Contract

XXXX XXXXXXXXXXX YATIRIM

ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ EYÜP İLÇESİ

GÖKTÜRK MERKEZ MAHALLESİ'NDE YER ALAN 1 ADET TARLA

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

RAPOR BİLGİLERİ
SÖZLEŞME TARİHİ	05.11.2014
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	26.11.2014
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	29.12.2014
RAPOR TARİHİ	31.12.2014
REVİZE RAPOR TARİHİ	07.01.2016
RAPOR NO	OZGY-1411001-REV
KULLANIM AMACI	PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
DEĞERLEME KONUSU	İSTANBUL İLİ EYÜP İLÇESİ GÖKTÜRK MERKEZ MAHALLESİ'NDE YER ALAN 1 ADET TARLA
DEĞERLEME ADRESİ	GÖKTÜRK MERKEZ MAHALLESİ İSTANBUL CADDESİ KUMLU GEÇİT SOKAK 963 PARSEL EYÜP-İSTANBUL
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Metin EVLEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402617) Xxxx XXXX - Xxxxxxx Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402403)
REVİZE RAPORU DÜZENLEYEN UZMANLAR	Xxxx XXXX - Xxxxxxx Değerleme Uzmanı (Lisans No:402003) Xxxxxx XXXXXXXX SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans N0:401732)

					İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Ekler
1	-	Değerleme Hizmeti Bilgileri
		1.1		-	Değerleme Hizmetinin Amacı
		1.2		-	Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
		1.3		-	Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
		1.4		-	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
		1.5		-	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
2	-	Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
		2.1		-	Tapu Kayıtları
		2.2		-	Takyidat Bilgileri
		2.3		-	Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
3	-	Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
		3.1		-	Tanımı
		3.2		-	Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
		3.3		-	Ulaşım Özellikleri
		3.4		-	Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4	-	Değerleme İle İlgili Analizler
		4.1		-	Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
		4.2		-	Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
		4.3		-	Bilgilerin Kaynağı
		4.4		-	Değeri Etkileyen Faktörler
5	-	Değerleme Yöntemleri
		5.1		-	Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
		5.2		-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
		5.3		-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6	-	Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
		6.1		-	Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
		6.2		-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
		6.3		-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
		6.4		-	Taşınmazın Emlak Vergisi’ne Esas Rayiç Bedeli
		6.5		-	En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi
		6.	6	-	Verilerin Değerlendirilmesi
7	-	Sonuç
					EKLER
Ek		1	-	Taşınmazı gösteren fotoğraflar
Ek		2	-	Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
Ek		3	-	İmar durum yazısı(kopya)
Ek		4	-	Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)
Ek		5	-	Milli Emlak Yazısı (kopya)
Ek		6	-	Milli Emlak Sözleşme (kopya)
Ek		7	-	Dekont (kopya)
Ek		8	-	Tapu Sureti (kopya)

	UYGUNLUK BEYANI
	Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
*	Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
*	Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
*	Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
*	Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
*	Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
*	Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.
*	Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
*	Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
*	Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1	-	Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet tam hisseli tarlanın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi de amaçlanmaktadır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
1.2	-	Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
	1.2.1	-	Hizmeti Alan Kurum Bilgisi
Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
İkitelli OSB Mah. Özak Cad. 34 Portall Plaza No:1D/18 BAŞAKŞEHİR/İSTANBUL
	1.2.2	-	Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Xxxxx Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxx İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.3	-	Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
	Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 adet taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu proje için iş bu rapor 31.12.2014 tarih ve OZGY-1411001 referans numarası ile şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Metin EVLEK ve Xxxx XXXX değerleme işleminde görev almış olup, raporun hazırlanmasında Onur BÜYÜK raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur.

Bu rapor, tarafımıza 23.12.2015 tarih, 12233903-325.99-E.14298 sayı ile iletilen yazıya istinaden revize edilmiş olup, diğer bilgi, değer ve araştırmalar güncellenmemiştir.

Revize raporun düzenlenmesi işleminde Xxxx XXXX ve Xxxxxx XXXXXXXX SEVER görev almıştır.

1.5 -

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmaz için daha önce 20.02.2014 tarih ve ÖZAK-1402001 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası	ÖZAK-1402001
Rapor Tarihi	20.02.2014
Rapor Konusu	1 Adet Tarla
Raporu Hazırlayanlar	Eren XXXX Xxxxxx Xxxxxxxx Sever
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)	35.600.000

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1	-	Tapu Kayıtları
	963 PARSEL
	İl		:	İSTANBUL
	İlçesi		:	EYÜP
	Bucağı		:
	Mahallesi		:	GÖKTÜRK
	Köyü		:
	Sokağı		:	KUMLU GEÇİT
	Mevkii		:
	Pafta No		:
	Ada No		:
	Parsel No		:	963
	Alanı		:	17.403,25 m²
	Vasfı		:	TARLA
	Sınırı		:	PLANINDADIR
	Tapu Cinsi		:	XXX XXXXXXXXXXX
	Sahibi		:	XXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXX ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
	Hisse Oranı		:	TAM
	Yevmiye No		:	9503
	Cilt No		:	14
	Sayfa No		:	1347
	Tapu Tarihi		:	20.05.2014

i

2.2	-	Takyidat Bilgileri
Tapu Müdürlüğü'nden alınan 20.05.2014 tarihli taşınmazın mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgesi ekte sunulmuştur.
Taşınmazın beyanlar hanesinde Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxx Xxx'xx işgalinde olup üzerindeki ev işgal sahibine aittir. (Bu beyan taşınmazın daha önceki malikleri tarafından yapılmış kendi zilliyet bölgesindeki evlerini tanımlamak amaçlı konulmuş olup parselin tamamı Özak GYO A.Ş. ye devredilmiş olması, yapıların ekonomik olarak değer taşımadığının gözlemlenmiş olması, yapılara ilişkin proje ve ruhsat bilgilerinin bulunmaması ile üzerinde herhangi bir proje geliştirilmemiş olması da dikkate alınarak parselin niteliğinde de belirtilmiş olan Tarla/arazi olarak değerlendirilmesinin uygun olduğu kanaatine varılmıştır. Bu bağlamda taşınmazın üzerinde proje geliştirilebilecek arazi niteliğinde olduğu gözlemlenmiştir. Dolayısıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (r) bendinde yer alan "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır." hükmü çerçevesinde taşınmazların arazi/tarla/arsa olarak portföye bulunmasında sakınca bulunmadığı görüşü raporda 6.5.6. maddesinde belirtilmiştir. )
	2.2.1	-	Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri
Taşınmaz 25.09.1988 tarihinden Maliye Hazinesi kayıtlı iken 20.05.2014 tarih 9503 yevmiye ile 6292 sayılı kanun gereği satış işlemi'nden (2B) Özak GYO A.Ş. Adına geçmiştir.
2.3	-	Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
	2.3.1	-	İmar Durumuna İlişkin Veriler
	Eyüp Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan 17.02.2014 tarihli Xxxx Xxxxxx yazısına istinaden taşınmaz; 15.02.2013 tasdik tarihi ve 12.07.2013 tadilat tarihli 1/5000 ölçekli Göktürk Yerleşmesinin bir kısmına ait Nazım İmar Planına göre; değerleme konusu taşınmazın 2 B arazisi vasfından çıkarıldığı bilgisi alınmıştır. Taşınmaz 240 k/ha Konut alanında Yerleşime Uygun Alanda kalmaktadır. Bölgede 18. Madde uygulaması yapılacağı ve ortalama % 20-40 arasında DOP kesintisi yapılacağı bilgisi de alınmıştır. Ayrıca taşınmazın bir kısmının dere koruma alanında kalmakta olduğu bilgisi alınmıştır.
	Bölgede 1/1000 ölçekli planların henüz hazırlamadığı, 15.02.2013 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli plan öncesinde parselin plansız alanda kaldığı bilgisi alınmıştır.

TAŞINMAZIN

Taşınmaz; 19.04.2012 tarih 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamında hak sahibi olan ÖZAK GYO A.Ş. adına tescil edilmiştir.

Genel Hükümler Amaç ve kapsam

MADDE 1 – (1) Bu Kanunun amacı; 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununun 2 nci maddesi gereğince, Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin değerlendirilmesi, yeni orman alanlarının oluşturulması, nakline karar verilen Devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köyler halkının yerleştirilmesi ve orman köylülerinin kalkındırılmasının desteklenmesi ile Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin usul ve esasların belirlenmesidir.

(2) Bu Kanun, 6831 sayılı Kanunun 2 nci maddesine göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler ile Hazineye ait tarım arazileri hakkında uygulanır.

Tanımlar

MADDE 2 – (1) Bu Kanunun uygulanmasında;

a) 2/A alanları: 6831 sayılı Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (A) bendine göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerleri,

b) 2/B alanları: 6831 sayılı Kanunun 20/6/1973 tarihli ve 1744 sayılı Kanunla değişik 2 nci maddesi ile 23/9/1983 tarihli ve 2896 sayılı, 5/6/1986 tarihli ve 3302 sayılı kanunlarla değişik 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (B) bendine veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerleri,

c) Emlak vergi değeri: Taşınmazın, 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen asgarî metre kare birim değeri üzerinden hesaplanacak bedelini,

ç) Güncelleme listesi: 21/6/1987 tarihli ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun ek 4 üncü maddesine göre düzenlenen ve 2/B alanlarından daha önce kullanım kadastrosu yapılan yerlerin fiili kullanım durumlarını gösteren ve tescil edilen listeleri,

d) İdare: İllerde defterdarlıkları, ilçelerde malmüdürlüklerini,

e) Kadastro tutanağı: 3402 sayılı Kanuna göre düzenlenen ve 2/B alanlarının fiili kullanım durumlarını gösteren ve kesinleşen tutanakları,

f) Proje alanı: 2/B alanlarını ve proje bütünlüğünü sağlamak amacıyla gerektiğinde bu alanların dışında kalan yerleri de kapsayan ve sınırları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya ilgili büyükşehir ya da diğer belediyelerce belirlenen ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylanan gecekondu veya kentsel dönüşüm projesi uygulanacak alanları,

g) Rayiç bedel: Bu Kanun hükümlerine göre satılacak taşınmazların 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu veya 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun hükümlerine göre tespit ve takdir edilen bedelini,

ğ) Satış işlemleri: Peşin satışlarda bedelin tahsilinden ferağ dâhil diğer işlemlere, taksitli satışlarda ise sözleşmenin düzenlenmesine kadar olan süreci,

h) TOKİ: Toplu Konut İdaresi Başkanlığını,

MADDE 3 – (1) Orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkartılan yerlerden;

a) 2/A alanları, nakline karar verilen Devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köyler halkının kısmen veya tamamen yerleştirilmesi için Devlet eliyle ihya edilerek bu halka devri ve yararlandırılması amacıyla Orman Genel Müdürlüğünün,

b) 2/B alanları, bu Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere Maliye Bakanlığının, tasarrufuna geçer.

(2) 2/A ve 2/B alanlarında bulunan taşınmazların tapu kütüklerinde 6831 sayılı Kanunun 2 nci maddesi ile aynı maddenin birinci fıkrasının (A) ve (B) bentlerine göre orman sınırları dışına çıkartıldığı yönünde yer alan belirtmeler, ilgisine göre Orman Genel Müdürlüğünün veya Maliye Bakanlığının ya da idarenin talebi üzerine tapu idarelerince terkin edilir.

İKİNCİ BÖLÜM

Orman Köyleri Halkının Nakli ve Yerleştirilmesi

Nakil, kamulaştırma, ıslah, imar, ihya ve tescil işlemleri

MADDE 4 – (1) Devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan ve yerinde kalkındırılmaları mümkün görülmeyen köyler halkının başvurusu üzerine veya bulundukları yerlerden orman rejimi bakımından kaldırılmaları zorunlu bulunan köyler halkının resen 2/A alanlarına, bu mümkün olmadığı takdirde diğer yerlere kısmen veya tamamen nakline ve yerleştirilmelerine ilgili bakanlıkların görüşü alınarak Xxxxx ve Su İşleri Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca karar verilir. Nakline ve yerleştirilmesine karar verilen bu köylerle ilgili iş ve işlemler Orman Genel Müdürlüğünce yürütülür.

(2) Orman olarak muhafazasında bilim ve fen bakımından hiçbir yarar görülmeyen, aksine tarım alanına dönüştürülmesinde yarar olduğu tespit edilen yerlerden, Orman ve Su İşleri Bakanlığının teklifi üzerine sınırları Bakanlar Kurulunca belirlenen alanlar; baraj veya gölet rezervuar alanları ile içme suyu maksatlı barajların mutlak koruma alanlarında, askeri yasak bölgelerde, deprem veya erozyon ya da heyelan tehlikesi bulunan alanlarda kalmaları sebebiyle bulundukları yerleşim yerlerinden kaldırılmaları zorunlu bulunan Devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köy ve mahalle halkının iskânlarının temini için, Bakanlar Kurulunca belirlenecek usul ve esaslara göre Orman Genel Müdürlüğünce orman sınırları dışına çıkartılarak tapuda Hazine adına tescil edilir. Bu alanlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığının tasarrufuna geçer. Bu alanlarda 3402 sayılı Kanunun 22 nci maddesinin kadastrosu yapılmış olan yerlerin ikinci defa kadastroya tabi tutulamayacağına ilişkin hükmü uygulanmaz. Bu alanların tespiti amacıyla Orman Genel Müdürlüğünce yeteri kadar orman kadastro komisyonu görevlendirilir. Bu tespit sırasında ilan süresi bir hafta, itiraz süresi ise bir ay olarak uygulanır. Bu fıkra kapsamında yapılacak orman kadastrosu uygulamasındaki işlemlerde bu fıkrada belirtilen süreler uygulanır. Bu fıkra kapsamında nakline ve yerleştirilmesine karar verilen köyler veya mahallelere ait iskân iş ve işlemleri ilgili kamu idaresi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından müştereken yürütülür.

3) Nakline ve yerleştirilmesine karar verilen veya bulundukları yerleşim yerlerinden kaldırılmaları zorunlu bulunan Devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köy ve mahalle halkına ait olan ve bu köy ve mahalle sınırları içerisinde bulunan taşınmazlardan kamulaştırılması gerekenler, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre ilgili kamu idaresi tarafından kamulaştırılır. Genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kamulaştırılan taşınmazlar tapuda Hazine adına tescil edilerek Orman Genel Müdürlüğünce Devlet ormanı olarak ağaçlandırmaya uygun alanlar derhal ağaçlandırılır. Diğer kamu idarelerince kamulaştırılan taşınmazlar ise, tapuda kamulaştırmayı yapan idare adına tescil edilir. Tescil edilen bu alanlardan ağaçlandırmaya uygun olanlar ağaçlandırılır. Kamulaştırma işlemlerine yapılan itirazlar iskânla ilgili yapılan işlemleri durdurmaz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yeni iskân edilecek alanda hak sahiplerine verilecek bina, arsa ve arazilerin bedellerinin borçlandırılması ve trampasında kullanılması gereken kamulaştırma bedeli; birinci fıkra kapsamında yürütülen iş ve işlemler bakımından Orman Genel Müdürlüğünce, ikinci fıkra kapsamında yürütülen iş ve işlemler bakımından ise ilgili kamu idaresi tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilgili hesabına aktarılır.

(4) Nakline ve yerleştirilmesine karar verilen veya bulundukları yerleşim yerlerinden kaldırılmaları zorunlu bulunan Devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köy ve mahalle halkının yerleştirilmesi amacıyla orman sınırları dışına çıkarılarak Hazine adına tescil edilip Orman Genel Müdürlüğünün tasarrufuna geçen veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığının tasarrufuna geçen yerlerin;

a) İklim, toprak ve diğer arazi özellikleri değerlendirilerek tarımsal faaliyetlere uygun olup olmadığı, ıslah ve imar edilerek tarımsal faaliyetlere uygun hale dönüştürülüp dönüştürülemeyeceği ile tarım ve tarım dışı amaçlı arazi kullanım planları, arazi ıslahı, imarı ve ihyasına yönelik işlemler ve uygulamalar Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığınca,

b) Yerleşim planları ve uygulamaları (a) bendinde belirtilen arazi kullanım planları dikkate alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca,

yapılır veya yaptırılır ve onaylanır.

(5) Dördüncü fıkranın (b) bendi uyarınca onaylanan planlara uygun olarak taşınmazların gerekli tescil işlemleri yaptırılmak üzere bu planlar birinci fıkra kapsamına giren alanlar için Orman Genel Müdürlüğüne, ikinci fıkra kapsamına giren alanlar için ilgili kamu idaresine gönderilir. Bu taşınmazlar bu Kanun kapsamındaki iskân hizmetlerinde kullanılmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığına resen tahsis edilmiş sayılır.

(6) İskân işlemleri bu Kanun ile 19/9/2006 tarihli ve 5543 sayılı İskân Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Ancak, bu madde kapsamında yapılacak nakil ve yerleştirmelerde, 5543 sayılı Kanunun 12 nci maddesinin ikinci fıkrası kapsamında bulunan aileler de hak sahibi sayılır ve talepleri hâlinde bunlar da iskân edilir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Değerlendirme İşlemleri

Yeniden orman olarak ihdas edilecek yerler

MADDE 5 – (1) 2/B alanlarından tekrar orman olarak değerlendirilmesi Orman Genel Müdürlüğünce teklif edilen yerler, Maliye Bakanlığınca bu Genel Müdürlüğe tahsis edilir. Bu yerler üzerindeki muhdesat, Orman Genel Müdürlüğünce 2942 sayılı Kanun hükümlerine göre kamulaştırılır.

(2) Nakline ve yerleştirilmesine karar verilen veya bulundukları yerleşim yerlerinden kaldırılmaları zorunlu bulunan Devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köy ve mahalle halkının nakledilmesi sonucunda boşaltılan orman içindeki arazi, yapı ve tesis yerleri, Orman Genel Müdürlüğü tarafından Devlet ormanı olarak derhal ağaçlandırılır.

(3) 2/A alanlarından amacı doğrultusunda değerlendirilemeyeceği veya bulundukları yerleşim yerlerinden kaldırılmaları zorunlu bulunan Devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köy ve mahalle halkının iskânlarının temini için kullanılamayacağı anlaşılan yerlerle ilgili bu uygulama, Orman Genel Müdürlüğü tarafından resen iptal edilerek bu yerler orman vasfıyla Hazine adına tescil edilir.

Hak sahibi, başvuru ve doğrudan satış

MADDE 6 – (1) 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılır.

(2) 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra düzenlenecek güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindekimuhdesatın sahibi olarak gösterilecek kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye

başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler de hak sahibi sayılır.

(3) Hak sahiplerinden birinci fıkra kapsamında olanlar bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde, ikinci fıkra kapsamında olanlar ise, güncelleme listelerinin tescil edildiği veya kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren sekiz ay içinde idareye başvurarak, bu taşınmazların bedeli karşılığında kendilerine doğrudan satılmasını isteyebilirler.

(4) Hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazların satış bedeli, rayiç bedelin yüzde yetmişidir.

(5) Başvuru sahiplerinden satış bedellerine mahsup edilmek üzere; belediye ve mücavir alan sınırları içinde olan yerler için iki bin Türk Lirası, dışında olan yerler için bin Türk Lirası başvuru bedeli alınarak ilgilileri adına emanet hesabına kaydedilir.

(6) Hak sahiplerine satış işlemleri idarece, başvuru süresinin bittiği tarihten itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır.

(7) Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listeleri veya kadastro tutanakları kapsamında kalan taşınmazların satış işlemleri, 1/5/2010 tarihinden itibaren tespit edilen rayiç bedeller üzerinden yapılır.

(8) Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilir. Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on oranında indirim uygulanır ve bu bedeller idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenir. Tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemez ve dava açılamaz. Peşinat alınmadan yapılan taksitle satışlarda ise satış bedelinin yüzde onu, yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde, kalanı ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla üç yılda altı eşit taksitte, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise en fazla dört yılda sekiz eşit taksitte faizsiz olarak ödenir. Taksitli satışlarda kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve taksitlendirmeye uygun süreli banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi hâlinde; taşınmaz, tapuda hak sahibi adına devredilir. İdare tarafından yapılan taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan taşınmaz satış sözleşmeleri ile kanuni ipotek sözleşmelerinde resmî şekil şartı aranmaz. Hak sahipliği belgesi; hak sahibinin Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası, imzası, fotoğrafı ve nüfus bilgilerini içerecek şekilde idarece düzenlenir. Düzenlenen hak sahipliği belgelerinin idarece yazılı olarak tapu idaresine bildirilmesi üzerine, devir ve kanuni ipotek tapu siciline resen tescil edilir. İpotek tesis edilerek devredilen taşınmazların üçüncü kişilere satılması hâlinde borcun kalan tutarından alıcılar sorumludur. Bu hususta tapu kütüğünde gerekli belirtme yapılır. Hak sahibi adına mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda, hak sahibi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda, tahsil edilen tutar hak sahibine aynen ve faizsiz olarak iade edilir.

(9) Peşin satışlarda satış bedelinin tamamını, taksitli satışlarda ise peşinatı veya taksitleri vadesinde ödememek suretiyle yükümlülüklerini yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşer. Ancak, taksitli satışlarda, taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla taksitlerden ikisinin vadesinde ödenmemesi yükümlülüklerin ihlali anlamına gelmez. Vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre belirlenen oranda gecikme zammı uygulanır.

(10) Hak sahibi olunmasında kanuni halefiyet, hak sahibinin veya mirasçılarının bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenecek muvafakatname vermeleri hâlinde ise akdî halefiyet hükümleri geçerlidir. Bu fıkraya göre noter tarafından düzenlenecek muvafakatnamelerden 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanunu hükümlerine göre elli Türk Lirası maktu noter harcı alınır.

(11) Hak sahibi olmadığı belirlenen başvuru sahiplerine, bu Kanundan yararlanamayacakları gerekçeleriyle birlikte bildirilerek başvuru bedeli aynen ve faizsiz olarak iade edilir.

(12) Bu maddeye göre hak sahiplerine doğrudan satılması gereken taşınmazlardan ağaçlandırılmak üzere Orman Genel Müdürlüğüne tahsis edilen, kamu hizmetlerine ayrılan veya bu amaçla kullanılan ya da Maliye Bakanlığınca belirlenen taşınmazlar ile ilgili idarelerce bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç üç ay içerisinde idareye bildirilmesi şartıyla özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gerekenler ile içme ve kullanma suyu havzalarında maksimum su seviyesinden itibaren üç yüz metrelik bant içerisinde kalan yerler hak sahiplerine satılmaz. Bu taşınmazların yerine istenilmesi hâlinde hak sahiplerine, hak sahibi oldukları taşınmazın rayiç değerine eşdeğer öncelikle aynı il sınırları içerisinde bulunan 2/B alanlarındaki taşınmaz, bu maddenin dördüncü fıkrasına göre hesaplanacak satış bedeli karşılığında doğrudan satılabilir.

(13) Hak sahiplerinden idarenin teklifini kabul etmeyenler doğrudan satış hakkından yararlanamazlar, başkaca talepte bulunamazlar, hak ve tazminat talep edemezler ve dava açamazlar.

(14) Bu maddeye göre hak sahibi bulunmayan veya doğrudan satın almaya ilişkin hak sahipliği kalmayan taşınmazların tapu kütüklerinde yer alan 2/B, kullanıcı ve muhdesat belirtmeleri Maliye Bakanlığının talebi üzerine tapu idaresince terkin edilir ve bu taşınmazlar Maliye Bakanlığınca satış dâhil genel hükümlere göre değerlendirilir.

(15) Hak sahipliği kalmayan taşınmazların değerlendirilmesi amacıyla, 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin son fıkrası kapsamında kalanlar hariç olmak üzere, üzerlerinde bulunan kişilere ait yapı ve eklentiler; o yıla ait Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapı birim fiyatlarından eksik imalat bedelleri ve yıpranma payı düşüldükten sonra kalan bedeli ilgililerine ödenmek suretiyle yıktırılır veya bu şekilde belirlenen bedel, taşınmazın değerine eklenerek son müracaat tarihinden itibaren üç yıl içinde satılarak satıştan elde edilen gelirden yapı ve eklenti sahiplerine ödenir ve idare tarafından yapıların tahliyesi sağlandıktan sonra ferağ işlemleri gerçekleştirilir.

(16) Bu maddenin üçüncü ve altıncı fıkralarında belirtilen süreleri iki katına kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

2/A veya 2/B belirtmelerinin terkini ve iade edilecek taşınmazlar

MADDE 7 – (1) Xxxxxxxxx tarafından idareye başvurulması ve idarece bu başvuru üzerine veya resen yapılan inceleme ve araştırma sonucunda doğruluğu tespit edilmesi hâlinde;

a) Tapu ve kadastro veya imar mevzuatına göre ilgilileri adına oluşturulan ve tapuda halen kişiler adına kayıtlı olan taşınmazlardan Hazine adına orman sınırı dışına çıkarıldığı gerekçesiyle tapu kütüklerine 2/A veya 2/B belirtmesi bulunan veya konulan taşınmazların tapu kayıtları bedel alınmaksızın geçerli kabul edilir ve tapu kütüklerindeki 2/A veya 2/B belirtmeleri terkin edilerek tescilleri aynen devam eder, aynı gerekçeyle bu nitelikteki taşınmazlar hakkında dava açılmaz, açılan davalardan vazgeçilir, açılan davalar sonucunda tapularının iptaliyle Hazine adına tesciline karar verilen, kesinleşen ve tapuda henüz infaz edilmeyen taşınmazlar hakkında da aynı şekilde işlem yapılır. Ancak bu kararlardan infaz edilerek tapuda Hazine adına tescil edilen taşınmazlar ise, ilgilileri tarafından bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl içinde idareye başvurulması hâlinde, bedelsiz olarak önceki kayıt maliklerine veya kanuni mirasçılarına iade edilir.

b) Özel kanunları gereğince Devlet tarafından kişilere satılan, dağıtılan, trampa edilen, bedelli veya bedelsiz olarak devredilen veya iskânen verilen ya da özelleştirme suretiyle satılanlar ile hisseleri devredilen özel hukuk tüzel kişileri adına kayıtlı olan ancak daha sonra Hazine adına orman sınırı dışına çıkarıldığı gerekçesiyle tapu kütüklerine 2/A veya 2/B belirtmesi konulan taşınmazların tapu kayıtları geçerli kabul edilir, aynı gerekçeyle bu nitelikteki taşınmazlar hakkında dava açılmaz, açılan davalardan vazgeçilir, açılan davalar sonucunda Hazine adına tescil edilenler ise, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl içinde ilgilileri tarafından idareye başvurulması hâlinde önceki maliklerine veya kanuni ya da akdî haleflerine bedelsiz olarak iade edilir. Ancak, bu kişilerden taşınmazlarına karşılık daha önce yer verilenlere veya bedeli ödenenlere iade işlemi yapılmaz.

c) Bu fıkra kapsamında kalan taşınmazların kullanıcılarının kayıt maliklerinden farklı kişiler olmaları ve kayıt maliklerinin bu fıkradan yararlanmak istemeleri hâlinde, kullanıcılar bu Kanunda belirtilen şartları taşısalar dahi doğrudan satış hakkından yararlanamazlar.

(2) Birinci fıkra kapsamında kalan taşınmazlardan orman sınırı dışına çıkartılacak yerlerde bulunan ve Hazine adına orman sınırı dışına çıkarıldığı gerekçesiyle tapu kütüklerine 2/B belirtmesi konulması gereken taşınmazların tapu kütüklerine 2/B belirtmesi konulmaz ve bunlar hakkında dava açılmaz.

(3) Birinci fıkra kapsamında kalan taşınmazlardan tapuda Hazine adına tescilli olan taşınmazlar hakkında aynı fıkrada belirtilen süre içerisinde idareye başvurmayan ilgililerin hakları bu süre sonunda sona erer, bu kişiler idareden başkaca talepte bulunamazlar, hak ve tazminat talep edemezler ve dava açamazlar. Bu taşınmazlardan Xxxxxx adına tescilli

olanlar idarece satış dâhil genel hükümlere göre değerlendirilir.

(4) Bu maddeye göre ilgililerine iade edilmesi gereken taşınmazlardan orman olduğu iddiasıyla Orman Genel Müdürlüğünce açılan davalar sonucunda orman niteliğiyle Hazine adına tescil edilen, fiilen orman niteliğinde olan veya bu nedenle dava açılması gereken, ağaçlandırılmak üzere Orman Genel Müdürlüğüne tahsis edilen, kamu hizmetlerine ayrılan veya bu amaçla kullanılan, özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gereken veya Maliye Bakanlığınca belirlenen taşınmazlar ilgililerine iade edilmez. Bu taşınmazların yerine, idarece belirlenen ve ilgililerince itiraz ve dava konusu edilmeksizin kabul edilen rayiç bedelleri ödenebilir veya rayiç bedellerine uygun taşınmazlar verilebilir.

Proje alanlarının belirlenmesi ve bu alanda kalan taşınmazların değerlendirilmesi

MADDE 8 – (1) 2/B alanlarından bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kadastro tutanakları kesinleşen veya güncelleme listeleri tescil edilen alanlarda bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra kadastro tutanakları kesinleşecek veya güncelleme listeleri tescil edilecek alanlarda ise kesinleşme ve tescil tarihinden itibaren üç ay içinde, proje alanı belirlemek isteyen 2 nci maddenin birinci fıkrasının (f) bendinde belirtilen idareler tarafından bu alanın sınırları tespit edilerek, alana ait uydu fotoğrafları, varsa her tür ve ölçekteki plan, parselasyon planı, mülkiyet bilgileri, kadastral paftaları ve halihazır haritalarıyla birlikte proje alanı sınırı onaylanmak üzere belediyeler tarafından valilikler aracılığıyla, TOKİ tarafından doğrudan Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir. Bu alanlar, adı geçen Bakanlık tarafından talebin intikal tarihinden itibaren otuz gün içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır ya da reddedilir ve teklif sahibi idareye bildirilir.

(2) Teklif sahibi idare tarafından onay tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde onaylanan proje alanı Maliye Bakanlığına gönderilerek, proje alanı içinde kalan 2/B alanlarındaki taşınmazların devrinin talep edilmesi üzerine, bu taşınmazlardan Maliye Bakanlığınca uygun görülenler, hak sahipleri ve mevcut hakları da belirtilmek suretiyle emlak vergi değeri üzerinden talep sahibi idareye devredilir. Devir bedeli peşin veya bu Kanunda belirtilen sürelerde taksitle ödenebilir.

(3) Aynı proje alanı için birden fazla teklif olması hâlinde, öncelik sıralaması TOKİ, büyükşehir belediyeleri ve belediyeler olmak üzere değerlendirme yapılır.

(4) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından proje alanı belirlenmesi hâlinde, üçüncü fıkra hükmü dikkate alınmaksızın öncelik Bakanlığındır. Bakanlık tarafından belirlenen ve onaylanan proje alanı içerisinde kalan 2/B alanlarındaki taşınmazlar ise, hak sahipleri ve mevcut hakları da belirtilmek suretiyle ve bu Kanun amaçlarında kullanılmak üzere adı geçen Bakanlığa tahsis edilir ve bu alanlar adı geçen Bakanlık tarafından değerlendirilir. Bu fıkra kapsamında kalan taşınmazların bu Kanunda belirtilen satış ve ödeme koşulları da dikkate alınarak değerlendirilmesine ve bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığınca müştereken belirlenir.

(5) Proje alanı olarak belirlenen bölgelerdeki her ölçekteki imar planları ve değişiklikleri ile bu planlara dayalı olarak yapılacak imar uygulamaları, parselasyon planları, ifraz ve tevhit işlemleri proje alanı sahibi idare tarafından yapılır ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylanır.

(6) Proje alanlarında ihdas edilecek taşınmazlar, tapuda devir alan idare adına tescil edilir. Devredilen taşınmazların tapu kütüklerinde bulunan 2/B, kullanıcı ve muhdesata ilişkin belirtmeler devir alan idarenin talebi üzerine terkin edilir. Devredilen taşınmazlardan imar planları yapılması sonucunda eğitim, sağlık ve benzeri resmî tesis alanları için ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince korunması gereken taşınmazlar, imar uygulaması sonucunda bedelsiz ve müstakil parsel şeklinde Hazine adına tapuya resen tescil edilir ve bu hususta tapu kütüğüne belirtme yapılır. İmar uygulamasını müteakip imar planlarında yukarıda sayılan kullanımlara ayrılmayan parsellere belirtmeler taşınmaz.

(7) Devralan idareler devraldıkları taşınmazları; hak sahiplerinin talebi üzerine fiili durumuna uygun olarak ifraz edilmek suretiyle müstakil parsel veya paylı olarak, üzerinde çok katlı bina bulunan taşınmazlarda ise kat mülkiyeti tesisi suretiyle, bunun mümkün olmaması hâlinde paylı olarak hak sahipleri ile bunların kanuni veya bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılmış olan akdî haleflerine tabi oldukları mevzuatına göre bu Kanunda belirtilen satış ve ödeme koşullarını da dikkate alarak rayiç bedel üzerinden doğrudan satabileceği gibi; hak sahipleri taşınmazı doğrudan satın almış olsaydı Hazineye ödeyeceği bedeli devralan idarelere ödemeyi kabul etmesi hâlinde, taşınmaz kendisine ait kabul edilerek hakları karşılanmak kaydıyla devir alan idareler kendi projelerinde ve mevzuatlarına göre değerlendirebilir. Üzerinde yapı ve eklentileri bulunan proje alanında kalan taşınmazların üzerindeki yapılar için; o yıla ait Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapı birim fiyatlarından eksik imalat bedeli ve yıpranma payı düşüldükten sonra kalan bedel ödenir ya da bu bedel, devralan idareler tarafından gerçekleştirilen projeler kapsamında hak sahiplerine verilecek taşınmazların bedelinden mahsup edilir. Bu durumda hak sahipleri, bu hakların dışında taşınmazların doğrudan satış hakkından yararlanamazlar.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Ortak ve Çeşitli Hükümler Davalar

MADDE 9 – (1) 2/A alanları için orman sınırları dışına çıkartma ile orman sınırlandırması ve tespit, tefrik ve tescil işlemlerine karşı yapılan itirazlar ve açılan davalar bu Kanuna göre yapılacak işlemleri durdurmaz. Bu konuyla ilgili davalarda yürütmeyi durdurma ve tedbir kararı verilemez. Bu yerlerde hak iddia edenlerin açtıkları davalar davacılar lehine sonuçlandığında bu taşınmazlar genel hükümlere göre kamulaştırılır. Bu taşınmazlarda hak sahipliği iddiasında bulunanların itirazları ile rayiç bedellere itirazlar yapılan işlemleri durdurmaz, itiraz mahkemeye intikal etmiş ise kesinleşen mahkeme kararına göre işlem yapılır.

(2) Bu Kanuna göre yapılacak işlemler sonuçlanıncaya kadar 2/B alanları hakkında Hazine tarafından kişiler aleyhine açılması gereken davalar açılmaz, açılmış ve devam eden davalar durdurulur. Durdurulan bu davalara konu taşınmazlar hakkında hak sahipleri veya ilgilileri tarafından bu Kanunda belirtilen süreler içinde gerekli başvuruların yapılmaması veya başvuru yapılmasına rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde mahkemelerce bu davalara devam edilerek genel hükümlere göre karar verilir.

(3) Bu Kanun hükümlerine göre işlem yapılmak üzere ilgilileri tarafından süresi içerisinde başvuruda bulunulmaması veya başvuruda bulunulmasına rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebiyle hakkında işlem yapılamayan taşınmazlara ilişkin olarak ikinci fıkra uyarınca açılmamış davalar açılır, durdurulan davalara devam edilir ve kesinleşmiş yargı kararları yerine getirilir.

(4) Bu Kanun kapsamında kalan 2/B alanları hakkında yapılacak işlemler sonuçlanıncaya kadar, bu alanların aynına yönelik olarak dava açılmasına ilişkin hak düşürücü süreler işlemez.

(5) Hak sahipleri veya ilgilileri tarafından taşınmazın satın veya devralınması hâlinde; satışa veya devre konu taşınmazlar hakkında bu kişiler tarafından Hazine aleyhine ya da Hazine tarafından bu kişiler aleyhine açılan ve durdurulan davalarda mahkemelerce verilecek kararlarda yargılama giderlerinin tarafların üzerlerine bırakılmasına karar verilir ve Hazine lehine vekalet ücretine hükmedilmez, verilmiş olan kararlardan henüz infaz edilmeyenlerle Hazine lehine hüküm altına alınan bu alacaklar tahsil edilemez.

Yeni orman alanlarının tesisi, Devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köyler halkının desteklenmesi, gelirler, harcamalar ve muafiyetler

MADDE 10 – (1) Orman Genel Müdürlüğü, Devlet ormanları içinde ve bitişiğinde oturan köyler halkının geçim seviyesinin yükseltilmesi için gerekli tedbirleri alır. Bu maksatla sağlanacak işletme araç ve gereçleri ile gerekli diğer girdiler hibe veya kredi desteği yolu ile karşılanır.

(2) Bu Kanunun uygulamasından elde edilen gelirlerin yüzde üçünü geçmemek üzere Bakanlar Kurulunca belirlenecek miktar, genel bütçe gelir ve gider hesaplarıyla ilişkilendirilmeksizin tahsilini takip eden ay sonuna kadar yatırım amacıyla kullanılmak üzere Vakıflar Genel Müdürlüğü muhasebe birimi hesabına ödenir. Kalan tutarın yüzde doksanını geçmemek üzere Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenen orana karşılık gelen bölümü, ilgili yıl genel bütçesinin (B) işaretli cetvelinde özel gelir, kalanı ise gelir olarak öngörülür ve gelir gerçekleşmesine bağlı olarak özel gelir veya gelir kaydedilir.

(3) İlgili yıl genel bütçesinin (B) işaretli cetvelinde özel gelir olarak tahmin edilen söz konusu tutarlar karşılığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bütçesinde afet riski altındaki alanların dönüştürülmesinde kullanılmak üzere özel ödenek öngörülür. Genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilecek tutarlar karşılığı, nakledilecek orman köylülerine ait taşınmazların kamulaştırılması, 2/A alanlarının ıslah, imar ve ihyası, iskânı, orman köylülerinin kalkınmalarının desteklenmesi, 2/A ve 2/B alanlarının en az iki katı verimsiz orman alanlarının ıslahı ve yeni orman alanlarının tesisi için kullanılmak üzere Orman Genel Müdürlüğü bütçesinde gerekli ödenek öngörülür.

(4) 8 inci maddenin dördüncü fıkrasına göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından proje alanı olarak belirlenen alanların değerlendirilmesinden elde edilen gelirler genel bütçeye gelir kaydedilir.

(5) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bütçesine, proje alanlarında kullanılmak üzere, genel bütçeye kaydedilecek gelirler karşılığı gerekli ödenek öngörülür

(6) Bu Kanun hükümlerinin uygulanmasında yapılacak satış, tescil, devir, kayıt, terkin, düzeltme, ifraz, tevhit, cins değişikliği ve ipotek işlemleri ile bunlara bağlı ve tamamlayıcı nitelikteki işlemler veraset ve intikal vergisinden, 492 sayılı Kanun ile 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu kapsamında alınan harçlardan, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kağıtlar damga vergisinden ve genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerince alınan ücretlerden muaftır.

Diğer işlemler

MADDE 11 – (1) Bu Kanun kapsamında kalan alanların devir ve satışlarından elde edilen gelirler hakkında 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, doğrudan hak sahiplerine satılacak taşınmazların üzerindeki yapılar hakkında ise aynı maddenin son fıkrası hükmü uygulanmaz.

(2) Bu Kanun hükümlerine göre taşınmazların hak sahiplerine doğrudan satılması, ilgililerine devredilmesi veya iade edilmesi ve bu taşınmazların tapu kütüklerindeki 2/B, kullanıcı ve muhdesat belirtmelerinin kaldırılması; bu taşınmazların üzerlerindeki imar mevzuatına aykırı yapılar bakımından kazanılmış hak oluşturmaz.

(3) Fiili durumuna uygun olarak ifraz edilerek müstakil parsel olarak satılması mümkün olmayan taşınmazlar paylı olarak, üzerinde çok katlı bina bulunan taşınmazlar ise kat mülkiyeti tesisi suretiyle, bunun mümkün olmaması hâlinde paylı olarak satılabilir.

(4) Bu Kanun kapsamında kalan taşınmazlardan hak sahiplerine satılmaması, ilgililerine devredilmemesi veya iade edilmemesi gerektiği halde bu tasarruflara konu edilenlerden; satılanların satış bedeli kanuni faiziyle iade edilir, devir ve iade edilenler ise bedelsiz olarak geri alınır.

(5) Hak sahibi bulunmayan taşınmazlar ile bu Kanun hükümlerine göre işlem yapılmak üzere hak sahipleri veya ilgilileri tarafından süresi içerisinde başvuruda bulunulmaması veya başvuruda bulunulmasına rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi ya da gerekli şartları sağlayamaması sebebiyle doğrudan satılamamaları veya iade edilmemeleri sebepleriyle haklarında işlem yapılamayan taşınmazların tapu kütüklerinde yer alan 2/B, kullanıcı ve muhdesatbelirtmeleri Maliye Bakanlığının talebi üzerine tapu idaresince terkin edilir ve bu taşınmazlar Maliye Bakanlığınca genel hükümlere göre değerlendirilir. Bu yerlerden kamu hizmetlerinde kullanılanlar, kamu idarelerinin ihtiyaçları için gerekli olanlar ve özel kanunları gereğince ilgili idarelere tahsisi gerekenler Maliye Bakanlığınca tahsis

edilir.

(6) Bu Kanun hükümlerine göre hak sahiplerine doğrudan satılan, tapu kayıtları geçerli kabul edilerek devredilen ve iade edilen taşınmazların tapu kütüklerindeki 6831 sayılı Kanunun 2 nci ve 2/B maddesine tabi olduğu yönünde konulmuş belirtmeler, Maliye Bakanlığının talebi üzerine tapu idaresince terkin edilir. Bu taşınmazlardan ecrimisilalınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil bedeli satış bedelinden mahsup edilir, bu bedelden fazlası iade edilmez.

(7) Maki tefrik komisyonlarınca makilik alan olarak tespit edilmesine rağmen, orman kadastro komisyonlarınca orman sayılarak Hazine adına orman sınırları dışına çıkartılan taşınmazların tapu kütüklerinde bulunan 2/B belirtmeleri, Maliye Bakanlığının talebi üzerine tapu idarelerince terkin edilir. Bu taşınmazlar hakkında da bu Kanun hükümleri uygulanır.

(8) Bu Kanun kapsamında kalan taşınmazlara ilişkin değerlendirme ve tasarruf işlemleri, özel kanunları gereğince ilgili idarelerden görüş alınmaksızın yapılır.

(9) Bu Kanun kapsamında yapılacak işlemler sırasında, 2/B alanlarında ve bitişiğindeki kadastro parsellerinde 3402 sayılı Kanunun ek 4 üncü maddesinde belirtilen hatanın tespiti hâlinde Maliye Bakanlığının talebi ile anılan madde esaslarına göre düzeltilir.

(10) 6831 sayılı Kanuna göre kesinleşmiş ve tapuya tescil edilmiş orman haritalarında düzeltmeyi gerektiren tutanak, pafta ve zemin uyumsuzluğunun tespiti hâlinde, orman işletme müdürlüğünce görevlendirilecek en az bir orman yüksek mühendisi ya da orman mühendisi ile kadastro müdürlüğünce görevlendirilecek kontrol mühendisi veya mühendisin iştirak ettirildiği, 3402 sayılı Kanunun 3 üncü maddesine göre oluşturulacak kadastro ekibince orman sınır nokta ve hatları orman kadastro tutanakları esas alınmak suretiyle zemine aplike edilir. Tespit edilen uyumsuzluk yukarıda oluşturulan kadastro ekibince teknik mevzuata uygun hale getirilir. Çalışma sonucunda bir zabıt düzenlenir ve bu zabıt ekip görevlileri ile orman ve kadastro mühendisleri tarafından birlikte imzalanır. Düzeltme işlemi 3402 sayılı Kanunun 11 inci maddesine göre yapılacak askı ilanı ile kesinleşir

(11) 2/B alanlarından imar planı kapsamında kalan ve kadastro veya güncelleme çalışması yapılmayan yerlerde 3402 sayılı Kanunun ek 4 üncü maddesine göre kadastro ve güncelleme çalışmaları yapılır. Bu yerler de, bu Kanun hükümlerine göre değerlendirilir.

(12) 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunun ek 10 uncu maddesi uyarınca orman sınırları dışına çıkarılan alanlar ile bu alanlardan anılan Kanun hükümlerine göre değerlendirilemeyen alanlar hakkında bu Kanun hükümleri uygulanır.

(13) Hak sahipliğine esas tarihin tespiti konusunda tereddüt olması hâlinde hak sahipliği, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce bildirilen bilgi ve belgelere göre, bunun mümkün olmaması hâlinde başvuru sahipleri tarafından ibraz edilen belgelere göre idarece belirlenir.

(14) Kadastro müdürlüklerince 2/B alanları hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra düzenlenecek güncelleme listelerinde ve kadastro tutanaklarında; bu alanların fiili kullanım durumları, varsa üzerindeki muhdesatınkime veya kimlere ait olduğu, bu yerlerin ve üzerlerindeki muhdesatın 31/12/2011 tarihinden önce olmak üzere ne zamandan beri kim veya kimler tarafından kullanıldığı gösterilir ve bunlar tescil edildikleri veya kesinleştikleri tarihten itibaren en geç bir ay içinde idareye gönderilir.

(15) Bu Kanun kapsamında doğrudan hak sahiplerine satılacak 2/B alanlarında kalan taşınmazlardan tek parselde birden fazla hak sahibinin olması ve bu hak sahiplerine satılacak arazinin ifrazı hâlinde yüzölçümünün3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen bölünemez büyüklüğün altına düşmesi hâlinde; bu araziler, 5403 sayılı Kanunda belirtilen bölünemez büyüklüğün altına düşmemek kaydıyla, diğer hak sahiplerinin yazılı olarak muvafakat vermesi durumunda talep eden hak sahiplerine satılabilir.

(16) 31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman vasfını kaybetmesine rağmen, askeri yasak bölgelerde kalması ve 6831 sayılı Kanunun 17 nci maddesi uyarınca ilgili kamu kurumu adına izin verilmesi veya lehine irtifak hakkı tesis edilmesi ve muhafaza ormanı olması nedeniyle, 6831 sayılı Kanunun 3302 sayılı Kanunla değişik 2nci maddesinin (B) bendi uygulaması ile orman sınırı dışına çıkartılma işlemi yapılamayan yerlerin orman kadastrosu ve 6831 sayılı Kanunun 2 nci maddesinin (B) bendi uygulaması en geç altı ay içerisinde tamamlanır. Bu alanlarda 6831 sayılı Kanunun 2 nci maddesinin dördüncü fıkrasının izin veya irtifak hakkı tesis edilen yerlerde orman kadastrosu yapılmayacağına ve ormanlık alanın sınırlarında daraltma yapılamayacağına dair hükmü uygulanmaz. Bu yerlerin31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı veya üzerlerindeki muhdesatın sahibi olduğu tespit edilen kişiler de bu Kanuna göre hak sahibi sayılır ve bu kişilerin bu Kanuna göre belirlenecek rayiç bedeli ödemeyi kabul etmeleri hâlinde, kullandıkları taşınmazın rayiç değerine eşdeğer öncelikle aynı il sınırları içerisinde bulunan 2/B alanlarındaki taşınmaz,

bu Kanunun 6 ncı maddesinin dördüncü fıkrasına göre hesaplanacak satış bedeli karşılığında doğrudan satılabilir.

Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin işlemler

MADDE 12 – (1) Hazineye ait tarım arazilerinin; 31/12/2011 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan, kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği idarece belirlenen kullanıcıları ya da paydaşlarından; bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl içerisinde bu arazileri bedeli karşılığında doğrudan satın almak için idareye başvuran ve idarece bu maddede belirtilen şekilde tespit ve tebliğ edilen satış bedelini itiraz etmeksizin kabul edenler bu maddeye göre hak sahibi sayılır.

(2) Bu madde kapsamında doğrudan hak sahiplerine satılacak Hazineye ait tarım arazilerinin satış bedeli rayiç bedelin yüzde yetmişidir. Bu tarım arazilerinin satışında da, bu Kanunda belirtilen satış ve ödeme şartları uygulanır.

(3) Kamu hizmetine tahsis edilmiş veya fiilen bu amaçla kullanılanlar, belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan yerler, belediye ve mücavir alan sınırları dışında olmakla birlikte kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlarda tarım dışı kullanıma ayrılmış alanlar, denizlerde kıyı kenar çizgisine beş bin metre, tabii ve suni göllerde kıyı kenar çizgisine beş yüz metreden az mesafede bulunan alanlar ile içme suyu amaçlı barajların mutlak ve kısa mesafeli koruma alanları içinde kalan yerler, satış tarihi itibarıyla arazi toplulaştırılması yapılacak yerler, özel kanunları kapsamında kalan ve özel kanunlarına göre değerlendirilmesi gerekenler ile diğer sebeplerle satılamayacağı Maliye Bakanlığınca belirlenecek Hazineye ait tarım arazileri bu madde kapsamında hak sahiplerine satılmaz. Hazineye ait tarım arazilerinden kadastrosu yapılmayan yerler kadastrosu yapıldıktan, tescil harici olanlar ise Xxxxxx adına tapuya tescil edildikten sonra bu maddeye göre değerlendirilir.

(4) Hazineye ait tarım arazilerinden mülga 28/6/1966 tarihli ve 766 sayılı Tapulama Kanununun 37 nci maddesi gereğince tapu kütüklerine şerh veya belirtme konulan ve 3402 sayılı Kanunun 46 ncı maddesine göre ilgililerince talep ve dava edilmemiş olanlar ile davaları devam edenlerden davasından vazgeçilenler, şerh veya belirtme lehtarları veya bunların kanuni mirasçılarından birinci fıkrada belirtilen süre içerisinde başvuranlara doğrudan satılabilir. Süresi içerisinde satın alınma talebinde bulunulmayan taşınmazların tapu kütüklerindeki şerhler ve belirtmeler, idarenin talebi üzerine tapu idarelerince terkin edilir ve bu araziler genel hükümlere göre değerlendirilir.

(5) Yükümlülüklerini süresi içinde yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşer.

(6) Bu madde kapsamında doğrudan hak sahiplerine satılacak Hazineye ait tarım arazilerinden tek parselde birden fazla hak sahibinin olması ve bu hak sahiplerine satılacak arazinin ifrazı hâlinde yüzölçümünün 5403 sayılı Kanunda belirtilen bölünemez büyüklüğün altına düşmesi hâlinde; bu araziler, 5403 sayılı Kanunda belirtilen bölünemez büyüklüğün altına düşmemek kaydıyla, diğer hak sahiplerinin yazılı olarak muvafakat vermesi durumunda talep eden hak sahiplerine satılabilir.

(7) Bu madde hükümlerine göre hak sahiplerine satılan taşınmazlardan ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilenecrimisiller terkin edilir, başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil ve kira bedelleri satış bedelinden mahsup edilir, bu bedelden fazlası iade edilmez.

(8) Bu maddeye göre yapılacak satış işlemleri idarece, başvuru tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde sonuçlandırılır.

(9) 2/B alanlarında kalan tarım arazilerinin satışında bu madde hükümleri uygulanmaz.

(10) Denizli ili, Beyağaç ve Kale ilçeleri sınırları içerisinde bulunan ve 3 Mart 1340 (1924) tarihli ve 431 sayılı Hilâfetin İlgasına ve Hanedanı Osmaninin Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına Dair Kanun hükümleri gereğince millete (Hazineye) intikal eden taşınmazlardan olmamasına ve 16/2/1995 tarihli ve 4071 sayılı 3 Mart 1340 (1924) tarihli ve 431 sayılı Kanunla Hazineye Kalan Taşınmaz Mallardan Bazılarının Zilyedlerine Devri Hakkında Kanun kapsamına girmemesine rağmen, yapılan kadastro çalışmalarında 431 sayılı Kanuna göre Hazineye intikal eden taşınmazlardan olduğu zannedilerek sehven 4071 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin (b) bendi gereğince, 3402 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinde belirtilen zilyetlik şartlarını taşıdıkları gerekçesiyle zilyet olarak isimleri kadastro tutanağında belirtilerek Hazine adına tespit ve tescil edilen ve tapu kütüklerine zilyetlik veya 4071 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin (b) bendi kapsamında olduğu yönünde şerhler veya belirtmeler konulan taşınmazların tapu kütüklerindeki şerhler veya belirtmeler tapu idaresince resen terkin edilir. Bu taşınmazların tapu kütüklerinde yer alan şerhlerin veya belirtmelerin terkini amacıyla Hazinece açılan davalardan vazgeçilir, dava açılması gerekenler hakkında dava açılmaz. Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl içerisinde bu taşınmazların tapu kütüklerinde lehine şerh veya belirtme konulmuş olan kişiler veya kanuni mirasçıları tarafından bu taşınmazların satın alınması için idareye müracaat edilmesi hâlinde, bu taşınmazlar emlak vergi değeri üzerinden ve bu Kanunda belirtilen ödeme ve taksit koşullarıyla kendilerine doğrudan satılır.

(11) Bu maddenin onuncu fıkrası kapsamında kalan taşınmazlar hakkında anılan fıkrada belirtilen şekilde işlem yapılması hâlinde, bu taşınmazların tapu kütüklerinde yer alan şerhlerin veya belirtmelerin terkini amacıyla Hazine tarafından kişiler aleyhine açılan davalarda mahkemelerce verilecek kararlarda yargılama giderlerinin tarafların üzerlerine bırakılmasına karar verilir ve Hazine lehine vekalet ücretine hükmedilmez, verilmiş olan kararlardan henüz infaz edilmeyenlerle Hazine lehine hüküm altına alınan bu alacaklar tahsil edilmez.

(12) Mülkiyeti Tarım İşletmeleri Genel Müdürlüğüne ait olan, hâlihazırda gerçek kişiler tarafından kullanılan Konya ili, Sarayönü ilçesi, Konuklar Tarım İşletmesi Müdürlüğü ile Adana ili, Ceyhan ilçesi, Çukurova Tarım İşletmesi Müdürlüğü uhdesinde bulunan ve işletme bütünlüğünü bozmayan arazilerin kullanıcıları tarafından; bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde adı geçen Genel Müdürlüğe başvurulması ve geriye dönük beş yıllıkecrimisil bedelinin ödenmesi kaydıyla, bu araziler anılan Genel Müdürlük tarafından belirlenen rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden ve bu Kanunda belirtilen satış ve ödeme şartlarıyla kullanıcılarına doğrudan satılır. Birden fazla kullanıcısı bulunan ve bu maddeye göre kullanıcılarına doğrudan satılacak olan arazilerin ifrazı hâlinde yüzölçümünün 5403 sayılı Kanunda belirtilen bölünemez büyüklüğün altına düşmesi durumunda, bu araziler; 5403 sayılı Kanunda belirtilen bölünemez büyüklüğün altına düşmemek kaydıyla, diğer kullanıcıların yazılı olarak muvafakat vermesi durumunda talep eden kullanıcılarına doğrudan satılabilir.

Değiştirilen ve yürürlükten kaldırılan hükümler

MADDE 13 – (1) 6831 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasında yer alan “herhangi bir nedenle” ibaresi “sınırlandırma sırasında orman olduğu halde” şeklinde, üçüncü fıkrasında yer alan “köylerde köy muhtarlığınca” ibaresi “mahalle ve köylerde muhtarlıkça” şeklinde değiştirilmiştir.

(2) 6831 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan “belde ve köylerle bunlara bitişik belde ve köylerin” ibaresi “belde, mahalle ve köylerle bunlara bitişik belde, mahalle ve köylerin” şeklinde değiştirilmiştir.

(3) 6831 sayılı Kanunun 9 uncu maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde, altıncı fıkrasında yer alan “sabit taş ve beton kazıklarla tespit edilir.” ibaresi “zeminde tespit ve tesis edilir.” şeklinde değiştirilmiş, yedinci fıkrasının birinci cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümle eklenmiştir.

“İlan işleri tamamlanan belde, mahalle ve köylerde kadastrosu yapılacak ormanların sınırları komisyonlarca, arazi üzerinde belirlenerek tutanakla tevsik edilir, belirlenen sınır noktaları ölçülerek haritalama işlemleri yapılır.”

“Düzeltme işlemleri en son ilan edilen çalışma esas alınarak yapılır.”

(4) 6831 sayılı Kanunun 10 uncu maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 10 – Sınırlaması ve bu Kanunun 2 nci maddesine göre, orman sınırları dışına çıkarma işlemleri bitirilen köy, belde veya mahallelere ait düzenlenen kadastro dosyaları Orman Genel Müdürlüğüne gönderilir. Orman Genel Müdürlüğünce bulunan şeklî ve hukuki noksanlıklar komisyonlarca düzeltildikten sonra, kadastro tutanak suretleri haritaları ile birlikte orman kadastro komisyonlarınca ilgili köy, belde veya mahallelerin uygun yerlerine asılmak suretiyle ilan edilir. Ayrıca, tutanak suretleri Maliye Bakanlığı ile Orman Genel Müdürlüğünün mahalli kuruluşlarına intikal ettirilir.

Asılma tarihi, beldelerde belediye encümenlerinin, mahalle ve köylerde ihtiyar heyetlerinin tasdik edecekleri belgelerle tevsik olunur. Bu belgeler komisyon dosyalarında saklanır.

Kadastrosu tamamlanan veya devam eden ormanlara ait haritaların yapılmasında ölçme, hesap, tersimat ve aplikasyon işleri harita ve kadastro mühendisleri veya teknikerleri tarafından yapılır, sorumluluk harita ve kadastro mühendislerine aittir. Çalışma alanlarında yapılan ölçüm ve haritalama işlemlerinin usulüne uygun olarak yapılmasını sağlamak ile kontrol onayını yapmak üzere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatınca kontrol mühendisi görevlendirilir. Kadastro teknik standartlarına uygun üretilen bu haritalar, harita ve kadastro mühendislerinin kontrol onayından sonra komisyon başkanınca tasdik olunur.”

(5) 6831 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin birinci fıkrasında yer alan “altı ay” ibaresi “bir ay” şeklinde değiştirilmiştir.

(6) 6831 sayılı Kanunun 12 nci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Orman kadastrosu yapılıp kesinleşen yerlerde, orman idaresince başka bir değerlendirme yapılmaksızın kesinleşen orman kadastrosuna göre işlem yapılır.”

(7) 6831 sayılı Kanunun 17 nci maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Devlet ormanları içinde bu ormanların korunması, istihsal ve imarı ile alakalı olarak yapılacak her nevi bina ve tesisler müstesna olmak üzere; otlatma planı yapılan alanlarda yıllık otlatma süresi dâhilinde hayvanların planlı otlatılmasını sağlayan, gecelemesini emniyet altına alan ve dağılmalarını engelleyen geçici çevirmeler şeklinde düzenlemeler dışında, her çeşit bina, ağıl ve hayvanların barınmasına mahsus yerler yapılması, tarla açılması, işlenmesi, ekilmesi ve orman içinde yerleşilmesi yasaktır. Ancak, Devlet ormanlarında 31/12/2011 tarihinden önce toplu yerleşimin bulunduğu; yaylak ve otlak olarak kullanılan alanlar içindeki yerler ile yılın belirli dönemlerinde geleneksel yaylacılık maksadıyla yerleşim yeri olarak kullanılan alanlar kullanım bütünlüğü de dikkate alınarak Orman Genel Müdürlüğünce tespit edilir. Tespit edilen bu alanlardan uygun görülenler Orman ve Su İşleri Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile yayla alanı olarak ilan edilir. İlan edilen yayla alanlarında 31/12/2011 tarihinden evvel yapılmış, hakkında müsadere kararı bulunanlar da dâhil her türlü bina ve tesisler mevcut haliyle vaziyet planında gösterilerek Orman Genel Müdürlüğü sabit kıymetlerine alınır. Yayla alanlarında bulunan bina ve tesisler orman idaresi tarafından işletilir, işlettirilebilir veya kiraya verilebilir. Elde edilen gelirler Orman Genel Müdürlüğü döner sermayesine gelir

kaydedilir. Giderler ise Orman Genel Müdürlüğü döner sermayesinden karşılanır.

Bu alanlardaki bina ve tesislerin kullanıcıları orman idaresince tespit edilir, ilgili kaymakamlık ve muhtarlıklar vasıtasıyla bir ay süreyle ilan edilir. Bu süre içinde yapılan itirazlar bir ay içinde orman idaresinde mevcut bilgi ve belgelere göre, bunun mümkün olmaması hâlinde başvuru sahiplerinin elindeki bilgi ve belgelere göre sonuçlandırılarak ilgililere bildirilir. Kullanıcısı tespit edilen bina ve tesisler vaziyet planına göre kullanıcısına, tespit tarihinden itibaren bir yıl içinde talebi hâlinde rayiç bedel üzerinden 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre kiraya verilebilir. Kullanıcıları tarafından kiralanmayan bina ve tesisler ise yıkılır. Kiralanan bina ve tesislere ilişkin, ilgili kurumlarca orman idaresine bildirilen eksikliklerin tamamlanması yönünde kiracıya tebligat yapılarak en geç bir yıl içinde eksikliğin giderilmesi istenir. Eksikliklerin giderilmemesi hâlinde yapılan kiralama işlemi iptal edilir. İlgili mevzuattan doğacak her türlü zarar ve hukuki sorumluluk kiracıya aittir. Yayla alanı olarak ilan edilen yerlerde orman idaresince nüfus yoğunluğu, yöresel ihtiyaç ve sosyal problemler dikkate alınarak gerekli her tür ve ölçekte planlar Orman Genel Müdürlüğünce yapılır veya yaptırılır. Yapılan bu planlar Orman ve Su İşleri Bakanlığınca onaylanır. Yayla alanlarında mevcut bina ve tesislerin kiralayan tarafından iki yıl içinde planlara uygun hale getirilmesi istenir. Uyumlu hale getirenlerin kira sözleşmeleri yenilenir. Aksi halde kira sözleşmesi iptal edilir. Yayla alanlarına ilişkin iş ve işlemler yönetmelikle belirlenir.”

(8) 6831 sayılı Kanunun ek 9 uncu maddesine aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.

“Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri ya da vakıflar tarafından kurulan yükseköğretim kurumları hariç olmak üzere; yükseköğretim kurumlarına eğitim ve araştırma maksatlı tesisler yapılması için bu Kanunun 17 nci maddesinin üçüncü fıkrası esaslarına göre orman sayılan alanlardan bedelli izin verilebilir. Ayrıca, izin verilen bu alan içinde izin sahibi yükseköğretim kurumuna veya Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu Genel Müdürlüğüne yurt yapılması maksadıyla bedelli izin verilebilir.

Yukarıdaki fıkrada belirtilen bina ve tesislerin, yükseköğretim kurumlarınca veya Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu Genel Müdürlüğünce özel ve hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ormanlarda yapılmak istenmesi hâlinde Orman ve Su İşleri Bakanlığınca izin verilebilir. Bu takdirde kullanım bedeli, süresi, yapılan bina ve tesislerin devri gibi hususlar genel hükümlere uygun olarak taraflarca tespit edilir. İzin verilen alanda yapılacak yol ve açık olarak düzenlenen; otopark, garaj, havuz, spor alanları ve benzeri tesisler ile enerji nakil hattı, su isale hattı, haberleşme, doğalgaz hattı, kanalizasyon gibi her türlü altyapı tesisleri ve yine bu Kanunun 17 nci maddesine göre genel kamu hizmetlerine yönelik verilen izinler hariç olmak üzere, binaların taban alanları toplamı, izne konu orman sayılan alanın yüzde onbeşini geçemez.”

(9) 6831 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 9 – Tapuda kişiler adına kayıtlı iken, orman sınırları içerisinde kaldığı gerekçesiyle tapuları iptal edilen yerler üzerinde bulunan ve 31/12/2011 tarihinden önce müsaderesine karar verilen ve Orman Genel Müdürlüğü sabit kıymetlerine alınan tesislerden 29/6/1956 tarihli ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu kapsamındaki fabrika veya ticarethane niteliğindeki tesisler öncelikle kullanıcılarına olmak üzere yirmi dokuz yıla kadar kiraya verilebilir. Bu nitelikteki tesislerle ilgili devam eden davalar sonucunda müsadere kararı verilmesi hâlinde, müsaderesine karar verilen bu tesisler ile genel bütçeli kamu idarelerine veya özel bütçeli idarelere verilmiş olan izinli alanlarda izin maksadı haricinde yapılmış tesisler hakkında da bu hüküm uygulanır.”

(10) 17/10/1983 tarihli ve 2924 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun ile 16/2/1995 tarihli ve 4070 sayılı Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır.

Atıflar ve sonuçlandırılamayan işlemler

MADDE 14 – (1) Diğer mevzuatta 2924 sayılı Kanuna ve 4070 sayılı Kanuna yapılan atıflar bu Kanuna yapılmış sayılır.

(2) 2924 sayılı Kanun hükümlerine göre hak sahibi olduğu tespit edilenler hakkında yapılan ve tamamlanamayan işlemler, mali yükümlülüklerini kısmen veya tamamen yerine getiren kişilerin hakları korunarak bu Kanun hükümlerine göre Maliye Bakanlığınca sonuçlandırılır.

(3) 2924 sayılı Kanun hükümlerine göre 2/A alanlarına nakline ve yerleştirilmesine karar verilen ve halen işlemleri devam xxxx xxxxx içi veya bitişiği köyler halkına ilişkin iskân işlemleri, Orman ve Su İşleri ile Çevre ve Şehircilik bakanlıklarınca müştereken yürütülür. Bu köyler halkının yeni iskân edileceği alanda hak sahiplerine verilecek bina, arsa ve arazilerin bedelleri peşin veya yirmi yıl içinde ve yıllık eşit taksitlerle faizsiz olarak tahsil edilir. Bu köyler halkından hak sahibi olanlardan anlaşma yapanların nakledildikleri Devlet ormanı içinde veya bitişiğinde kalan taşınmazları ile bunların karşılığı olarak yerleştirilecekleri yerlerden kendilerine iskânen verilecek taşınmazların tapudaki devir ve tescil işlemleri karşılıklı olarak yapılır.

(4) 4070 sayılı Kanunun 5, 6 ve 7 nci maddelerine göre süresi içerisinde idareye başvuruda bulunanlardan hak sahibi olduğu anlaşılanlar, bu Kanunun 12 nci maddesine göre hak sahibi sayılır ve işlemleri aynı maddeye göre sonuçlandırılır.

(5) Bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde, 2886 sayılı Kanun hükümleri uygulanır.

(6) Bu Kanunun 2/A alanları hakkındaki hükümlerinin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Orman ve Su İşleri Bakanlığınca; 2/B alanları ile Hazineye ait tarım arazileri hakkındaki hükümlerinin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Maliye Bakanlığınca belirlenir.

Ödenek kaydedilmesi GEÇİCİ MADDE 1 – (1) Bu Kanunun uygulaması sonucu 2012 yılında gerçekleşen gelirler, 10 uncu madde ve bu madde kapsamında belirlenen oranlar dâhilinde genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir ve özel gelir kaydedilir.Genel bütçenin (B) işaretli cetveline özel gelir kaydedilen tutarlar karşılığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bütçesine afet riski altındaki alanların dönüştürülmesinde kullanılmak üzere özel ödenek kaydetmeye Çevre ve Şehircilik Bakanı; gelir kaydedilen bu tutarlar karşılığı ise 10 uncu maddenin üçüncü fıkrası kapsamında Orman Genel Müdürlüğü bütçesine Hazine yardımı ile ilişkilendirilmek üzere ödenek kaydetmeye Maliye Bakanı yetkilidir. Yürürlük MADDE 15 – (1) Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer. Yürütme MADDE 16 – (1) Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
	2.3.2	-	Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
Taşınmaz tarla niteliğinde olup üzerinde ruhsatsız gecekondu tarzında yapılaşmalar ve seralar bulunmaktadır. Hali hazırda parsel sera ve ekin tarlası olarak kullanılmaktadır. Parsel üzerinde yer alan yapıların, parselin maliye hazinesine ait olduğu dönemde kullanan şahıslara ait olduğu, parselin hak sahibi olan Özak GYO A.Ş. ye devredilmiş olması, yapıların ekonomik olarak değer taşımadığı gözlemlenmiş olması, yapılara ilişkin proje ve ruhsat bilgilerinin bulunmaması ile üzerinde herhangi bir proje geliştirilmemiş olması da dikkate alınarak parselin niteliğinde de belirtilmiş olan Tarla/arazi olarak değerlendirilmesinin uygun olduğu kanaatine varılmıştır. Bu bağlamda taşınmazın üzerinde proje geliştirilebilecek arazi niteliğinde olduğu gözlemlenmiştir. Dolayısıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (r) bendinde yer alan "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır." hükmü çerçevesinde taşınmazların arazi/tarla olarak portföye bulunmasında sakınca bulunmadığı görüşü raporda 6.5.6. maddesinde belirtilmiştir. )
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1	-	Tanımı
Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Göktürk Merkez Mahallesi, 963 parselde kain 17.403,25 m² alanlı "Tarla" nitelikli taşınmazdır.
3.2	-	Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
	Değerlemesi yapılan taşınmaz; Göktürk İstanbul Caddesi üzerinden Kemerburgaz istikametinden gelirken Göktük girişini geçtikten sonrda solda yer alan İstanbul İstanbul konut projesini geçtikten sonra Kumlugeçit sokak içine girilerek sokağın sonunda yer almaktadır. Yakın konumda konut projeleri ve boş tarlalar yer almaktadır. Parselin doğu sınırından dere geçmektedir. Parsele ulaşmak için dere üzerinde köprü yer almaktadır. Parselin Batı cephesinden arada başka parseller bulunmakla birlikte Kemerburgaz-Hasdal yolu, kuzeyinde Orman alanı, güneyinde Göktürk son durak otobüs durağı ve Karadeniz Camii, doğu cephesinde İstanbul İstanbul evleri sitesi, Riverside, Fantasia Residence konut projeleri bulunmaktadır.

3.3	-	Ulaşım Özellikleri
	Değerleme konusu taşınmaza Göktürk İstanbul Caddesi üzerinden ulaşım sağlanabilmektedir. Bölgeye ulaşım özel araç ve toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Taşınmaz Göktürk girişinde yer xxxx Xxxxxx İstasyonuna 1,3 km mesafede konumludur.

TAŞINMAZIN

İSTANBUL İSTANBUL EVLERİ PROJESİ

MESA YAMAÇ

BENZİN

TAŞINMAZIN KONUMU

İSTANBUL CAD.

DERE

HASDAL-KEMERBURGAZ YOLU

3.4	-	Taşınmazın Fiziki Özellikleri
	3.4.1	-	Genel Özellikleri
	963 Parsel; 17.403,25 m ² alana sahip olup tam mülkiyetlidir . Taşınmaz Maliye Hazinesi adına kayıtlı iken 6292 sayılı Kanun kapsamında ÖZAK GYO A.Ş. adına tescil edilmiştir. (6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamında olup Hak Sahipleri 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılır. Ekte sunulan Milli Emlak Daire Başkanlığı yazısından da anlaşıldığı üzere söz konusu parselde hak sahibi Xxxx XXX.A.Ş. dir.) Parselin küçük bir kısmında gecekondu tarzında yapılaşma olduğu gözlemlenmiştir. Parsel düz bir topoğrafyaya sahiptir. Parselin çevresinde konut projeleri ve boş araziler bulunmaktadır. Parsel düz bir arazi konumunda, şekli dikdörtgeni andırıp yamuk şeklindedir. Yerinde yapılan kısmi gözlemler neticesinde arazi üzerinde tarımsal faaliyet olduğu gözlemlenmiştir. Parsel alanının sınırları yerinde belirlenmemiştir.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1	-	Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
	4.1.1	-	İstanbul İli
	İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
	İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, yıllık %0 33.1 nüfus artışı ve 10 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
	Harita 1 - İstanbul'un Konumu
	2000 yılında yapılan nüfus sayımının sonuçlarına göre İstanbul’un nüfusu 10.018.735 kişi olup bu nüfusun % 65’i kentin Avrupa yakasında, % 35’i Asya yakasında yaşamaktadır. 5712 km² alana sahip Xxxxxxxx’xx xxxxx xxxxxxxxx 0000 xxxx/xxx’dir. Son 40 yılda 1 milyondan 10 milyona artan kentin nüfusuna her yıl ortalama 500.000 kişi eklenmektedir. Ülkedeki endüstriyel kuruluşlarının %38'i, ticari işletmelerin %55'i İstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu şehirden sağlanmaktadır. Ülke çapında kişi başına GSMH (gayri safi milli hasıla) yaklaşık $ 2,000 iken İstanbul'da $ 6,000 düzeyindedir. İstanbul için 2010 yılındaki nüfus 15.4 milyon, istihdam 6 milyon olarak öngörülmüştür. Nüfusun %34’ünün, istihdamın ise %33’ünün kentin Asya yakasında yerleşmesi öngörülmüştür.
	Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 13.255.685 kişidir. Toplam nüfus içerisinde 13.120.596 (% 98,98) kent nüfusu, 135.089 da (% 1,02) kırsal nüfusudur. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.

4.1.2	-	Eyüp İlçesi
Eyüp, İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan bir ilçesi. 1936'da kurulan Eyüp ilçesinin yüzölçümü 242 km²'dir. 21 mahallesi ve 7 köyü bulunan Eyüp ilçesinin nüfusu 2010 yılındaki ADNKS verilerine göre 338.329'dur. İlçe’nin Haliç’in iç kesiminde kısa bir sahil şeridi vardır. Yakın zamanda pek çok fabrika kapatıldı veya buradan kaldırıldı. Haliç artık kokmuyor. Su kenarında oturmak artık mümkün. Bundan dolayı Eyüp'ün nitelikleri tekrar olumlu olarak değişiyor. Xxxx bazı şeyleri de kaybediyor. Kırk veya elli sene önce publar ve oyun evleri ve şehir hayatının alışılagelmiş zevkleri vardı. Eyüp'te bugün hiç bar yoktur,buna rağmen köşe dükkânlarda bira satılabilir. Sokakları kahvehene ile doludur,insanlar burada sigara ve çay içerek veya oyun oynayarak vakit geçirirler. Yeni apartman blokları ile birlikte nüfusta büyüdü. Fakat atmosfer hala barış dolu. Camiler ve tarih semte hala hakim vaziyette. Eyüp ruhsal sakinlik ve rahatlama imajını vurgulamaya çalışmakla meşgul durumda. Sadece bir cami ve mezarlık olmayıp Xxxxx Xxxx mevkiinde Karyağdı Xxx Xxxx isimli Bektaşi Tekkesi de bulunmaktadır. Yukarı tepelerinde ağaçlıklar bulunur ve burada genişce yayılmış vaziyette duran ve adını Fransız yazar Xxxxxx Xxxx den alan bir kahve vardır. Haliç üzerinde şahane bir manzaraya sahiptir. Eminönü'ne giden bütün yollar görülebilir. Büyük bir barış duygusunu ağaçların altında çayınızı alırken hissedebilirsiniz. Şimdi Haliç temiz olup ,sandalar insanları karşı sahillere taşımaktadır. Göktürk, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda bulunan Eyüp ilçesine bağlı 21 mahalleden biridir. İdari sınırlarına bakıldığında doğusunda ve güneyinde Mithatpaşa mahallesi; kuzeyinde Odayeri; batısında ise Pirinççi köyleriyle komşudur. İstanbul'un tanınmış yerleşimlerinden Kemerburgaz semti de idari olarak Göktürk mahallesi sınırları içinde bulunmaktadır.

EYÜP İLÇESİ

4.1.3	-	Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır.
Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur.
2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım- satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür.
2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır. Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir. 2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.
2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır. 2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir. 2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyretteği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığ görülmüştür. 2013 yılında yaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) kapsamında inşaatların başlaması, yabancılara mülk satışında kolaylıklar getiren Mütekabiliyet Yasasının onaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altına düşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating, Türkiye’nin kredi notunu kısa bir süre önce yükseltmesi gibi nedenlerle piyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri hızlanmıştır. 2013 yılının ilk çeyreğinde konut kredisi faiz oranlarına da bağlı olarak alım satım işlemlerinde hareketliliğin devam ettiği gözlemlenmiştir. Ancak, 2013 ün ikinci çeyreğinin sonuna doğru gerek ülke ekonomisinde gerekse global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşullara bağlı olarak konut kredisi faiz oranlarındaki artışların olduğu, Gezi olaylarından sonra piyasalarda yaşanan dalgalanmaların gayrimenkul alım satımlarına yansıdığı görülmüştür. 2013 yılı sonuna doğru açıklanan İnşaatta büyüme rakamları pozitif İç talepteki canlanmayla birlikte yılın ilk çeyreğini yüzde 2.9 büyümeyle kapatan Türkiye ekonomisi, 2'nci çeyrekte ise 4.4 büyüme kaydetmiştir. İnşaat sektöründeki büyüme ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5.9 olarak gerçekleşirken, 2'nci çeyrekte bu rakam 7,6 olarak gerçekleşmiştir. Sektördeki 3'ncü çeyrek büyüme rakamı ise 8.7 olarak açıklanmıştır.

2014 yılında yerel ve cumhurbaşkanlığı seçimlerine kadar durağan br hal seyreden konut sektör seçim sonrasında hareketlenmiş olmasına karşın, 2014 yılının son çeyreğinde ortadoğuda yaşanan terör eylemlerinin artması ve ülkenin güney sınırında yaşanan sorunlar nedeniyle konut alım satımlarının olumsuz etkilendiği görülmüştür. 2015 yılından beklentilerde terör eylemlerinin küresel bir savaşa dönmesinin engellemesi ile piyasaların yeniden hareketleneceği, kentsel dönüşümün olacağı bölgelerde konut projelerine talebin olacağı ve bu bölgelerde satışların hızlanabileceği öngörülmektedir. Değerlemesi yapılan taşınmazın bulunduğu bölgede karışık bir gelişim görülmekte olup bölgenin lüks konut projeleri bazında konut alanı olarak gelişim gösterdiği gözlemlenmiştir. Yakın çevresinde lüks konut projeleri, yer yer boş araziler, müstakil konut yapıları yer almaktadır. Genelde site şeklinde yapılmış yapılar bulunmaktadır. Orta üst ve üst gelir grubunun konut yerleşimi olarak kullanılan ve büyük ölçekli müteahhid firmaların genelde inşaat yaptığı lüks konutların bulunduğu bir bölgedir.
4.2	-	Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Herhangibir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
4.3	-	Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Eyüp Belediyesi, Eyüp Tapu Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
4.4	-	Değeri Etkileyen Faktörler
	4.4.1	-	Olumlu Faktörler
		*	1/5000 lik planda konut alanında kalmaktadır.
		*	Çevresinde sosyal donatılı konut projeleri bulunmaktadır.
		*	Erişilebilirliği yüksektir.
	4.4.2	-	Olumsuz Faktörler
		*	1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planları henüz hazırlanmamıştır.
		*	18. madde uygulaması yapılacaktır.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1	-	Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2	-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3	-	Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Taşınmazlara ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;

-Parsellerin mevcut durum değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı yöntemi, ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi ve hasılat paylaşımı yönteminden yararlanılmıştır.

6.1 - Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Arsa Emsalleri

* Nova Emlak

Tel 0000 000 00 00

SATILIK 512 .-M² 1.750.000 .-TL 3.418 .-TL/M²

Xxxx Xxxxx Xxxxxxx üzerinde net 512 m² ayrık nizamda, 4 kat, Ticaret-konut imarlı boş arsanın yaklaşık 1 sene önce 1.750.000 TL satışı yapıldığının bilgisi alınmıştır.(Daha tercih edilir konumda küçük alanlı imarlı net parseldir.)

* Star Xxxx Emlak

Tel 0000 000 00 00

Yakınında iki tapulu müstakil 0000 xx, 0/0000 lik planlarda konut alanında kalan tapusu çıkmış 2B arazisi 10.275.000 TL bedelle pazarlanmaktadır. (pazarlık payı bulunmaktadır.)

SATILIK 2740 .-M² 10.275.000 .-TL 3.750 .-TL/M²

* Güven Gayrimenkul

Tel 0000 000 00 00

Aynı bölgede bulunan emsal:0.90, h:9.50 m, 4990 m² arsanın 2500 m² hissesi 10.000.000 TL bedelle pazarlanmaktadır. (Daha tercih edilir konumda imarlı ancak hisseli parseldir.)

SATILIK 2500 .-M² 10.000.000 .-TL 4.000 .-TL/M²

* Casaluce Gayrimenkul

Tel 0000 000 00 00

Yakınında hisseli 0000 xx, 0/0000 lik planlarda konut alanında 2B arazisi 3.500.000 TL bedelle pazarlanmaktadır. (pazarlık payı bulunmaktadır.)

SATILIK 1000 .-M² 3.500.000 .-TL 3.500 .-TL/M²

*

Tel

Realty World Gayrimenkul

0536 911 90 72

Yakınında hisseli 880 m², 1/5000 lik planlarda konut alanında 2B arazisi 3.225.000 TL bedelle pazarlanmaktadır. (pazarlık payı bulunmaktadır.)

SATILIK 880 .-M² 3.225.000 .-TL 3.665 .-TL/M²

* Egepak Gayrimenkul

Tel 0000 000 00 00

Aynı bölgede 0000 xx, 0/0000 lik planlarda konut alanında kaldığı bilgisi alınan 4.000.000.-USD bedelle pazarlanmaktadır. (pazarlık payı bulunmaktadır.)

SATILIK 4100 .-M² 8.800.000 .-TL 2.146 .-TL/M²

* Homes Gayrimenkul

Tel 0000 000 00 00

Yakınında İstanbul caddesi üzerinde bulunan 1650 m² villa imarlı arsa 0.000.000.XX pazarlanmaktadır.

SATILIK 1650 .-M² 3.500.000 .-TL 2.121 .-TL/M²

*

Tel

Fadıl Tiril İnşaat

0532 781 64 68

SATILIK 262 .-M² 480.000 .-TL 1.832 .-TL/M²

Yakınında 262 m² kullanım hakkı olan 2B arazisini 480.000.- TL pazarlanmaktadır.

*

Tel

Eyüp Belediyesi

Eyüp Belediyesi'nden alınan bilgiye göre 2014 sokak rayiç değeri m²/400 TL dir.

Konut Emsalleri

* Sahibinden

Tel 0000 000 00 00

Yakınında bulunan sosyal donatılı Fantasia Residence Sitesinde 205 m² 4+1 dubleks daire 860.000.-TL pazarlanmaktadır.

SATILIK 205 .-M² 860.000 .-TL 4.195 .-TL/M²

* Profit Gayrimenkul

Tel 0000 000 00 00

Yakınında bulunan sosyal donatılı Riverside Sitesinde 100 m² 1+1 dubleks daire 520.000.-TL pazarlanmaktadır.

SATILIK 100 .-M² 520.000 .-TL 5.200 .-TL/M²

* Atahan Gayrimenkul

Tel 0000 000 00 00

Yakınında bulunan yeni yapılan Yalın Evleri 180 m² 3+1 daire 660.000.-USD pazarlanmaktadır.

SATILIK 180 .-M² 1.450.000 .-TL 8.056 .-TL/M²

* Cityside Gayrimenkul

Tel 0000 000 00 00

Yakınında bulunan İstanbul İstanbul Evleri sitesinde 280 m² 6+1 villa 1.350.000.-USD pazarlanmaktadır.

SATILIK 280 .-M² 3.000.000 .-TL 10.714 .-TL/M²

* World Of Gayrimenkul

Tel 0000 000 00 00

Yakınında bulunan Zenginbahçe konutları sitesinde 255 m² 3+1 dubleks daire 750.000.-USD pazarlanmaktadır.

SATILIK 255 .-M² 1.680.000 .-TL 6.588 .-TL/M²

* Cityside Gayrimenkul

Tel 0000 000 00 00

Yakınında bulunan Doğa Country sitesinde 170 m² 7+1 daire 520.000.-USD pazarlanmaktadır.

SATILIK 170 .-M² 1.150.000 .-TL 6.765 .-TL/M²

6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi

Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki (1/1 tam hisseli) konut imarına sahip net arsa birim m² değerlerinin ortalama 2.500-3.500-TL/m²; aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Bölgede 2B arazilerinin satış değerlerinin hak sahibi sayısı, imar planı kapsaında olup olmamaıs, tarımsal nitelikte olup olmaması, merkeze uzaklık, büyüklük gibi faktörlere bağlı olarak ortalama birim m2 bedellerinin 1.000 TL ile 2.200 TL arasında değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın tek hak sahibinin bulunması, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında, Göktürk merkezde yer alması nedeni ile ortalama birim m2 değerinin 2.065 TL/m2 olabileceği kanaatine varılmıştır.

	KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA)
	BİLGİ		DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	NOVA EMLAK		STAR XXXX EMLAK		EGE PARK GAYRİMENKUL
	SATIŞ FİYATI			1.750.000		10.275.000		8.800.000
	SATIŞ TARİHİ				-
	ZAMAN DÜZELTMESİ			BENZER		BENZER		BENZER
					0%		0%	0%
	ALAN			17.403		512	2.740	4.100
	BİRİM M² DEĞERİ				3.418	3.750		2.146
	ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		ÇOK KÜÇÜK		KÜÇÜK		KÜÇÜK
				-30%	-20%		-20%
	İMAR KOŞULLARI
	YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME			ORTA KÖTÜ		BENZER		BENZER
					10%		0%	0%
	FONKSİYON
	FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME			ORTA KÖTÜ		BENZER		BENZER
					5%		0%	0%
	MANZARA				BENZER	BENZER		BENZER
	MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME				0%		0%	0%
	KONUM				ORTA İYİ	ORTA İYİ		ORTA İYİ
	KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME				-10%	-10%		-15%
	DİĞER BİLGİLER
	DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME				İYİ		İYİ	İYİ
					-1%	-1%		-2%
	PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME			0%		-5%		-4%
	TOPLAM DÜZELTME			-26%		-36%		-41%
	DÜZELTİLMİŞ DEĞER		2.065	2.529		2.400		1.266
TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN)
Parsel No			Alanı (m²)	Birim m² Değeri	Parselin Değeri (.-TL)		Parselin Değeri (.-USD)
963		NET ALAN	11.312,11	3.177	35.937.450,00		00.000.000,39
		BRÜT ALAN	17.403,25	2.065	35.937.450,00		00.000.000,39
TOPLAM DEĞER (.-TL)					35.937.450,00		00.000.000,39
YUVARLATILMIŞ DEĞER (.-TL)					35.940.000,00

6.2	-	Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Yeniden İnşa Etme (ikame) Maliyet Yaklaşımı kapsamında parseller incelendiğinde, değerleme konusu parseller üzerinde,değerlemede dikkate alınmayan yapı bulunması, onaylanmış ruhsat ve projenin bulunmaması nedenleri ile değerleme konusu parseller nezdinde Yeniden İnşa Etme (ikame) Maliyet Yaklaşımı yöntemi uygulanamamıştır.
6.3		-	Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
Parsel üzerinde geliştirilmiş olan herhangi bir proje bulunmamaktadır. Elde edilebilen veriler doğrultusunda imar koşullarına istinaden yapılabilecek toplam inşaat alanı hesaplanarak aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Daha sonra bu nakit akışlarında toplam proje cirosu hesaplanmak sureti ile bölgedeki hasılat paylaşımı oranları dikkate alınarak arsanın değerine ulaşılmaya çalışılmıştır.
İskonto Oranının Hesaplanması Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Risksiz Getiri Oranı Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli devlet tahvilinin net faizi yaklaşık %8 civarındadır. Risk Primi Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Değerleme konusu taşınmazın konumu,niteliği, imar koşulları vb. koşullar dikkate alınarak risk primi %2 olarak öngörülmüştür.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: Hayattepe Projesi İçin: % 8 Risksiz Oran ; + % 2 Risk Primi = % 10,00 İskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, TL olarak düzenlenmiş olan nakit akışı hesaplamalarında dikkate alınan indirgeme oranı %10,00 olarak kabul edilmiştir

6.3.1	-	Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar
Değerleme konusu taşınmazın alanı 17.403,25 m² olup, ilgili belediyesinden elde edilen verilere göre yaklaşık %35 DOP kesintisinden sonra kalacak olan net alanının 11.312,11 m² olacağı öngörülmüştür. Uygulama imar planın da emsal inşaat hesabının yaklaşık Emsal:1,00 olacağı bilgisi alınmıştır. Bu duruma istinaden emsal inşaat alanı 11.312,11 m² dir. Yaklaşık 0,20 oranında da emsal inşat alanı dışında ortak alanlardan da satılabilir alan olabileceği düşünülere parsel üzerinde inşa edilebilecek yapıların toplam satışa esas alanı 13.574,54 m² olarak hesaplanmış olup değerler mevcut imar durumundan hesaplanmıştır. Bu alanların fonksiyon ve kullanım tiplerine göre dağılımı Nakit Akışı Tablosunda gösterilmiştir.
Taşınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden konut türlerinde ünitelerin 1.dönemde %35' ının , 2.dönemde %35' unun 3.dönemde ise %30' ının satışlarının gerçekleşeceği, varsayılmıştır.
Konutların satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 7.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %10 oranında artacağı varsayılmıştır.
Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

ARSA İÇİN PROJE GELİŞTİRME HESAPLARI
Brüt Arsa Alanı	17.403,25m²	DOP Kesintisi	35%
Net Arsa Alanı	11.312,11m²	Emsal / KAKS	1,00
Toplam Emsal İnşaat Alan	11.312,11m²	Konut Alanı	Ticaret Alanı
Ortak Alan ve diğer İlavele	0,20	100%	0%
Satışa Esas İnşaat Alanı	13.574,54m²	13.574,54m²	0,00m²

NAKİT AKIŞI
YATIRIM SÜRECİ	36
TOPLAM SATILABİLİR KONUT ALANI (m²)	13.574,54
TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²)	13.574,54
					TOPLAM
		1.dönem	2.dönem	3.dönem
NAKİT GİRİŞLERİ
Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Konut)		35,00%	35,00%	30,00%
Satılan Brüt Alan (Konut)		4.751	4.751	4.072	13.575
Ortalama Birim Satış Fiyatı (Konut)		7.000	7.700	8.470
Satış Geliri (Konut)		33.257.623	36.583.385	34.492.906
Satış Gelirleri ( Toplam )		33.257.623 TL	36.583.385 TL	34.492.906 TL	104.333.914 TL
NAKİT ÇIKIŞLARI
Xxxxx Xxxxxxxxx ve Fiziksel Yıpranma Gid.
Öngörülemeyen Diğer Xxxxxxxx
TOPLAM	$0	0 TL	0 TL	0 TL	0 TL
Nakit Akım		33.257.623 TL	36.583.385 TL	34.492.906 TL	104.333.914 TL
Net Bugünkü Değer (NPV)	86.383.436 TL 85.623.438 TL 84.874.634 TL
İNDİRGEME ORANI	10,00%	10,50%	11,00%

6.3. 2 -

Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri

Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklı indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra, edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halinde net bugünkü değeri için %10,00 indirgeme oranı kabul edilmesi uygun örülmüş olup, değer olarak da 00.000.000.XX~86.380.000 TL olarak takdir edilmiştir.

Taşınmazın bulunduğu ilçede yukarıda örnekleri verildiği üzere ve yine bölgede yapılan incelemelerde, bölgede inşaat yapan kişilerle yapılan görüşmelerde karşılığı oranının %45 ila

%55 civarında bu duruma mukabil hasılat paylaşım oranının %40 ila %50 civarında olduğu bilgisine ulaşılmıştır.

Elde edilen bilgilere istinaden parsel üzerinde inşa edilecek yapılardan elde edilecek hasılat oranının % 45 olduğu , bu oran üzerinden elde edilen değerin geliştirilmiş arsa değeri olduğu kabul edilmiş geliştirilmiş arsa değerinin % 85 İnin bugünkü arsa değeri olduğu ( bölgede yapılan projelerde ortalama % 20 kar elde edildiği, buradan hareketle geliştirilmiş arsa değerinin bugünkü arsa değerinin % 15 kar edilmiş değeri olduğu tesbit ve kabul edilmiştir) ve bu kabule istinaden elde edilen veriler aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir.

Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (TL)

Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (USD)

86.380.000 .-TL

37.194.282 .-USD

38 OZGY- 1411001-REV EYÜP

HASILAT PAYLAŞIMI YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ
Toplam Satış Hasılatı	86.380.000	.-TL
Hasılat Payı Oranı	45%
Geliştirilmiş Arsa Değeri (TL)	38.871.000	.-TL
Geliştirilmiş Arsa Değeri (USD)	16.737.427	.-USD
Bugünkü Arsa Değeri (TL)	33.040.350	.-TL
Toplam Net Arsa Alanı	11.312,11	.-M²
Bugünkü Ortalama Arsa Birim Değeri (TL)	2.920,79	.-TL

TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN)
Parsel No	Parsel No	Alanı (m²)	Birim m² Değeri	Parselin Değeri (.-TL)	Parselin Değeri (.-USD)
963	NET ALAN	11.312,11	2.920,00	00.000.000,00	00.000.000,29
	BRÜT ALAN	17.403,25	1.899	33.040.297,00	00.000.000,29
TOPLAM DEĞER (.-TL)				33.040.297,00	00.000.000,29
YUVARLATILMIŞ DEĞER (.-TL)				33.050.000,00

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Parsel üzerinde mevcut plan koşullarına uyumlu, konut fonksiyonlu yapılar inşaa edilmesinin en etkili kullanım şekli olacağı düşünülmektedir.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

■ Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına göre;

1 adet parselin toplam değeri: 35.940.000-TL olarak hesaplanmıştır.

■ Gelir İndirgeme Yaklaşımına göre;

1 adet parselin toplam değeri: 33.050.000-TL olarak hesaplanmıştır.

İki değer arasında farklılık olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak ve emsal karşılaştırma yaklaşımı yönteminde ise arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne taşınmaz için emsal karşılaştırma değeri yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.

6.5.1 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamıştır. Bu nedenle parsel üzerindeki yatırımlar ve arsa değeri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.

6.5.2	-	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Hasılat veya kat karşılığı yöntemi direk olarak kullanılmamış olup bölgedeki genel verilere dikkate alınarak nakit akışı yönteminde varsayımsal olarak hasılat paylaşımı öngörülmüştür.
6.5.3	-	Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır. Taşınmaz 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamında 20.05.2014 tarihinde Maliye Hazinesi mülkiyetinde iken ÖZAK GYO A.Ş. mülkiyetine tescil edilmiştir. Ekte Xxxxx Xxxxx ile imzalanmış olan 04/2014 tarihli 6292 Sayılı Kanun Uyarınca Yapılan Taksitli Taşınmaz Satış Sözleşmesi bulunmaktadır. Ayrıca bu sözleşme uyarınca ödenmiş olan ilk taksit bedeline ait 17.10.2014 tarihli makbuz da eklerde bulunmaktadır.
6.5.4	-	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazın niteliği arsa olup, üzerinde mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı bulunmamaktadır.
6.5.5	-	Xxxx Xxxxxx Analizi
Taşınmazın niteliği tarla olup, bölgede emsal olabilecek kiralık araziye rastlanmamıştır.
6.5.6	-	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "Tarla/arazi" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; taşınmazın tapu tescili ÖZAK GYO A.Ş. adına yapılmış olup taşınmazın üzerinde proje geliştirilebilecek tarla niteliğinde olduğu gözlemlenmiştir. Dolayısıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (a) ve (r) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde taşınmazın "Tarla/arazi" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.

7 - SONUÇ

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, altyapı ve ulaşım olanakları, arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın toplam değeri için ;

35.940.000 .-TL

(Otuz Beş Milyon Dokuz Yüz Kırk Bin Türk Lirası )

Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;

42.409.200 .-TL

kıymet takdir edilmiştir.

TAŞINMAZIN DEĞERİ
TL	USD	EURO	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV HARİÇ )	( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL )
			(	%	18	)
35.940.000	15.475.370	12.696.955	42.409.200 TL

1 USD =	2,3224	.-TL	26.12.2014 tarihli Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Döviz Satış Kuru
1 EURO =	2,8306	.-TL	26.12.2014 tarihli Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Döviz Satış Kuru

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Xxxx XXXX

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Xxxxxx XXXXXXXX SEVER

Lisans No:

402003

Lisans No:

401732

* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.

* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.

Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate

* alınmamıstır.

* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.