MÜŞTERİ ADI/ADRESİ ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
MÜŞTERİ ADI/ADRESİ ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş.
RAPOR NO 13
DAYANAK SÖZLEŞME TARİHİ …: 07.10.2021 DEĞERLEME TARİHİ : 24.12.2021
RAPOR TARİHİ : 29.12.2021
RAPOR KONUSU………….: İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Kemankeş Karamustafapaşa Mahallesi, Rıhtım Caddesi üzerinde, 101 ada 8 parselde yer alan “Arsası Olan Bina “ niteliğindeki gayrimenkulün piyasa satış ve kira değerinin tespiti ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde- 34/1 g fıkrasında yer alan “Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti” hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu’nun III-62.3 sayılı “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ” hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan “ Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar” çerçevesinde Tebliğin 1inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
EKSPERTİZ DEĞERİ 95.355.000,00-TL (DOKSANBEŞMİLYONÜÇYÜZELLİBEŞBİN
-TÜRKLİRASI),
KDV DAHİL DEĞERİ……………..: 112.518.900,00-TL (YÜZONİKİMİLYONBEŞYÜZONSEKİZBİNDOKUZYÜZ
-TÜRKLİRASI)
BİTMESİ HALİNDEKİ DEĞERİ..:115.115.000,00-TL (YÜZONBEŞMİLYONYÜZONBEŞBİN-TÜRKLİRASI
BİTMESİ HALİNDEKİ
KDV DAHİL DEĞERİ 135.835.700,00-TL
(YÜZOTUZBEŞMİLYONSEKİZYÜZOTUZBEŞBİNYEDİYÜZ -TÜRKLİRASI)
Xxxx Xxxxxx Xxx. Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xx Xxxxxxxx/Xx:0 Xxxxxxxxx X Xxxx X:0 Xxxxxxxxxx / Xxxxxxxx
Tel: 0000 000 00 00 - 0000 000 00 00
mlik
XXXXX
Web:
x.xxx.xx
Bu belg:ew20w7**w***4.1e6kspertur.
kimlik numarali
Bu belge 166*****540 ki
Bu belge 166*****614 kimlik
XXXXXXXX XXXXX
XXXXXXXX XXXXX
tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 29/12/2021 16:
56
XXXXXX XXXXX
numarali SER AT BOZAN tarafi da elektronik ola ak
HAT
ndan
rak
imzaBlanmOistirZ. AN
Tarih: 29/12/2021
17:07
numarali XXXXX XXXXX tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 29/12/2021 17:12 1
YÖNETİCİ ÖZETİ
TALEP EDEN KURUM | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. |
DAYANAK SÖZLEŞME TRİHİ | 07.10.2021 |
DEĞERLEME TARİHİ | 24.12.2021 |
RAPOR TARİHİ VE NOSU | 29.12.2021/ 13 |
RAPORUN KONUSU | İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Kemankeş Karamustafapaşa Mahallesi, Rıhtım Caddesi üzerinde, 101 ada 8 parselde yer alan “Arsası Olan Bina “ niteliğindeki gayrimenkulün piyasa satış ve kira değerinin tespiti kapsamında hazırlanmıştır. |
GARİMENKULLERİN MALİKİ | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. |
TAPU BİLGİLERİ | Tapu bilgileri 2.1. maddesinde belirtilmiştir. |
İMAR DURUMU | Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştırmada alınan bilgilere göre, 21.12.2010 tarihli 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında, planda taralı olarak gözüken bölüm üzerinde Eski Eser olduğu ve yapılaşma için onay alınması gerektiği, taralı olmayan alanda ise Turizm Hizmet Ticaret Alanında kaldığı belirtilmiştir. Turizm Hizmet Ticaret alanında, bitişik nizam, HMax: 18.50m yapılaşma şartlarına sahip olduğu öğrenilmiştir. |
KISITLAYICI DURUMLAR | Yerinde yapılan incelemede ek yapının tadilatına başlanmış olup bodrum,zemin,1.normal katları değerlemede dikkate alınmıştır. |
GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR EDİLEN (KDV HARİÇ) DEĞER | 95.355.000 TL, Bitmesi Halindeki Değeri : 115.115.000 TL |
RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) | Xxxxxxxx XXXXX 407675 |
KONTROL EDEN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) | Xxxxxx XXXXX 401262 |
ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) | Xxxxx XXXXX 401226 |
İÇİNDEKİLER
1) DEĞERLEME KURULUŞU VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
1.1 DEĞERLEME KURULUŞUNUN ÜNVANI VE ADRESİ
1.2 MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ
1.3 MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR
1.4 RAPORUN KAPSAMI
1.5 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
2) GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
2.1 GAYRİMENKULÜN TAPU KAYDI
2.2 GAYRİMENKULÜN ADRESİ VE KONUMU
2.3 GAYRİMENKUL İÇİN HAZIRLANMIŞ PROJE, ALINMIŞ RUHSAT, YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ VE YASAL EVRAKLARA İLİŞKİN BİLGİLER
2.4 GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞINA İLİŞKİN BİLGİLER
2.5 GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN BİLGİLER
2.6 GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
2.7 GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA İLİŞKİN AÇIKLAMALAR
2.8 GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE ( GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER
2.9 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİLER
2.10 GAYRİMENKULÜN YAPIMINDA DENETİMİ ÜSTLENEN YAPI DENETİM KURULUŞU VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ
2.11 BELLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLACAĞINA İLİŞKİN BİLGİLER
2.12 GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ
3) ANA GAYRİMENKUL FİZİKİ VE TEKNİK BİLGİLERİ
3.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER
3.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ
3.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER
3.4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAİ ÖZELLİKLERİ HAKKINDA BİLGİLER
3.5. MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER
3.6. GAYRİMENKULDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNUNUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
3.7. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VE ARAZİ İSE ÜZERİNDE YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI
4) GAYRİMENKULÜN DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN YÖNTEMLER
4.1. PAZAR YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
4.1.1. TESPİT EDİLEN EMSALLER, EMSAL KROKİSİ VE EMSALLERİN KAYNAĞI
4.1.2. EMSALLERDE YAPILAN DÜZENLEMELER, KARŞILAŞTIRMA TABLOLARI VE ULAŞILAN SONUÇLAR
4.2 MALİYET YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
4.2.1. YAPI MALİYETLERİ VE DİĞER MALİYETLERİN TESPİTİNDE KULLANILAN BİLGİLER, BU BİLGİLERİN KAYNAĞI VE YAPILAN VARSAYIMLAR İLE BU BİLGİLERİN SONUÇLARI
4.3 GELİR YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
4.3.1. KİRA ANALİZİ VE KAPİTALİZASYON ORANINA NASIL ULAŞILDIĞINA DAİR BİLGİLER
4.3.2. İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞ YÖNTEMİ
4.3.3. İNDİRGEME/İSKONTO ORANININ NASIL HESAPLANDIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA VE GEREKÇELER
4.4 DİĞER TESPİT VE ANALİZLER
4.4.1. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI
4.4.2. ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ, PROJE DEĞER ANALİZLERİ, KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE BU VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR
4.4.3.EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ
4.4.4.MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞER ANALİZİ
5) DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
5.1. FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI
5.2. ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER VERİLMEDİĞİNE İLİŞKİN GEREKÇELERİ
5.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
5.4. GAYRİMENKULÜN VARSA ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞLER
5.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI
DURUMLARI HARİÇ DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
5.6. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNULUP BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ
5.7. DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
5.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
6) DEĞERLEME RAPORUNUN SONUÇLARIN AÇIKLANMASI
6.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ
6.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
BÖLÜM 1 : DEĞERLEME KURULUŞU VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
1.1. DEĞERLEME KURULUŞUNUN ÜNVANI VE ADRESİ
Ekspertur Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık X.X. Sermaye : 3.000.000-TL
Ticaret sicil : 569458/0 Telefon : 0000 000 00 00
e-posta/Web : xxxx@xxxxxxxxx.xxx.xx / xxx.xxxxxxxxx.xxx.xx
Adres : Xxxx Xxxxxx Xxx. Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xx Xxxxxxxx/Xx:0 Xxxxxxxxx X Xxxx X:0 Xxxxxxxxxx / İstanbul
1.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ
Xxxxxx Xxxxxx : Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xx:0 Xxxxxxx Xxxxxxxx
Şirket Amacı : Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Ödenmiş Sermayesi : 4.693.620.000,00.-TL Kayıtlı Sermaye Tavanı: 7.000.000.000,00-TL Halka Açıklık : %18,94
Telefon : x00 000 000 00 00-00
e-posta : xxxx@xxxxxxxxx.xxx.xx
1.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Kemankeş Karamustafapaşa Mahallesi, Rıhtım Caddesi, 101 ada, 8 parselde yer alan, “ Arsası Olan Bina “ nitelikli taşınmazın piyasa satış ve kira değerinin TL cinsinden değer tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
1.4. RAPORUN KAPSAMI
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
1.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
Değerleme konusu mülke daha önce şirketimiz tarafından 21.12.2020 tarihinde 12-REV no ile rapor hazırlanmıştır.
BÖLÜM 2 : GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
2.1. GARİMENKULÜN TAPU KAYDI
İLİ | İSTANBUL | PAFTA | ARSA PAYI | 1/1 | |
İLÇESİ | BEYOĞLU | ADA | 101 | BLOK NO | - |
TAŞINMAZ KİMLİK NO | 21260582 | PARSEL | 8 | KAT NO. | - |
MAHALLESİ | KEMANKEŞ | ALANI (m²) | 623.50 | B.B. NO. | - |
KÖYÜ | - | NİTELİĞİ | ARSASI OLAN BİNA | ||
MEVKİİ | - | CİLT | 8 | SAYFA | 735 |
MALİKLER | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ | ||||
KAT MÜLKİYETİ | KAT İRTİFAKI | DEVRE MÜLK | DİĞER(ANA TAŞINMAZ) | ||
2.2. GAYRİMENKULÜN ADRESİ VE KONUMU
Ekspertizi yapılan konu mülk İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Kemankeş Karamustafapaşa Mahallesi, Rıhtım caddesi üzerinde yer alan 101 ada, 8 parsel nolu taşınmazdır. Konu mülke ulaşım için, Eminönü Tramvay Durağı kuzeyindeki Xxxxx Xxxxxxxxx caddesinde batı yönde 130m ilerledikten sonra sağa Galata Köprüsüne dönülür, köprü bitiminden sonra ilk sağa girilerek Kemankeş caddesine başlanılır ve sağda konumlu dışarısı paravanla çevrili konu mülke ulaşılır. Konu mülkün doğu cephesinde Yerlatı Camii bulunmaktadır. Konu mülkün güney ve batı cephesi Marmara Denizi’dir. Değerlemeye esas konu mülkün önüne manzarsını engelleyecek bir yapı yapılmayacakatır. Yakın çevresinde benzer nitelikte 4-5 katlı tescilli eski eser nitelikli yapılar ile 4-5 katlı işyeri-otel nitelikli yapılaşma bulunmaktadır. Konu mülke ulaşım özel araçlar ve Beyoğlu Karaköy istikametinde çalışan toplu taşıma araçları ile sağlanabilmektedir. Ekspertizi yapılan konu mülk (E: 41.021900 B: 28.975300) koordinatlarında yer almaktadır.
2.3. GAYRİMENKUL İÇİN HAZIRLANMIŞ PROJE, ALINMIŞ RUHSAT, YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ VE YASAL EVRAKLARA İLİŞKİN BİLGİLER
• ONAYLI PROJE TARİH VE NO : 12.07.2020 -2020/695
• RUHSAT TARİH VE NO : 27.08.2020-202/02-41 (TADİLAT RUHSATI)
• YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİH VE NO : 05.03.1974-468( EK BİNA)
Açıklama: Beyoğlu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 12.07.2017 tarih 2017/8375 numaralı İstanbul II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarının Koruma Bölge Kurulu Kararı Onaylı I. grup eski eser binada restorasyon ve mevcut iskanlı ek binada güçlendirme+tadilat projesi ile 12.07.2020 tarih
2020/695 numaralı I. Grup Restorasyon Tadilatı projesi görülmüştür. Projede Tescilli Yapı ve Ek Yapı olarak belirtilen bitişik nizamda iki bina bulunmaktadır. Yerinde yapılan incelemede eski eser binanın boş durumda olduğu, restorasyon amaçlı çalışmaların yapıldığı görülmüştür. Ek yapı tadilatı bodrum+zemin+1.normal katların büyük bölümü tamamlanmıştır. 01.11.2019 tarihli İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazısında belediyeye ibraz edilen restorasyon tadilat projesi, teknik rapor dış cephe korumalı güçlendirme projesi ve eki projelerin imar mevzuatına göre incelenmiş ve kurula gönderildiği belirtilmiş, teklif restorasyon tadilat projesi belediye plan notları, imar mevzuatı açısından incelenerek uygun görüşü ile yazı ekinde gönderildiği belirtilmiştir. 01.09.2020 tarihli İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazısında 19.08.2020 tarih 2020/02-35 numaralı isim değişikliği yapı ruhsatı, 27.08.2020 tarih 2020/02-41 sayılı tadilat yapı ruhsatı verildiği ifade edilmiştir. 14.12.2020 tarihli İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazısında 25.06.1983 tarih 15185 sayılı kurul kararıyla korunması gerekli kültür varlığı olarak tescil edildiği, 20.04.2011 tarih 4418 sayılı kurul kararıyla rölöve ve restütisyonun uygun olduğu koruma grubu I olarak belirlenmesine karar verilmiştir. Yapılan incelemeler sonucunda konu mülkün taşınmazın Taşıyıcı Sistem Yenilenmesi-Restorasyon İşi ve Ek Hizmet Binası Tadilat-Onarım İşi kapsamında inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu tespit edilmiştir. Belediye arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz karara rastlanılmamıştır.
2.4. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞINA İLİŞKİN BİLGİLER
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminden 07.10.2021 Tarihinde alınan tapu kaydına göre konu mülk üzerinde herhangi bir yasal kısıtlama, ipotek, haciz ve şerh bulunmamaktadır.
Beyanlar Hanesinde;
14.07.2020 tarih 6948 yevmiyeli Diğer (Konusu: ayni sermaye belirtmesi vardır ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) Malik: İSTANBUL TİCARET SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ beyanı,
-11.05.2011 tarih 4484 yevmiyeli 2.derecede korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır.( Şablon: Kültür Ve Tabiat Varlıklarının Gruplanmasına Yönelik Belirtme.) beyanı,
-KORUNMASI GEREKLİ KÜLTÜR VARLIĞIDIR.18/12/1998 TARİH 3152 SAYI( Şablon: Kültür ve Tabiat
Varlıklarının Belirtilmesi (1. ve 2. Grup - Harçtan Muaf)) beyanı,
-05.06.2020 tarih 5206 yevmiyeli Diğer (Konusu: ZİRAAT GAYRMİNEKUL YATIRIM ORTAKLIĞI X.X. adına Aynı sermaye taahüdür vardır ) Tarih: -03/06/2020 Sayı: -8683 Kısıtlı Xxxxx: ZİRAAT GAYRİMENKU L YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ beyanı,
İrtifaklar Hanesinde;
-05.06.1972 tarih 3666 yevmiyeli M:101 ADA 2 PARSELDE YAPILACAK BİNANIN 3,4,5,6,7 İNCİ KATLARI LEHİNE PARSELİ BİTİŞİK BU PARSELDE YAPILMIŞ BULUNAN BİNANIN KEMANKEŞ CADDESİ TARAFINDAN GİRİŞ VE YUKARI KATLARA ÇIKAN MERDİVEN,ASANSÖR VE TUVALETLERİ KAPSAYAN UMUMİ MAHALLERDEN KROKİDE SARI İLE BOYALI KISMININ İÇİNDE KALAN UMUMİ MAHALLERİN VE KEZA 2 PARSELDE YAPILACAK BİNANIN KALORİFER BORUSU GEÇİRİLMEK İÇİN 2 PARSEL LEHİNE BU PARSEL ALEYHİNE İRTİFAK HAKKI.05/06/1972 TARİH 3666 YEV. , Kısıtlı Malik: ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM
ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ, ( Açıklama : Taşınmaza olumsuz etkisi bulunmamaktadır.)
2.5. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN BİLGİLER
Tapu Müdürlüğünde yapılan incelemelere göre en son 10.07.2020 tarihinde Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması işlemi yapılmıştır.
2.6. GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
PLAN ÖLÇEĞİ | 1/1000 | ||
BAĞLI BULUNDUĞU BELEDİYE | Beyoğlu Belediyesi | İMAR PLANI ONAY TARİHİ | 21.12.2010 |
TAKS | Taks bulunmamaktadır. | YÜKSEKLİK (H) | 18.50 |
KAKS | Kaks bulunmamaktadır. | EMSAL | Emsal Bulunmamaktadır. |
ÇEKME MESAFELERİ (Ön/Arka/Yan) | Resmi imar durumunda belli olacaktır. | İNŞAAT NİZAMI | Bitişik |
LEJANT | Turizm-Hizmet-Ticaret alanı | İMAR DURUM BELGESİ TARİH VE NO | 26.11.2021-E- 85296374-754-30389 |
PARSELİN TERKLERİ | Parselin terki bulunmamaktadır. | ||
AÇIKLAMALAR | Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştımada alınan bilgilere göre, 21.12.2010 tarihli 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında, planda taralı olarak gözüken bölüm üzerinde Eski Eser olduğu ve yapılaşma için onay alınması gerektiği, taralı olmayan alanda ise Turizm-Hizmet-Ticaret Alanında kaldığı belirtilmiştir. Turizm Hizmet Ticaret alanında, bitişik nizam, HMax: 18.50m yapılaşma şartlarına sahip olduğu öğrenilmiştir. Turizm Hizmet Ticaret alanı olarak belirilen taralı olmayan bölümün yaklaşık 217m2 olduğu bilgisi şifahen tarafımıza verilmiştir. Parselin terki olmadığı belirtilmiştir. | ||
2.7. GAYRİMENKULÜN İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA İLİŞKİN AÇIKLAMALAR
Değerleme konusu gayrimenkulün belediye dosyasında durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı vb. durumlara ilişkin herhangi bir olumsuz evrak bulunmamaktadır.
2.8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELERİ VB.) İLİŞKİN BİLGİLER
Değerleme konusu gayrimenkul için yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
2.9. GAYRİMENKULE İLİŞKİN ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİLER
Değerleme konusu gayrimenkul için belediye arşiv dosyasında 01.09.2020 tarihli İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazısında 19.08.2020 tarih 2020/02-35 numaralı isim değişikliği yapı ruhsatı,
27.08.2020 tarih 2020/02-41 sayılı tadilat yapı ruhsatı verildiği ifade edilmiştir. 14.12.2020 tarihli İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazısında 25.06.1983 tarih 15185 sayılı kurul kararıyla korunması gerekli kültür varlığı olarak tescil edildiği, 20.04.2011 tarih 4418 sayılı kurul kararıyla rölöve ve restütisyonun uygun olduğu koruma grubu I olarak belirlenmesine karar verilmiştir. Yapılan incelemeler sonucunda konu mülkün taşınmazın Taşıyıcı Sistem Yenilenmesi-Restorasyon İşi ve Ek Hizmet Binası Tadilat-Onarım İşi kapsamında inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu tespit edilmiştir.
2.10. GAYRİMENKULÜN YAPIMINDA DENETİMİ ÜSTLENEN YAPI DENETİM KURULUŞU VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ
Yapımı devam etmekte olan Taşıyıcı Sistem Yenilemesi Restorasyon İşi ve Ek Hizmet Binası Tadilat ve Onarım İşi’nde yapı denetimi Ziraat Bankası teknik personelince üstlenilmiştir.
2.11. GAYRİMENKULÜN BELLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLACAĞINA İLİŞKİN BİLGİLER
Konu taşınmaza ait hazırlanan iş bu rapor proje değerleme çalışması olmayıp cins tashihli bina için hazırlanmıştır.
2.12. GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ
Konu taşınmaza tadilat aşamasında olup enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
BÖLÜM 3 : XXX XXXXXXXXXXX FİZİKİ VE TEKNİK BİLGİLERİ
3.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER
Konum | Şehir İçi | Şehir Dışı | Kırsal | |
X | ||||
Genel İnşaat Seviyesi | % 75'den fazla | % 25-% 75 arası | % 25'in altında | |
x | ||||
Gelişme | Hızlı | Sabit | Yavaş | |
X | ||||
Arz/Talep | Arz az | Dengeli | Arz fazla | |
X | ||||
Mülk değeri | Artıyor | Sabit | Azalıyor | |
X | ||||
Pazarlama süresi | 3 aydan az | 3-6 ay arası | 6 aydan fazla | |
X | ||||
Genel Kullanım Durumu | Kiracı ağırlıklı | Mal sahibi ağırlıklı | ||
X | ||||
Bölgedeki yapılaşma oranı (%) | %0- %25 | %25-%50 | %50-%75 | %75-%100 |
X | ||||
Binadaki/sitedeki doluluk oranı (%) | %0- %25 | %25-%50 | %50-%75 | %75-%100 |
X | ||||
Konum Analizi : İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biri. Ülkenin en kalabalık, ekonomik, tarihi ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle 4 defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları 11 arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi oldu. Son yıllarda birbiri ardına ortaya çıkartılan arkeolojik bulgularla insanlık tarihine ilişkin önemli bilgiler elde edilmiştir.
Beyoğlu, İstanbul'un Avrupa Yakası'nın bir ilçesidir. Beyoğlu İlçesi, kuzeyden Eyüpsultan, kuzeybatıdan Kağıthane, doğudan Şişli, Beşiktaş, batıdan Fatih ilçeleri ve güneyden İstanbul Boğazıyla çevrilidir. 45 mahalleden oluşan Beyoğlu İlçesinin nüfusu, İlçe Resmi verilerine göre 233.323 kişi olarak tespit edilmiştir. Xxxxxxx, Galata'dan gelen Hıristiyanlarla yabancıların, elçilikler dolaylarına ve o zamanlar "Grand Rue de Pera" denilen İstiklal Caddesi boyunca yerleşmesiyle Avrupa kenti görünümünde bir yerleşme olarak ortaya çıkmıştır. Böylece, İstanbul içinde farklı bir topluluk 17. yüzyılda gelişmeye başlamıştır. 1700'lerde Beyoğlu, bugünkü Tünel-Galatasaray caddesinin iki tarafı ile bu
caddenin yan sokaklarına yayılmıştı. Dörtyol, merkez olmak üzere Beyoğlu gelişmişti. Batısında mezarlıklar ve doğusunda ise elçilikler vardı. 18. yüzyılda yavaş yavaş Avrupa etkisi artmıştır. 18. yüzyıl sonunda, İstiklal Caddesi'nde, yapıların tamamı taş veya tuğla ya da alt katları taş ve üstleri ahşaptır. 18. yüzyılın sonunda İstanbul'a gelen Dallaway, Xxxxxxx'xx Galata'nın yazlığı olarak tanımlıyor, yolların düzensiz olduğunu belirtiyor ve bu bölgede Fransız, İngiliz, Hollanda, Venedik, Rusya, İsveç, İspanya, Prusya ve Napolili diplomatların kışlık malikanelerinin bulunduğunu yazmıştır. Beyoğlu, genel olarak 19. yüzyılda gelişmiştir. Bu gelişmenin nedeni, bu döneme Osmanlı dış ticaretinin daha önceki dönemlerde görülmemiş boyutlarda büyümesi ve ulaşımın gelişmiş olmasıdır. 19. yüzyılda, Osmanlı İmparatorluğu'nun dünya kapitalist sistemi ile bütünleşmesi sonucu, Beyoğlu uluslararası bir ticaret merkezi olmuştur. 19. yüzyılın başında, Xxxxxxx, bahçeli evleriyle hala bir banliyö görünümünde idi. Bu yüzyılın ilk yarısında, Xxxxxxx ve çevresi henüz tam olarak kentleşmemişti. İkinci yarısında ise Galatasaray ile Taksim arası gelişmiştir. Yüzyılın sonunda, burada, Paris'in en ünlü sahne oyunlarını aynı zamanda gösteren üç tiyatro vardı. Bu tarihte, modern toplumun gereksinim duyduğu tramvay, gaz, su gibi altyapı hizmetleri sağlanmıştı. Bu kuruluşların işletme ayrıcalıkları çok uzun süreli sözleşmelerle yabancılara ya da azınlık mensuplarına verilmişti. Bu dönemdeki hızlı yapılaşma, Batı'daki örneklerden etkilenmekle birlikte Osmanlı etkisinde de kalmıştır.
3.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ
Demografik Veriler
• Türkiye nüfusu artarak 2002 yılındaki 66,4 milyon düzeyinden 2019 yılında 83,2 milyon kişiye ulaşmıştır.
• Toplam nüfus içerisinde çalışma çağı nüfusu (15-64 yaş) ile yaşlı nüfusun (65+ yaş) payı artmakta ancak 14 yaş altı nüfusun payı azalmaktadır. 2019 yılında 0-14 yaş grubunun toplam nüfus içerisindeki payı yüzde 23,1, 15-64 yaş grubunun payı yüzde 67,8 ve 65 ve üstü grubun payı yüzde 9,1 olarak gerçekleşmiştir.
• Yaş gruplarının toplam nüfus içerisindeki payında yaşanan bu değişimin altında, toplam doğurganlık hızının nüfusun yenilenme düzeyi olan 2,1 düzeyinin altına inmiş olması ve ülkemizde yaşam standartlarında gerçekleşen iyileşmeler nedeniyle insan ömrünün uzaması yatmaktadır. Son 17 yılda, doğuşta hayatta kalma ümidi kadın ve erkek ortalamasında yaklaşık 5,8 yıl artmıştır. 2019 yılı itibarıyla kadınların doğuşta hayatta kalma ümidi 81,0 yılken, bu düzey erkeklerde 75,6’dır.
• Doğurganlığın yenilenme hızı düzeyinde seyretmesi ile ömrün uzamasının bir sonucu olarak nüfus yaşlanmakta ve nüfusun ortanca yaşı yükselmektedir.
• Demografik açıdan önem taşıyan göstergelerden birisi de bebek ölüm hızıdır. Sağlık hizmetlerinde ve yaşam standartlarında yaşanan iyileşmenin sonucunda bebek ölüm hızı 2002 yılındaki binde 25 düzeyinden 2019 yılında binde 9 düzeyine kadar gerilemiştir.
Ekonomik Veriler Büyüme
• GSYH 2021 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 21,7 oranında büyüme kaydetmiştir.
• İkinci çeyrekte tarım sektörü yüzde 2,3, sanayi sektörü yüzde 40,5 ve hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 20,5 oranında büyüme kaydetmiştir.
• Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH büyüme oranı yılın ikinci çeyreğinde yüzde 0,9 olarak gerçekleşmiştir.
• Söz konusu dönemde toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 20,3 oranında artarken; özel tüketim ve kamu tüketimi harcamaları sırasıyla yüzde 22,9 ve yüzde 4,2 oranlarında artmıştır. Net ihracatın büyümeye katkısı ise 6,9 puan olmuştur.
• Toplam SSY altında yer alan inşaat yatırımları 2021 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 12,2 oranında, makine teçhizat yatırımları ise yüzde 35,2 oranında artmıştır.
• Bu dönemde özel tüketimin büyümeye katkısı 13,7 puan olurken kamu tüketimi ekonomik büyümeye 0,7 puan katkı vermiştir.
Enflasyon
• 2021 yılı Ekim ayında TÜFE yüzde 2,39 oranında artmıştır. Ekim ayındaki artışla birlikte yıllık enflasyon yüzde 19,89 düzeyinde gerçekleşmiştir.
• Yüzde 1,92 oranında artan Gıda ve Alkolsüz İçecekler grubu fiyatları Ekim ayı enflasyonunun belirleyicisi olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,52 puan olarak gerçekleşmiştir.
• Yüzde 7,56 oranında azalan Giyim ve Ayakkabı grubu fiyatları Ekim ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı eksi 0,40 puan olarak gerçekleşmiştir.
• Yüzde 2,29 oranında artan Konut grubu fiyatları Ekim ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,36 puan olarak gerçekleşmiştir.
• Yüzde 2,43 oranında artan Ulaştırma grubu fiyatları Ekim ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,36 puan olarak gerçekleşmiştir.
• Yıllık enflasyona en büyük etki 6,77 puanla Gıda ve Alkolsüz İçecekler, 3,30 puanla Konut ve 3,16 puanla Ulaştırma gruplarından gelmiştir.
• C endeksi, (enerji, gıda, içecek, tütün, altın hariç TÜFE) Ekim ayında yüzde 1,79 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyonun ana alt kalemlerinden Temel Mallar grubu fiyatları yüzde 2,49 oranında artarken, Hizmet grubu fiyatları yüzde 1,04 oranında artmıştır.
• Çekirdek enflasyon yıllık artış oranı yüzde 16,82 olarak gerçekleşmiştir. Temel Mallar grubu yıllık fiyat artışı yüzde 18,46, Hizmet grubu yıllık fiyat artışı ise yüzde 15,43 olarak gerçekleşmiştir.
• Çekirdek enflasyonun 12 aylık ortalama değişim oranı 0,43 puan artışla yüzde 15,94’ten yüzde 16,37’ye yükselmiştir.
• Yİ-ÜFE Ekim ayında yüzde 5,24 oranında artmış ve Yİ-ÜFE yıllık artış oranı yüzde 46,31 olarak gerçekleşmiştir.
• İmalat fiyatları Ekim ayında yüzde 5,37 oranında artmıştır. Buna göre yıllık değişim oranı yüzde 45,94 olarak gerçekleşmiştir.
• Ara malı fiyatları ise Ekim ayında yüzde 5,34 artmıştır. Bir önceki yılın aynı ayına göre ara malı fiyatlarında yüzde 53,20 oranında artış kaydedilmiştir.
İstihdam
• 10 Kasım 2021 tarihinde açıklanan işgücü istatistiklerine göre işsizlik oranı 2021 yılı Eylül ayında yüzde 11,1 seviyesinde gerçekleşti.
• İstihdam edilenlerin sayısı 30 milyon 144 bin kişi, istihdam oranı ise yüzde 47,2 oldu.
• Mevsim etkilerinden arındırılmış veriler dikkate alındığında;
• İstihdam oranı yüzde 45,8 olarak gerçekleşti.
• İşgücü 33 milyon 48 bin kişi, işgücüne katılım oranı ise yüzde 51,7 olarak gerçekleşti.
• Bu gelişmeler neticesinde mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı yüzde 11,5 oldu.
Dış Ticaret ve Ödemeler Dengesi
• 2021 yılının Eylül ayında ihracat 20,8 milyar dolar, ithalat ise 23,3 milyar dolar seviyesinde kaydedildi.
• Eylül ayında dış ticaret açığı 2,5 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir.
• Eylül ayında motorlu kara taşıtlar ihracatında yüzde 7,8 azalırken; enerji ithalatında yüzde 65,7 oranında artış yaşanmıştır.
• Ağustos ayı ihracat miktar endeksi yüzde 38,2 artmış, ithalat miktar endeksi ise yüzde 2,7 oranında azalmıştır.
• Ağustos ayında ihracat fiyatlarında yüzde 9,9; ithalat fiyatlarında ise yüzde 27,1 artış gözlendi.
• Dış ticaret haddi ise bir önceki yılın aynı ayına göre 13,6 puan düşerek 86,8 seviyesine geriledi.
• Ağustos ayı itibariyle, cari işlemler dengesi 528 milyon dolar fazla verdi.
• On iki aylık cari işlemler açığı ise Ağustos ayı itibarıyla 23 milyar dolar seviyesindedir.
• Ağustos ayında portföy yatırımları ve diğer yatırımlar kaynaklı net sermaye girişleri sırasıyla 1.339 ve 7.271 milyon dolar seviyesindeyken; doğrudan yabancı yatırımlar kaynaklı 319 milyon dolarlık net sermaye çıkışı gerçekleşmiştir.
Mali Piyasalar
3.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen bir faktör bulunmamaktadır.
3.4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAİ ÖZELLİKLERİ HAKKINDA BİLGİLER
Konu mülk İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi Kemankeş Karamustafapaşa Mahallesi 101 Ada 8 Parsel nolu taşınmazdır. Konu mülk 623,50m2 parsel alanına sahiptir. Konu parsel 12.07.2020 tarih 2020/695 numaralı I. Grup Restorasyon Tadilatı projesi ve tadilat ruhsatı durumuna göre Eski Eser bodrum(443m2)
+ zemin(413m2) + 1. normal (332m2) + 2. normal (316m2) + 3. normal (309m2) + 4. normal (311m2) + çatı (314m2) katlı toplam 2438m2, Ek Yapı bodrum (189 m2) + zemin(206 m2) + 1. normal (213 m2) + 2. normal (182 m2) + 3. normal ara (182 m2) + 4. normal (182 m2) + 5. normal( 186 m2) + 6. normal(187m2) katlı toplam 1527m2, genel toplam 3965m2 alanlı restorasyon ve tadilat işi devam etmekte olan iki adet bina bulunmaktadır. Ayrıca 2. normal katta 104m2 alanlı teras, ek yapıda teras katında 56m2 alanlı teras bulunmaktadır. 12.07.2020 tarihli projesinde kat planlarında güçlendirme bölümleri gösterilmiştir, dış cephe korumalı güçlendirme projesi olarak düzenlendiği görülmüştür. Projesine göre eski eserde bodrum katta kasa daireleri, şef odası, kasa dairesi müşteri kabinleri, depolar, video projeksiyon alanları ve sergi sirkülasyon alanları düzeninde, zemin katta bina girişi, güvenlik bölümü ve banka şubesi düzeninde, 1. normal katta toplantı odası, bireysel bankacılık bölümleri, banka müdürü bölümü ve wc düzeninde, 2. normal katta VIP toplantı odası, VIP dinlenme odası, VIP yazı odası, VIP lounge, VIP sekreterya, VIP kitchenette ve wc bölümü düzeninde, 3. normal katta sergi salonu düzeninde, 4. normal katta sergi salonu düzeninde, çatı katında vestiyer, salon, cafe break alanı, servis alanı ve wc düzenindedir. Projesine göre Ek yapı bodrum katta teknik alanlar, mekanik alanlar ve jeneratör bölümü düzeninde, zemin katta danışma bölümü, atm bölümü, vezneler, bekleme bölümü ve giriş holü düzeninde, 1. normal katta bireysel bankacılık bölümü, müşteri bekleme bölümü ve wc düzeninde, 2. normal katta ofis katı, müşteri bekleme bölümü ve wc düzeninde, 3. normal katta ofis katı, müşteri bekleme bölümü düzeninde, 4. normal katta arşiv bölümü, müşteri bekleme bölümü, müdür makam odası ve wc bölümü düzeninde, 5. normal katta ofis katı, müşteri bekleme alanı düzeninde, 6. normal katı ofis katı, müşteri bekleme alanı düzenindedir. Yerinde yapılan incelemede eski eser binanın restorasyon amaçlı çalışmalarının yapıldığı görülmüştür. Ek yapı tadilatı bodrum+zemin+1.normal katların büyük bölümü tamamlanmış diğer normal katların yapımı çalışması devam etmektedir. Bina giriş kapıları ve iç kapılar bulunmamaktadır. Yerler tüm mahallerde beton haldedir. Kapı ve pencereler tadilat nedeniyle sökülmüş durumdadır. Binada 1 adet faal olmayan asansör bulunmaktadır.
3.5. MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER
Konu mülkün yerinde yapılan incelemede ruhsata aykırı duruma rastlanılmamıştır.
3.6. GAYRİMENKULDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNUNUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Konu mülkün yeniden ruhsat almasını gerektirir herhangi bir değişikliğe rastlanılmamıştır.
3.7. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARİYLE HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VE ARAZİ İSE ÜZERİNDE YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI
Konu mülk İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi Kemankeş Karamustafapaşa Mahallesi 101 Ada 8 Parsel nolu “Arsası Olan Bina” nitelikli taşınmazdır. Yerinde tadilat aşamasındadır.
BÖLÜM 4 : GAYRİMENKULÜN DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN YÖNTEMLER
4.1. PAZAR YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRiMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
• Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda aynı nitelikteki her cins gayrimenkule uygulanabilir.
• Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır.
• Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz. (örnek müze, kütüphane, okul..vs)
• Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.
• Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi göstergeleri sağlar.
• Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır.
4.1.1. TESPİT EDİLEN EMSALLER, EMSAL KROKİSİ VE EMSALLERİN KAYNAĞI
Konu mülkün çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmış ve emsallerin yer aldığı bölge krokide gösterilmiştir. Tüm emsallerin şerefiye, pazarlık payı vb. düzeltmeleri madde 4.1.2 de belirtilmiştir.
Bina emsalleri
EMSAL 1: Konu mülke yakın konumda, Galata Port karşısında, 10 kattan oluşan, 15200m2 alanlı boğaz manzaralı eski bina için istenen değer: 342.000.000-TL (bina m2 birim değeri: 22.500-TL/m2) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 2: Konu mülke yakın konumda, Xxxxxxx xxxxxxx xxxxxxxx, 00 xxx 00 xxxxxx numaralı, 108m2 alanlı arsa üzerinde yer alan yarı bodrum, zemin, 4 normal kattan oluşan, 530m2 alanlı 35 yıllık bina için
istenen değer: 18.000.000-TL (bina m2 birim değeri: 33.962-TL/m2) Emsal mülkün düşük şerefiyeli konumdadır. Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 3: Konu mülke yakın konumda, kafeler bölgesinde, 3 katlı her katı 80m2, 240m2 alanlı eski bina için istenen değer: 12.500.000-TL (bina m2 birim değeri: 52.083-TL/m2) Emsal mülk konu mülke göre ticari potansiyelli bölgede olması nedeniyle şerefiyelidir. Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 4: Konu mülke yakın konumda, oteller bölgesinde, 4 katlı 850m2 alanlı tarihi bina için istenen değer: 22.000.000-TL (bina m2 birim değeri: 25.882-TL/m2) Emsal mülk konu mülke göre düşük şerefiyeli bölgede yer almaktadır. Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 5: Konu mülke yakın düşük şerefiyeli konumda, 5 katlı 650m2 alanlı tarihi bina için istenen değer: 19.000.000-TL (bina m2 birim değeri: 29.231-TL/m2) Emsal mülk konu mülke göre düşük şerefiyeli bölgede yer almaktadır. Sahibinden Tel: 0000 000 00 00
Arsa Değeri için Bina Emsalleri
EMSAL 6: Konu mülke yakın konumda, 86 ada 14 parsel numaralı, Xxxxxx Xxx caddesi üzerinde, Turizm- Hizmet-Ticaret alanı, HMax: 9.50m yapılaşma şartlarına sahip, 37m2 alanlı arsa üzerinde yer alan zemin, 4 normal kattan oluşan, 185m2 alanlı 35 yıllık bina için istenen değer: 3.750.000-TL (m2 birim değeri: 96.351-TL/m2) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
Yapı Değeri: 185m2 x 1550-TLx0,65(Amortisman) x 1,30 G.Karı~= 240.000-TL Arsa Değeri: 3.750.000- 240.000-TL= 3.510.000-TL
EMSAL 7: Konu mülke yakın konumda, 65 ada 2 parsel numaralı, Denizciler sokak üzerinde, Turizm- Hizmet-Ticaret alanı, HMax: 18.50m yapılaşma şartlarına sahip, 113m2 alanlı arsa üzerinde yer alan bodrum, zemin, 6 normal kattan oluşan, 1000m2 alanlı 30 yıllık bina için istenen değer: 31.500.000-TL (m2 birim değeri: 31.500-TL/m2) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
Yapı Değeri: 1000m2 x 1800-TLx0,70(Amortisman) ~x1,40 = 2.520.000-TL Arsa Değeri: 31.500.000- 2.520.000-TL= 29.860.000-TL
EMSAL 8: Konu mülke yakın konumda, 95 ada 7 parsel numaralı, Kölemen sokak ve Ağaç Tulumbası sokak arasında, Turizm-Hizmet-Ticaret alanı, HMax: 12.50m yapılaşma şartlarına sahip, 88m2 alanlı arsa üzerinde yer alan bodrum, zemin, 6 normal kattan oluşan, 662m2 alanlı 35 yıllık bina için istenen değer: 21.000.000-TL (m2 birim değeri: 229.830-TL/m2) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
Yapı Değeri: 662m2 x 1800-TLx0,65(Amortisman) x1,20 ~= 930.000-TL Arsa Değeri: 21.000.000-930.000- TL= 20.070.000-TL
Kiralık Bina Emsalleri
EMSAL 9: Konu mülke yakın, kısmen düşük şerefiyeli konumda Xxxxxxxxxx Xxxxx 0 kapı numaralı, 8 kattan oluşan otele uygun 31 ve üzeri yıllık 2000m2 alanlı bina için aylık 300.000 TL kira istenmektedir. (m² birim değeri: 150-TL/m²) Emlak ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 10: Konu mülke yakın, kısmen düşük şerefiyeli konumda Necatibey Caddesi 57 kapı numaralı, 5 kattan oluşan şirket merkezi olmaya uygun 30 yıllık 550m2 alanlı bina için aylık 50.000 TL kira istenmektedir. (m² birim değeri: 90,91-TL/m²) Emlak ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 11: Konu mülke yakın, kısmen düşük şerefiyeli konumda Xxxxxxxxx Xxxxxxx 0 xxxx xxxxxxxx, xxxxxx, xxxxx, 4 normal kattan oluşan banka veya kurumsal nitelikli firmaya uygun 31 ve üzeri yıllık 500m2 alanlı bina için aylık 55.000 TL kira istenmektedir. (m² birim değeri: 110-TL/m²) Emlak ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 12: Konu mülke yakın, düşük şerefiyeli konumda, Kanarya sokak ile Karınca sokak köşesinde, zemin, 4 kattan oluşan 31 ve üzeri yıllık, 200m2 alanlı bina için aylık 28.000 TL kira istenmektedir. (m² birim değeri: 140-TL/m²) Sahibinden Tel: 0000 000 00 00
Kiralık Dükkan ve Ofis Emsalleri
EMSAL 13: Konu mülke yakın konumda Galata port karşısında 255m2 kapalı 60 m2 bahçe kullanımı olan giriş kat dükkan için istenen kira değeri : 100.000 TL (m² birim değeri 370-TL/m²) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 14: Konu mülke yakın Xxxxxx xxx caddesinde 3 katlı geniş cepheli bodrum 100 m2 giriş 100 m2 asma kat 100 m2 toplam 300 m2 dükkan için istenen kira değeri : 35.000 TL ( Zemine indirgeme : 100/4+100 +100/3= 158m2 ; m² birim değeri 221-TL/m²) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 15: Konu mülke yakın eski binada 4+1 brüt 130 m2 deniz manzaralı ofis için istenen kira değeri :
8.500 TL (m² birim değeri 65-TL/m²) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
EMSAL 16: Konu mülke yakın eski binada 2+1 brüt 160 m2 panoramik deniz manzaralı full tadilatlı çift teraslı ofis için istenen kira değeri : 20.000 TL (m² birim değeri 125-TL/m²) Emlak Ofisi Tel: 0000 000 00 00
1.1.1. EMSALLERDE YAPILAN DÜZENLEMELER, KARŞILAŞTIRMA TABLOLARI VE ULAŞILAN SONUÇLAR
ARSA BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||
Emsalle r | Fiyatı (TL) | Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | Büyüklük | Pazarlı k Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 6 | 3.510.000 | 37 | 94.865 | 65% | -20% | -5% | 118.961 |
Emsal 7 | 29.860.000 | 113 | 264.248 | -15% | -15% | -15% | 162.281 |
Emsal 8 | 20.070.000 | 88 | 228.068 | 0% | -20% | -14% | 156.911 |
Ortalama | 146.051 | ||||||
*Satılık arsa emsalleri dikkate alınarak ortalama arsa birim değeri 146.051 TL/ m² olarak hesaplanmıştır.
BİNA PAÇAL BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||
Emsaller | Fiyatı (TL) | Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | Büyüklük | Pazarlık Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 1 | 342.000.000 | 15200 | 22.500 | 0% | 50% | -5% | 32.063 |
Emsal 2 | 18.000.000 | 530 | 33.962 | 35% | -5% | -5% | 41.379 |
Emsal 3 | 12.500.000 | 240 | 52.083 | -5% | -5% | -5% | 44.655 |
Emsal 4 | 22.000.000 | 850 | 25.882 | 50% | -5% | -5% | 35.038 |
Emsal 5 | 19.000.000 | 650 | 29.231 | 40% | -5% | -5% | 36.933 |
Ortalama | 38.014 | ||||||
*Satılık bina emsalleri dikkate alınarak ortalama bina paçal birim değeri 38.014 TL/ m² olarak hesaplanmıştır.
BİNA KİRA BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||
Emsaller | Fiyatı (TL) | Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | Büyüklük | Pazarlık Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 9 | 300.000 | 2000 | 150 | 20% | 0% | -5% | 171 |
Emsal 10 | 50.000 | 550 | 91 | 50% | -10% | -5% | 117 |
Emsal 11 | 55.000 | 500 | 110 | 25% | -10% | -5% | 118 |
Emsal 12 | 28.000 | 200 | 140 | 20% | -15% | -5% | 136 |
Ortalama | 135,20 | ||||||
*Kiralık bina emsalleri dikkate alınarak ort.kira birim değeri 135,20 TL/m² hesaplanmıştır.
DÜKKAN KİRA BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||
Emsaller | Fiyatı (TL) | Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | Büyüklük | Pazarlık Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 13 | 100.000 | 000 | 000 | -20% | 0% | -9% | 285 |
Emsal 14 | 35.000 | 158 | 222 | 0% | 0% | -3% | 215 |
Ortalama | 250,18 | ||||||
*Kiralık dükkan emsalleri dikkate alınarak ort.dükkan kira birim değeri ~ 250 TL/m² hesaplanmıştır.
DÜKKAN KİRA BİRİM FİYAT HESAPLAMASI | |||||||
Emsaller | Fiyatı (TL) | Brüt Alan (m2) | m2 Fiyatı (TL) | Konum | Büyüklük | Pazarlık Payı | Emsal Değer (TL/m2) |
Emsal 15 | 8.500 | 130 | 65 | 60% | 0% | -3% | 101 |
Emsal 16 | 20.000 | 160 | 125 | 23% | 0% | -3% | 149 |
Ortalama | 125,31 | ||||||
*Kiralık ofis emsalleri dikkate alınarak ort.ofis kira birim değeri ~ 125 TL/m² hesaplanmıştır.
Pazar yaklaşımı sonucunda bina paçal birim değeri 38.014 TL/m2 olarak hesaplanmış olup pazar yaklaşımı yöntemine göre taşınmazın tamamlanmış ve kullanılır durumda olduğu kabulü ile değer analizi aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Konu mülkün tamamlanması halindeki inşai özellikleri sonucu değer değişebilir.
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE BİNA PAÇAL ANALİZ | |||
Nitelik | Yasal Alanı (m2) | Birim TL/m2 | Değer |
BİNA | 3046 | 38014 | 115.790.650,00 TL |
TOPLAM | |||
Yuvarlama | 115.790.000,00 TL | ||
4.2. MALİYET YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “ Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Bu teknikte gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat
maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübeler gibi veriler dikkate alınarak yapılan hesap ve maliyetler göz önüne alınır. Binalardaki yıpranma payı, binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanabilir.
Bu teknikte gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Arazi değeri emsal yaklaşımlardan yola çıkılarak takdir edilir. Binaların değeri ise yukarıda bahsedilen yöntemlerle belirlenerek yıpranma payları düşülerek oluşturulur. Sonuç değer takdirine ise bu her iki değer toplanarak ulaşılır.
Konu ana gayrimenkulün tamamı değerlendiğinden dolayı bu yöntem kullanılmıştır.
1.2.1. YAPI MALİYETLERİ VE DİĞER MALİYETLERİN TESPİTİNDE KULLANILAN BİLGİLER, BU BİLGİLERİN KAYNAĞI VE YAPILAN VARSAYIMLAR İLE BU BİLGİLERİN SONUÇLARI
Değerlemesi yapılan gayrimenkulün toplam inşaat alanı 3.046 m2 olarak hesaplanmıştır. Konu mülkün rastorasyon ve güçlendirme çalışması yapılması dikkate alınarak Konu mülkün Çevre ve Şehircilik Bakanlığının resmi gazetede yayınladığı “Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2021 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” de belirtilen 5D sınıfında yer aldığı kabul edilmiş yapı maliyeti 4.700 TL/m2 kabul edilmiştir. Konu mülk tadilat aşamasında olması nedeniyle inşaat seviye tablosu düzenlenerek %30 bitmişlik seviyesi hesaplanmıştır.
YASAL VE MEVCUT DEĞERİ | |||
ALANI (m²) | BİRİM FİYATI (TL/ m²) | TUTARI (TL) | |
ARAZİ DEĞERİ | 623.50 | 146.051 | 91.062.798,50 |
BİNA/BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERİ (Yeniden inşa maliyeti) | 3.046 | 4700 | 14.316.200,00 |
EKSİK İMALAT DEĞERİ (%100-30 = %70) | 3.046 | -3.290 | -10.021.340,00 |
GİRİŞİMCİ KARI (%0) | |||
TOPLAM YASAL DEĞER YUVARLATILMIŞ DEĞER | 95.357.658,00 00.000.000,00 | ||
BİTMESİ HALİNDEKİ BİLGİ AMAÇLI DEĞERİ | |||
ALANI (m²) | BİRİM FİYATI (TL/ m²) | TUTARI (TL) | |
ARAZİ DEĞERİ | 623.50 | 146.051 | 91.062.798,50 |
BİNA/BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERİ (Yeniden inşa maliyeti) | 3.046 | 4700 | 14.316.200,00 |
GİRİŞİMCİ KARI (%68) | 3.046 | 3196 | 9.735.016,00 |
TOPLAM YASAL DEĞER YUVARLATILMIŞ DEĞER | 115.114.014,00 000.000.000,00 | ||
4.3. GELİR YAKLAŞIMI, AÇIKLAYICI BİLGİLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ İÇİN KULLANIM NEDENİ
• Direkt Kapitalizasyon Yöntemi
• Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi
Bu yöntemde değerleme uzmanı mülkün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesini modelleyerek inceler ve geliri bir güncel değer göstergesini kullanarak kapitalize eder. Çalışmalar sırasında mülke ait
gelir ve harcama verileri dikkate alınır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. Beklenti ilkesi yaklaşımın temel ögesidir. Yöntem ayrıca mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi
• Sonuca varmak için yıllık gelirin mal bedeli ilişkisini kuran direkt kapitalizasyon (brüt kira çarpanı yöntemi)
• Toplam yıllık gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer veya
• Toplam Yıllık Gelir x Mülkün Xxxxxxx Xxxxxx etme Süresi = Değer
Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi
Zaman içindeki potansiyel gelir kaynaklarının, nakit akışlarının, boşluk-kira kayıplarının da dahil edilip, faaliyet giderlerinin düşüldüğü ve tekrar satış hasılatının da yatırımın içine dahil edildiği, uygun bir geri dönüş iskonto oranı ile hesaplayan getiri kapitalizasyonudur.
4.3.1. KİRA ANALİZİ VE KAPİTALİZASYON ORANINA NASIL ULAŞILDIĞINA DAİR BİLGİLER
Kapitalizasyon Oranı
*Konu mülk ile aynı bölgede düşük şerefiyeli konumda içi komple yenilenmiş 5 katlı toplam 350 m2 mevcutta 25.000 TL kira getirisi olduğu belirtilen bina için istenen değer : 10.000.000 TL Emlak Ofisi Tel : 0000 000 00 00
Amortisman süresi : 10.000.000 TL (%10 pazarlık)/ 25.000 TL =~ 360 ay
*Konu mülk ile benzer konumda alım-satım yapan emlak yetkilisi ile yapılan görüşmede bölgenin nitelikli binalarının kullanım durumuna göre 300 ay olarak düşünülebileceğini beyan etmiştir. Emlak Ofisi Tel : 0 (000) 000 00 00
Kapitalizasyon Süresi : Yapılan araştırma sonucu kapitalizasyon oranının 300 ay olabileceği kanaatine varılmıştır.
Takdir Edilen Kira Değerleri
Tespit edilen kira emsalleri dikkate alınarak konu mülkün cephesi ve durumu dikkate ortalama kira birim değeri yaklaşık ~ 135 toplam kira değeri 411.210-TL + KDV kira değeri tespit edilmiştir.
KİRA ANALİZİ | |||
Nitelik | Yasal Alanı (m2) | Birim TL/m2 | Değer |
TOPLAM | 3046 | 135,00 | 411.210,00 TL |
Yuvarlama | 411.210,00 TL | ||
GELİR KAPİTALİZASYON ORANI/BRÜT KİRA ÇARPANI | 300 AY |
AYLIK KİRA BEDELİ/ YILLIK KİRA BEDELİ | Aylık kira bedeli: 411.210,00TL Yıllık kira bedeli 4.934.520,00 TL |
DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE ANALİZ VE DEĞERİN HESAPLANMASI | 300 Ay x 411.210 TL = ~123.363.000,00 TL |
4.3.2. İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞ YÖNTEMİ
Konu mülk kullanım amacı bina olması nedeniyle indirgenmiş nakit akış yöntemi kullanılmamıştır.
4.3.3. İNDİRGENMİŞ İNDİRGEME/İSKİNTO ORANININ NASIL HESAPLANDIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA VE GEREKÇELER
İndirgenmiş nakit akış yöntemi kullanılmadığından indirgeme oranı hesaplaması yapılmamıştır.
4.4. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER
4.4.1. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI
Konu mülk hasılat paylaşımı ve kat karşılığına konu olmaması nedeniyle bu yönde çalışma yapılmamıştır.
4.4.2. ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ, PROJE DEĞER ANALİZLERİ, KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR İLE BU VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR
Konu mülkün yer aldığı bölge tarihi bölge olması, taşınmazların tadil edilerek kullanılıyor olması, boş arsa bulunmaması gibi etkenler dikkate alınarak proje geliştirme yöntemi kullanılmamıştır.
4.4.3. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ
Değerleme konusu taşınmazın restorasyon ve tadilat işinin tamamlanarak ofis ve işyeri olarak kullanımının en etkin en verimli kullanımı olduğu kanaatine varılmıştır.
4.4.4. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞER ANALİZİ
Değerleme konusu taşınmaz “ARSASI OLAN BİNA” vasfında olup kullanım niteliğine göre tamamı değerlenmiştir. Müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
BÖLÜM 5 : DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
5.1. FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENEN METOTLARIN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI
Konu mülkün bulunduğu bölgede yer alan benzer mülkler için istenen değerler arsanın büyüklüğü, imar şartları, konumu, binanın büyüklüğü, kullanım özelliği, binanın iç özellikleri, kat sayısı gibi birden çok etkene bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. Elde edilen tüm emsal verilerde bu hususların değişkenlik gösterdiği ve değere doğrudan etkidiği görülmüştür. Değere etkiyen tüm hususların ayrı ayrı ele alınması için söz konusu mülkün maliyet yöntemi ile değerlendirilmesinin daha uygun olacağı kanaatine varılmış nihai değer takdiri maliyet yöntemine göre belirlenmiştir.
5.2. ASGARİ HUSUS VE BİLGİLERDEN RAPORDA YER VERİLMEYENLERİN NEDEN YER VERİLMEDİĞİNE İLİŞKİN GEREKÇELERİ
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
5.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Değerleme konusu taşınmazın tüm yasal gereklilikleri tamamlanmış olup ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksizdir.
5.4. GAYRİMENKULÜN VARSA ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞLER
Değerleme konusu gayrimenkulün tapu kayıtlarında herhangi bir kısıtlayıcı taşınmazın değerini etkileyen veya devredilmesine engel teşkil edilebilecek şerh, ipotek, haciz vb. takyidat bulunmamaktadır.
5.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI DURUMLARI HARİÇ DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Taşınmazın devrine ilişkin herhangib bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
5.6. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA BULUNULUP BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ
Değerleme konusu taşınmaz “ARSASI OLAN BİNA” vasfında olup kullanım niteliğine binadır.
5.7. DEĞERLEME KONUSU ÜST HAKKI VEYA DEVRE MÜLK HAKKI İSE, ÜST HAKKI VE DEVRE MÜLK HAKKININ DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN OLARAK BU HAKLARI DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ÖZEL KANUN HÜKÜMLERİNDEN KAYNAKLANANLAR HARİÇ HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
5.8. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE
BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
“Değerleme konusu taşınmaz, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1.A numaralı GYO tebliği MADDE 22 – (Değişik:RG-23/1/2014-28891) (1) Bu Tebliğde yer alan sınırlamalar saklı kalmak üzere, ortaklıklar veya ortaklıkların;
a) (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir.
d) Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.
Hükümlerine istinaden 12.07.2020 tarih ve 2020/695 nolu proje ve 27.08.2020 tarih ve 2020/02-41 nolu yapı ruhsatı doğrultusunda restorasyon ve tadilat işi devam etmektedir. GYO portföyüne “ Proje “ olarak dahil edilmesinde /bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı düşünülmektedir.
BÖLÜM 6 : DEĞERLEME RAPORUNUN SONUÇLARININ AÇIKLANMASI
6.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ
Bu rapor, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin talebi üzerine Yukarıda niteliği yazılı gayrimenkullün piyasa satış ve kira değerinin tespitine ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan “Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti” hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu’nun III-62.3 sayılı “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ” hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan “ Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar” çerçevesinde Tebliğin 1inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır., Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa satış ve kira değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
6.2. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Konu mülklerin nihai değer takdiri olarak belirlenen ve 5.1 maddesinde detaylı şekilde açıklanan hususlardan yola çıkarak maliyet yöntemi yaklaşımına göre kanaat getirilen ve takdir edilen değeri şu şekildedir;
Mevcut Halindeki Değeri Rakamla; 95.355.000,00-TL ve Yazıyla; (DOKSANBEŞMİLYONÜÇYÜZELLİBEŞBİN- TÜRKLİRASI),
Bitmesi Halindeki Değeri : 115.115.000,00-TL (YÜZONBEŞMİLYONYÜZONBEŞBİN- TÜRKLİRASI) KDV Dahil Satış Değeri: 95.355.000,00-TL + KDV(%18) 17.163.900,00-TL = 112.518.900,00-TL ‘dir.
Bitmesi Halindeki Değeri Kdv Dahil Satış Değeri : 115.115.000,00 TL + KDV(%18) 20.720.700,00 TL = 135.835.700,00 TL ‘dir.
Usd Kurundan Mevcut Halindeki Değeri; 8.103.939,15 USD, Usd Kurundan Bitmesi Halindeki Değeri : 9.783.283,05 USD
• Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
• Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
• İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
• Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
• Değerleme tarihi itibariyle TCMB efektif Satış Kuru 1 USD: 11,7665
Hazırlayan | Kontrol | Onay |
Xxxxxxxx XXXXX | Xxxxxx Xxxxx | Xxxxx XXXXX |
Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
S.P.K. Lisans no: 407675 | S.P.K. Lisans no: 401262 | S.P.K. Lisans no: 401226 |
14. EKLER
- RESİMLER
- İMAR DURUMLARI
- MİMARİ PROJE RESİMLERİ
- YAPI RUHSATLARI
- YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (YAPI MUAYENE RAPORU)
- RESMİ YAZIŞMALAR
- TAPU KAYITLARI
- LİSANSLAR ve MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ
- TAPU SURETİ
XXX XXXXXXXXXXX
ESKİ ESER GİRİŞİ ESKİ ESER BODRUM KAT
ESKİ ESER ZEMİN KAT
ESKİ ESER 1. KAT
ESKİ ESER ARA KAT
ESKİ ESER 2. KAT TERAS VE MANZARA
ESER ARA KAT
ESKİ ESER ARA KAT
ESKİ ESER ÇATI KATI
EK BİNA GÖRÜNÜM
EK BİNA GÖRÜNÜMÜ
GENEL MANZARA
İMAR PLANI
PROJE RESİMLERİ
PROJE KAPAĞI ONAY KISMI
PROJE KAPAĞI ONAY KISMI
VAZİYET PLANI
BODRUM KAT PLANI
ZEMİN KAT PLANI
1. NORMAL KAT PLANI
2. NORMAL KAT PLANI
EK BİNA 3. KAT PLANI
XXXX XXXX 0. XXX, XX XXXX 0. XXX XXXXX
XXXX XXXX 0. XXX, XX BİNA 5. KAT PLANI
ESKİ ESER ÇATI KATI, EK BİNA 6. KAT PLANI
PROJE KAPAĞI ONAY KISMI
PROJE KAPAĞI
VAZİYET PLANI
BODRUM KAT PLANI
ZEMİN KAT PLANI
1. NORMAL KAT PLANI
2. NORMAL KAT PLANI
XXXX XXXX 0. XXX, XX XXXX 0. XXX XXXXX
XXXX XXXX 0. XXX, XX BİNA 5. KAT PLANI
ESKİ ESER ÇATI KATI, EK BİNA 6. KAT PLANI
YAPI MUAYENE VE KULLANMA İZİN RAPORU
YAPI RUHSATI
İSİM DEĞİŞİKLİĞİ YAPI RUHSATI
TADİLAT YAPI RUHSATI
RESMİ YAZI-1
RESMİ YAZI-2
RESMİ YAZI-3
RESMİ YAZI-4
RESMİ YAZI-5
RESMİ YAZI-6
RESMİ YAZI-7
RESMİ YAZI-8
RESMİ YAZI-9
RESMİ YAZI-10
RESMİ YAZI-11
RESMİ YAZI-12
RESMİ YAZI-13
RESMİ YAZI-14
RESMİ YAZI-15
RESMİ YAZI-16
RESMİ YAZI-17
RESMİ YAZI-18
RESMİ YAZI-19
RESMİ YAZI-20
ADRES KODU
RESMİ İMAR DURUM BELGESİ
İNŞAAT SEVİYE TABLOSU