ZİRAAT GYO A.Ş. 28.12.2022/082
Xxxxxxxx Xxx, Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxxx, 0000 Xxx 2 ve 3 Parsel Nolu ‘’Arsa’’ Nitelikli Taşınmazlar
ZİRAAT GYO A.Ş. 28.12.2022/082
YÖNETİCİ ÖZETİ:
TALEP EDEN KURUM | ZİRAAT GYO. A.Ş. |
DAYANAK SÖZLEŞMESİ | 05.10.2022/082 |
BAŞVURU TARİHİ VE TAKİP NO | 05.10.2022 |
RAPORUN KONUSU | İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Göktürk Mahallesi, 1051 Ada 2 ve 3 Parsel numaralı “Arsa” nitelikli taşınmazlara ait adil piyasa koşullarında KDV hariç yıl sonuna esas yasal rayiç değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. |
RAPOR TARİH VE NO. | 28.12.2022/082 |
GAYRİMENKULÜN MALİKİ | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 317879/5100126 ve TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. 4782247/5100126 |
TAPU BİLGİLERİ | Değerleme konusu gayrimenkulün detaylı tapu bilgileri “3.2 Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri” başlığında raporun 11. sayfasında açıklanmıştır. |
İMAR DURUMU | Eyüpsultan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden imar servisi görevlisinden şifahen alınan bilgi ve imar paftasına göre değerleme konusu taşınmazların bulunduğu parseller belediye ve imar sınırları içerisinde olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre Ayrık Nizam, E:1,10, Maks: 5 kat müsaadeli yola 5m, komşu parsellere 3m çekme mesafeli imar koşullarına sahip Konut Alanında kalmaktadırlar. |
KISITLAYICI DURUMLAR | 26.12.2022 tarihi itibariyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü portal sisteminden alınan TAKBİS kayıtlarının incelenmesinden değerleme konusu taşınmazların güncel tapu kaydı üzerinde yer alan takyidatlar ‘’3.3- Gayrimenkullerin Tapu Takyidat Bilgileri’’ başlığı altında, raporun 11. sayfasında açıklanmıştır. |
GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR EDİLEN 28.12.2022 TARİHLİ (KDV HARİÇ) DEĞER | TAŞINMAZLARIN TOPLAM YASAL VE MEVCUT DURUM DEĞERLERİ = ~1.190.000.000TL 1051 ADA 2 VE 3 PARSEL ZİRAAT GYO ANONİM ŞİRKETİ (317879/5100126) TOPLAM HİSSE DEĞERİ = 74.169.934 TL |
RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) | Xxxxxx XXXXX (Lisans No: 406960) |
KONTROL EDEN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) | Xxxx XXXXX (Lisans No: 402610) |
ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) | Xxxxxxxxx XXXXXX (Lisans No: 406838) |
UYGUNLUK BEYANI
AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından ZİRAAT GYO A.Ş. için 28.12.2022
tarihinde 2022/082 rapor numarası ile hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz:
• Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
• Belirtilen varsayımlar ve koşullar piyasa verileri ve gayrimenkullerin konumu ile uyumludur.
• Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur.
• Değerleme Hizmeti ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.
• Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.
• Değerleme Uzmanı, gayrimenkulü mahallinde incelemiş, gerekli tüm bilgi ve belgeleri ilgili kurumlarda temin etmiştir.
• Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Rapor Formatına göre hazırlanmamıştır.
Rapor, iki nüsha olarak 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazete yayımlanan “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları hakkında tebliğ (III-62.3)” esas alınarak AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. tarafından oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor Örneği” ne göre düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
ÖA: cn=XXXXXXXXX XXXXXX,
DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK
Dijital olarak imzalayan XXXXXXXXX XXXXXX
HÜDAVER o=AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL
Xxxxxxxxx XXXXXX
Raporu Onaylayan
Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 406838)
XXXX XXXXX
ÖA: cn=XXXX XXXXX, o=açı
değerleme ve XXXXXXXXXX
Xxxx XXXXX
Raporu Kontrol Eden Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402610)
Dijital olarak imzalayan
UFUK kurumsal gyrimenkul
Xxxxxx XXXXX
Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı (Lisans No: 406960)
XXXXXX
XXXXX
Digitally signed by
XXXXXX XXXXX Date: 2022.12.29
04:25:56 +03'00'
ŞAHİN
A.Ş., ou=DENETMEN,
email=xxx.0000@xxxxx.xxx, c=TR
Tarih: 2022.12.29 13:24:22
+03'00'
A.Ş., ou,
Dİ SÖNMEZ
email=xxxxxx0@xxxxxxx.xxx, c=TR
Tarih: 2022.12.29 17:37:05 +02'00'
İçindekiler
1.1- Rapor Tarihi ve Numarası 6
1.3- Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: 6
1.4- Değerleme Tarihi ve Değer Kavramı 6
1.5- Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası 7
1.6- Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacı İle Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin
Bölüm 2 ŞİRKET-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIMI VE KAPSAMI 7
2.1- Şirketin Unvanı ve Adresi 7
2.2- Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 8
2.3- Müşteri Talebinin Kapsamı ve Sınırlamalar 8
2.4- Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç
Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler 9
BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 10
3.1- Gayrimenkulün Yeri, Ulaşım ve Çevre Özellikleri 10
3.2- Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri 11
3.3- Gayrimenkullerin Tapu Takyidat Bilgileri 12
3.4-Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler 12
3.5- Gayrimenkulün Xxxx Xxxxxx 13
3.6- Gayrimenkulün Hukuki Durumu ve İktisap Sebebi 15
3.7- Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Bilgiler 16
3.8- Değerleme Konusu Gayrimenkul ile ilgili 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetim Kanunu Gereği Yapılması Gerekli Denetimler ve Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşu Hakkında Bilgi, 16
3.9- Gayrimenkul bünyesinde ruhsat dışı yapılan tadilatların 3194 Sayılı Xxxx Xxxxxx’xxx 21. Maddesi
Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınması Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı 16
3.10- Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması gereken izin ve Belgelerin tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığını Hakkında Görüş 16
3.11- Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, GYO Portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş; 16
3.13. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Düzenlenmiş Enerji Kimlik Belgesi 17
3.14. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Düzenlenmiş Sözleşme Bilgileri 17
BÖLÜM 4 : DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 17
4.1- Gayrimenkul Sektörünün Analizi ve Genel Veriler 17
4.2- Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 18
4.3- Taşınmazların Yapısal Özellikleri 20
4.4- Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Kullanılma Nedenleri 21
4.5- Gayrimenkullerin Değerine Etken Faktörler 21
4.6- Genel Değerleme Yöntemleri 22
4.7- Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Seçilmesinin Nedenleri 23
4.8-Değer Tespitine İlişkin Piyasa Değeri Yaklaşımı (Varsayımları) Yöntemine Göre Elde Edilen Veriler 23
4.9 Maliyet Oluşumlar Yöntemine Göre Taşınmazın Mevcut Durum Değeri 26
4.10- Proje Geliştirme (Kat Karşılığı) Yöntemine Göre Yapılan Kabul ve Hesaplamalar 27
4.11- Gayrimenkulün ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 30
4.12-En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi 30
4.13-Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 30
4.13.1-Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde
Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 30
4.14-Asgari Bilgilerden Raporda Yer Almayan Bilgilerin Gerekçeleri 31
4.15- Yapılan Çalışmalarda Baz Alınan Veriler ve Analiz Sonuçlarının Karşılaştırılması 31
4.16- Değerleme Uzmanlarının Sonuç Cümlesi 31
4.16.1-Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup
4.17- TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ: 32
BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ
1.1- Rapor Tarihi ve Numarası
Bu rapor ZİRAAT GYO A.Ş.’nin 05.10.2022 tarihli talebi doğrultusunda, taraflar arasında imzalanan 05.10.2022 tarih, 2022/082 nolu dayanak sözleşmesine istinaden, Şirketimiz tarafından 28.12.2022 tarihinde, 2022/082 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
1.2- Rapor Türü
Bu rapor ZİRAAT GYO A.Ş.’nin talebi üzerine ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 317879/5100126 ve TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş 4782247/5100126 ne ait
olan; Tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Göktürk Mahallesi, 1051 ada 2 ve 3 parseller üzerinde bulunan “ARSA” nitelikli taşınmazların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar
Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan “Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti” hükmüne binaen hazırlanan değerleme raporudur.
1.3- Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı:
Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen verilerin bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmıştır. Bu rapor, Şirketimiz Değerleme Uzmanlarından Xxxxxx XXXXX tarafından hazırlanmış, Değerleme Uzmanı Xxxx XXXXX tarafından kontrol edilmiş ve Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Xxxxxxxxx XXXXXX tarafından onaylanmıştır.
1.4- Değerleme Tarihi ve Değer Kavramı
Bu değerleme raporu, firmanın talebi doğrultusunda Değerleme Uzmanlarından Xxxxxx XXXXX tarafından 26.12.2022 tarihinde gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme ve tespitlere istinaden 28.12.2022 tarihinde hazırlanmıştır.
Bu raporda kullanılan değer; ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 317879/5100126 ve TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. 4782247/5100126 ‘ne ait olan;
Tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Göktürk Mahallesi, 1051 ada 2 ve 3 parseller üzerinde bulunan “ARSA” nitelikli taşınmazların, mevcut haliyle değerinin tespitine yönelik günümüz piyasa koşullarında, UDES’in 1 nolu Standart’ ında tanımlanan ―Pazar Değeri’ dir.
―UDES 1 Pazar Değeri Esaslı Değerleme standartlarında Pazar Değeri tanımlaması aşağıdaki şekilde yapılmıştır.
Pazar Değeri; Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyecek
şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihindeki el değiştirmesi gereken tahmini tutarıdır.
1.5- Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu, ZİRAAT XXX X.X. ile Açı Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Anonim Şirketi’nin arasında; tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 05.10.2022 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.6- Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacı İle Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu Seri VIII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” hükümleri, 28.05.2013 tarih 28660 sayılı resmi gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazete yayımlanan
kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak, "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlara uygun olarak hazırlanmıştır.
• Değerleme konusunu oluşturan taşınmazla ilgili olarak Değerleme Uzmanlarının ve şirketimizin hiçbir ilgisi olmadığını ve bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmadığını,
• Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülklerin niteliği konusunda daha önceden deneyimli olduğunu ve taşınmazı bizzat incelediğini,
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu,
• Değerleme Uzmanının, konu taşınmazın değerlemesi için mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu,
• Bu raporla ilgili olarak verdiğimiz hizmet karşılığı aldığımız ücretin taşınmazın değeri ile bir ilgisinin olmadığını,
• Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini, raporda belirtilen kişiler haricinde bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardım alınmadığını beyan ederiz.
Bölüm 2 ŞİRKET-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIMI VE KAPSAMI
2.1- Şirketin Unvanı ve Adresi
Şirketimiz, 18.11.2011 tarihinde, Ankara Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Xxx Sözleşmesine göre Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 000.000.XX sermaye ile kurulmuş olup, 26.12.2019 tarih itibari kayıtlı sarmayası 1.000.000-TL. ye çıkartılmıştır.
Şirket, SPK Seri: VIII, No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde
değerleme hizmeti vermek üzere Sermaye Piyasası Kurulu’nun 23.03.2012 tarih ve 338 sayılı Kararı ile listeye alınmış olup, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde hizmeti vermektedir.
Açı Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık X.X.
Xxxxxx Xxxx Kansu Caddesi Oğuzlar Mah. 1370. Sokak No:24/9-10-11-12. Balgat-Ankara Tel:0312 2840975-2840300 Fax:0000 0000000
Web Adresi: xxxx@xxxxxxxxxxxx.xxx.xx - xxxxxxxxxxxxx@xxxxx.xxx
2.2- Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
Şirket Unvanı: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Vizyon
Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer yaratacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak, hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmek.
Misyon
Çağdaş insana ve çağdaş kentlere yaraşır, yüksek kaliteli mekânlar oluşturmak, yatırımlarını ve kaynaklarını etkin bir biçimde değerlendirerek istikrarlı büyüme ve yüksek kârlılık ilkesiyle hissedarları için yarattığı değeri sürekli kılmak.
Xxxx Xxxxxxx Özet Bilgiler
Ödenmiş Sermaye; 4.693.620.000-TL.,
Kayıtlı Sermaye Tavanı; 7.000.000.000-TL., Halka Arz; % 18,94
Şirket Adresi: Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx XX:0 XXXXXXX / XXXXXXXX Telefon No: x00 (000) 000 00 00 – 73 - İnternet Adresi : xxx.xxxxxxxxx.xxx.xx
2.3- Müşteri Talebinin Kapsamı ve Sınırlamalar
Bu rapor; mülkiyeti ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 317879/5100126 ve
TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. 4782247/5100126 ”ne ait olan; Tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Göktürk Mahallesi, 1051 ada 2 ve 3 nolu parseller “ARSA ” nitelikli taşınmazların, mevcut haliyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) Madde- 34/1 g fıkrasında yer alan “Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti” hükmüne binaen yıl sonuna esas yasal rayiç değerinin tespitine yönelik hazırlanan değerleme raporudur.
Değerleme çalışması ve raporlama ile ilgili herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
-Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
-Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgiye sahiptirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Şekilde hareket etmektedirler.
-Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
-Ödeme nakit veya benzeri araçlarla yapılmaktadır.
-Gayrimenkul alım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
-Yasal belgelerinde usulsüzlük olmadığı kabul edilmiştir.
2.4- Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler
Konu taşınmaz için, Ziraat GYO A.Ş. talebi doğrultusunda 14.01.2022 tarihinde 002 rapor no ile 1 adet değerleme raporu düzenlenmiştir.
2.5- İşin Kapsamı
Konu taşınmazın, mevcut haliyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) Madde- 34/1 G fıkrasında yer alan “Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti” hükmüne binaen yıl sonuna esas yasal rayiç değerinin tespitine yönelik hazırlanan değerleme raporunu Sermaye Piyasası Mevzuatı ve asgari hususlar çerçevesinde hazırlanarak müşteriye imzalı olarak teslim edilmesidir.
BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER
3.1- Gayrimenkulün Yeri, Ulaşım ve Çevre Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul İli, Xxxx Xxxxxx İlçesi, Göktürk Mah. 1051 ada 2 ve 3 parsellerde yer alan arsalardır. Taşınmazlara ulaşım için, referans olarak Xxxxxx Xxxx Ortaokulu mevkiinden İstanbul Caddesi üzerinde güney doğu istikametinde yaklaşık 1,26 km ilerlendikten sonra sol kolda kalan Xxxxxxx Xxxxxx xxxxxxx Xxxxxxx xxxxx xxxxxxxx 000 xxxxx xxxxxxxxxxxxx sonra sol kolda bulunmaktadır. Taşınmazlara; Ana Cadde üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile kolay bir şekilde sağlanabilmektedir.
Taşınmazlarının bulunduğu bölge Sosyo ekonomik yönden üst ve orta düzey gelir grubunun genellikle konut ve konut altı ticaret ve ofis olarak tercih ettikleri yerleşim birimidir. Göktürk Mahallesi 5-15 yıllık binaların yoğun olduğu kira ve satış değerlerinin yüksek olduğu yerleşim bölgelerinden olup otoprak sorunu bulunmamaktadır. Ticari faaliyetler taşınmazlara yakın konumlu yer alan ana caddeler üzerindeki binaların alt katlarında ve AVM lerde yürütülmektedir. Bölge Okullara, Kamu kurumlarına, Hastanelere, yakın konumdadır.
3.2- Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri
GAYRİMENKULÜN TAPU KAYDI | |||
İLİ | İSTANBUL | PAFTA | - |
İLÇESİ | XXXXXXXXXX | XXX | 0000 |
XXXXXX | XXXXXX | 2 | |
MAHALLESİ | GÖKTÜRK Köyü | MEVKİİ | |
ZEMİN NO | 124023046 | ALANI (m²) | 25248 |
ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ | ARSA | BAĞIMSIZ BÖL. NİTELİĞİ | - |
ARSA PAYI | - | BLOK | - |
CİLT | 36 | KATI | - |
SAYFA | 3530 | BAĞIMSIZ BL NO | |
İKTİSAP TARİHİ | 30.09.2022 | YEVMİYE | 31619 |
MALİKLER | TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş…4782247/5100126 ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ…317879/5100126 | ||
GAYRİMENKULÜN TAPU KAYDI | |||
İLİ | İSTANBUL | PAFTA | - |
İLÇESİ | XXXXXXXXXX | XXX | 0000 |
XXXXXX | XXXXXX | 3 | |
MAHALLESİ | GÖKTÜRK Köyü | MEVKİİ | |
ZEMİN NO | 124023045 | ALANI (m²) | 25753.26 |
ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ | ARSA | BAĞIMSIZ BÖL. NİTELİĞİ | - |
ARSA PAYI | - | BLOK | - |
CİLT | 36 | KATI | - |
SAYFA | 3531 | BAĞIMSIZ BL NO | |
İKTİSAP TARİHİ | 30.09.2022 | YEVMİYE | 31619 |
MALİKLER | TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş……4782247/5100126 ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ….317879/5100126 | ||
3.3- Gayrimenkullerin Tapu Takyidat Bilgileri
26.12.2022 tarihi itibariyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü portal sisteminden alınan TAKBİS kaydının incelenmesinden değerleme konusu taşınmazların güncel tapu kaydı üzerinde; Müşterek olarak,
*Beyan Diğer (Konusu: 1051 ada 2 ve 3 parseller için Komşu parsel ile ortak otopark alanı vardır 06.12.2022 tarih ve 39080 yevmiye numarası
*Şerh: Kesinleşmemiş mahkeme kararı vardır (İSTANBUL 25.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 07/07/2022 tarih 2014/190 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi yazısı ile) 07.07.2022 tarih 23086 yevmiye numarası.
*İrtifak: M.Bu Parsel Aleyhine Tek Genel Müdürlüğü Lehine Krokisinde Sarı Boyalı 22m2 Lik Kısım Üzerinde Daimi İrtifak Hakkı. 02.04.1993 Tarih 1188 Yevmiye Numarası.
*İrtifak: A: Bu Parsel Aleyhine Tek Genel Müd.Lehine Krokisinde Sarı İle Boyalı 1574m2 Lik Kısım Üzerinde Daimi İrtifak.02.04.1993 Tarih 1189 Yevmiye Numarası.
*İrtifak: B: Tek Genel Müd. Lehine Sarı İle Boyalı 3485 M2 Lik Kısımda Daimi İrtifak Hakkı 02.04.1993 Tarih 1190 Yevmiye Numarası.
3.4-Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler
(Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Yapı Kullanım İzin Belgesi, Şema vb. Dokümanlar)
-İmar Çapı; Eyüpsultan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden imar servisi görevlisinden şifahen alınan bilgi ve imar paftasına göre değerleme konusu taşınmazların bulunduğu parsel belediye ve imar sınırları içerisinde olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre Ayrık Nizam, E:1,10, Maks: 5 kat müsaadeli yola 5m, komşu parsellere 3m çekme mesafeli imar koşullarına sahip Konut Alanında kalmaktadır. Taşınmaz eski 239 ada 1 parsel olup, imar uygulaması sonucunda ifraz görerek 1051 ada 2 ve 3 parsele ayrılmıştır.
-Tapu senedi; . Değerleme konusu 1051 ada 2 ve 3 parsellerin tapu kaydında nitelikleri ‘’ARSA’’ olarak kayıtlıdır. Değerleme konusu taşınmazlar Tapu kayıtlarında TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş……4782247/5100126, ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ….317879/5100126
adına kayıtlıdırlar.
-Yapı Ruhsatı Belgesi; Eyüpsultan Belediyesinde yapılan incelemede taşınmazlara ait yapı ruhsatı bulunmamaktadır.
-Yapı Kullanma İzin Belgesi; Eyüpsultan Belediyesinde yapılan incelemede taşınmazlara ait yapı kullanım izin belgesi bulunmamaktadır.
-Mimari Proje; Eyüpsultan Belediyesinde yapılan incelemede taşınmazlara ait mimari proje bulunmamaktadır.
-Enerji Kimlik Belgesi: Eyüpsultan Belediyesinde yapılan incelemede taşınmazlara ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.
3.4.1- Değerleme Uzmanının Beyanı
Yukarıda bahsedilen ve rapor ekinde sunulan belgeler, ilgili kurum arşivlerinde görülmüş ve örnekleri alınmıştır.
3.5- Gayrimenkulün Xxxx Xxxxxx
Eyüpsultan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden imar servisi görevlisinden şifahen alınan bilgi ve imar paftasına göre değerleme konusu taşınmazların bulunduğu parseller belediye ve imar sınırları içerisinde olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre Ayrık Nizam, E:1,10, Maks: 5 kat müsaadeli yola 5m, komşu parsellere 3m çekme mesafeli imar koşullarına sahip Konut Alanında kalmaktadırlar. Yapılaşmasına engel bir durum bulunmamaktadır. Yola parka terki bulunmadığı bilgisi alınmıştır. Ancak konu taşınmazlardan 1051 ada 2 parselin toplamda 1445 x0’xx, 0000 xxx 0 xxxxxxxx ise toplamda yaklaşık 3860m2'si dere taşkın sınırında yer aldığı, bu kısımlara yapı yapılamayacağı bilgisi sözlü olarak alınmıştır.
1051/2
1051/3
PLAN NOTLARI: EYÜP İLÇESİ, GÖKTÜRK YERLEŞMESİNİN BİR KISMINA AİT UYGULAMA İMAR PLANI PLAN NOTLARI (28.01.2015 T.T.Lİ-23.11.2016 T.T.Lİ24.11.2020 T.T.Lİ)
GENEL HÜKÜMLER
1. Bu plan, plan paftaları, plan raporu ve plan notları ile beraber bir bütündür.
2. Halihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastrol haritalar arasında uyumsuzluk olması durumunda imar uygulaması, ilgili Kadastro Müdürlüğü’nden veya ilgili yetkili özel kurumlardan alınacak röperli
krokiye göre yapılacaktır. Uygulama aplikasyon krokisi üzerinden yapılacaktır.
3. Planlama alanında, “1.Derece Deprem Bölgesi” parametrelerine uyulacaktır.
4. 1/1000 ölçekli uygulama imar planında xxxxxx xxxxx alanı sınırından itibaren orman tahribatını ve yangın yayılmasını önleme amacıyla 10.00 m.’lik yapı yaklaşma sınırı bırakılacaktır. Ancak söz konusu parselin parsel derinliğinin planda verilen şartlarda, yapılaşmaya uygun olmaması durumunda, yapı yaklaşma mesafesi, iki bina arasında olması gereken minimum mesafeden (6.00m) az olmaz.
5. Bu plan sınırları içinde yapılacak yapıların yüksekliği H: 5 katı geçemez.
ÖZEL HÜKÜMLER KONUT ALANLARI
1.Planda gösterilen konut alanlarında ihtiyaç olması halinde; zemin üstü katlar konut olarak kullanılmak
kaydıyla zemin katlarında ticari faaliyetler yapılabilir. Ancak parsel alanı 3000 m²’den büyük ve “2. Derece
Xxxx Xxx Xxx’x cepheli konut alanlarındaki parsellerin; “2. Derece Kent Xxx Xxx’xxx cephe alan yapıların ilk
20.00 metreye kadar olan kısımlarında, tamamı ticaret kullanımı olan yapılar yapılabilecek olup, kalan kısımları planda verilen konut yapılaşma şartlarına uymak kaydıyla konut yapılabilecektir. Ticaret
kullanımında olan kısımda yapılacak yapılarda, konut yapılması durumundaki yapılanma hakkı geçilemez. Bu alanlarda xxxx xxxx yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
*Parsellerin birleştirilmesi sonucunda 10.000 m²’den büyük parsel oluşması durumunda emsal değeri maksimum %20 arttırılır.
2. Planda ayrık nizam olarak belirtilen konut alanlarında Emsal: 1.10, maksimum yapı yüksekliği 5 kattır.
Yapı düzeni ayrık nizam olup ön bahçe mesafesi minimum 5.00 m., arka bahçe mesafesi minimum 3.00 m. ve yan bahçe mesafesi minimum 3.00 m.’dir. Konut alanlarında maks TAKS=0.40’tır.
3.İlgili kurumlardan uygun görüş almak koşuşuyla planda belirtilen yapılaşma şartlarında konut kullanımına ayrılan parsellerde özel veya kamuya ait yurt, anaokulu, aile sağlığı merkezi ile özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi ve kreş, ticari katlı otopark, özel spor vb. binaları yapılabilir.
YAPI YASAĞI YA DA SINIRLAMA GETİRİLEN ALANLAR
(Dere Koruma Alanı (Bandı)- Yerleşime Uygun Olmayan Alanlar)
1. İSKİ Genel Müdürlüğü kurum görüşü çerçevesinde belirlenen derelere, dere kadastrol sınırı bulunan yerlerde kadastrol dere aksından, kadastrol dere yatağı bulunmayan derelerde ise fiili (halihazır) derenin sağında ve solunda 00’xx, 00,0’er ve 7,5’er metre olmak üzere toplam 50, 25 ve 15 metre genişliğinde
koruma bantları ayrılmıştır. Planda Yeşil Saha ve Park olarak belirlenmiş alanlar haricinde, Dere Koruma Alanı (Bandı) yapı yaklaşma sınırı olup, emsal hesabına dahildir.
2. 14.08.2000 tarihle Bayındırlık Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğü tarafından onaylanan jeolojik ve jeoteknik etüt raporunda planlama alanında “Uygun Olmayan Alanlar (YUO)” bulunmakta olup, bu alan sınırlarında parsel bazında yapılacak zemin etüdü veya jeolojik jeoteknik raporlarda uygun görülürse yapı yapılabilir. Parsel bazında yapılacak zemin etüdü veya jeolojik jeoteknik raporlarda bu alanlar yerleşime uygun olmayan alan olarak belirlenmesi durumunda, bu sınır yapı yaklaşma sınırıdır, hiçbir şekilde yapı yapılamaz; bu alan emsale dahildir
3.6- Gayrimenkulün Hukuki Durumu ve İktisap Sebebi
İlgili Belediye ve Tapu Müdürlüğü yetkilileri ile yapılan görüşmelerde değerlemeye konu gayrimenkuller ile ilgili olarak aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir;
- Tapu kayıtlarında Kesinleşmemiş mahkeme kararı vardır (İSTANBUL 25.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 07/07/2022 tarih 2014/190 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi yazısı ile) (Şablon: İcra İfas Kanununun 28. Maddesine Göre Şerh).
- Son 3 yıl içinde imar planlarında herhangi bir değişikliğin olmadığı bilgisi edinilmiştir.
- Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak riskli yapı, durdurma kararı veya yıkım kararı bulunmadığı tarafımıza sözlü olarak beyan edilmiştir.
- Taşınmazlar ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ ve TÜRKİYE CUMHURİYETİ
ZİRAAT BANKASI X.X. adına 30.09.2022 tarihinde 6306 sayılı Kanun Gereği İfraz İşlemi tescili yapılmıştır.
3.7- Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Bilgiler
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller, ada/parsel bazında yerlerinin doğruluğu imar planının zemine aplike edilmesinden tespit edilmiştir. Taşınmazlar Arsa nitelikli olduğundan mimari projesi bulunmamaktadır.
3.8- Değerleme Konusu Gayrimenkul ile ilgili 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetim Kanunu Gereği Yapılması Gerekli Denetimler ve Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşu Hakkında Bilgi,
Değerleme konusu taşınmazlar Arsa vasfında olup, parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Eyüpsultan Tapu Müdürlüğü ve Eyüpsultan Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır. Konu taşınmazların niteliği arsa olup kat irtifakı tesisi bulunmamaktadır. Bu nedenle 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetim kanunu kapsamında değildir.
3.9- Gayrimenkul bünyesinde ruhsat dışı yapılan tadilatların 3194 Sayılı İmar
Kanunu’nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınması Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı
Değerleme konusu taşınmazlar arsa nitelikli olup, parseller üzerinde yapı bulunmamaktadır. Bu nedenle ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
3.10- Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması gereken izin ve Belgelerin tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığını Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar arsa nitelikli olup, parseller üzerinde yapı bulunmamaktadır. Bu nedenle belediye arşivinde herhangi bir proje mevcut olmayıp, değerleme konusu taşınmazların tasarrufunda mevzuat gereği bir kısıtlama yoktur.
3.11- Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, GYO Portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş;
Değerleme konusu gayrimenkullerin tapudaki vasıfları arsa olup, mahallinde üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Bu sebeple konu taşınmazların, portföyde arsa vasfı kapsamında bulundurulmasında herhangi bir sakınca olmadığı düşünülmektedir.
3.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule ilişkin Riskli Yapı, Durdurma Kararı veya Yıkım Kararı Bulunup Bulunmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar arsa nitelikli olup, parseller üzerinde yapı bulunmamaktadır. Bu nedenle riskli yapı tespiti, durdurma kararı veya yıkım kararı yoktur.
3.13. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Düzenlenmiş Enerji Kimlik Belgesi
Değerleme konusu taşınmazlar arsa nitelikli olup, parseller üzerinde yapı bulunmamaktadır. Bu nedenle enerji kimlik belgesi yoktur.
3.14. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Düzenlenmiş Sözleşme Bilgileri
Konu taşınmaz ile ilgili herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
BÖLÜM 4 : DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
4.1- Gayrimenkul Sektörünün Analizi ve Genel Veriler
Küresel salgının etkisi hafiflese de özellikle üretim yapısı, arz olanakları ve lojistik anlamında sıkıntılar devam edegelmektedir. Salgının hafiflemesi ve küresel teşviklerin etkisiyle artan varlık talebi içinde en önemli araçlardan biriside gayrimenkul olmuştur. Dünya genelinde değişen talep yapısına göre gayrimenkule olan ilgi artmış, düşük faiz ve bol likidite dönemi de bu sürece destek olmuştur. Uygulanan genişletici para ve maliye politikalarının etkisi ile 2021 yılında küresel olarak büyüme güçlenmiş, hammadde ihtiyacı artmış bunlarla birlikte fiyatlar genel seviyesinde de yükselmeler görülmüştür. 2022 yılı ilk üç aylık döneminde ise 2021 yılının genelinden aldığımız etkiler devam etmekle birlikte küresel enflasyonun artık bir tehdit olarak görülmeye başlanması, neredeyse 2008 finansal krizinden bu yana devam eden düşük faiz bol likidite döneminin sonunu getirmeye başlamıştır. Dünyanın önde gelen merkez bankalarının bilanço küçültme, faiz artırma eğilimleri giderek güçlenmekte olup zaten dengesiz olan talep ve arz yapısını etkilemeye aday görünmektedir. Artan parasal maliyetlerin zaten ciddi bir maliyet enflasyonu yaşayan küresel ekonomiyi nasıl etkileyebileceği tartışma konusu olmuştur. Bir yandan yüksek enflasyon diğer yandan artan parasal maliyetler ve azalması beklenen talep düşünüldüğünde batı ekonomilerinde resesyon veya stagflasyon yaşanma olasılığı da bulunmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için tehdit oluşturmaktadır. Xxxxxx en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak ise ‘büyüme’ rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yöne evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. Gerek salgın gerekse salgın öncesi uluslararası ticaret ile politikada yaşanan rahatsızlıklarında etkisiyle küresel olarak büyüme oldukça sorunlu bir hal almıştır. IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2022 Dünya Ekonomik Görünüm- ‘Savaş Küresel Toparlanmayı Geciktiriyor’) raporunda
Türkiye’nin 2022 yılı büyüme tahmini de yüzde 3,3’ten yüzde 2,7’ye revize etmiştir. Dünya ekonomisinin geçen yıl yüzde 6,1 büyüdüğü kaydedilen raporda, küresel ekonominin 2022 ve 2023’te yüzde 3,6’şar büyümesinin beklendiği bildirmiştir. IMF, xxxx ayında yayımladığı raporda, küresel ekonominin bu yıl yüzde 4,4 ve 2023’te yüzde 3,8 büyüyeceğini öngörmüştür. İncelemede özellikle dikkat çeken nokta ise Rusya-Ukrayna savaşının küresel dengesizlikleri daha da artırabileceği ve enflasyonist eğilimin gelir dağılımını daha da bozması olasılığı dile getirilmiştir. Tüm dünyada yaşanan bu tip dengesizliklerin gerek talep gerek iş yapış şeklinde önemli değişiklikler getirebileceği de unutulmamalıdır. Ülkemizde inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan ‘konut satış’ rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2022 yılının ilk çeyreğini incelediğimizde konut satışlarında momentumun korunduğu gözlenmektedir. İlk üç ayda 320 bin adet konut el değiştirirken geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21,7’lik bir artışı işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise en önemli artış 2021 yılının ilk çeyreğine göre, ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ipotekli satışlar yüzde 44,7’lik bir artış göstermiş ve 68 bin âdete ulaşmıştır. Süreçte talebin güçlü olmasının yanında enflasyona göre kredi maliyetlerinin reel olarak ucuz olmasının etkisi de gözlenmiştir. Artan talebe bağlı olarak özellikle konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2022 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 96.4, reel olarak ise yüzde 26,9 oranında artış gerçekleşmiştir.
4.2- Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
İSTANBUL İLİ:
İstanbul, yerleşim tarihi son yapılan Yenikapı'daki kazılarla bulunan liman doğrultusunda 8500 yıl, kentsel tarihi yaklaşık 3.000, başkentlik tarihi 1600 yıla kadar uzanan Avrupa ile Asya kıtalarının kesiştiği noktada bulunan bir dünya kentidir. İstanbul, Roma, Bizans ve Osmanlı döneminde başkent olarak kullanılmıştır. Şehir çağlar boyunca farklı uygarlık ve kültürlere ev sahipliği yapmış, yüzyıllar boyu çeşitli din, dil ve ırktan insanların bir arada yaşadığı kozmopolit ve metropolit yapısını korumuş ve tarihsel süreçte eşsiz bir mozaik hâlini almıştır. Uzun zaman dilimleri boyunca her alanda merkez olmayı ve iktidarda kalmayı başaran dünyadaki ender yerleşim yerlerinden biri olan İstanbul geçmişten günümüze bir dünya başkentidir.
NÜFÜS,YÜZ ÖLÇÜM,COĞRAFİ YAPI : Türkiye’de Marmara Bölgesinde yer alan Şehir ve T.C. Devletinin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en çok göç alan en kalabalık şehridir. İktisadi büyüklük açısından dünyada 34.sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa’da birinci, dünya’da ise altıncı sırada yer almaktadır. İstanbul
ilinin yüzölçümü 5.461 km2'dir. İstanbul'un 14'ü Anadolu yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
İstanbul, 28’ 01” ve 29’ 55” doğu boylamları ile 41’ 33” ve 40’ 20” kuzey enlemleri arasında bulunur. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i Marmara Denizi ile birleştirirken; Asya Kıtası ile Avrupa Kıtasını birbirinden ayırmakta ve İstanbul Kentini de ikiye bölmektedir. İli kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağlarının yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzasının su ayrım çizgisi sınırlamaktadır. Ana yolların denize ulaştığı kavşak noktasında yer alması, kolay savunulur bir yarım ada, ideal iklim, zengin ve cömert tabiat, stratejik Boğaziçi’nin kontrolü gibi özellikler ve coğrafi konumunun dünyanın merkezinde bulunması İstanbul’un kısmetidir. İstanbul iki kıtanın birleştiği noktada yer alması, sıcak iklimlere ve okyanuslara açılan bir kapı olması, tarihi İpekyolu’nun Avrupa’ya uzanan kapısı olması gibi sebeplerle tarih boyunca çok önemli bir stratejik öneme sahip olmuştur. Denizler ve karalar xxxxxx gibi işlenmiş İstanbul coğrafyasını 4 bölüme ayırmıştır. Haliç’in kıyılarında Eski İstanbul ve Galata, Boğazın iki yakasında, eskiden her biri ayrı köyler olan, artık birleşmiş yerleşim alanları yer alırlar. Dünyanın en küçük denizi olan Marmara Denizi kıyıları boyunca uzanan meskun yerler, şehrin ulaştığı boyutların büyüklüğünü gösterir. Eski şehir 22 km surların çevrelediği üçgen bir yarımadanın 7 tepesi üzerine yayılmıştır. Eski dünyanın merkezinde yer alan İstanbul, tarihi abidelerdi ve şahane tabii manzaraları ile çok önemli bir megapoldür. Asya ile Avrupa kıtalarının dar bir deniz geçidi ile ayrıldığı yerde ,iki kıta üzerinde kurulu ve dünya üzerinde içinden deniz geçen tek şehirdir.2500 yılı aşan bir tarihe sahip olan İstanbul, deniz ve karaların kucaklaştığı bu stratejik bölgede kuruluşunu takiben önemli bir ticaret merkezi olmuştur. Tarihi İstanbul şehri üç tarafını Marmara Deniz’i, Boğaziçi ve Haliç’in sardığı bir yarım ada üzerinde yer alır. İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir. *** Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası’nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. İstanbul’un merkez ilçeleri; Adalar, Arnavutköy,Ataşehir,Avcılar,Bağcılar,Bahçelievler,Bakırköy,Başakşehir,Bayrampaşa,Beşiktaş,Beykoz,Beylük düzü,Beyoğlu,Büyükçekmece,Çatalca,Çekmeköy,Esenler,Esenyurt,Eyüpsultan,Fatih,Gaziosmanpaşa,Güngö ren,Kadıköy,Kağıthane,Kartal,Küçükçekmece,Maltepe,Pendik,Sancaktepe,Sarıyer,Şile,Silivri,Şişli,Sultanbeyl i,Tuzla,Ümraniye,Üsküdar,Zeytinburnu”dur.*** İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz’a
sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Turistler arasında en büyük pay Almanlara aittir. Almanları Ruslar, Amerikalılar, İtalyanlar ve Fransızlar izler. 2011 yılında kente 8 milyon 58 bin turist gelmiştir. İstanbul'da her bütçeye uygun otel bulmak mümkündür. 5 yıldızlı zincir otellerden, butik aile işletmesi otellere kadar 1180'den fazla otel bulunmaktadır. Son yıllarda dünya çapında isim yapmış zincir oteller İstanbul'a yoğun ilgi göstermektedirler.
Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunur.
EYÜPSULTAN
Ulaşım
Eyüpsultan ya da eski adıyla Eyüp, İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan bir ilçesi. 1936'da Fatih, Beyoğlu ve Sarıyer ilçelerinin bir bölümüyle kurulan Eyüpsultan ilçesinin yüzölçümü 242 km²'dir. 21 mahallesi ve 7 köyü bulunan Eyüpsultan ilçesinin nüfusu 2020 yılındaki Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre 405.845'tir. İlçenin Haliç’in iç kesiminde kısa bir sahil şeridi, Karadeniz 'de Akpınar ve Çiftalan köyleri arasında da uzun bir sahil şeridi vardır. Kurulduğunda bugünkü Sultangazi ilçesinin Eskihabipler Mahallesi dışında tamamını, Gaziosmanpaşa ve Bayrampaşa ilçelerini de kapsayan Eyüpsultan, bugünkü sınırlarına 2009'da Yayla mahallesini Sultangazi'ye vererek ulaşmıştır. Eyüpsultan ilçesi doğuda Sarıyer, güneydoğuda Kâğıthane ve Beyoğlu, güneybatıda Gaziosmanpaşa ve Bayrampaşa, güneyde Zeytinburnu ve Fatih, batıda Arnavutköy ve Sultangazi, güneybatıda Başakşehir ilçelerine komşudur.
4.2.1- Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör olmamıştır.
4.3- Taşınmazların Yapısal Özellikleri
***Değerleme konusu 1051 ada 2 parsel nolu Arsa nitelikli taşınmaz, Göktürk Mahallesi sınırları içerisinde bulunmaktadır. Değerleme tarihi itibari ile mahallinde yapılan incelemede, taşınmaz üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığı tespit edilmiştir. Taşınmazın geometrik olarak belirli bir şekli olmayıp amorf yapıdadır. Topoğrafik olarak düz bir arazidir, Jeolojik olarak ta 1.Derece deprem Kuşağındadır. Taşınmaz 25248 m2 yüz ölçümlüdür.
*** Değerleme konusu 1051 ada 3 parsel nolu Arsa nitelikli taşınmaz, Göktürk Mahallesi sınırları içerisinde bulunmaktadır. Değerleme tarihi itibari ile mahallinde yapılan incelemede, taşınmaz üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığı tespit edilmiştir. Taşınmazın geometrik olarak belirli bir şekli olmayıp amorf yapıdadır. Topoğrafik olarak düz bir arazidir, Jeolojik olarak ta 1.Derece deprem Kuşağındadır. Taşınmaz 25753,26 m2 yüz ölçümlüdür. Taşınmazların güneyinde Kağıthane Deresi, diğer ceplerinde imar parselleri bulunmaktadır. Taşınmazların yakın çevresinde villa tarzlı yapılar bulunmaktadır. Taşınmazların yakınına toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile ulaşım kolayca mümkündür. Ancak mahallinde taşınmazlara ulaşım için komşu sitelerden izin alınarak site içerisinden ulaşım sağlanmaktadır. Taşınmazlar imar planında konut alanı içerisinde yer almaktadır.
4.4- Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Kullanılma Nedenleri
• Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir.
• Mülkün tapusu geçerli ve mülkiyet hakkı pazarlanabilirdir.
• Mülk, üzerinde var ise alacak ve teminat hakları dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
• Sorumlu mülk sahipliği ve yetenekli mülk yönetimi varsayılmıştır.
• Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğu kabul edilmiştir.
• Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır.
• Mülkü daha değerli veya daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı, aşikâr olmayan şartları içermediği varsayılmıştır.
• Mülkün, tapu ve kadastroda kayıtları ile belediye ve diğer resmi dairelerdeki kayıtları ile uygunluk içinde olduğu kabul edilmiştir.
• Gerekli tüm ruhsat, iskân belgesi, izinler, diğer yasal ve idari belgelerin, resmi ve özel
kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için elde edildiği veya edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
• Bu raporu veya kopyasını elinde bulundurmak, raporun yayın hakkını vermez.
• Raporda belirtilen herhangi bir değer takdiri mülkün bütünü için geçerlidir. (mülkün hisseli olmaması şartı ile) Bu değerin oransal olarak veya toplamının bölünerek dağıtılması, rapor içeriğinde açıklanmadığı takdirde, değeri geçersiz kılar.
• Hiçbir yasal tanım veya teknik ölçüm verilmediğinden, değerleme uzmanı mülkün arsa alanı ve fiziksel boyutları için kamu kuruluşlarının çizimlerine başvurmuştur. Bir kadastral ölçüm bu
bilginin doğru olmadığını ortaya koyulduğu takdirde, değerlemenin düzeltilmesi gerekebilir.
4.5- Gayrimenkullerin Değerine Etken Faktörler
4.5.1- Olumlu Faktörler
- Taşınmazların Belgrad Ormanı'na cepheli olması,
- Taşınmazların doğa ile iç içe olması,
- Taşınmazların şehrin karmaşasından uzak bir bölgede yer alması,
4.5.2- Olumsuz Faktörler
-Taşınmazlar üzerinde kesinleşmemiş mahkeme kararı olması
- Taşınmazların şehir merkezine kısmen uzak olması,
- Belirli bir alıcı kitlesine sahip olması
4.6- Genel Değerleme Yöntemleri
4.6.1- Piyasa Değeri Yaklaşımı Varsayımları ve Nedenleri
Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir.
— Analiz edilen Gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
— Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
— Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
—Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
—Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
4.6.2- Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımı Varsayımları ve Nedenleri
— Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır.
— Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün piyasa değerini gösterdiği kabul edilir.
4.6.3- Maliyet Oluşumlar Yaklaşımı Varsayımları ve Nedenleri
Maliyet Oluşumları Yaklaşımı Varsayımları ve Nedenleri
—Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” Şeklinde tanımlanmaktadır.
—Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
—Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
4.6.4- Proje Geliştirme Yöntemi
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştırabilecek proje geliştirilerek analizinin yapıldığı bir yöntemdir. Arsa değerinin tespitinde genellikle emsal bulunmayan ve piyasaların kat karşılığı veya yap- sat şeklinde geliştiği durumlarda kullanılır. Bu yöntemde yapılan kabuller:
— Değerlemesi yapılacak arsanın bugünkü değerinin, iskonto edilmiş gelecekteki gelir ve çıkarlarına eşit olduğu kabul edilir.
4.7- Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Seçilmesinin Nedenleri
Değerleme çalışmalarında, aşağıda UDES Standart 1’de tanımlanan Pazar Değeri Esaslı standartlar ile ilgili kılavuz notları Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1) bir arada ele alınmıştır. Değerleme çalışmaları, Pazar Değerinin tespiti amacıyla gerçekleştirilmiş olup, imar parseli olması nedeni ile çalışmalarda Piyasa Değeri Yaklaşımı (Varsayımları) Yöntemi ve Bilgi Amaçlı olarak Proje Geliştirme Yöntemi verileri kullanılmıştır. UDES içerisinde Pazara Dayalı değerleme yöntemleri arasında sayılan ve yukarıda detayları verilen yaklaşımlardan rapora konu olan gayrimenkulün özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu gayrimenkullerin özellikleri dikkate alınarak piyasada satılık olan ya da yakın zamanda alım – satıma konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda gayrimenkullerin değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.
4.8-Değer Tespitine İlişkin Piyasa Değeri Yaklaşımı (Varsayımları) Yöntemine Göre Elde Edilen Veriler
Emsal Krokisi
Değerleme konusu gayrimenkullün, yakın çevresinde yapılan emsal araştırmaları sonucunda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
EMSAL:1- (Satılık Arsa ) KEMERBURGAZ GAYRİMENKUL: 0532 635 48 77 Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Emsal : 0,60, TAKS:0.25,Hamx:6,50, konut imarlı olduğu beyan edilen, 4.250 m2 yüzölçümlü Arsa nitelikli taşınmaz, 77.500.000 TL bedelle pazarlıklı satılıktır. Emsal taşınmaz imar yoğunluğu bakımından dezavantajlıdır. 18.235 TL/m2 x 0,90 pazarlık payı *1.60 konum ve imar şerefiye x 0,90 alan uyg. = 23.632 TL/m2 |
EMSAL:2- (Satılık Arsa ) FORM GAYRİMENKUL: 0 850 756 66 38 Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Emsal : 0,60, Hamx:6,50, konut imarlı, yaklaşık 300m2 kullanım alanlı 25 adet villa inşaa edilebileceği beyan edilen, 8600m2 yüzölçümlü Arsa nitelikli taşınmaz, 160.000.000 TL bedelle pazarlıklı satılıktır. Emsal taşınmaz imar yoğunluğu bakımından dezavantajlıdır. 18.604 TL/m2*0.90 pazarlık payı*1.6 konum ve imar şerefiye x 0,95 alan uyg. =25.450 TL/m2 |
EMSAL: 3-(Satılık Arsa) POZİTİF GAYRİMENKUL:0 541 651 80 40 Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, konut imarlı, Emsal:1,hmax. kısmen 12,50, kısmen 15,50 metre yapılaşma koşullarında,5000m2 alanlı arsanın 189.000.000TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.37.800TL/m2*0.90 pazarlık payı*0,90 konum uyg. x 0,90 alan uyg. = 27.556 TL /m2. |
EMSAL:4-(Satılık Arsa ) SAHİBİNDEN: 0 532 523 94 04 Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede,Emsal:1.1,Konut imarlı,1432m2 alanlı arsanın 96.862.500TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.67.641 TL/m2*0.90 pazarlık payı*0.60 konum şerefiyeli*0.80 alan uyg =29.221 TL/m2. |
EMSAL: 5-(Arsa+Villa) BAYER GAYRİMENKUL: 0 532 614 91 93 Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede , Emsal : 0,50, Hamx:6,50, konut imarlı olduğu 5000m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen, 5-10 yıllık,her biri 400m2 kullanım alanlı 5 adet villa bulunan taşınmaz 187.000.000 TL bedelle pazarlıklı satılıktır. Emsal taşınmaz imar durum bakımından dezavantajlıdır. ( Emsal Taşınmazın Yapı Değeri : (400m2 * 5 * 6000-TL/m2 = 12.000.000 TL x 1,30 (çevre düzen maliyeti) = ~15.600.000 TL. Emsal taşınmazın Arsa Değeri = 187.000.000 TL -15.600.000 TL = ~171.400.000 TL. dir. Düzeltilmiş Arsa Birim Fiyat: 34.280 TL/m2 x 0,90 pazarlık payı x 0,90 alan uyg. x 0,70 konum farkı x 1,40 imar şerefiye = 27.211 TL/m2 |
EMSAL:6-(Satılık Mesken) SPACE GAYRİMENKUL:0 533 158 58 82 Değerleme konusu taşınmazın yakınında Yalı Konakları sitesinde 5 katlı binanın 3.katında,3+1,190m2 brüt alanlı olduğu beyan edilen meskenin 18.200.000TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. 95.789 TL/m2*0.90 pazarlık payı*0.90 site şerefiyesi=77.589 TL/m2. |
EMSAL: 7-(Satılık Mesken)WA GAYRİMENKUL:0 530 545 12 49 Değerleme konusu taşınmazın yakınında,Yalı Konakları sitesinde,5 katlı binanın 3.katında,195m2 brüt,alanlı olduğu beyan edilen meskenin 17.500.000TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. 89.743 TL/m2*0.90pazarlık payı*0.90 site şerefiyesi=72.692 TL/m2. |
EMSAL:8 -(Xxxxxxx Xxxxxx) HOMES GAYRİMENKUL:0 532 055 45 65 Değerleme konusu taşınmazlara yakın,Yalı Konakları sitesinde,4 katlı binanın 3.katında,3+1,225m2 brüt alanlı olduğu beyan edilen 190 m2 olduğu düşünülen meskenin kirasının 65.000TL/aylık olduğu bilgisi alınmıştır. (342,10 TL/m2-ay) |
EMSAL :9-(Satılık Villa)ACCESS GAYRİMENKUL:0 552 760 81 83 Değerleme konusu taşınmazlara yakın Kemer Country sitesinde,3 katlı,geniş bahçeli,özel havuzlu,6+1,550m2 brüt alanlı olduğu beyan edilen villanın 77.500.000TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. 140.909 TL/m2*0.90 pazarlık payı*0.70 site şerefiyesi =88.772 TL/m2 |
EMSAL:10 -(Satılık Villa) SPACE GAYRİMENKUL: 0 532 261 11 50 Değerlemeye konusu taşınmazlara yakın Kemer Country sitesinde,3 katlı,geniş bahçeli,özel havuzlu,6+1,500m2 brüt alanlı olarak beyan edilen villanın 72.000.000TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.144.000 TL/m2*0.90pazarlık payı*0.70 site şerefiyesi= 90.720 TL/m2 |
EMSAL:11- (Satılık Villa)TÜRKMEN GAYRİMENKUL:0 532 282 48 00 Değerleme konusu taşınmazın yakınında,Kemer Country sitesinde,3 katlı,5+1,325m2 brüt alanlı olarak beyan edilen ikiz villanın 36.000.000TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.110.769 TL/m2*0.90pazarlık payı*0.80 site şerefiyesi = 79.753 TL/m2 |
EMSAL:12- (Satılık Villa) DNZ GAYRİMENKUL:0 532 657 07 15 Değerleme konusu taşınmzın yakınında,Kemer Country sitesinde,3 katlı,4+2,300m2 brüt alanlı olarak beyan edilen ikiz villanın 36.000.000TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.120.000TL/m2*0.90pazarlık payı*0.80 site şerefiyesi = 86.400 TL/m2. |
EMSAL:13- (GENEL BEYAN) BÖLGE EMLAKÇILARI Değerleme konusu taşınmazların Göktürk ‘ ün özel bölgesinde oldukları, etraflarındaki sitelerdeki villa ve dairelerin çok özel olduğu ve tercih edildiği belirtilerek arsa değerinin 35.000 TL/m2 ~40.000TL/m2 aralığında olacağı beyan edilmiştir. Not: Xxxxx edilen rakamın yüksek olduğu düşünülmektedir. |
4.8.1 Piyasa Değeri Yaklaşımı Yöntemine göre yapılan kabuller;
- Karşılaştırmalarda esas alınan veriler; yapılan piyasa araştırmalarında edinilen şifahi bilgilere dayanmaktadır.
- Piyasa araştırması neticesinde elde edilen satış örneklerine ait verilen değerler, piyasa koşullarına göre makul seviyededir.
- Seçilen örneklerin aynı bölgede yer aldığı, benzer fiziki yapıya ve gelişme trendine sahip oldukları kabul edilmiştir.
- Satış örneklerinde verilen gayrimenkuller hali hazırda satışa arz halinde olduklarından enflasyon düzeltmesi yapılmamıştır.
**Alınan emsal görüşler ve benzer koşullara sahip arsa vasıflı taşınmazların konum ve alanlarına göre birim m2 değerlerinin 24.000 TL/m2 üzerinde olduğu belirlenmiştir.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazların yeri, konumu, imar durumu, alanı, pazarlık payı oranı, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi parsellerin geometrik ve topografik yapısı gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak m2 birim değerleri 26.000 TL/m2 olabileceği kanaatiyle değer takdir edilmiştir. Taşınmazlardan 1051 ada 2 parselin 1445 m2, 1051 ada 3 parselin toplamda 3860 m2’si dere taşkın alanında kalmakta olup, konu alanlar değerleme dışında tutulmuştur.
**BUNA GÖRE DEĞERLEME KONUSU 1051 ADA 2 PARSEL DEĞERİ;
25248 m2 – (1445 m2 (dere taşkın alanı) ) = ~23.803 m2 x 26.050 TL/m2 = ~620.000.000,00 TL değer takdir edilmiştir.
**BUNA GÖRE DEĞERLEME KONU 1051 ADA 3 PARSEL DEĞERİ:
25753.26 m2 – ( 3860 m2 ( dere taşkın alanı) ) = ~21.893,26 m2 x 26.000TL/m2 = ~570.000.000,00 TL
değer takdir edilmiştir.
4.9 Maliyet Oluşumlar Yöntemine Göre Taşınmazın Mevcut Durum Değeri
Taşınmazların arsa vasıflı olması nedeniyle Maliyet oluşumlar yöntemi kullanılmamıştır.
4.10- Proje Geliştirme (Kat Karşılığı) Yöntemine Göre Yapılan Kabul ve Hesaplamalar
PROJE DEĞERLENDİRMESİ;
Bölgenin gelişim potansiyeli, parsellerin imar durumu, gelişmekte ve tercih edilen bölge özelliği hususlar da dikkate alındığında mesken vasfına sahip yeni yapının/yapıların inşa edilmesinin en uygun strateji olduğu düşünülmektedir.
Taşınmazın Belgrad ormanının etkileyici görselini tam olarak hissettirecek özel konuma sahip olması, huzurlu ve konforlu bir hayat, doğa ile iç içe yaşam alanı, sessiz ve sakin lokasyona sahip bir konuma sahip olduğu belirlenmiştir.
Bölgede Kat karşılığı yapım oranı müteahhite göre değişiklik göstermekteyse de ortalama %50-%55 aralığındadır.
Proje Geliştirme (Kat Karşılığı) Yönteminde Yapılan Değerlendirme Özeti; PROJE HESAPLAMASI 1;
Konu taşınmazların imar koşulları belirtilen yapılaşma koşulları yansıtılarak yapılan proje geliştirme yöntemine göre taşınmazın değeri;
**Taşınmazın bulunduğu bölgede yeni havuzlu, lüks yapım binalarda mesken m2 birim değerlerinin 70.000-80.000 TL/m2 bedel aralığında olduğu belirlenmiştir.
1) **Değerleme konusu taşınmazların imar durumu: ayrık nizam Emsal; 1,10 +(1,10*0,20-kot farkı) ; 1,32 Hmax: 5 kat müsaadeli konut imarlı yapılaşma koşulluna sahiptir.
Taşınmazın yapılaşma koşuları dikkate alınarak parsel üzerine Bodrum+Zemin+4 Normal kat olmak üzere toplam 6 kat planlanmıştır.
Zemin ve her normal katta ort.122'şer m2 kullanım alanlı , 4'er adet mesken olmak üzere 1051 ada 2 parsele toplam 270 daire , 1051 ada 3 parsele toplam 248 daire projelendirilmiştir. Kalan kısımlar ise ortak alana ayrılmıştır. Bölgede yeni binada mesken birim m2 değeri ortalama 70.000 TL/m2 üzerinde satılabileceği kanaatine varılmıştır.
2) ** Müteahitlik kar payı dikkate alınarak, kat karşılığı oran %50 alınmıştır
**Bu yöntemle bağımsız bölümlerin değer inşai özelliklere göre değişiklik gösterebilir.
Proje geliştirme (Kat karşılığı) yöntemi | |||||
Taşınmaz A/P | 1051-2 | EMSALE DAHİL İNŞAAT ALANI (M2) | 31419,96 | Konut Birim Maliyet (TL) | 9350,00 |
Yüzölçümü | 23803,00 | Emsal Harici Teknik Alan Katsayısı | 0,10 | Ticaret Birim Maliyet (TL) | 0,00 |
Xxxx Xxxxxx | KTT | Emsal Harici Teknik Alanlar (m2) | 3142,00 | ||
Emsal | 1,32 | ALAN TOPLAMI (M2) | 34561,96 | Konut Birim Satış (TL) | 70000,00 |
Taks | Otopark Sayısı (Her 70 m2 Alana 1 Araç) | 493,74 | Ticaret Birim Satış (TL) | ||
Yençok | 5 Kat | Kapalı Otopark Alanı (1 Araç 25m2) | 12343,56 | Arsa sahibine oran | 0,50 |
Emsale Dahil İnşaat Alanı | 31419,96 | EMSAL HARİCİ ALAN TOPLAMI (M2) | 12343,56 | İskonto Oranı | 0,40 |
Satılabilir İnşaat Alanı | 32990,96 | TOPLAM İNŞAAT ALANI (M2) | 46905,51 | ||
Toplam İnşaat Alanı | 46905,51 | ||||
Fonksiyonlar | % | Emsale Dahil İnşaat Alanı | Satılabilir İnşaat Alanı | Toplam İnşaat Alanı | |
Konut Alanları | 1,00 | 31419,96 | 32990,96 | 46905,51 | |
Ticaret Alanları | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
TOPLAM | 31419,96 | 32990,96 | 46905,51 | ||
Dönem | 1. yıl | 2. yıl | 3. yıl | TOPLAM (TL) | |
44902,00 | 45267,00 | 45632,00 | |||
Gelirler | |||||
Konut Satış Oranları | 0,10 | 0,60 | 0,30 | 1,00 | |
Xxxx | 32.990,96 | 32.990,96 | 32.990,96 | 2.449.661.108,90 | |
Birim Fiyat (%5 artış) (TL) | 70.000,00 | 73.500,00 | 77.175,00 | ||
Konut Satış Geliri (TL) | 230.936.706,00 | 1.454.901.247,00 | 000.000.000,10 | ||
Ticaret Satış Oranları | 0,05 | 0,75 | 0,20 | 1,00 | |
Alan | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
Birim Fiyat (%3 artış) TL) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
Ticaret Satış Geliri (TL) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
Toplam Satış Gelirleri | 230.936.706,00 | 1.454.901.247,00 | 000.000.000,00 | 0.000.000.000,90 | |
Satış Gelirlerinin Bugünkü Değeri | 230.936.706,00 | 1.039.215.177,00 | 000.000.000,00 | 0.000.000.000,38 | |
Giderler | |||||
İnşaat Tamamlanma Oranı | 0,30 | 0,60 | 0,10 | 1,00 | |
Konut Birim Maliyeti | 9.350,00 | 10.752,50 | 12.365,00 | 000.000.000,37 | |
Konut İnşaat Maliyeti | 131.569.960,00 | 000.000.000,00 | 00.000.000,19 | ||
Ticaret Birim Maliyeti | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
Ticaret İnşaat Maliyeti | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
Altyapı Maliyeti %5 (TL) | 0,00 | 00.000.000,67 | 0,00 | 00.000.000,67 | |
Çevre Tanzim ve Peyzaj Maliyeti %3 (TL) | 0,00 | 00.000.000,80 | 0,00 | 00.000.000,80 | |
Proje Genel Giderleri %2 (TL) | 0,00 | 9.843.625,87 | 0,00 | 9.843.625,87 | |
Pazarlama Giderleri | 0,00 | ||||
Toplam Maliyet Giderleri (TL) | 131.569.960,00 | 000.000.000,00 | 00.000.000,00 | 000.000.000,71 | |
Maliyet Giderlerinin Bugünkü Değeri (TL) | 131.569.960,00 | 000.000.000,00 | 00.000.000,00 | 000.000.000,35 | |
Net | 99.366.745,00 | 000.000.000,00 | 000.000.000,00 | 0.000.000.000,03 | |
SONUÇ | |||||
Toplam Gelirlerin Bugünkü Değeri (TL) | 1.659.857.574,38 | ||||
Toplam İnşaat Maliyetlerinin Bugünkü Değeri (TL) | 412.468.469,35 | ||||
Projelendirilmiş Arsa Değeri (TL) | 1.247.389.105,03 | ||||
Arsa Sahibine Düşen Değeri (TL) | 617.457.606,99 | ||||
Parsel Alanı | 23.803,00 | ||||
Arsa Birim Değeri (TL) | 25940,33 | ||||
Ada/Parsel | Yüzölçümü | Birim fiyat | Toplam | ||
1052 ada 2 parsel | 23803,00 | 25940,00 | 000.000.000,99 | ||
Toplam | 617.457.607 TL | ||||
Proje geliştirme (Kat karşılığı) yöntemi | |||||
Taşınmaz A/P | 1051-3 | EMSALE DAHİL İNŞAAT ALANI (M2) | 28899,10 | Konut Birim Maliyet (TL) | 9350,00 |
Yüzölçümü | 21893,26 | Emsal Harici Teknik Alan Katsayısı | 0,10 | Ticaret Birim Maliyet (TL) | 0,00 |
Xxxx Xxxxxx | KTT | Emsal Harici Teknik Alanlar (m2) | 2889,91 | ||
Emsal | 1,32 | ALAN TOPLAMI (M2) | 31789,01 | Konut Birim Satış (TL) | 70000,00 |
Taks | Otopark Sayısı (Her 70 m2 Alana 1 Araç) | 454,13 | Ticaret Birim Satış (TL) | ||
Yençok | 5 Kat | Kapalı Otopark Alanı (1 Araç 25m2) | 11353,22 | Arsa sahibine oran | 0,50 |
Emsale Dahil İnşaat Alanı | 28899,10 | EMSAL HARİCİ ALAN TOPLAMI (M2) | 11353,22 | İskonto Oranı | 0,40 |
Satılabilir İnşaat Alanı | 30344,06 | TOPLAM İNŞAAT ALANI (M2) | 43142,23 | ||
Toplam İnşaat Alanı | 43142,23 | ||||
Fonksiyonlar | % | Emsale Dahil İnşaat Alanı | Satılabilir İnşaat Alanı | Toplam İnşaat Alanı | |
Konut Alanları | 1,00 | 28899,10 | 30344,06 | 43142,23 | |
Ticaret Alanları | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
TOPLAM | 28899,10 | 30344,06 | 43142,23 | ||
Dönem | 1. yıl | 2. yıl | 3. yıl | TOPLAM (TL) | |
44902,00 | 45267,00 | 45632,00 | |||
Gelirler | |||||
Konut Satış Oranları | 0,10 | 0,60 | 0,30 | 1,00 | |
Xxxx | 30.344,06 | 30.344,06 | 30.344,06 | 2.253.122.193,38 | |
Birim Fiyat (%5 artış) (TL) | 70.000,00 | 73.500,00 | 77.175,00 | ||
Konut Satış Geliri (TL) | 212.408.408,52 | 1.338.172.973,00 | 000.000.000,18 | ||
Ticaret Satış Oranları | 0,05 | 0,75 | 0,20 | 1,00 | |
Alan | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
Birim Fiyat (%3 artış) TL) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
Ticaret Satış Geliri (TL) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
Toplam Satış Gelirleri | 212.408.408,52 | 1.338.172.973,00 | 000.000.000,18 | 2.253.122.193,38 | |
Satış Gelirlerinin Bugünkü Değeri | 212.408.408,00 | 000.000.000,00 | 000.000.000,00 | 0.000.000.000,24 | |
Giderler | |||||
İnşaat Tamamlanma Oranı | 0,30 | 0,60 | 0,10 | 1,00 | |
Konut Birim Maliyeti | 9.350,00 | 10.752,50 | 12.365,00 | 000.000.000,87 | |
Konut İnşaat Maliyeti | 121.013.962,00 | 000.000.000,00 | 00.000.000,49 | ||
Ticaret Birim Maliyeti | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
Ticaret İnşaat Maliyeti | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
Altyapı Maliyeti %5 (TL) | 0,00 | 00.000.000,24 | 0,00 | 00.000.000,24 | |
Çevre Tanzim ve Peyzaj Maliyeti %3 (TL) | 0,00 | 00.000.000,95 | 0,00 | 00.000.000,95 | |
Proje Genel Giderleri %2 (TL) | 0,00 | 9.053.861,30 | 0,00 | 9.053.861,30 | |
Pazarlama Giderleri | 0,00 | ||||
Toplam Maliyet Giderleri (TL) | 121.013.962,00 | 000.000.000,00 | 00.000.000,00 | 000.000.000,35 | |
Maliyet Giderlerinin Bugünkü Değeri (TL) | 121.013.962,00 | 000.000.000,00 | 00.000.000,00 | 000.000.000,47 | |
Net | 91.394.445,00 | 000.000.000,00 | 000.000.000,00 | 0.000.000.000,77 | |
SONUÇ | |||||
Toplam Gelirlerin Bugünkü Değeri (TL) | 1.526.685.436,24 | ||||
Toplam İnşaat Maliyetlerinin Bugünkü Değeri (TL) | 379.375.685,47 | ||||
Projelendirilmiş Arsa Değeri (TL) | 1.147.309.750,77 | ||||
Arsa Sahibine Düşen Değeri (TL) | 567.918.326,63 | ||||
Parsel Alanı | 21.893,26 | ||||
Arsa Birim Değeri (TL) | 25940,33 | ||||
Ada/Parsel | Yüzölçümü | Birim fiyat | Toplam | ||
1051 ada 3 parsel | 21893,26 | 25940,00 | 000.000.000,63 | ||
Toplam | 567.918.327 TL | ||||
**Tüm bu bilgiler doğrultusunda mevcut imar koşulları dikkate alınarak Proje Geliştirme (Kat Karşılığı) Yöntemine göre Yukarıda bulunan tablo üzerinden yapılan hesaplamalar sonucunda, Arsa m² birim
~25.940-TL/m² bedel bulunmuştur.
XXXX XXXXX
KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMİ | 1051 ADA 2 ve 3 PARSELLER İÇİN ARSA BİRİM DEĞERİ (TL/m²) |
PİYASA DEĞER YÖNTEMİ | 26.000 |
PROJE GELİŞTİRME YÖNTEMİ | 25.940 |
TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ: Farklı yöntemlerle bulunan değerlerinin birbirleriyle yakın ve tutarlı olduğu belirlenmiştir.
- Değerlemesi yapılan taşınmazların piyasa değeri olarak, piyasa dinamiklerini daha doğru yansıtıyor olması sebebiyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa Değer) Yaklaşımı sonucu bulunan ve yukarıdaki hesaplaması yapılan değerin kabul edilmesinin uygun olacağı, kanaatine varılmıştır.
4.11- Gayrimenkulün ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme konusu taşınmazların güncel tapu kayıtları üzerinde Xxxxxxxxxxxxx xxxxxxx xxxxxx xxxxxx ( XXXXXXXX 00.XXXXXX HUKUK MAHKEMESİ nin 07/07/2022 tarih 2014/190 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi yazısı ile)( Şablon: İcra İfas Kanununun 28. Maddesine Göre Şerh) kaydı bulunmaktadır.
— Değerleme konusu taşınmazların parseli 239 Ada 1 parsel iken 30.09.2022 tarihinde ifraz işlemi (bölünme) sonucu 1051 ada 2 ve 3 parsel olduğu bilgisi alınmıştır.
4.12-En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
En etkin ve verimli kullanımın temelde 4 şartı bulunmaktadır.
1-Fiziksel olarak mümkün olmalıdır.
2-Yasal olarak izin verilebilir olmalıdır. 3-Finansal olarak verimli olmalıdır.
4-Azami düzeyde verimli olmalıdır.
Bölgesel analizde değerleme konusu taşınmazın mevcut imar koşullarına göre inşa edilecek yapının konut olarak kullanılması en etkin ve verimli kullanıma uygun olacağı kanaatindeyiz.
4.13-Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Değerleme konusu gayrimenkullerin tapu kayıtlarında kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulu olmaması nedeniyle gayrimenkul bütün olarak değerlendirilmiştir. Bu değerleme raporunda bölünmüş veya müşterek kısım değerlemesine yer verilmemiştir.
4.13.1-Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar tapu kayıtlarında ve mahallinde arsa vasıflı olup, ilgili kurumlardan alınan bilgiye göre taşınmazlar ile ilgili herhangi bir proje geliştirme çalışması bulunmamaktadır.
4.14-Asgari Bilgilerden Raporda Yer Almayan Bilgilerin Gerekçeleri
Asgari bilgilerden raporda verilmeyen herhangi bir bilgi bulunamamaktadır.
4.15- Yapılan Çalışmalarda Baz Alınan Veriler ve Analiz Sonuçlarının Karşılaştırılması
Değerleme çalışmalarında, yukarıda UDES Standart 1’de tanımlanan Pazar Değerine Esas standartlar ile ilgili kılavuz notları Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1) bir arada ele alınmıştır. Değerleme çalışmaları, Pazar Değerinin tespiti amacıyla gerçekleştirilmiş olup, çalışmalarda, Raporda Piyasa Değeri Yaklaşımı Varsayımı, Maliyet Oluşumlar Yaklaşımı Varsayımı, Nakit Akım Yöntemi ve Proje Geliştirme Yöntemi UDES içerisinde Pazara Dayalı değerleme yöntemleri arasında sayılan ve yukarıda detayları verilen ana yaklaşımdan Rapor’a konu olan gayrimenkulün özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiş taşınmazlar ayrı ayrı analiz edilerek Piyasa Değeri Yaklaşımı (Varsayımı) ve bilgi amaçlı Proje Geliştirme Yöntemleri kullanılmış ve değerlemede Piyasa Yaklaşımı Yöntemi esas alınmıştır.
4.16- Değerleme Uzmanlarının Sonuç Cümlesi
Bu raporda bulunan veriler, gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gidilerek yapılan çalışmalar sonucu elde edilmiştir. Bu verilerden hareketle yapılan analizler, uygulanan değerleme metotları ve takdir usulü doğrudur ve Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca, şirketimiz ilke ve vizyonuna uygun olarak yapılmıştır.
Bu rapor; değerlemeyi yapan kişilerin ve şirketimizin tarafsız, ön yargısız, profesyonel analizlerinin ve fikirlerinin sonucudur.
4.16.1-Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Xxxxx Xxxxxxxx Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar tapu kayıtlarına göre arsa niteliğindedir. Mahallinde yapılan tespitlerde taşınmazlar boş arsa vasfında olup, fiili kullanımlarının ve tapu kayıtlarındaki niteliklerinin uyumlu oldukları tespit edilmiştir. Taşınmazların arsa nitelikleri üzerinden portföyde bulundurulmasında herhangi bir sakınca bulunmadığı düşünülmektedir.
DEĞERLENDİRME VE SONUÇ |
Taşınmazın Ana Özellikleri; HİSSE DURUMU : TAM HİSSELİ TAKYİDAT DURUMU : İPOTEK HACİZ ŞERH DİĞER Değerlemede Kullanılan Yöntem |
Piyasa Değeri (Varsayımları) Yaklaşım ve Proje Geliştirme Yöntemi kullanılmıştır. |
Değerleme Uzmanının Kanaati Konu taşınmazların güncel tapu kayıtları üzerinde içeriği bilinmeyen kesinleşmemiş mahkeme kararı şerhi olması nedeniyle satış kabiliyetleri SATIŞI ZOR olarak ifade edilmiştir. |
SATILABİLİR ALICISI AZ/ÖZEL SATIŞI ZOR SATILAMAZ |
4.17- TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ:
Rapor konusu taşınmazların değerlerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumları, mimari özellikleri, inşaat kalitesi, yıpranma durumları, çevre özellikleri, altyapı ve ulaşım olanakları, yapının ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmış ve Mülkiyetinin TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. 4782247/5100126 ve ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 317879/5100126 ‘ne ait olan; Tapu
kayıtlarına göre İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Göktürk Mahallesi sınırları içinde, 1051 Ada 2 Parsel -1051 Ada 3 Parsel ve Ana Taşınmaz Niteliği ARSA olarak kayıtlı taşınmazların toplam yasal ve mevcut durum Değerlerinin KDV hariç 1.190.000.000-TL (BİR MİLYAR YÜZ DOKSAN MİLYON TÜRKLİRASI) olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.
-2002/4480 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile KDV oranı şirketlerin KDV'li mülk satışı konusuna girmektedir. Bu hesaplamaların KDV uygulaması olacağı ve KDV oranı %8 olacağı varsayılmıştır. Taşınmazların toplam KDV dahil değeri 1.190.000.000-TL*1,08 = 1.285.200.000 TL (Bir Milyar İki Yüz Seksen Beş Milyon İki Yüz Bin TürkLirası) ‘dır.
1051 ADA 2 VE 3 PARSEL ZİRAAT GYO ANONİM ŞİRKETİ (317879/5100126) TOPLAM HİSSE DEĞERİ =
74.169.934 TL
(*) 26.12.2022 tarihi itibariyle Merkez Bankası Efektif Satış Kuru üzerinden
TL | USD | EURO |
1.190.000.000 TL | 63.545.972,03 $ | 59.805.005,52 € |
1,-USD = 18.7266-TL, 1,-EUR = 19.8980-TL'dir. Döviz bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Bu takdirimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu rapor,
ZİRAAT GYO nin talebi üzerine bir adet orijinal olarak düzenlenmiş olup, kopyaların kullanımları halinde
ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 28.12.2022
Xxxxxxxxx XXXXXX Raporu Onaylayan
Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 406838)
Dijital olarak imzalayan XXXXXXXXX XXXXXX
Dijital olarak imzalayan XXXX
XXXXX
UFUK
Xxxx XXXXX
Raporu Kontrol Eden Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402610)
Xxxxxx XXXXX
Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı (Lisans No: 406960)
XXXXXX XXXXX
Digitally signed by XXXXXX XXXXX Date: 2022.12.29
04:26:47 +03'00'
ŞAHİN
ÖA: cn=XXXX XXXXX, o=açı
kurumsal gyrimenkul değerleme ve DANIŞMALIK A.Ş., ou=DENETMEN,
email=xxx.0000@xxxxx.xxx, c=TR Tarih: 2022.12.29 13:23:26 +03'00'
ÖA: cn=XXXXXXXXX XXXXXX, o=AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL
XXXXXXXXX XXXXXX DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK
A.Ş., ou,
email=xxxxxx0@xxxxxxx.xxx, c=TR
Tarih: 2022.12.29 17:37:42 +02'00'
EKLER
- Taşınmaz Görselleri,
- Mimari proje Görselleri,
- Taşınmazın Yapı Ruhsatı,
- İmar Durum Belgesi,
- Tapu Kayıt Belgesi,
- SPK Xxxxxx Xxxxxxxxx
- Mesleki Tecrübe Belgeleri