1、 西二倉庫 1 樓：承租面積 3649.58 m2x 區段值 10,780 x5% x 比例(1/2)，為新台幣 983, 562 元/年。
xxxxxxx 0 xxxxxx 0 x旅客服務設施租賃經營契約 (草案)
甲 方：臺灣港務股份有限公司基隆港務分公司乙 方：○○○○○○公司
契約期間：中華民國○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止
基隆港西二倉庫 1 樓及西三倉庫 1 樓旅客服務設施租賃經營契約
一、承租人○○○○○公司（以下簡稱乙方）向臺灣港務股份有限公司基隆港務分公司（以下簡稱甲方）租用xxxxxxx 0 xxxxxx 0 x旅客服務設施，
經營旅客服務及文創相關產業（應符合第 2 類港埠用地容許使用項目及「文化
創意產業發展法」第 3 條第 1 項訂定「文化創意產業內容及範圍」中 16 大類及其他事前經甲方審查同意之項目），為資信守，特訂立本契約。
第一節 租賃標的及文件
二、甲方提供下列標的供乙方租用【位置圖詳附件 1，以實測面積為準】：
房屋 | 市 | 區 | 街 | 號 | 樓層數 | 座落 位置 | 備註 |
基隆 | 仁愛 | 港西 | 16 | 1 樓倉間 | 西 2 | 出租面積以實測為準 | |
18 | 1 樓倉間 | 西 3 | |||||
土地 | x | x | x | xx | 租用面積 (平方公尺) | 座落 位置 | |
基隆 | 中山 | 中山 | 22、23 | 3649.58 | 西 2 | ||
6 | 3418.18 | 西 3 |
第二節 契約期間
三、 契約期限：自○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止，為期 10 年 9 個月。四、 租賃標的交付時程如下，乙方應配合甲方西二倉庫及西三倉庫碼頭浚深工
程，分期點交本案租賃標的：
1、租賃標的之西二倉庫 1 樓，於 106 年 3 月 31 日點交予乙方。
2、租賃標的之西三倉庫 1 樓，於 107 年 12 月 31 日點交予乙方。
3、上揭點交時間，甲方得視工程完工情形另訂點交時間，乙方不得拒絕或要求補償。
五、 乙方應配合甲方旅運行李服務需求、人車動線與停等區之考量或其他工程施作等因素予以彈性調整承租面積、商店配置及通行動線。
第三節 租金、管理費及回饋金之計算、調整及繳納方式六、乙方應給付甲方下列租金及管理費:
(一) 土地租金：
1、 西二倉庫 1 樓：承租面積 3649.58 m2x 區段值 10,780 x5% x 比例(1/2)，為新台幣 983, 562 元/年。
2、 西三倉庫 1 樓：承租面積 3418.82 m2 x 區段值 10,780 x5% x 比例(1/2)，為新台幣 921,371 元/年。
3、 契約存續期間區段值、費率或計費方式有調整時， 自主管機關
核定調整之日起隨之調整。
(二) 設施租金：
1、西二倉庫 1 樓：新台幣 3,788,514 元/年。
2、西三倉庫 1 樓：新台幣 2,258,290 元/年。
(三) 管理費：按年營業額之 %，管理費總額每年不得低於新台幣 120 萬元整(西二倉庫單獨營運時，管理費總額每年不得低於新台幣 70 萬元整)。
(四) 回饋金：倘因基地開發或設施使用，致主管機關要求甲方支付回饋金時，乙方應於租賃期間內加計 1.5%利息逐年歸還甲方或因主管機關要求甲方回饋部分面積時，乙方應配合無償提供。
七、 租金與管理費之收取：
(一) 土地租金及設施租金於租賃標的點交日起，以 2 個月為 1 期計收，由甲方於單月 15 日前寄發計費憑單，乙方應於當月 30 日前給付。
(二) 設施租金於租賃標的點交日 12 個月內以 50% 計收，之後均以全額計收。
(三) 管理費按租賃標的之營運日計收，以 2 個月為 1 期計收，乙方應於單月
10 日前檢附以二個月為一期之營業人銷售額與稅額申報書影本送甲方，憑以開立計費憑單，於次年初由甲方結算管理費，不足最低管理費時，乙方應予以補足。
(四) 營業額定義：指提供商品或服務之收入，對應「營業人銷售額與稅額申報書」為銷售額而不含銷售稅額。
1、乙方應於營運前或一部營運前完成獨立稅籍編號申請或分公司設
立。若乙方未合法一部營運危及甲方權利時，視同違約，乙方應依甲方通知補繳管理費。
2、乙方分租或轉租業者應以乙方名義開立發票等憑證。
八、乙方應依甲方所開計費憑單於規定期限內向指定處所給付，逾期不付以違約論。乙方地址變更時，應即通知甲方更正，如不通知致甲方依租約所載地址寄發計費憑單被退回者視同計費憑單已寄達。乙方逾期給付時應依下列各款給付懲罰性違約金：
(一) 未滿一個月者，照欠額按日加收千分之一。
(二) 一個月以上未滿二個月者，照欠額按日加收千分之二。 (三) 二個月以上未滿三個月者，照欠額按日加收千分之三。 (四) 三個月以上，照欠額按日加收千分之四。
乙方於單月 15 日前仍未接到計費憑單者，應即通知甲方補單給付，逾期未通
知而致遲延給付者，比照前項標準計收懲罰性違約金。乙方於接到計費憑單後如有異議應於 7 天內向甲方提出更正，逾期視為同意甲方之計算。
第四節 租賃經營標的之使用、管理與維護
九、乙方非經甲方同意，不得在承租範圍內從事契約約定以外之業務，並不得儲放違禁品或危險物品。
十、 乙方應於簽約後 1 個月內，提送修訂後符合文化資產保存法等相關法令規範
之勞務委任建築師名單、租賃標的之管理維護計畫、修復及再利用計畫（含因應計畫、整建及施工時程、規劃設計圖說、消防安全措施等）交予甲方，由甲方陳報主管機關同意後實施。乙方就租賃標的所提之計畫內容，如甲方或主管機關認有必要修改時，乙方應配合修改不得拒絕，且所產生之費用等，由乙方自行負擔。
十一、 乙方如未能於上揭期限內提報，除經甲方同意得以展延外，其可歸責於乙方者，甲方得立即終止契約，乙方不得異議，其已繳納之履約保證金不予退還，其損失費用等乙方需自行負擔。
十二、 甲方陳報主管機關辦理管理維護計畫、修復及再利用計畫等審查期間，乙
方必須依據甲方或主管機關通知指派委任建築師出席審查會或相關討論會議，並按審查意見依甲方通知期限修訂完成相關送審文件，倘因乙方未能配合辦理，即屬違約，其已繳納之履約保證金不予退還。
十三、 乙方委任建築師辦理租賃範圍、建築物修繕及維護、機電管線設施修繕維護之規則、設計及監造工作、歷史建築管理維護計畫、修復及再利用計畫撰寫與修改、以及審查或相關討論會議所產生之一切費用，應由乙方自行負擔，不得要求甲方任何補償。
十四、 於甲方陳報主管機關辦理管理維護計畫、修復及再利用等計畫之後，非因可歸責於乙方之事由，而遲未獲主管機關核定，致乙方無法進行裝修等作業時，乙方或甲方均得主張終止契約，甲方將無息退還已繳納之履約保證 金，惟乙方不得據此要求任何補償。
十五、 乙方應自租賃標的點交日起 12 個月內完成整修及其他依法應完成事宜，
並開始營運。如因不可歸責於乙方之事由，致使乙方無法於 9 個月內完成整建工程，經甲方同意，乙方得展延一次，以 6 個月為限。
十六、 乙方申請從事在承租區域內所得經營之相關事業，應經該業務主管機關核可，並取得有關證照、其所得經營之各項業務涉及相關法規之規定或取得有關證照者(例如使用執照變更等)，均應由乙方自行依規定辦理，必要時由甲方協助之，未獲許可不得營運。
十七、 乙方應自行負擔取得各項執照及許可之費用，並將其申請案之副本提送甲方，變更時亦同。其所有相關之設備、機具等應取得有關證照後始得開工或使用，其變更或更新時亦同。
十八、 乙方必須遵守「文化資產保存法」、「古蹟歷史建築及聚落修復或再利用建築管理土地使用消防安全處理辦法」等法令規定事項，開業準備期間及營業項目、管理涉及行政許可部分並應自行向主管機關申請，未獲許可不得營運。
十九、 若甲方認有需要時，得要求乙方保留一定空間作為旅客行李及展演空間使用，乙方應配合辦理，按實際使用面積，由甲方視使用情況核扣租金。
二十、 乙方於非承租區設置公共藝術物品須事前經甲方同意。
二十一、本租賃標的已登錄為基隆市歷史建築，乙方應依文化資產保存法等相關法規規定辦理設置整復。乙方不得拆除現有地上建築物，並嚴禁使用明火。乙方對租賃標的應盡善良管理人之注意義務，遇有第三人毀損時，乙方應即進行災害應變並通知甲方，由甲方責由第三人負責修復或賠償。乙方違反前項通知義務時，應賠償甲方一切損失。
二十二、 有關環保、職業安全衛生、治安、保全及其他之規定：
(一) 乙方應遵守本契約及治安、保全、安全、環保、職業安全衛生、消防及管理等有關法令及港區規定，各項設施如因可歸責於乙方之情事，致生損害他人或甲方權益時，由乙方負所有損害賠償責任且應儘速與受害人協調解決，並將結果副知甲方。如受害人逕向甲方請求賠償，乙方應依甲方通知，於甲方指定期限前，出面處理完竣。如乙方未於甲方指定期限前處理完竣，甲方得先行賠償受害人之損失，乙方不得對於甲方賠償金額或賠償方式為任何爭執，並應償還甲方先行賠償被害人之金額及賠償甲方因此所受損害。
(二) 乙方應負責承租區內環境之清潔及秩序，不得任意堆積垃圾或其他廢棄物，清洗時廢污水不得任意排放港域內，並遵守有關環保法令規定，如違反規定，甲方得依有關規定逕行舉發或移請主管機關處分。經主管機關為限期改善或罰鍰等處分，由乙方完全自行負責。(包括且不限於律師
費、規費、損失或賠償等全部費用)
(三) 乙方應負責承租區內環境之清潔及秩序，不得任意堆積垃圾或其他廢棄物，清洗時廢污水不得任意排放港域內，並遵守有關環保法令規定，如違反規定，甲方得依有關規定逕行舉發或移請主管機關處分。經主管機關為限期改善或罰鍰等處分，由乙方完全自行負責。
(四) 乙方使用承租區之土地，應依環保法令盡善良管理人之注意義務。若有污染行為，而致其土地公告為控制場址或污染土壤之疑，其損害、清運、土地復原等相關不利後續使用事宜等費用或損失，均應由乙方負責。
(五) 乙方遇有職業災害等事故致人員傷亡時，除應採取救護或其他必要措施外，應依相關規定將經過情形向甲方及勞動檢查機構申報。
(六) 基於維護國家資源及港區作業安全，乙方應依甲方所定之各項防災、防颱、防震措施及災害應變、演訓作業規定確實辦理。
二十三、甲方如發現乙方在承租區之作業有違反法令或契約之情事， 該情事已無法改善、或經甲方限期要求乙方改善而屆期仍未改
善、或雖經改善但仍不符法令或本契約規定者， 乙方應給付甲方懲罰性違約金每次新臺幣 5 萬元。乙方一年內違反法令或契約累計達 5 次， 甲方得終止契約。
二十四、租賃標的之變更限制：
(一) 本案本案租賃標的以現況出租點交，乙方不得以不符合需要或無法使用為由，要求甲方更新、修繕或退租。如因作業需要須予改善、變更、增減、室內整修(含裝潢)或拆除部分設施，應事先獲得甲方同意後始可辦理，並檢送符合當時建築、環保、消防及其他法令規定之設計圖說、施工說明書送甲方審核同意核發港工作業同意，及依建築法等有關法令取得建築執照後，以影本附工程承包商證照及前述相關執照，報甲方審查核可後始得開工，所需費用由乙方自行負擔及負責施工監造，並不得要
求補償。
(二) 乙方於契約到期時，或租約到期前停止租用時，除第一項經甲方同意情形外，應將租賃標的回復原狀，但經甲方認有保留必要者，乙方應無條件將經改善、變更或增減設施之租賃標的交還甲方，且不得要求任何補償。
(三) 如涉及甲方財產報廢時，乙方應配合甲方相關單位無條件配合辦理相關事宜並應支付甲方該設施財產報廢損失金額作為補償。
二十五、 租賃物之維修養護：
(一) 租賃標的（包含已逾使用年限、隱蔽或具自耗性部分）之保養、維護（含油漆）及修繕均由乙方負責，乙方須作定期檢查及保養檢修，並應做成紀錄及接受甲方檢查。
(二) 租賃標的有應修繕之情事，甲方得通知乙方於一定期間內完成修繕，乙方未於甲方所定期間內完成修繕時，甲方得不經通知，逕代為修繕，並由乙方負擔所有修繕費用。
(三) 租賃標的主要構造發生損壞時，乙方應即時通知甲方，經甲方認定該損壞非可歸責於乙方後，由甲方負責修繕。甲方應於修繕完成後通知乙方，乙方於接獲通知後，如未於 1 個月內以書面通知甲方仍有未修復事項時，視為乙方同意甲方已完成該次修繕作業。
(四) 租賃標的發生前項主要構造損壞情形，乙方不得要求減免修繕前及修繕期間之租金與管理費，且如乙方延誤或怠於通知甲方，而造成租賃標的損壞擴大時，甲方得向乙方請求賠償損失。
第五節 稅捐、水電、保險
二十六、在契約期間內，本契約之各項租金、管理費、懲罰性違約金等均未含營業稅，營業稅由乙方負擔，除另有約定外，所有稅捐（房屋稅及地價稅除外）、規費及其他費用等均由乙方負擔。
二十七、乙方所需水電，應自行洽自來水公司及電力公司申請裝設專用計費水、
電表；或經甲方同意由合格廠商會同甲方裝設分水、電表，在契約期間所有承租區內之一切水、電費，概由乙方負擔。乙方保證於裝設分水、電表或需加裝比流器，或接用電器（接線）等設備時，應先經甲方同意並確實會同甲方裝設。乙方若因裝設上開水、電設備違反相關規定，乙
方除應追繳、補繳未計收之水、電費用外，並應按所應追繳、補繳之金額加計 1 倍之懲罰性違約金。
前項洽自來水公司及電力公司申請裝設專用計費水、電表，應以乙方為用戶名，一切申裝費用（含申請用電線路補助費）概由乙方負擔。
二十八、租賃標的之保險：
(一) 甲方應投保租賃標的之火險(附加險為地震險、爆炸險、颱風洪水險)。 (二) 乙方應就租賃標的投保公共意外責任險(保險金額依地方政府消費營業場所強制投保公共意外責任保險相關規定投保)，保費由乙方負擔，並以
甲方為共同被保險人。
(三) 乙方辦理易燃粉塵活動時，應投保塵爆險。
(四) 乙方應提供本條前三項保險單正本（無法提供時得以副本代之）予甲方，以供查閱。
第六節 不可抗力情事
二十九、租賃標的遭受不可抗力情事之處理：
(一) 租賃標的因不可抗力情事造成損壞，乙方應於損壞發生後 24 小時內通知甲方，經雙方會勘，如認定乙方未有不當使用，且已盡善良管理人之責任者，由甲方負責修復。損壞期間如乙方無法作業，設施租金或管理費得依其受影響狀況雙方協議減免之，但乙方不得要求其他補償。
(二) 前揭不可抗力情事包含下列事由：水災、地震、火山爆發、颱風、瘟疫、因第三人引發火災、政府作為、戰爭、國家間侵略或敵對行為、暴動、叛亂、示威、社會動亂、全國性罷工。
(三) 甲方或乙方因不可抗力情事致不能或遲延履行本契約義務時，應於該不可抗力情事發生後合理期限內以書面說明具體事由通知他方，該受影響之一方不負遲延或違約責任。
第七節 轉讓、轉租、設定負擔之限制
三十、 本契約一切權利與義務限於乙方行使、負擔。在契約存續期間，非經甲方書面同意，乙方不得將租賃標的分租、轉租、或將本契約之權利義務轉讓第三人或增列共同使用人。乙方與前項第三人間之約定與責任，不得違反本契約之約定。
三十一、乙方不得要求設定或讓與地上權，亦不得就本契約所生各項權利及租賃標的設定質權等負擔行為。
第八節 履約保證及金額
三十二、乙方應於訂約時提供甲方至租期屆滿時之履約保證金新臺幣○○元（得以現金、金融機構簽發之本票/支票/保付支票、郵政匯票、無記名政府公債、設定質權之銀行定期存款單及銀行擔保等方式辦理，採支票辦理者，該
支票應為即期並以甲方為受款人；以銀行定期存款單為擔保方式辦理者，應設定甲方為質權人，銀行應同意拋棄行使抵銷權）。甲方於本契約終止且雙方無任何爭議及待解決事項後，無息發還。
乙方以銀行之書面連帶保證、設定質權之銀行定期存款單繳納履約保證金者，除招標文件另有規定外，其有效期應延長至租期屆滿後九十日。
三十三、乙方如不履行或違反本契約所訂各條款或拖欠租金費用致甲方遭受任何
損失時，其應繳納之各項租金、管理費、懲罰性違約金、修復或損害賠償等費用，甲方得於履約保證金內扣抵，乙方不得提出異議。除契約全部終止之情形外，甲方依前項規定扣抵履約保證金後，應通知乙方於 15
日內補足其差額，如不補足，甲方得立即終止本契約。於契約終止後無待解決事項，由甲方無息發還。
第九節 契約終止之條件及處理
三十四、契約期間乙方未經甲方同意不得終止契約或中途退租。如未經甲方同意而終止契約或中途退租，其終止契約或中途退租前應給付之租金、管理費、懲罰性違約金、修復或損害賠償等乙方依約應負擔之費用，應依約全額照付，甲方並得沒入履約保證金，乙方不得提出異議。
三十五、乙方於契約期間在租賃地所在地址若有設立公司行號者，於租賃期限屆滿或租約終止之翌日起 15 日內，應即遷出或廢止，並應將主管機關准予遷出或廢止登記之證明文件點交甲方存查。乙方違反該規定者，應按遲延日數每 1 日新台幣 2 萬元給付甲方違約金。
三十六、契約屆滿或終止時，如甲、乙雙方未另訂租賃契約或另有協議時，乙方應於契約屆滿或終止翌日(末日為例假日時以次一工作日代之) 會同甲方點交租賃標的，除事先取得甲方書面同意按現狀返還外，應將租賃標的回復原狀返還甲方，乙方不得藉故推諉或主張任何權利，在未點交前仍須負擔租金費用，並不得主張民法第 451 條之適用。
租賃標的返還時如有損壞，乙方應於甲方通知期限內負責修復，否則由甲方代為修復，費用由乙方負擔。如相關材料已無生產或取得困難無法修復者，經甲方同意得以同等品代之。
三十七、乙方如未於契約屆滿或終止翌日將租賃標的返還甲方，除雙方另有約定外，乙方應依第 7 條按日計算應給付甲方租金及管理費，且應另給付甲方按每日租金及管理費標準 2 倍之懲罰性違約金。
三十八、有下列情形之一者，甲方得終止本契約：
(一) 甲方依法舉辦公共事業需要者。
(二) 甲方因從事港灣建設或另有規劃用途等情形必須收回者。
(三) 乙方積欠應繳租金、管理費及懲罰性違約金，經以履約保證金抵償後，達 2 個月以上，經甲方限期催告仍不繳清者。
(四) 乙方未盡善良管理人之責任，違反法令或本契約之約定，或不履行應盡之責任與義務者，經甲方通知限期改善，期限屆滿仍未改善，或乙方改善後仍不符合本契約或相關法令規定者。
(五) 其他合於民法或其他法令規定得予終止者。
三十九、 在契約期間內，如因第 38 條（一）、（二）或（五）款不可歸責於乙方情事致甲方提前終止契約，乙方應於收到甲方書面通知後 6 個月內返還租賃標的物。如因可歸責於乙方情事致甲方終止契約時，乙方應依第
四條租金及管理費之規定，計算自終止契約日起至租期屆滿日止之租金及費用後，依第 36 條及第 37 條之規定返還租賃標的。
第十節 契約期間屆滿之續約
四十、本契約租期屆滿 6 個月前，乙方得以書面向甲方申請繼續租用，經甲方受理後就以下事項評估審酌並核復乙方，如同意續租，由雙方協議另訂租賃契約。如乙方未申請繼續租用，視為不同意續租，本契約於租期屆滿時終止。
(一) 租金與管理費繳納狀況、投資經營標的維護管理及使用狀況等履約情形。
(二) 有無發生違反相關法令規定之情事及其後續處理情形。
(三) 有無發生違約情事及其改善情形。
(四) 是否符合有關港區安全、環保、消防、職業安全衛生規定。
(五) 是否與港區未來整體規劃及營運發展目標相符。
(六) 相關經營實績之評估。第十一節 爭議處理
四十一、本契約以中華民國法律為準據法，甲乙雙方就本契約內容所生爭議，應以訴訟方式處理，並合意以臺灣基隆地方法院為第一審管轄法院。
第十二節 其他約定事項
四十二、自起租日起，甲方依租賃土地應繳給交通部航港局之土地租金，如當年公告地價較起租年公告地價上漲者，增加部分由乙方全部自行負擔，直至契約屆滿或終止日止。
四十三、甲方為業務或港區安全需要，得隨時派員瞭解乙方使用狀況或請乙方提供有關資料，乙方應予配合。但甲方所派人員應隨身攜帶相關證明文件，如乙方要求提示時，應予提供。
四十四、甲方所需之營運資料，乙方應依照甲方規定之期限詳實提供，並對其資料之正確性負相關法律責任，必要時甲方並得查閱乙方在承租區內各項營運行為有關之資料及請乙方負責人或其授權人簽認，乙方不得拒絕。
四十五、本契約存續期間，如有未盡事宜，依商港法或相關法令規章辦理。如有修正應自修正生效之日起，依修正規定辦理。
四十六、本契約為訂約雙方之全部約定。本契約取代簽約前雙方之任何口頭或書面xx、承諾、協議或來往文件之效力。本契約之修正或變更應以書面為之，並經雙方同意後始生效力，排除民法第一○一條之適用或類推適用。
四十七、本契約經雙方簽署並作成公證書後自簽約日生效，其公證費用由乙方負擔。
雙方同意前項公證書應載明如乙方未依本契約給付金錢或交還租賃經營標的及投資興建設施，應逕受強制執行。
四十八、契約所含各種文件之內容如有不一致之處，除另有約定外，契約條款優
於招商文件內之其他文件所附記之條款。
四十九、契約正本 2 份，副本 10 份，雙方各執正本 1 份，副本甲方 9 份、乙方 1
份。
立契約人：
甲 方：臺灣港務股份有限公司基隆港務分公司分公司代表人：x x x
分公司地址：xxxxxxxxxxx
x x：xxx：xxxx：xx：
x x x x 105 年 月 日