Contract
臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司租賃經營商港設施契約
(草案)
一、 承租人○○○○○○○○○（以下簡稱乙方）向臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司（以下簡稱甲方）租用花蓮市海岸路 4 號xxxx，作為○○○○○○○○○用途，經雙方協議訂立本租賃契約，以資信守。
第一節 租賃經營標的及範圍
二、 甲方提供下列標的供乙方租用（平面圖、如附件一）：
（一） 土地:
土 地 標 示 | 承租面積 ㎡ | 使用分區編 定 | 備 註 | |||
縣 市鄉鎮區 | 段 | 小段 | 地號 | |||
花蓮 | 美港 | 112 | 1,315 ㎡ | 港埠用地 | ||
000-00 | 000 ㎡ | |||||
合計 | 2,223 ㎡ | |||||
（二） 設施：
建 物 標 示 | 承租面積 ㎡ | 備 註 | |||||
縣市鄉鎮區 | 建物門牌號碼 | 座落 基地 | 使用執照面積㎡ | 構造 | 層數 | ||
花蓮 | 花蓮市 海岸路 4 號 | 美港段 112 地號 | 922.14 ㎡ | 鋼 骨造 | 2 層 | 922.14 ㎡ | |
前項之標的，本契約以下稱為「租賃物」。
租賃物北以駁坎上方邊緣為界、東以駁坎水溝內緣為界、南以道路邊緣石台為界、西以圍牆至駁坎一線為界。
第二節 契約期間
三、 租賃期間自民國（以下同）104 年 5 月※日起至 111 年※月※日止，共 7 年。
第三節 租金及管理費之計算、調整及繳納方式四、 租金與管理費：
（一） 乙方應給付甲方下列租金及管理費:
1. 土地租金：
自簽約日起，乙方應依所使用之土地面積，按 92 年 2 月 24 日核定之外港區第二級區段值每平方公尺新臺幣 900 元及費率 5％給付，每年租金新臺幣 10 萬 35 元整。
2. 設施租金：自簽約日起計收，每年租金新臺幣 74 萬 8,744 元整。
3. 土地管理費：土地管理費每年為新臺幣 11 萬 6,841 元整。依所使用之土地面積乘以每年 365 天及基本費率每平方公尺每日 0.144 元計收
。
4. 營運管理費：
以綜合評選報價之最低年營運管理費※※※※元為基本數，一年至少須為新台幣 20 萬元。
投資人除應獨立開設本案之營運帳戶及稅籍外，並以每年向稅捐機關申報前一年度營利事業所得之「營業人銷售總額與稅額申報書(401)
」所載營業收入數額為基準，於租賃期間按下列百分比計收年營運管理費，未達前項報價年營運管理費基本數，按前項報價年營運管理費基本數計收。
第一年度 0%。(指租期起日至 104 年 12 月 31 日止，於 105 年 7 月核計)
第二年度 0%。(106 年 7 月核計)第三年度 1%。(107 年 7 月核計)第四年度 1%。(108 年 7 月核計)第五年度 1%。(109 年 7 月核計)第六年度 2%。(110 年 7 月核計)第七年度 2%。(111 年 7 月核計)
不續租時，租期末年之年營運管理費以前一年度營業收入數額為基準
，按租賃月數比例於租期屆滿前計收。
（二） 租金與管理費之調整：
1. 土地租金：契約存續期間區段值、費率或計費方式有調整時，自主管機關核定調整之日起調整。
2. 設施租金：每年 1 月 1 日調整 1 次，但第 1 次起租者，租期未滿半年
，不予調整。調整時，以前 1 年租金依行政院主計總處公布之躉售
物價年總指數之前第1 個日曆年總指數與前第2 個日曆年總指數漲跌幅度予以調整。調整幅度均以 3%為限。
3. 土地管理費：契約存續期間土地管理費之基本費率隨「花蓮港港埠業務費之項目及費率標準表」規定之滯留費調整，自調整之日起調整。
4. 營運管理費：
(1) 年營業收入超過新台幣 1 億元時，另就超過部分按當年百分比加倍收取。
(2) 續租時，續租期間之百分比統為 2%。五、 租金與管理費之收取：
土地租金、設施租金及土地管理費以 3 個月為 1 期，每 3 個月計收 1次，由甲方於每年※、※、※、※月底前(即每季第一個月)前寄發計費憑單，乙方應於每年※、※、※、※月底前(即每季第二個月)給付
。
營運管理費以 1 年為 1 期，1 年計收 1 次，由乙方於每年 6 月底前提供
營利事業所得稅結算申報書相關資料影本予甲方，由甲方於每年 7 月底
前核算寄發計費憑單，乙方應於每年 8 月底前給付。
六、 乙方應依甲方所開計費憑單於規定期限內向指定處所給付，逾期不付以違約論。乙方地址變更時，應即通知甲方更正，如不通知致甲方依租約所載地址寄發計費憑單被退回者視同計費憑單已寄達。乙方逾期給付時應依下列各款給付懲罰性違約金（計算表如附件二）：
（一） 未滿 1 個月者，照欠額按日加收千分之一。
（二） 1 個月以上未滿 2 個月者，照欠額按日加收千分之二。
（三） 2 個月以上未滿 3 個月者，照欠額按日加收千分之三。
（四） 3 個月以上，照欠額按日加收千分之四。
乙方於每年※、※、※、※月份(即每季第二個月)10 日前仍未接到土地租金、設施租金及土地管理費計費憑單者，應即通知甲方補單給付，逾期未通知而致遲延給付者，比照前項標準計收懲罰性違約金。乙方於接到計費憑單後如有異議應於 7 天內向甲方提出更正，逾期視為同
意甲方之計算。
乙方未於每年 6 月底前提供營利事業所得稅結算申報書相關資料影本予甲方時，應以土地租金、設施租金及土地管理費等三項月租金總額 1%按月給付懲罰性違約金。
第四節 租賃經營標的之使用、管理與維護
七、 乙方非經甲方同意，不得在承租範圍內進行契約約定以外之作業，並不得儲放違禁品或危險物品。
八、 乙方對租賃物應盡善良管理人之注意義務，遇有第三人毀損時，乙方應即進行災害應變並通知甲方，由甲方責由第三人負責修復或賠償。
乙方違反前項通知義務時，應賠償甲方一切損失。
九、 有關環保、職業安全衛生、治安、保全及其他之規定：
（一） 乙方應遵守本契約及治安、保全、安全、環保、職業安全衛生、消防及管理等有關法令及港區規定，各項設施如因可歸責於乙方之情事，致生損害他人或甲方權益時，由乙方負所有損害賠償責任且應儘速與受害人協調解決，並將結果副知甲方。如受害人逕向甲方請求賠償，乙方應依甲方通知，於甲方指定期限前，出面處理完竣。如乙方未於甲方指定期限前處理完竣，甲方得先行賠償受害人之損失，乙方不得對於甲方賠償金額或賠償方式為任何爭執，並應償還甲方先行賠償被害人之金額及賠償甲方因此所受損害。
（二） 乙方應負責承租區內環境之清潔及秩序，不得任意堆積垃圾或其他廢棄物及清洗時廢污水不得任意排放港域內，並遵守有關環保法令規定，如違反規定，甲方得依有關規定逕行舉發或移請主管機關處分。經主管機關限期改善或罰鍰等處分，由乙方自行負責。
（三） 乙方使用承租區域之土地，應依環保法令盡善良管理人之注意義務
。若有污染行為，而致其土地公告為控制場址或污染土壤之疑，其損害、清運、土地復原等相關不利後續使用事宜等費用或損失，均應由乙方負責。
（四） 消防設施由乙方依消防法規設置維護，乙方並且為實際支配管理權人。
（五） 乙方遇有職業災害等事故致人員傷亡時，除應採取救護或其他必要
措施外，應依相關規定將經過情形向甲方及勞動檢查機構申報。
（六） 基於維護國家資源及港區作業安全，乙方應依甲方所定之各項防災
、防颱、防震措施及災害應變、演訓作業規定確實辦理。
（七） 未經甲方同意，乙方不得在承租區內任何處所設置廣告、招貼或類似之設計。
十、 甲方如發現乙方在承租區之作業有違反法令或契約之情事，已無改善實益，或經甲方限期要求乙方改善，屆期仍未改善或雖經改善但仍不符法令或本契約規定者，乙方應給付甲方懲罰性違約金每次新臺幣 3,000
元。乙方一年內違反法令或契約累計達 3 次，甲方得終止契約。十一、 租賃物之變更限制：
（一） 租賃物現況出租，乙方應現況使用租賃物，不得自行變更。如因作業需要須予改善、變更或增減設施，應事先獲得甲方同意後始可辦理，且不得要求任何補償。
（二） 乙方違反前項約定，經甲方通知限期回復租賃物原狀而未回復時，甲方得逕行回復租賃物原狀，因此所生相關費用完全由乙方負擔，乙方不得提出異議。
（三） 乙方於契約到期時，或租約到期前停止租用時，除第一項經甲方同意情形外，應將租賃物回復原狀，但經甲方認有保留必要者，乙方應無條件將經改善、變更或增減設施之租賃物交還甲方，且不得要求任何補償。
（四） 乙方就租賃物改善、變更或增添之設施，除另有約定外所有權歸屬甲方。
十二、 租賃物之維修養護：
（一） 租賃物之保養、維護及修繕均由乙方負責，乙方須作定期檢查及保養檢修，並應做成紀錄及接受甲方檢查。
（二） 租賃物有應修繕之情事，甲方得通知乙方於一定期間內完成修繕，乙方未於甲方所定期間內完成修繕時，甲方得不經通知，逕代為修繕，並由乙方負擔所有修繕費用。
（三） 租賃物主要構造發生損壞時，乙方應即時通知甲方，經甲方認定該損壞非可歸責於乙方後，由甲方負責修繕。甲方應於修繕完成後通
知乙方，乙方於接獲通知後，如未於 1 個月內以書面通知甲方仍有未修復事項時，視為乙方同意甲方已完成該次修繕作業。
（四） 租賃物發生前項主要構造損壞情形，乙方不得要求減免修繕前及修繕期間之租金與管理費，且如乙方延誤或怠於通知甲方，而造成租賃物損壞擴大時，甲方得向乙方請求賠償損失。
第五節 稅捐、水電、保險
十三、 在契約期間內，本契約之各項租金、管理費、懲罰性違約金等均未含營業稅，營業稅由乙方負擔。除另有約定外，所有稅捐（房屋稅及地價稅除外）、規費（含契約公證費用）及其他費用等均由乙方負擔。
十四、 乙方所需水電，應自行洽自來水公司及電力公司申請裝設專用計費水、電表，在契約期間所有承租區內之一切水、電費，概由乙方負擔。
前項洽自來水公司及電力公司申請裝設專用計費水、電表，應以乙方為用戶名，一切申裝費用概由乙方負擔。
十五、 租賃物之保險：
（一） 甲方應投保租賃物之火險（附加險為地震險、爆炸險、颱風洪水險）。
（二） 第三責任險、營運中斷險、貨物意外險…等其他保險，由乙方視業務需要自行投保。
第六節 不可抗力及除外情事
十六、 租賃物遭受天然災害之處理：
（一） 租賃物因不可抗力情事造成損壞，乙方應於損壞發生後 24 小時內通知甲方，經雙方會勘，如認定乙方未有不當使用，且已盡善良管理人之責任者，由甲方負責修復。損壞期間如乙方無法作業，設施租金或管理費得依其受影響狀況雙方協議減免之，但乙方不得要求其他補償。
（二） 前揭不可抗力情事包含下列事由：水災、地震、火山爆發、颱風、瘟疫、因第三人引發火災、政府作為、戰爭、國家間侵略或敵對行為、暴動、叛亂、示威、社會動亂、全國性罷工。
第七節 轉讓、轉租、設定負擔之限制
十七、 本契約一切權利與義務限於乙方行使、負擔。在契約存續期間，非經甲方書面同意，乙方不得將租賃物分租、轉租、或將本契約之權利義務轉讓第三人或增列共同使用人。
乙方與前項第三人間之約定與責任，不得違反本契約之約定。
十八、 乙方不得要求設定或讓與地上權，亦不得就本契約所生各項權利及租賃物設定質權等負擔行為。
第八節 履約保證及金額
十九、 履約保證金新臺幣※萬※,※元整。甲方於本契約終止且雙方無任何爭議及待解決事項後，無息退還。
二十、 乙方如不履行或違反本契約所訂各條款或拖欠租金費用致甲方遭受任何損失時，其應繳納之各項租金、管理費、懲罰性違約金、修復或損害賠償等費用，甲方得自逾約定繳納期限 20 日起於履約保證金內扣抵，乙方不得提出異議。
除契約全部終止之情形外，甲方依前項規定扣抵履約保證金後，應通知乙方於 60 日內補足其差額，如不補足，甲方得立即終止本契約
。
第九節 契約終止之條件及處理
二十一、 契約期間乙方未經甲方同意不得終止契約或中途退租。如未經甲方同意而終止契約或中途退租，其終止契約或中途退租前應給付之租金、管理費、懲罰性違約金、修復或損害賠償等乙方依約應負擔之費用，仍應全額照付，甲方並得沒入履約保證金，乙方不得提出異議。
二十二、 乙方於租期內經甲方同意換租其他租賃物，得中途退租，不受前條約定之限制。換租後之雙方權利義務事項，另依協議辦理。
二十三、 契約屆滿或終止時，如甲、乙雙方未另訂租賃契約或另有協議時，乙方應於契約屆滿日或終止翌日將租賃物保持完整可用返還甲
方，不得藉故推諉或主張任何權利。
租賃物返還時如有損壞，乙方應於甲方通知期限內負責修復，否則由甲方代為修復，費用由乙方負擔。
二十四、 乙方如未於契約屆滿日或終止翌日將租賃物返還甲方，除仍應依第四條按日計算應給付甲方租金及管理費外，每逾 1 日應另給付
甲方按每日租金及管理費標準 2 倍之懲罰性違約金。（即日營運損
失+日違約金＝日租費用總額 3 倍）。
二十五、 有下列情形之一者，甲方得終止本契約：
（一） 甲方依法舉辦公共事業需要者。
（二） 甲方因從事港灣建設必須收回者。
（三） 乙方積欠應繳租金、管理費及懲罰性違約金，經以履約保證金抵償後，達 2 個月以上，經甲方限期催告仍不繳清者。
（四） 乙方未盡善良管理人之責任，違反法令或本契約之約定，或不履行應盡之責任與義務者，經甲方通知限期改善，期限屆滿仍未改善，或乙方改善後仍不符合本契約或相關法令規定者。
（五） 其他合於民法或其他法令規定得予終止者。
二十六、 在契約期間內，如因第二十五條第（一）、（二）或（五）款不可歸責於乙方情事致甲方提前終止契約，甲方應於 6 月前通知乙方，並無息退還乙方預繳未到期之租金及管理費。如因第十條、二十條第二項、二十一條、二十五條第（三）、（四）或（五）款可歸責於乙方之情事致甲方終止契約時，乙方應依第四條租金及管理費之規定，計算自終止契約日起至租期屆滿日止之租金及費用
後，以該租金及費用總額之二分之一作為支付甲方之懲罰性違約金，並依第二十三條及第二十四條之規定返還租賃物。
第十節 契約期間屆滿之續約
二十七、 本契約租期屆滿 6 月前，乙方得以書面向甲方申請繼續租用，經甲方受理後就以下事項評估審酌並核復乙方，如同意續租，由雙方協議另訂租賃契約。
（一） 租金與管理費繳納狀況、投資經營標的維護管理及使用狀況等履約情形。
（二） 有無發生違反相關法令規定之情事及其後續處理情形。
（三） 有無發生違約情事及其改善情形。
（四） 是否符合有關港區安全、環保、消防、職業安全衛生規定。
（五） 是否與港區未來整體規劃及營運發展目標相符。
（六） 相關經營實績之評估。第十一節 爭議處理
二十八、 本契約以中華民國法律為準據法，甲、乙雙方就本契約內容所生
爭議，應以訴訟方式處理，並合意以臺灣花蓮地方法院為第一審管轄法院。
第十二節 其他約定事項
二十九、 甲方為業務或港區安全需要，得隨時派員瞭解乙方使用狀況或請乙方提供有關資料，乙方應予配合。但甲方所派人員應隨身攜帶相關證明文件，如乙方要求提示時，應予提供。
三十、 甲方所需之營運資料，乙方應依照甲方規定之期限詳實提供，並對其資料之正確性負相關法律責任，必要時甲方並得查閱乙方在承租區內各項營運行為有關之資料及請乙方負責人或其授權人簽認，乙方不得拒絕。
三十一、 本契約存續期間，如有未盡事宜，依商港法或相關法令規章辦理，如有修正應自修正生效之日起，依修正規定辦理。
三十二、 本契約為訂約雙方之全部約定。本契約取代簽約前雙方之任何口頭或書面xx、承諾、協議或來往文件之效力。本契約之修正或變更應以書面為之，並經雙方同意後始生效力。
三十三、 本契約經雙方簽署並作成公證書後，自簽約日生效。
雙方同意前項公證書應載明乙方如不於租期屆滿時交還租賃物，或不依約給付租金與管理費，或違約時不履行違約金，均應逕受強制執行；甲方於租期屆滿時，如不交還履約保證金，亦應逕受強制執行。
三十四、 契約正本 2 份，副本 4 份，雙方各執正本 1 份，副本公證處 1 份
甲方 2 份、乙方 1 份。
附件一：承租房地平面位置圖附件二：滯納違約金計算表 附件三：投資經營計畫書
立契約人：
甲 | 方：臺灣港務股份有限公司花蓮港務分公司 | |
統 | 一 編 | 號：94514100 |
代 | 表 | 人：xxx |
地 | 址：97064 花蓮市海岸路 66 號 | |
電 | 話：00-0000000-0000 |
乙 | 方： | |
統 | 一 編 | 號： |
代 | 表 | 人： |
地 | 址： | |
聯 | 絡 電 | 話： |
中 | 華 | 民 國 104 年 月 日 |