiracı olması durumunda ise, tahliye ve iade yükümlülüğü bölünemeyen bir borç olduğundan dava hepsine karşı açılmalıdır52. Kiracı kiralananın maliklerinden biri ise kendisine karşı gerek- sinim nedeniyle tahliye davası açılamayacağı savunulmaktadır53. Fakat paylı mülkiyete tabi bir kiralananda, hakkın kötüye kullanılması söz konusu olma- dığı sürece, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması koşulu ile bu dava açılabilmelidir.

cc. Gereksinim Şartı

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla kabul edildiği üzere, maddede sayılan kişilerin konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacının ispatlaması gerekir. Kiraya verenin kira bedelini artırmak, kiracıyı huzursuz etmek, kiracıdan kurtulmak, konutu daha rahat satabilmek gibi maksatlarla tahliye isteminde bulunduğu hallerde, esasen gerçek bir konut gereksiniminin bulunmadığı ve ihtiyaç iddiasının da gerçeği yansıtma- dığı kabul edilecektir. Bu anlamda konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının takdiri hakime ait olup, hakim bu durumu tespit ederken kiraya verenin ve maddede sayılan yakınlarının sosyal, ekonomik, kültürel, mesleki ve sağlık durumlarını dikkate almalıdır54.

Xxxxxx verenin kendisinin kirada oturması, bir başkasının yanında otur- ması, yurt dışından geldiğinde kalacak başka konutunun olmaması, sağlık durumunun kiralananda oturmasını gerektirmesi; kiralananın fiziki veya ekonomik açıdan ya da konumu açısından daha elverişli olması, kiralananın bulunduğu yere yerleşilecek olması konut ihtiyacının varlığını ortaya koyan

51 Yargıtay 6. HD., 25.4.2016, E. 2016/3380, K. 2016/3343, xxx.xxxxxxx.xxx

52 Doğan, s. 97.

53 Aydoğdu/Kahveci, s. 598.

54 Zevkliler/Xxxxxxxx, s. 439.

1564 Av. Xxxxxx XXXXXX

örneklerden sadece bir kısmıdır55. Somutlaştırmak gerekirse, annesiyle bir- likte oturan ergin birinin kiralanana; kalp hastalığı, felç, romatizma gibi hastalık veya yaşlılık sebepleriyle asansörsüz binada üst katta oturan kişinin daha alt kattaki kiralanana; çocukları olmuş olan veya büyüyen kişinin daha büyük olan kiralanana; sobalı evde oturan kişinin kaloriferli olan kiralanana; tayini kiralananın bulunduğu şehre çıkan kişinin bu kiralanana, kiraya vere- nin çocuğunun eğitimini kiralanın bulunduğu yerde sürdürecek olduğu halde kiralanana, çocuğunun nişanlanarak ciddi evlilik hazırlıklarına girişildiği halde kiralanana ihtiyacın varlığı kabul edilmektedir56. Yargıtay’ın yakın tarihli kararlarında şu hallerde gereksinim ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu kabul edilmiştir: “Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir.”57, “Davacı … 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı mes- kende oturması yasal hakkıdır. Xxxx veya babası ile birlikte xxxxxxxx xxxxx- xxxxx. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak iste- diğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup bağımsız bölümün uzunca bir süre davacının mülkiyetinde olma- sına rağmen davacının bu güne kadar kiralananda oturmayı tercih etmediği ve bundan sonrada oturma niyetinin bulunmadığına yönelik mahkemenin kabulü yerinde değildir”58.

Gereksinim sebebiyle tahliyesi istenen konutun satışa çıkarılması, baş- kasına kiraya verilmesi gibi durumlar ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını gösterir. Bu anlamda ihtiyacın samimi olup olmadığı somut olayda hakim tarafından incelenecektir. Buna göre “… davacı kiralananı satılığa çıkardığına göre ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğu kabul edile- mez”59.

55 Örnekler için bkz. Xxxx, Xxxxx Xxxxx: Xxxx Xxxxxx, Cilt-1, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2011, s. 891 vd.

56 Örnekler için bkz. Xxxxx, s. 83 vd.

57 Yargıtay 6. HD., 25.4.2016, E. 2016/3380, K. 2016/3343, xxx.xxxxxxx.xxx 58 Yargıtay HGK., 23.10.2015, E. 2014/6-224, K. 2015/2354, xxx.xxxxxxx.xxx 59 Yargıtay 6. HD., 5.12.2005, E. 2005/9653, K. 2005/11149, xxx.xxxxxxx.xxx

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1565

Yargıtay ayrıca ihtiyacın devamlı olmasını da aramaktadır. Bu içtihat- lara göre, devamlılık arz etmeyen, geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılama- yacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez ve ayrıca ihtiyacın dava sonuçlanıncaya kadar devam etmesi gerekir60. Devamlılık yılın tamamı kira- lananda oturmak anlamına gelmemekte olup, örneğin yurt dışında çalışan ve yıllık iznini Türkiye’de geçiren işçinin tatil dönemlerine ilişkin konut ihtiyacı devamlı sayılır61. Henüz doğmamış ihtiyaca örnek olarak kiralanın bulunduğu yere taşınacağının söylenmesine rağmen henüz o yere gitmemek ve bunun için de girişimde bulunmamak62, ileride emekli olma ve Türkiye’ye dönüş yapma ihtimali sebebiyle konut ihtiyacı duymak63; gerçek- leşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaca örnek olarak da uzun dönem askere sevk edilen64in konut ihtiyacı örnek olarak verilebilir.

dd. Süre Şartı

Davanın açılması gerektiği süre hususu ise, TBK’nın 350. maddesinin

1. fıkrasında “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” şeklinde ifade edilmiştir. Buna göre konut kira sözleşmesi belirli süreli ise, bu sürenin sonundan itiba- ren 1 ay içinde davanın açılması gerekmektedir. Buna karşın sözleşme belir- siz süreli ise, kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildi- rimi için öngörülen sürelere yani taşınmazlar için TBK 329’da öngörülmüş olan 6 aylık fesih dönemi için en geç 3 ay önceden yapılacak bildirim ile sözleşmenin sonu tayin edilmiş olacak, tayin edilen bu süreden başlayarak da

60 Yargıtay HGK., 22.1.2016, E. 2014/6-117, K. 2016/60, xxx.xxxxxxx.xxx

61 Gümüş, s. 348’deki 1530. dipnottaki Yargıtay HGK kararı.

62 Ruhi, s. 932.

63 Ruhi, s. 918.

64 “Her ne kadar davacı (L.) bu daireyi oğluna tahsis edeceğini bildirmişse de, ihtiyaçlıya tahsis etmeyip halen askerde olan ve ihtiyacı doğmamış bulunan oğluna tahsis etmesi, iddiasında samimi olmadığını göstermektedir. 6570 sayılı yasa zorunlu ihtiyacı kabul etmiş olup, doğmayan bir ihtiyaç için dava açılamaz.”: Yargıtay 6. HD., 12.1.1988, E. 1987/12163, K. 1988/70, xxx.xxxxxxx.xxx

1566 Av. Xxxxxx XXXXXX

1 ay içinde tahliye davası açılması gerekecektir65. Örneğin66, 01.02.2016 başlangıç tarihli belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde, her yılın 31 Temmuz veya 31 Xxxx tarihleri altı aylık fesih dönemlerinin sonu olduğundan, bu tarihlerden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilmek için, üç aylık fesih bildirim sürelerine uyularak, yani en geç 30 Nisan veya 31 Ekim tarihlerine kadar kiracıya bildirimde bulunulmalıdır. Öte yandan, yukarıda bahsetti- ğimiz TBK’nın 353. madde hükmü gereğince, en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya karşı tahliye davası açılacağı bildiriminde bulunulursa, dava açma süresi yeni kira yılının sonuna kadar uzamış olacaktır. Söz konusu bildirimin (ihtarın) söz konusu 1 aylık dava süresi içerisinde kiracıya ulaşması gerekmektedir67. Doğaldır ki bildirimde bulunmaksızın doğrudan dava açıldığı durumlarda, davanın 1 aylık sürede açılması yeterli olup dava dilekçesinin bu bir aylık sürede kiracıya ulaşması aranmayacaktır68. Birden fazla kiraya veren olduğu durumlarda, dava süresini uzatan bildirimin kiraya verenlerden biri tarafından yapılmasını yeterli bulan69 Yargıtay kararları olduğu gibi, aksi yönde70 kararları da mevcuttur. Ancak, “… feshi ihbar, temerrüt ihtarı ve iki haklı ihtar gibi akdin feshine neden olacak ve dava şar- tını oluşturacak hallerde bütün ilgililerin ihtarı veya ihbarı birlikte gönder- meleri gerekir”71.

Tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığını tespit açısından kira sözleşmelerinin başlangıcının bilinmesi önem arz eder. Bu anlamda, kira sözleşmesinin başlangıcını tahliye davasını açan ispat ile yükümlü olup, söz konusu tarih her türlü delil ile ispat edilebilir. Elektrik, su, doğalgaz, telefon, internet bağlantısı için ilgili kurum ve kuruluşlar ile yapılan sözleşmeler72

65 Aydoğdu/Kahveci, s. 601.

66 İpek, s. 74.

67 Doğan, s. 98.

68 Aydoğdu/Kahveci, s. 601.

69 “Kiralayan birden fazla ise, bunlardan birisinin ihtiyaç iddiasıyla ihtar keşide etmesi, dava açma süresini kesme bakımından yeterlidir. Xxxx, bu ihtar ihbar niteliğinde olup dava şartı olmadığından, kiralayanların hepsi tarafından gönderilmesi zorunlu değil- dir.”: Yargıtay 6. HD., 9.10.2007, E. 2007/8520, K. 2007/10604, xxx.xxxxxxx.xxx

70 Ruhi, s. 953.

71 Yargıtay 6. HD., 26.10.2015, E. 2015/9846, K. 2015/9056, xxx.xxxxxxx.xxx

72 Zevkliler/Xxxxxxxx, s. 439.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1567

ispat aracı olabileceği gibi, tanık anlatımlarına dayanarak da kira sözleşme- sinin başlangıç tarihi ispat edilebilecektir. Davacı tarafından ispatlanamadığı halde ise, davalının bildirdiği tarih kira sözleşmesinin başlangıç tarihi kabul edilecektir73. Yargıtay’ a göre tahliye davalarında dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup mahkemece resen göz önünde bulundurulmalıdır. Aynı zamanda, davacının ihtiyaç sebebiyle önceki dönemde açtığı tahliye dava- sında verilen karar, daha sonraki dönemlerde açılan tahliye davası için kesin hüküm oluşturmaz.

ee. Yeniden Kiralama Yasağı

TBK’nın 355. maddesinin 1. ve 3. fıkraları uyarınca “kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kirala- yamaz. Xxxxxx veren bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kira-

cısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür”.

Görüldüğü üzere kanun, hem kötü niyetli kiraya verenlerden kiracıyı korumakta hem de kiracısını çıkarttıktan sonra bir sebeple konuta gereksi- nimi kalmayan kiraya verenin eğer konutu kiraya verecekse, haklı sebep olmaksızın eski kiracısına kiralamasını şart koşmaktadır. Yeni düzenleme, mülga GKHK’da yer alan mücbir sebep yerine haklı sebebi yeterli görmüş, bu halde söz konusu yasağın uygulanmayacağını belirtmiştir. Haklı sebebin, kiraya verenden kaynaklandığı değil kiracıdan kaynaklandığı durumlarda gerçek anlamda haklı sebebin kabul edilmesi gerektiği ifade edilmektedir74. Bu görüşe göre, kiracının ölmesi veya kiralanın bulunduğu şehri terk etmiş olması ya da kiralananın deprem, sel gibi mücbir sebeple kendisinden yarar- lanılamayacak hale gelmesinde gerçek anlamda bir haklı sebep var olup, kiraya verenin ölmesi veya şehri terk etmesi halinde ise maddede aranan manada haklı sebep gerçekleşmemiştir. Elbette haklı sebebin gerçekleşip gerçekleşmediğini, somut olaya göre hakim takdir edecektir.

73 “Davacılar iddia ettikleri kira başlangıç tarihini ve süresini kanıtlamak zorundadırlar. Kanıtlayamadıkları takdirde davalının bildirdiği tarihin kira başlangıç tarihi olarak ka- bul edilmesi ve davanın süresinde olup olmadığının bu tarihe göre değerlendirilmesi … icap eder”: Yargıtay 6.HD., 25.3.2013, E. 2013/2276, K. 2013/5165, xxx.xxxxxxx.xxx

74 Aydoğdu/Kahveci, s. 606.

1568 Av. Xxxxxx XXXXXX

3 yıllık kiralama yasağının başlangıcı, hükmün lafzında yer alan “boşal- tılması sağlandığında” ifadesinden hareketle mahkeme kararının kesinleş- mesi değil, konutun kiracı tarafından boşaltıldığı tarihinden itibaren hesapla- nacaktır75.

Kiralananda kira bedelinin artırılmasını gerektirecek değişiklik yapıl- madığı sürece, kiraya veren eski kiracısına kiralarken, tahliyeden itibaren geçen süre için geçerli üfe oranı dışında kira bedelinde artırım yapamama- lıdır.

Diğer taraftan yasağa aykırılık durumunda hakim, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayacak miktarda tazminata hükmedecektir. Yargıtay uygulaması, gereksinim sebebiyle kiraya verenin mahkemeden tahliye kararı alması ve bunu icraya koymak suretiyle kiracıyı çıkarması halinde ceza yaptırımının (mülga kanun döneminde hapis ve ağır para cezası yaptırımı söz konusu idi) söz konusu olacağı, salt kiraya verenin gereksinimi sebebiyle sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmesi üzerine kira- cının taşınmazı kendiliğinden boşaltması halinde bu cezanın uygulanmaya- cağı yönündedir76. Nitekim yeni kanunun lafzında “boşaltılması sağlandı- ğında” dendiğine göre kiracının talep üzerine taşınmazı kendiliğinden ya da icra yoluyla tahliye etmesi arasında fark bulunmaması gerekir77. Kiraya verenin bu 3 yıllık süre içerisinde başkasıyla yapmış olduğu kira sözleşmesi ise madde yaptırımından bağımsız olarak geçerlidir78.

b. Xxxxxx Xxxxxxx veya Yakınlarının İşyeri Gereksinimi Sebebiyle

TBK’nın 350. maddesinin 1. bendinde “kiraya veren, kira sözleşme- sini; kiralanını kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ... işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, ... belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve

75 Xxxxx/Özen/Acar, s. 300.

76 Bu uygulamanın isabetsizliği ve yeni kanun döneminde uygulamanın değişebileceği hakkında bkz. Aydoğdu/Kahveci, s. 607.

77 Doğan, s. 103-104.

78 Gümüş, s. 341; Xxxxx/Özen/Acar, s. 301.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1569

fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

aa. Kişi Şartı

Kimlerin işyeri ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği hususunda maddede aynı kişiler sayıldığından, yukarıda konut gereksinimi sebebiyle tahliye davası için yaptığımız açıklamalara bakılmalıdır.

bb. Taraf Şartı

Konut gereksinimi sebebiyle tahliyeden farklı olarak, burada işyeri gereksiniminden bahsedildiği için kiraya veren sıfatına sahip olmak kaydıyla tüzel kişiler de bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilirler. Fakat yuka- rıda değindiğimiz üzere tüzel kişilerin Yargıtay kararlarının aksine, çalışan- larının lojman ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açamamaları gerekir. Nitekim tüzel kişinin konut gereksiniminden bahsedilemeyeceği gibi, lojman gibi barınma yerleri de tüzel kişinin işyeri ihtiyacının kapsamına girmez. Tüzel kişi, üyelerinin, ortaklarının veya onların yakınlarının ihtiyacı için tahliye isteminde bulunamaz79. Öte yandan, kiraya veren gerçek kişi, ortağı olduğu tüzel kişinin işyeri ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açamaz, çünkü tüzel kişinin ihtiyacı sebebiyle tahliye için kiraya veren sıfatının tüzel kişide olması gerekir80. Bu durum yakın zamanlı bir Yargıtay kararında “Kanun hükmüne ve Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, kendisine ait olan K... Ltd. Şti.’nin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir…” şek- linde ifade edilmiştir81.

cc. Gereksinim Şartı

Yukarıda konut gereksinimi sebebiyle tahliyede belirttiğimiz üzere, Yargıtay burada da maddede sayılan kişilerin işyeri gereksiniminin gerçek,

79 Doğan, s. 111.

80 Gümüş, s. 351.

81 Yargıtay 6. HD., 22.10.2015, E. 2015/8603, K. 2015/8905, xxx.xxxxxxx.xxx

1570 Av. Xxxxxx XXXXXX

samimi, zorunlu ve devamlı olmasını aramaktadır. İşyeri ihtiyacının kabul için, tahliyesi istenen işyerinde maddede anılan kişiler tarafından işin bizzat veya bazı yardımcılarla icra edilebilecek olması gerekir82. Mülga kanunda aranan bizzat icra etme şartının yeni düzenlemede aranmamış olduğu gözden kaçmamalıdır. İşyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye talebinde sadece ticaret yapı- lacağının beyan edilmesi yetmez, yapılacak işin de belirtilmesi gerekir83. İhtiyacın gerçek ve samimiliği açısından hakim, kiralananın yapılacak işe fiziki anlamda örneğin metrekare bakımından uygunluğunu da araştıra- caktır84.

Kiraya verenin işsiz olması, yaptığı işe ek veya yeni bir iş kuracak olması, kiralanan taşınmazın ekonomik, fiziki açıdan veya konum açısından daha elverişli olması işyeri ihtiyacının mevcut kabul edildiği durumlara örnektir85. Yargıtay bir kararında davacının torununun işyeri ihtiyacını şu gerekçelerle mevcut kabul etmiştir:”… Davacı tanıkları, ihtiyaçlının Ziraat Fakültesi mezunu olduğunu, geçici işlerde çalıştığını, KPSS sınavlarında başarılı olamadığını, askerden döndüğünü, halen boş olup sigortasının bulunmadığını, kiralananda kahvehane işletmeciliği yapmak istediğini, bu sebeple kiralanana ihtiyacı olduğunu beyan etmişlerdir … Bu durumda toplanan delillerin mahiyetine göre halen işi olmayan davacının torununun, işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca Ziraat Fakültesi mezunu olan ihtiyaçlının mesleği ile ilgili bir iş dışında başka bir iş yapmak istemesi, ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı olarak değerlen- dirilmez”86. Yargıtay konut kiralarından farklı olarak işyeri kiralarında, kiraya verenin kirada olmasını tek başına yeterli saymamakta, tahliye tehdidi altında olmasını veya ihtiyaç duyduğu işyerinin en az kendisinin kirada olduğu işyeri kadar elverişli olmasını aramaktadır87 88. Kiraya vereninin

82 Xxxxx/Özen/Acar, s. 304.

83 Doğan, s. 125.

84 Yargıtay 6. HD., 01.02.2010, E. 2009/10709, K. 2010/802, Ruhi, s. 972.

85 Ruhi, s. 956 vd.

86 Yargıtay 6. HD., 1.10.2015, E. 2015/7043, K. 2015/7734, xxx.xxxxxxx.xxx

87 Doğan, s. 114 ve oradaki kararlar.

88 “… ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1571

işyerinin ara sokakta kiralananın ise ana caddede olması, memurluktan istifa ettiği ve yeni bir iş kuracak olması gibi durumlar işyeri ihtiyacının mevcut olduğu durumlar için akla gelebilir.

Kiraya verenin sağlık durumunun belirttiği işi yapmaya elverişli olma- ması, tahliyesini istediği kiralananı başkasına kiralaması veya satması, yapı- lacak iş için yetkili makamlardan gerekli izinlerin alınamamış olması işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığının göstergesidir89.

dd. Süre Şartı

Yukarıda konut gereksinimi sebebiyle tahliyede yaptığımız açıklama- lara bakılmalıdır.

ee. Yeniden Kiralama Yasağı

Konut gereksinimi halinde var olan söz konusu yasak işyeri gereksinimi için de söz konusudur. Orada yaptığımız açıklamalar burada da geçerlidir.

c. Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle

TBK’nın 350. maddesinin 2. bendi uyarınca “kiraya veren, kira sözleş- mesini; ... kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten baş- layarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.

aa. Taraf Şartı

Konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davasında olduğu gibi burada da dava açma hakkı kiraya verendedir. Fakat malik olmayan kiraya verenin bu davayı açabilmesi için malik tarafından yeniden inşa veya esaslı onarım, genişletme veya değiştirme için yetkilendirilmiş olması gerekir90.

durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır.” : Yargıtay 6. HD., 24.2.2015, E. 2014/13710, K. 2015/1765, xxx.xxxxxxx.xxx

89 Doğan, s. 126-128.

90 Doğan, s. 141.

1572 Av. Xxxxxx XXXXXX

Kiraya veren durumunda olan üst hakkı sahibinin de üst hakkı bu yönden sınırlanmadığı sürece dava açmaya yetkisi vardır91. Xxxxxx veren olmayan malikin de bu sebebe dayalı tahliye davası açabileceği Yargıtayca kabul edilmektedir92.

Birden çok kiraya verenin olduğu ve aralarında paylı mülkiyet ilişki- sinin bulunduğu durumda, konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davasından farklı olarak, yeniden inşa TMK’nın 691. maddesi anlamında olağanüstü yönetim işlerinden olduğundan, bu amaçla tahliye davasının açılabilmesi için paydaşların tamamının karar almak suretiyle bu davayı açması gerekecektir93. İmar amaçlı esaslı onarım, genişletme veya değiştirme için ise pay ve paydaş çokluğuyla karar alınıp davanın açılması gerekir. Kiraya verenler arasındaki ilişkinin elbirliğiyle mülkiyet olduğu durumlarda ise tamamının izni veya icazeti gerekecektir. Davalı kiracı olup, birden fazla olması durumunda hepsine karşı açılması gerekecektir.

bb. Yeniden İnşa veya İmar Şartı

Kanun, yapının yeniden inşasının gerekli olduğu ya da imar amacıyla yapının esaslı onarımının, genişletilmesinin veya değiştirilmesinin gerekli olduğu hallerde kiralananın tahliyesinin istenebileceğini kabul etmiştir. Doktrinde ifade edildiği üzere yeniden inşa yapının yıkılıp yeniden yapıl- masıdır94. İmar amacı ise yıkılma şartı olmaksızın yapının daha iyi duruma getirilmesini, haraplıktan kurtarılmasını, güzelleştirilmesini, daha kullanışlı hale getirilmesini ifade eder95. Dolayısıyla, depremde kısmen yıkılması, kullanma ömrünün sona ermesi veya kentsel dönüşüm gibi yasal zorunluluk halinde binanın yeniden inşası gerekirken96 ; yukarıya kat ilavesi için ahşap

91 Doğan, s. 142.

92 “350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sebebiyle açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir.”: Yargıtay 6. HD., 2.3.2015, E. 2015/ 824, K. 2015/2027, xxx.xxxxxxx.xxx

93 Aydoğdu/Kahveci, s. 611.

94 Zevkliler/Xxxxxxxx, s. 442; Xxxxx, s. 133.

95 Doğan, s. 135.

96 Aydoğdu/Kahveci, s. 611.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1573

tavanın betonarme hale getirilmesi, asansör ve banyo konulması gibi sosyal ihtiyacı karşılayacak duruma getirilmesi halleri97 nde; binaların kolonlarının güçlendirilmesi, asansör ve kolon ilavesi ile otele dönüştürülmesi, kalorifer için tadilat yapılması halleri98nde; yeni pencereler açılması, ısı yalıtımı yapıl- ması halleri99nde imar amacı mevcuttur.

Kanunda öngörüldüğü üzere imar amacıyla yapılacak onarımın, geniş- letmenin ya da değiştirmenin esaslı olması gerekmektedir. Esaslı olmanın ölçütü olarak madde devamında ifade edilen “bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız” olmasından yararlanılabileceği ifade edilmektedir100. Bu anlamda ufak tefek değişiklikler, örneğin yapının ara duvar ile ikiye bölünmesi, yapıya yalnız iki kapı açılacak olması, taban döşemelerinin değiştirilmesi, çatı aktarımı esaslı kabul edilmemektedir101. Esaslı olmayan, basit onarım, genişletme veya değiştirmelerde TBK 319 hükmünde yer alan geçici tahliyeden yararlanılabileceği ifade edilmektedir102. Madde metninin devamında ifade edildiği üzere tüm bu işlemler sırasında kiralananın kulla- nımının imkansız olması aranmaktadır. Söz konusu imkansızlık ise bilirkişi marifetiyle tespit edilmelidir103. Yargıtay oldukça eski bir kararında yapının kullanımının yüzde yetmiş beş tehlikeli olduğu yönünde bilirkişi raporuna istinaden tahliyeye karar verilmesini kabul etmiştir104.

Son olarak, zorunluluk olmadığı halde sırf sağlanan geliri artırmak amaçlı onarım veya değişiklikler Yargıtayın kökleşmiş içtihatları gereğince imar amaçlı sayılmamakta ve tahliye talebi ise reddedilmektedir. Fakat buna rağmen daha çok gelir sağlamak amaçlı konutun işyerine, işyerinin konuta

97 Xxxxx/Özen/Acar, s. 307.

98 Aydoğdu/Kahveci, s. 613.

99 Doğan, s. 135.

100 Yavuz/Özen/Acar, s. 307.

101 Doğan, s. 137.

102 Aydoğdu/Kahveci, s. 613.

103 “… yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadı- ğının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir.”: Yargıtay 6. HD., 18.1.2016, E. 2015/2565, K. 2016/25, xxx.xxxxxxx.xxx

104 Yargıtay 6. HD., 18.9.1961, E. 5453, K. 4914: Xxxxx, s. 139.

1574 Av. Xxxxxx XXXXXX

çevrilmesi için yapılan değişikliğin imar kavramına dahil edilmesi gerektiği, mülkiyet hakkının malike gelir artırıcı bu imkanı vermesi gerektiği de savu- nulmaktadır105. Öte yandan, Yargıtay’ın bu sert tutumunu yumuşattığı ve asıl amacın gelir artırma olup olmadığını incelediği belirtilmekte, sırf gelir artırıcı amacın yeterli kabul edilmemesi gerektiği, aksi takdirde ekonomik açıdan güçlü olan kiraya verenlerin kiracıları zor durumda bırakacak tahliye yoluna gidebilecekleri haklı olarak ifade edilmektedir106.

cc. Süre Şartı

Konut ve işyeri gereksinim sebebiyle tahliyede anlattığımız hususlar burada da geçerli olduğundan oraya atıf yapmakla yetiniyoruz.

dd. Yeniden Kiralama Yasağı

TBK’nın 355. maddesinin 2. ve 3. fıkraları uyarınca “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu önce- lik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kirala- namaz ... Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kira- cısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Yapının eski hali ile üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacağı ve yasağa aykırılığın yaptırımı hususu, yukarıda anlattığımız gereksinim amacıyla tahliyedeki durum ile benzerdir. Bu anlamda oradaki açıklamala- rımız dikkate alınmalıdır. Öte yandan, kiralananda yeniden inşa veya imar amacıyla onarım, genişletme veya değiştirilme söz konusu olduğunda, yapı artık değer kazanmış olup, haliyle kira bedelinde de bir artış meydana gele- cektir. Burada kiraya verenin yükümlülüğü, inşa veya onarım bittikten sonra, dürüstlük kurallarına uygun en kısa sürede107 kiracıya yeni kira bedeli

105 Zevkliler/Gökyayla, 443; Bu halde imar kastını olmadığı yönünde bkz. Gümüş, s. 352.

106 Aydoğdu/Kahveci, s. 612.

107 Doğan, s. 146-147.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1575

üzerinden kiralananı kiralamak isteyip istemediği hususunda yazılı olarak bildirimde bulunmaktır. Kiracının bu bildirime bir ay içinde olumlu cevap vermemesi halinde, kiralamaya dair öncelik hakkı düşer. Kiraya verenin usulüne uygun bildirimde bulunmaması, bir aylık süreye riayet etmemesi gibi bu hükümlere uymaması halinde son fıkradaki tazminat yükümlülüğü doğar108. İstenecek yeni kira bedelinin ise kiralananda meydana gelen değer artışını geçemeyeceği ifade edilmektedir109.

d. Yeni Malikin veya Yakınlarının Gereksinimi Sebebiyle

TBK’nın 351. maddesi uyarınca “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorun- luluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Xxxxlananı sonradan edinen kişi, dilerse gerek- sinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitimin- den başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Görüldüğü üzere kiralananın başkası tarafından iktisap edilmesi kira sözleşmesini sona erdirmemekle birlikte tek başına tahliye sebebi de olma- makta, ancak iktisap eden kendisi veya sayılan yakınları için kiralanana gereksinimi var ise maddede belirtilen bir takım şartlara uymak suretiyle, kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir.

aa. Kişi Şartı

Yukarıda kiraya verenin konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle açabi- leceği tahliye davasını anlatırken, kimlerin gereksinimi için bu davayı açabileceğini belirtmiş idik. Bu sebeple o başlıklar altındaki açıklamaları- mıza atıf yapmakla yetiniyoruz.

bb. Taraf Şartı

Davayı açacak olan, kiralananı herhangi bir sebeple iktisap edendir. Buradaki kiralananın tapuya kayıtlı olup olmaması ve iktisap sebebinin ne

108 Xxxxx/Özen/Acar, s. 301.

109 Aydoğdu/Kahveci, s. 615.

1576 Av. Xxxxxx XXXXXX

olduğu önem arz etmez110; bu satış olabileceği gibi bağışlama, miras, açık artırma, kooperatif ortaklığına kabul, kamulaştırma, trampa gibi başka bir sebebe de dayanabilir. İktisap eden kavramının ise malikin ötesinde intifa hakkını da kapsadığı mülga kanun döneminde öğreti ve Yargıtay tarafından kabul edilmiştir111. Hatta kiralananın el değiştirmesi ile ilgili TBK’nın 311. maddesi hükmünden hareketle kiracının hakkını etkileyen üst, intifa, oturma hakkı gibi sınırlı ayni hak sahibi olanların yeni malikin gereksinimi sebe- biyle tahliye isteminde bulunabilmesi gerektiği ileri sürülmektedir112.

Öte yandan Yargıtay mülga kanun döneminde yeni kanun döneminde de geçerli olan, malik olmayan kiraya verenin malik haline gelmesi, malik- lerden biri iken sonrasında daha fazla pay sahibi olunması ya da tek malik haline gelinmesi hallerinde bu imkandan yararlanılamayacağını belirtmekte idi. Çünkü burada kiraya veren sıfatı değişmemekte, gerçek olmayan an- lamda yeni malik olma durumu söz konusudur113. Yine Yargıtay’a göre kira- lananın devrinin muvazaalı olduğu iddiası tahliye davalarında incelenemez, gereksinimin mevcutsa tahliyeye karar verilmelidir114.

Davalı ise diğer tahliye sebeplerinde olduğu gibi kiracıdır.

cc. Gereksinim Şartı

Yine yukarıda kiraya veren veya yakınlarının konut ve işyeri gereksi- nimi sebebiyle tahliye başlığı altında yaptığımız açıklamalar, burada da geçerlidir.

dd. Süre Şartı

Maddenin ilk fıkrası uyarınca kiralananı iktisap eden, iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla,

110 Gümüş, s. 354.

111 Gümüş, s. 354.

112 Doğan, s. 150.

113 Aydoğdu/Kahveci, s. 609.

114 “… iktisap ettiği ve davayı yeni malik sıfatıyla açtığına göre davanın açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Yapılan işlemin muvazaalı olduğuna dair iddianın bu dosya içinde çözümlenmesi mümkün değildir”: Yargıtay 6. HD., 2.3.2015, E. 2015/824,

K. 2015/2027, xxx.xxxxxxx.xxx

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1577

yine iktisap tarihinden en erken 6 ay sonra açacağı tahliye davası yoluyla kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir. İktisap eden bu bildirimde (ihtarda) hem kiralananı iktisap ettiğini hem de tahliye iradesini bildirmek zorun- dadır115. Yargıtay söz konusu bildirimin ise 1 aylık süre içerisinde kiracıya ulaşmasını aramaktadır. Buna göre, “edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildi- rimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir”116. Diğer taraftan Yargıtay uygulaması 1 aylık sürenin hesabında, kiralananın iktisap edildiği günü de dahil etmektir117. Bahsettiğimiz bu ihtarın tek işlevi altı aylık süre sonunda açılacak tahliye davasının ön şartını oluşturmaktır118. Yerine getirilmez ise, kiraya veren ilk fıkraya göre dava hakkını kaybeder, sözleşme aynı şartlarla üstlenilmiş olur119. Altı aylık süre geçtikten sonra açılacak davanın süresi bakımından ise farklı görüşler mevcuttur. GÜMÜŞ’e göre davanın altı aylık sürenin geçmesinden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir120. AYDOĞDU/KAHVECİ’ye göre zorunlu olarak bir ay içinde ihtar çekildiği ve altı ay da beklenildiği için, dava süresinin uzamasına ilişkin TBK’nın 353. maddesi kıyas yoluyla uygulanmalı, altı aylık sürenin biti- minden itibaren 1 yıllık süre içinde davanın açılması gerekmektedir121. Yargıtay’a göre ise eski malikle yapılmış olan kira sözleşmesinin sonuna kadar dava açılabilir122. XXXXX/ACAR/ÖZEN’e göre Yargıtay’ın bu içti- hatları TBK’nın 353. maddesi çerçevesinde, yeni malikin iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde iktisabı ve gereksinimi kiracıya bildirmesi halinde müm- kün olacak ve dava açma süresi kira sözleşmesinin sonuna kadar devam edecektir123.

115 Gümüş, s. 354.

116 Yargıtay 6. HD. , 2.5.2016, E. 2015/10452, K. 2016/3567, xxx.xxxxxxx.xxx

117 Doğan, s. 162-163.

118 Gümüş, s. 355.

119 Zevkliler/Xxxxxxxx, s. 441.

120 Gümüş, s. 355.

121 Aydoğdu/Kahveci, s. 610.

122 “Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açıl- ması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.”: Yargıtay 6. HD., 2.5.2016, E. 2015/10452, K. 2016/3567, xxx.xxxxxxx.xxx

123 Xxxxx/Özen/Acar, s. 306.

1578 Av. Xxxxxx XXXXXX

Maddenin ikinci fıkrası uyarınca kiralananı iktisap eden dilerse gerek- sinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin biti- minden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Son olarak belirtmek gerekir ki iktisap tarihinde kira sözleşmesinin bitimine altı aydan az var ise, birinci fıkradaki şartlara uymaksızın ikinci fıkra uyarınca sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak daha pratik olacaktır.

ee. Yeniden Kiralama Yasağı

Her ne kadar maddede açıkça düzenlenmemiş olsa da TBK’nın 355. maddesindeki yeniden kiralama yasağı, yeni malikin gereksinimi hali için de geçerlidir.

2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

a. Tahliye Taahhüdü Sebebiyle

TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması Borçlar Kanunun kendisini koruyucu hükümlerden vazgeçmesi anlamına gelmekte olduğundan bu yolun kullanılması kanunda bir takım şartlara bağlanmış olmakla birlikte, Yargıtay tarafından da kiracının özgür iradesiyle tahliye taahhüdü vermiş olması aran- maktadır.

aa. Geçerlilik Şartı

Kiracı tarafından verilen taahhüdün geçerli olması için maddede bir takım geçerlilik şartları öngörülmüştür. Öncelikle söz konusu taahhüdün yazılı şekilde verilmesi gerekir, sözlü taahhüdün bu anlamda geçerliliği yok- tur. Taahhütte kiraya verenin imzasına gerek yoktur. Bu anlamda taahhüt tek

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1579

taraflı bir beyanla verilebileceği gibi, kiraya verenin beyan ve imzasını taşı- yan bir anlaşmayla da yapılablir124.

İkinci olarak, taahhütte kiralananın boşaltılacağı tarihin belli olması gerekir. Bu tarih ya açıkça gün, ay, yıl belirtilmek ya da bilinen bir tarih örneğin 2017 yılının Cumhuriyet Bayramı şeklinde belirlenmek zorundadır. Dolayısıyla, sadece ayın belirtilmesi yeterli olmayıp, mülga kanun dönemin- deki bunun ay sonu olarak yorumlanacağı yönündeki Yargıtay görüşünün artık bir geçerliliği kalmamıştır125. Belli bir tarih arandığı için şarta bağlı tahliye taahhütleri geçerli olmamalıdır126.

Üçüncü olarak taahhüdün, kiralananın teslim edilmesinden ve açıkça maddede yazılmamış olsa da kira sözleşmesinin yapılmasından sonra veril- miş olması gerekir. Dolayısıyla önce kiralanan teslim edilmiş fakat sözleşme daha sonra yapılmış ise, bu halde taahhüt sözleşme yapılmasından sonra verilmiş olmalıdır127. Bunun sebebi kiracının sözleşme yapılırken kiraya verenin baskısı altında olması, kiralananın kendisine kiraya verilmeyebile- ceği endişesi taşımasıdır. Kiralanın boşaltılacağı tarih olarak kira sözleş- mesinin bitiminden önce veya sonra bir tarih kararlaştırılmasının bir önemi yoktur128. Uygulamada kiraya verenler bu şartlardan kurtulmak için, kira sözleşmesi kurulur iken düzenlenme tarihi boş bırakılmak suretiyle tahliye taahhüdü almaktadırlar. Kanuna karşı hile teşkil eden bu halde, baskı altında olan kiracı her türlü delil ile söz konusu taahhüdün kira sözleşmesi kurul- duğunda alındığını, geçersizliğini ispatlayabilir129.

Son olarak taahhüdü kiracının bizzat kendisi vermiş olmalıdır. Örneğin, kiracının eşinin veya çocuğunun vermiş olduğu taahhüt geçerli değildir130. Birden fazla kiracı var ise, taahhüdün geçerliliği için tamamı tarafından verilmiş olması gerekir.

124 Doğan, s. 174.

125 Gümüş, s. 342.

126 Aydoğdu/Kahveci, s. 620.

127 Xxxxx/Özen/Acar, s. 309.

128 Aydoğdu/Kahveci, s. 621.

129 Doğan, s. 181.

130 Yavuz/Özen/Acar, s. 308.

1580 Av. Xxxxxx XXXXXX

bb. Taraf Şartı

Bu yola başvurabilecek olan malik olsun veya olmasın sadece kiraya verendir131. Dava veya takip kiracıya karşı yürütülecektir. Geçerli tahliye taahhüdü kiracının ölümü üzerine mirasçılarını da bağlar132. Taahhüt veril- dikten sonra kiralanan el değiştirirse, yeni malik de halef sıfatı gereği bu taahhütten yararlanır133.

cc. Süre Şartı

Maddeye göre kiraya veren, tahliyesi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya tahliye davası açma yoluna gidecek ya da İcra ve İflas Kanunu’na (İİK) göre icra takibi başlatacaktır. Aksi halde tahliye taahhü- düne dayanarak kiracının kiralanandan tahliyesini talep edemez. Diğer taraf- tan kiraya veren, TBK’nın 353. maddesi uyarınca bu bir aylık süre içerisinde dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirerek dava açma süresini bir kira yılı için uzatabilir. Adi yazılı şekilde düzenlenmiş tahliye taahhüdünde, kiracı icra takibi sırasında imzaya itirazda bulunursa, kiraya veren itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden istediği takdirde İİK’nın 275. maddesi gereği talebi reddolunacağından, ancak tahliye davası yoluna gidebilir. Diğer bir deyişle tahliye taahhüdü noterce resen düzenlenmiş veya imzaları noterce onaylanmışsa, bu halde kiracı belgedeki imzaya itiraz edemeyecektir. Son olarak, kira sözleşmesi kiracının icra takibiyle kiralananı boşaltması veya kesinleşmiş mahkeme kararı ile sona ereceğinden, ancak mahkeme kararının kesinleşmesinden itibaren ecrimisil talep edilebilir134.

131 “6098 sayılı TBK.’nun 352. maddesine göre (6570 sayılı kanun 7/a) ; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Xxxxxx veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.”: Yargıtay 6. HD., 12.10.2015, E. 2014/11657, K. 2015/8284, xxx.xxxxxxx.xxx

132 Aydoğdu/Kahveci, s. 619.

133 Yargıtay 6. HD., 14.3.2016, E. 2015/9993, K. 2016/1961, xxx.xxxxxxx.xxx

134 Doğan, s. 188.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1581

b. İki Haklı İhtar Sebebiyle

TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya kira yılını aşan süre içinde kira bede- lini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kira- larda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”.

Madde hükmüyle kiracının sık sık kirayı vaktinde ödemeyerek kiraya vereni süre tayinine mecbur bırakması, sonra da verilen süre içinde ödemede bulunarak tahliyeyi önlemesinin önüne geçilmek istenmiştir135. Maddede kira bedelinden bahsedildiği için kiracının salt ödemesi gereken yan gider- lerin ödememesi halinde bu hükme başvurulamayacağı136, tahliye (kirala- nanın iadesi anlamında) davasının ancak TBK 315 uyarınca açılabileceği savunulmaktadır137.

aa. İhtar Şartı

Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek ihtarların haklı ve yazılı olmaları gerekmektedir. Bu anlamda kira bedeli muaccel olmadan gönde- rilen bir ihtar haklı kabul edilemez. Xxxxxx veren haksız olarak kira bedelini almaktan kaçınarak kiracıya ihtar gönderirse haklı bir ihtardan söz edilemez. Xxxxx xxxxxxxx xxxxxdan kiracı söz konusu bedeli öder ise, ihtarın haklılığı ortadan kalkar. Birikmiş aylara ilişkin ihtarların ayrı ayrı gönderilmesi veya ödenmeyen bir ayın bedelinin iki farklı ihtara konu yapılması hallerinde de iki haklı ihtar oluşmaz. Kira bedelinin çok önemsiz kısmının örneğin 5 lira eksik yatırılması TMK 2’deki dürüstlük kuralı gereğince haklı ihtar sebebi kabul edilmemelidir138. Yargıtay kararları uyarınca gönderilecek olan ihtarda hangi ayın kira bedeli olduğu, miktarı ve bu bedelin ödenmesi gerektiği yer almalıdır. İhtarda bu bilgiler dışında, TBK’nın 315. maddesi anlamında kira- cıya süre verilmesine, bu sürede ödemez ise sözleşmenin feshedileceğine

135 Yavuz, s. 310.

136 Gümüş, s. 344.

137 Aydoğdu/Kahveci, s. 623.

138 Xxxxx/Özen/Acar, s. 310.

1582 Av. Xxxxxx XXXXXX

veya tahliye davası açılacağına ilişkin bilgilerin yer alması gerekmez, bu bilgilerin yer almaması TBK 352/II anlamında ihtarı haksız kılmaz. Burada bir anlamda gönderilen ihtarın kiracının kira bedelini zamanında, haksız olarak ödemediğinin tespiti işlevi vardır. Kiraya veren ihtar ile ek süre ver- mişse, kiracı bu sürede ödeme yapsa dahi TBK 352/II anlamında haklı bir ihtar mevcuttur139. Ayrıca, Yargıtay’a göre belirsiz süreli kira sözleşmele- rinde ve kira bedelinin yıllık ödenmesi kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar oluşmaz140.

İkinci olarak ihtar yazılı olmalıdır. Ödeme emri de yazılı ihtar yerine geçer141. Uygulamada söz konusu ihtar genellikle noter kanalıyla gönderil- mektedir.

Son olarak, madde gereğince iki haklı ihtarın; bir yıldan kısa süreli veya bir yıllık kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıldan uzun fakat kira yılını aşan süre içermeyen kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde, bir yıldan uzun ve kira yılını aşan süre içeren kira sözleşmelerinde ise ya bir kira yılı içerisinde ya da aşan süre içinde kiracıya gönderilmiş olması gerekir. Bu anlamda örneğin 22 aylık kira sözleşmesinde, iki haklı ihtar ya ilk kira yılı yani 12 aylık dönem içinde ya da arta kalan yani 10 aylık dönem içinde gönderilmelidir. Diğer bir deyişle ilk 12 ayın içinde çekilen bir ihtar ile son 10 ayın içinde çekilen bir ihtar, birlikte iki haklı ihtar şartını karşılamaz142.

bb. Taraf Şartı

Dava kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılmak durumundadır.

cc. Süre Şartı

Madde hükmü uyarınca, bir yıldan kısa ve bir yıllık kira sözleşme- lerinde kira sözleşmesinin bitiminden, bir yıldan uzun kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının veya iki haklı ihtarın yapıldığı arta

139 Gümüş, s. 343-344.

140 “… İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.”: Yargıtay 6. HD., 10.12.2015, E. 2015/7911, K. 2015/10961, xxx.xxxxxxx.xxx

141 Yargıtay 6. HD., 16.11.2009, E. 2009/6812, K. 2009/9919, xxx.xxxxxxx.xxx

142 Gümüş, s. 345; Xxxxxxx/Kahveci, s. 624.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1583

kalan sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekmektedir. Yine TBK’nın 353. maddesi uyarınca bu süre içinde yazılı bildirimde bulunularak dava süresi bir kira yılı için uzatılabilir.

c. Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle

TBK’ nın 352. maddesinin 3. fıkrası uyarınca “... kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir”.

Yargıtay’a göre hükmün amacı kiracının başkasına ait evde daha ucuza oturmasını önlemektir. Bu halde kiracının korunmaya ihtiyacı yoktur. Burada kiraya veren için konut gereksinimi şart olmadığı gibi kiracının tahli- yesini sağladıktan sonra başkasına belirli süre kiralama yasağı da söz konusu değildir.

aa. Konut Şartı

Öncelikle kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutu olmalıdır. Kanun birlikte yaşadığı eşten söz ettiği için, eşler arasında evlilik birliği tek başına yeterli olmamakta, ayrıca eşlerin birlikte yaşıyor olmaları gerekmek- tedir. Bununla birlikte bir görüşe göre eşlerin TMK 197 hükmü gereği ayrı yaşama hakkı olmadığı halde fiilen ayrı yaşamakta iseler, kiraya verenin menfaatlerinin hakkaniyete aykırı şekilde ihlal edileceğinden veya kiracının hileli davranışlar sergilemesi mümkün olduğundan, bu halde de tahliye dava- sının açılabileceği kabul edilmelidir143. Konutun tapuda kayıtlı olup olma- ması da önem arz etmemektedir144. Kiracının veya eşinin böyle bir konuta sahip olunduğunun kabulü için de taşınmazın tescil ile veya sicil dışı iktisap edilmesinin önemi olmayıp, Yargıtay kooperatifçe bir mesken tahsis edil- mişse kiracı adına kayıtlı olup olmadığına bakılmaksızın kiracıyı mesken sahibi kabul etmek gerektiğini belirtmiştir145. Madde metninde konutu bulunması durumu evleviyetle malik olma durumunu ifade etmekle birlikte,

143 Xxxxx/Özen/Acar, s. 312.

144 Doğan, s. 211; aksi yönde Zevkliler/Xxxxxxxx, s. 448.

145 Xxxxx/Özen/Acar, s. 311.

1584 Av. Xxxxxx XXXXXX

intifa hakkı sahibi olmanın da bu kapsamda olduğu ifade edilmektedir146. Yargıtay’a göre tahliye davası açıldığı sırada bu konutun var olması gere- kir147. Kiracı veya birlikte oturduğu eşi tek malik olmayıp, konutun malik- lerinden iseler; paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği mül- kiyetinde hepsinin bu konutta oturmalarına rıza vermiş olmaları gerekir, kural olarak kiracı ya da eşin buna rıza verdikleri kabul edilmelidir.

İkinci olarak, konutun oturmaya elverişli olması gerekir. Buradaki elverişlilik, konutun hem fiziksel elverişlilik gibi objektif olarak hem de kiracının sosyal durumu gibi yani sübjektif durumuna uygun olarak oturu- labilir olmasıdır148. Örneğin, eşi felç olan birinin oturduğu yer asansörlü iken kendi konutu asansörsüz ve üst kattaysa, dört çocuğu olup kirada bulunduğu konut 3+1 iken kendi konutu 1+1 ise, bu durumlarda konutun elverişlili- ğinden bahsedilemeyecektir. Ayrıca, birden fazla kiracı var ise, tümünün kendilerinin veya eşlerinin oturulabilir konutlarının olması gerektiği ileri sürülmektedir149.

Üçüncü olarak, kiracının veya eşinin konutunun, kiralanan ile aynı ilçe veya belde sınırları içinde olmalıdır150. Mülga kanunda “aynı şehir veya belediye hudutları içinde” olması şartını arıyordu. Bu anlamda gerekçede de aynı belediye sınırları içerisinde olmasından, dolayısıyla büyükşehirlerin aynı belediye olarak kabul edilmesinden vazgeçildiği belirtilmiştir. Aynı ilçede olma şartının Kayseri gibi bir ucundan diğer ucuna ulaşımın yarım saat sürdüğü büyükşehirlerde kiraya verenler aleyhine kiracılara haksız koruma sağlanmış olacağı ifade edilmektedir151.

146 Aydoğdu/Kahveci, s. 616; “Davalı veya eşine ait evin mutlaka tapulu olması gerekmez. Tapusuz konutlarla, kurası çekilip aidiyeti belli olan kooperatif konutları da madde kapsamına girmektedir. Yine muristen kalan henüz taksim edilmeyen taşınmazda davalı veya eşine payı itibariyle bir konut isabet ettiği keşfen saptanırsa o da maddenin uygula- ması için yeterli sayılır.”: Yargıtay 6. HD., 9.11.1998, E. 1998/9376, K. 1998/9408, xxx.xxxxxxx.xxx

147 “Dava açıldığı tarihte davalı adına bulunan konutun yargılama sırasında satılmasının davaya bir etkisi bulunmamaktadır.”: Yargıtay 6. HD., 9.11.1998, E. 1998/9376, K.

148 Gümüş, s. 347.

149 Aydoğdu/Kahveci, s. 617.

150 Gümüş, s. 347.

151 Doğan, s. 216.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1585

Son olarak, madde metninde açıkça ifade edildiği üzere kiraya verenin sözleşme kurulurken kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin böyle bir konu- tunun varlığını bilmemesi gerekmekte olup, bilmesi gerekip gerekmediği araştırılmayacaktır.

bb. Taraf Şartı

Mülga kanundaki davaya açma yetkisi malikte iken TBK uyarınca bu yetki kiraya verene verilmiştir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin sahibi olduğu konutta başka bir kiracının bulunuyor olması bu davanın açılmasına engel olmayıp, kiracı veya eşi kendi konutlarındaki kiracıya gereksinim sebebiyle tahliye davası açmalıdırlar152. Bu durumda hakimin, kiracıya kendi kiracısına açacağı tahliye davası sonuçlanıncaya kadar konutta oturmaya izin vermesi gerekir153. Dava açıldıktan sonra kiracının kendi konutunu cebri icra dışında satması davaya engel değildir.

cc. Süre Şartı

Madde uyarınca sözleşmenin bitiminde itibaren bir ay içinde tahliye davasını açması gerekmektedir. TBK 353 hükmüne göre bu süre uzatılabilir.

III. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA UYGULANABİ- LECEK GENEL SONA ERME SEBEPLERİ

Giriş kısmında değinildiği üzere, çalışmamızda asıl olarak konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü sona erme sebepleri ele alınmış olup, diğer sona erme sebepleri hakkında genel olarak bilgi verilecektir.

A. Önemli Sebep Hali

TBK’nın 000. xxxxxxx xxxxxxxx “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı duru- munda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshede- bilir. Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildi- riminin parasal sonuçlarını karara bağlar”.

152 Aydoğdu/Kahveci, s. 616.

153 Xxxxx/Özen/Acar, s. 312.

1586 Av. Xxxxxx XXXXXX

Başlığı “önemli sebepler” olan madde, “Olağanüstü Fesih” başlığı altında düzenlenmiştir. Burada anahtar unsur kira ilişkisinin devamının taraf- lar için çekilmez hale gelen önemli sebeplerin ortaya çıkmasıdır. TBK 331 hükmü önemli sebeplerle feshi düzenleyen genel bir düzenleme iken, TBK 315, 316, 332 gibi hükümler özel düzenlemelerdir, hakim olan görüşe göre bu özel düzenlemelerdeki şartlar oluşmadığı takdirde TBK 331 hükmüne gidilecektir154. Öğretide ifade edildiği üzere söz konusu önemli sebep sözleş- menin başlangıcında öngörülemeyen, dürüstlük kuralına göre kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren, olağanüstü, beklenmedik bir durum155 olup, haliyle sözleşme kurulurken bunu öngörebilecek olan tarafın bu hükme dayanarak sözleşmeyi feshetmesi mümkün değildir. Önemli sebep; savaş, ekonomik kriz gibi taraflardan kaynaklanmayan, sosyal boyutu olan sebepler olabileceği gibi, kiracının başka şehre tayini, cinsel sapık olduğunun ortaya çıkması, terör olaylarına karışması, kiralanana hırsız girmesinden sonra kiracıda panik atak nöbetlerinin ortaya çıkması, kiracının ağır hastalığı, kör- lüğü, uyluk kemiğinin kırılması sonucu asansör olmayan yapının üst katına yürüyerek çıkamaması gibi sosyal boyutu olmayan sebepler şeklinde de ortaya çıkabilir156.

Fesih hakkının kullanılması bakımından maddede fesih dönemi şartı getirilmemiş, sadece fesih bildirim süresine uyulması şartıyla sözleşmenin sona erdirilebileceği düzenlenmiştir. TBK 329’dan hareketle bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında 3 ay olup fesih bildirimi kiracıya vardıktan 3 ay sonra sözleşmeyi sona erdirecektir. Buna göre, örneğin157 01.01.2010 yılında kurulan sözleşmenin TBK 331 hükmüne dayalı önemli sebeple TBK 348 uyarınca yazılı olması gereken feshi bildirimi 15.02.2013 tarihinde kiracıya ulaşmış ise, kira sözleşmesi 3 ay sonraki tarih olan 15.05.2013 tarihinde sona ermiş olacaktır.

Maddenin ikinci fıkrası gereğince hakim, karşı tarafa tazminat verilme- sine karar verecek olup, bunun tespitinde tarafların önemli sebebin meydana gelmesindeki rolünü, tarafların kişiliği ile olan ilgisini, sözleşmenin kalan

154 Gümüş, s. 320. ve oradaki atıflar.

155 Aydoğdu/Kahveci, s. 584.

156 Gümüş, s. 321.

157 Gümüş, s. 322.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1587

süresini dikkate alacaktır158. İkinci fıkra hükmünün emredici olmadığı kabul edildiği takdirde, taraflar önemli sebeple fesih halinde böyle bir giderimde bulunulmayacağını kararlaştırabilirler159. 4308 sayılı Kanunun 5. maddesinin “Seferberlikte veya fevkalade hallerde askerlik vazifesi icabı olarak ikamet etmekte bulunduğu şehir, kasaba veya köyden ayrılmak mecburiyetinde olan askeri şahıslar mukavele ile kiraladıkları meskenlerin mukavelelerini fesh- edebilirler. Mukavelenamelerde hilafına konmuş olan şartlar muteber değil- dir” hükmü gereğince bu halde tazminat ödenmeden ve ihbar süresine uyul- madan sözleşme feshedilebilecektir.

Ayrıca söz konusu hüküm 6353 sayılı Kanun ile değiştirilen 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesi uyarınca, kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Xxxx sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

B. Kiracının Temerrüdü Sebebiyle

TBK’nın 000. xxxxxxx xxxxxxxx “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar”.

Yukarıda iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasını anlatırken belirtti- ğimiz üzere, TBK 315 hükmünde TBK 352/II hükmünden farklı olarak yan giderlerin ödenmemesi hali de madde kapsamına dahil edilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yan giderler ise TBK 341 uyarınca ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderleridir160. Dolayısıyla, yan giderlerin ödenmedi-

158 Aydoğdu/Kahveci, s. 585.

159 Gümüş, s. 323.

160 Gümüş, s. 257.

1588 Av. Xxxxxx XXXXXX

ğinden hareketle TBK 352 hükmüne gidilemeyecek iken, TBK 315 uygu- lama alanı bulacaktır. TBK’nın 314. maddesi uyarınca aksine yerel adet olmadıkça veya taraflar aksini kararlaştırmadıkça kira bedeli ve yan giderleri kiracı her ayın sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiracı bu yükümlülüğüne aykırı davranır ise, kiraya veren madde uyarınca yazılı bir bildirimde bulu- narak, konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülen bildirimin kiracıya varma- sından itibaren 30 günlük süre içinde, muaccel olan kira bedeli veya yan giderlerini ödemesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirme imka- nına sahiptir. Bu bildirimde (ihtarda) Yargıtay uyarınca kira bedeli veya yan giderlerin hangileri olduğu, miktarı, süre içinde ödemenin yapılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası (kiralananın iadesi anlamında) açılacağı yer almalıdır, aksi takdirde kiraya verenin tahliye talebi reddolunur161. Söz konusu 30 günlük süre nispi emrediciliği sebebiyle azal- tılamaz. Verilen süre içinde kiracı tarafından ödeme yapılır ise artık bu hükme dayalı kira sözleşmesi feshedilemez fakat yukarıda değindiğimiz üzere ödeme yapılması ihtarın TBK 352/2 anlamında haklılığını ortadan kal- dırmaz. Mülga BK döneminden farklı olarak verilen süre sonunda kiraya verene sözleşmeyi feshetme imkanı verildiğinden hareketle, verilen süre ödeme yapılmadan sona erdiğinde (semeresiz kalan süre sonunda) sözleşme kendiliğinden sona ermemekte; fakat eğer ihtarda ödeme yapılmadığı tak- dirde süre sonunda sözleşmenin feshedilmiş sayılacağı yönünde beyan var ise, bu halde ödeme için verilen sürenin sonunda sözleşmenin kendiliğinden sona ermiş olduğu kabul edilmelidir162.

Mülga BK döneminde, İİK 269 uyarınca yapılan icra takibi (13 örnek ödeme emri), takibin kesinleşmesi ve sürenin ödeme yapılmadan geçme- sinden sonra icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunmak yönündeki uygulama geçerliliğini korumaktadır.

Kiraya veren tarafından sözleşmenin feshedilmesiyle birlikte kiracının kiralananı TBK 334 hükmü uyarınca iade etmesi gerekecektir, aksi halde kiralananın iadesi anlamında TBK 315 hükmüne dayanan tahliye davası açılması gerekecektir.

161 Yargıtay 6. HD., 29.3.2004, E. 2004/2021, K. 2004/2126, xxx.xxxxxxx.xxx

162 Gümüş, s. 326-327.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1589

C. Kiracının Özen ve Saygı Borcuna Aykırılığı Sebebiyle

TBK’nın 000. xxxxxxx xxxxxxxx “Kiracı kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yüküm- lülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur ... Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir”.

Maddenin ilk fıkrasında kiracının kiralananı özenle kullanma yüküm- lülüğü ve komşulara varıncaya kadar saygı gösterme yükümlüsü olduğundan bahsedilmiştir. Bu yükümlülüklere aykırılık halinde kiraya veren kiracıya 30 gün içerisinde bu aykırılığı gidermesi gerektiği aksi halde sözleşmenin feshedileceği tehdidini içeren bir ihtar gönderebilir. Üçüncü fıkrada düzen- lenen üç hal ise fesihten önce ihtar göndererek süre verme şartının istisna- larıdır. Hükme göre, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kira- cıya verilecek sürenin yararsız olacağı ve kiracının özen ve saygı borcuna aykırılığının kiraya veren, taşınmazda oturan veya komşular bakımından çekilmez olması hallerinde ihtar ile süre vermeksizin, hemen sözleşme yazılı bildirim ile feshedilebilecektir. Öğretide birinci fıkradaki yükümlülüklerin ağır ihlalinde ikinci fıkranın, çok ağır ihlalinde ise üçüncü fıkranın uygulan- ması gerektiği ve ayrıca süre vermenin yararsız olacağını ispat yükünün de kiraya verende olduğu ifade edilmektedir163. Yargıtay’a göre, kiracının kiraya vereni veya kızını yaralaması, kiraya vereni tehdit etmesi, kiracının kiralananın kirişlerini, kolonlarını yıkması, kiralananda fuhuş yaptırması ihtara gerek olmaksızın fesih imkanı verir. Günümüzde sık karşılaştığımız, sürekli eve alkollü gelerek komşularına içki şişeleri fırlatan, hakaretler eden bir kiracı karşısında kiraya veren, ihtara gerek kalmaksızın kira sözleşmesini

163 Gümüş, s. 330.

1590 Av. Xxxxxx XXXXXX

feshedilebilir. Kiraya verenin erken fesih sebebiyle uğradığı müspet zararını kiracıdan talep edebileceği belirtilmektedir164.

D. Kiracının İflası Sebebiyle

TBK’nın 332. maddesi uyarınca “kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Xxxxxx veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence veril- mezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymak- sızın hemen feshedebilir”.

Hüküm gereği, kiralananın kullanımı kiracıya bırakıldıktan sonra kiracı iflas ederse (iflas kararı), kiraya veren kendisine teminat verilmesini iste- yebilir ve bunun için kiraya verenin kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak teminat talebinde bulunarak uygun bir süre vermesi gerekir165. Somut olaya göre belirlenmesi gereken bu süreyi mahkemeye de tayin ettirebilir166. Mülga BK’dan farklı olarak “birikmiş ve işleyecek kiralar” yerine sadece işleyecek kira bedelleri için teminat verilmesi istenebileceği düzenlenmiştir. Buna göre teminat miktarı işleyecek kira bedelleri kadar olacak, madde metninde açıkça yazmasa da, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonuna kadar, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirimin yapılabileceği en yakın fesih dönemi sonuna kadar işleyecek kira bedelleri miktarını karşıla- yacak miktarda olmalıdır167. Verilen süre zarfında yeterli teminat verilmezse kira sözleşmesi hemen feshedilebilir. Bu fesih halinde, kiracının tazminat ödeme yükümlülüğü doğmayacaktır.

E. Xxxxxx Xxxxxxx Borçlarına Aykırılığı Sebebiyle

Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli teslim ve sözleşme süre- since bu durumda bulundurma yükümlülüğü (TBK 301) ile ayıptan dolayı sorumluluğu (TBK 304 vd.) hükümlerinde, çeşitli şartlar altında kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkı düzenlenmiştir.

164 Gümüş, s. 334.

165 Gümüş, s. 328.

166 Doğan, s. 244.

167 Aydoğdu/Kahveci, s. 581.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1591

F. Kiracının Ölümü

TBK’nın kiracının ölümü halinde mirasçılarının sözleşmeyi feshetme hakkını düzenleyen 333. maddesi “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleş- meyi feshedebilirler” şeklindedir. TBK’nın 356. maddesine göre ise, işyeri kiraları için ölen kiracının ortaklarının veya bu ortaklarının aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının; konut kiralarında ölen kiracı ile aynı konutta oturanların, sözleşme ve Borçlar Kanunu hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilecekleri düzenlenmiştir. Burada bir sona erme sebebi değil, yasal sözleşme devri söz konusudur168.

SONUÇ

TBK’da tanımı yapılmayan konut, bireyin barınma ihtiyacına cevap veren ve çevreye karşı asgari koruma sağlayan bir yapı olarak kabul edil- mekle birlikte, taşınır yapıların konut sayılıp sayılamayacağı noktasında öğretide bir görüş birliği yoktur. Çatılı işyerinin ise sınai veya ticari faali- yetlerin yürütüldüğü, üstü örtülü yapı olduğu kabul edilmektedir. Yargıtay üstü örtülü yapılar içermekle birlikte esas olarak bunların dışındaki alanların kullanıma hizmet ettiği kiraları çatılı işyeri kirası olarak kabul etmemektedir.

TBK’nın 347 ve devamındaki maddelerinde konut ve çatılı işyeri kira- larına özgü sona erme sebepleri düzenlenmiş olup, burada dava ve bildirim yoluyla olmak üzere iki ayrı yol düzenlenmiştir. Bildirim yoluyla fesih için TBK’da fesih bildiriminin yazılı olarak yapılmadıkça geçerli olmayacağı düzenlenmişse de bu geçerlilik şartını, konut ve çatılı işyeri kiralarında genel hükümler gereği fesih hakkının kullanıldığı durumlar için de kabul etmek gerekir.

Belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin bitimiyle kendiliğinden sona ermeyeceği kabul edilmiştir. Bu kira sözleşmelerinin herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yoluyla feshi için kiracıya, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene bildirimde bulunmak şartıyla fesih hakkı tanınmış iken, kiraya verenin ise bu hakkı ancak on yıllık uzama süre- sinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde

168 Aydoğdu/Kahveci, s. 625.

1592 Av. Xxxxxx XXXXXX

bulunmak şartıyla kabul edilmiştir. Yargıtay’a göre fesih bildiriminin, uzama yılının bitimine en az 3 ay kala kiracının eline ulaşması gerekir. Xxxx sözleş- mesinin beş-on yıl gibi uzun süreler için yapıldığı durumlarda, on yıllık uzama süresinin beklenmesi kiraya veren için haksız sonuçlar doğuracaktır.

Diğer taraftan 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile getirilen hüküm gereği TBK’nın yürürlüğe girdiği 1.7.2012 tarihinde on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olan belirli süreli kira sözleşmeleri hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra yani 1.7.2017’ye kadar, söz konusu bildirim yoluyla fesih hükmü uygulanmayacaktır. Yargıtay’a göre bu hüküm 3 ay önceden kiracıya gönderilecek bildirimin de 1.7.2017’ye kadar ertelendiği anlamına gelme- mekte olup, kiraya verenin bu tarihten en az 3 ay önce yani 1.4.2017’ye kadar kiracıya bildirimi ulaştırarak, sözleşmeyi 1.7.2017’de sona erdirebile- ceği kabul edilmelidir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman kiraya veren ise sözleşmenin başlangıcından on yıl geçtikten sonra, altı aylık kira döne- minin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uymaları şartıyla kira söz- leşmelerini herhangi bir gerekçe göstermeksizin feshedebilirler.

Fesih bildiriminin, kiraya verenler arasında paylı mülkiyet varsa pay ve paydaş çoğunluğu ile, elbirliğiyle mülkiyet varsa tamamı tarafından keşide edilmesi gerekmektedir.

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi ise, bildiriminin yeterli olmadığı, mahkemeye başvurulması gerektiği durumları ifade eder. Tahliye davası olarak anılan bu yola kiracının başvurması mümkün değildir. TBK’da dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmişse de, kiracının tüzel kişi veya TTK’ya göre tacir olduğu işyeri kiraları için söz konusu hüküm 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Bu halde taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, burada bir hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu uygulanacaktır. Dava yoluyla kira söz- leşmesinin sona erdirilmesi sebepleri kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak iki ayrı başlıkta düzenlenmiştir.

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerin ilki, kiraya verenin kendisi, eşi, xxxxxxx, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut gereksiniminin olması halidir. Madde gerekçesinden atıfla,

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1593

kiraya verenin yardım nafakası vermekle yükümlü olduğu kardeşleri diğer kişilere örnektir. Kiraya verenin yeğeni, eski eşi bu kapsama dahil değil iken, evlatlığı altsoyu olması sebebiyle madde kapsamına dahildir. Yargıtay’a göre kiraya veren olmayan malik de bu davayı açabilir. Tüzel kişilerin barınma ihtiyacı olamayacağından bu sebebe dayalı dava açamaya- cakları kabul edilmelidir. Öte yandan Yargıtay’ın yerleşik ihtiyaçları uya- rınca konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacı tarafından ispatlanması gerekir.

İkinci sebep ise, ilk sebepte saydığımız kişilerin işyeri gereksinimidir. Konut sebebiyle tahliyeden farklı olarak burada kiraya veren sıfatına sahip olan tüzel kişiler de dava açabilir. Yargıtay kararlarının aksine tüzel kişi- lerin, çalışanlarının lojman ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açamamaları gerekir. Nitekim tüzel kişinin konut gereksiniminden bahsedilemeyeceği gibi, lojman gibi barınma yerleri de tüzel kişinin işyeri ihtiyacının kapsamına girmez. Gereksinimin gerçek ve samimiliği bakımından Yargıtay, konut kiralarından farklı olarak işyeri kiralarında, kiraya verenin kirada olmasını tek başına yeterli saymamakta, tahliye tehdidi altında olmasını veya ihtiyaç duyduğu işyerinin en az kendisinin kirada olduğu işyeri kadar elverişli olmasını aramaktadır.

Üçüncü olarak kiralananın yeniden inşasının veya imar amacıyla ona- rımı, genişletilmesi veya değiştirilmesinin gerekli olması tahliye sebebi ola- rak kabul edilmiştir. Kanunda söz konusu onarım, genişletme veya değiş- tirme işlemleri sırasında yapının kullanımının da imkansız olması gerektiği aranmıştır.

Dördüncü olarak yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gerek- sinimidir. Bu sebebe dayalı davanın süre şartı farklılık arz eder. Öte yandan ilk üç sebepte geçerli olan 3 yıl süreyle yeniden kiralama yasağı durumu, Kanunda açıkça yazmasa da bu sebep için de geçerli kabul edilmelidir.

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerin ilki ise, kiracının yazılı tahliye taahhüdüdür. Taahhüdün geçerliliği, kiralananın tesliminden sonra, yazılı olarak verilmesi ve tahliyenin belli olmasına bağlıdır. Bu anlamda şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerli olmamalıdır. Maddede belirtilmemiş olsa da, taahhüdün geçerliliği için kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş

1594 Av. Xxxxxx XXXXXX

olması da aranmalıdır. Bu xxxx xxxxx olsun veya olmasın sadece kiraya veren başvurabilir. Bu tahliye sebebinde dava açmaya alternatif olarak icra takibi yapma yolu da öngörülmüştür.

İkinci olarak kiracıya çekilmiş iki haklı ihtar tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir. İhtarların haklı ve yazılı olması gerekmekte, Yargıtay uyarınca da ihtarlarda hangi ayın kira bedeli olduğu, miktarı ve bu bedelin ödenmesi gerektiği bilgisi yer almalıdır. Burada bir anlamda gönderilen ihtarın kira- cının kira bedelini zamanında, haksız olarak ödemediğinin tespiti işlevi vardır. Yargıtay’a göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ve kira bedelinin yıllık ödenmesi kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar oluşmaz. İki haklı ihtarın ya bir kira yılında ya da kira yılını aşan süre içinde çekilmiş olması gerekmektedir.

Üçüncü olarak, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve sözleşme kurulurken kiraya verenin bu durumu bilmemesi tahliye sebebi sayılmıştır. Elverişlilik değerlendirilirken, kiracının durumu da göz önünde bulundurulmalı, yani kiralanan sübjektif olarak da elverişli olmalıdır. Büyükşehir belediyeleri göz önünde bulundurularak, gerekçede belirtildiği üzere konutun aynı belediye sınırları içinde olması durumu madde kapsa- mından çıkarılmış, dolayısıyla maddenin kapsamı daraltılmıştır.

Xxxx sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin genel hükümlerden konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine de uygulanabilen hükümler vardır. Bunlar taraflar için kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebebin varlığı, kiracının bedel veya yan giderler bakımından temerrüdü, kiracının özen ve saygı borcuna aykırı davranması, kiracının iflası, kiraya verenin borçlarına aykırı davranması halleri olarak sıralanabilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxx Xxxxxxx 1595

KAYNAKLAR

Aydoğdu, Xxxxx/Kahveci, Nalan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,

1. Baskı, İleri Kitabevi, İzmir, 2013.

Xxxxx, Xxxxx: Konut ve Çatılı İşyeri Xxxx Sözleşmelerinin Xxxx Xxxxxx, Adalet Yayınevi, Ankara, 2011.

Xxxxxxxx, Emre: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı”, Yaşar Üniversitesi Dergisi, C. VIII, S. Özel.

Xxxxx, X. Alper: Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt-1, 3. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2013.

Xxxxxxxx, X. Xxxxx: Xxxx Xxxxxx, Cilt-2, On İki Levha Yayıncılık, 2014.

İpek, Eyüp, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler”, TBB Dergisi, S. 102, 2012.

Xxxx, Xxxxx Xxxxx: Xxxx Xxxxxx, Cilt-1, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2011.

Yağcı, Kürşad/Aksan Hukuk Bürosu: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2012-40, İTO Yayınları, İstanbul, 2012.

Xxxxx, Xxxxxx/Özen, Burak/Acar, Xxxxx: Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 10. Bası, Beta Basım, İstanbul, 2012.

Zevkliler, Xxxxx/Gökyayla, Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 12.

Bası, Turhan Kitabevi, Ankara, 2013.

Elektronik Kaynak

xxx.xxxxxxx.xxx